房地產(chǎn)開發(fā)過程的設計管理.ppt

房地產(chǎn)開發(fā)過程的設計管理 內容提要 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容二 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計管理的意義三 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計管理的任務和目標四 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計管理的措施五 各階段設計的統(tǒng)籌管理 建設工程項目的階段劃分 建設工程項目的全壽命周期包括決策階段 調查研究 編制可行性研究等項目的前期的組織 管理 經(jīng)濟和技術方面的論證 實施階段 設計前的準備階段 設計階段 施工階段 動用前期準備階段 保修期 使用階段 設計壽命周期內的使用 建設工程項目的階段劃分 項目立項是項目決策的標志 決策階段的主要任務是確定項目的定義 一般包括如下內容 確定項目實施的組織 確定和落實建設地點 確定建設任務和建設原則 確定落實項目建設資金 確定項目投資目標 進度目標 質量目標 建設工程項目的階段劃分 項目實施階段管理的主要任務是通過管理使項目的目標得以實現(xiàn) 建設工程項目管理的時間范疇是建設工程的項目實施階段 建設工程項目管理規(guī)范 對建設工程項目管理作如下術語解釋 運用系統(tǒng)的理論和方法 對建設工程項目進行的計劃 組織 指揮 協(xié)調和控制等專業(yè)化活動 簡稱為項目管理 項目管理內涵是 自項目開始至項目完成 通過項目策劃和項目控制 以使項目的費用目標 進度目標和質量目標得以實現(xiàn) 建設工程項目實施階段的組成 決策階段 設計準備階段 設計階段 施工階段 動用前準備階段 保修階段 項目市場信息收集調研 編制可行性研究報告 編制項目設計任務書 修建性詳細規(guī)劃 總平方案 建筑方案設計 施工圖設計 施工 竣工驗收 動用開始 保修期結束 項目決策階段 項目實施階段 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 規(guī)劃設計建筑設計施工圖設計園林景觀道路環(huán)境設計區(qū)內綜合管網(wǎng) 專業(yè)配套設計具體方案 節(jié)點設計 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 規(guī)劃設計規(guī)劃設計是根據(jù)城市規(guī)劃條件 土地招標文件和選址意見書上有關指標和有關規(guī)范要求 按照建筑與環(huán)境關系的原則 對建筑布局 道路 豎向 綠化及工程管線等進行綜合性的場地設計 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 規(guī)劃設計的依據(jù)是經(jīng)規(guī)劃行政部門核發(fā)的選址意見書 規(guī)劃設計條件 擬建項目的現(xiàn)勢地形圖 環(huán)保部門批準的環(huán)境影響報告書 有關城市規(guī)劃設計規(guī)范等 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 一般規(guī)劃設計階段的成果是修建性詳細規(guī)劃 包括以下內容 一 規(guī)劃地段區(qū)位關系圖 反映規(guī)劃地段的位置 周邊道路走向 規(guī)劃地段與毗鄰用地和城市中心區(qū)的關系 二 規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖 標明建設用地現(xiàn)狀自然地形地貌 道路 綠化 工程管線及各類用地內建筑的范圍 性質 層數(shù) 質量 單位名稱 以及規(guī)劃四至范圍以外50米內的建筑層數(shù)和建筑性質 標明用地界線 各類規(guī)劃控制線 附具現(xiàn)狀用地構成表 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 三 規(guī)劃總平面圖 標明規(guī)劃四至范圍 各類規(guī)劃控制線 標明規(guī)劃建筑性質分類 各類建筑位置 層數(shù) 間距系數(shù) 建筑退讓各類規(guī)劃控制線的距離 道路名稱 道路寬度 市政和公共交通設施以及場站點 機動車停車場位置 確定主要入口方向 標明主要出入口與城市道路交叉口距離 確定地下設施范圍 地下設施出入口 附具用地平衡表 技術經(jīng)濟指標以及公建一覽表 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 四 空間分析模型或者效果圖 表達設計意圖 反映空間環(huán)境關系 五 道路交通以及豎向規(guī)劃圖 標明道路紅線位置 橫斷面 交叉點坐標 標高 轉彎半徑 公交站場以及停車場用地界線 六 工程管網(wǎng)規(guī)劃圖 標明規(guī)劃區(qū)外圍城市道路中各類市政基礎設施和管線平面位置 間距 管徑尺寸以及主要道路斷面管線示意 七 綠地規(guī)劃圖 標明各類綠地的位置和界線 標明小區(qū)道路 停車場等其他用地的界線以及與綠地的關系 附具綠化用地指標表 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 道路紅線 規(guī)劃城市道路 含居住區(qū)級道路 用地的邊界線 用地紅線 各類建筑工程項目用地的使用權屬范圍的邊界線 建筑控制線 有關法規(guī)或詳細規(guī)劃確定的建筑物 構筑物的基底位置不得超出的界線 建筑密度 在一定范圍內 建筑物的基底建筑面積總和與占用地面積的比例 綠地率 一定地區(qū)內 各類綠地總面積占該地區(qū)總面積的比例 容積率 在一定范圍內 建筑面積的總和與用地面積的比值 主要反映用地的開發(fā)強度 建筑密度 建筑容積率和綠地率是控制用地和環(huán)境質量的三個重要指標 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 新建居住區(qū)建筑密度 容積率不得超過右側指標 注 1 多層與高層混合住宅根據(jù)規(guī)劃設計具體確定 2 混合層取兩者的指標值作為控制指標的上 下限值 3 本表不計入地下層面積 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 建筑面積的計算住宅建筑 居住型公寓和混合型公寓標準層層高大于3 6米且小于或者等于4 8米 不論層內是否設置隔層 建筑面積計算值按照該層水平投影面積的1 5倍計算 標準層層高大于4 8米且小于或者等于5 4米 不論層內是否設置隔層 建筑面積計算值按照該層水平投影面積的2倍計算 但躍層式住宅 低層住宅起居室 廳 層高為戶內通高以及住宅坡屋頂部分除外 建筑物地下部分頂板面高出室外地坪1 5米或者等于1 5米 建筑面積計算值按照該層水平投影面積計算 建筑物地下部分的頂板面高出室外地坪小于1 5米 建筑面積不計入容積率 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 建筑間距有關知識建筑間距是指兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離 外墻應當包括保溫層和外加裝飾層 但不包括勒腳 確定建筑間距 退界距離和后退道路 建筑物面寬 建筑限高時 建筑高度按下列規(guī)定計算 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 一 平屋面建筑 有挑檐屋面的 自室外地面計算至檐口頂 有女兒墻的 自室外地面計算至女兒墻頂 a a 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 二 坡屋面建筑 確定建筑間距時 按照屋脊頂面和檐口頂分別計算 以影響大的計算建筑間距 確定其他情況時 屋面坡度小于或者等于45度的 自室外地面計算至檐口頂 坡度大于45度的 自室外地面計算至屋脊頂 a a 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 三 樓梯間 電梯機房 水箱間等局部突出屋面的輔助用房 水平面積之和小于屋頂平面面積四分之一的 不計入建筑高度 通風道 煙囪 裝飾構件 花架 通信設施等其他屋面突出部分 不計入建筑高度 建筑設計建筑設計是對建筑物本身的設計 包括建筑物平面 立面 剖面 房型等 是對建筑物相對詳細具體的設計 涉及建筑的各個立面效果 顏色 裝飾 構造件 每一層的平面圖 房型 公共部位 不同部位的剖面圖 是非常量化的 每個位置都要有具體的尺寸 能為施工圖開展提供必要依據(jù) 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 包括建筑的平面布置 各用房的分配 層高和室內凈高 交通及電梯 樓梯走到布置 墻身 變形縫等 門窗設計 外檐效果 采光 通風 保溫防熱 消防要求等等 在這一階段都要充分考慮設計 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 層高和室內凈高 b a 坡頂結構面層 外墻皮延長線 a 樓面面層 完成面 施工圖設計施工圖設計是建筑設計的深入 包括 1 結構設計 給排水設計 電氣設計 采暖通風 設備設施等各專業(yè)施工圖設計說明及所需的全部圖紙 2 重要施工安裝部位的施工操作說明 3 在施工總圖上應有的設備 房屋或構件 結構 管線個部分的布置 以及它們相互配合 標高和外形尺寸 坐標 4 設備材料明細表 標準件清單 5 施工詳圖及專業(yè)計算書 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 對施工圖設計深度的要求 1 滿足設備 材料的訂貨和采購 2 滿足非標準設備和建筑構配件制作要求 3 滿足編制工程量清單和標底的要求 4 滿足施工組織設計的編制和土建施工 設備安裝的需要 5 防火設計專篇級環(huán)境保護專篇滿足辦理消防及環(huán)保審批手續(xù)的要求 園林景觀道路環(huán)境設計園林景觀道路設計是對小區(qū)環(huán)境的設計 包括植物選型搭配 道路交通組織 鋪裝 小品 功能劃分等 一 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 環(huán)境設計有雙重內涵 一是充分依托設計物周圍可見的特定內容 如山川 河谷 林木 水波 云霧等大自然一切美的東西 使建筑物依存它 裝點它 篩選它 構成內外環(huán)境的 多樣的 自由的協(xié)調統(tǒng)一 二是人造自然 如水 建筑物中可以運用水來喚起人對自然環(huán)境的回憶 小溪 噴泉 瀑布 湖泊 往往給人以親切 眷戀等多種情感 區(qū)內綜合管網(wǎng) 專業(yè)配套設計區(qū)內綜合管網(wǎng)設計是對小區(qū)生活配套的設計 包括污水 雨水 自來水 中水 熱力 燃氣 電力 電視電話網(wǎng)絡等 還包括專業(yè)設施方面 如泵房 配電間 變電室 換熱站 調壓站等 具體方案 節(jié)點設計在設計圖紙的深度達不到的方面 需組織進行詳細設計 如門窗節(jié)點 保溫方案 扶手欄桿 地面磚分隔等 二 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計管理意義 1 設計決定項目開發(fā)成本2 設計決定項目品質3 設計影響項目的驗收4 設計質量與進度影響項目周期 二 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計管理意義 1 設計決定項目開發(fā)成本 1 規(guī)劃設計管理對項目開發(fā)成本的影響不同的規(guī)劃方案的開發(fā)成本是不一樣的 規(guī)劃對項目投資有著重要的影響 如通過對容積率的充分把握選擇合理的建筑形式 在瑞寧嘉園和好美嘉園項目規(guī)劃中得到了很好的驗證 瑞寧嘉園容積率是2 好美嘉園容積率是1 8 我們選擇了高層和多層相結合的方案 而且盡量多的設計多層 這樣從根本上降低了開發(fā)成本 二 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計管理意義 從消防要求講 7 9層或24米至32米的民宅消防標準為一個檔次 13 18層以上或32米至50米的民宅消防標準 12層及12層以上的高層住宅 每棟樓的電梯不得少于2臺 層數(shù)越高 對地基基礎要求越高 人防 2 建筑設計管理對房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響外檐的形式影響工程造價 立面簡單 裝飾構件少 工程造價低 平面設計中房型越小 戶數(shù)越多 配套設施越多 如入戶門 水表等越多 工程造價就會相應提高 如好美嘉園項目以小戶型為主 戶數(shù)設計較多 相應工程 配套成本提高 3 施工圖設計管理對房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響建筑施工圖設計中 材料選擇影響工程造價 如對外檐窗的設計 公共空間裝修設計等 結構設計中鋼筋含量 混凝土標號等對工程造價起著重要影響 如在好美嘉園項目中 通過各種措施降低了鋼筋含量 從而降低了工程造價 樁基形式影響工程造價 充分利用勘察報告指標 選擇合理樁基形式可降低工程造價 4 園林景觀設計對房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響選用植物種類影響園林施工成本 同樣的植物選用小苗木可降低施工成本 小區(qū)設施的品質影響施工成本 2 設計決定項目品質 1 規(guī)劃設計對品質的影響規(guī)劃是對項目的整體構思 是宏觀上對項目的定位 建筑密度 容積率 綠地率 車位數(shù)等重要指標就決定了項目品質 2 建筑設計對品質的影響建筑設計決定了建筑物的效果 色彩的選用 外立面裝飾構件的設計 空調護欄的設計等都影響建筑物的美觀 平面設計中房型的設計更是影響項目的品質 決定市場認可度 3 施工圖設計對品質的影響施工圖設計中的材料的選用對項目品質產(chǎn)生主要影響 如管材的選用 窗材料的選用等 4 園林景觀設計對品質的影響園林設計決定小區(qū)的整體環(huán)境 小區(qū)內是業(yè)主茶余飯后娛樂休閑的場所 是業(yè)主拉開窗簾就看到風景 園林設計的風格 植物的選擇搭配 小品的設計 功能區(qū)的設計等都影響項目的品質 3 設計影響項目的驗收 1 規(guī)劃 建筑設計的消防審查在取得規(guī)劃設計方案許可文件前要經(jīng)過消防部門的專業(yè)審查 如小區(qū)規(guī)劃道路等是否符合規(guī)范 建筑平面布局是否符合消防規(guī)范等 2 規(guī)劃 建筑設計的規(guī)劃審查規(guī)劃審查對項目各審批文件取得和建設起著重要意義 規(guī)劃通過后方可進行具體施工圖設計以及之后各項行政許可文件取得 是否符合規(guī)范要求決定規(guī)劃驗收是否能順利通過 3 建筑 施工圖設計的圖紙審查施工圖審查是行政許可的一關鍵環(huán)節(jié) 決定施工圖紙是否符可付之實施 是對施工圖紙的全面審查 包括建筑圖 結構圖 水暖電等 只有取得圖審合格證明文件后 施工圖方可用于施工 施工圖設計水平影響是否可以順利通過圖紙審查 4 各專業(yè)配套的設計審查各專業(yè)配套實施前應將設計圖紙送相關配套部門 聽取專業(yè)意見并按要求修改圖紙 因為相關配套設施將最終由各配套部門接管 多以他們會就設計提出要求 如室內采暖工程 供熱辦會提出很多要求 如各材料的選擇 溫控閥 壓差閥等設施的配套等 4 設計質量與進度影響項目周期合理的設計期限既能保證設計質量也能滿足項目周期要求 沒有經(jīng)審查合格的設計圖紙就不能開工建設 多以設計文件完成進度決定了項目的開始建設節(jié)點 設計文件的設計質量也決定了設計文件是否能順利通過相關設計晚間的審查 三 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計管理的任務和目標 1 保證各設計階段進度2 保證各設計質量3 控制項目開發(fā)成本4 控制開發(fā)項目的品質5 保證各階段設計的連續(xù)統(tǒng)一 三 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計管理的任務和目標 1 保證各設計階段進度設計過程占用時間在項目建設周期中不算長 但設計是否能按計劃節(jié)點按時開始和完成 卻制約項目建設 決定項目是否能按計劃開始相關工作 從而影響項目開發(fā)周期 所以開發(fā)團隊應通過制定科學準確的設計進度計劃 時間節(jié)點計劃 通過積極的組織 監(jiān)督 溝通協(xié)調 來保證設計進度 2 保證各設計質量設計工作是知識密集型工作 具有很強的專業(yè)性 且設計工作是委托給具有相應資質的設計單位完成 設計文件是項目建設的依據(jù) 所謂按圖施工 設計文件的準確性和規(guī)范性影響是否能夠通過相關政府機構的嚴格驗收 所以開發(fā)團隊應通過設計任務書 圖紙審查等有效的管理手段來保證設計文件質量 為項目建設提供準確可行的依據(jù) 保證項目的順利進行及驗收 3 控制項目開發(fā)成本成本控制是項目開發(fā)的根本 直接影響項目的利潤情況 而成本控制的根本在于設計階段對設計文件的控制 項目投資的估算 概算 預算 合同談判 簽證結算等成本控制工作的基礎都是設計文件 而且設計人員對開發(fā)成本的重視程度與開發(fā)商是有一定差距的 甚至會有矛盾一面 所以開發(fā)團隊應通過與設計人員積極有效的溝通 通過設計優(yōu)化 專家論證 概預算等措施來將開發(fā)成本控制在預期的范圍內 4 控制開發(fā)項目的品質房地產(chǎn)開發(fā)商是項目開發(fā)的組織者 設計單位是要根據(jù)開發(fā)商的定位 設想來進行設計的 開發(fā)商根據(jù)項目的定位不同會選擇不同的品質 如高檔住宅小區(qū) 別墅區(qū) 經(jīng)濟適用房的品質要求肯定是不一樣的 開發(fā)團隊應通過設計任務書和與設計的溝通來將品質要求 材質選擇等信息準確傳達給設計單位 并通過過程控制與設計文件審查來確定是否符合項目品質要求 5 保證各階段設計的連續(xù)統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)的設計任務分較多階段 每一階段的設計人不同或者設計單位不同 每一階段的設計任務和重點也不同 但這些設計工作都是圍繞同一個項目進行 所以開發(fā)團隊在設計管理時應綜合考慮各環(huán)節(jié)的設計相關內容 滿足各設計環(huán)節(jié)的統(tǒng)一性 四 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計管理的措施 1 組織措施2 技術措施3 合同措施4 經(jīng)濟措施5 管理措施 四 房地產(chǎn)開發(fā)過程設計管理的措施 1 組織措施 1 完善公司開發(fā)團隊的組織結構 明確各部門 各崗位職責分工 明確工作流程 2 加強設計管理部門 相關崗位人員的專業(yè)知識水平 與設計人員順暢溝通并可更專業(yè)的完成設計協(xié)調工作 2 技術措施 1 通過專家論證 借助專業(yè)公司 優(yōu)化設計 對設計基礎資料及設計文件深入研究探討 充分利用專業(yè)能力 控制設計階段對成本的影響 2 圖紙審查 在正式出設計圖紙之前和出圖后都應組織設計圖紙審查 將設計問題糾正在實施之前 3 合同措施 1 保證合理的設計費用 設計費用占房地產(chǎn)開發(fā)成本很少份額 但設計工作卻對項目開發(fā)成本計決定作用 所以不要因為過低的設計費用降低設計公司的工作積極性和工作質量 從而難以保證圖紙質量 2 保證合理的設計周期 設計工作需要設計人員用心去完成 時間太倉促 必定影響設計人員的專注程度 從而造成只有速度而丟了質量 這對開發(fā)上來說也得不償失 3 嚴密合同條款 比如對圖紙數(shù)量的約定 對變更工作的約定 要在合同中體現(xiàn) 避免后期費用的增加 4 經(jīng)濟措施 1 積極采取獎勵機制辦法 鼓勵設計公司為開發(fā)商考慮成本問題 鼓勵通過優(yōu)秀設計降低開發(fā)成本 明確若設計公司將影響成本的指標控制在一定合理范圍內將予以適當獎勵 這樣可大大提高設計公司的積極性 從而降低房地產(chǎn)開發(fā)成本 2 明確若因設計問題造成項目損失要讓設計單位承擔一部分責任 要予以一定經(jīng)濟懲罰 增強設計人員的責任心 保證設計文件質量 5 管理措施 1 做好計劃工作 加強監(jiān)督 計劃是管理的第一步 不單要做好每一設計階段的計劃 更要做好