中關(guān)村某寫字樓大廈策劃報告

第一部分 市場分析篇 一、 中關(guān)村地區(qū)寫字樓整體市場分析 中關(guān)村作為北京高科技企業(yè)的集中區(qū)域 , 海淀區(qū)對高科技企業(yè)的稅收減免 ,白頤路的完成到北四環(huán)通車 ,大大完善了軟硬件環(huán)境 ,因而吸引眾多的地產(chǎn)商的目光 . 1999 年，市政府制定了中關(guān)村“三年大變樣”的實(shí)施方案，三年來中關(guān)村總的變化確實(shí)是前所未有的。 第一個變化 中關(guān)村園區(qū)在全國實(shí)施科教興國戰(zhàn)略的地位，并形成了吸引力，這是三年變化中一個非常重要的方面， 按照方案，產(chǎn)業(yè)發(fā)到今年的年底，應(yīng)該完成技工貿(mào)總收入 1600 億元，但是在去 年年底已經(jīng)實(shí)現(xiàn) 2014 億元。 第二個變化 是房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)變化，最突出的是從原來滯后的狀況到現(xiàn)在大踏步的跟進(jìn)，這是三年來最突出的變化。這里包括兩個內(nèi)容， 一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)基地的建設(shè)，如中關(guān)村西區(qū)的改造、清華科技園、北大科技園等 12 項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目； 二是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，近三年來，園區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建的道路遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了三年大變樣的實(shí)施方案，除了白頤路、學(xué)院路、北清路等主干線 14 條以及快速路目標(biāo)已經(jīng)完成外，還有其他支干線，總計(jì)是 20 多條道路， 120 多公里。另外，鋪設(shè)電信管線 200 多公里，天然氣管道 170 公里，熱力 管線11 公里，啟動了清河、肖家河污水處理廠、永豐污水處理廠前期建設(shè)工作也正在進(jìn)行。 第三個變化 是制度創(chuàng)新，有代表性的是中關(guān)村科技園區(qū)條例的頒布實(shí)施。 第四個變化 是中關(guān)村國際化的進(jìn)程比較明顯，如留學(xué)生、跨國大公司的進(jìn)入。最后帶來的結(jié)果，就是整體高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。應(yīng)該說，現(xiàn)在中關(guān)村園區(qū)已經(jīng)形成了比較好的發(fā)展勢頭。 中關(guān)村地區(qū)是高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，該地區(qū)辦公的高科技公司對樓宇的硬件設(shè)施要求較高，除對綜合布線、中央空調(diào)、不間斷供電等基本要求外，大型跨國 IT 企業(yè)還對諸如微波通訊、全球衛(wèi)星定位等也有要求。到今年，隨著融科資訊中心 A 座、數(shù)碼大廈等符合國際公司辦公需要的甲級寫字樓項(xiàng)目的投入使用，中關(guān)村地區(qū)缺乏高檔寫字樓項(xiàng)目的情況有所改觀?？梢哉f，中關(guān)村正處在向國際化轉(zhuǎn)型的過程之中。 二、 區(qū)域市場分析 本項(xiàng)目位于中關(guān)村西區(qū)二號地，該區(qū)域西區(qū)位于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，規(guī)劃范圍東起中關(guān)村大街，西至彩和坊路，北起北四環(huán)路，南至海淀鎮(zhèn)南街。總占地面積 .公頃。它北臨北京大學(xué)、清華大學(xué)、圓明園，東臨中國科學(xué)院，西與頤和園、北京西山風(fēng)景遙遙相對。地處既有深厚歷史文化底蘊(yùn)、又是首都文教科研區(qū)的中關(guān)村核心區(qū)，交通條件 良好，人文環(huán)境優(yōu)越。是北京市 十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。主體功能以金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會展為主，并配有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂、大型公共綠地等配套公共服 務(wù)功能。 中關(guān)村西區(qū)將不僅是高科技企業(yè)、大型公司總部、高科技產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)的匯集地，還將匯集為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所、管理咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)。 在這里，我們提出 ”中關(guān)村第一商務(wù)區(qū) ”概念由此應(yīng)運(yùn)而生。中關(guān)村西區(qū)將成為開展高科技產(chǎn)業(yè)活動 窗口 和與國際經(jīng)濟(jì)接軌的基地。 三、 中關(guān)村市場供量分析 （一） 寫 字樓供量分析： 目前中關(guān)村辦公用房總量，包括酒店、商住公寓等共有萬平方米。當(dāng)前空置辦公用房總量近萬平方米，整體出租率在左右。預(yù)計(jì)年將有萬平方米的寫字樓投入使用，年約有近萬平方米的寫字樓投入使用。 （二） 今年寫字樓銷售分析： 今年北京寫字樓市場上出現(xiàn)了一些多元化的寫字樓產(chǎn)品，令人耳目一新。 1， 是以住邦 2000 為代表的經(jīng)過住宅改造的新型寫字樓，目標(biāo)客戶 主要針對小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地駐京企業(yè)，推出后取得不俗的業(yè)績。 2， 以中關(guān)村長遠(yuǎn)天地為代表的“公司公園”商務(wù)公寓大量上市，由 于配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費(fèi)比較低，因此受到投資買家的青睞。 3， 以聯(lián)想融科中心為代表的高科技物業(yè)的興起，注重高科技客戶 特殊的通訊需求以及人性化方面的需求，諸如新風(fēng)、綠化、自然采光、功能分配、倉庫和研發(fā)空間上都更勝一籌。 這些產(chǎn)品的出現(xiàn)標(biāo)志著寫字樓市場從 “以產(chǎn)品為核心” 開始轉(zhuǎn)向“以客戶為核心” 。商務(wù)樓或商務(wù)公寓與寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化、更低的進(jìn)入的門檻、更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商 務(wù)氛圍。較低的價格和較高的按揭是這些處于起步階段中小公司看好的原因。外地企業(yè)機(jī)構(gòu)大舉入京，與外資企業(yè)機(jī)構(gòu)一道成為北京寫字樓租售市場不容忽視的重要力量；寫字樓投資性買家重出江湖，并呈現(xiàn)出外資機(jī)構(gòu)、內(nèi)資機(jī)構(gòu)帶動國內(nèi)中小買家進(jìn)場的特點(diǎn)；隨著寫字樓產(chǎn)品層次、類型的豐富，北京寫字樓市場已逐漸進(jìn)入以銷售為主的銷售時期。 四、 中關(guān)村客戶群購買分析 中關(guān)村地區(qū)年新增企業(yè)家，年新增企業(yè)不低于家，一直到年之前，中關(guān)村寫字樓供給的存量增加比例，不會高于新增企業(yè)注冊的比例，也就是說， 連續(xù)若干年間形成的寫字樓供給缺口，要在年才能夠持續(xù)地得以彌補(bǔ)。目前中關(guān)村寫字樓市場的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求，這種供需的不平衡可分為兩個層次，一個是總量，一個是服務(wù)的水平。在未來，中關(guān)村寫字樓的需求將出現(xiàn)同步快速增長的局面，預(yù)計(jì)在五年以后才會達(dá)到市場的平衡。 中關(guān)村企業(yè)構(gòu)成主要是高新技術(shù)企業(yè)、產(chǎn)品分銷商，以及中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)、教育、會計(jì)、律師等。中關(guān)村企業(yè)有三個特征： 10 到 50 人的中小型公司占 80%，私營股份制公司 80%，技術(shù)背景的公司占 80%，優(yōu)秀人才走向中小型公司創(chuàng)業(yè)是國際化趨勢。 （一）高新技術(shù) 企業(yè)： 高新技術(shù)企業(yè)中基本上以民營企業(yè)為主，所以多數(shù)以購買辦公面積為主， 這類企業(yè)普遍呈現(xiàn)小型化，其中人以下的企業(yè)所占比例最大。這些企業(yè)對于項(xiàng)目的配套公共設(shè)施要求很高，需要一些高品質(zhì)、高品位的配套服務(wù)，如咖啡館、舒適的休閑環(huán)境、檔次較高的高爾夫球場等。創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)經(jīng)常需要加班，所以他們有小時的服務(wù)要求。 （二）貿(mào)易公司，產(chǎn)品經(jīng)銷商： 產(chǎn)品分銷商對辦公環(huán)境的選擇主要以電子配套市場為主。由于純鋪面分銷商銷售毛利潤的近要承擔(dān)房租，所以為降低成本，“下店上商”已逐漸成為 規(guī)模分銷商的辦公新趨勢。產(chǎn)品分銷商普遍要求交通順暢，另外，辦公環(huán)境要有規(guī)模，同時他們對辦公物業(yè)的態(tài)度是“買比租好”。 （三）中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)： 由于這些企業(yè)普遍是“合伙人制”，這在中關(guān)村地區(qū)是絕對的主導(dǎo)，所以大多數(shù)中介企業(yè)認(rèn)為購買比租賃好。中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)對辦公環(huán)境的要求較高，由于中關(guān)村區(qū)域內(nèi)的高檔寫字樓較少，多數(shù)中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)選擇區(qū)域外的寫字樓，這就造成了其與客戶、客戶渠道、客戶服務(wù)資源之間的距離。未來中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)是中關(guān)村比較重要的發(fā)展方向。從風(fēng)險投資的角度看，中關(guān)村目前分布的人力資源，如果轉(zhuǎn)向 企業(yè)比較順利，那么轉(zhuǎn)向教育產(chǎn)業(yè)將更為順利，未來中關(guān)村的教育產(chǎn)業(yè)將有非常大的發(fā)展空間，這必將影響其辦公訴求的總量。 總之，針對中關(guān)村大量中小企業(yè)的辦公需求，許多開發(fā)商表示要做符合成長型企業(yè)特殊辦公需要的新產(chǎn)品，如單元小型化、人性化，有彈性辦公空間，并隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張可以不斷變換產(chǎn)品的規(guī)模與檔次等。 （三） 客戶購買心里分析： 、 購買物業(yè)形象要與本企業(yè)相吻合， 企業(yè)在尋找辦公物業(yè)時，除了關(guān)注租售價格和物業(yè)的位置，還比較注重企業(yè)自身的形象，影響企業(yè)形象的主要因素之一便是：鄰居是誰？是否與本企業(yè)“門當(dāng)戶對”？如果企業(yè)本身挺有身價，而位于同一樓層的另一家企業(yè)檔次較低，那么當(dāng)有客戶來公司造訪時，會對公司印象不佳，公司也會覺得“掉價沒臉面”，生意當(dāng)然受阻。 、 對寫字樓商務(wù)配套要求高， 辦公樓里的公眾環(huán)境十分重要，會對企業(yè)員工有潛移默化的影響，在這個樓內(nèi)的交際圈里，如辦公樓內(nèi)配置的咖啡廳、健身房、公共商務(wù)中心等，各進(jìn)駐企業(yè)的管理者或員工有許多相互接觸、交流的機(jī)會。大家可以相互認(rèn)識，交際比自己所在的企業(yè)更好、更有發(fā)展前程的企業(yè)人員，很可能會對企業(yè)間的合作或員工本人有利，互相影響。 、 關(guān)注寫字樓客戶定位 。企業(yè)在選擇辦 公物業(yè)時，非常關(guān)心進(jìn)駐的其他企業(yè)的定位，看是否能與那些企業(yè)有機(jī)會形成生意伙伴。 、 硬件設(shè)施是否符合客戶需求。 辦公物業(yè)的基礎(chǔ)硬件設(shè)施要符合企業(yè)的實(shí)際需求，就像量身定制一樣，這樣的物業(yè)最受企業(yè)歡迎。比如企業(yè)就要有相應(yīng)的寬帶等設(shè)施。但如果硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)很高，該企業(yè)卻并不需要，花費(fèi)這么多的租金對企業(yè)來說就不值得了。所以，不同的辦公物業(yè)，針對的目標(biāo)企業(yè)是不同的。 、 交通是否方便。 在辦公地點(diǎn)的選擇上，企業(yè)會看這里是否有利于開展業(yè)務(wù)，以大大提高工作效率和業(yè)務(wù)拓展。 、 寫字樓周邊生活配套是否齊全 。辦公物業(yè)周邊 的生活配套設(shè)施應(yīng)滿足企業(yè)中高層管理人員的需求，包括在周邊最好有適合的住宅項(xiàng)目，以解決他們的住房問題，使他們沒有后顧之憂，全身心地投入到工作中。 、物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)要高 。辦公物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)要與進(jìn)駐企業(yè)的形象與需求相吻合，這就要求辦公物業(yè)要針對企業(yè)需要“看人下菜碟”，客戶需要什么樣的服務(wù)，就要幫他們配置到什么程度與水平。 第二部分 產(chǎn)品定位篇 一 產(chǎn)品市場定位 中關(guān)村高科技企業(yè)需要什么樣的辦公環(huán)境呢？我們認(rèn)為：信息技術(shù)未來的應(yīng)用將建立在互聯(lián) 網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)之上，具有良好的人機(jī)交互能力和多維處理能力，第一，要能給人創(chuàng)造一種空氣流暢，陽光充足能保持清醒頭腦的辦公環(huán)境，員工才能有效的工作，由此解決生產(chǎn)力問題。第二，要具有靈活高效的系統(tǒng)，具有可拓展性，這是客戶需求的一個主要方面。第三，提供適應(yīng)新科技的基礎(chǔ)設(shè)施，如網(wǎng)絡(luò)升級，提供移動辦公模式。滿足先鋒企業(yè)、高科技企業(yè)對物業(yè)的本質(zhì)需求。新科技辦公物業(yè)的另一個內(nèi)涵是，應(yīng)利用高科技手段和高科技成果來實(shí)現(xiàn)客戶的要求，如新材料、新技術(shù)的應(yīng)用等。 我們提倡新科技、全網(wǎng)絡(luò)化辦公物業(yè)，使之成為 21 世紀(jì)，智慧型智能化商務(wù)寫字樓 。 （一）、本案優(yōu)劣勢分析： A、 優(yōu)勢： 1、地理位置： 本案位于中關(guān)村西區(qū) 2 號地，緊鄰北四環(huán)，地理位置極為優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)縱橫貫通 ,西區(qū)的整個配套設(shè)施完善 ,屬于中關(guān)村第一商務(wù)區(qū) . 2、 整體規(guī)劃 :挑高 8 米大堂 ,大堂瀑布幕墻，商務(wù)空中花園，創(chuàng)造綠色辦公環(huán)境，空間任意組合 ,達(dá)到創(chuàng)意無窮的境界 .分隔空間辦公室最大的考慮使用功能 .體現(xiàn)出最人性化 ,最簡約實(shí)用性的功能 .柱距跨度為 13 米，寫字間為無柱網(wǎng)空間。 3、智能辦公 :千兆入戶，百兆到桌面的寬帶網(wǎng)絡(luò) ,六類布線， 12 部日本原裝電梯，電梯內(nèi)設(shè)有夜晶電視，可接聽手提電話， 電力充足，供應(yīng)容量威110-120VA/平方米，自備柴油發(fā)電機(jī)組，確?？蛻艟o急用電。電視監(jiān)控，防巡報警，保安巡更門禁，一卡通等電子系統(tǒng)。 全樓覆蓋手機(jī)信號放大系統(tǒng) 4、樓宇配套先進(jìn)： 對全樓公用設(shè)備，如空調(diào)，風(fēng)機(jī)，水泵，照明等進(jìn)行自動集中控制。減少人為損耗，實(shí)現(xiàn)節(jié)能，提高舒適性，對冷水機(jī)組，熱交換，空調(diào)新風(fēng)機(jī)組，送排風(fēng)，鍋爐，給排水，便配電，公共照明，泛光照明，電梯進(jìn)行自動化控制。空調(diào)采用 2+2 管制風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，變頻恒壓供水，消防給水一次設(shè)計(jì)安裝到位，可接受有線電視和衛(wèi)星電視。 5 外立面新穎現(xiàn)代： 大面積的實(shí) 墻與玻璃幕墻、直面與曲面的穿插設(shè)計(jì)，使其新穎獨(dú)特，洋溢現(xiàn)代動感之美，具有時代和商業(yè)氣息。 6 2。 7-3 米凈高 ，滿足多元化的商務(wù)辦公需求。 7 政府對西區(qū)宣傳極其重視 ,明年宣傳將加大力度，向更深、更廣、多層次發(fā)展。 8 新建地鐵九號線 ,從白石橋 -頤和園 ,從西區(qū)通過 ,極大緩解交通緊張局勢，預(yù)計(jì) 2008 年之前有望全線通車 . B、 劣勢： 1， 整個中關(guān)村最大的問題是交通的擁堵。車位問題也是困擾中關(guān)村寫字樓發(fā)展最大問題 2， 中關(guān)村的企業(yè)多為中小企業(yè)， 目前處于起步階段，他們不會花費(fèi)太多的金錢購置辦公區(qū)域，對他們而言將手中的資金再次投 入到流通領(lǐng)域，再次獲取利潤，不斷的累計(jì)資本，才能壯大自身實(shí)力。如果創(chuàng)業(yè)初期購置大面積的不動產(chǎn)，不但積壓了資金，而且對于自身也加重了負(fù)擔(dān)，所以小面積的辦公區(qū)、小規(guī)模經(jīng)營是他們的經(jīng)營理念。 3， 西區(qū)整個開發(fā)周期過長， 在一定時間內(nèi)周邊還是工地，還不能形成很好的辦公環(huán)境。 4， 年約有近萬平方米的寫字樓投入使用 ，明年西區(qū)相繼進(jìn)入銷售高峰 ,競爭激烈，對本案銷售存在一定壓力。 （二）、客戶群體定位： 基于本案產(chǎn)品性質(zhì)，本案所吸引的客戶群是知識型企業(yè)，先導(dǎo)型企業(yè)。他們的決策是理性的，符合科技標(biāo)準(zhǔn)。 1， 從事電信，生 物，電子等高科技企業(yè)。 2， 高科技外資企業(yè)。 3， 知名國有家電企業(yè)。 4， 從事科技貿(mào)易，金融、風(fēng)險投資等相關(guān)領(lǐng)哉的中小型公司 5， 服務(wù)于高科技企業(yè)，如會計(jì)師事務(wù)所，律師事務(wù)所，廣告公司、中介機(jī)構(gòu)等小型公司 （三）、本案修改建議 本案定位為智慧型、智能化商務(wù)寫字樓，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，不僅以智能高科技來突出產(chǎn)品特性，更應(yīng)注重以人為本的原則 ,追求人性化 ,追求健康 ,生態(tài)、環(huán)保的辦公理念。 入住企業(yè)樓層分布（區(qū)域劃分） 企業(yè)類型 樓層分布 (預(yù)計(jì)規(guī)劃樓層 ) 獨(dú)立區(qū)域，預(yù)留給銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)。休閑吧（星巴客咖 啡），機(jī)票代理、速遞等。 一層 作為本大廈配套區(qū)域，例：商務(wù)中心、多功能國際會議廳（配備同聲傳譯功能）、 二層 五星級商務(wù)會所（健身房，咖啡廳， IT 業(yè)信息交流中心雜志博覽廳 三層 小型企業(yè)打散銷售以小面積為主 50-150平米 四 -八層 中型公司 150-300 平米 九 十二層以上部分 知名度高的企業(yè)（世界 500 強(qiáng)），半層或整層銷售。 十三 十六層 1， 地下一層建立員工餐廳 ,容納 100 個座位的餐廳 ； 供雇員使用的桑拿浴和衣柜及淋浴設(shè)施； 2， 在大廈一層南北裝修成現(xiàn)代感 ,五星級酒店式生態(tài)大堂 ,除預(yù)留銀行， 證券外，應(yīng)建立休閑區(qū)，如：星巴客咖啡廳， 24 小時便利店， 24 小時為人們提供方便的自動化銀行， 機(jī)票代理、速遞等。 3， 在大廈二層作商務(wù)配套 商務(wù)中心、多功能國際會議廳（配備同聲傳譯功能）、高檔次的時租會議室， 10-20 間會議室，每間可以容納 10 26 人 ,洽談室，多媒體視聽演示室，產(chǎn)品展示廳。 4， 在大廈三層配備高檔健身會所，采取酒店式管理，包括： 健身俱樂部（有氧器械 無氧健身），高爾夫推桿實(shí)打訓(xùn)練場。 5， 在 8 層空中花園，要打造綠色生態(tài)環(huán)境，以庭院的形式引入自然生態(tài)，改變傳統(tǒng)的辦公環(huán)境，輔以園藝小品，竹林，植物及環(huán)狀水系 等景觀，目的是為了讓在大廈辦公的人員充分緩解緊張的工作壓力，充分享受綠色生態(tài)環(huán)境帶來的快意。創(chuàng)建人性辦公空間，極大提高本案環(huán)境與品位，順應(yīng)了以人為本的未來辦公趨勢。 6， 設(shè)施配置 : 寫字樓極力體現(xiàn)智慧型、智能化的物業(yè)形象。在軟性配套方面，寫字樓著重完善信息化配置和智能化配置，基本分析指標(biāo)有樓宇自控系統(tǒng)、外部寬頻光纜、內(nèi)部綜合布線、 GSM室內(nèi)覆蓋、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配置程度與升級可變性等等。在局部市場甚至有些寫字樓已經(jīng)導(dǎo)入了電信超市的配套設(shè)施，即整合中國電信、網(wǎng)通、聯(lián)通以及其他電信運(yùn)營商的資源，統(tǒng)籌安排，為用戶提供最優(yōu) 質(zhì)的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域資源共享。智能化系統(tǒng)由于存在更新?lián)Q代太快的影響，因此預(yù)留空間的設(shè)置至關(guān)重要。 通信系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 大廈智能化應(yīng)按 5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) : A 樓宇自動化系統(tǒng) (BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) :供熱 ,通風(fēng)和空氣調(diào) 節(jié)系統(tǒng) ,給排水及中水系統(tǒng) ,電力供應(yīng)系統(tǒng) ,照明系統(tǒng) ,電梯監(jiān)控系統(tǒng) ,停車場管理系統(tǒng) ,廣播音響系統(tǒng) . B 保安監(jiān)控系統(tǒng) (SA):保安監(jiān)視系統(tǒng) ,巡更系統(tǒng) ,防盜系統(tǒng) . C 消防自動化系統(tǒng) (FA):消防報警系統(tǒng) ,消防滅火系統(tǒng) ,消防排煙 系統(tǒng) . D 辦公自動化系統(tǒng) (OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng) ,共享信息庫系統(tǒng) ,辦公 與文件處理流程自動化管理系統(tǒng) ,設(shè)備共享系統(tǒng) ,電子郵件系統(tǒng) . E 信息自動化系統(tǒng) (CAS): 1),網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng) :高速光纖通信網(wǎng) ,每 10 平米 1 個 INTERNET 端口 , 終端帶寬 10-100 兆 ,能實(shí)現(xiàn)圖文 ,數(shù)據(jù)等高速傳播及 VCD 點(diǎn)播 . 2),電視通訊系統(tǒng) :電視接收 ,電視會議 ,視頻點(diǎn)播系統(tǒng) . 3),無線通信系統(tǒng) :無線尋呼對講系統(tǒng) ,移動通訊信號增強(qiáng)系統(tǒng) ,衛(wèi)星通信系統(tǒng) . 4),程控電話用戶交換系統(tǒng) :固定電 話通信系統(tǒng) ,聲訊服務(wù)通信系統(tǒng) . 大廈將需要至少 2000 門電話站的設(shè)備和 100 個數(shù)據(jù)終端，并且這些設(shè)備將被充分利用。因此，基于保持活躍在 計(jì)算機(jī)和工程領(lǐng)域的高科技公司形象的考慮，必須引進(jìn)新的科技成果。對其它設(shè)施和器具的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)遵循以下四點(diǎn)： (1) 使用的靈活性； (2) 維護(hù)保養(yǎng)特性； (3) 實(shí)際應(yīng)用價值； (4) 成本效率。 建筑布線 綜合網(wǎng)絡(luò) 應(yīng)具有開放性 ,靈活性 ,可擴(kuò)展性 ,可擴(kuò)性 ,根據(jù)業(yè)主的使用要求設(shè)計(jì)由語音 ,數(shù)據(jù) ,保安 ,對講傳呼系統(tǒng) .可把空調(diào)自控 ,節(jié)能管理 ,照明控制 ,出入控制 ,防火與保安等多種系統(tǒng)綜合線一個網(wǎng)絡(luò) . 其它的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用 智能建筑的信息通信系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)語音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A(chǔ)，同時與外部通信網(wǎng)（如電話公網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)、計(jì)算 機(jī)網(wǎng)、衛(wèi)星以及廣電網(wǎng)）相連，與世界各地互通信息。 固定電話通信系統(tǒng)： 設(shè)程控數(shù)字用戶交換機(jī)或采用公網(wǎng)的集中小交換機(jī)。 聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)： 1)語音信箱：具有存儲外來語音，使電話用戶通過信箱密碼提取語音留言。可自動向具有那個語音信箱的客戶提供呼叫（當(dāng)語音 信箱系統(tǒng)和無線尋 呼系統(tǒng)連接后）。通知其提取語音留言。 2)語音應(yīng)答系統(tǒng)：通過電話查詢有關(guān)信息并及時應(yīng)答服務(wù)功能。 無線通信系統(tǒng)：應(yīng)具備選擇呼叫和群呼功能。 衛(wèi)星通信系統(tǒng)： 樓頂安裝衛(wèi)星收發(fā)天線和 VSAT 通信系統(tǒng)，與外部構(gòu)成語音和數(shù)據(jù)通道，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)距離通信的目的。 多媒體通信系統(tǒng)： 1)INTERNET(Internet)國際互聯(lián)網(wǎng) 它可以通過電話網(wǎng)、分組數(shù)據(jù)網(wǎng) (X25)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng) (DDN)、綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng) (ISDN)、楨中繼網(wǎng) (FR)接入，采用 TCP/IP 協(xié)議。 2)INTRANET(Intranet)：是一個企業(yè)或集團(tuán)的內(nèi)部計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)。 視訊服務(wù)系統(tǒng)： 1)可視圖文系統(tǒng)：接收動態(tài)圖文信息。 2)電子信箱系統(tǒng)：具有存儲及提取文本、傳真、電傳等郵件的功能。 3)電視會議系統(tǒng)：通過具有視頻壓縮技術(shù)的設(shè)備向系統(tǒng)的使用者提供顯示近處或遠(yuǎn)處可觀察的圖象并進(jìn)行同步通話的功能。 電視通訊系統(tǒng)： 1)有線電視系統(tǒng)：可接收加密的衛(wèi)星電視節(jié)目以及加密的數(shù)據(jù)信息； 2)公共廣播系統(tǒng) 電子信息顯示系統(tǒng)（入口大廳） 視頻點(diǎn)播（ VOD）系統(tǒng)（客房） 同聲翻譯系統(tǒng)（國際會議廳） 計(jì)算機(jī)通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：應(yīng)由網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)硬件、網(wǎng)絡(luò)協(xié)議和網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò) 7,確立物業(yè)管理公司： 首先要看物管公司的品牌和社會口碑，關(guān)鍵是看該管理公司是否能做到 嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到。 對大多數(shù)商貿(mào)型公司而言，由于存在國際商務(wù)交流，因此更關(guān)注能否全天候服務(wù)，實(shí)現(xiàn) 24 小時辦公的需要。 一定要聘請國際知名的物業(yè)管理公司如 :第一太平 ,國貿(mào)物業(yè) ,戴德梁行 .以提高物業(yè)管理水平 ,和提高物業(yè)知名度 .提供 24 小時服務(wù)，保持物業(yè)價格市場競爭力，為入住企業(yè)提供優(yōu)良的服務(wù)，為本項(xiàng)目起到增值保值作用 .物業(yè) 管理的確定及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定 ,也是吸引客戶 .促進(jìn)銷售的手段 . 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議 : 1. 房屋建筑及其公共服務(wù)設(shè)施的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、巡視檢查。 2. 園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)。 3. 環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)。 4. 公共秩序的維護(hù)。 5. 物業(yè)檔案資料的建立及入住管理。 6. 物業(yè)裝飾、裝修、施工、監(jiān)督管理。 7. 車輛行駛、停放、管理及其場地的維修養(yǎng)護(hù)。 8. 大廈內(nèi)公用場所和公用設(shè)施向體檢公司適當(dāng)投保。 9. 就涉及大廈物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)，代表全體產(chǎn)權(quán)人聘請律師、審計(jì)師、建筑師、等專業(yè)顧問及其他專業(yè)人員。 10.代表全部或部分產(chǎn)權(quán)人就與大廈整體或公用場所、公用設(shè)施相關(guān)的 事項(xiàng)與政府各部門或其他有關(guān)方面運(yùn)作、交涉或提出法律訴訟、簽訂和履行與大廈管理事務(wù)有關(guān)的合約。 11.提供保安力量，并在適當(dāng)情況下安裝、運(yùn)用、維護(hù)保安設(shè)施。 12.節(jié)日期間裝飾大廈的入口及外墻，包括燈光及其他飾物。 前臺服務(wù) 前臺是整體素質(zhì)和文化內(nèi)涵的具體表現(xiàn)，是對外宣傳的窗口，根據(jù)開業(yè)后的需 要，總臺可先設(shè)立以下服務(wù)項(xiàng)目： 傳真、打字、復(fù)印、國內(nèi)長途、國際長途； 餐廳座位、文化體育節(jié)目票務(wù)； 阿姨 服務(wù)； 計(jì)程車及豪華轎車服務(wù) 國際長途電話 旅行社及導(dǎo)游服務(wù) 問訊服務(wù)和留言服務(wù)； 洗衣及干衣服務(wù) 郵寄 /包裹服務(wù) 照片沖洗服務(wù) （二） 租擺服務(wù) 要為大廈的業(yè) /租戶提供租擺服務(wù)，主要以出租 /售寬大綠葉、無異味、易栽培的木本植物為主，同時提供專業(yè)養(yǎng)護(hù)人員定期進(jìn)行澆水、施肥、剪枝等，為客戶創(chuàng)造優(yōu)美宜人的工作環(huán)境。 （三） 辦公休閑 大廈主要以科技行業(yè)的客戶為主，工作壓力和工作強(qiáng)度都 城比較大，為了給客戶創(chuàng)造良好的辦公條件和適當(dāng)減輕客戶工作壓力，在工作之余進(jìn)行適當(dāng)放松，定期組織客戶聯(lián)誼會，為辦公室人員安排有氧活動如舉辦健美操班、舞蹈班、健身器械指導(dǎo)等。 （四） 三餐員工餐服務(wù) 針對科技類行業(yè)辦公時間通常比較長，加班現(xiàn)象也較為普遍，為方便在大廈辦公的客戶，在通常寫字樓員工餐廳提供午餐的基礎(chǔ)上，同時提供早餐和晚餐員工餐，方便大廈員工就餐。 （五） 網(wǎng)絡(luò)辦公 物業(yè)管理采用網(wǎng)絡(luò)化辦公，不僅物業(yè)部內(nèi)部本身聯(lián)網(wǎng)，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸信息，而且物業(yè)部要與客戶之間也形成網(wǎng)絡(luò)傳輸。物業(yè)部可在大 廈公告欄發(fā)布公告的同時，再向大廈各公司的行政部通過 Email 發(fā)布通知。同時各客房也可通過 Email 與大廈物業(yè)部進(jìn)行聯(lián)系，進(jìn)行投訴或報修，同時提出物業(yè)服務(wù)改進(jìn)意見和建議。 （六） 24 小時緊急搶修 針對本項(xiàng)目 IT 行業(yè)客戶的特殊性，工程管理要求較高，尤其要保證樓內(nèi)線路、電源設(shè)備的正常運(yùn)行。工程部將設(shè)有 24 小時緊急搶修熱線，隨時提供緊急搶修服務(wù)，并保證在短時間內(nèi)為客戶解決問題，保證設(shè)備運(yùn)行良好。 （七） 環(huán)保辦公 重視環(huán)境管理，推行無紙辦公（即充分利用電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）、中水自理循環(huán)再用，以及其它 環(huán)?；顒樱构芾沓蔀橐蛔h(huán)保大廈 （四）、本案 產(chǎn)品定位： 基于本項(xiàng)目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。 產(chǎn)品綜合力， 將是宣傳的強(qiáng)勢所在，優(yōu)越的 性能價格比 將是獲勝的法寶。 企劃推廣訴求核心：創(chuàng)新 品質(zhì) 風(fēng)格 專業(yè) 創(chuàng)新 “創(chuàng)新”是對本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓。 可以說，本案的建筑風(fēng)格是創(chuàng)新的，是超現(xiàn)代唯美主義風(fēng)格；產(chǎn)品是創(chuàng)新的，是集辦公、商務(wù)、休閑三位為一體，具有全面滿足辦公、休閑、商務(wù)、投資等功能，是時尚、現(xiàn)代的聚集體。擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢，將促使我們的項(xiàng)目從眾多傳統(tǒng)寫字樓中脫穎而出。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場目前的需求，滿足買家對辦公的挑剔。 品質(zhì) 開發(fā)商均喜愛以低價入市的形式來吸引消費(fèi)者的 ,往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求，無論是在項(xiàng)目規(guī)劃、規(guī)模、配套設(shè)施或裝修水平都可以說沒有品質(zhì)感可言。 “本案”不同于時下的一般項(xiàng)目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的產(chǎn)品；我們所要做的，是從普遍中獨(dú)樹一面品質(zhì)的大旗，創(chuàng)造中關(guān)村西區(qū)真正的精品；我們的配置是最先進(jìn)的，我們的服務(wù)是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照料您的一切必需。辦公在此，您足不出戶就能體驗(yàn) 到我們給您帶來的最完美的配套及舒適的享受。 風(fēng)格 我們所闡述的“風(fēng)格”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關(guān)系。本案要創(chuàng)造中關(guān)村與眾不同的風(fēng)格 ，在貫以中關(guān)村第一商務(wù)區(qū) 形象為標(biāo)簽的項(xiàng)目中 顯得充滿個性、現(xiàn)代和國際化，引領(lǐng)了一種真正的潮流，在中關(guān)村甚至在北京都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨(dú)特的風(fēng)格?？梢哉f，本案代表了中關(guān)村一種特異的個性產(chǎn)品 . 專業(yè) 由于中關(guān)村眾多開發(fā)商的低價入市，項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊。開發(fā)商應(yīng)將整合眾多的專業(yè)名牌公司對項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng) 滲透入每一個開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。 我們認(rèn)為“創(chuàng)新”、“品質(zhì)”、“風(fēng)格”、“專業(yè)”四點(diǎn)是以后在產(chǎn)品力推廣時應(yīng)注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項(xiàng)目的產(chǎn)品特征、建筑形式展開 品牌意識的導(dǎo)入 品牌就是商品差異，就是個性。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區(qū)別開來。每一個品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨(dú)特的目標(biāo)市場和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群。做為一個國際化商務(wù)辦公空間，只有將項(xiàng)目的營銷策劃有效的導(dǎo)入品牌意識，以提升項(xiàng)目檔次而取得良好的銷售效應(yīng)。 創(chuàng)新 品質(zhì) 風(fēng)格 專業(yè) 創(chuàng)新性 指經(jīng)營意識，規(guī)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)理念，具有超前性。 品質(zhì)性 指采用的配套設(shè)備、風(fēng)格，國際化，信息智能化。 風(fēng)格性 指建筑本身獨(dú)有的風(fēng)格，通過裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。 專業(yè)化 即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。 品牌形象的塑造 1、賦予項(xiàng)目清新獨(dú)特易記的名字及區(qū)別于商品識別的標(biāo)志，設(shè)計(jì)獨(dú)特的個性形象包裝，通過系列社會性公關(guān)（或推廣）活動，迅速在市場建立認(rèn)識度。（導(dǎo)入 CIS 系統(tǒng)） 1、 在消費(fèi)者立場上，力求產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)，平面布局合理， 配套方便實(shí)惠，充分體現(xiàn)風(fēng)格，體現(xiàn)品味。 2、 保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，給予購買者信 心保障，建立品牌形象。 3、 提高銷售質(zhì)量，做為一個提供人性化設(shè)計(jì)的發(fā)展商，應(yīng)讓客戶享受到我們所提供全面優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。 4、 加強(qiáng)售后服務(wù)，通過提供完善的售后服務(wù)將樓盤的品牌效應(yīng)延續(xù)。 例如通過發(fā)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動，從物業(yè)管理、工程質(zhì)量等方面建立友好關(guān)系，塑造好的入住氛圍，形成良好聲譽(yù)，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益雙豐收。 最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識不但包括項(xiàng)目的品牌形象，其目的在于通過樹立項(xiàng)目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購買且成功成交的，應(yīng)給予舊客戶 各種不同的優(yōu)惠。其目的是鞏固已有的市場份額的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率。 本項(xiàng)目建設(shè)的總體目標(biāo)： “智慧型、智能化、國際化商務(wù)寫字樓” 演繹現(xiàn)代寫字樓項(xiàng)目辦公模式，體現(xiàn)高科技與 E 時代辦公休閑的完美結(jié)合滿足個性的全方位服務(wù)理念 國際化體現(xiàn)在，國際化會所，國際化的商務(wù)配套，國際會議廳，多種語言同聲傳譯，視頻集控，無限上網(wǎng)等功能。提供小型多功能會議間 智慧型體現(xiàn)在設(shè)計(jì)和使用建筑的人使建筑智能化?？萍贾R與設(shè)計(jì)建筑的具有創(chuàng)造性的人相結(jié)合產(chǎn)生 ”高科技 ”建筑。 智能化體現(xiàn)在產(chǎn)品的高科 技含量。 第三部分 營銷推廣篇 一、 營銷推廣策略價格定位 （一）中關(guān)村地區(qū)價格分析 : 中關(guān)村區(qū)域中高檔寫字樓的推廣大多都采用出售方式 ,是典型的銷售市場 ,寫字樓價格 (售價 ,租價 )較高 ,租價在 4 元至 8 元 /平米 /天。售價在11000 至 19000 元 /平米，于其他幾個寫字樓區(qū)域相比 ,中關(guān)村寫字樓的整體檔次并不高 ,但價格卻與其他地區(qū)相當(dāng) .目前在售幾個樓盤 ,價格列表如下： 項(xiàng)目名稱 售價 (元 /平方米 ) 銀網(wǎng)中心 14000 清華同方科技大廈 13000 海淀文藝中心 12800 銀科大廈 14850 大行基業(yè)大廈 15500 數(shù)碼科技大廈 18000 太平洋科技大廈 16000 國興大廈 14000 海龍大廈 14000 中關(guān)村大廈 16000 名商大廈 12000 （二）本案價格定位 保持優(yōu)越的性價比是制勝的法寶。本案的價格是依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價，由于本項(xiàng)目處于中關(guān)村核心區(qū) -中關(guān)村西區(qū) ,地段 ,位置 ,影響力 ,又是西區(qū)第一個外銷寫字樓項(xiàng)目 .都是其他項(xiàng)目所無法比擬的 .又結(jié)合區(qū)域同類產(chǎn) 品的市場價及顧客感受價，在發(fā)展商實(shí)現(xiàn)其合理利潤的前提下，通過市場比較法 ,成本核算法 ,市場感受法 ,最終制定出本案的合理價格區(qū)域在 14000-16000 元 /平米。 二、價格策略 一般地，任何人在買一樣?xùn)|西之前，都會在心里先衡量這個東西值多少錢，這就是消費(fèi)者在心里產(chǎn)生的價格，而當(dāng)消費(fèi)者把心理價格與商品的實(shí)際價格相比較時，若心理價格高于商品價格時，則認(rèn)為是劃算的，這便是有利于促使作出購買決定。反之，消費(fèi)者則很可能打消購買念頭。所以在對產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)及配套做的非常精細(xì)的情況下，結(jié)合周邊可比物業(yè)，根據(jù)項(xiàng)目條件及 市場現(xiàn)狀，應(yīng)制定“低開高走”的價格策略，使之消費(fèi)者的心理價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品價格，形成強(qiáng)大的銷售勢能，