04佳豪商業(yè)廣場項目投資者調(diào)研分析報告

投資者調(diào)研分析報告佳豪商業(yè)廣場（商業(yè)巷）中國西寧1目 錄第一部分 投資特征分析一、投資者特征研究二、地產(chǎn)投資產(chǎn)品分析第二部分 投資者問卷調(diào)研分析一、投資者需求分析二、投資者個人信息分析綜述2第一部分 投資者特征分析一、投資者特征研究通過前期市調(diào)，對西寧的房產(chǎn)投資者進(jìn)行了歸納，大致有以下幾個種類。1、投資者組成1.1投資自營客戶1.1.1商業(yè)巷市場現(xiàn)有經(jīng)營客戶，以西寧、西寧周邊地區(qū)、蘭州客戶為主。1.1.2商業(yè)巷在西寧市、青海省都具有極大的影響力，很多商家有往來于蘭州、西寧業(yè)務(wù)，在兩地都有商業(yè)經(jīng)營?，F(xiàn)在商業(yè)巷改造，為他們提供了極佳的投資機(jī)會，通過現(xiàn)在登記購買的客戶可以看出，這類客戶數(shù)量十分巨大， 們 的一部分 。 類客戶資 力 對 ， 數(shù)量 多， 們 中 商 的主 投資 。1.2 業(yè)投資客戶1.2.1以西寧、蘭州 業(yè)投資客戶為主，西 地區(qū)、國 業(yè)投資客戶為 。1.2.2中國經(jīng) ，產(chǎn) 了一 ，他們具有極的投資 力。他們投資地產(chǎn)，一 業(yè)的投資客戶，州房currency1。他們以投資地產(chǎn)“為目的，在商業(yè)地產(chǎn)、fifl市場 有 大的 ，這類人投資 ，投資 對， ”的 業(yè)，會 現(xiàn)很的投資 力。1.2.3 、國 1.2.中國的 出，特 在經(jīng) 對 的地區(qū)，在 的在 。他們需 一個的 3 ，地產(chǎn)、特 商業(yè)地產(chǎn) 的一種主 ，這類 者看 投資 的 ， 對 ，對投資的 對 。這類 者投資 力很， ， 務(wù)。1.3 客戶1. .1個地區(qū)都有一 客戶，他們 有一 ，投資市 大，現(xiàn)在通 脹又這么嚴(yán) 的，想尋求一個 對 、又有 的。地產(chǎn) 佳的之一。他們膽子 小，給他們 現(xiàn)投資的 、 的障 說他們的 。尤 在青海，這類客戶有 大的 ，特 在各州縣。二、西寧現(xiàn)階段投資產(chǎn)品分析章節(jié)主 通過對西寧目前房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的統(tǒng)計與分析，了解投資者的價格傾向及產(chǎn)品取向，然由于目前西寧在 市產(chǎn)品的地段、類型、 位、 面在很大的差異 ，所以 們只 希冀通過分析來了解投資者市場的大致情況， 通過這 項目的分析來武斷的 為導(dǎo)向來確 們項目的一 指標(biāo)。表一：樓盤名稱 明仁苑 世通名城 海德堡 香格拉 青海湖大廈位置 城西區(qū)香格拉路2號 昆侖路（海湖路西500米）城中區(qū)省委大院 西寧偉業(yè)房地產(chǎn)開 有限 長江路7號商 青海新千房地產(chǎn)開 青海世通房地產(chǎn)開 民惠地產(chǎn) 城中區(qū)香格拉大8號 青海綠地房地產(chǎn)開 樓宇類型 fifl加商業(yè) 純fifl 商 fi 臨街商業(yè)大型社區(qū) 商 fi區(qū) 配套 中庭園林 、150個地下停車位 、配套商業(yè)中庭園林 、會所 底層商業(yè)配套 中心廣場會所 底商配套成交均價 526元/ 218元/ 暫 900元/ 起價 216元/價 980元4付款 一次 、按揭 一次 、按揭 一次 、按揭 一次 、按揭 一次 、按揭裝修情況 毛 坯 毛 坯 毛坯 毛坯 毛坯主力面積 二房91-6三房12 -1 2二房92-95 三12 -10 復(fù) 二房95-98 二房8-86 三房11 -105 1 9-1 89-128 二房80三房166進(jìn) 面裝修 面裝修 面裝修 二期地 層 面裝修 75 80 85 二期50 90 地 位置 ，交通為 ，戶型 計 為 。項目位于城西， 量 大 成 ，對于fi家來說， 為 。民惠地產(chǎn)開 在地 有一 的名 ，項目戶型 計 ， 有二房三房 戶型1種。地 位置 ，交通 為 ，戶型 計 為 西寧市第一個以fifl為主的大型社區(qū)。地 位置 ，位于 一路與長江路交 。臨 ，過往車多，對于 fi者來說大、大。周邊配套，個區(qū)給人一種currency1“，項目戶型 計95 二房面來看成 項目周邊配套、fi 綠fl 區(qū)。項目周邊 配套 ，項目fi 綠fl 區(qū)，戶型面積過大。表二：樓盤名稱 家園 家園 寧苑 德園 位置 位于新宇路” 位于 路與一路交 位于 一路11號 位于 一路與國路交 路29號5 面積 000 2 二號樓1892 2 112 000 2商 青海新千房地產(chǎn)開 民惠地產(chǎn) 青海 德currency1 西寧市城市 開 樓宇類型 兩 0層 層 臨街商fi 商fi 小 層fifl 純商業(yè)區(qū) 配套 底層商業(yè)配套 底層商業(yè)配套 園成交均價 暫 150元/ 27 0元/ 2900元/ 120001 000元/付款 暫 一次 、按揭 一次 、按揭 一次 、按揭 一次 、按揭裝修情況 毛 坯 毛 坯 毛坯 毛坯 毛坯主力面積 2、66、75、9 、118、115、1 二房86 三房120-1 0 127 二房91三房1079、200、500進(jìn) 暫 面裝修 二期地 層 面裝修 90 95 98 60 位于新宇路”，戶型面積 計 ， 項目 佳豪廣場fifl 大項目。位置 ，交通 。 小區(qū)以多層 為主，多層fi房在西寧 購房 青。位置 ，交通 為 ，綠fl面積 大。位于 園 ，西寧地產(chǎn)項目。項目地面積大，綠fl。 周邊 大型購 場所。位置 ，周邊 配套 。位置 ，周邊 配套。商業(yè) ，層. 米，為商業(yè) 位底。6以 兩個表格可以看出，以 投資產(chǎn)品 在地段、 配套、周邊 面、 在產(chǎn)品的個 計、 業(yè)、商業(yè) 都在一 的 ?？?的一 這 樓盤的 都很 ，這可以 偉三 面的 ：一 目前西寧房地產(chǎn)市場 需求 ，個市場 于供求 的階段 二 目前西寧房地產(chǎn)投資市場資 量 ，社會資 尋求投資 向 三 現(xiàn)階段在西寧 的房產(chǎn)投資產(chǎn)品出現(xiàn)， 房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的 。以 三 面可以看出， 們項目在投資市場 具有 的 面 及 的 前 。第二部分 投資者問卷調(diào)研分析一、投資者需求分析1、 問 投資有多 2、 有向投資商 7 投資者投資限 1 1 6 11 6 9 20 9 8 22 1以 1- -5 5-8 8-10 10以 投資者 幾投資向 5 28 107 55 12 6 6 16 8 期 1- 2- -5 投資限8-10的投資者 的48%， 次 10以 的投資者， 以 表中看出，所調(diào)查的投資者中1-3有投資向 的55%，16%。所調(diào)查的投資者中，都 在投資 有一 的經(jīng)驗，投資 期投資 的20%。這對于 項目來說，在 周期時間 商業(yè)地產(chǎn)都具有一 的眼光，通過對這部分人 的調(diào)查 充分了解 投資 與項目推盤時間 吻。行為 投資對象的 求。、投資商 會注 的因素有 、西寧商業(yè)巷改造，認(rèn)為 地段 宜開 的項目為8投資者投資注 因素 15 20 125 17 90 12 58 8 10 1 109 15 105 1 價格 地段 交通 區(qū) 劃 人流 商業(yè) 間投資者認(rèn)為 地段 宜開 項目 182 10 2 82 16 96 19 9 51 10 1 0 22 29 6 綜型商業(yè)廣場 業(yè)市場 超市百 娛樂 餐飲美食文fl影 運(yùn)健fi 樂業(yè)的人 、地段、商業(yè) 投資者 為注 投資的因素，投資 業(yè)的 商業(yè)巷改造，所調(diào)查人 中九成以 的人都 很認(rèn)同的，并都希望改造后間以及 業(yè)后期的商業(yè) ，都 決 投資者行為的 大因素。 商業(yè)巷，開 成西寧市唯一新型的綜型購 廣場，調(diào)研中再一次了證明項目 位西寧唯一一個新型大型綜購 廣場 符投資者、經(jīng)營者以及 者心 需求的。95、投資商 ，會選擇哪個面積區(qū)間 6、投資酒 、 寓、寫字樓可接的 單價為投資者投資選擇面積區(qū)間 95 7 6 2 17 9 1 7 11 6 1 7 2 1 0 0 20以下 20-0 0-60 60-8080-100 100-120 120-180 180以 投資者投資酒 、 寓、寫字樓接價格86 7 98 5 0 0 0 0 2500- 000元 000-000元 000-5000元 5000元以 通過調(diào)研，自營投資者針對選擇 位區(qū)間在2040 米 47% 通過對西寧投資者調(diào)查，投資者針對酒 、 寓、寫字樓可接的 投資品牌 賣 的投資者選擇 位區(qū)間在4060 米 15% 單價在25003000元 的 47% 次接 單價在項目針對 位面積劃分計劃以20 米為單位 可以實(shí)的， 面積的劃 30004000元 之間的 53%，以 所 可以看出分可以充分滿足同投資客戶需求。 西寧市酒 、 寓、寫字樓投資 有一 的市場， 市場 對 。7、投資商 可接的 單價為 8、 問投資商 的目的 10投資者投資商 可接價格 189 98 0 0 2 20000- 0000元 0000-0000元 0000元以 投資者投資商 目的 18 65 0 17 11 5 1 1 自己經(jīng)營 對 出租 短期投資 長期投資在調(diào)研中，投資者目前在西寧市區(qū)所投資臨街商業(yè) 業(yè)接均價在25000元/ 通過調(diào)研，投資自營客戶 的65 可以看出 來，西寧左右。這說明投資者投資商業(yè)地產(chǎn)，都 很看中商業(yè) 業(yè)的投資價 ，對于 市商業(yè) 業(yè)一直飆 ，租 的一再 漲都 促進(jìn)經(jīng)營者投資自營的 。 價格并 有很 大敏。佳豪廣場在 位準(zhǔn)確， 均價略 于市場價格 有可 的。9、 問投資商 會委托經(jīng)營 以 取 的回報 10、 問投資商 時，首選哪一種付款 11投資者投資商 會委托經(jīng)營 69 5 22 11 106 5 會 會 看情況投資者投資商 首選付款 12 59 5 26 2 15 銀行按揭 一次 付款 分期付款商業(yè)投資者對于所投資的商業(yè) 業(yè)，看情況 委托經(jīng)營 出 通過對投資者的調(diào)研，銀行按揭的投資者 的 59 ，一次 付租來 取 租 的 的5 ，因目前西寧市商業(yè)市場 有出 款的 的26 。在調(diào)查中部分投資咨詢項目 可以分期付款，現(xiàn)針對商業(yè) 業(yè) 有的 ，對投資者 ，有 因西寧市場很多項目 有分期付款。的商 ， 可以放心委托 租賃 業(yè)。11、 問主 通過哪 “房地產(chǎn)廣告信息 12、 問 愿選擇投資品種為12投資者主 通過哪 “房地產(chǎn)信息 1 9 117 27 6 15 1 68 16 18 12 28 2 0 電 報紙 戶 廣告 電臺現(xiàn)場活 宣傳單頁 朋友介紹 路過投資者 愿選擇投資的種類 116 8 68 22 120 0 0 0 0 0 0 0 商場商 市場商 臨街 面 票 寓 寫字樓通過朋友介紹來投資商業(yè)的 的28 ， 次 現(xiàn)場活來“ 通過調(diào)研，因個投資市場品種的 ，票、 、fi房行情的房地產(chǎn)信息的，可以看出西寧市房地產(chǎn) ，抓投資者 ，針對投資者 投資商場 位 臨街 位都 很青的。心 讓投資者人 口頭傳播 所在， 次現(xiàn)場活的推廣也 可 。1 、認(rèn)為在西寧投資房地產(chǎn) 業(yè)的投資者，主 來自哪 區(qū) 1、投資商 所期望的回報 13投資者主 來自區(qū) 18 8 12 11 9 2 25 7 1 1 西寧市 蘭州 ”中縣 ”源縣格爾木 大通 它6 7 8 9 10 11 0 0 0 0771150 2000 000 6000 8000 10000 12000 1000 1 2 5 6問題選項人數(shù)統(tǒng)計對西寧投資者的訪問中，西寧市商業(yè)投資者除西寧市地投資者 ，西 通過對投資者調(diào)查訪問，期望投資回報11 的 的60 ，寧周邊州縣投資者也有一 的市場， 次 它 省投資者，以州浙 對于投資者來說，投資回報 多 ， 針對西寧商業(yè)投資回報江投資者 多。 均在8 左右。二、被調(diào)查者的個人 信息1、的齡 2、的 fi地14調(diào)查投資者齡區(qū)間 11 59 7 9 0 0 2 1 1 1 18-25歲 26- 5歲 6-5歲 6-60歲 60歲以 投資者 fi區(qū) 22 12 97 55 1 17 25 1 0 0 2 城中區(qū) 城西區(qū) 城區(qū) 城 區(qū)城南去 它通過投資者調(diào)研，商業(yè)投資者齡 25歲這一階段 市場投資 fi在城西區(qū)的投資者 55 ，可以看出城西區(qū)投資人主力人 。 項目推廣 區(qū)。 、 問所 的職業(yè)為： 、 問目前投資一套商 的 價為15投資者 職業(yè) 6 51 27 10 5 118 6 0 0 2 機(jī) 私營業(yè) 自營職業(yè)個 商戶 業(yè)單位 駐 機(jī)構(gòu)投資者投資商 價 5 28 87 6 5 18 16 8 0 0 0 0 20以下 0-60 60-80100-150 150-200 200以 通過調(diào)研， 6 的投資者 個 經(jīng)營商戶，何針對這部分投 以 表中可以看出，市場目標(biāo)投資客戶投資 額在060投資資客戶人 項目的宣傳推廣 ， 讓這部分投資人 接項目 區(qū)間， 項目核心投資目標(biāo)人 。的投資價 很 的。5、調(diào)查者 6、的文fl 16調(diào)研投資者男女 82 1 119 59 男 女調(diào)查投資者文fl 17 9 66 105 52 9 5 大學(xué)以 大 中 初中通過對投資經(jīng)營者調(diào)查，投資經(jīng)營者8-10的女 經(jīng)營者，對投資商業(yè) 調(diào)查中，具有 中、大 學(xué)歷者 西寧市場主力目標(biāo)投資客戶人 。有一 的眼光，通過對這類人 的調(diào)查， 充分了解投資者投資行為 以及對 業(yè)的 求。綜 述 通過對西寧市投資者調(diào)研，得出西寧市投資者具有以下特 ：一、投資經(jīng)驗，對價格 面 。次針對投資者調(diào)查的主 對象 西寧市有投資經(jīng)歷市民及各樓盤現(xiàn)場的咨詢者，所調(diào)研的有效對象 在商業(yè)地產(chǎn)投資大部分有 10的經(jīng)驗，對商業(yè)地產(chǎn)投資有一 的眼光。特 對產(chǎn)品價格 ，對價格 面普遍認(rèn)為 商 地段 市場實(shí)際情況 。 注商 周邊類似 位的租 ，由周邊類似 位租 心 預(yù)期 來倒估價格。對項目 ， 接的位置 明 的臨街 位的價格在1725000元/ 價格 這個區(qū)間， 投資向 可 。二、 復(fù)投資向明確投資向看，大部分被調(diào)查者在1 都有再次投資向，這對于 項目佳豪商業(yè)廣場推出時間 吻，對于項目 。 何針對這部分投資目標(biāo)客戶 項目的宣傳推廣 ， 讓這部分投資人 接項