某國際商務酒店商業(yè)計劃書模本

*酒店項目【商業(yè)計劃書】 1 * * * * 酒店 有限公司 * * * * 國際酒店 項目 【 商業(yè)計劃書 】 項目單位： 法定 代表 人 ： 聯(lián)系地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 移動電話： 聯(lián)系傳真： 聯(lián) 系 人： 職 務： 保 密 須 知 本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于 *有限公司 。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向的投資者使用。收到本計劃書后，收件人應即刻確認，并遵守以下的規(guī)定： 1）若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請按上述地址，盡快將本計劃書完整退回； 2）在沒有取得 *有限公司 的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部或部分地予以復制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人； 3）應該像對待貴公司的機密資料一樣的態(tài)度對待本計劃書所提供的所有機密資料。 本計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作購買時的報價使用。 編號： 項目編制單位： 授方（項目單位）： 編制日期： 年 月 日 *酒店項目【商業(yè)計劃書】 2 目 錄 第一章 摘 要 . 5 一、項目名稱 . 5 二、項目單位 . 5 三、財務計劃 . 5 四、項目簡介 . 5 第二章 項目背景及規(guī)劃 . 7 一、項目方簡介 . 7 二、項目選址及投資環(huán)境評估 . 7 （一）建設地址概況 . 7 （二）環(huán)境評估 . 8 第三章 行業(yè)分析 . 11 一、酒店行業(yè)分析 . 11 二、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響 . 15 （一）旅游行業(yè)分析 . 15 （二）餐飲業(yè)概況及其對酒店業(yè)的影響 . 17 （三）體育活動和會展對酒店業(yè)的影響 . 18 第四章 市場分析 . 19 一、西安酒店市場分析 . 19 （一）西安酒店行業(yè)概況 . 19 （二）西安旅游業(yè)對酒店業(yè)的影響 . 21 *酒店項目【商業(yè)計劃書】 3 （三）西安會展業(yè)對酒店業(yè)的影響 . 22 （四）西安酒店業(yè)未來預測 . 22 二、競爭分析 . 23 （一）競爭對 手分析 . 23 （二）項目的競爭優(yōu)勢 . 26 （三）競爭策略 . 27 第五章 市場營銷 . 29 一、市場細分與目標市場選擇 . 29 二、營銷戰(zhàn)略和營銷策略 . 31 第六章 公司管理 . 36 一、企業(yè)組織 . 36 二、公司發(fā)展定位和股改計劃 . 37 三、公司管理層 . 37 四 、公司文化 . 38 五、管理制度 . 38 第七章 資金籌措、運用與退出 . 43 一、資金籌措 . 43 二、資金運用 . 43 三、資金退出 . 44 第八章 財務預測與分析 . 44 一、財務預測 . 45 （一）收入及成本預測 . 45 *酒店項目【商業(yè)計劃書】 4 （二）稅金預測 . 46 （三）現(xiàn)金流量預測 . 46 二、財務分析 . 47 （一）現(xiàn)金流量分析 . 47 （二）損益分析 . 47 （三）盈利能力分析 . 47 （四）不確定性分析 . 48 第九章 風險與對策 . 48 一、經(jīng)營管理風險 . 48 二、政策風險 . 49 三、市場和行業(yè)風險 . 50 四、財務風險 . 52 第十章 附 錄 . 53 一、附 表 . 53 二、附 件 . 53 *酒店項目【商業(yè)計劃書】 5 第一章 摘 要 一、項目名稱 * * * * 國際 酒店項目 二、項目單位 * * * * 酒店有限公司 三、財務計劃 項目 總投資 = 萬元； 總投資財務內(nèi)部收益率 = %（所得稅前） ； 投資利潤率 = %； 投資利稅率 = %； 投資回收期 = 年（靜態(tài)，稅前，含 1 年建設期） 。 四 、項目簡介 中國的酒店市場經(jīng)過二十多年的改革與發(fā)展，已進入一個新的階段，發(fā)生 了很多 變化。從競爭內(nèi)容看，重點由單純的價格競爭、產(chǎn)品質(zhì)量的競爭，發(fā)展到 產(chǎn)品與企業(yè)品牌的競爭 、 文化品位的競爭。從規(guī)?？?，重點由單店競爭、單一業(yè)態(tài)，發(fā)展到多業(yè)態(tài)、連鎖化、集團化、大規(guī)模 酒店 。酒店業(yè)由過去少數(shù)比較高檔的飯莊酒樓和比較簡陋的小旅館，發(fā)展到具有能夠滿足不同層次消費群 體需要的酒 店 。從地域看，由 地方 發(fā)展走向 區(qū)域 發(fā)展，由東部沿海向華北與西北部地區(qū)發(fā)展 ， 也有的是由西部向東部延伸。綜觀幾年來 ，我國 涌現(xiàn)出的一批 規(guī)模較 大的酒店公司和連鎖企業(yè)，一個共*酒店項目【商業(yè)計劃書】 6 同的特點是它們都尋求向外地擴張，立足和占據(jù) 區(qū)域 市場，甚至打進中心城市和國際性大都市。 本項目 *國際酒店就是在這種大環(huán)境下 成 立起來的， 本酒店 地處古城西安商貿(mào)中心區(qū)域 ， 是一家 四星級 國際 商務酒店 。本酒店 服務項目齊全，設施配備達到五星級標準 。酒店的總營業(yè)面積約 * * * * *平方米，整體布局由一棟主樓、兩 棟附樓和車位約 * * *個的地下停車場組成。目前主樓酒店已于 * *年 * *月 * *日 建成運營，公寓附樓計劃 * *年 * *月 * *日開始裝修施工 ， * *年 * *月 * *日 開業(yè)運營。 項目在正常年份內(nèi)將實現(xiàn)年均 營業(yè) 收入 *萬元，年均 營業(yè) 稅金及附加 *萬元，年均利潤總額 *萬元，年均上繳所得稅 *萬元，為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟效益與社會效益 。 *酒店項目【商業(yè)計劃書】 7 第二章 項目背景及規(guī)劃 一、項目方簡介 本項目 * * * *國際酒店是由 * * * *酒店有限公司為投資主體籌建的。項目方 * * * *酒店有限公司是一家專業(yè)化酒店投資管理公司，于 *年 *月*日成立。公司總部現(xiàn)設于 西安 市 *區(qū) *大街 *號，擁有 *、 *、 *、*國際酒店四家酒飯店， 法人代表 *全權(quán)負責這四家酒店的運營與管理 ， 目前公司擁有 員工 *人 ， *年經(jīng)營總收入達 *萬元。 公司堅定創(chuàng)一流酒店品牌的信念，在快速發(fā)展中不斷學習和創(chuàng)新，迎接挑戰(zhàn)，面對 未來，以品質(zhì)尋求發(fā)展，以細節(jié)創(chuàng)造完美，以誠信贏得市場。 公司以 打造優(yōu)質(zhì)企業(yè)品牌，創(chuàng) 中國 一流酒店 為目標， 以打造商務酒店為發(fā)展方向 ，并 計劃在 2010 年前打造十家低于五星級高于三星級的純商務型酒店，并建立 起自己 獨特的投資與經(jīng)營管理模式 。 二、項目選址及投資環(huán)境 評估 （一）建設地址概況 1、地理位置 西安市位于中國大陸腹地黃河流域中部的關(guān)中盆地，東經(jīng) 1074010949和北緯 3339 3445之間。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南市、商州市、洛南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺塬為界，與眉縣、太 白縣接壤；南至北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽市市區(qū)和楊凌區(qū)、三原、涇陽、興平、武功*酒店項目【商業(yè)計劃書】 8 等縣和扶風縣、富平縣相鄰。轄境東西 204 公里， 南北 116 公里；面積9983 平方公里，其中市區(qū)面積 1066 平方公里。 現(xiàn)有人口 688 萬，其中市區(qū)人口 326 萬 。秦嶺山脈橫旦于西安以南，山脊海拔 2000-2800 米，是我國地理上北方與南方的重要分界。 2、交通概況 西安交通便利，是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運輸樞紐。西安咸陽國際機場與 68 個國內(nèi)城市， 11 個國家和地區(qū)通航。 2004 年旅 客吞吐量 636萬人次，貨郵吞吐量 7.3 萬噸。公路建設形成了以西安市為中心的 “米 ”字型輻射狀干線公路系統(tǒng) ，有 2 條國道主干線， 3 條西部大通道和 5 條國道在西安交匯，另有 7 條省道由西安向外輻射或環(huán)繞 。繞城高速、機場新線建成，二環(huán)路全面貫通，三環(huán)路開工建設，建成一批人行天橋和地下通道。市區(qū)與所轄區(qū)縣全部開通高速公路。 西安有飛往全國各大主要城市的國內(nèi)航線 80 多條，港澳地區(qū)航線 2 條，飛往日本、韓國的國際航線 8 條。 并且西安市最近增加了地鐵內(nèi)容，地鐵項目于 2006 年 9 月獲國家發(fā)改委批準立項， 10 月已啟動了工程試驗，計劃于 2011 年一期工程 建成。 3、配套設施 項目地基礎設施完善（道路、電、通訊、通自來水、通排水順暢 ），企業(yè) 運營 所需的水、電、通訊等確保供給。 （二）環(huán)境 評估 1、區(qū)位優(yōu)勢 西安 區(qū)位優(yōu)勢明顯 ，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。 西安作為新歐亞大陸橋中國段上規(guī)模最大、綜合實力最強的城市，*酒店項目【商業(yè)計劃書】 9 在中國區(qū)域經(jīng)濟布局上，具有承東啟西、東聯(lián)西進的樞紐作用 。西安 還是中國政府實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動作用的城市 ，已經(jīng)成為 西部金融、貿(mào)易、文化、教育和旅游中心和中國重要的工業(yè)基地之一 。 2、區(qū)域經(jīng)濟 西安的比較優(yōu)勢突出 地表現(xiàn)在三個層次上：世界級的旅游觀光資源優(yōu)勢；國家級的科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢；區(qū)域級的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐優(yōu)勢。 并且 通過深化改革和擴大開放，西安正在成為我國重要的內(nèi)陸開放城市。 3、旅游資源 西安 旅游資源得天獨厚，是海內(nèi)外著名的世界歷史文化名城之一。西安有著 3100 多年的建城史，先后有周、秦、漢、唐等 13 個王朝在這里建都。 1981 年聯(lián)合國科教文組織把西安確定為 “ 世界歷史名城 ” 。 西安 自然旅游資源 也很豐富。 其 境內(nèi)的秦嶺自然風景區(qū)內(nèi)有國家級的風景名勝區(qū)1 處，國家級森林公園 5 處，國家級自然保護區(qū) 3 處和國家級地質(zhì)公園 1處。其優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和深厚的文化積淀有機結(jié)合形成的和諧景觀和西安古都旅游區(qū)交相呼應。 這將帶來了巨大的旅游人流，為本項目提供廣闊的市場空間。 4、政策環(huán)境 西安投資項目的政策主要包括 國家實施 的 西部大開發(fā) 優(yōu)惠 政策 、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 享受高新區(qū)優(yōu)惠政策 、 鼓勵外商投資優(yōu)惠政策 。針對本項目，主要享受以下政策： *酒店項目【商業(yè)計劃書】 10 （ 1） 西部大開發(fā)優(yōu)惠政策 a.除國家重大項目和有特殊規(guī)定的項目以外，凡是企業(yè)用自有資金或利用銀行貸款投資于國家鼓勵和允許類產(chǎn)業(yè)的項目，項目建議書和可行性研究報告合并一道按規(guī)定程序報批，初步設計、開 工報告不再報政府審批，相應簡化外商投資項目審批程序。 b.實行稅收優(yōu)惠政策。對設在西部地區(qū)國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在一定期限內(nèi)，減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。對在西部地區(qū)新辦交通、電力、水利、郵政、廣播電視等企業(yè)，企業(yè)所得稅實行兩年免征、三年減半征收。對西部地區(qū)內(nèi)資鼓勵類產(chǎn)業(yè)、外商投資鼓勵類產(chǎn)業(yè)及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的項目在投資總額內(nèi)進口自用先進技術(shù)設備，除國家規(guī)定不予免稅的商品外，免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。 c.鼓勵外商投資于西部地區(qū)的農(nóng)業(yè)、水利、生態(tài)、交通、能源、市政、環(huán)保、礦產(chǎn)、旅游等基礎設施建 設和資源開發(fā)，以及建立技術(shù)研究開發(fā)中心。擴大西部地區(qū)服務貿(mào)易領(lǐng)域?qū)ν忾_放，允許外商在西部地區(qū)依照有關(guān)規(guī)定投資電信、保險、旅游業(yè)和其他已承諾開放領(lǐng)域的企業(yè)。 （ 2） 鼓勵外商投資優(yōu)惠政策 a.外商投資企業(yè)所得稅率為 30%，對在西安市區(qū)興辦的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，減按 24%征收企業(yè)所得稅。對國家鼓勵類的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在 2001 年至 2010 年內(nèi)，減按 15的稅率征收企業(yè)所得稅。對進入西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)和進入西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性企業(yè)，減按 15%征收企業(yè)所得稅。 b.外商投資企業(yè)的投資者 將從企業(yè)獲得的利潤再投入該企業(yè)，增加注*酒店項目【商業(yè)計劃書】 11 冊資本，或作為資本金再投資開辦其它企業(yè)，經(jīng)營期不少于五年的，經(jīng)投資者申請，稅務部門批準，退還其再投資部分已繳納企業(yè)所得稅的 40稅款 。 c.外商投資企業(yè)的固定資產(chǎn)由于特殊原因需要加速折舊的，由企業(yè)提出申請，經(jīng)稅務部門批準，可以加速折舊。 d.非生產(chǎn)性項目，經(jīng)會計師事務所驗資確認后，按外商實際進資額（含實物及工業(yè)產(chǎn)權(quán)折價部分，外幣匯率接進資當日國家外匯牌價折人民幣）的千分之二獎勵中介人。其中房地產(chǎn)、餐飲、娛樂項目，待建成、營業(yè)并形成固定資產(chǎn)后，經(jīng)會計師事務所驗資、審計確認 ，按外商實際進資額（含實物折價部分，外幣匯率接進資當日國家外匯牌價折人民幣）的千分之一獎勵中介人。 e.外商投資企業(yè)外籍員工及其隨行眷屬因商務活動需要多次出入境的，可向公安機關(guān)申請辦理在一定期限內(nèi)多次出入境的證件。 第三章 行業(yè) 分析 一、 酒店 行 業(yè) 分析 1、 我國 酒店行業(yè) 發(fā)展狀況 我國酒店行業(yè)的起步，從 1982 年開始，至今已有 25 個年頭，經(jīng)歷了三個階段：第一階段， 20 世紀 80 年代， 在 國家改革開放 政策 的背景下 ，酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中 實現(xiàn) 率先對外開放，引進國際集團的先進管理， 但 投資主體以國有資本為主。第二階段， 20 世紀 90 年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務的一種補充，投資主體還是以 國有資本為主。第*酒店項目【商業(yè)計劃書】 12 三 階段， 21 世紀 初 ，我國酒店行業(yè)形成了較大規(guī)模 ，并 在 2005-2006 年開始了實質(zhì)性的增長。 2005-2006 年我國酒店無論 是住宿率還是平均房價保持了持續(xù)增長的勢頭。 就住宿率而言，三星、四星和五星級飯店的平均住宿率在 69%到 70%之間，經(jīng)濟型酒店的住宿率達到了 92%。 并且 三星、四星和五星級 酒 店的平均 房間收益 ， 分別比 2004 年增長了 11%、 9%和 20%。 到 21 世紀 ，我國酒店業(yè)已 形成包括 商務酒店、旅游酒店、度假酒店、會 議酒店、經(jīng)濟型酒店、主題型酒店和一般旅館等 多種形式 ， 從而 滿足我國 酒店消費群體和 市場變化的需要 。 2、我國星級酒店發(fā)展概況 目前 ， 我國 酒店 行業(yè) 質(zhì)量 有了較大提高，星級酒店發(fā)展迅速 。 特別是三星、四星和五星級高中檔酒店比 重 上升 比較大 ， 其 占酒店總數(shù)的 比重 已經(jīng) 增至 41.92%（見表 3-1）。 從城市發(fā)展看， 一個城市 高 星級酒店的擁有狀 況直 接顯示出城市 的商務活力和投資潛力 。 目前 我國 高級 酒店在 北京、上海、廣州、深圳、天津 五大城市發(fā)展較好。并有專家預計： 北京五星級酒店 數(shù)量近幾年將發(fā)展為 酒店存量總數(shù)的 33.5%； 上海 2010 年 的四 、五星級酒店將超過 100 家 ；廣州在 亞運會前，星級飯店將增加到 300 家， 并有大 約一半為四星級以上高端飯店。 從而可以看出，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國星級酒店在不斷的往高端發(fā)展，發(fā)展高端酒店將成為一種趨勢。 表 3-1 2003 年底國家旅游局官方統(tǒng)計：全國酒店數(shù)量 項目 數(shù)量（家） 百分比 星級酒店總數(shù) 9751 100% 國有經(jīng)濟 5622 57.65% 集體、股份 、聯(lián)營 2816 28.87% 私營 635 6.52% *酒店項目【商業(yè)計劃書】 13 外商、港、澳、臺 678 6.96% 星級酒店總數(shù) 9751 100% 5 星級酒店 198 2.03% 4 星級酒店 727 7.46% 3 星級酒店 3166 32.46% 2 星級酒店 4864 49.88% 1 星級酒店 796 8.17% 3、 我國 商務酒店 發(fā)展 概況 商務酒店在中國的成長首先是商務旅行需求引導下的市場競爭的產(chǎn)物 。從 我國 酒店 市場的客源結(jié)構(gòu) 看， 商務客源仍是飯店需求的主體 。 首先，近幾年我國商務酒店發(fā)展迅速。 中國經(jīng)濟 20 年來的持 續(xù)繁榮和 加入 WTO對經(jīng)濟的影響 ，導致國內(nèi)和國際 的 投資談判、展覽、商品 研討 、技術(shù) 研討等商務活動大量增長。 頻繁的商務活動給各商務酒店 帶來了 高比例的入住率和會議承辦率。 商務客源 在五星、四星、三星和經(jīng)濟型酒店總需求中所占的比例分別為 48%、 49%、 40%和 46%，從而看出商務客戶已經(jīng)成為我國酒店的主要客源。 商務酒店受到商務旅游需求的引導。 我 國每年的商務旅游及相關(guān)費用已經(jīng)超過了 100 億美元， 已 成為僅次于美國和日本的第三大商務旅游市場。企業(yè)和政府的商務旅游消費結(jié)構(gòu)中，住宿分別占到了 28%和 22.7%的比例。國內(nèi)商務旅游市場規(guī)模 正在 以超過 10%的速度增長。 但是從世界范圍來看，我 國的商務旅游市場份額 還 較 小。 我 國以 2002 年為例，商務旅游消費才僅占全國旅游總收入的 6%。 因此 目前 國內(nèi)外各 投資方看準了 商務酒店 市場的持續(xù)強力 和發(fā)展?jié)摿?，紛紛加大在華酒店投資幅度 。 這方面 在 北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達城市表現(xiàn)得尤為突出 ， 其他省地級城市和二三線城市也 看準了商務酒店的*酒店項目【商業(yè)計劃書】 14 發(fā)展，在不斷 加入 到這個行列中 。 商業(yè)傳媒領(lǐng)導者 21 世紀經(jīng)濟報道評選出的 中國十佳商務酒店 是 北 京東方 君悅、香港文華東方、上海希爾頓 、香港半島 、 廣州中國大酒店、香 港港島香格里拉 、 上海波特曼麗嘉、 中國大飯店 、深圳威尼斯皇冠假日 、 香港 洲際酒店 。 我國商務酒店業(yè) 正處于成長階段 ， 未來 發(fā)展的路 還很漫長 。 預計未來我國商務酒店業(yè)將向著 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的均衡發(fā)展 ， 樹立 起 民族品牌 ，并 不斷 贏得 持續(xù)競爭力。 4、酒店 行 業(yè)發(fā)展趨勢 分析 我 國酒店 行 業(yè)的發(fā)展趨勢有 四 個方面值得特別關(guān)注： （ 1） 集團化的數(shù)量與質(zhì)量進一步提升 。 我國不僅需要增加本土酒店集團的數(shù)量，而且還需要提高本土酒店集團的質(zhì)量 。特別是在 國際酒店集團加快進入我國一線與兩線市場 的背景下 ，國際風險基金投資 關(guān)注 我國一些酒店集團的時候 ， 我國酒店必須在不斷 加強提高質(zhì)量 的基礎 上才能抓住更大的發(fā)展機遇 。 （ 2） 電子分銷渠道的整合發(fā)展 。 我國酒店所有訂房渠道中，直接向酒店訂房仍然是主要的訂房渠道 。 經(jīng)濟型酒店 是唯一 通過 集團 網(wǎng)站 訂房量超過 10%的酒店層級。 這 說明我國酒店業(yè) ， 從整體上發(fā)展電子分銷渠道還有很大 的 潛力 。 （ 3） 新型業(yè)態(tài)與客房類型的發(fā)展 隨著游客市場的細分深化，出現(xiàn)了滿足平時公務與商務會議需要 的商務酒店， 滿足周末與黃金周休閑需要的度假酒店 ， 適合普通商人與度假游客旅行需要的經(jīng)濟型酒店 ， 滿足長住者需要的長住型公寓酒店 等。 一般酒*酒店項目【商業(yè)計劃書】 15 店的客房也出現(xiàn)了主題化的趨勢，例如出現(xiàn)了商務客房、健身睡眠 客房與情侶客房等。 （ 4） 經(jīng)營方式的多元化 縱觀世界產(chǎn)業(yè)包括酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史，任何產(chǎn)業(yè)包括酒店產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，既需要有適當?shù)馁Y金投入，更需要有持續(xù)盈利的發(fā)展模式與經(jīng)營管理該產(chǎn)業(yè)的優(yōu)秀的企業(yè)家與職業(yè)經(jīng)理人。如果到處是短期的套利行為，缺乏持續(xù)盈利的發(fā)展模式與酒店專業(yè)的經(jīng)營管理 ， 我國酒店業(yè)將 無法持續(xù)發(fā)展。 二、 關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè) 的影響 （一） 旅游 行 業(yè) 分析 1、 三大旅游市場持續(xù)增長 國家旅游局統(tǒng)計信息顯示， *年 1-7 月我國旅游業(yè)總體保持持續(xù)、穩(wěn)定、較快發(fā)展的良好局面，國內(nèi)、入境、出境旅游三大市場持續(xù)增長。 （ 1）入境旅 游市場 受港澳臺基礎市場增幅回落甚至下降以及個別外國客源市場下滑的影響，今年 1-7 月入境旅游市場增幅趨緩。 1-7 月累計，入境旅游人數(shù)7063.61 萬人次，比上年同期增長 2.22%；入境過夜旅游者人數(shù) 2794.82萬人次，比上年同期增長 4.57%；全國旅游外匯收入累計測算數(shù)為 174.55億美元，比上年同期增長 4.59%。 （ 2）國內(nèi)旅游市場 *酒店項目【商業(yè)計劃書】 16 國內(nèi)旅游持續(xù)增長 ，“春節(jié)”黃金周全國旅游接待總量達 7832 萬人次 ，旅游總收入達 368 億人民幣 ， 同比增長 13.5%和 17.6%；“五一”黃金周全國共接待旅游者 1.46 億 人次，實現(xiàn)旅游收入 585 億元，同比增長 20%和 25.2%；納入全國假日旅游統(tǒng)計預報體系的 116 個旅游景區(qū)（點），共接待游客 2106.52 萬人次，門票收入 7.82 億元。 （ 3）出境旅游市場 出境旅游繼續(xù)快速增長 ， 1-7 月全國出境旅游達 1658 萬人次 ， 同比增長 13.39%。 （ 4） 旅游業(yè)預測 據(jù)世界旅游組織的預測，未來幾年內(nèi)，全球旅游業(yè)仍將保持較高的增長速度。到 2010 年，中國旅游入境人數(shù)將達 6400 萬 -7100 萬人次，國際旅游外匯收入 380 億 -410 億美元；國內(nèi)旅游人數(shù)將達到 20 億 -25 億人次，國內(nèi)旅 游收入 10000 億 -10500 億元人民幣，旅游總收入占 GDP 的比例將達 8。到 2020 年，我國將成為世界第一大旅游目的地國家和第四大客源輸出國。中國將初步躋身世界旅游強國之列。 2、旅游業(yè) 對酒店行業(yè) 的 影響 旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用特別明顯 ，與酒店行業(yè)的關(guān)聯(lián)度較大 。 特別是旅游景區(qū) 具有 資源壟斷優(yōu)勢， 這些城市的旅游業(yè) 將大大帶動當?shù)?酒店行業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計 ， 旅游景區(qū)的酒店 業(yè) 普遍業(yè)績穩(wěn)定良 好 。 *酒店項目【商業(yè)計劃書】 17 圖 3-1 景區(qū)酒店中期收入及利潤變化 近年 ， 西安 商務旅游的發(fā)展 為 當?shù)?旅游業(yè)注入 了 新的動力，為商務酒店 的 發(fā)展提供了廣闊的空間。 美國運通商務旅行部發(fā)布的中國商務旅行調(diào)查報告顯示，中國已成為繼美國、日本和德國之后的世界第四大商務旅行市場。 商務旅游較大程度上帶動了中、高端型酒店的發(fā)展。 商務旅游旺盛的城市，其高端星級酒店 平均房價 上升幅度較大 。 西安 市近年來 國內(nèi)外經(jīng)濟交 流增多，商務旅游市場 發(fā)展迅速。這帶動了西安 酒店 業(yè) 的發(fā)展， 高中端 商務酒店 更是發(fā)展較快 。 （二） 餐飲業(yè)概況及其對酒店業(yè)的影響 餐飲業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，與其他行業(yè)相比，具有投資少、產(chǎn)出高、增長快、貢獻大的特點。 20 世紀末以來，餐飲業(yè)營業(yè)額逐年上升，連續(xù) 15 年實現(xiàn)兩位數(shù) 高速增長。 “九五 ”期間平均每年增長達到 18.4%，其中， 1997 年增長 20.2%， 1998 年增長 15.7%， 1999 年增長 13.6%， 2000 年增長 17.3%。 “十五 ”期間同樣保持著強勁的增長勢頭，2001 年營業(yè)額增長 13.6%， 2005 年為 17.7%。 我國餐飲業(yè)經(jīng)歷了從無序到有序，從小草到參天大樹的逐步發(fā)展壯大。餐飲業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重，*酒店項目【商業(yè)計劃書】 18 從無足輕重的位置飛 速增長到年營業(yè)收入上千億元。 伴隨著 2008 年北京奧運會和 2010 年上海世博會的舉辦，我國經(jīng)濟必然會迎來一個飛速發(fā)展的階段。毫無疑問，順勢而為，餐飲業(yè)又將 會登上一個新的臺階。 酒店實質(zhì)上是包含 了 餐飲、住宿 和 娛樂等一體的行業(yè)， 餐飲是 酒店業(yè)主要收入來源之一， 為我國酒店行業(yè)增添了不少色彩 。 近年， 餐飲業(yè)中的商務餐和旅游休閑餐飲逐步升溫 ， 商務人士自身 用餐 、 會議餐 、 商務宴請的需求不斷增加。他們 對餐飲的環(huán)境、檔次、質(zhì)量要求 較高，而 對價格相對不敏感 。 因此高端商務酒店 和其他酒店相比能更好的滿足這類顧客的需求， 本 項目 正是適應這種趨勢 ， 在西安同類酒店中獨具一格。 （三） 體育活動和會展 對酒店業(yè)的影響 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，各類體育活動和會展 不斷增多，這將較大的帶動我國各行業(yè)的發(fā)展。 2008 北京奧運會、 2010 上海世博會、 2010 廣州亞運會等大型活動的前期市場推廣和開展 ，對 中國的入境旅游已經(jīng)構(gòu)建了一個相當大的市場基數(shù)。因此正是這些促銷措施的及時到位，給國內(nèi)的酒店業(yè)帶來了良好的客源市場。 特別是 2008 年奧運會的舉行將促使我國入境旅游人數(shù)達到一個高峰。 表 3-2 2008 年北京奧運會對我國入境游客影響預測 年份 88 年漢城 92 年巴塞羅那 2000年悉尼 2008 年北京 中國受影響年份 影響國 韓國 西班牙 澳大利亞 中國 二年前 4.1% 1.8% 6-7% 一年前 5.35 4.0% 8-9% 當年 10.5% 0.2% 5.4% 10-11% 2008 一年后 14.1% 0.5% 7.3% 9-9.5% 2009 二 年后 9.6% 4.5% 7.1% 8-9.5% 2010 三 年后 4.7% 1.8% 4.4% 7-8% 2011 四 年后 1.8% 6-7% 2012 *酒店項目【商業(yè)計劃書】 19 我國 會 展 業(yè) 的 發(fā)展 也對酒店行業(yè)帶來不少客源。 據(jù) 統(tǒng)計， 2005 年我國的展覽項目數(shù)達 3800 個，僅次于美國居世界第二位，展覽收入 127.5億元，比上年增長 18%。 以長春市為代表， 2005 年 該 市會展經(jīng)濟取得了突破性發(fā)展，全年會展業(yè)實現(xiàn)相關(guān)收入 78 億元。其中，會展業(yè)直接收入億多元， 而 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入 達 65 億元。 據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料顯示 ， 會展對酒店、交通、餐飲、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有 的帶動效應。 第 四 章 市場 分析 一 、 西安 酒店 市場分析 （ 一 ） 西安酒店 行 業(yè) 概況 1、 酒店的規(guī)模數(shù)量 中國行業(yè)研究網(wǎng)公布 ， 2006 年 西安有 4 家五星級酒店、 6 家四星級酒店、 15 家三星級酒店、 20 家準三星級酒店和近 100 家二星級及以下酒店。西安五星級酒店客房總數(shù)為 1700余套，四星級酒店客房總數(shù)為 2600余套，三星級酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準三星級酒店客房總數(shù)為 3800 余套，二星級酒店客房總數(shù)為 11000 余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數(shù)為22600 余套。 總體形成數(shù)量多，檔次參差不齊的現(xiàn)象。 2、 酒店的星級分布 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2006 年 西安五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準三星級*酒店項目【商業(yè)計劃書】 20 以上的酒店數(shù)合計只有 31%，表明目前 西安酒店 業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 3、 酒店的分布與經(jīng)營狀況 從各級酒店的分布和經(jīng)營狀 況看，目前主要存在以下幾種 情況 ： 酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的 75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的 25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。 酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯。 酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率 較低 。 準三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異 。 4、 酒店入住率情況 西安 酒店平均客房入住率達到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占 31.6%和 26.3%，兩者合計占到 58%；客房入住率最高達到 90%的酒店占 15.6%， 入住率最低為 45%的酒店占 10.5%。 以上系列數(shù)據(jù) 表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊 的情況。 5、盈利水平 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平（非典*酒店項目【商業(yè)計劃書】 21 時期除外）。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng) 營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，市場競爭態(tài)勢越來越激烈；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率，并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利。這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務有關(guān)，而且它提供的軟件服務更為重要。在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。 （ 二 ） 西安 旅游業(yè) 對酒店業(yè)的影響 西安是世界著名的歷史文化名城，是全國重點旅游城市和國際旅游熱點城市。 2004 年，西安市實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 127 億元，入境旅游收入 3.3億美元。其中，住宿收入 4536 萬美元，國際游客人均滯留時間 5.8 天，人均日消費 42.54 美元；國內(nèi)旅游人均消費 609 元，平均過夜 3.3 夜。旅游附加值占地區(qū)生產(chǎn)總值 14.2%。 2006 年上半年，西安市接待海外旅游者 356091 人次，同比增長 13.45，創(chuàng)匯 1.88 億美元，同比增長 16.7。接待國內(nèi)旅游者 1264 萬人次，同比增長 13.5，國內(nèi)旅游收 入 84.9 億元，同比增長 12.9。旅游業(yè)總收入 100.32 億元，同比增長 13.5。 西安旅游 發(fā)展基礎較好： 一是 該市 已建成 一定配套規(guī)模的旅游設施 和 一支素質(zhì)良好的旅游管理 及 從業(yè)人員隊伍 ；二是 西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施， 使西安商務旅游、會展旅游的人數(shù)大幅度提高 ，為西安旅游業(yè)注入了新的動力 ；三是當?shù)?人們的旅游意識 不斷 增強， 西安市 旅游市場 開始漸漸 成熟 。 *酒店項目【商業(yè)計劃書】 22 西安 巨大的旅游資源 不僅為本市 旅游業(yè)帶來 了 豐厚利潤， 同時 也 為酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等 相關(guān)產(chǎn)業(yè) 帶來了巨大的機遇 ，較大的 提高了 這些相關(guān)行業(yè)的 經(jīng)濟效益。 西安商務旅游的發(fā)展對本項目 影響最大。西安 星級酒店 的商務客人 幾乎占總客戶的一半，因此專業(yè)的高端商務酒店是西安酒店業(yè)的一個缺口，對于本項目也是一個大的優(yōu)勢。 （三 ） 西安 會展 業(yè)對酒店業(yè)的影響 西安市 政府十分重視會展經(jīng)濟，先后出臺多項措施積極營造良好的會展環(huán)境 ， 加快發(fā)展會展業(yè)， 從而 帶動地區(qū)經(jīng)濟繁榮和發(fā)展。 2005 年 西安市被授予年度中國最佳會展城市。 該年本市 共有 103 個有規(guī)模的展覽會、推介會，全年展會成交額 370 億元，創(chuàng)造社會綜合效益 39 億元。 2006 年上半年，全市共舉辦各類展會 50 個，參展商 8 萬人次，創(chuàng)造社會綜合經(jīng)濟效益 15 億元，有力地帶動 了 該 市經(jīng)濟發(fā)展。 西安市政府 還將 合力打造自主品牌展會，如歐亞論壇、東西部洽談會、汽車博覽會、旅游博覽會、房地產(chǎn)業(yè)博覽會等 ， 使西安成為一個有名會展城市。會展業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生強大拉動作用 ，聚集了 全國各地的商務人士 。這些商務人士的吃住問題，必須得到較好的解決，那么 高中端 商務型酒店 將是其最佳選擇 。 （ 四） 西安酒店業(yè) 未來 預測 從以上西安酒店行業(yè)、旅游業(yè)、會展 的發(fā)展來看， 近年來 西安酒店業(yè)穩(wěn)中有升 ， 以后一段時間內(nèi)將處于上升趨勢 。 受國內(nèi)重大活動的影響，預計隨著 2008 北京奧運會、 2010 上海世博會 等活動的舉行， 西安酒店行業(yè)的入 境客源 將 大幅度上升。 據(jù)統(tǒng)計，舉辦奧運會的國家在奧運會當年和前*酒店項目【商業(yè)計劃書】 23 后各三年左右 入境 游客 將 有較大增加 ，通常在奧運會之后一年達到頂峰。因此 奧運將影響西安六年左右的入境游客數(shù)量，其遠景可想而知。 從發(fā)展方向來說，未來西安市酒店行業(yè)將呈現(xiàn)以下幾種趨勢： 第一，規(guī) ?；厔荨?西安 目前尚無 一家酒店真正達到相當?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應。事實上，西安 擁有良好 的旅游資源 優(yōu)勢，同時是西部開發(fā)的橋頭堡城市 ， 招商引資的結(jié)果吸引 了 大量的商務人士入駐西安 。 這 些條件 使得西安的旅客資源 十分 豐富 。因此，西安 完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應 來吸引旅客，賺取豐厚的利潤。 第二，品牌發(fā)展。 在全球市場范圍 內(nèi) ，名牌概念在不斷地滲透。 各酒店 集團 已經(jīng)從 戰(zhàn)略 發(fā)展中認識到品牌的重要性。目前西安市的國內(nèi)酒店品牌效應尚未發(fā)展起來 ， 今后市內(nèi)酒店將致力于品牌發(fā)展。 第三， 隨著西安經(jīng)濟發(fā)展， 國內(nèi)和國際的投資談判、展覽與研討、商品、技術(shù)與服務貿(mào)易、經(jīng)營管理等商務活動 將不斷 增長。 因此西安市商務酒店將 成為一個有潛力的投資領(lǐng)域。 二、 競爭分析 （一） 競爭對手分析 商務酒店一般認為商務客人的比例應該不低于 70%。商務客 人 對于酒店的選擇 很 挑剔，但同時也愿意為服務支付高價格。 項目 所在地西安作為 周邊城市商務交往的核心 城市 ， 大量商務旅客的存在 ， 使得西安商務酒店的市場 增長較快 。 項目所面臨的 主要 競爭對手 如下： *酒店項目【商業(yè)計劃書】 24 1、 市中心 三星級商務酒店 （ 1） 西安鐵通商務酒店 是 鐵通公司陜西分公司設在省內(nèi)唯一的一家三星級 商務酒店，地處餐飲娛樂一條街的二環(huán)南路西段 ， 于 2002 年開業(yè)，2005 年 7 月局部裝修 。酒店 樓高 16 層，共有客房總數(shù) 96 間套，標間面積 35 平方米 。該酒店 所有房間均設有寬帶接口，免費上網(wǎng)瀏覽 。 （ 2） 西安申鵬國際商務酒店隸屬申鵬酒店集團 ， 2004 年開業(yè) 。 該酒店 地處古城西安的東大街，交通 較 為便利，是 一家三星級酒店。酒店擁有258 套客房，風味中餐廳 ， 店內(nèi)可容納 350 人的多媒體會議大廳。整個建筑主體由兩座塔樓式高層構(gòu)成。 （ 4） 陜西萬豪酒店是由陜西電信實業(yè)公司投資興建的一座酒店，酒店擁有各類房間 118 間（套），設有國內(nèi)、國際直撥電話、中央空調(diào)、衛(wèi)星電視、 24 小時熱水服務及先進的監(jiān)控設備和自動消防設備。大小不同的 6 個現(xiàn)代化會議室可滿足不同規(guī)格的會議要求。酒店開業(yè)時間 2003 年9 月 26 日，新近裝修時間 2005 年 4 月，樓高 7 層，附樓高 4 層，共有客房總數(shù) 118 間（套 ). 2、 市中心四星級提供商務服務的酒店 （ 1） 西安好世界大酒店是四星級標準的涉外豪華酒店， 1999 年 4 月開業(yè)，樓高 13 層，共有客房 135 套，標準間面積 28 平方米，豪華套間面積 65.14 平方米，商務套間 40 平方米。豪華間以上的房間設有獨立的互聯(lián)網(wǎng)絡上網(wǎng)駁接口、有直撥號碼的 IDD DDD 電話、吹風機、私人保險箱、衛(wèi)星閉路電視、背景音樂、中央空調(diào)、消防疏散引導系統(tǒng)以及目前*酒店項目【商業(yè)計劃書】 25 最先進的全方位應用酒店智能兼容鑰匙刷卡系統(tǒng)。 酒店位于市內(nèi)蓮湖路 ，酒店有游泳池和健身房等娛樂設施。 （ 2）西 安古都新世界大酒店 是 由中港合作，香港新世界酒店（國際）有限公司管理的四星級 涉外飯店。酒店 1989 年 2 月開業(yè)， 1998 年重新裝修，樓高 15 層，共有客房 491 套，標準間面積約 27 平方米。酒店位于西安市區(qū)玉祥門東側(cè)。其中總統(tǒng)套房一套，豪華套房 7 套，夫婦用房 105套，標準雙人間 356 套。酒店擁有 4 個餐廳分別提供粵菜，西餐，東南亞菜，西安風味，早茶等。酒店還擁有 1100 多個座位的古都大劇院 。 （ 3） 西安唐城賓館 ， 是一座現(xiàn)代化四星級旅游涉外賓館，位于西安著名的文化區(qū)。酒店于 1986 年開業(yè)，于 1999 年重新裝修。樓高 11 層，共有房間 406 間。普通標準間面積 20 平方米。 （ 4） 西安麗苑酒店 坐落 于 西安市西南面的 “ 唐朝文化區(qū) ” 開發(fā)區(qū)域，高新西區(qū)路口，占地 13500 平方米。酒店擁有 298 間客房，包括標準客房、豪華客房、標準套房、豪華套房及一間麗苑套房。 酒店 可舉行 100-200 人的大型會議。 通過 對西安市酒店 業(yè) 的分析來看， 目前 西安 還 缺少高星級商務酒店。市中心提供商務服務的五星級酒店主要是西安國際會議中心曲江賓館和西安金花豪生國際大酒店。但是與這兩家相比本項目是專門為商務人士提供服務的超四星級商務酒店，其客戶定位和這兩家酒店不同 ，因此不存在較大競爭 。本項目最大的競爭對手應該是以上四家四星級的商務酒店，它們 和 本項目客源特征相近，而且都屬于高端型酒店。 因此項目要在競爭中*酒店項目【商業(yè)計劃書】 26 獲勝，必須充分了解市場和競爭對手， 能夠比競爭對手提供更好的服務才能贏得客戶。 （二）項目的競爭優(yōu)勢 本項目除具備一般酒店的基礎條件外，還具有以下幾方面的優(yōu)勢，構(gòu)成了本酒店的特色亮點，顯出酒店非凡的競爭力。 1、地理位置優(yōu)越：酒店位于 市內(nèi) *大街，地處西安商貿(mào) 鐘樓商圈 最繁華地帶，距西安火車站約十分鐘車程，距咸陽國際機場約 40 分鐘車程，酒店對面即有機場大巴乘車點，距省政府約五分鐘車程。入住本酒店，無論是是旅游、購物、商務、政務活動都十分便利。 2、環(huán) 境獨特：酒店整體外觀與 整體 大街仿古風格相互融合，相得益彰，店內(nèi)裝修設計貫穿盛唐文化理念，彰現(xiàn)出深厚的文化底蘊。五至八層中部為五星級酒店獨有的采光天井式景觀區(qū)，園林風光設置，又使人倍感時尚現(xiàn)代。 3、設施豪華完備：酒店在提供傳統(tǒng)基本功能項目的基礎上，配備了客房網(wǎng)絡服務，客房小酒吧，衛(wèi)星電視系統(tǒng)，自選影院，獨立保險柜等先進設施，很好滿足了高中端商務賓客的需求?？头孔钚∶娣e達 39 平方米，置身其中不乏氣派大方之感，再輔之以“超四星的設施，低四星的價格，五星級的服務”經(jīng)營理念，在西安同類酒店中獨具一格，其市場競爭力將 不言而喻。 4、租金合算：酒店所承租物業(yè)在中央空調(diào)、電梯、消防等重要設施到位的情況下，每平方米租金不足 20 元，這在周邊地段是比較低廉的，有利于減輕酒店運營后的經(jīng)營壓力。 *酒店項目【商業(yè)計劃書】 27 （ 三 ） 競爭策略 1、品牌和規(guī)模戰(zhàn)略 隨著 日漸增長的商務旅行市場的 發(fā)展 ，商務酒店供應商 應該 在市場培育期就致力于以品牌和規(guī)模為核心的可持續(xù)競爭體系的形成和提升。一個沒有品牌的商務酒店是沒有希望的運行商，一個無法以民族品牌為支撐的酒店產(chǎn)業(yè)也是承擔不了商務旅游市場的長期發(fā)展目標的。 目前就單體酒店來說，大量的商務酒店和提供商務樓層的酒店之間出現(xiàn)了交叉 ，完全區(qū)分二者很難。這導致了不少酒店的定位不明，經(jīng)常可看到酒店宣傳冊上寫著“ 服務設施完善，休閑功能齊全，是旅游、商務、會議、餐飲、娛樂的理想去所 ” ，這樣就沒有自身明顯的特色。因此項目 在制定品牌時，一定要使品牌鮮明，有特色。 酒店 要 是 在消費者市場中具有品牌 ， 一旦住過 本 酒店 的客人 就能夠熟悉任何地方的 本 品牌的酒店。很多具有品牌的商務酒店常常 會 實行忠誠顧客獎勵計劃，這也是左右商務客人選擇某一品牌酒店的重要因素。 同時 在完成消費的旅游市場上，沒有相應規(guī)模的市場份額，商務酒店的品牌就不會真正地實現(xiàn)市場化。 當酒店已經(jīng)有 自己的 知名度 時 ，酒店 可以 通過有效的區(qū)域化規(guī)模擴張來提高其市場占有率， 使本酒店在當?shù)啬酥?全國范圍內(nèi) 成為 享有知名度和美譽度的品牌 酒店 。 2、 了解需求、把握標準，贏得商務市場機遇 在信息化飛速發(fā)展的今天，消費者對市場的需求不斷變化 ，企業(yè)必須及時捕捉、分析市場的各種信息，科學地運用處理后的有效信息，迅速形成完善企業(yè)經(jīng)營的最佳戰(zhàn)略，并付諸實施。因而企業(yè)獲取的信息必須要有超前性和預見性，以適應不斷波動的市場變化，從而滿足新的市場需求。*酒店項目【商業(yè)計劃書】 28 酒店要贏得商務人士， 應該很好的 了解他們的需求 ，包括 對酒店的設施需求、服務方式、消費模式 等 。 酒 店要有獲取信息的能力 。通過 對市場信息進行科學處理，酒店要及時掌握商務酒店的客戶需求狀況，并預測未來市場的發(fā)展趨勢，才能不斷贏得市場 。 3、差異化 策略 酒店要贏得商務人士，首要做的當然就是了解他們的需求進而滿足其需求。商務旅游與其他旅游形式相比，對酒店的設施需求、服務方式、消費模式有所不同。與一般人相比，商務客人有著特殊的消費需求。他們是因為商務活動需要而入住酒店的，所以商務客人對酒店產(chǎn)品的需求也大多與工作有關(guān)，他們更注重效率與信息的交流。在酒店硬件方面，商務客人每天為了處理各種商務活動需要酒店要提供現(xiàn)代化的 辦公場所、會議場地和 INTERNET 信息交換設施方便其辦公。在軟件服務方面，商務客人希望酒店能夠提供的服務高效、快捷、方便。 首先將從產(chǎn)品本身出發(fā)，實施產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略。主要差別因素有：一是產(chǎn)品特征，它是指對產(chǎn)品基本功能給予補充的特點。產(chǎn)品特征是企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品差別化的極具競爭力的工具。其出發(fā)點是產(chǎn)品的功能，項目應該從酒店 風格、設施設備、服務項目以及員工服務能力 方面 根據(jù)商務客人的消費需求特征加以配置集成。比如商務酒店的商務設施要齊備，如傳真、復印、語言信箱設備等 ， 各種先進的會議設施便于客人召開會議 ， 客房里的設施設 備也要符合他們需求，便于辦公。 其次是服務差別化和人員差別化。服務差別化是指向目標市場提供與競爭者不同的優(yōu)異的服務。除了提供與其他酒店相同的服務外，項目還可以 提供商務活動相關(guān)的各種服務，如秘*酒店項目【商業(yè)計劃書】 29 書、管家服務等。 并且保證服務的質(zhì)量和特色，這樣才能贏得客戶。 最后還需注重酒店 人力資源 的 差異化 。 由于員工行為直接構(gòu)成了酒店產(chǎn)品的核心成分，商務酒店還需要受過良好訓練的員工和職業(yè)經(jīng)理。相對于一般