【商業(yè)地產(chǎn)】無(wú)錫電瓶車廠地塊定位提案-51DOC-2008年

謹(jǐn)呈： 無(wú)錫 鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 錫國(guó)土 2007-46 電瓶車廠 地塊定位提案 二 八年 六 月 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 1 目 錄 前言：本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的思路 第一部分：項(xiàng)目屬性分析 1.1 項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展解析 1.2 項(xiàng)目市場(chǎng)屬性解析 第二部分：競(jìng)爭(zhēng)分析 2.1 高檔項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 2.2 區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目比較分析 2.3 太湖廣場(chǎng)板塊典型項(xiàng)目比較分析 第三部分：客戶需求分析 3.1 區(qū)域板塊消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 3.2 目標(biāo)客群購(gòu)房心理分析 3.3 目標(biāo)客群定位建議 第四部分：產(chǎn)品定位 4.1 項(xiàng)目整體定位 4.2 項(xiàng)目功能定位 3.3 項(xiàng)目品質(zhì)定位 4.4 項(xiàng)目客群定位 4.5 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 4.6 項(xiàng)目案名建議 第五部分：方案選型及建議 項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位報(bào)告 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 2 前言：本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的思路 本項(xiàng)目市場(chǎng)策略的決策模型 - 第一部分：項(xiàng)目屬性分析 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)太湖大道與通揚(yáng)路交叉口的東南側(cè)，北至太湖大道，西至通揚(yáng)路，東側(cè)以自然河道為界，南側(cè)與清名新村相鄰。本項(xiàng)目于 2007 年 11月簽 定土地使用權(quán)出讓合同，并取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書。項(xiàng)目建設(shè)用地面積約 34258.1平方米，地上總建筑面積約 119903.35平方米。建筑用地性質(zhì)為住宅、商業(yè)、辦公、娛樂(lè)。 1.1、項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展解析 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶需求 項(xiàng)目屬性 產(chǎn)品定位 在市場(chǎng)中的地位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展解析 項(xiàng)目市場(chǎng)屬性解析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 同類型項(xiàng)目借鑒 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 3 1.1.1無(wú)錫市及南長(zhǎng)區(qū)域概況 1) 無(wú)錫概況 無(wú)錫位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，江蘇省東南部，是蘇錫常地區(qū)的幾何中心。東臨上海 128 公里，西望南京 183 公里，南抱太湖，享有最美的風(fēng)景，北依長(zhǎng)江。無(wú)錫是我國(guó)吳文化的發(fā)祥地，民族工業(yè)的發(fā)祥地，是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心城市。近幾年先后榮獲中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家園林城市。在 2007 年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書公布的兩岸四地 200 個(gè)地級(jí)以上城市中無(wú)錫的綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名第七?！笆濉逼陂g，無(wú)錫全面建設(shè)小康社會(huì)總體達(dá)標(biāo)，在全省率先基本達(dá)成全面小康社會(huì)。 2) 南長(zhǎng)區(qū)域概況 南長(zhǎng)區(qū)位于 無(wú)錫 市區(qū)東南部，是城區(qū)的 南大門 ，西瀕新運(yùn)河， 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 4 北接最繁華的商業(yè)地段。全區(qū)面積 22.5平方公里，人口 30.15 萬(wàn)。 作為無(wú)錫城區(qū)主體部分的南長(zhǎng)區(qū)，歷史人文底蘊(yùn)醇厚 ， 工商業(yè)基礎(chǔ)雄厚，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，擁有優(yōu)良的人居環(huán)境和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，正朝著現(xiàn)代商務(wù)辦公區(qū)，文化旅游特色區(qū)、商住會(huì)展聚集區(qū)的新型中心城區(qū)邁進(jìn)。 隋代的京杭古運(yùn)河縱貫全境，現(xiàn)被列為歷史文化保護(hù)區(qū)。位于古運(yùn)河畔的南禪寺被譽(yù)為 江南最勝叢林 ，距今已有 1500 年歷史。南長(zhǎng)區(qū)是無(wú)錫工商業(yè)的發(fā)祥地。 按照無(wú)錫城區(qū)產(chǎn)業(yè)和功能布局調(diào)整，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，以現(xiàn)代商務(wù)，高檔餐飲，特色市場(chǎng)、休閑娛樂(lè)、房地產(chǎn)開發(fā)成為新的發(fā)展亮點(diǎn)，全面展開的太湖廣場(chǎng)現(xiàn)代商務(wù)中心建設(shè)，南禪寺文化商城建設(shè)、南長(zhǎng)新城古運(yùn)河片區(qū)的規(guī)劃開發(fā)進(jìn)一步提升 了區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 隨著無(wú)錫城市建設(shè)和發(fā)展中心的南移，太湖廣場(chǎng)的建成，南長(zhǎng)越來(lái)越成為無(wú)錫政治、文化的中心，市人大及市政府近 20 個(gè)職能部門在區(qū)域內(nèi)辦公，工商業(yè)博物館、圖書館、陳列館、規(guī)劃館、無(wú)錫傳媒大樓等一大批重大社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目將在南長(zhǎng)實(shí)施。 通過(guò) “ 十一五 ” 的發(fā)展，南長(zhǎng)區(qū)將以新興的現(xiàn)代商務(wù)、文化旅游、居住休閑特色區(qū)的面貌展示在人們面前。 1.1.2項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展 本項(xiàng)目 位于無(wú) 錫市的 “ 城市客 廳 ” 太湖廣 場(chǎng)商務(wù)區(qū)，西側(cè)緊鄰無(wú)錫世貿(mào)中心，東臨古運(yùn)河歷史文化街區(qū)，地理位置極其優(yōu)越。 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 5 區(qū)域性發(fā)展 1) 南長(zhǎng)區(qū) 新興的現(xiàn)代商務(wù)、文化旅游、居住休閑特色區(qū)。到“十一五”末，南長(zhǎng)區(qū)將建成大文化、大旅游、大物流、大商貿(mào)的現(xiàn)代商務(wù)辦公區(qū)、文化旅游特色區(qū)、商住會(huì)展集聚區(qū)，緊靠城市主干道太湖大道。 2) 太湖廣場(chǎng) CBD : 無(wú)錫城市副中心 居住環(huán)境最好地區(qū)之一 緊鄰太湖廣場(chǎng)，位于無(wú)錫 “ 城市客廳 ” 太湖廣場(chǎng) CBD。太湖廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)是無(wú)錫政府配套設(shè)施及社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目以及高檔酒店最為集中的區(qū)域。被譽(yù)為無(wú)錫“城市客廳”。根據(jù)規(guī)劃太湖廣場(chǎng)區(qū)域?qū)⒊蔀闊o(wú)錫城市副中心，將是無(wú)錫最具發(fā)展?jié)摿Φ男滦?CBD. 完全 建成后將以新興的現(xiàn)代商務(wù)、文化旅游、居住休閑特色區(qū)的面貌展示在人們面前。 本案 太湖廣場(chǎng) 古運(yùn)河 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 6 太湖廣場(chǎng)不僅是華東地區(qū)最大的景觀廣場(chǎng)，而且還將擁有多個(gè)錫城之“最”。政府配套設(shè)施最多：城建檔案館、博物館、科技館、青少年活動(dòng)中心等總面積將達(dá)萬(wàn)平方米。高檔酒店最集中的區(qū)域：凱賓斯基、世貿(mào)中心等多家五星級(jí)的酒店，讓人感受到一種國(guó)際化的商住氛圍。無(wú)錫頂級(jí)的購(gòu)物天堂：茂業(yè)城、世貿(mào)中心、燕莎中心的高檔定位，超過(guò)中山路商圈，而深圳茂業(yè)將打造沿清揚(yáng)路米的購(gòu)物帶。最優(yōu)越的道路交通體系；往東直指新區(qū)，往北與中山路毗鄰，往南是清揚(yáng)商業(yè)大道，往 西南連接蠡湖新城和濱湖新城。 太湖廣場(chǎng)地區(qū)是全市的 政治、 文化中心，也是市民主要的集會(huì)活動(dòng)中心。廣場(chǎng)規(guī)劃用地面積約 67 公頃，北側(cè)為人民大會(huì)堂（已建）、市政大樓等建筑，南側(cè)有圖書館（已建）、展覽館（革命陳列館、博物館、規(guī)劃展示館）等建筑。太湖廣場(chǎng)景觀規(guī)劃采用現(xiàn)代景觀高科技手法，突出綠、景、精、新，力求體現(xiàn)都市的休閑性、使用的多樣性，形成以市民活動(dòng)為主，兼顧旅游，集文化、娛樂(lè)、體育、健身、觀賞、集會(huì)、休閑為一體的高檔次高品位城市廣場(chǎng)。 附圖： 太湖廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案模型 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 7 3) 古運(yùn)河歷史街區(qū) 該街區(qū)是無(wú)錫古運(yùn)河歷史文化保護(hù)區(qū)的核心地區(qū)，規(guī)劃用地面積約 36公頃。該區(qū)以古運(yùn)河為中心，水弄堂特色鮮明，運(yùn)河人家鱗次櫛比，寺、塔、河、街、橋、窯、坊眾多。規(guī)劃形成 “ 兩線（古運(yùn)河水弄堂和南長(zhǎng)街）、四橋（老跨塘橋、日暉橋、大公橋和清明橋）、兩古跡（古窯址和南水仙廟） ” 的空間格局，體現(xiàn)豐富多彩的民居建筑和江南水鄉(xiāng)、運(yùn)河人家特點(diǎn)，是體現(xiàn) 無(wú)錫歷史風(fēng)韻和特色的重要街區(qū)。 該區(qū)是運(yùn)河興衰的重要見(jiàn)證，千年吳文化的發(fā)祥地，民族工商業(yè)的搖籃，無(wú)錫城市發(fā)展的縮影，具有小橋流水江南人家的特征。 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 8 該區(qū)是古運(yùn)河歷史文化區(qū)的南段，是省級(jí)歷史文化保護(hù)區(qū)，是無(wú)錫市傳統(tǒng)的歷史風(fēng)貌區(qū)，城市結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點(diǎn)，重要的公共開放空間，傳統(tǒng)的商業(yè)中心，是無(wú)錫市重要的旅游資源。 1.1.3 區(qū)域配套：行政文化中心，高檔商務(wù)及酒店匯聚 坐擁太湖廣場(chǎng) CBD商圈，享 有完善的各種 配套設(shè)施，無(wú)論是在休閑旅游還是購(gòu)物醫(yī)療都享受著極大的便利。城市副中心，地理位置優(yōu)越，與無(wú)錫醫(yī)療中心隔路相望，距離太湖廣場(chǎng) 及無(wú)錫世貿(mào)中心 ，坐享清揚(yáng)路成熟的生活休閑配套。不遠(yuǎn)即 為無(wú)錫茂業(yè)城、新天地、九龍倉(cāng)等大型商業(yè)項(xiàng)目， 附近有多家銀行毗鄰而居。 行政中心：無(wú)錫市人大、區(qū)政府，全市 重大 行政文化中心 坐落 ； 商業(yè)中心：茂業(yè)城、 凱 賓斯基、世貿(mào)中心等國(guó)際商貿(mào)中心林立 完備公建： 圖書館、 博物館、科技館、革命陳列館，眾多城市公建即將呈現(xiàn)。 1.1.4交通便利 軌道交通將有 1號(hào)線和 5號(hào)線穿城太湖廣場(chǎng)區(qū)域，在世貿(mào)中心旁設(shè)有軌道站，交通十分便利； 項(xiàng)目周圍主干道太湖大道、清揚(yáng)路通達(dá)全城。 項(xiàng)目用地分析小結(jié)： 太湖廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)，由政府整體規(guī)劃，具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃起點(diǎn)高。 項(xiàng)目周邊有太湖廣場(chǎng)綠化及運(yùn)河片區(qū)自然水道，具備市中心罕見(jiàn) 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 9 的生態(tài)景觀，因此如何利用自然河道及與周邊的景觀綠化相呼應(yīng)，創(chuàng)造園林式的居住環(huán)境，是項(xiàng)目的一個(gè)重要亮點(diǎn)。 太湖廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)已經(jīng)基本成熟，商業(yè)配套完善，同時(shí)幾乎匯聚了全市的行政文化中心，對(duì)于高檔客戶具有很大的吸引力 。 無(wú)錫未來(lái)的高檔商業(yè)及住宅的供應(yīng)量都較大，差異化競(jìng)爭(zhēng)要求較高。 定位的核心問(wèn)題在于確定目標(biāo)客戶后，如何設(shè)計(jì)建筑形態(tài)及建筑布局。 太湖廣場(chǎng)區(qū)域的綜合性：“ CBD +行政文化 +景觀 +歷史 +交通”是其關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)，也是無(wú)錫許多住宅不具備的因素。 1.2 項(xiàng)目市場(chǎng)屬性解析 1.2.1無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 1.2.1.1、市場(chǎng)綜述 a) 房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升，部分區(qū)域漲幅明顯 2006年 無(wú)錫 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 202.07億元，同比增長(zhǎng) 22.26%,增幅較去年增長(zhǎng) 6個(gè)百分點(diǎn) 。 2007 年以來(lái)無(wú)錫房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升，部分區(qū)域漲幅明顯， 隨著城市整體環(huán)境的改善、樓盤品質(zhì)的提高及供需結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促使全市住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)，為市民解決住房問(wèn)題、改善居住環(huán)境創(chuàng)造了良好的條件。目前市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)為4418元 /平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 2.39，同比增長(zhǎng) 7.06%。從區(qū)域來(lái)看，市中心和新城房?jī)r(jià)持續(xù)上升，漲幅比較明顯。市中心崇安、南長(zhǎng)等中心區(qū)域房?jī)r(jià)已升至 6000 至 10000元 /平米，而太湖新城等區(qū)域房?jī)r(jià)也已升至 5000-9000元 /平米。 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 10 附： 錫房住宅均值情況表 （ 來(lái)源于無(wú)錫房地網(wǎng) ） 單位：元 /平方米 20022007 無(wú)錫住宅價(jià)格走勢(shì)： 整體平穩(wěn)，穩(wěn)中有升 b) 市場(chǎng)區(qū)域化特征明顯，熱銷樓盤優(yōu)勢(shì)各異 目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)日趨多元化，憑借著不同的優(yōu)勢(shì)，一些樓盤也取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。熱銷樓盤的主要特征為：一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，由于城中區(qū)域房源稀缺，靠近城中區(qū)域的樓盤銷售旺盛；二是環(huán)境優(yōu)勢(shì)，位于環(huán)境優(yōu)美、適宜居住的 太湖廣場(chǎng)周邊、 太湖新城、蠡湖新城的樓盤得到了市場(chǎng)更多的關(guān)注；三是價(jià)格優(yōu)勢(shì)，北區(qū)樓盤以較低的價(jià)格贏得了市場(chǎng)份額。四是品質(zhì)和品牌效應(yīng)，如萬(wàn)科、陽(yáng)光等開發(fā)的樓盤深受消費(fèi)者認(rèn)可。 c) 房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍， 租住聯(lián)動(dòng)需求 效應(yīng)明顯 無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行體現(xiàn)在各級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)需求效果顯現(xiàn)。商品房市場(chǎng)成交十分活躍， 2007 年 1季度 成交各類商品房 104.20萬(wàn)平方米，同比上漲 52.70%；二手房市場(chǎng)逐漸回暖，市場(chǎng)成交量同 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 11 比增長(zhǎng) 15.06%，占房地產(chǎn)交易總量的 34.17%。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍的原因在于：一是在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，限外、控售、本幣升值和升息等組合措施發(fā)揮著巨大作用，投機(jī)炒房已基本絕跡，市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)健，住房均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，使得消費(fèi)者入市信心充足；二是人口結(jié)構(gòu)的因素，中國(guó)第三次生育高峰的人群進(jìn)入適婚年齡，青年婚房形成了自然需求 ；三是無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市吸引力不斷增強(qiáng)，外來(lái)人口不斷涌入，帶來(lái)的大量的需求；四是部分市民為了改善生活居住條件，形成了再次置業(yè)需求，而現(xiàn)有的房產(chǎn)則進(jìn)入二手房市場(chǎng)或租賃市場(chǎng)，進(jìn)而在一定程度上帶動(dòng)了各級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)需求。 1.2.2無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 1、 2010年前，商品房?jī)r(jià)格還將保持平穩(wěn)上升 無(wú)錫作為長(zhǎng)三角地區(qū)最具經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力的城市之一，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，受 08 奧運(yùn)及上海世博的影響，到 2010 年前，無(wú)錫的商品房?jī)r(jià)格還將保持平穩(wěn)上升，其間會(huì)有波動(dòng)，但幅度不會(huì)很大。 2、市中心住宅供應(yīng)量減少 無(wú)錫市中心住宅供 應(yīng)量將進(jìn)一步減少，次中心及太湖新城 、蠡湖新城等板 塊供應(yīng)量將成為住宅市場(chǎng)主力，太湖廣場(chǎng)及沿太湖地區(qū)將是無(wú)錫中高檔商品房住宅供應(yīng)量集中的區(qū)域。 3、房地產(chǎn)業(yè)走向規(guī)劃化、品牌化、規(guī)范化。 從 2007年以來(lái)無(wú)錫土地招投標(biāo)情況來(lái)看，外來(lái)大型房地產(chǎn)企業(yè)正取代本地企業(yè)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主力軍，無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 12 重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。隨著市場(chǎng)的推進(jìn)和企業(yè)整合力度的加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)重組會(huì)加劇 ，“大魚吃小魚”的現(xiàn)象仍將繼續(xù)，行業(yè)集中度將提高。 4、 無(wú)錫 高檔 住宅產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì) a) 主要分布在傳統(tǒng)市中心崇安區(qū)中山路 CBD 及南長(zhǎng)區(qū)太湖廣場(chǎng)CBD。此外隨著市區(qū)行政功能的南移，大型開發(fā)商的進(jìn)駐，濱湖區(qū)太湖新城及蠡湖新城也出現(xiàn)了一定體量的高檔樓盤。尤其是臨湖的觀景豪宅。 b) 無(wú)錫 由于擁有城市無(wú)價(jià)的自然資源和政府高起點(diǎn)規(guī)劃的決心，其區(qū)域內(nèi)的住宅將充分借鑒自然資源 “ 借景 +造景 ” 將極大地提升產(chǎn)品附加值。 c) 在經(jīng)過(guò)了概念炒作階段，無(wú)錫住宅市場(chǎng)開始進(jìn)入 “ 產(chǎn)品時(shí)代到品牌時(shí)代 ” 的過(guò)渡，開發(fā)商日益注重起產(chǎn)品的品質(zhì)，如門窗材質(zhì)、 衛(wèi)生間的大小等細(xì)部，同時(shí)隨著外地地產(chǎn)大鱷的涌入，無(wú)錫本土開發(fā)企業(yè)開始重視起品牌塑造 d) 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)從注重室內(nèi)空間向戶外空間轉(zhuǎn)變 ， 從高實(shí)用率、高密度向均好性、舒適性方向轉(zhuǎn)變 e) 無(wú)錫地產(chǎn)從大盤時(shí)代開始進(jìn)入 “ 體驗(yàn)地產(chǎn) ” 時(shí)代。住宅產(chǎn)品不僅是考慮到業(yè)主的基本的居住需求，更注重個(gè)性化、品牌化的需求。 隨著市中心及太湖新城 、蠡湖新城等板快土地供應(yīng)量的增加，無(wú)錫住宅產(chǎn)品將更加注重客戶細(xì)分。為年輕白領(lǐng)、 BOBO 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 13 族、中產(chǎn)階級(jí)等消費(fèi)階層度身打造的住宅由于其消費(fèi)偏好的不同使得產(chǎn)品將更加多元化。重復(fù)置業(yè)的增加帶來(lái)多重需求，投資、休閑、度假 的多重功能，酒店式公寓、 SOHO、 STUDIO、TOWNHOUSE、疊加別墅等多種產(chǎn)品將繽紛呈現(xiàn)。 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 14 第二部分：競(jìng)爭(zhēng)分析 -競(jìng)爭(zhēng)及同類型項(xiàng)目借鑒 2.1、高檔 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析： 目前，無(wú)錫的高檔樓盤，主要分布在傳統(tǒng)市中心崇安區(qū)中山路CBD及南長(zhǎng)區(qū)太湖廣場(chǎng) CBD。此外隨著市區(qū)行政功能的南移，大型開發(fā)商的進(jìn)駐，濱湖區(qū)太湖新城及蠡湖新城也出現(xiàn)了一定體量的高檔樓盤，尤其是臨湖的觀景豪宅。 崇安區(qū)中山北路 CBD: 無(wú)錫老城區(qū)的市中心區(qū)域，商圈內(nèi)匯聚有恒隆廣場(chǎng)、百盛、無(wú)錫商城等大型商業(yè)設(shè)施，人流匯聚，商業(yè)配套設(shè)施完善 。但是由于老城區(qū)拆遷及城市改造難度大，周邊的居住環(huán)境檔次偏低，且伴隨著行政服務(wù)功能的南移，區(qū)域發(fā)展高檔居住區(qū)的困難較大，目前幾乎沒(méi)有成規(guī)模的大型高檔居住區(qū)。 典型樓盤：天安大廈 財(cái)富廣場(chǎng) 太湖新城及蠡湖新城： 該區(qū)域伴隨著市區(qū)向南擴(kuò)展而快速發(fā)展起來(lái)的新型城區(qū)。區(qū)域內(nèi)的高檔樓盤 環(huán)境優(yōu)美、適宜居住 ，部分高檔樓盤臨湖，景觀資源得天獨(dú)厚，此外由于該區(qū)域土地供應(yīng)量較大， 如萬(wàn)科、 順馳品牌開發(fā)商 等開發(fā)的 大型 樓盤 已受 消費(fèi)者認(rèn)可。 該區(qū)域的樓盤優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在景觀及規(guī)模兩個(gè)方面，此外市區(qū)南移及發(fā)展前景也對(duì)該區(qū)域的樓市形 成了較為有利的支撐。 劣勢(shì)：區(qū)域內(nèi)的大型商業(yè)配套尚不夠完善，主要依靠社區(qū)內(nèi)及周邊商業(yè)。此外由于離市中心較遠(yuǎn)，對(duì)于在市中心工作及從事商務(wù)活動(dòng)的人士來(lái)說(shuō)尚不夠方便。 典型樓盤：萬(wàn)科魅力之城 順馳天鵝湖 山水湖濱 湖濱壹號(hào) 南長(zhǎng)區(qū)太湖廣場(chǎng) CBD 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 15 本案所處的太湖廣場(chǎng) CBD 即靠近市中心，同時(shí)又具備規(guī)劃等多方面的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)位于連接市中心及沿湖地區(qū)的門戶位置。其最大的優(yōu)勢(shì)就在于它的綜合性即 CBD+景觀 +行政文化中心 +歷史 +交通，這種綜合性的因素是其他兩個(gè)區(qū)域所不具備的，本案的目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)心理也有別于其他兩個(gè)地區(qū)。因此 本案的產(chǎn)品市場(chǎng)定位將突出區(qū)域的綜合性優(yōu)勢(shì)，在全市高端客戶的市場(chǎng)中占據(jù)有利的位置。 典型樓盤：世貿(mào)中心、茂業(yè)城、 朗詩(shī)未來(lái)之家、 九龍倉(cāng)項(xiàng)目 總結(jié)：太湖廣場(chǎng)區(qū)域的綜合性 CBD +行政文化 +景觀 +歷史是其關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)，也是無(wú)錫許多住宅不具備的因素。 2.2、 區(qū)域重點(diǎn) 項(xiàng)目比較分析 目前太湖廣場(chǎng)地區(qū)知名高檔樓盤共有 6處，研究同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，通過(guò)與周邊同類樓盤進(jìn)行全方位比較分析，研究市場(chǎng)其共性、特性及其平衡點(diǎn)，整體預(yù)計(jì)未來(lái)客戶流向和對(duì)本項(xiàng)目的影響，就顯得至關(guān)重要。 a) 無(wú)錫世貿(mào)中心 總 投資約 15 億元，用地面積 5.56 萬(wàn)平方米，建筑面積 29.6 萬(wàn)平方米的高檔商務(wù)中心。主樓高 57 層 ,建筑高度 200 米 ,建筑面積 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 16 8.28萬(wàn)平方米 ,其中 37-57 層為五星級(jí)酒店 ,6-36 層為商務(wù)辦公 ,1-5層為精品商業(yè) ,主樓與世貿(mào)國(guó)際會(huì)展中心相聯(lián)。項(xiàng)目東部是世貿(mào)國(guó)際公寓，會(huì)展中心東側(cè)為金領(lǐng)酒店式公寓。 建成后的無(wú)錫世貿(mào)中心可以為世界 500 強(qiáng)企業(yè)及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的會(huì)議、展覽、辦公、商務(wù)、酒店、居住等系列化服務(wù)。建成后的無(wú)錫世界貿(mào)易中心將成為 WTCA 的一級(jí)會(huì)員，成為無(wú)錫對(duì)外交流與合作的一個(gè) 重要平臺(tái)。 世貿(mào)國(guó)際公寓分別為毛坯房和部分精裝修房共 450 多套 18 種不同戶型的公寓房，大戶型為主，面積由 160 400平方米不等，目前暫定毛坯房開盤價(jià)為 12800元 /平方米。 b) 首席 位置：太湖大道清揚(yáng)路和清名路交界處 建筑面積： 38931.23 功能組合 （住宅、辦公、商業(yè)） 住宅：一幢 26F高層 9000 元 /平米（均） 辦公及商業(yè)：一幢 6F 多層 其中 3F-6F為辦公用 11000 元 /平米 其中 1F-2F為商鋪 30000 元 /平米 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 17 開盤時(shí)間： 2007年 8月 現(xiàn)狀： 26F住宅已全部售完， 6F 多層內(nèi)辦公部分已售完 目前在售為 1F-2F 商鋪 c) 太湖明珠數(shù)碼大廈 位置：太湖大道清揚(yáng)路交界處 物業(yè)類別：寫字樓 建筑面積： 27000 開盤時(shí)間： 2005年 2月 項(xiàng)目售價(jià)： 8080元 /平米（均） 租金： 1.5 元 /平米 /天 現(xiàn) 狀： 售完，目前出租情況較好。 d) 朗寺未來(lái)之家 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 18 位置：太湖大道運(yùn)河西路交界處 物業(yè)類別：節(jié)能環(huán)保智能住宅 建筑面積： 150000 近期開盤時(shí)間： 2007 年 10 月 項(xiàng)目售價(jià)： 12000元 /平米（均） 現(xiàn) 狀：在售中，前期開盤房源銷售較好。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：朗詩(shī)未來(lái)之家 位于太湖廣場(chǎng)西，是一種健康環(huán)保住宅，“恒溫恒濕恒氧靜音適光”的高科技精裝房，項(xiàng)目分A、 B兩塊，總建筑面積 15 萬(wàn)平方米左右，分兩期開發(fā)，一期以小高層為主，總體布局以典型的德國(guó)街坊形式，符合現(xiàn)代人的居住理念。 朗詩(shī) 未來(lái)之家整合歐洲成熟科技和國(guó)際一線技術(shù)系統(tǒng)，采用地源熱泵系統(tǒng)，以人體舒適度為考量，使室溫經(jīng)年保持在 18-28；朗詩(shī) 未來(lái)之家科技含 量的五個(gè)核心點(diǎn)：“恒溫 恒濕 恒氧 靜音 適光”。同時(shí)，朗詩(shī)未來(lái)價(jià)值還整合各大國(guó)際品牌，致力打造出品質(zhì)級(jí)的精裝修住宅。 e) 常發(fā)清揚(yáng)御庭 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 19 建筑面積： 21 萬(wàn)平米 開盤日期： 2008 年初 樓盤類型：小高層住宅 高層住宅 別墅 酒店式公寓 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：清揚(yáng)御庭是常發(fā)置業(yè)在無(wú)錫的第一個(gè)項(xiàng)目，地處南長(zhǎng)區(qū)清揚(yáng)路，總建筑面積約 20 萬(wàn)平米。清揚(yáng)御庭地處屬太湖廣場(chǎng) CBD核心輻射區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不言而喻。社區(qū)規(guī)劃約 600 平米的會(huì)所，除配備健身房、壁球、斯諾克、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、酒吧等 ，還規(guī)劃了一個(gè)約 300 平米的室內(nèi)恒溫游泳池，這是整個(gè)無(wú)錫的住宅項(xiàng)目中只有極個(gè)別的別墅項(xiàng)目和個(gè)別高檔涉外小區(qū)才會(huì)有的會(huì)所配套，引起不少購(gòu)房者的關(guān)注。 f) 清揚(yáng)康臣 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 20 總建筑面積 181952平方米 樓盤類型： 普通住宅 聯(lián)排別墅 小高層 高層 近期開盤時(shí)間： 07 年 10月 均價(jià)： 7000元 /平米 清揚(yáng)康臣于 2007 年全面啟動(dòng)，它地處無(wú)錫市金城路以南，東至南長(zhǎng)街，西至通揚(yáng)路。小區(qū)建筑形態(tài)豐富多樣，有中式院落聯(lián)排別墅、小高層、高層，面積從 60 200 不等。建筑外立面為 粉墻黛瓦，風(fēng)格清新高雅，既現(xiàn)代又富江南水鄉(xiāng)民居的韻味。小區(qū)內(nèi)部園林設(shè)計(jì)利用豐富的綠化、水系以及建筑空間的錯(cuò)落起伏，打造和諧自然的生態(tài)居住生活空間。 小區(qū)東側(cè)古運(yùn)河將在區(qū)政府“南長(zhǎng)新城”的規(guī)劃中，被打造成具有歷史文化特色，兼具旅游、休閑、商務(wù)、居住功能為一體的古運(yùn)河風(fēng)情旅游街區(qū)。作為古運(yùn)河畔不多的住宅小區(qū)，本案具有較大的景觀稀缺價(jià)值，這也是項(xiàng)目得天獨(dú)厚的優(yōu)越條件。金馬房產(chǎn)從鄉(xiāng)土建筑保護(hù)與開發(fā)相結(jié)合高度出發(fā)，著力打造一個(gè)鄉(xiāng)土文化與現(xiàn)代文明相交融的“新江南民居”居住群落，把清揚(yáng)康臣打造成具有鮮明“老無(wú)錫”文化印記的精品樓盤，以提升古運(yùn)河歷史文化保護(hù)區(qū)的文化品位。 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 21 g) 九龍倉(cāng)項(xiàng)目 該項(xiàng)目地處太湖廣場(chǎng)南側(cè)。總可建筑用地面積 2.9 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目由高端商務(wù)大樓和國(guó)際社區(qū)組成，總投資 8億美元，是九龍倉(cāng)集團(tuán)在大陸的最大地產(chǎn)項(xiàng)目。國(guó)際社區(qū)為規(guī)劃建筑面積 82 萬(wàn)平方米的高級(jí)住宅項(xiàng)目，占地 460 畝；高端商務(wù)大樓建筑面積 28 萬(wàn)平方米，投資 28 億元，將建造 1 2幢 250-300米以上的高樓，其中包括五星級(jí)馬可波羅酒店 4 萬(wàn)平方米、精品商場(chǎng) 3 萬(wàn)平方米、高級(jí)商務(wù)辦公 10萬(wàn)平方米和酒店式公寓 11 萬(wàn)平方米。 該項(xiàng)目是無(wú)錫城區(qū)建設(shè)的重點(diǎn) ，承擔(dān)著完善和提升城市功能和形象的責(zé)任，重點(diǎn)發(fā)展旅游、文化、商務(wù)、居住等功能，建成后將成為重要的城市核心功能區(qū)。 2.3 太湖廣場(chǎng)板塊典型項(xiàng)目比較分析 2.3.1、太湖廣場(chǎng)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)： a) 以高檔酒店、綜合性商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)為亮點(diǎn)。 作為無(wú)錫城市客廳，太湖廣場(chǎng) CBD 一個(gè)最突出的特點(diǎn)就是板塊內(nèi) 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 22 高檔商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目云集，包括 茂業(yè)城、肯賓斯基、世貿(mào)中心等國(guó)際商貿(mào)中心林立 等，都是無(wú)錫較為知名的地標(biāo)性項(xiàng)目。 b) 住宅以綜合性高檔住宅社區(qū)為主 區(qū)域內(nèi)住宅目前已發(fā)展為無(wú)錫具有相當(dāng)人氣的高尚住宅區(qū)之一，板塊內(nèi)住宅首席、 朗詩(shī) 未來(lái)之家 、清揚(yáng)逸庭等都取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，而且以上樓盤的高品質(zhì)也獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。除了居住環(huán)境以外，社區(qū)內(nèi)還有較好的商業(yè)配套。其中首席的商鋪成交價(jià)已升至 3萬(wàn)元 /平米。 c) 投資、自住都相宜 太湖廣場(chǎng)板塊 不僅可以感受到來(lái)自古運(yùn)河的歷史文化氣息，還可以享受到目前太湖廣場(chǎng)優(yōu)良休閑環(huán)境，更可以擁有未來(lái)太湖廣場(chǎng) CBD優(yōu)勢(shì)的地理位置?？梢哉f(shuō)是集優(yōu)美的環(huán)境與商業(yè)價(jià)值于一身。 適宜居住和生活。另外一個(gè)方面，由于太湖廣場(chǎng)及古運(yùn)河歷史文化街區(qū)具備較好的規(guī)劃前景，房?jī)r(jià)上升潛力較大，因此該板塊同時(shí)適宜做投資。特別需要指出的是，區(qū) 域內(nèi)的住宅及辦公在租賃市場(chǎng)持續(xù)火爆，所以這些檔次較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目適宜做長(zhǎng)線投資。 2.3.2、板塊內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究： A、 朗詩(shī)未來(lái)之家 1.1、基礎(chǔ)信息 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 23 朗詩(shī)未來(lái)之家地處于太湖大道與京杭大運(yùn)河交匯處，位于金匱橋西堍，是一個(gè)以 “恒溫、恒濕、恒氧 ”為特色的高科技住宅樓盤，也是目前為止無(wú)錫規(guī)模最大的高科技住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地面積 61162.4平米，總建面約 150000平米，共分兩期開發(fā)。 1.2、價(jià)格信息 項(xiàng)目報(bào)價(jià)： 11000-13000元 /平米，預(yù)計(jì) 2期報(bào)價(jià)不變。 08 年 普通住宅月度成交信息 日期 銷 售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價(jià) 2008 年 06 月 3 401.95 4942923 12297 2008 年 05 月 9 1192.79 13906069 11658 2008 年 04 月 8 1121.09 13139098 11720 2008 年 03 月 12 1557.03 18996820 12201 2008 年 02 月 13 1537.05 18306334 11910 2008 年 01 月 17 2033.05 24671324 12135 1.3、客源分析 中高層企業(yè)管理人群； 周遍富裕居民及私營(yíng)業(yè)主； 教師及政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位管理人員； 區(qū)域中青年群體，具備較高素質(zhì)人群； 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 24 本項(xiàng)目因其“科技住宅”的差異化產(chǎn)品定位，迎合了市場(chǎng)部分客群的需求，故而 07 年 7月開盤以來(lái)銷售由火爆趨于平穩(wěn)，整體去化良好，現(xiàn)時(shí) 1期已基本消化完畢， 2期將于近期開盤，預(yù)計(jì)其銷售形式將好于周邊項(xiàng)目。 07 年年底以來(lái)，由于受到宏觀政策的影響，消費(fèi)者觀望心理強(qiáng)化，導(dǎo)致整體市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻。具體到本項(xiàng)目，尤其是 08 年 4月至今，單月成交均未達(dá) 10 套。究其原因， 一方面受到政策調(diào)控影響，另一方面也和其剩余房源較少有關(guān)。 鑒于整體市場(chǎng)形勢(shì)的難以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目報(bào)價(jià)近期未做變動(dòng)， 2期產(chǎn)品售價(jià)也將保持現(xiàn)有水平。 B、 萬(wàn)豪國(guó)際公寓 1.1、基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目位于城市 CBD中心太湖廣場(chǎng)南側(cè)黃金地段 ,占地面積 5萬(wàn)多平方米 ,規(guī)劃建筑面積 45萬(wàn)平方米 ,其中購(gòu)物中心 20萬(wàn)平方米 ,甲級(jí)寫字樓 7 萬(wàn)平方米 ,超五星級(jí)酒店 4萬(wàn)平方米 ,國(guó)際公寓 14萬(wàn)平方米 ,是無(wú)錫 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 25 為數(shù)不多的頂尖開發(fā)項(xiàng)目 ,完善的生活配套 ,盡顯尊貴品質(zhì)。項(xiàng)目共分兩期開發(fā) ,一期是即 07 年 10 月份開業(yè)的茂業(yè)百貨及三棟超高層的國(guó)際公寓 ,二期更 是融合了購(gòu)物中心、 2棟空中別墅、寫字樓、酒店。 1.2、價(jià)格信息 項(xiàng)目報(bào)價(jià)： 10000-11000元 /平米。 08 年 普通住宅月度成交信息 日期 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 銷售均價(jià) 2008 年 05 月 9 1145.24 12607834 11009 2008 年 04 月 3 480.97 4835138 10053 2008 年 03 月 15 2006.73 22330850 11128 2008 年 02 月 14 1884.47 20033350 10631 2008 年 01 月 91 11642.92 119476544 10262 1.3、客源分析 中高層企業(yè)管理人群； 周遍富裕居民及私營(yíng)業(yè)主； 教師及政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位管理人員； 區(qū)域中青年群體，具備較高素質(zhì)人群； 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目地處未來(lái) CBD 核心區(qū)，其周邊便利的交通、完善的配套以及依托茂業(yè)城的現(xiàn)狀都是其較為突出的賣點(diǎn)。 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 26 項(xiàng)目 07 年 12 月開盤至今銷售情況分化嚴(yán)重，強(qiáng)消期去化迅速，調(diào)控后銷售慘淡， 6月至今仍無(wú)成交。 參照同品質(zhì)產(chǎn)品常工城尚城的銷售情況進(jìn)行分析，本項(xiàng)目的配套優(yōu)勢(shì)并無(wú)展現(xiàn)，其報(bào)價(jià)反而由 年初的 12000元 /平米下降至現(xiàn)時(shí)的10000-11000元 /平米，其銷售存在的問(wèn)題可見(jiàn)一斑。 C、 無(wú)錫世貿(mào)中心 1.1、基礎(chǔ)信息 無(wú) 錫 世 界貿(mào)易中心位于江蘇省無(wú)錫市太湖大道 ，是一項(xiàng)綜合商業(yè)項(xiàng)目，包括 1座五星級(jí)的商務(wù)酒店，建筑面積 3.5 萬(wàn)平方米；服務(wù)式公寓樓，建筑面積 9.8 萬(wàn)平 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 27 方米；寫字樓，建筑面積 6萬(wàn)平方米； 1座交流中心，建筑面積 2.7萬(wàn)平方米；商業(yè)用房，建筑面積 1.5 萬(wàn)平方米； 1座世貿(mào)中心，建筑面積 1.5 萬(wàn)平方米；一個(gè)地下體車場(chǎng)，建筑面積 6 萬(wàn)平方米，設(shè)有1900 個(gè)車位，總建筑面積為 30萬(wàn)平方 米。項(xiàng)目總投資 17億元。 一期工程為四幢酒店式公寓大樓，建筑層數(shù) 24 至 33 層?？偨ㄖ娣e為 137565平方米，其中地下車庫(kù) 21880平方米。 1.2、價(jià)格信息 項(xiàng)目報(bào)價(jià)： 13000-16000 元 /平米，項(xiàng)目未開盤?，F(xiàn)為試銷期，共推出 56套公寓，去化 30%。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目產(chǎn)品與萬(wàn)豪國(guó)際公寓類似，周邊配套、交通條件、自身配套等因素也都具備很高的相似性，與萬(wàn)豪國(guó)際公寓一樣受到宏觀政策影響，故而遲遲不見(jiàn)開盤。 項(xiàng)目造勢(shì)許久，其 13000 元 /平米以上的報(bào)價(jià)也是推出將近半年時(shí)間，然而受制于整體市場(chǎng)悲觀形勢(shì)項(xiàng)目 選擇延期開盤，具體時(shí)間至今未定。試銷期推出的較小面積產(chǎn)品，銷售至今去化 30%，總體形式也是不太樂(lè)觀。 無(wú)錫 電瓶車廠 項(xiàng)目定位提案 28 從項(xiàng)目本身產(chǎn)品上來(lái)分析，其 160-200 平米的主力大面積戶型顯然在現(xiàn)今的市場(chǎng)形勢(shì)下難以有效消化，故而其延期開盤的策略也算是無(wú)奈之中的明智之舉。 2.4、 區(qū)域板塊綜合分析 環(huán)境分析 :太湖廣場(chǎng)板塊兒位于無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū) ,屬城市副中心區(qū)?！盁o(wú)錫客廳 ”太湖廣場(chǎng) , 面積 67 萬(wàn)平米 ,是天安門廣場(chǎng) 1.5倍大 ,融湖島景區(qū)、生態(tài)公園、市圖書館等諸多勝景為一體、東接無(wú)錫人民大會(huì)堂 ,西臨京杭大運(yùn)河 ,向右緊鄰京杭大運(yùn)河。是無(wú)錫 政治、文化 CBD中心。地理位置極佳 ,風(fēng)景優(yōu)美。規(guī)劃中的依燕莎中心 :北京十大商區(qū)燕莎中心大舉進(jìn)駐無(wú)錫 ,聯(lián)手世貿(mào)中心、深圳貿(mào)業(yè)百貨創(chuàng)無(wú)錫首席CBD。公交線路有 5、 23、 24、 27、 105、 81、 67、 75、 85 路等 ,