XX縣XX鎮(zhèn)成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目 錄 第一章 總論 . 1 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位 . 1 第二節(jié) 可行研究報(bào)告編制單位 . 2 第三節(jié) 可行性研究的依據(jù)與范圍 . 2 第四節(jié) 項(xiàng)目概況 . 3 第二章 XX 縣 住宅市場(chǎng)分析 . 6 第一節(jié) 縣域概況 . 6 第二節(jié) 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 . 7 第三章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 . 10 第一節(jié) 建設(shè)條件 . 12 第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 14 第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案 . 15 第四 章 節(jié)能、節(jié)水方案分析 . 22 第五章 建設(shè)用地合理性分析 . 26 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 . 28 第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與 消防 . 33 第一節(jié) 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 . 33 第二節(jié) 消 防 . 33 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與招標(biāo)方案 . 36 第一節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 36 第二節(jié) 項(xiàng)目招標(biāo)方案 . 37 第九章 投資估算及效益分析 . 40 第一節(jié) 投資估算和資金籌措 . 40 第二節(jié) 效益分析 . 43 第十章 不確定性分析 . 46 第一節(jié) 盈虧平衡分析 . 46 第二節(jié) 敏感性分析 . 46 第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 . 47 第十二章 項(xiàng)目結(jié)論與建議 . 50 附表 附表 1：項(xiàng)目總投資 估算表 附表 2： 前期費(fèi)用分項(xiàng)估算表 附表 3： 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 附表 4： 借款還本付息表 附表 5： 銷售收入、銷售稅費(fèi)及附加估算表 附表 6： 利潤(rùn)表 附表 7： 敏感性分析表 附表 8： 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 1 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位 一、項(xiàng)目名稱 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓 項(xiàng)目 二 、項(xiàng)目 承辦單位 單位名稱： XX 縣 東信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 法定代表人： 項(xiàng) 目聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 三 、擬建地址 項(xiàng)目擬建于 XX 縣 振興街 西首 。 四、項(xiàng)目承辦單位簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目 XX縣 XX鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目擬由 XX縣 東信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。 XX 縣 東信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)資本金 1000 萬(wàn)元，辦公地點(diǎn)為 XX 縣 東環(huán)路中段西側(cè)。公司現(xiàn)有職工 10 人，工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人均具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，公司內(nèi)設(shè)開(kāi)發(fā)部、行政部、工程部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部及銷售部等部門。 公司遵從“以人才為根本，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益為中心”的發(fā)展宗旨，集合了一批多年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的專 業(yè)技術(shù)力量和致力于房地產(chǎn)事業(yè)的有志之士，發(fā)揚(yáng)求真務(wù)實(shí)、拼搏進(jìn)取、無(wú)私奉獻(xiàn)的創(chuàng)業(yè)精神。在已經(jīng)實(shí)施開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，取得了顯著的成績(jī)，得到了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)同，在社會(huì)上樹(shù)立了良好的企業(yè)形象。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 2 第二節(jié) 可行研究 報(bào)告 編制單位 一、編制單位名稱 二、工程咨詢資格證書(shū)編號(hào) 三、資質(zhì)等級(jí) 四、發(fā)證機(jī)關(guān) 五、法定代表人 第三節(jié) 可行性研究的 依據(jù)與范圍 一、可行性研究的依據(jù) 1、承辦單位關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托合同 2、中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 3、民用建筑設(shè)計(jì)通則（ JGJ37-87） 4、中華人 民共和國(guó)建筑法 5、城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50011-2001） 6、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部文件關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)貫徹落實(shí)中央擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重大決策有關(guān)問(wèn)題的通知 7、山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 8、 XX 縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 9、國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策 10、項(xiàng)目承辦單位提供的基礎(chǔ)資料 二、可行性研究的范圍 根據(jù)項(xiàng)目單位委托要求，本項(xiàng)目可行性研究的范圍主要是： 1、當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展?fàn)顩r 2、建設(shè)規(guī)模 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 3 3、建設(shè)條件及地址選擇 4、建設(shè)工程 方案 5、環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 6、物業(yè)管理 7、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排 8、項(xiàng)目招投標(biāo) 9、投資估算及資金籌措 10、經(jīng)濟(jì)效益分析 11、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 第四節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 二、項(xiàng)目承辦單位 XX 縣 東信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 三、建設(shè)性質(zhì) 新建 四、項(xiàng)目選址 擬建于 XX 縣 振興街西首。 五、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積 2500.2 平方米，項(xiàng)目建設(shè)公寓住宅樓 1棟，層數(shù)為 6 層，建筑面積 5880 平方米。 五、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排 項(xiàng)目建設(shè)期為 1 年，計(jì)劃 2010 年 12 月 -2011 年 1 月進(jìn)行前期手續(xù)的辦理，在 2011 年 2 月工程開(kāi)工建設(shè)，爭(zhēng)取在 2011 年 12 月完成項(xiàng)目建設(shè)。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 4 六、項(xiàng)目投資估算及資金來(lái)源 本項(xiàng)目總投資 963.0 萬(wàn)元，其中 土地費(fèi)用 139.0 萬(wàn)元， 工程費(fèi)用 597.4 萬(wàn)元，前期費(fèi)用 167.3 萬(wàn)元，建設(shè)單位管理費(fèi) 9.0 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 38.7 萬(wàn)元，銷售費(fèi)用 11.6 萬(wàn)元。 資金來(lái)源：全部為承辦單位自籌資金。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 5 第五節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)下表。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 一 項(xiàng)目居住區(qū)用地面積 平方米 2552 二 總建筑面積 平方米 5880 二 容積率 2.3 三 綠化率 % 35 四 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 963.0 1 其中：土地費(fèi)用 139.0 2 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 597.4 3 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 167.3 4 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 9.0 32.12 5 預(yù)備費(fèi)用 萬(wàn)元 38.7 6 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 11.6 五 資金籌措 1 全部企業(yè)自籌 萬(wàn)元 963.0 100% 六 投資利潤(rùn)率 % 10.55 七 建設(shè)期 年 1 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 6 第二章 XX 縣 住宅市場(chǎng)分析 第一節(jié) 縣域概況 XX 縣 位于魯西平原西部，北與冠縣、東昌府區(qū)為鄰，東以金線河為界與陽(yáng)谷為鄰，南以金堤河為界與河南省范縣相連，西部和西南部分別與河北省大名縣、河南省南樂(lè)、清豐、濮陽(yáng)市接壤，處于冀魯豫三省交界處，地處北緯 35 46 36 25，東經(jīng)115 20 115 44。南北長(zhǎng) 68 公里，東西寬 32 公里，總面積 1387.74 平方公里，約占聊城市全市面積的 15.88%。 XX 縣 轄 20 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 4 個(gè)街道辦事處， 1154 個(gè)行政村， 24 萬(wàn)戶， 99.6 萬(wàn)人，總面積 1416 平方公里，是聊城市面 積最大、人口最多的縣。全縣有漢、回、壯、朝鮮等 20 個(gè)民族，漢族人口占98.89%。近 10 年來(lái)， XX 縣 人口自然增長(zhǎng)率相對(duì)穩(wěn)定且較低，平均維持在 0.314%，開(kāi)始進(jìn)入人口較低增長(zhǎng)階段。 XX 縣 2006 年人口平均密度為 704 人 /km2，高于聊城市平均水平，是全國(guó)平均人口密度的 4 倍多。 2008 年，全縣生產(chǎn)總值達(dá)到 140.4 億元，增長(zhǎng) 13%；地方財(cái)政收入完成 2.1 億元，增長(zhǎng) 14%，稅收占財(cái)政收入的比重達(dá)到 80%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 49.2 億元，增長(zhǎng) 30.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 56.6 億元，增長(zhǎng) 23.2%；城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 10292 元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 5115 元，分別增長(zhǎng) 9.3%和14.5%；全縣金融機(jī)構(gòu)存款余額達(dá)到 67.5 億元，比年初增加 13.6億元。 在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持重質(zhì)量、建精品、求效果，推動(dòng)縣城建設(shè)再上新水平。完成徒駭河兩岸和莘亭路兩側(cè)控制性XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 7 詳細(xì)規(guī)劃，編制了諾德茂商業(yè)步行街、如意公園的前期規(guī)劃。燕塔主體和夜景工程竣工，徒駭河公園三期工程和莘州大橋已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)?？h污水處理廠平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了城區(qū)集中供暖，啟用了新水廠，伊園街東段改造形成了路基。改革了城市環(huán)衛(wèi)體制，開(kāi)展了環(huán)境綜合整治活 動(dòng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地一條街規(guī)劃建設(shè)取得新的進(jìn)展。大力加強(qiáng)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全縣新修改造農(nóng)村公路 281 公里，新建鄉(xiāng)鎮(zhèn)客運(yùn)站 8 座，農(nóng)村通油路率、通客車率分別達(dá)到 95%和98.5%；新增通自來(lái)水村莊 33 個(gè)，沼氣用戶達(dá)到 1 萬(wàn)多戶。 第二節(jié) 市場(chǎng) 分析與項(xiàng)目定位 一、 XX 縣 住宅市場(chǎng)情況 近幾年隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在 XX 縣 的發(fā)展較快，但也存在幾個(gè)方面的問(wèn)題 。 一是現(xiàn)房總量小。目前，已經(jīng)在前幾年開(kāi)發(fā)成熟的小區(qū)僅有伊園小區(qū)、莘府花園、福佑花園等。近兩年開(kāi)發(fā)成 片的小區(qū)也只有宏運(yùn)、永安等為數(shù)不多的幾個(gè)小區(qū)。從最近幾年住宅建設(shè)的速度來(lái)看， XX 縣 每年的建設(shè)量均較小。 XX 縣 是一個(gè)近百萬(wàn)人口的農(nóng)業(yè)大縣，隨著養(yǎng)殖、大棚種植等農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商、投資置業(yè)人口越來(lái)越多，他們也將占有本來(lái)為數(shù)不多的住宅房源，進(jìn)一步拉大了住宅缺口。 二是在建住宅工程的數(shù)量不能滿足當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，XX 縣 在建和批準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)工程 5 個(gè)，面積在十幾萬(wàn)平方米，但一開(kāi)盤就被搶購(gòu)一空，消費(fèi)者選擇的空間很小。 三是 XX 縣 房?jī)r(jià)開(kāi)始攀升。前些年， XX 縣 住宅價(jià)格一直處于聊城各縣市較低水平， 2007 年前，每平方米在 1300 元以內(nèi)。隨著XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 8 需求量的不斷增加，土地、建設(shè)等各項(xiàng)規(guī)費(fèi)逐步正規(guī)征收， 各種建筑 原材料價(jià)格上漲的影響， XX 縣 房地產(chǎn)住宅價(jià)格開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升，目前平均成交價(jià)達(dá)到了每平方米 1800 元，最高成交價(jià)達(dá)到每平方米 2200 元，是歷年來(lái)增幅最大的一年。綜合各方面來(lái)看， XX縣 房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)回落的可能性很小，或者說(shuō)仍有小幅的上升空間。因此， XX 縣 在房地產(chǎn)發(fā)展仍有有較大的空間，整體市場(chǎng)較好。 二、本項(xiàng)目區(qū)域情況分析 本項(xiàng)目具有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目區(qū)毗鄰 XX 縣 巾被廠，安莊干溝東側(cè)，項(xiàng)目周圍設(shè)施較為齊全，交通便利， 建成后將會(huì)成為當(dāng)?shù)丨h(huán)境優(yōu)美、舒適宜居的精品社區(qū)；并且項(xiàng)目位于燕塔辦事處郝莊，基于建設(shè)新農(nóng)村的號(hào)召，當(dāng)?shù)睾芏啻迕褚呀?jīng)與項(xiàng)目承辦單位達(dá)成了購(gòu)房意向，項(xiàng)目的銷售情況較好。 三、物業(yè)等配備服務(wù)情況分析 由于 XX 縣 整體房地產(chǎn)的發(fā)展落后于其他縣市，當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理起步晚、發(fā)展速度慢，零星的住宅區(qū)和臨街商住樓的物業(yè)管理存在空白。多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商房子銷售完了，不注重后期的物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主造成很大的不便。本項(xiàng)目計(jì)劃引入較好的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行全方位的物業(yè)管理，達(dá)到 XX 縣 當(dāng)?shù)氐淖罡邫n次。 現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理 服務(wù)，不僅僅是傳統(tǒng)意義上的保安、保潔服務(wù)，而是更加細(xì)致周到的全方位服務(wù)。業(yè)主在選擇樓盤時(shí)，具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理往往會(huì)吸引更多的消費(fèi)者的眼光。 四、項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目計(jì)劃打造 XX 縣 城區(qū)西部住宅的亮點(diǎn)，爭(zhēng)取成為 XX縣 房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍項(xiàng)目；把項(xiàng)目建設(shè)成為 XX 縣 優(yōu)質(zhì)精品工程，XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 9 成為居住證的優(yōu)美家園、溫馨港灣，形成以人為本、和諧共處、自然健康、富有朝氣的小區(qū)文化 。憑借 項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念 的 新穎，住宅質(zhì)量 的放心 ，物業(yè)管理 的周到，給消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)舒適、舒心的居住 小區(qū)。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 10 第三章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、發(fā)展規(guī)劃分析 擬建項(xiàng)目嚴(yán)格按照 XX 縣 城市總體規(guī)劃明確的 城市定位，依據(jù) XX 縣 城市發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要，在 XX 縣 城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃框架下，精心完成區(qū)域規(guī)劃，規(guī)劃力求體現(xiàn)“以人為本，創(chuàng)建和諧社 會(huì)”的主題，設(shè)計(jì)中考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性，達(dá)到借用周圍環(huán)境 烘托主題的目的。 二、產(chǎn)業(yè)政策分析 整個(gè)國(guó)家產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策共分五大部分，其中第四部分重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展方面中對(duì)建筑業(yè)明確要求要大力提高工業(yè)化、現(xiàn)代化水平，加強(qiáng)技術(shù)攻關(guān)，著力發(fā)展城市規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)和城市地下空間開(kāi)發(fā)利用技術(shù)；隔震、減震和振動(dòng)控制等抗震防災(zāi)技術(shù)；住宅結(jié)構(gòu)體系技術(shù)、 建筑節(jié)能技術(shù)、建筑智能化技術(shù)；高效建筑施工機(jī)械與裝備技術(shù)；先進(jìn)的施工工藝、技術(shù)及混凝土新技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)；城市供水、燃?xì)怅P(guān)鍵技術(shù)和裝備技術(shù)；開(kāi)發(fā)適應(yīng)環(huán)保要求和城市大運(yùn)量需求的新型城市交通工具及其系統(tǒng)運(yùn)行的高效能管理技術(shù)；開(kāi)發(fā)密封性能好、防腐蝕、防水的化學(xué)建材產(chǎn)品。 隨著我國(guó)住房制度改革進(jìn)一步深化 ,以及福利房逐步退出市場(chǎng)，商品房將大行其道，而根據(jù)建設(shè)部發(fā)改委發(fā)布的經(jīng)濟(jì)建設(shè)用住房管理辦法的通知（建住房 200477 號(hào)），今后我國(guó)將鼓勵(lì)建設(shè)中小型戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房， 根據(jù)建設(shè)部最新出臺(tái)的關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu) 比例要求的若干意見(jiàn) (以下簡(jiǎn)稱意見(jiàn) )的規(guī)定，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到 70%。 本 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)主要為了響應(yīng) XX 縣 城市整體規(guī)劃要求，XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 11 面向當(dāng)?shù)毓ば诫A層及周邊地區(qū)居民出售，以 90 平米以下的經(jīng)濟(jì)用房為主，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 從事 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的企業(yè) 須具備 建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的 相關(guān)資質(zhì)， XX 縣 東信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 在辦理相關(guān)手續(xù)后 ，具備行業(yè)準(zhǔn)入 的基本 條件 ，在進(jìn)行有關(guān)手續(xù)辦理后可進(jìn)行項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā) 建設(shè) 。 項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)后，要嚴(yán)格按照國(guó)家的有關(guān)法規(guī)政策 實(shí)施管理，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)“六制”，嚴(yán)格履行建設(shè)程序，健全項(xiàng)目法人責(zé)任制，成立項(xiàng)目班子，項(xiàng)目法人對(duì)工程負(fù)責(zé)。按規(guī)定辦理招投標(biāo)，質(zhì)量監(jiān)督，工程監(jiān)理等手續(xù)。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 12 第四 章 項(xiàng)目 規(guī)劃 建設(shè)方案 第一節(jié) 建設(shè)條件 XX縣 東信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 擬開(kāi)發(fā)的 XX鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓 項(xiàng)目 位于 XX 縣 縣城 ，周邊環(huán)境較好， 適宜居住小區(qū)的建設(shè) 。 下面對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件進(jìn)行分析： 一、自然條件 1、地形、地貌 本項(xiàng)目擬建位置場(chǎng)地地形平坦，地面高程差異不大。 地貌屬黃河沖積平原，地貌單元單一。 2、 地下水 該場(chǎng)地地下水為第四系孔隙潛水 ，地下水年變化幅度 1.0 米 左右。 地下水靜止水位埋深介于 3.0-3.5 米之間，平均相對(duì)標(biāo)高 -2.95米。地下水的主要補(bǔ)給來(lái)源為大氣降水及徒駭河的側(cè)補(bǔ)，主要排泄方式為大氣蒸發(fā)及工農(nóng)業(yè)用水及緩徑流。根據(jù)附近的地下水水質(zhì)分析資料，該區(qū)地下水水質(zhì)呈弱堿性，不含侵蝕性 CO2，對(duì)混凝土及其中鋼筋不具備腐蝕作用。 3、 地震效應(yīng) 場(chǎng) 區(qū)位于華北地臺(tái)，遼冀臺(tái)向斜南翼，聊城凹陷東緣，聊城 -蘭考斷裂帶在本區(qū)的走向?yàn)?NE30-40 度。傾向 NW，傾角 40-60度。聊考斷裂為本區(qū)最大的構(gòu)造帶，為魯西隆起與臨清坳陷兩個(gè)構(gòu)造單元的轉(zhuǎn)換帶。該 斷裂是由一系列 NE 走向的西側(cè)正斷層組成的破碎帶，其地震活動(dòng)的主要特征為： （ 1） 地震主要沿?cái)嗔逊植迹野l(fā)震部位多北東向的聊考斷裂與某些近東西向次級(jí)斷裂的交匯部位。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 13 （ 2） 由于下部地殼構(gòu)造活動(dòng)的差異，致使本區(qū)歷史地震區(qū)存在階段性差異， 6 級(jí)以上地震都發(fā)生在南段，北段地震一般為 45 級(jí)。 （ 3） 地震活動(dòng)具有一定的周期性。 4、 氣象條件 根據(jù)聊城市氣象部門提供的資料，聊城市屬于暖溫大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，具體氣象資料數(shù)據(jù)如下： （ 1） 風(fēng)向 常年主導(dǎo)風(fēng)向： SSW 冬季主導(dǎo)風(fēng)向： ENE 夏季主導(dǎo)風(fēng)向 : SSW （ 2） 風(fēng)速 最 大風(fēng)速： 33.3m/S 冬季平均風(fēng)速： 3.2m/S 夏季平均風(fēng)速： 2.8m/S （ 3） 氣溫 年平均氣溫： 12.8 極端最高氣溫： 39.5 極端最低氣溫： 19.7 （ 4） 相對(duì)濕度 最冷月平均相對(duì)濕度： 54 最熱月平均相對(duì)濕度： 73 全年平均相對(duì)濕度： 56 （ 5） 降水量 年平均降水量： 600 年最大降水量： 723.7 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 14 日最大降水量： 298.4 時(shí)最大降水量： 190 （ 6） 最大積雪厚度： 190 （ 7） 最大凍土厚度： 44 二 、 周邊環(huán)境條件 本 項(xiàng)目 區(qū)位于 XX 縣 振興街西首，項(xiàng)目周邊設(shè)施較為齊全 ，交通便利，附近有 XX 縣 農(nóng)信社、 XX 縣 黨校、中日友好醫(yī)院、國(guó)棉學(xué)校，居住環(huán)境良好。 三 、 外部配套條件 XX 縣 供水、供熱、供氣、治污等市政建設(shè) 近幾年 取得重大進(jìn)展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強(qiáng)，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在逐步加強(qiáng)。 1、 給水 主要是生活用水，消防用水和其他用水等 ,供水水源為 XX 縣自來(lái)水公司，供水普及率將達(dá)到 100。根據(jù) XX 縣 城市總體規(guī)劃，沿規(guī)劃主干道敷設(shè)給水主管，配給水管采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。 2、 排水 本項(xiàng)目排水 實(shí)行雨污水分流體系。為減少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周圍市政雨水管道；污水達(dá)到國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)后接入市政污水管道。 3、 供電 本項(xiàng)目用電由 XX 縣 供電部門統(tǒng)一解決本項(xiàng)目用電。 第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 15 本 項(xiàng)目規(guī)劃用地 性質(zhì)為居住 用地， 項(xiàng)目占地 2552 平方米 。根據(jù)用戶和開(kāi)發(fā)需要，結(jié)合容積率要求和“以人為本”的建設(shè)理念，為業(yè)主提供舒適的居住環(huán)境，在 項(xiàng)目區(qū) 土地內(nèi)建設(shè) 多層住宅樓 1棟，層數(shù)為六層，總建筑面積 5880 平方米，綠化率 35%。 第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案 一 、 設(shè)計(jì) 依據(jù) 和設(shè)計(jì)理念 1、 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1） 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。 （ 2） 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 （ 3） 土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備土地用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件附圖 （ 4） 有關(guān)國(guó)家的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定。 2、 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 本著“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，以人為核心，以不破壞周圍的自然景觀為先導(dǎo)，以提高居住環(huán)境質(zhì)量功能，滿足不同心理需求和豐富多彩的居住行為為目標(biāo)，努力創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)濟(jì)合理、使用方便、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美且充滿良好民風(fēng)氛圍和居民交往空間的現(xiàn)代化景觀式商業(yè)居住小區(qū)。 3、 設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)總則為：高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)，體現(xiàn)“生態(tài)園林型”城市建設(shè)思路，符合“大 綠地、大空間”規(guī)劃要求，并嚴(yán)格按國(guó)家和地方頒布的法律法規(guī)及聊城市城市規(guī)劃管理辦法的要求設(shè)計(jì)。 本項(xiàng)目貫徹以人為本的思想，以建設(shè)人文型、生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊全、交通便捷、綠意XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 16 昂然、生活方便、具有文化內(nèi)涵 的高品質(zhì)小區(qū) ，注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、綠化空間的流動(dòng)改善居住地生態(tài)環(huán)境。完善的配套設(shè)施，方便的交通系統(tǒng)，宜人的空間設(shè)計(jì)以及休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所的配備，將有助于居民生活質(zhì)量的提高。體現(xiàn)合理、合適、 方便、安全的指導(dǎo)思想，著力建成一個(gè)功能合理、公共設(shè)施配套、室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)美、建筑新穎、交通方便，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的“生態(tài)園林型”居民小區(qū)。為了適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和 21 世紀(jì)新的居住理念。使小區(qū)居民在享受生活方便的同時(shí)，感覺(jué)到現(xiàn)代文化的時(shí)代氣息。 設(shè)計(jì)理念體現(xiàn)在建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào) ，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等方面 創(chuàng)造符合時(shí)代精神 面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的住宅小區(qū)與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 因此，在本項(xiàng)目的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)中，本著如下規(guī)劃設(shè)計(jì)原則： （ 1） 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全，智能化管理。 （ 2） 戶型設(shè)計(jì)多樣化、實(shí)用化、時(shí)尚化、新穎化。 （ 3） 體現(xiàn)小區(qū)本身獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格魅力。 二 、 項(xiàng)目 總體布局 根據(jù)項(xiàng)目的要求總建筑面積 5880 平方米 ， 住宅樓 1 棟 。 在整個(gè) 項(xiàng)目區(qū) 設(shè)置一塊集公共活動(dòng)、休閑娛樂(lè)為一體的多功能廣場(chǎng)，以保證該地塊南北兩端居民均能做到景觀與休閑共享，XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 17 各住戶也在由此而形成的豐富而富于變化的環(huán)境空間中真正得益。在小區(qū)總平面規(guī)劃內(nèi)， 充分本著“經(jīng)濟(jì)、適用、堅(jiān)固、美觀”八字方針，合理化布局，小區(qū)內(nèi)有商場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等，充分體現(xiàn)了“以人為本”的原則。 1、空間安排 在有限的土地上合理提高 建筑 密度，盡可能多地解決住宅需求；既滿足開(kāi)發(fā)商的利益，同時(shí)又要?jiǎng)?chuàng)造出具有特色、舒適怡人的城市居住環(huán)境，讓居民意識(shí)到這是他們理想的住所，從而產(chǎn)生一種歸屬感和自豪感 這就是本設(shè)計(jì)所追求的境界。 本小區(qū) 住宅為 1 棟多層住宅樓 ，留出大面積綠化，形成特有的界定空間，創(chuàng)造多層次的空間環(huán)境和城市景觀，形成豐富的城市輪廓線，空間立體發(fā)展，多層次利用。 小區(qū)綠化活動(dòng)空間結(jié)合 園林綠化小品的設(shè)計(jì)，安排了不同功能性質(zhì)的空間，供不同年齡的居民使用，并充分考慮了方便殘疾人使用無(wú)障礙設(shè)計(jì)。 考慮到小區(qū)周邊區(qū)域的規(guī)劃要求，從建筑群體空間上取得層次感，使小區(qū)周邊的街景變化豐富。 總體布局特點(diǎn)是：強(qiáng)調(diào)各住戶景觀、環(huán)境、朝向及交通安寧度“均好性”。一方面使中心綠地、宅間綠地等各景觀節(jié)點(diǎn)盡可能多地覆蓋和照顧到大多數(shù)住戶；另一方面，各房型分布的位置與其所擁有的臨窗景觀密切有關(guān)：大面積戶型均分布在景觀資源最為優(yōu)越之處，反之，小面積戶型則需突出其“經(jīng)濟(jì)性”，景觀檔次相對(duì)較低。另外，在設(shè)計(jì)中也著力將各景觀 節(jié)點(diǎn)均勻分布，并形成各節(jié)點(diǎn)之間的溝通和有機(jī)的聯(lián)系，各住戶也在由此而形成的豐富而富于變化的環(huán)境空間中真正得益。保證住宅朝向良好。建筑形態(tài)除保證自身優(yōu)美外觀外還有利于室外環(huán)境的塑造，創(chuàng)造出有XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 18 收有放，步移景異的景觀效果。在小區(qū)總平面規(guī)劃內(nèi)，充分本著“經(jīng)濟(jì)、適用、堅(jiān)固、美觀”八字方針，合理化布局，充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，力求使整個(gè)小區(qū)成為精品。 2、交通組織及道路規(guī)劃 小區(qū)道路交通系統(tǒng)規(guī)劃力求通而暢，這樣既可避免外部車輛穿越小區(qū)，又可使小區(qū)住宅建筑靈活布置，空間生動(dòng)而富有文化。采用人車分流的交通組織方式，外圍設(shè) 置自由式布置的行車道，沿中心開(kāi)放空間為完全的步行系統(tǒng)。 在人流組織系統(tǒng)設(shè)計(jì)和物流組織系統(tǒng)設(shè)計(jì)上充分考慮 “ 以人為本 ” 的指導(dǎo)思想，實(shí)現(xiàn)人車分流，暢通無(wú)阻，避免出現(xiàn)交通事故。 3、綠化系統(tǒng)規(guī)劃 小區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃應(yīng)遵循以下原則： （ 1） 小而精致，切含主題定位。 （ 2） 充分利用空白，營(yíng)造主體化，豐富層次感。 小區(qū)綠化系統(tǒng)與人行系統(tǒng)密切結(jié)合，分布于小區(qū)各個(gè)角落，為良好的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。主入口道路由西向東縱貫整個(gè)小區(qū)，以莊重而極富氣勢(shì)的園林風(fēng)格為主，成為整個(gè)小區(qū)的景觀主軸。均以自然流暢的環(huán)境特色形成另類風(fēng)格 的對(duì)比，豐富了景觀性格的構(gòu)成，給環(huán)境的嚴(yán)謹(jǐn)中抹上一道回歸自然的輕松色彩。 充分考慮到居民的交往需要，給他們創(chuàng)造一定的交往場(chǎng)所，在組團(tuán)綠化中，按照兒童、老人的不同需求安排兒童游樂(lè)設(shè)施及休息交往場(chǎng)所，針對(duì)不同年齡段的使用者界定出不同的空間變化，居民就近使用，既照看兒童，促進(jìn)鄰里交往，又不致于干擾鄰里，這個(gè)環(huán)境是尺度親切，考慮周到，組團(tuán)居民所共同擁有的半公共XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 19 空間。 小區(qū)整體綠化配植注重空間層次，高低結(jié)合，花草、灌木、喬木相結(jié)合，以灌木為底襯，以花卉為點(diǎn)綴，大量種植喬木，形成既美觀豐富又適用宜人的小區(qū)整體綠化，使小 區(qū)真正擁有一個(gè)舒適高雅的花園式環(huán)境。 4、商辦設(shè)置 根據(jù)方便居民生活的原則，配套商辦盡可能安排在居民使用最方便的地方，使他們的位置符合人們的生活活動(dòng)規(guī)律。為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的商業(yè)文化設(shè)施 ， 商業(yè)百貨、文化活動(dòng)等盡量安排在小區(qū)道路沿線及小區(qū)入口處，而一些居民的基層服務(wù)設(shè)施則設(shè)在組團(tuán)內(nèi)方便使用，這樣配套公建從服務(wù)半徑，建筑空間體量關(guān)系上綜合考慮，免除通常小區(qū)基層服務(wù)點(diǎn)零星布置對(duì)環(huán)境景觀的影響。 5、戶外公共場(chǎng)地及環(huán)境設(shè)計(jì) （ 1） 室外地面鋪裝 本項(xiàng)目需對(duì)綠地、道路以外的室外地面進(jìn)行鋪裝，使之不露土，防止揚(yáng)塵。小路選用卵 石拼花或廣場(chǎng)磚鋪砌 ， 路邊停車位、樹(shù)池采用空眼彩色地磚鋪砌，兼顧綠化和硬化兩種功能 ， 地面鋪裝施工應(yīng)做好基層的素土夯實(shí)，保證基層的級(jí)配砂石或混凝土、三合土等施工質(zhì)量，以提高硬化地面的耐久性。 （ 2） 公用設(shè)施 小區(qū)出入口的門衛(wèi)、收發(fā)、電動(dòng)門、標(biāo)志物等應(yīng)與小區(qū)建筑統(tǒng)一設(shè)計(jì)，做到風(fēng)格一致、尺度協(xié)調(diào)。其中門衛(wèi)和收發(fā)室可并入沿街商業(yè)用房考慮。 配電室等小型配套建筑在滿足功能需要的前提下做到以下幾點(diǎn)：一是可與小區(qū)公建和其他建筑歸并集中；二是選擇較為隱蔽的建設(shè)場(chǎng)址，不占據(jù)視線顯著的位置。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 20 果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施從外形 、色彩上統(tǒng)一設(shè)計(jì)，并按適當(dāng)位置擺放，選用新型環(huán)保節(jié)能材料的制品。戶外消火栓應(yīng)醒目的立于主干道路附近的綠地，以保障其功能。 6、豎向設(shè)計(jì) （ 1） 地面和道路坡度 本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)場(chǎng)地現(xiàn)高差不大，基地平整時(shí)可根據(jù)地勢(shì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑格局進(jìn)行平整。地面坡度和車行道縱坡不大于 0.3，人行道不需要設(shè)踏步和防滑措施。 （ 2） 地面排水 采用車行道和宅前道路排泄地面雨水，一般為單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等在設(shè)計(jì)段確定。 （ 3） 室內(nèi)外 建筑物底層地面高出室外地面 0.15 0.30 米。地下建筑的頂部高出地面，做出不同的高度并加蓋種植土，找綠化效果。 三 、物業(yè)管理 優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅 能讓 住宅本身保值增值， 而且也可以使業(yè)主的利益得到保障。 XX鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓 工程 項(xiàng)目擬 由 XX縣 東信房地產(chǎn)有限公司通過(guò)招標(biāo)選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理公司 進(jìn)行 全程物業(yè)指導(dǎo)，在本項(xiàng)目未竣工前即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。 小區(qū)物業(yè) 設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏 ，遇緊急情況還可通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。 此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔 ； 園林綠化XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 21 方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲(chóng)等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書(shū)刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 22 第四章 節(jié)能 、節(jié)水 方案分析 XX縣 XX鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓 項(xiàng)目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 在保證舒適、 健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑 的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法；（ 1997 年） 2、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)綜合能耗計(jì)算通則； 3、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定 (國(guó)發(fā) 200628 號(hào) )； 4、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)發(fā)布的節(jié)能中長(zhǎng)期規(guī)劃（發(fā)改環(huán)資【 2004】 2505 號(hào)）； 5、國(guó)家發(fā)改委關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知（發(fā)改投資 2787 號(hào)文 ）； 6、中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱（ 2006 年版） 二、設(shè)計(jì)原則 1、根據(jù)國(guó)家有關(guān)能源政策和法規(guī)，因地制宜選擇能源種類、品種與質(zhì)量。 2、充分挖掘潛力，結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目具體情況，盡可能做到能源綜合利用。 三、耗能設(shè)施 本項(xiàng)目的主要耗能設(shè)施為 該項(xiàng)目 動(dòng)力設(shè)備、 電梯、 照明、取暖降溫等設(shè)施。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 23 四、 節(jié)能措施 建議采用以下節(jié)能措施： 1、建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3， 屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù) =0.60W/(m2 k) 外墻：普 通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=0.77W/(m2 k) 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106第 2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=2.56W/(m2 k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=1.70W/(m2 k) 2、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在 該項(xiàng)目 的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起 到一定的作用。 地基處理采用 CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開(kāi)關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎?PGM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表?DDY-17磁卡電表；水表采用 ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置； GRC隔墻板、硅鎂 輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。 五 節(jié)水措施 1、小區(qū)水環(huán)境 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 24 合理 規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水 ， 實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境 ， 建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。 對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料 ， 提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案 ，最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán) ， 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水 ， 及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞 ， 充分利用雨水，減少市政供水 ， 收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。 2、綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率 ， 提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪 面積，尤其是冷地型草坪面積。 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。 3、節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水 9XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 25 升和 9 升以上的座便器。 龍頭： (1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 (2)根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉 (延時(shí)自閉 )式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴 頭等。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 聊城崠信工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 26 第五章 建設(shè)用地合理性分析 一、編制依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)土地管理法 2、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 3、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 二、合理性分析 1、項(xiàng)目用地 的獲得 情況 本項(xiàng)目 區(qū)用地性質(zhì)為居住用地， XX 縣 東信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于 2010 年 9 月份在 XX 縣 國(guó)土資源局組織的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)中，依法取得了項(xiàng)目用地（ XX 縣 2010-37 號(hào)地塊）的使用權(quán)。項(xiàng)目 根據(jù)用 戶和開(kāi)發(fā)需要，結(jié)合容積率要求和“以人為本”的建設(shè)理念，為業(yè)主提供舒適的居住環(huán)境。 2、 項(xiàng)目區(qū)周邊建筑及環(huán)境條件 XX 鎮(zhèn) 成教中心學(xué)員公寓樓 項(xiàng)目位于 XX 縣 振興街西首 ， 位置優(yōu)越， 規(guī)劃用地性質(zhì)為 居住 用地 ，周邊醫(yī)院、銀行、學(xué)校等毗鄰，服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)施齊全，配套設(shè)施完備 。 項(xiàng)目擬建工程與相鄰建筑物的距離皆在安全距離之內(nèi)，周圍不存在不利于工程施工建設(shè)的因素，建設(shè)手續(xù)辦理完備后，可以進(jìn)行工程建設(shè)。 3、 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 本項(xiàng)目 整體規(guī)劃充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文