二手房交易全部流程.doc

二手房交易流程圖：買方咨詢 登記配對看房 滿意談價交定金簽定意向 簽合同 辦理按揭打首付款評估驗證辦理過戶物業(yè)交割 領證 打余款1.買方咨詢確定買什么樣的房子價格和面積。根據(jù)自己的資金量，決定可能購買何種區(qū)位多大面積的住房。交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時間和金錢的支出。社區(qū)規(guī)模的大小和住區(qū)配套。按照一般的規(guī)律，社區(qū)規(guī)模越大，購物、子女就學、醫(yī)療、娛樂設施及物業(yè)管理等等越方便。確定資金來源是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款2.登記如何找到滿意的二手房源如果您覺得找房源是一件費時費力費錢的事，那么，住在杭州網(wǎng)給您提示的幾種方法去做。一、注冊成為住在杭州網(wǎng)的會員，在服務區(qū)里登記二手房求購信息，讓賣主竟相與您聯(lián)系。在住在杭州網(wǎng)上登記非常容易，只需把您的購房要求填寫在登記表中，大量希望通過住在杭州網(wǎng)直接出售二手房的賣主就會看到您的求購信息，而且主動跟您聯(lián)系。登記完全免費！二、主動出擊，尋找房源。可以通過住在杭州網(wǎng)的數(shù)據(jù)庫查找出售信息，無論您是不是會員，都可以查詢到來自賣方的第一手信息。三、您還可以運用其他的方式，如到報紙上登廣告，查詢報紙上、街頭巷尾、電線桿子上的啟事，托熟人或者找中介機構、雇請代理人。不過，在現(xiàn)階段二手房代理機制尚未健全的情形下，我們也提醒您必須小心行事。3.配對挑選房源時注意的四大因素在您挑選房源的過程中，您應該注意以下因素：價格：如何在您能夠承受的價格范圍內做出一個最合理的投資，您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建議。看看百家雜談(什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等)交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位的物業(yè)才算是物盡其用。目前交通相對方便的地區(qū)是地處公交線路較多和鄰近快速公路的居住小區(qū)。社區(qū)環(huán)境：在人口越來越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經成為購房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設施都可能對您入住后的生活產生重大影響。戶型結構：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。4.看房 怎樣選擇現(xiàn)房？選擇現(xiàn)房首先是否明廳明室。起居室(客廳)、臥室、廚房、餐室、衛(wèi)生間、書房等，是家人經?；顒拥目臻g，直接采光可以避免白天開燈，節(jié)約能源。另外，陽光燦爛會使您的生活更開心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。廚房設施的合理與否是房型設計的重要方面，因為家庭主婦每天有許多時間要在廚房度過?，F(xiàn)代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛(wèi)生間一般只設浴盆、坐便器、洗手池三件，其實再小的空間，加裝一個男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器節(jié)省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛(wèi)生間布局合理。還有，通風問題也要認真考慮。選房時要看好廚房、廁所、廳是否附設垂直排氣煙囪，以保持室內有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時應格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對你的居室溫度會有很大影響。5.滿意談價購房殺價有哪些竅門？有人說，買房屋勝敗的關鍵就要看你殺價的本領了，這話不無道理，對于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則拋出之后不但沒賺甚至要賠本。房地產買賣談判的技巧在于掌握市場動向，心中有數(shù)，同時，了解對方情況，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠殺價。買賣談判的學問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。1、看房屋。房子是實物，一切都可收入眼中，看房子里，應表現(xiàn)也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談，同時細心觀察房子結構、采光、保養(yǎng)、周圍環(huán)境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。2、掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作一個參考系數(shù)。愈是多人出價的房屋，表示其轉售力愈強。3、讓賣主知道你購房是自住，非為轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家，一可賣得高價，再者比較簡單。二要摸透賣方心理：4、賣方多久內必須賣屋，對于在什么時候殺價非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你最有利的殺價時刻。5、了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方所得屋款，并不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉向的時候。6、定金方面。定金多少才算恰當，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。殺價原理：1、暴露房屋的缺點，對于賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。2、拖延戰(zhàn)術。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間匯集資金等，等到臨近期限的最后一個階段，給予殺價。3、合伙戰(zhàn)術。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的，所出價格需同合伙人商議略施小計殺價。4、欲擒故縱。對于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價?？傊?，殺價的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功告成。6.交定金經紀公司和購房人簽訂合同都無一例外地會簽訂定金條款，而且相當之高。但依據(jù)法律，經紀公司根本無權收取定金，為了交易的繼續(xù)，可以約定房價的2.5%(即中介服務費，具體定金樹可與中介協(xié)商)為定金7.簽定意向 怎樣認識“定金”筆者近來在辦理有關商品房買賣的業(yè)務中，遇到一個較為普遍的問題，即購房者與開發(fā)商正式簽訂買賣合同之前所預繳的定金，在購房者與開發(fā)商最終沒能達成買賣協(xié)議或購房者因種種原因放棄所認購的房屋時，能否要求開發(fā)商返還的問題。具體情形大致分為兩種：一是開發(fā)商在物業(yè)正式開盤前，以內部認購的方式開始發(fā)售，認購期間的價格要比正式開盤后便宜一些，有的還以打折或抽獎等方式促銷。購房者在價格優(yōu)惠的誘惑下簽了認購協(xié)議并繳納了定金；二是正式開盤后，購房者在正式簽合同前與開發(fā)商簽訂了認購書并繳了定金，在正式簽合同時，因某些條款與開發(fā)商不能達成一致意見或開發(fā)商拒絕簽訂購房者提出的補充條款，購房者提出退房，而開發(fā)商拒絕返還定金。 對于第一種情況，沒有正式開盤多因為某種手續(xù)未辦理妥當，或因國有土地使用證在制作過程中，或因銷售許可證未正式下發(fā)，那么這一時期購房者所繳的定金應當返還，因為所銷物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件，認購協(xié)議不受法律保護。對于第二種情況，筆者認為要對定金的性質予以界定，如果構成經濟合同法意義上的定金就不能返還，如果不構成就應予返還。定金是保證合同履行的擔保方式之一，是指合同當事人一方為保證合同的履行，在合同成立后未履行前給付對方一定數(shù)額的款項。我國民法通則第八十九條第（三）項規(guī)定“當事人一方在法律規(guī)定的范圍內可以向對方給付定金。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金?！倍ń鸬男再|和作用一是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認為購房者在簽訂認購書時所交的“定金”不是法律意義的定金，因為合同尚未正式簽訂，合同沒有成立何來定金？所以開發(fā)商在購房者認購時約定“定金”不予返還是沒有法律根據(jù)的。認購是開發(fā)商促銷和保障銷售的一種方式，做得好確實有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質量、位置、價格和交通等等條件。一些質量好價格又可接受的樓盤就沒有所謂“定金”不予返還的約定，比如今日家園。相反認購時交定金不予返還的約定，大有強買強賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛，今后開發(fā)商應免去這樣的約定，購房者在買房時也要慎重考慮，別輕易交所謂的“定金”。簽訂認購書前應當心訂金風險 購房者往往先通過廣告或銷售人員的介紹感覺某處樓盤比較好，有購買的意向，這時，售房人員會要求您先交納200500元的“小訂”。并承諾，交款后，可以為您保留35天的房號，在這幾天內，如果您決定購買此房，就要交納1萬元或2萬元不等的定金，即“大訂”，并簽訂認購書，然后在規(guī)定的期限內雙方簽訂房屋預售或銷售合同。實踐中，購房者如果在交納“小訂”后不愿購買此房，開發(fā)商一般會很痛快地將錢款退還給購房者。 由于購房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區(qū)別，往往認為交納“大訂”后，在簽訂正式合同前如果不愿購房或不能就購房協(xié)議與開發(fā)商達成一致，“大訂”依然可以退還。但當要求退款時，卻被告知該定金不予退還。特別是有些開發(fā)商的廣告宣傳與實際狀況存在較大差距，使購房者不愿再購買時，爭議比較多。由于沒有明確的法律規(guī)定，當前法律界也存在著不同的意見。有的觀點認為，認購書是購房者保證按時與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同，如果不能按時簽訂此合同，則應該承擔違約責任，所以“大訂”應該屬“定金”性質。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，賣房者有權以購房者違約為由不退定金；如果賣房者將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。有的觀點則認為，認購書是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商前簽訂的臨時認購協(xié)議，通常的做法是在約定面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內的優(yōu)先購買權，在約定的時間內，賣方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應該是“訂金”。所謂“定金”，既是一種重要的擔保方式，又是一種違約責任的形式。是指債權債務關系中，為了擔保債的履行，一方當事人在債務未履行之前先行交付給另一方當事人一定數(shù)額的貨幣。如果一方當事人不能履行規(guī)定的義務，可以定金形式承擔違約責任。民法通則、合同法和擔保法等均有專門規(guī)定。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當事人不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。同時，定金也具有證約定金的性質，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因為定金于債務履行后可以抵作價款，所以定金也就具有預先給付的性質，這是定金與訂金的相同之處。 而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規(guī)定，它在生活中往往“定金”相混同，有時因為筆誤或認識上的不清，往往將“定金”寫成或說成是“訂金”?！坝喗稹迸c“定金”的債務性質完全不同，“訂金”屬于預付款性質，它不起擔保作用。賣方違約，買方無權要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方決定不購買，賣方應將認購金退還；但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買，認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時也被稱為認購金、誠意金。 由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應當對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預留的期限以及開發(fā)商違約時是否雙倍返還等問題加以明確或溝通，以避免糾紛。同時，如果購房者在規(guī)定的時限內去與賣房者簽訂合同，但因購房合同或補充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭議而不能達成一致意見，致使購房者不能認購房屋的，此責任不應由購房者獨自承擔，發(fā)展商應當退還“訂金”。否則，購房者交納了此筆費用后，一旦與開發(fā)商不能就正式合同達成一致意見，就要受到嚴重損失，這對購房者是不公平的。因此，購房者在買房前一定要注意認購書的約定內容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風險。8.簽合同 七種無效的房屋買賣合同(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國民法通則的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。(2)限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。(3)以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。(5)乘人之危簽訂的經濟合同。是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。(6)雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。(7)當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。9.辦理按揭申請個人住房貸款需要辦理的手續(xù)借款人提出申請并提供以下材料：借款人到建設銀行經辦機構或已與建設銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處填寫個人住房貸款借款申請表，并提供以下材料：本人戶口本、身份證或其它有效居留證件；職業(yè)和收入證明；購房合同或意向書等有關證明材料；占房價款30%的首期付款證明；建設銀行經辦機構要求提供的其它材料。辦理手續(xù)調查 建設銀行經辦機構或建設銀行委托的律師事務所(或公證處)對借款人提供的資料進行調查。審批建行經辦機構對借款人的申請進行審批。借款人開戶、領儲蓄卡并簽訂借款合同。辦理抵押、保證、質押和保險等有關擔保手續(xù)。借款合同生效，資金劃入開發(fā)商賬戶。借款人如何償還貸款借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。借款人可選擇計算機自動扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息10.打首付款貸款的條件及要求1、商業(yè)貸款或鐵路公積金貸款 A、首付成數(shù)按銀行政策要求且必須打入保證金帳戶，商定具體工作日轉付； B、按揭貸款于購買方的房屋所有權證、契證過戶完畢后5個工作日內轉付出讓方。月底不放款，5個工作日順延，鐵路公積金余款支付方式參照省公積金；C、商業(yè)貸款(免交保險費、公證費)a 90(含90)以下30平方以上，具有穩(wěn)定收入，無不良記錄及無其它貸款記錄的優(yōu)質客戶可以首付三成，貸款七成；b 90以上，具有穩(wěn)定收入，無不良記錄且無其它貸款記錄的優(yōu)質客戶至少首付三成，可貸款七成；2、省、市公積金貸款共同的基本條件(公積金貸款部分交納保險費、公證費)A、在杭州連續(xù)繳滿一年，月繳額滿196.5元，個人或夫妻2人貸款額不超出30萬；B、在杭州連續(xù)繳滿一年，月繳額滿393.0元，個人或夫妻2人貸款額不超出50萬；C、年齡條件為：男60歲；女55歲。3、省公積金貸款或省公積金加商業(yè)組合貸款A、首付款可以三成并按省公積金中心要求打入保證金帳戶，商定具體工作日轉付甲方；B、按揭款于購買方的房屋所有權證、契證過戶完畢5個工作日內轉付出讓方。每星期指定日期放款，月底不放款，5個工作日順延；C、全部用省公積金貸款只能為成交價的一半；貸款期限+房齡不超過40年D、蕭山、余杭區(qū)的二手房一律不能申請省公積金貸款；4、市公積金貸款或市公積金加商業(yè)組合貸款A 首付款按市公積金中心要求打入保證金帳戶，按銀行工作日要求轉付甲方；B 按揭款于購買方的房屋所有權證、契證、國有土地使用證過戶完畢5個工作日轉付出讓方。月底不放款，5個工作日順延；C 95年前的房屋，首付四成；95年后(含95年)的房屋，首付不低于三成。均與面積大小無關，貸款期限最長不超過30年，貸款期限+房齡不超過40年；D 在余杭、蕭山、臨安、富陽、桐廬、建德、淳安正常交納市公積金的，在杭州購房的可以申請市公積金貸款5、注意：所有貸款額必須為整數(shù)即千位數(shù)以上(首付款允許有百位數(shù))。11.評估為什么要進行房地產評估？買房、賣房交易雙方為確定合理的交易價格，可以委托評估事務所進行評估，以評估價作為交易價格的參考。以避免交易雙方因對房產價值的不了解，期望值相差太遠而影響交易的正常進行。繳納房產稅費交易雙方當事人向房地產管理部門申報其成交價格時，房地產管理部門如果認為明顯低于市場價值，會委托具有一定資質的專業(yè)評估機構對交易的房地產進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。申請銀行貸款向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人抵押的房地產進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產價值進行評估。解決房產糾紛發(fā)生房地產糾紛時，可委托具有權威性的專業(yè)房地產評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。12.驗證如何審核賣方的房產證？除已購商品房外，以成本價購買且與原產權單位沒有事先約定的公房也可以直接上市交易。對這類房產的審查包括以下幾點：(1)一看房屋所有權證第一頁或第二頁有“成本價出售住房”、“成本價出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價購買。(2)二看與原購房單位簽訂的買賣協(xié)議中是否有諸如：“單位有優(yōu)先購買權”、“出售轉讓需經原產權單位同意”或“五年之內不可以上市”等條款約定。另外，以成本價購買且與原產權單位有事先約定的或以標準價、優(yōu)惠價購買的，需向原產權單位提交已購公有住房和經濟適用房出售征詢意見表，原產權單位蓋章同意后就可上市交易。審查內容包括： (1)一看房屋所有權證第一頁有“*私優(yōu)”、“*私標準”、“優(yōu)惠出售”或“標準出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標準價或優(yōu)惠價購買。(2)二看與原產權單位簽訂的買賣協(xié)議中的約定。當然，產權證一定要看原件，同時應到有管轄權的部門，房屋所在區(qū)縣房地局查檔，以最終確認，該房屋是否具備上市交易的資格。13.辦理過戶代理、陪同購房人辦理過戶手續(xù)代理、陪同購房人辦理過戶手續(xù)。遞交證件：原房屋所有權證、出賣人身份證(包括共有人身份證)、買受人身份證；領取申請表并填寫完整；領取房屋買賣合同并填寫完整，雙方當事人簽字，交房管局；領取領取產權權證憑單及繳費單；交納稅費：土地出讓金為：總面積/總樓層*土地等級*年修正系數(shù)，契稅為房價的1.5%，印花稅為房價的0.05%，測繪費(只有平房有)30元。領取房屋所有權證；各類證件均應留下復印件。14.物業(yè)交割 審查出賣房屋是否欠繳物業(yè)管理費、水電氣暖、公共維修基金等應繳費用之情形。物業(yè)管理費，包括電費、供暖費、衛(wèi)生費、保安費、公共維修基金等，直接與小區(qū)物業(yè)公司聯(lián)系即可；水費記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與自來水公司聯(lián)系；供暖費按年交，從每年11月15日到次年3月15日，共計四個月，一般由物業(yè)公司收取；天然氣記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與天然氣公司聯(lián)系；詢問是否還欠繳電話費、有線電視費、網(wǎng)絡費；交鑰匙，提示購買人換鎖心；最好留下各種費用結清的收據(jù)、發(fā)票復印件。15.領證 網(wǎng)上銀行的方便快捷，近日應用到了中介公司幫客戶繳稅上，這將使得買房人領到契證的時間大大縮短。據(jù)杭州市財政局農稅征收管理局相關負責人介紹，網(wǎng)上可繳的稅包括契稅、營業(yè)稅等一系列稅費，目前主要在中原地產、盛世管家等4家