四川省九寨溝僑興商貿(mào)中心項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 前 言 調(diào)研時(shí)間： 2006 年 03 月 21日 至 2006年 04 月 01日 調(diào)研人員： 深圳市和嘉房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司九寨溝僑興商貿(mào)中心 項(xiàng)目組 本次調(diào)研，我組對(duì)九寨溝縣城房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域市場(chǎng)狀況及未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行整體而細(xì)致的調(diào)查研究，在兩周時(shí)間里，我們重點(diǎn)對(duì)縣城的商業(yè)分布及物業(yè)形態(tài)、賓館業(yè)分布及經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了全方位的摸底，并本著客觀求實(shí)的作風(fēng)，憑借自身?xiàng)l件，采取搜集材料、走訪訪問(wèn)、跟蹤訪談、交叉調(diào)研、反復(fù)求證的工作手法，對(duì)僑興商貿(mào)中心的目標(biāo)客戶群、準(zhǔn)客戶群及外圍群體進(jìn)行全方位接觸，在取得 寶貴的第一手原始調(diào)研材料的同時(shí)，果斷準(zhǔn)確的更新有效信息，充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)、成果并用的實(shí)踐理論相結(jié)合。通過(guò)對(duì)大量資料進(jìn)行周密分類、系統(tǒng)匯總及統(tǒng)計(jì)提精，得到了相對(duì)理想的成果。 市場(chǎng)調(diào)研的主要功能在于對(duì)事物的客觀反映，因此本調(diào)研報(bào)告主要針對(duì)特定房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)證性陳述，即回答 “ 是什么 ” 的問(wèn)題；而對(duì) “ 為什么 ” 、 “ 怎么做 ” 的進(jìn)一步深入分析方面，是以市場(chǎng)調(diào)研的角 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1 度提出的建議性結(jié)論，具體應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目及企業(yè)具體情況加以有機(jī)結(jié)合。 本報(bào)告主要從市場(chǎng)環(huán)境、商圈環(huán)境、需求特征、產(chǎn)品特征、市場(chǎng)滿意度、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等幾大方面對(duì)市場(chǎng)調(diào) 查數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)闡述，以期通過(guò)本報(bào)告，能給項(xiàng)目提供充實(shí)的市場(chǎng)參考依據(jù)。 由于地域因素和時(shí)間因素，我們?cè)跁r(shí)間特別緊張、調(diào)研課題復(fù)雜、原始資料散亂龐大、工作量繁重的困難條件下，付出了相當(dāng)大的勞動(dòng)，并最大限度的確保了具有資料性、技術(shù)性、權(quán)威性、高水平的研究成果。但在整個(gè)調(diào)研過(guò)程中，相對(duì)與市場(chǎng)抽樣調(diào)研的結(jié)論也許固有少許誤差。我們將在全程運(yùn)作過(guò)程中通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略實(shí)施的健康發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)及價(jià)值最大化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2 報(bào) 告 目 錄 第一章 九寨溝商業(yè)現(xiàn)狀及市場(chǎng)環(huán)境分析 第二章 九寨溝賓館業(yè)分布 及經(jīng)營(yíng)狀況分析 第三章 商鋪、賓館投資者需求分析 第四章 項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)同度及滿意度分析 第五章 消費(fèi)者信息渠道及媒介分析 第六章 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 第七章 調(diào) 研 結(jié) 論 第八章 調(diào) 研 建 議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3 第一章 九寨溝商業(yè)現(xiàn)狀及市場(chǎng)環(huán)境分析 本次對(duì)于僑興商貿(mào)中心項(xiàng)目周邊區(qū)域以及老城、新區(qū)商圈商業(yè)業(yè)態(tài)的研究，目的是了解和掌握區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)狀況和其他相關(guān)資料，意義在于通過(guò)對(duì)一個(gè)較大范圍內(nèi)的商業(yè)調(diào)查為本項(xiàng)目定位提供參考依據(jù)， 保證契合實(shí)際的顯現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)，為本項(xiàng)目定位作好前期基礎(chǔ)工作。 一、城市宏觀商業(yè)環(huán)境 九寨溝縣位于四川省北部，阿壩藏族羌族自治州東北部，東臨甘肅文縣，北部與甘肅省舟曲、迭部二縣連界，西接四川省若爾蓋縣，南部同四川省平武、松潘接壤。 九寨溝財(cái)政收入的絕大數(shù)來(lái)自旅游業(yè)，這就催生了該縣旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展，賓館業(yè)成為了龍頭產(chǎn)業(yè)。但是，全縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不均衡，九寨溝口及樟扎鎮(zhèn)承擔(dān)了來(lái)九寨溝旅游的大多數(shù)游客的食宿消費(fèi)，而 40 公里外的縣城，由于商業(yè)設(shè)施的不健全、購(gòu)物環(huán)境不理想，應(yīng)該是根本無(wú)購(gòu)物消費(fèi)處所，而難以 享受九寨溝每年200 萬(wàn)左右的客流資源，顯得甚為可惜。九寨溝景區(qū)不菲的門票與旅游消費(fèi)預(yù)示著，進(jìn)入九寨溝的游客屬于黃金高消費(fèi)群體，縣城的商業(yè)發(fā)展必須借力景區(qū)。有業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，隨著九寨溝機(jī)場(chǎng)通航，廣九公路、都汶高速公路修建，綿九鐵路修建，九寨溝的消費(fèi)人群將超過(guò) 400 萬(wàn)。 如何從這 400 萬(wàn)的游客資源中分得一杯羹， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4 是我們進(jìn)行九寨溝縣城商業(yè)規(guī)劃的基本出發(fā)點(diǎn)。 當(dāng)然，九寨溝縣城現(xiàn)有居民 2 萬(wàn)余人，他們應(yīng)該是商業(yè)購(gòu)物的經(jīng)常性群體，商業(yè)規(guī)劃也必須考慮到當(dāng)?shù)鼐用窕旧钆涮缀蜐撛诘南M(fèi)力。這一群體對(duì)縣城的商業(yè)消費(fèi)拉動(dòng)不一定會(huì)很大， 但至少可以改變他們的一些消費(fèi)習(xí)慣，如外出成都、綿陽(yáng)購(gòu)物的習(xí)慣。 二、九寨溝縣城商業(yè)現(xiàn)狀 目前，該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀是，大型商業(yè)設(shè)施為空白，普遍存在經(jīng)營(yíng)檔次不高的問(wèn)題，而且現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)狀況良好的項(xiàng)目定位缺乏特色，商業(yè)項(xiàng)目鮮有亮點(diǎn)。 老城整個(gè)形狀呈“工”字形，以中街為核心的老城區(qū)是城市商業(yè)的傳統(tǒng)繁華區(qū)。商業(yè)形態(tài)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃或市場(chǎng)的自覺(jué)定位，絕大多數(shù)為沿街為市之商業(yè)門面，經(jīng)營(yíng)范圍從家電、建材、機(jī)電到百貨、服裝、餐飲，一應(yīng)俱全。目前稍有規(guī)模的乃九寨賓館附近的百貨商店，但其物業(yè)形象與經(jīng)營(yíng)手法基本上還停留到上世紀(jì)八十年代 的供銷社狀態(tài)，難以引領(lǐng)縣城的商業(yè)發(fā)展。也就是說(shuō)，到目前為止，在縣城內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)成型的、上規(guī)模的商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所。新區(qū)商業(yè)根據(jù)整個(gè)區(qū)域規(guī)劃全新布局，但絕大多數(shù)處于規(guī)劃或在建中，已經(jīng)竣工的兩個(gè)項(xiàng)目有部分臨街鋪位開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，但由于人氣問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5 在老城區(qū)的商業(yè)門面中，目前的租金價(jià)格水平相較于江油、綿陽(yáng)來(lái)說(shuō)并不低。中街的平均水平為最高，每月 55 60 元 /平方米，其次為下街，每月 50 元 / 平方米左右，接下來(lái)是上街和濱江路，其租金的平均水平在 35 45 元 /平方米之間。從這些數(shù)據(jù)看來(lái)，縣城的商業(yè)物業(yè)需求應(yīng)該是有一 定空間的，更為主要的是在此基礎(chǔ)上，已經(jīng)充分顯現(xiàn)出更新商業(yè)形態(tài)的必要性。在新的商業(yè)布局、商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念入駐縣城后，必然為對(duì)目前的租金水平有較大的拉動(dòng)，從而使商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格得到較為堅(jiān)挺的保障。 正是在這種幾近原始的商業(yè)布局的催生下，目前幾個(gè)新型項(xiàng)目的崛起，從一定程度上改變了縣城的商業(yè)布局狀況。如本項(xiàng)目的絕好位置，有可能改變縣城商業(yè)購(gòu)物與休閑娛樂(lè)的傳統(tǒng)概念；龍達(dá)商場(chǎng)的規(guī)模入市也有可能改變居民的消費(fèi)習(xí)慣，再加上新區(qū)所規(guī)劃的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都將突破縣城商業(yè)的布局的現(xiàn)狀。 九寨溝正大力興建縣城新區(qū)，現(xiàn)大體格局已經(jīng)基本成 形，但由于目前缺乏相應(yīng)的配套，所以其商業(yè)經(jīng)營(yíng)基本上是處于停滯狀態(tài)，其租金水平難以做為我們考量縣城的商業(yè)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但其目前的一些商業(yè)基礎(chǔ)上的售價(jià)可為我們研究市場(chǎng)的參考。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6 三、九寨溝商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展前景分析 在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)條件及地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的拉動(dòng)下，九寨溝縣利用撤縣建市的契機(jī)，對(duì)縣城商業(yè)進(jìn)行了宏觀規(guī)劃，提出了依托九寨溝景區(qū)的優(yōu)勢(shì)，象云南麗江一樣，建設(shè)具有本地特色，充滿濃郁民族風(fēng)情的新城市的構(gòu)劃。 老城、新區(qū)目前在建商業(yè)項(xiàng)目總供給量在 10 萬(wàn)平方米左右。老城的幾個(gè)在建商業(yè)樓盤，基本上是在原市場(chǎng)的地址 上進(jìn)行改建，主要滿足的是社區(qū)消費(fèi)需求，并未形成大商業(yè)的氛圍。因此，單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模及商場(chǎng)內(nèi)環(huán)境的規(guī)劃都顯得單薄，難以真正成為九寨溝的龍頭商業(yè)。新區(qū)的幾個(gè)在建商業(yè)項(xiàng)目也由于缺乏明確的商業(yè)形態(tài)定位，而僅僅具有社區(qū)配套商業(yè)的功能。所以，從總供給量上看，已經(jīng)超出縣城目前居住人口消費(fèi)需求總量，這難免會(huì)使項(xiàng)目之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加??；從單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模、業(yè)態(tài)劃分來(lái)看，同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重，這難以使某個(gè)項(xiàng)目具有特色性優(yōu)勢(shì)，而將使各個(gè)項(xiàng)目客源分流成為不爭(zhēng)之事實(shí)；從物業(yè)形態(tài)和操作手法來(lái)看，各個(gè)項(xiàng)目幾乎都是采用以底商來(lái)帶動(dòng)樓上商鋪的做法，因 此底商十分搶手，而使樓上商鋪成為雞肋，而底經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)五花八門，更難對(duì)樓上商鋪形成推動(dòng)。鑒于上述情況，九寨溝目前的商業(yè)規(guī)劃依然思路不明晰，基本上以開(kāi)發(fā)商各自為政為主要特點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7 限于縣城所在地的南坪壩的狹長(zhǎng)地勢(shì)，縣城除目前興建新區(qū)的城塊外，難以有再大的擴(kuò)展，其今后的發(fā)展方向只能是向九寨溝口延伸。同時(shí)，近年樟扎鎮(zhèn)發(fā)展速度迅猛，但由于目前其土地資源吃緊，有意向縣城方向延伸，但畢竟兩地相距 40 余公里，在短時(shí)間內(nèi)還難以形成縣城與溝口互動(dòng)的旅游消費(fèi)經(jīng)濟(jì)帶，這就使得縣城商業(yè)布局在短時(shí)間內(nèi)難以得到改觀。 不過(guò)，由于新區(qū)的建設(shè)將必 然帶來(lái)城市人口的擴(kuò)容，新的居住環(huán)境的建立必將刺激商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品升級(jí)換代。從投資角度講，隨著未來(lái)商業(yè)圈的不斷擴(kuò)大，九寨溝將吸引大量的商業(yè)機(jī)構(gòu)入駐，有很大的投資價(jià)值和升值潛力。在總體區(qū)域商業(yè)環(huán)境的影響下，各商業(yè)樓盤業(yè)態(tài)組成將更為開(kāi)放，除部分業(yè)態(tài)用以滿足居民日常生活需求外，都將提升項(xiàng)目底商物業(yè)的使用價(jià)值，重點(diǎn)發(fā)展外向型商業(yè)，將目標(biāo)客群鎖定為周邊常住、流動(dòng)人口的日常零散性消費(fèi)，充分吸納現(xiàn)狀臨街店鋪的業(yè)態(tài)構(gòu)成，從而推動(dòng)項(xiàng)目底商成為區(qū)域小規(guī)模商業(yè)的核心，具備相當(dāng)程度的局部商業(yè)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)模式，整體檔次中檔偏高。 綜上 所述，九寨溝商業(yè)發(fā)展應(yīng)該具有較好的前景，但同時(shí)要有時(shí)間上的思想準(zhǔn)備。因此，著眼于目前，僑興商貿(mào)中心應(yīng)在借助現(xiàn)樓優(yōu)勢(shì)，搶占市場(chǎng)先機(jī)，同時(shí)打造出自己的特色，在整個(gè)商業(yè)物業(yè)供給中具有排他性和較強(qiáng)的抗性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 8 四、縣城在售商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 （一） 龍達(dá)商城 由四川龍達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的龍達(dá)商城，位于九環(huán)線原城關(guān)老市場(chǎng)。項(xiàng)目占地 4502 ，一期建筑面積 7827.6 ，物業(yè)呈現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)場(chǎng)所的基本格局，獨(dú)立鋪面面積在 25 40 ；商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃為：一層菜市場(chǎng)、二層酒店用品及服裝鞋帽批發(fā)、三層休閑娛樂(lè)、四層寫字間辦公區(qū)，這是 九寨溝第一個(gè)具有明確業(yè)態(tài)規(guī)劃的獨(dú)立商場(chǎng)；項(xiàng)目去年 10 月開(kāi)盤，由于底層菜市場(chǎng)和本項(xiàng)目的影響，銷售情況不是很理想，現(xiàn)在已經(jīng)停止銷售，處于策略調(diào)整之中；該項(xiàng)目銷售起價(jià)為 4000 元 /，最高價(jià)為 9800 元 /，銷售均價(jià)為 8500元 /。 總體評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目目前暫時(shí)停止銷售，原銷售情況較差，銷售人員解釋是：售僑興商貿(mào)中心的影響準(zhǔn)備將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)起來(lái)后再銷售，目前一樓商鋪交納 3000 元的保證金即可以免租一年的時(shí)間，二樓以上的商鋪一次性簽訂五年的合同就可以免一年的租金，項(xiàng)目的銷售時(shí)間待定及銷售價(jià)格待定。 該項(xiàng)目一旦重新啟動(dòng)， 將成為本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)槠渖虡I(yè)物業(yè)形象、裝修工程進(jìn)度等方面具有優(yōu)勢(shì)，且離本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)，一旦本項(xiàng)目沒(méi)有抓住先機(jī)，很有可能被其搶走大量客源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 9 （二） 九寨風(fēng)情 由內(nèi)江市金山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的“九寨風(fēng)情”項(xiàng)目，地處九環(huán)線老城新區(qū)的連接地段，項(xiàng)目沿九環(huán)線呈“一”字形展開(kāi)，商業(yè)鋪面主要沿線底商，部分鋪位為一二層邊體鋪面，鋪面多為 25 40 ，開(kāi)間 /進(jìn)深為 3.6 4.5 /10.8 12.8；項(xiàng)目去年 10 月開(kāi)盤，銷售情況一盤，商業(yè)鋪位銷售起價(jià)為 3538 元 /，銷售均價(jià)為 4000 元 /，住宅均價(jià)為 928 元 / 。 總體評(píng)價(jià)是： 該項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，目前的銷售情況很一般，項(xiàng)目的工程進(jìn)度目前還在基礎(chǔ)部分，沒(méi)有取得預(yù)售許可證，項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)較差。 該項(xiàng)目從物業(yè)形態(tài)上說(shuō)對(duì)本項(xiàng)目形成的威協(xié)不大，但是其底商優(yōu)勢(shì)明顯，再加上其較好的地段和對(duì)面臨江的開(kāi)闊度，如果加以引導(dǎo)，很容易形成休閑、娛樂(lè)的消費(fèi)地帶，這一方面可以為本項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍加把火，另一方面也可能分流本項(xiàng)目的客流，當(dāng)然就其工程進(jìn)度而言，這種可能性很小。 （三） 九寨商業(yè)廣場(chǎng) 由四川亨利集團(tuán)和永樂(lè)鎮(zhèn)政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)的“九寨商業(yè)廣場(chǎng)”，應(yīng)該是目前為止九寨溝縣城規(guī)模最大的一個(gè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 10 商業(yè)樓盤。 該項(xiàng)目處于九環(huán)線臨近新區(qū)地段，項(xiàng)目占地 53 畝，總建筑面積 43000 ，整體規(guī)劃為大型街區(qū)式商城，給九寨溝縣城的商業(yè)帶來(lái)耳目一新感覺(jué)。項(xiàng)目于去年 10 月開(kāi)盤，但整體銷售情況并不理想，而且從目前操作手法來(lái)看，短期內(nèi)，該項(xiàng)目難以形成氣候。項(xiàng)目銷售均價(jià) 4000 元 / 8000 元 /。 （四） 九寨新街區(qū)商業(yè)街 由綿陽(yáng)天力達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的九寨新街區(qū)商業(yè)街，位于正在興建的縣城新區(qū)。項(xiàng)目占地 7800 ，總建筑面積 26000 。項(xiàng)目已經(jīng)于 2005 年 7 月開(kāi)盤銷售，其銷售均價(jià)分別為：一層 4980 元 4888 元、二層 2380 元、三層 1880 元、四層 1380 元。 總體評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目是九寨溝新區(qū)一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目集服裝、休閑、餐飲、娛樂(lè)、菜市場(chǎng)為一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，特別是項(xiàng)目地處新區(qū)，而且建有新區(qū)唯一一個(gè)菜市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備將項(xiàng)目的菜市場(chǎng)攤位進(jìn)行銷售，而且能夠辦理產(chǎn)權(quán)證。銷售單位劃分為： 12 的攤位 48000 元 /個(gè)，單價(jià)為： 4000 元 /； 16 的商鋪攤位 68000元 /個(gè)，單價(jià)為： 4250 元 /。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 11 第二章 九寨溝賓館業(yè)分布及經(jīng)營(yíng)狀況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 第三章 商鋪投資者需求分析 為了全面了解九寨溝投資者及商家對(duì)商業(yè)用房的需求和 喜好特征，我們對(duì)九寨溝有投資或使用商業(yè)用房潛力的居民進(jìn)行了隨機(jī)抽樣調(diào)查，主要對(duì)其現(xiàn)狀、購(gòu)買需求及動(dòng)機(jī)、背景特征、區(qū)域及項(xiàng)目認(rèn)知等方面進(jìn)行了深入了解。 為了提高調(diào)查結(jié)果的有效性，我們對(duì)被訪者均經(jīng)過(guò)了有效地條件篩選： 1、從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)的商家或打算近 2年內(nèi)在九寨溝市內(nèi)投資購(gòu)買商業(yè)物業(yè)者； 2、年齡范圍控制在 25-65歲之間； 3、在家庭重大事務(wù)決策中作為主要決策者或參與決策者； 4、家庭成員中沒(méi)有在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目或房地產(chǎn)公司任職； 5、半年內(nèi)沒(méi)有接受過(guò)同類型的調(diào)查訪問(wèn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 一、潛在消費(fèi)者特征分析。 1、商業(yè)用房市場(chǎng)消費(fèi) 主體亦呈“年輕化”的趨勢(shì)，但與住宅消費(fèi)相比，略顯成熟和理性。 年齡分布30% 27% 30%8% 6%25-30歲 31-35歲 36-40歲 41-45歲 46-50歲數(shù)據(jù)顯示出：在近期打算購(gòu)買或投資商業(yè)用房者中， 25-35歲年齡段的比例占了 57%， 36-40歲年齡段比例為 30%， 41歲以上的年齡段比例為 14%。這既表明目前社會(huì)利益分配的重心向中、青年人群傾斜的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)也反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)主體“年輕化”的趨勢(shì)。但與住宅類消費(fèi)相比較，商業(yè)房消費(fèi)顯得將更成熟和理性。 2、購(gòu)買主體以個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、機(jī)關(guān)干部等有較高收入、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來(lái)源群體為主流。 職業(yè)分布46%13%7% 6% 5%2%6%2%7%1% 3% 1% 2%個(gè)體經(jīng)營(yíng)者機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部機(jī)關(guān)事業(yè)單位工 人/服務(wù)員/一般職員民營(yíng)企業(yè)主公司管理人員工薪者專業(yè)技術(shù)人員教師銷售人員離退休人員 自由職業(yè)者家庭主婦下崗、待業(yè)人員 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 在本項(xiàng)調(diào) 查對(duì)象職業(yè)構(gòu)成中，“個(gè)體經(jīng)營(yíng)者”、“機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部”分別占了總數(shù)的 46%和 15%，占總數(shù)的 61%。調(diào)查表明：上述幾類人群構(gòu)成了目前九寨溝商鋪投資消費(fèi)的主流人群。而且個(gè)體經(jīng)營(yíng)者大多為外地來(lái)九寨溝、有著多年的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，他們對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展有著敏銳的洞察，往往成為商業(yè)用房投資購(gòu)買的主力。 3、購(gòu)房主體仍以中高收入家庭為主，其月收入水平處于 3000-7000元之間。 家庭月收入分布0% 1%2%10% 10%17%28%18%8%6%80 0-10 00元10 00-12 00元12 00-15 00元15 00-20 00元20 00-30 00元30 00-40 00元40 00-50 00元50 00-70 00元70 00-10 00 0元10 00 0元以上在被調(diào)查對(duì)象中，其家庭月收入分布重心在“ 3000-7000元”區(qū)間，占 77%的分布權(quán)重，其中月收入在“ 3000-4000元”之間的占了 17，月 收入在“ 4000-5000元”之間的占了 28，而月收入在“ 5000-7000元”之間的也占了 18%。值得重視的是月收入在 7000元以上的中高收入家庭也有近 14%的較高分布比例。數(shù)據(jù)表明， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 九寨溝居民對(duì)于商鋪投資雖具有一定的購(gòu)買力，但項(xiàng)目還需進(jìn)一步挖掘更具有購(gòu)買實(shí)力的目標(biāo)購(gòu)買群，尤其是綿陽(yáng)、江油兩地。 二、購(gòu)買者現(xiàn)狀分析。 1、被訪者中，大部分還未購(gòu)買商業(yè)鋪面?，F(xiàn)有的商鋪主要來(lái)源于“租賃”。 擁有商業(yè)物業(yè)狀況有43%沒(méi)有57%現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)來(lái)源自己購(gòu)買20%父母購(gòu)買4%租用76%通 過(guò)隨機(jī)抽樣調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，有大部分被訪者目前還未擁有商業(yè)鋪面但打算投資購(gòu)買商業(yè)鋪面。從上述圖表可以看出，有 57的被訪者目前尚沒(méi)有商業(yè)物業(yè)但打算考慮購(gòu)買，面在 43的已擁有商業(yè)物業(yè)的被訪者中，有 76的鋪面的來(lái)源主要是以“租賃”方式獲得；自有或家庭擁有鋪面的僅占了 24。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 因此，目前還未擁有商業(yè)房和采用“租賃”方式解決經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所問(wèn)題的這部份人群將可能成為項(xiàng)目商業(yè)部分最大的消費(fèi)群體。 2、近五成的被訪者對(duì)現(xiàn)有商鋪現(xiàn)狀表示滿意，整體滿意度較高。 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的滿意程度比較滿意46%一般24%不太滿意24%非常不滿意4%非常滿意2%現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的使用情況出租4%自己做生意用96%對(duì)于“現(xiàn)有商鋪滿意程度”，被訪者明確表示滿意的（包括“非常滿意”、“比較滿意”）總共占了 48%；明確表示不滿意的（包括“非常不滿意”、“不太滿意”）總共僅占了 28。而對(duì)目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀認(rèn)為整體“一般”的占了 24%。因此，經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀總體“滿意程度”較高，這說(shuō)明目前九寨溝的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍較佳，商業(yè)活動(dòng)比較成熟，雖然目前還沒(méi)有較有規(guī)模的成型商場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 從所擁有商鋪的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)看，有 96的受訪者將商鋪用于自己做生意，以獲得更多的收入，而用于投資 (即出租獲取租金收入 )的 僅有 4%的比例。 3、“口岸不好”、“鋪面太小”、“人氣不旺”是導(dǎo)致對(duì)現(xiàn)有商鋪不滿意的主要原因。 對(duì)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)不滿意的表現(xiàn)60%7%20%73%60%7%40%20%13%門市太小租金太貴管理費(fèi)高口岸不好人氣不旺門市設(shè)計(jì)不合理商場(chǎng)環(huán)境不好商場(chǎng)管理不好其它調(diào)查顯示，已經(jīng)擁有商業(yè)房的群體對(duì)目前商鋪感到不滿意的主要集中在“口岸不好”、“鋪面太小”、“人氣不旺”等方面，分別占了 73%、 60%和 60%的提及率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，與目前九寨溝市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)以傳統(tǒng)的臨街為市經(jīng)營(yíng)格局有著直接的關(guān)系，由于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所零散，不能充分積蓄人氣，難以形成資源共享。因此，如何有效改善目前經(jīng)營(yíng)中的“人氣”聚集狀況、營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)購(gòu)物環(huán)境 及如何合理規(guī)劃設(shè)計(jì)商鋪將是項(xiàng)目規(guī)劃中的必須考慮的重要因素。 三、購(gòu)買者需求分析。 1、“自己做生意”、“投資增值”等是購(gòu)置商業(yè)房的三個(gè)最主要目的。 從購(gòu)買商鋪的最終目的來(lái)看，“自己做生意”、“投資增值”及“出租”是商鋪購(gòu)置者最主要的三種置業(yè)目的，分別有 75%、 24%和 24%的提及率。以“用于投資增值”和“出租”為目的的這部份置業(yè)者實(shí)質(zhì)就是“投資型”置業(yè)，合計(jì)有 48%的高提及率，這一點(diǎn)應(yīng)給予足夠重視，因?yàn)檫@往往是商業(yè)的批量購(gòu)買者。 購(gòu)買商鋪的主要目的75%24%24%自己做生意用于出租用于投資增值影響購(gòu)買商鋪的主要因素87%73%17%51%72%76%24%87%地理位置價(jià)格付款方式周邊環(huán)境交通方便人氣旺開(kāi)發(fā)商的實(shí)力商業(yè)氛圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 2、“價(jià)格”、“地段”、“人氣”和“商氣”因素是制約商鋪購(gòu)買的最 主要因素。 “價(jià)格”、“地段”、“人氣”、“商業(yè)氛圍”是影響制約消費(fèi)者購(gòu)買投資商業(yè)房的最主要因素，四者分別占了73、 87、 76和 87%的高提及率。而對(duì)于“付款方式”、“開(kāi)發(fā)商實(shí)力”等方面考慮的卻并不多，僅有 17和 24的低提及率。這與商業(yè)經(jīng)營(yíng)中的“地段論”是符合的，這也于各地投資行為是一致的。因此，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，除了考慮產(chǎn)品的“好用”外，還需在如何聚集人氣方面多下功夫。 3、 20-40平方米的經(jīng)營(yíng)鋪面是投資者最喜歡的商業(yè)鋪面品種。 數(shù)據(jù)顯示：被訪者在購(gòu)買商鋪的面積上，更愿意購(gòu)買 20 30平 方米間的商鋪，這種需求占了近 42的比重。而“ 3040平方米”之間的面積需求也占了 32%的較高比重。數(shù)據(jù)表明，“ 2040平方米”之間的商鋪面積仍將是今后九寨溝商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的主流商鋪形式。 在商鋪尺打算購(gòu)買的商鋪面積30-4032%40-5012%50-8011%80-1201%2 0 以 下2%20-3042%購(gòu)買商鋪時(shí)的首選區(qū)域45%22%8% 6%5% 4%2% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 1%中心廣場(chǎng)大北街 荷葉街 來(lái)鳳路 大西街西外柴市街 老車壩南外小紅旗橋茶葉街 翠屏路 市中心 通川路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20 寸方面，開(kāi)間集中在 3-4米，進(jìn)深則在 5-10米。 5、“臨街自營(yíng)商鋪”是商鋪購(gòu)置者最喜歡的經(jīng)商形式。 打算購(gòu)買的商鋪類型71%10%3%6%2%8%臨街自營(yíng)鋪位商場(chǎng)中的獨(dú)立門市商場(chǎng)中的開(kāi)放式鋪位專業(yè)市場(chǎng)中的獨(dú)立門市專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)放式門市其他數(shù)據(jù)顯示：“臨街自營(yíng)商鋪”是商鋪購(gòu)置者最喜歡的經(jīng)商形式，占有 71的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)比例；同時(shí)，“商場(chǎng)中的獨(dú)立商鋪”也是投資者喜歡的投資形式，占了 10的比重 。同時(shí)，專業(yè)市場(chǎng)中的各種形式的商鋪也有一定的市場(chǎng)需求，共計(jì)占了 8的比重。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 21 調(diào)查結(jié)果表明，由于獨(dú)立經(jīng)營(yíng)鋪位的靈活性，“臨街獨(dú)立經(jīng)營(yíng)店鋪”仍是目前九寨溝投資者的首選商業(yè)用房品種。 6、消費(fèi)者普遍能接受的銷售單價(jià)在 8000-10000元 /平方米之間。 調(diào)查顯示：在欲購(gòu)商鋪的被訪者中，能接受的商鋪銷售單價(jià)集中在“ 5000-12000元 /平方米”價(jià)位區(qū)間，共計(jì)占了 56%，其中能接受“ 5000-8000元 /平方米”價(jià)格的占了 19，能接受“ 8000-10000元 /平方米”價(jià)格的占了 28。以此推算，購(gòu)鋪者能接受的商 鋪總價(jià)約在“ 30萬(wàn)元”左右。 能接受的商鋪銷售單價(jià)（每平方米）10%15%19%28%9%14%2% 2%0%5%10%15%20%25%30%3000元以內(nèi)3000-5000元5000-8000元8000-10000元10000-12000元12000-15000元15000-18000元18000元以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 22 7、消費(fèi)者在購(gòu)買商鋪時(shí)更愿意采取“一次性”付款方式。 在購(gòu)買商鋪所采取的付款方式中，有 62的投資者表示更愿意采取“一次性付款”方式。只有 33的投資者表示愿意采取“按揭”方式付款，這跟銀行調(diào)息和資金實(shí)力有很大關(guān)系。 8、“ 10年投資回報(bào)期”得到了投資者的廣泛認(rèn)同。 數(shù)據(jù)顯示，絕大部分商鋪置業(yè)者希望在 10年左右收回投資。這與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)機(jī)會(huì)大小有關(guān)，但同時(shí)也與置業(yè)時(shí)的價(jià)格支付條件有一定關(guān)系。同時(shí)說(shuō)明了九寨溝投資者對(duì)商業(yè)投資活動(dòng)已經(jīng)步入了理性的時(shí)期，項(xiàng)目營(yíng)銷手段上可 通過(guò)合理的價(jià)格策略來(lái)吸引該部份置業(yè)者積極投入。 購(gòu)買商鋪時(shí)的付款方式按揭付款33%其他5%一次性付款62%2%8%2%11%66%2%1%6%2%3年 5年 7年 8年 10年 12年 13年 15年 20年投資回報(bào)年限認(rèn)同 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 23 9、“公共衛(wèi)生”、“車輛管理”、“安全”是使用商業(yè)物業(yè)時(shí)最需要的物業(yè)管理內(nèi)容。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，使用商業(yè)物業(yè)時(shí)，對(duì)“保安巡邏”、“車輛管理”、“公共衛(wèi)生”幾項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容要求比較重，分別有 67、 52和 97的被訪者提出了此類需求。調(diào)查結(jié)果表明，目前經(jīng)營(yíng)者在追求經(jīng)營(yíng)中的安全問(wèn)題的同時(shí)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)環(huán)境的改善也有了新的要求。 希望提供的物業(yè)管理內(nèi)容67%97%19%38%52%4%1%2 4 小 時(shí) 保 安 巡 邏公共衛(wèi)生代收水電氣及電話費(fèi)鐘點(diǎn)工服務(wù)車輛管理代定車船票其它 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 24 第四章 項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)同度及滿意度分析 一、區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)知度分析 1、被訪者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍整體認(rèn)同度不高。 對(duì)區(qū)域內(nèi)商氣的相關(guān)描述 N Min Max Mean Std. Deviation 交通便利 1 5 4.34 0.706 商業(yè)氛圍 1 5 3.19 0.777 人流量 1 5 3.05 0.928 商業(yè)口岸 1 5 3.04 0.665 消費(fèi)水平 1 5 3.12 0.546 地理環(huán)境 1 4 3.23 0.753 社會(huì)治安 1 5 3.44 0.586 對(duì)于區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍，認(rèn)同度不是很理想，有 65的被訪者認(rèn)為區(qū)域商業(yè)氛圍很“一般”，只有15的被訪者認(rèn)為區(qū)域商氣“很好或非 常好”，有 20的被訪者認(rèn)為“不太好或很不好”。為了進(jìn)一步對(duì)區(qū)域的商業(yè)環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)，我們從交通便利性、商業(yè)氛圍、人流量、口岸、消費(fèi)水平、地理環(huán)境、社會(huì)治安等七區(qū)域商業(yè)氛圍適合度不太好18%一般65%很好14%很不好2%非常好1% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 25 個(gè)指標(biāo)進(jìn)行了分項(xiàng)評(píng)價(jià)（如上表），其綜合評(píng)價(jià)得分為 3.34分 (5分制 )，其結(jié)果介于一般和較好之間。整體認(rèn)同度不是很高。 3、對(duì)于區(qū)域內(nèi)適合修建的建筑類型，大部分被訪者均認(rèn)同修建“大型超市”和“綜合商場(chǎng)”。而在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上，則更認(rèn)同于“日用品”、“服裝”、“餐飲娛樂(lè)”等業(yè)態(tài)。 區(qū)域適合修建的項(xiàng)目類型87%78%76%52%27%17%10%大型超市綜合商場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)綜合批發(fā)市場(chǎng)臨街門市酒店精品步行街區(qū)域適合經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目81%74%68%49%39%31%26%6%日用品服裝休閑娛樂(lè)床上用品家電建材裝飾家居家裝食品調(diào)查表明，從消費(fèi)者角度出發(fā)，大部分被訪者認(rèn)為區(qū)域內(nèi)適合開(kāi)發(fā)綜合商場(chǎng)、大型超市及專業(yè)市場(chǎng)等項(xiàng)目，三者分別占了 87、 78和 76的認(rèn)同比例，同時(shí)也有 10的被訪者認(rèn)同修建“精品步行街”項(xiàng)目。而從經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目方面，經(jīng)營(yíng)種類主要集中在“日用品”、“服裝”、“休閑娛樂(lè)”、“床上用品”等方面，分別有 81、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 26 74、 68和 49的高認(rèn)同率。 因此，有效抓住這類群體的需求，將為項(xiàng)目的銷售獲得寶貴的市場(chǎng)資源。 二、本項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度分析和業(yè)主滿意度分析 1、本項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度相當(dāng)高。在市場(chǎng)上 有較高的知名度 在此次市場(chǎng)調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)九寨溝居民基本上都知道“都市花園”項(xiàng)目，由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目在九寨溝市場(chǎng)上的認(rèn)知度是相當(dāng)高的。 2、被訪者對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分的看法。 對(duì)“都市花園”的商業(yè)門市的看法 好的方面 提及率 不好的方面 提及率 地理位置好 25% 地勢(shì)不好容易被水淹 51% 四周人流量大 24% 人流不大，人氣不旺 21% 交通方便 16% 在市中心過(guò)緣 ,位置不好 19% 臨河環(huán)境好，適合做餐飲娛樂(lè)業(yè) 15% 沒(méi)有大型商場(chǎng) ,商業(yè)氛圍不好 14% 物業(yè)有檔次 7% 入駐率太低 3% 都臨街好 6% 后期配套不好 3% 商業(yè)在逐漸形成 3% 臟亂差，環(huán)境不好 2% 項(xiàng)目體量大 3% 周期太長(zhǎng) ,信譽(yù)差 2% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 27 夜市能成氣候 2% 層高太低 ,不適用 1% 停車不方便 1% 商業(yè)被孤立 1% 調(diào)查表明，對(duì)于本項(xiàng)目的商業(yè)部分，被訪者認(rèn)為存在的優(yōu)勢(shì)主要有：地理位置好、人流量大、交通方便、臨河環(huán)境好適合做餐飲娛樂(lè)以及物業(yè)檔次高等，同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展前景比較看好。 但也有認(rèn)為不好的，主要體 現(xiàn)在：地勢(shì)低容易被水淹、人氣不旺、位置不好、缺乏大型商場(chǎng)帶動(dòng)商氣、入駐率太低、后期配套不好等方面。 4、有 42%的已購(gòu)房業(yè)主對(duì)項(xiàng)目不太滿意，不滿意的原因主要集中在“產(chǎn)權(quán)”和“配套”、“物管”三方面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 28 業(yè)主對(duì)所購(gòu)住宅的滿意度非常滿意13%比較滿意45%不太滿意42%通 過(guò)對(duì)本項(xiàng)目已經(jīng)入住業(yè)主進(jìn)行的滿意度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主購(gòu)買本項(xiàng)目的住宅后整體滿意度并不是太差。過(guò)半以上的業(yè)主入住本項(xiàng)目后的總體感覺(jué)還是“滿意”的。 目前，業(yè)主對(duì)本項(xiàng)目不滿意方面主要表現(xiàn)在：未按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)、后期配套設(shè)施做得不好、物業(yè)管理工作做得不到位、小區(qū)水壓不夠、小區(qū)綠化少等方面。因此還應(yīng)加強(qiáng)這些不足之處進(jìn)行調(diào)整和改造，以提高居民的滿意度和認(rèn)同度，推進(jìn)剩余部分住宅的銷售。 5、對(duì)于本項(xiàng)目的住宅，超過(guò)六成的被訪者表示“可能會(huì)購(gòu)買”。而對(duì)于不購(gòu)買本項(xiàng)目住宅的原因則主要表現(xiàn)在價(jià)格太貴，對(duì)配套環(huán)境及戶型設(shè)計(jì)不滿意等方面 。 業(yè)主購(gòu)買住房后覺(jué)得不滿意的原因 開(kāi)發(fā)商信譽(yù)不好，未按時(shí)辦產(chǎn)權(quán) 提及率 78% 后期配套設(shè)施做得很不好 提及率 63% 物業(yè)管理太差 ,工作做得不到位 提及率 59% 水壓低 ,嚴(yán)重不便 提及率 9% 綠化少了點(diǎn) ,規(guī)化還是不太好 提及率 2% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 29 是否考慮購(gòu)買都市花園住宅可能會(huì)購(gòu)買61%可能不會(huì)購(gòu)買16%肯定不會(huì)購(gòu)買23%調(diào)查顯示，對(duì)于本項(xiàng)目住宅，有 61的被訪者表示“可能會(huì)購(gòu)買”，而有 16的被訪者則表示“可能不會(huì)買”。僅有 23的被訪者明確表示了“肯定不會(huì)購(gòu)買”的態(tài)度。 對(duì)于不考慮購(gòu)買本項(xiàng)目住宅的原因，主要集中在認(rèn)為價(jià)格太貴、配套環(huán)境不好、戶型設(shè)計(jì)不 合理、容易被水淹影響生活等方面，同時(shí)入駐、建設(shè)周期較長(zhǎng)也在某種程度上影響了客戶的購(gòu)買決定。 不打算購(gòu)買的原因 價(jià)格太貴 43% 配套環(huán)境不好 22% 戶型等設(shè)計(jì)不合理 11% 容易被水淹影響生活 9% 樓下商城沒(méi)開(kāi)起來(lái) 7% 周邊環(huán)境不好 6% 項(xiàng)目交房時(shí)間太長(zhǎng) 2% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 30 6、對(duì)于本項(xiàng)目的住宅，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格接受度在 1400元 /平方米左右。 對(duì)本項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格接受程度，我們對(duì)被訪者進(jìn)行了一次價(jià)格接受敏感度測(cè)試。調(diào)查結(jié)果如左表所示。從表中我們不難看到：從 1800元到 1300元的價(jià)格段測(cè) 試中，消費(fèi)者的接受程度逐步升高，“可以接受或完全接受”度從3.4的比例提升到 91以上的比例。在 1600元價(jià)格段，接受度為 5.1；在 1500元價(jià)格段，接受度達(dá)到了 32左右；而在 1400元價(jià)格段，接受度提高到了 76左右；到了 1300元價(jià)格段時(shí)，接受度則提高到了 92左右。 綜合來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目住宅價(jià)格的接受程度在1300-1500元 /平方米之間。 7、對(duì)于本項(xiàng)目的商鋪， 59的被訪者表示有“購(gòu)買”