滎陽市房地產市場調研分析報告.doc

2007滎陽市房地產市場調研報告目 錄一、滎陽經濟概況二、滎陽市房地產情況三、滎陽東區(qū)發(fā)展情況四、滎陽市現有競爭樓盤調研分析五、滎陽市消費者情況調研分析六、項目建議一、 滎陽經濟概況滎陽為鄭州市轄縣級市，距鄭州市中心15公里，總面積920平方公里，人口62萬，下轄9鎮(zhèn)4鄉(xiāng)2個街道辦事處和一個風景區(qū)管委會。根據2006年滎陽市政府工作報告數字顯示，2005年全市、生產總值完成145億元，財政收入完成5.8億元，全社會固定資產投資完成65億元。城市居民人均收入分別為8784元和4557元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為50.7 億元，各項數字比上一年均有不同程度的增長。滎陽市能源充足，礦產資源豐富，是一個工業(yè)基礎雄厚的縣級市，少林客車、閥門、水泵、醫(yī)藥、精細化工、建筑機械和小型機械、煤、電、鋁都十分有名，少林汽車馳騁大江南北，閥門建筑機械占據全國市場半壁河山，白剛玉出口居全國第一。去年新項目投資10.36億元，工業(yè)化程度進一步提高全部工業(yè)增加值預計完成86億元。在全市生產總值中的比重占到為59.3%，比上一年提高了5個百分點。滎陽市五年期間財政收入增長2.3倍，平均增長27.2%。為加快城市發(fā)展和人民生活改善提供了強有力的支持，東區(qū)建設成為滎陽發(fā)展的新亮點，城區(qū)面積由12.5平方公里擴展到17平方公里，城鄉(xiāng)居民收入進一步提高，平均分別增長13.4%和10.9%，城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達到32.1平方米和37.2 平方米，比“九五”以來分別增加13.7平方米和4.5平方米，未來發(fā)展態(tài)勢良好。1、地理兩京襟帶 三秦咽喉滎陽地處中原腹地，西通古都洛陽，南眺中岳嵩山，北瀕九曲黃河，東接省會鄭州，滎陽自古有“兩京襟帶、三秦咽喉”之稱，為歷代兵家奪取天下的必爭之地。滎陽全市總面積910平方公里，人口61萬人，其中市區(qū)人口為12萬人，距鄭州15公里，是河南省距省會最近的縣級市。2、工業(yè)結構合理 實力雄厚 滎陽市是一個工業(yè)基礎雄厚的縣級市，全市共擁有工業(yè)企業(yè)6000多家，在國家確立的41個工業(yè)門類中，滎陽占據33個，形成了閥門、汽車制造、機械電力、鋁加工、建材、化工、冶煉、煤炭、服裝等數十個支柱產業(yè)。其中，全市有閥門企業(yè)826家，建筑機械企業(yè)528家，生產的閥門及建筑機械，產銷量占全國的1/3，是名副其實的“閥門之鄉(xiāng)”、“建筑機械之鄉(xiāng)”。滎陽市政府主管部門積極采取措施，大力促進工業(yè)門類之間形成合理的產業(yè)結構，使工業(yè)發(fā)展呈現高速度、高質量、高效益的良好態(tài)勢。3、經濟蓬勃發(fā)展 創(chuàng)造輝煌滎陽地處中原，是全國科技進步縣（市）、全國科普示范試點縣（市）、全國計生協會先進縣（市）、河南省23個對外開放重點示范縣（市）之一、河南省首批35個擴權縣（市）之一、河南農業(yè)戰(zhàn)線十面紅旗之一、省級文明衛(wèi)生城市，區(qū)位優(yōu)勢明顯，居民可支配收入連續(xù)7年以兩位數幅度遞增。4、交通交通中樞 縱橫天下滎陽交通發(fā)達，路網密集，有著其他地區(qū)難以比擬的優(yōu)勢。隴海鐵路、310國道、連霍高速貫穿滎陽，而滎陽境內的鄭州繞城高速公路將連霍高速、京港澳高速、鄭少洛高速、107國道相互聯通。而國家正在建設的以鄭州為中心的高速鐵路客運線，鄭州至上海、北京、武漢、西安設計運行時間不超過3小時，而改線路鄭州西客站就設在滎陽。目前、滎陽至鄭州國際機場僅30分鐘車程。通過高速公路1.5小時內從滎陽可到達中原城市群中的任何一座城市?？傊瑴铌栠@個歷代兵家必爭的戰(zhàn)略重地、歷史名城，必將以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，雄厚的經濟基礎，發(fā)達的交通網絡，歷史積淀濃厚的人文環(huán)境，豐富多樣的物產資源，成為當今有識之士投資興業(yè)、匯聚天下財富、創(chuàng)造人生輝煌的熱土。二、政策與機遇宏圖偉略 東風勁舞研究當今中國經濟的發(fā)展態(tài)勢，隨著中部區(qū)域經濟強勁崛起，中部地區(qū)必將成為又一個新的推動中國經濟迅速增長的強大引擎，而河南大有成為引領中部經濟發(fā)展龍頭的潛力。在中部崛起的浪潮中，中央政府加大對河南的扶持力度和政策傾斜，河南省政府也適時提出了打造“中原城市群”發(fā)展思路，努力建設以鄭州為核心的中原城市群，重點建設鄭汴洛工業(yè)走廊。滎陽，這個鄭州的聯體城市，經濟發(fā)達的工業(yè)基地，鄭汴洛工業(yè)走廊中鄭州西進發(fā)展的橋頭堡，再一次成為經濟建設的焦點區(qū)域，滎陽經濟建設必將再次騰飛。2006年5月24日，省委常委、鄭州市委書記王文超等在滎陽進行工作調研時，明確指出，在整個鄭州城市發(fā)展的規(guī)劃上，我們是把滎陽作為鄭州的一個新城區(qū)來思考的，滎陽東區(qū)的規(guī)劃包括城市建設，都要按鄭州市新城區(qū)的標準來建，標準一定要高。滎陽將來就是我們的新城區(qū)，不是衛(wèi)星城市。近期，滎陽將撤市劃區(qū)，成為鄭州市的一個區(qū)，將使市區(qū)、滎陽區(qū)、上街區(qū)有機的融為一體。在這個大的背景下，滎陽市市委、市政府充分利用緊鄰鄭州的區(qū)位優(yōu)勢，抓住國內外產業(yè)轉移和鄭州“退二進三”的戰(zhàn)略機遇，適時提出了“東引東進”的發(fā)展思路，加速推進工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，努力促使滎陽逐步成為鄭州功能區(qū)重要組成部分，實現滎陽與鄭州的一體化發(fā)展。二、 滎陽房地產情況1、目前房地產現狀【發(fā)展勢頭強勁】近幾年，滎陽房地產市場的發(fā)展取得了顯著成就，市民的居住環(huán)境和質量得到了明顯改善，市場發(fā)展勢頭強勁，消費持續(xù)升溫，市場供求兩旺，交易額有較大的增長。其中上半年完成交易4608戶，交易面積46.33萬平方米，完成交易總額6.97億元，分別比去年同期增長了5.3、47和111，二手房交易量也成倍增長?！径鄬幼》繜徜N】滎陽房地產市場處于起步時期，價位也比較合理，位于全省中等水平，在未來三年內變化不會很大，但仍會有較大的增長。從物業(yè)形態(tài)來講目前多層建筑相對搶手一些，諸如滎陽步行街、紫荊名苑、京城花園、鴻祥花園、基正盛世名苑等都是以純多層建筑占領市場，但是隨著市場的發(fā)展，高層、小高層形態(tài)也將會受到市場的青睞，通過我們親身感受到的鴻祥.陽光苑，以及小高層項目的銷售過程，可以看出，小高層、高層有一定發(fā)展空間，興建高品質、高價位的花園洋房也是物業(yè)形態(tài)發(fā)展的趨勢?！痉績r合理】根據市場調查，并與周邊各個縣市對比，滎陽的房價合理，隨著滎陽、尤其是滎東新區(qū)的經濟與城市發(fā)展，滎陽的商業(yè)地產有待進一步的開發(fā)，目前住宅市場的發(fā)展以多層建筑為主，均價多在1800元/左右，一些規(guī)劃、建筑、設計超前的小區(qū)，是不被價格所限制的，諸如，由鴻祥房地產開發(fā)公司前一時期開發(fā)的鴻祥陽光苑項目、錦繡佳園，以品質、以信譽取勝市場。鴻祥陽光苑當時多層以1230元/的均價，小高層以1900元/的市場均價，得到了滎陽消費者的認可。在未來的發(fā)展中，滎陽市的房地產價格，會繼續(xù)以一種相對穩(wěn)定的數字持續(xù)增長?！緶顤|新區(qū)前景】滎陽的房地產開發(fā)企業(yè)面臨著很大的發(fā)展空間，從區(qū)位上講，滎陽房地產市場將由市區(qū)、新區(qū)兩大版塊組成。老區(qū)以舊城改造為主，東區(qū)將以中高檔項目為主導。通過近兩年的發(fā)展，滎東新區(qū)建設初見成效。區(qū)內康泰路、索河東路、文化路、唐王路和建設東路，總長約15000米，已全部竣工通車。1.7萬多平方米的成功廣場、占地2.8萬平方米的市體育場、總占地面積742.5畝的植物園，以及歸航園、康泰路游園等集文娛、游賞、休憩為一體的綜合性游園均已建成投用。投資2.45億元的環(huán)保垃圾電廠、投產1.3億元的康泰制藥集團、投資1500萬美元的樂百氏（鄭州）食品飲料公司、投資1.3億元的鄭州博大食品公司等十多家外來投資企業(yè)已入駐滎東新區(qū)。這些工程的建設，增強了很大一部分開發(fā)商、投資者的投資信心。另外，滎陽市政府不斷加大對滎東新區(qū)的宣傳力度，精心籌劃一批能夠代表滎陽新形象的標志性建筑，鼓勵企事業(yè)單位和各類服務機構入駐新區(qū)?！緶顤|房產展望】隨著老區(qū)可建土地的逐步減少，滎東新區(qū)建設的加快，新區(qū)的房地產開發(fā)將面臨著更多的開發(fā)機會。目前，由鴻祥房地產開發(fā)公司投資即將興建的住宅項目，占地300多畝，建成之后將成為滎東新區(qū)標志性建筑，目前已被確定為河南希格瑪高新技術產業(yè)基地配套住宅項目。位于滎東新區(qū)康泰路段的百合嘉苑小區(qū)，占地面積24萬平方米，規(guī)劃居住戶數為1400戶，建成之后的小區(qū)與本項目聯成一體，進一步提升東區(qū)的房地產價值。2、未來滎陽市房地產開發(fā)預測【近期目標需求】1、區(qū)面積計算。根據滎東新區(qū)的規(guī)劃，未來滎東新區(qū)的建成面積為12平方公里，按照住宅用地占新建成城區(qū)面積的20通用比例來計算，未來的滎東新區(qū)需要建成住宅374萬平方米。2、從人口計算，南水北調工程，使滎陽增加近5000人的外地移民，中原國際小商品城的建設，滎陽將吸納近16萬外地的商戶，同時再加上滎陽新電廠，中國滎陽機械設備城，以及以鋁電為主的五龍工業(yè)園區(qū)，以醫(yī)藥化工及汽車制造為主的康泰工業(yè)園區(qū)，以環(huán)保節(jié)能新型工業(yè)為基礎的錦江工業(yè)園、建筑機械工業(yè)園、閥門工業(yè)園、紡織工業(yè)園等六大工業(yè)園區(qū)，未來的滎陽將會在現有的基礎上再增加一倍還多，而對于目前滎陽市地產供應來看，還遠遠不能解決這些住房需求。其滎陽市房地產的市場需求量是可觀的。【有效需求預測】1、經統(tǒng)計，滎陽市居民自有住房購買額的49%是通過抵押貸款實現的，可取得銀行貸款約4.0億元，兩項相加約為13.78億元。依據目前市場住宅均價1800元/平方米計算，有效需求約為96萬平方米。而隨著鄭州與滎陽的融合，滎陽經濟騰飛、外來人口大量增加等諸多因素，2007年及以后一段時間內，對商品房的需求量仍將進一步增加。2、根據近幾年的商品房住宅銷售合同備案面積增長率預測需求量。2004年12月，滎陽市國土資源局房管所發(fā)放房屋所有證2793本，確權發(fā)證面積首次突破50萬平方米，達到58.26萬平方米，同比增長4.3；2005年的滎陽市房地產發(fā)證面積約為61萬平方米，2006年發(fā)證面積約為64萬平方米?？偨Y：通過以上數據的分析，我們可以看到：1、2006年下半年、2007年滎陽房地產業(yè)依然勢頭迅猛；2、消費者的購房心理逐漸理性，今年的房價漲幅相對將會平緩；3、目前，鄭州西區(qū)的多層均價在3800元/左右，高層均價在4000元/左右，而滎陽目前多層的市場均價在1800元/，與鄭州市西區(qū)房價有約2000/元的差價，過去，因為鄭州人心理上的障礙（大家認為滎陽屬農村），致使鄭州人很少到滎陽購房的，未來撤市劃區(qū)后，將使鄭州市區(qū)和滎陽區(qū)之間的心理距離徹底消除。而目前已經開通的經過滎陽的鄭州至上街公交將把市區(qū)、滎陽區(qū)、上街區(qū)聯為一體，這樣，較大的房地產差價必將促使一部分鄭州市人到我區(qū)購房。三、滎陽東區(qū)發(fā)展情況【滎東整體規(guī)劃】：滎陽市根據自身距鄭州市較近的特點，突出了做大做強工業(yè)，提高綜合經濟實力，在城市發(fā)展上提出城市向東發(fā)展，東引東進的戰(zhàn)略思想。提出了城市發(fā)展靠項目，以項目帶動東區(qū)的整體開發(fā)建設的思路，同時鄭州市對滎陽的輻射、影響和帶動的作用也在明顯加大，對今后滎陽的經濟將帶來明顯的效益，作為發(fā)展滎陽的橋頭堡，滎陽東區(qū)未來的前景十分廣闊?？梢哉f，滎陽市正面臨著一個新的發(fā)展機遇，與此相適應，作為反映城市建設發(fā)展標志的房地產業(yè)也將隨著滎陽市整體經濟水平的提高而大有可為?！緶顤|發(fā)展思路】：根據東區(qū)的建設規(guī)劃，水、電、氣、暖、通訊等各種基礎配套設施將逐步完善，隨著中原西路的貫通，滎陽將完成與鄭州中心城市的對接。以后的發(fā)展首先由制造業(yè)和服務業(yè)雙輪驅動，隨著政府機關搬遷，企業(yè)落地，樓盤開發(fā)等多頭并舉，引進并著力打造重點產業(yè)園和一大批大型企業(yè)，并力爭年內完成部分企業(yè)和行政單位的搬遷工作?！緶顤|整體開發(fā)建設】：根據滎陽市建設宜居城市的新思路，將逐步實施城鄉(xiāng)一體化開放型城市戰(zhàn)略，構建無城鄉(xiāng)分界線的開放型生態(tài)城市。統(tǒng)籌開發(fā)鄭氏文化，象棋文化，開工建設滎陽文博館和劉禹錫公園，營造城市人文氛圍。精心打造環(huán)翠峪自然風光游、黃河風情生態(tài)游等旅游線路，增強城市魅力。以中原國際小商品城、希格瑪產業(yè)園、三星自行車批發(fā)市場為龍頭，形成一批規(guī)模大、效益好的商貿中心和物流基地，并帶動餐飲、金融保險、信息和法律服務等產業(yè)發(fā)展，增加城市商業(yè)活力，著手鄭上路區(qū)段公里和滎濱公園一體化改造，建設植物園二期工程。加強城市路網，城市周邊居民樓院的綠化以及游園、綠地的建設與維護，提高城市綠化率，改善城市生態(tài)環(huán)境。【新區(qū)未來性質與功能】：行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、體育、醫(yī)療科研教育、居住中心等多種功能，是地域傳統(tǒng)文脈特征與現代城市風格有機結合的新型城區(qū)?！緶铌枛|區(qū)的建設規(guī)劃】：本著節(jié)約經濟循環(huán)經濟，加大東區(qū)建設力度，逐步把東區(qū)建設成生態(tài)平衡和諧穩(wěn)定的新城區(qū)。在完成和完善重點項目建設落實新區(qū)綜合政策優(yōu)化新區(qū)發(fā)展環(huán)境的基礎上，計劃落實唐王北路、漢王路、博文路南北段、鄭源路等幾條道路的路面及市政園林綠化等基礎設施建設，基本完成市政、熱力、給排水、電力、行政中心廣場的配套建設，初步完成15家行政單位入駐新址辦公，其余在建單位年內主體完工同時，行政中心廣場完成設計并開工建設。文博院完成設計并開工建設，另外與我們的項目建設有聯系的還有：工業(yè)園區(qū)項目和商貿住宅項目（包括商務中心標志性建筑：海龍大酒店），新區(qū)學校、醫(yī)院及城中村改造項目的建設。目前，從實際建設進度上看，與政府預期的設想仍有一定的差距，確切的說，一些效益比較好的企事業(yè)單位由于資金實力比較強，其項目建設力度也比較大，一些效益相對不太理想的單位，和企業(yè)建設資金的缺口比較大，建設力度明顯不足，出現了建設進度不同步的現象，有些項目甚至一直沒有進展，但從整體情況來看未來發(fā)展也是比較快的，因為隨著重點單位實現搬遷后，政府也會加大其余企事業(yè)單位的搬遷工作，以形成整體建設的規(guī)模和氛圍。東區(qū)的發(fā)展帶給我們的啟示：【依據】：根據東區(qū)建設的整體進度，結合房地產項目開發(fā)實際情況，建議我們的項目應保持適度超前的戰(zhàn)略方針，因為如果我們的項目過于超前，則與東區(qū)發(fā)展之人氣不一致，我們做居住項目尤其應該與該區(qū)域發(fā)展步調保持協調，相反如果我們的項目開發(fā)滯后，我們的競爭對手就會占盡先機，使我們的項目產生被動局面。因此在整體開發(fā)節(jié)奏上要密切注意政府的發(fā)展動向，做到相機而動，占盡先機而又不失穩(wěn)妥。適度、適量、適時地開發(fā)思路【內容】根據東區(qū)的整體建設思路和計劃，我們的項目也應重點關注以下的建設內容：索河路的建設進度中心廣場的建設進度東區(qū)各項工程進度小區(qū)景觀的建設進度東區(qū)行政事業(yè)單位動遷的時間進度三個工業(yè)園區(qū)的進度計劃這樣我們可以根據情況適時安排我們的項目的開發(fā)進程，并可以及時與這些單位實現信息的溝通。比如：政府這些行政事業(yè)都有自己在東區(qū)的職工宿舍樓嗎？如果沒有，我們能否能夠考慮部分定向開發(fā)。還有新遷入園區(qū)的工業(yè)項目和商業(yè)項目的工作人員有沒有入住東區(qū)的想法，如果有的話，我們的項目就可以成為他們的首選?！卷椖靠傮w開發(fā)步調】：我們的項目一定要和整個滎陽市的發(fā)展相協調，和滎陽東區(qū)的發(fā)展相協調并做到適度超前，并引領代表滎陽房地產發(fā)展水平。四、滎陽市現有競爭樓盤調研分析：【機遇與機會并存】：滎陽市房地產經過近幾年的發(fā)展取得了較大的發(fā)展，無論是從規(guī)模還是從建筑形態(tài)上均有了較大的改進，銷售價格也得到了不斷的提升，但與大、中型城市相比還是具有相當的差距。目前滎陽市在建和在售的樓盤大大小小有10多處，但成規(guī)模的相對較少，只有京城花園、鴻祥花園、基正盛世名苑、錦繡佳園、紫荊花園及西龍花園具有一定的規(guī)模。其中京城花園占地200余畝，是配套較為齊全的社區(qū)之一。而位于滎陽西部的西龍花園，占地380余畝，是目前滎陽在建項目中占地面積最大的項目。一.京城花園一項目名稱京城花園二開發(fā)商名稱滎陽市中原房地產發(fā)展有限公司三項目位置索河路與京城路交叉口四銷售電話64602002 64602990五樓盤廣告主體語領跑滎陽、啟動中心財富六項目規(guī)模整個項目占地200多畝。一、二、三期已經售完，四期進入尾盤。七調查房型二房、三房、四房八調查房價位平均價為2000元/ m2左右。九戶型面積 115179.75 m2十主力戶型三室二廳二衛(wèi)為主（110 m2130 m2）十一交工日期臨街房08年6月份交房，社區(qū)內的8月份交房十二付款方式一次性付款、銀行住房貸款、住房公積金貸款十三付款優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠1%，銀行、公積金無優(yōu)惠十四項目賣點小區(qū)規(guī)模大、綠化多、雙氣、品牌較好、位置是城市發(fā)展的方向十五銷售情況一、二、三期已售完，四期銷售率已達85%十六熱銷戶型、滯銷戶型熱銷戶型還是以三室二廳為主（110 m2130m2）滯銷戶型為七樓復式，（剩幾套）因七層層高太低(最低處只有50公分，無法利用)。六層房頂梁太多，（影響層高，不好裝修）施工當中可做上翻梁設計，140以上的大面積房間。十七調查時間2007年6月30日項目分析：1、地處滎陽東區(qū)與市區(qū)交匯處，交通便利。東區(qū)為滎陽近年來的發(fā)展重點，該地段地理位置優(yōu)越，發(fā)展前景一片大好，受到廣大消費者的喜愛。2、項目占地200余畝，規(guī)劃總建筑面積20萬平方米左右，小區(qū)內有幼兒園、會所、超市、地下停車場、臨街商業(yè)及京城大街步行商業(yè)街，配套相對獨立完善，綠化面積較多，受到了消費者的喜好。3、項目正對著滎陽一高，滎陽一高的教育資源將會為以后業(yè)主子女受教育創(chuàng)造較大的便利性，此也是受到消費者追捧的原因之一。4、項目經過了近7年的開發(fā)，已被市民所廣為熟知，知名度較高，所以該項目的銷售均取得了較好的業(yè)績。5、由于附近鴻祥花園、基正.盛世名苑項目的開發(fā)建設，都在市場中豎立了精品住宅的形象，對京城花園的銷售也造成了一定的沖擊。同時，京城花園由于其一、二、三期交工項目中工程中存在的漏水、裂縫以及物業(yè)服務、規(guī)劃變更等因素，對該項目造成了一定的負面影響。二.鴻祥花園一項目名稱鴻祥花園二開發(fā)商名稱鴻祥房地產開發(fā)公司三項目位置鄭上路與京城路交匯處向西100米路北四銷售電話已賣完五樓盤廣告主體語六項目規(guī)?？傉嫉?0余畝七總戶數500余戶，一期300余戶，二期200余戶八調查房價位一層1760元/平方米，二層1680元/平方米，三層1760元/平方米，四層1670元/平方米，五樓1490元/平方米，六層1440元/平方米，（買六送七），小高層均價為2220元，臨街商鋪3600元/平方米。（當時價格）九戶型面積三室121、115、135、138；四室、160十主力戶型三室二廳二衛(wèi)120-130十一交工日期現房十二付款方式一次性，按揭十三付款優(yōu)惠一次性2%，按揭無（當時政策）十四項目賣點鴻祥房地產開發(fā)公司為滎陽的老牌房地產開發(fā)企業(yè)；十五銷售情況已賣完十六熱銷戶型、滯銷戶型相對小高層項目去化速度較慢十七調查時間2007年6月30日項目分析：1、鴻祥花園位于鄭上路上，交通便利，過往車輛及人流較多，所以其一期多層部分的銷售較為理想。2、鴻祥房地產開發(fā)公司為滎陽的老牌房地產開發(fā)企業(yè)，該公司在滎陽市的開發(fā)業(yè)績及信譽較好，所以其開發(fā)的項目被社會所廣泛認可，銷售也就取得了較好的業(yè)績。3、該項目中規(guī)劃建設了一幢小高層項目，由于其為第一個開發(fā)小高層項目的小區(qū)，雖然小高層項目有電梯的優(yōu)勢，上下方便，但其高額的物業(yè)管理費，另加上滎陽停電較為頻繁，讓人們對小高層項目望而卻步，同時由于其小高層周邊環(huán)境與多層無異，只是樓高而已，所以其一期的小高層項目銷售并不十分理想。4、該項目二期進行重新包裝這在一定程度上，抹殺了該項目在一期時候已建立的知名度及美譽度，另外該項目二期將售樓部設立在繁榮路上也是其失誤之一，繁榮路為一條偏僻小道過往人流和車輛均較少，這對滎陽這種宣傳途徑較少的城市來說，一期與二期售樓部的分開，是資源的極大浪費。也是造成其二期價格和一期相比并無太大提升，與周邊樓盤價格有較大差距的直接原因。三. 基正盛世名苑一項目名稱基正盛世名苑二開發(fā)商名稱鄭州基正房地產開發(fā)有限公司三項目位置廣武路與演武路交叉口北200米路東四銷售電話64605315 63256111五樓盤廣告主體語入住滎陽首選的精品社區(qū)六項目規(guī)模一期、二期已經交工，三期07年年底交工。七調查房型三室一廳一衛(wèi)116八調查房價位均價1980元/九戶型面積92、121、115、135、138、160十主力戶型三期以中小戶型為主90137左右十一交工日期一期、二期已經交工，三期07年年底十二付款方式一次性付款、銀行住房貸款、住房公積金貸款十三付款優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠2%，銀行、公積金優(yōu)惠1%十四項目賣點品牌好、規(guī)模大，復式七層最低處2.5米（是滎陽最高的七層）綠化面積大，戶型設計合理實用，落地窗、落地陽臺、地熱中央空調（部分）可視對講、小區(qū)監(jiān)控，物業(yè)管理完善十五銷售情況一期、二期已經售完，三期正對外銷售十六熱銷戶型、滯銷戶型滯銷戶型二期剩部分140150以上的大戶型十七調查時間2007年6月30日項目分析：1、項目緊鄰滎陽市的景觀綠化路廣武路，道路綠化較好，使人出門即有心曠神怡的感覺。同時小區(qū)內注意園林綠化，景觀設計也做的比較細致到位，門口的主體景觀及小區(qū)內的綠化都旨在為業(yè)主打造一個溫馨舒適的居住之所，這是小區(qū)的魅力所在。2、小區(qū)的整體規(guī)劃設計較為合理，戶型設計也較能滿足消費者需要，戶型面積多集中在120平方左右，符合了廣大消費者的需求。3、小區(qū)屬于老城交界處，但周邊2002、2003年開發(fā)的幾個樓盤為周邊烘托了人氣，使周邊的配套已趨于完善。4、項目在銷售過程中，運用了車體廣告及電視廣告，為項目的形象宣傳提供了較好的幫助，同時專業(yè)代理公司的進駐也為該項目的銷售注入了新的活力，所以該項目開始銷售以來一直都比較理想。四.紫荊名苑一項目名稱紫荊名苑二開發(fā)商名稱河南天正置業(yè)有限公司三項目位置成皋北路與演武路交叉口四銷售電話64669333 64661333五樓盤廣告主體語尊貴至尚生活六項目規(guī)模60畝11棟七調查房型6#樓小三室91.52八調查房價位均價1760元/，樓層差價約30元/九戶型面積一室、兩室、三室（91.52、107.41116、122、127）、四室（146149）十主力戶型三室為主十一交工日期現房十二付款方式一次性付款、銀行住房貸款、住房公積金貸款十三付款優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠3%，銀行貸款優(yōu)惠1%十四項目賣點小區(qū)規(guī)模大，是老城區(qū)一個住宅典范，門口10畝的市政公園、蔬菜批發(fā)市場、可視對講、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)十五銷售情況銷售率已達85%十六熱銷戶型、滯銷戶型熱銷戶小三室（91116），滯銷戶型為四室兩廳十七調查時間2007年6月30日項目分析：1、項目位于滎陽市老城區(qū)，周邊配套相對較為完善，滎陽一小、滎陽一中、二中及幼兒園等中小學較多，教育環(huán)境良好。醫(yī)院、銀行、商場等配套齊全，所以該項目在推出后受到周邊群眾的喜愛。2、項目中心廣場約10余畝，較大的中心廣場極大地吸引了消費者的眼球。該項目在開盤后，中心廣場周邊的戶型由于景觀原因對消費者的吸引力較強，所以該項目在開盤后，中心廣場附近的戶型就很快被搶購一空。3、項目開盤以來一直采用的是低價策略，其價格與周邊樓盤相差200元之多，極大的價格差別對消費者來說就是一種誘因。當然這種低價是與其成本及項目素質有關的。4、該項目在規(guī)劃設計及樓體外立面上均較為單調，沒有什么變化，戶型設計也存在著較多不足，但由于本地人喜歡大型陽臺，所以其長型陽臺也受到了部分客戶的追捧。5、該項目在推廣中不注重銷控，好位置、好戶型大部分被先來的客戶及資源客戶（即內部人員及員工的親朋好友）所購買，剩余的都是些位置相對較差的戶型，這樣就很難使公司取得最大的利潤，好戶型、好位置很難賣上好的價格，而且會造成后期差位置、差戶型售價要遠高于前期出售的好位置、好戶型價格的尷尬局面。總體來說本項目在銷售上，手段單一，沒有銷售技巧可言，沒有充分利用項目自身的資源，使公司蒙受了不少的經濟損失。五.錦繡佳園一項目名稱錦繡佳園二開發(fā)商名稱河南金牛置業(yè)有限公司三項目位置康泰路與文化路交匯處四銷售電話64665222 64628222五樓盤廣告主體語天賦上品 錦繡人生六項目規(guī)模總占地116畝七主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)（111.05-126.72）（三期）八均價1900元/九戶型面積111.05三室二廳一衛(wèi)，123.04三室二廳二衛(wèi)，126.72三室二廳二衛(wèi)，147.01四室二廳二衛(wèi)十交工日期08年5月份十一付款方式一次性，銀行按揭十二付款優(yōu)惠一次性2%，銀行按揭無優(yōu)惠十三項目賣點優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，較大的規(guī)模檔次，前衛(wèi)的規(guī)劃設計，迎合市場的產品戶型，專業(yè)公司的營銷推廣十四銷售情況6月30號開盤3天內銷售60%十五熱銷戶型滯銷戶型剛剛開盤，銷售勢頭正旺，無明顯趨勢十六調查時間2007年6月30日項目分析：1、錦繡佳園位置較好，離市中心區(qū)不到2分鐘的車程，出則繁華，入則靜謐，地處商貿區(qū)，生活便利，房價相對來說也不高，子女教育環(huán)境不錯。2、戶型設計實用、舒適，同時，風情社區(qū)景觀設計，真正為購房者提供了良好的居住生活環(huán)境。3、東距鄭州西環(huán)僅15分鐘車程；南臨鄭上路一公里， 12萬平方米，為滎陽地區(qū)特色大盤。4、40%生態(tài)綠化，以單環(huán)為主的交通布局，樓宇單元對講系統(tǒng)，單元門禁，小區(qū)廣場、綠地、休閑場所背景音樂，車輛出入智能管理，在入口等位置設有監(jiān)控系統(tǒng)等一系列的配套設施，完善的細節(jié)處理都加大了客戶的認可度。5、整個項目的開發(fā)及推廣節(jié)奏都緊張有序，銷售勢頭張弛得當，銷售節(jié)奏把控有度。6、從錦繡佳園的推盤節(jié)奏上看115畝的地塊，共分四期開發(fā)，每期都是積累2-3個月客戶，推出一部分房源，每期節(jié)奏連貫緊湊，每期都是小幅走頻率快的開盤思路，銷售周期短，銷售氛圍緊張，銷售勢頭強勁7、從錦繡佳園每期產品看，一期主要以大三房投入市場，二期主要以二房和三房為主，目前三期擯棄二期兩房設計，產品主要以經濟、適用、緊湊三房為主（110-130），從錦繡佳園的產品節(jié)奏上我們似乎看出市場的產品需求，經濟、適用、緊湊的簡約三房是以后發(fā)展的必然趨勢。8、錦繡佳園在產品方面不但迎合市場主流還適當創(chuàng)新，為了增加整個房間的采光、通風效果各個臥室適當加入飄窗設計，為了增加客廳的亮度及豪華派頭在客廳一側增加觀光陽臺，另外廚房還增加生活陽臺等等一切人性化的元素。六.銀?；▓@一項目名稱銀?；▓@二開發(fā)商名稱鄭州銀海房地產開發(fā)有限公司三項目位置鄭上路與塔山路交匯處東北角四銷售電話64656666五樓盤廣告主體語用心創(chuàng)造幸福生活六項目規(guī)模4棟樓七調查房型三室兩廳兩衛(wèi)143.19八調查房價位一層1608元/（帶花園）；二層1563元/；三層1558元/；四層1480元/；五層1290元/；六層830元/（六層、七層都算面積）一房一價（已經售完）九戶型面積兩室98；三室112、128、135、143十主力戶型三室為主十一交工日期三棟已經交房，一棟07年年底十二付款方式一次性付款、銀行住房貸款、住房公積金貸款十三付款優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠2%，銀行、公積金優(yōu)惠1%十四項目賣點交通方便，復式六層、七層都算面積830元/，雙氣、地下停車場、可視對講、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)十五銷售情況住宅銷售完畢十六熱銷戶型、滯銷戶型中小戶型雖有市場，但還是以三室為主，140以上市場需求相對較少十七調查時間2007年6月30日項目分析：該項目位于鄭上路與塔山路交匯處，鄭上路較多的過往車輛及人流量為其帶來了較大的客戶資源，再加上其鄭上路戶外廣告牌的設立，極大的吸引了過往人群的眼球，同時金世咨詢公司的進駐，較為成功的操盤手法，為項目注入了新的活力，雖然項目的規(guī)劃設計很不合理，戶型設計也較一般，容積率較高，但還是取得了較好的銷售業(yè)績。七.西龍花園一項目名稱西龍花園二開發(fā)商名稱城中村改造項目三項目位置鄭上路滎密路東北角四銷售電話60257777 60256655五樓盤廣告主體語綠茵秀水，溫馨家園六項目規(guī)模占地200多畝，分期開發(fā)七調查房型二室、小三室、大三室八調查房價位1-3層1900元/左右，6層1300元/左右九戶型面積兩室73.48-110，小三室100-109，大三室108.6-129十主力戶型三室為主十一交工日期分期交工，五年內改造完畢十二付款方式一次性付款、開發(fā)商自行提供銀行住房貸款十三付款優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠5%，分期付款十四項目賣點小區(qū)規(guī)模大，交通方便，規(guī)劃設計合理（形象工程）十五銷售情況剛開始銷售，情況一般（因銷售人員能力）十六熱銷戶型、滯銷戶型熱銷小三室（96118），滯銷戶型為四室兩廳十七調查時間2007年6月30日項目分析：該項目位于滎陽市最西端，位置相對較偏，與城市規(guī)劃發(fā)展方向背道而馳，所以此項目的認可度不是很高。但由于其低廉的價格及周邊鋼材市場及拆遷戶的回遷等還是具有相當的客戶需求的。同時，由于該項目規(guī)模較大，為經濟適用房項目土地價格較低，項目在規(guī)劃設計上設計了較多的景觀園林，效果圖上顯示有多層、小高層、花園洋房、酒店等，規(guī)劃較有新意，對當地陳舊的居住觀是一種挑戰(zhàn)，也會吸引一部分前衛(wèi)的消費者前來購買。另一方面由于該項目拆遷量較大，后期工程中不可預見因素大多，必將對項目以后的開發(fā)建設及銷售造成一定的壓力。另外由于戶型面積比例上沒能按照國六條最新規(guī)定執(zhí)行，按揭貸款方面沒能協調好，付款方式只能采用一次性付款和分期付款，這也必將對該項目的快速銷售造成沖擊。其它的一些項目由于規(guī)模太小，沒有可比性，基本也沒有什么可借鑒的地方，這里也就不再一一詳述?！窘Y論】：從發(fā)展歷程看滎陽樓市：滎陽市房地產業(yè)經過近幾年的迅猛發(fā)展取得了較大的進步，房價從2003年的800元/平方米，到如今的1800多元/平方米。項目的規(guī)模也由原來的單體樓發(fā)展到現在的規(guī)模開發(fā)，最大規(guī)模也達到了380畝的超大型樓盤。不過從目前來看，滎陽的房地產業(yè)發(fā)展相對較慢，成熟度也較低，人們的消費觀念和消費能力都還相對較低，對新事物的接受能力較差。從房產營銷看滎陽樓市：專業(yè)代理機構進駐滎陽房地產業(yè)也為滎陽地產的快速發(fā)展注入了新的活力。鄭州及外地的開發(fā)商的進入，一方面提高了滎陽房地產業(yè)的發(fā)展速度，另一方面也加大了本地房地產業(yè)的競爭力度。從發(fā)展趨勢看滎陽樓市：由于滎陽與鄭州的距離只有15公里左右，鄭州地產的快速發(fā)展及鄭州向西發(fā)展的力度都將極大地帶動滎陽經濟的發(fā)展，也將會為滎陽地產業(yè)的發(fā)展帶來新的活力，為滎陽房地產業(yè)的發(fā)展提供指導和帶動依據?？梢灶A見，滎陽房地產業(yè)在近幾年一定會隨著鄭州的發(fā)展而取得迅速的發(fā)展。從廣告媒介看滎陽樓市：目前滎陽市房地產業(yè)的廣告發(fā)布形態(tài)主要以戶外廣告為主，電視廣告及車體廣告為輔，派單、電臺、報紙等基本沒有。現在在售樓盤中鴻祥、京城、銀海都是采用的戶外為主，電視廣告為輔，而基正則是車體廣告與電視廣告相結合，紫荊基本沒做什么廣告。其它項目的廣告也較少?！久襟w對我們的啟示】：滎陽各個樓盤廣告特色對我們來說也是一種借鑒，根據滎陽本地的基本情況，我們項目在推廣時，就以戶外廣告為主，開盤前期要輔有電視、車體廣告，而在后面的銷售過程當中要穿插進行派單及公關活動。五、滎陽消費者調查此次調查的對象主要是路邊街鋪的老板、打工者及路邊、商場及廣場附近的游人。主要從客戶的職業(yè)、收入、居住情況、購房需求等方面進行了調查。1、家庭組成情況【結論】從該圖可以看出，目前滎陽居民大多以一家三口或一家四口居住為主，三世同堂較少，而其它如未婚獨住等情況較為少見。2、從事職業(yè)【結論】此次由于調查對象的偏差，從圖中看出，本次主要的調查對象為私營業(yè)主，即開商鋪的小老板及打工者為主。3、收入情況收入情況是了解市民消費能力的基本依據，所以此處對收入情況進行了個人月收入及家庭月收入進行了調查。個人月收入情況家庭月收入情況【結論】：從上圖可以看出，目前滎陽市民的收入水平相對較低，個人月收入在1200元以下的占了85%以上，而1200以上的只占到10%左右，3000以上的就更少了，說明普通人群的收入水平相對較低，消費能力也就相對較低。而家庭收入情況也是如此，家庭月收放在2500元以下的也占到了84%左右。4、現居住情況下面從客戶的居住位置、居住戶型、面積、樓層等情況了解消費者的居住情況。居住位置圖現居住戶型圖現居住面積圖現居住樓層圖【結論】從以上幾個圖形可以看出，我們調查的對象包含了整個滎陽的居住人群，包括部分滎陽市鄉(xiāng)鎮(zhèn)里的人群。三房兩廳四房二廳二房二廳滎陽人居形態(tài)喜好三房兩廳的戶型及獨家小院的居住環(huán)境，四房和二房的喜好度相對較小。而居住面積大都集中在80-130平方以內，而對于80以下及130以上的戶型喜歡度也較小。同時對居住樓層的喜好度，以三層以下為主，越向上喜歡的人群則越少。5、購房意向對購房意向則主要從是否有購房需求、購房時間及購房位置進行了調查了解。從而達到消費者對住房需求及本項目附近的需求情況進行初步掌握。購房意向圖預購房時間圖預購房位置圖【結論】從上面幾個圖形可以看出，被調查者中有43%左右的客戶有購房意向，但在兩年內購房的只有30%左右，而他們購房選擇的區(qū)域則多集中在滎陽東區(qū)，其次為滎陽市區(qū)。這說明，有一定的市場購買能力，同時人們也都看好滎陽東區(qū)的發(fā)展趨勢，如要購房他們大部分都會先選滎陽東區(qū)，這對我們項目來說是一大利好。6、購房需求情況對購房需求則主要從需求住房類型、戶型、面積來進行調查，以便了解他們的真實需求，對項目的規(guī)劃設計提出更為合理的建議。需求住房類別圖【小結】從上圖形來看，人們對住房的需求還主要是集中在多層住宅上，但對小高層的需求也有相當的比例已達到了29%左右，同時也有部分人喜歡別墅和高層住宅。這說明，小高層項目也有