北京買房攻略.docx

本建議僅適合于下列人士： 1、有剛性購(gòu)房需求或彈性投資需求； 2、心智健全、有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力及支付能力，可以通過(guò)銀行的征信調(diào)查； 3、北京戶籍或長(zhǎng)期定居北京的外籍、外地人士； 4、事業(yè)和家庭穩(wěn)定，有正確的價(jià)值取向和社會(huì)責(zé)任感； 5、身體健康，年齡25歲以上，65歲以下，有醫(yī)療保險(xiǎn)和退休金保障。 之所以需要具備以上條件，是因?yàn)樯唐贩孔鳛楦咧迪M(fèi)品，非一般人民群眾所能享用，北京房?jī)r(jià)之高、居民收入之低人盡皆知，不必為難自己，富則買房置業(yè)，窮則繼續(xù)努力。 2009年，北京地區(qū)置業(yè)攻略： 一、地段選擇 1、關(guān)心國(guó)家大事，了解產(chǎn)業(yè)政策例如，麗澤金融商務(wù)區(qū)啟動(dòng)，則豐臺(tái)、宣武兩區(qū)靠近麗澤商務(wù)區(qū)的住宅項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值凸顯，趁現(xiàn)在價(jià)位合理時(shí)買進(jìn)，無(wú)論投資自住兩相宜。 2、了解城市規(guī)劃，選擇潛力區(qū)位房產(chǎn)價(jià)格對(duì)于軌道交通、城市交通干線的修建相當(dāng)敏感。選擇靠近規(guī)劃城鐵的區(qū)位置業(yè)，可以保值增值。北京目前又規(guī)劃了不少高校新區(qū)，很多名校都在建立分校，這些區(qū)位的房產(chǎn)也有很大的增值潛力。傳統(tǒng)學(xué)區(qū)如海淀中關(guān)村、西城、宣武、朝陽(yáng)等地，都有很好的項(xiàng)目可以選擇。 3、交通出行規(guī)劃房子是用來(lái)住的，但人是要出去工作的，所以距離和交通的問(wèn)題務(wù)必要考慮，還要考慮孩子上學(xué)、老人看病，以及日常生活的便利。因此，靠近公交地鐵站點(diǎn)、城市快速路，而又鬧中取靜的地段，是置業(yè)的首選，當(dāng)然，價(jià)格會(huì)貴一點(diǎn)，但物有所值。盡量避開(kāi)過(guò)大規(guī)模的居住區(qū)，如，天通苑、回龍觀等地，否則進(jìn)不去出不來(lái)，后悔莫及。 二、升值潛力評(píng)估 1、高房?jī)r(jià)地區(qū)，升值潛力較小，后發(fā)優(yōu)勢(shì)地區(qū)，升值潛力巨大北部亞奧商圈，尤其是奧運(yùn)村附近，因奧運(yùn)會(huì)已過(guò)，房?jī)r(jià)未來(lái)大漲的可能性較小。建議關(guān)注新的規(guī)劃熱點(diǎn)，例如麗澤金融商務(wù)區(qū)、西城區(qū)金融街西擴(kuò)區(qū)域、海淀山后區(qū)域、順義新城、通州新城、亦莊新城、望京新城、石景山CRD、大興黃村（北京第二機(jī)場(chǎng)輻射區(qū)域）、北京以東燕郊區(qū)域等地，隨著北京金融業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以上區(qū)域房產(chǎn)升值空間廣闊。 2、把握未來(lái)城市發(fā)展方向北京未來(lái)的城市發(fā)展，會(huì)傾向于后發(fā)優(yōu)勢(shì)區(qū)域，面向華北平原及環(huán)渤海城市經(jīng)濟(jì)圈的東、南方向，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重心，也將向這些方向傾斜。京津第三高速、京臺(tái)高速、首都第二機(jī)場(chǎng)、都是延這個(gè)方向修建，區(qū)域未來(lái)不可限量。但缺點(diǎn)是配套尚不完善，適于年輕無(wú)子女的白領(lǐng)階層初次置業(yè)。 3、傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域保值增值潛力巨大中關(guān)村、金融街、CBD，這三個(gè)區(qū)域的現(xiàn)房保值增值潛力巨大，一旦金融危機(jī)結(jié)束，這些區(qū)域的二手房會(huì)有驚人的漲幅。目前價(jià)位投資客可以考慮出手。另外，這些區(qū)域的配套齊備，有利于解決子女就學(xué)問(wèn)題，為中高級(jí)白領(lǐng)、金領(lǐng)階層二次置業(yè)的首選區(qū)域。 三、配套設(shè)施 1、商業(yè)配套2公里范圍內(nèi)應(yīng)有成熟商業(yè)配套設(shè)施及大中型超市，距離最近的服裝、副食品批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)有方便的交通路徑，小區(qū)周邊應(yīng)有方便的餐飲、副食、日用百貨品供應(yīng)網(wǎng)點(diǎn)。不要小看日常生活的方便程度，這將在很大程度上決定你的生活成本。如果買了一套房子前不著村后不靠店，買個(gè)方便面也要開(kāi)車走20分鐘，那就太糟了。 2、教育、醫(yī)療孩子上學(xué)問(wèn)題是很多年輕白領(lǐng)初次置業(yè)時(shí)容易忽視的問(wèn)題。小區(qū)周邊最好有成熟的幼兒園、小學(xué)、初中等教育資源或名校分校，不然等孩子三、四歲時(shí)，家長(zhǎng)又要面臨買房搬家的問(wèn)題了。如果你有讓孩子上寄宿制學(xué)校的計(jì)劃，則置業(yè)的區(qū)位相對(duì)自由。目前海淀區(qū)的教育資源是最多的，但是住宅項(xiàng)目卻較少，這個(gè)矛盾需要靠政府解決。看病難也是一個(gè)大問(wèn)題，尤其是家有老人的家庭，不能離大型醫(yī)院太遠(yuǎn)。社區(qū)醫(yī)療設(shè)施是否完備，也是要考慮的問(wèn)題。 3、交通、停車置業(yè)地點(diǎn)距離公交站不宜超過(guò)500米、軌道交通站點(diǎn)不宜超過(guò)2000米，否則出行不便。有車族要考慮停車位和泊車成本，還要考慮堵車的問(wèn)題。北京是著名的“堵城”，早高峰大家都從郊區(qū)往市區(qū)趕，還會(huì)經(jīng)常遇到大官出行人大開(kāi)會(huì)交通管制，堵車十分嚴(yán)重；晚高峰時(shí)方向則相反，你要是能錯(cuò)峰甚至逆峰置業(yè)，那是最理想不過(guò)的了。最堵車的幾個(gè)區(qū)域：天通苑、回龍觀、西二環(huán)、雙營(yíng)路（早高峰時(shí)段）、CBD、京通快速。 四、社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生1、社會(huì)治安北京各城區(qū)中，臟亂差的區(qū)域主要集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城區(qū)交界的三不管地帶，應(yīng)盡量避免在這樣的區(qū)位置業(yè)。機(jī)動(dòng)車盜搶高發(fā)地及攔路搶劫、入戶盜竊案件高發(fā)地區(qū)，這里不方便說(shuō)，置業(yè)前務(wù)必上網(wǎng)查一下?？梢越ㄗh的是，盡量不要在離長(zhǎng)途車站、火車站過(guò)近的地方置業(yè)，這些地區(qū)流動(dòng)人口集中，治安情況欠佳。2、環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)遠(yuǎn)離有污染或噪音的地段，如化工廠、火車道、發(fā)電供熱廠煙囪、電視發(fā)射塔、高壓線等，最好不要選擇緊鄰城市主干道、環(huán)線主路的地段，噪音、汽車尾氣污染將相當(dāng)嚴(yán)重。 五、樓層與朝向1、高層置業(yè)以中上層為宜，多層板樓首選三四層，避開(kāi)屋頂以防冬冷夏熱及漏雨，不選擇純北朝向（盡管價(jià)格低），避開(kāi)高層中的管道層（會(huì)有噪音和滲漏），避開(kāi)小區(qū)內(nèi)鍋爐房，遠(yuǎn)離噪音、震動(dòng)。 2、客廳最好朝南或東南，主臥應(yīng)有衛(wèi)生間，朝北的房間最好有封陽(yáng)臺(tái)，同樣的戶型，東南朝向優(yōu)于西南。 3、每個(gè)人的體質(zhì)和命理不同，選房時(shí)應(yīng)請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士看一下風(fēng)水，住宅的氣場(chǎng)對(duì)人的運(yùn)程和健康影響深遠(yuǎn)，這一點(diǎn)白領(lǐng)、金領(lǐng)人士不可不信！ 六、精裝修 1、最好買毛坯房，自己裝修別嫌麻煩況且裝修也是一件很有樂(lè)趣的事情（雖然很辛苦）。記住夫妻為了裝修的事吵架是正常的，妥協(xié)的結(jié)果才最和諧。而且，為裝修吵架總比為了第三者離婚要強(qiáng)的多。 2、如果買精裝修的房子，一定要保護(hù)好開(kāi)發(fā)商的所有承諾文件老實(shí)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商送的裝修，質(zhì)量問(wèn)題很多。收房時(shí)切記要仔細(xì)檢查，最重要的幾個(gè)部位：衛(wèi)生間防水、門窗密閉性、屋面墻體滲漏、墻面地面空鼓、木地板接縫、壁紙或涂料的裂縫及色差、廚具潔具質(zhì)量及安裝精度，等等。 3、裝飾公司選擇千萬(wàn)別選路邊游擊隊(duì)，請(qǐng)熟人裝修也要慎重，否則容易遭到龐各莊的西瓜殺熟。建議：還是選龍發(fā)、業(yè)之峰、東易日盛這樣的大公司吧，主材最好自己采辦，環(huán)保又省錢。 4、家具選擇首選環(huán)保板式家具，如果選歐式的實(shí)木家具，建議你走遠(yuǎn)一點(diǎn)去選，比如到香河或者直接到廠家去選成套的，價(jià)格便宜一半，品質(zhì)完全一樣。北京本地的家具城，首選居然之家和城外誠(chéng)，百安居（B&Q）、宜家這樣的洋品牌，雖名為超市，但價(jià)格偏貴而且產(chǎn)品質(zhì)量差，我曾買過(guò)一個(gè)宜家的鬧鐘，有時(shí)走有時(shí)不走，還沒(méi)小商品城買的質(zhì)量好。完全相同的家居用品，在百安居買要比在建材城買價(jià)格高1015。白領(lǐng)居家，精打細(xì)算很重要，當(dāng)然你要是愿意當(dāng)這個(gè)冤大頭，也沒(méi)人攔著。要提醒的是，所有億萬(wàn)富豪都是非常節(jié)儉的，比如巴菲特和比爾蓋茨。 七、其他注意事項(xiàng) 1、選擇一家好的按揭銀行推薦民生、華夏、招商，服務(wù)到位，主動(dòng)打折，比中農(nóng)工建強(qiáng)，缺點(diǎn)是網(wǎng)點(diǎn)較少。外資如渣打也可以考慮，很多優(yōu)惠，服務(wù)熱情。 2、選擇一家好的中介機(jī)構(gòu)如果你是買二手房，最好找中介，可以避稅，雖然花一點(diǎn)中介費(fèi)，總體而言還是合算。 3、該出手時(shí)就出手永遠(yuǎn)不要想著去抄底，是不是底只有三五年以后才能見(jiàn)分曉。如果你有這個(gè)需求和支付能力，大勢(shì)穩(wěn)定下來(lái)就可以買，買了就不后悔，別弄得跟祥林嫂似的，房?jī)r(jià)降了就跑售樓處跟開(kāi)發(fā)商吵著要退房，如果沒(méi)有這個(gè)心理承受能力，就別買了，還是租房住比較好。當(dāng)然，租金和按揭比雖然便宜，但租金付出去是別人的，按揭花出去是自己的。 4、做好財(cái)務(wù)規(guī)劃買房是人生大事，為了面子買房或?yàn)榱擞懪笥褮g心咬牙買房，都是極其愚蠢的，誰(shuí)難受誰(shuí)知道。要謹(jǐn)慎的評(píng)估自己的財(cái)務(wù)能力，做好中長(zhǎng)期的理財(cái)規(guī)劃。月光族不適合買房，女孩子最好不要自己?jiǎn)为?dú)買房（否則要老公干什么？），即使有父母替你付首付，也要考慮自己能不能負(fù)擔(dān)的起月供，以及將來(lái)贍養(yǎng)老人養(yǎng)育子女的問(wèn)題。還有，如果你愛(ài)你的家人，就買兩份保險(xiǎn)吧，健康險(xiǎn)、壽險(xiǎn)各一份，天有不測(cè)風(fēng)云，有備無(wú)患。如果你有閑錢，建議你定期償還貸款本金，要知道，按揭貸款的利息是很高的，不及時(shí)清償代價(jià)很大。假如有能力，還是提前還掉余款比較輕松。 5、養(yǎng)成良好的生活和消費(fèi)習(xí)慣很多人買房后覺(jué)得生活壓力很大，其實(shí)這很正常，每個(gè)月固定的要支出按揭款，這是你提前消費(fèi)的代價(jià)。注意從小處節(jié)約，改掉大手大腳的習(xí)慣吧！少在外面用餐，餐館里的油品和食物新鮮程度你無(wú)法控制；超市里的東西并不便宜，對(duì)比一下你會(huì)發(fā)現(xiàn)小商品批發(fā)市場(chǎng)里也有很多好東東；大型百貨商場(chǎng)里的服裝、箱包、飾品等賣的很貴，不打折時(shí)堅(jiān)決不買，他們的進(jìn)貨渠道和動(dòng)物園、大紅門的并無(wú)區(qū)別；戒掉煙酒、賭博等不良嗜好，既節(jié)約又有利身體健康.如果你懂得節(jié)儉，會(huì)發(fā)現(xiàn)很多省錢的途徑，這些錢買了房子，就是你的資產(chǎn)和未來(lái)的保證，何必浪費(fèi)在別人那呢？ 八、改變觀念，獨(dú)立思考 無(wú)論你是否買房，有一個(gè)建議是很重要的，