某別墅項(xiàng)目可行性研究報告

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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpac ingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sele cti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF 目 錄 項(xiàng)目概況 . 2 項(xiàng)目建設(shè)必要性 . 3 發(fā)展北京房地產(chǎn)的需要 . 3 區(qū)域發(fā)展的需要 . 3 北京市、順義區(qū)別墅市場分析 . 4 北京市別墅市場基本分析 . 4 北京別墅市場區(qū)域分布分析 . 9 順義區(qū)別墅市場基本分析 . 14 北京別墅市場前景展望 . 16 周邊部分個案銷售情況分析 . 18 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpac ingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sele cti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF 項(xiàng)目概況 1.項(xiàng)目法人： 北京 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2.項(xiàng)目名稱： 北京 *花園 3.地塊位置： 地塊位于北京東北部順義區(qū)河南村西，北面緊鄰潮白河 4.占地面積： 455104 平方米 5.建設(shè)用地面積： 322704 平方米 6.規(guī)劃容積率： 0.36 7.總建筑面積： 15.39 萬平方米 (其中會所等配套設(shè)施 6000 平方米 ) 8.規(guī)劃用途： 別墅 9.地塊現(xiàn)狀： 農(nóng)田 ,還未三通一平 10.建設(shè)期： 本項(xiàng)目 建設(shè)期為 3 年，計劃 2004 年 12月動工 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF 項(xiàng)目建設(shè)必要性 發(fā)展北京房地產(chǎn)的需要 北京在新世紀(jì)要率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，首先必須加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化升級，全面提高產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量和市場競爭力，積極發(fā)展附加值高、關(guān)聯(lián)帶動大的支柱產(chǎn)業(yè)。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，按目前經(jīng)濟(jì)所處的發(fā)展階段（即入均 GDP 低于 8000美元，城市化水平在 30%-60%之間），房地產(chǎn)將屬于快速發(fā)展階段。特別是加入 WT0,北京申奧成功 ,意味著北京房地產(chǎn)業(yè)將立足北京 ,面向全國 ,通向國際 ,進(jìn)入新的發(fā)展階段 ,建設(shè)本項(xiàng)目對發(fā)展北京房地產(chǎn)也無 疑是一個有利推動 ,也為拓展地區(qū)房地產(chǎn)市場起到積極作用。 區(qū)域發(fā)展的需要 中國加入 WTO 后 ,會有更多的國際公司來到北京 ,相應(yīng)對高檔物業(yè)的市場需求量將肯定放大 ,而這些企業(yè)的高級管理人員恰恰是別墅市場的目標(biāo)客層 ,而順義區(qū)正好是別墅發(fā)展比較成熟的區(qū)域之一。由于 2008 年奧運(yùn)會水上項(xiàng)目和馬術(shù)項(xiàng)目在順義潮白河地區(qū)舉辦 ,政府將會在本區(qū)域投資 25 個億來建設(shè)奧運(yùn)場地及相應(yīng)設(shè)施 ,相應(yīng)的市政配套將會更加完善 ,這無疑為本區(qū)域的別墅外部環(huán)境帶來利好。同樣在此建造別墅也有利于首都該區(qū)域整體環(huán)境的建設(shè)。 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpac ingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sele cti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF 順義區(qū)政府在新的五年計劃中 制定的戰(zhàn)略目標(biāo)是盡快創(chuàng)造出潮白河休閑度假旅游基地著名品牌 ,建設(shè)以現(xiàn)代大旅游為主的綜合產(chǎn)業(yè)帶 ,集中發(fā)展旅游、觀光農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、休閑度假業(yè)及文化、體育、會展等產(chǎn)業(yè) ,創(chuàng)建餐飲、購物、娛樂、健身等于一體的休閑度假中心。建成服務(wù)全區(qū)、服務(wù)首都 ,并適應(yīng)于企業(yè)國際化運(yùn)作的高度開放、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)休系。京承高速順義段進(jìn)展順利 ,預(yù)計道路主體工程 10 月底竣工，此道路的建設(shè)將成為順義區(qū)的發(fā)展增添新的活力 ,另外順義空港物流園經(jīng)過幾年的發(fā)展己引吸了日本 jVC、索尼、松下等國際知名公司的進(jìn)入。順義工業(yè)區(qū)的發(fā)展將會借帶動對高檔住 主房的更多需求 ,特別是別墅的需求。在此發(fā)展別墅項(xiàng)目正是滿足了此地域發(fā)展的要求。 北京市、順義區(qū)別墅市場分析 北京市別墅市場基本分析 北京別墅市場經(jīng)過長時期的沉積 ,近年來隨著北京房地產(chǎn)大勢發(fā)展再度升溫。市場供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯的放大 ,產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。 北京別墅市場在政府放開控制后于 1999 年開始逐漸復(fù)蘇 ,呈現(xiàn)供銷兩旺局面 ,一些高檔別墅項(xiàng)目價格出現(xiàn)較大提升。如翠湖別墅 2000 年 8 月重新開盤后 ,銷售均價由 8500 元 /平方米上Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpac ingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sele cti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF 漲到 9600 元 /平方米 ,銷售率達(dá) 60%以上 :玫瑰園一期現(xiàn)房 1200美元 /平方米 ,二期環(huán)湖別墅 2750美元 /平方米 ,不環(huán)湖別墅也在2000 美元 /平方米；碧水莊園一期均價 1400 美元 /平方米 ,而二期環(huán)湖別墅 2500 美元 /平方米 ,這一方面由于中國將要入關(guān)便很多外籍人士進(jìn)入中國 ,牽動市場需求提升；同時也是別墅類物業(yè)消費(fèi)在受到長時間限制后 ,隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而回暖的必然趨勢。根據(jù)中原物業(yè)提供的數(shù)據(jù) ,截至今年上半年北京別墅項(xiàng)目己達(dá) 122個 ,3 萬余套 ,總建筑面積超過 900 萬平方米 ,主要分布在東北京順路、正北的亞北和西北海淀區(qū)。七八月間又有 3 個項(xiàng)門總計50 萬平方米推出，別墅供給的增長速度遠(yuǎn)高于需求上升 速度，已經(jīng)出現(xiàn)市場過熱的跡象。 隨著市場發(fā)展 ,別墅客戶群體也在逐漸改變。以前購買別墅主要是位于 :金字塔頂尖的國內(nèi)外成功人士 ,較早京順路邊的裕京花園銷售時并沒有按揭 ,足見當(dāng)時買家購買力的強(qiáng)大。京順路沿線的高檔別墅業(yè)主主要為歐美人士 ,達(dá)客戶的 7O %,多數(shù)是跨國公司的C E O ,也有一些國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級人士 :而北京西北和北部的別墅業(yè)主多為受工作與居住交通條件影響 ,具有一定購買能力的 I T 新貴、知名學(xué)者與留學(xué)歸國人士 :隨著市場的發(fā)展和 T O W N H O US E 的涌現(xiàn) ,別墅市場客戶群體趨于年輕化 ,一些 從事金融、證券和 I T 等行業(yè)的年輕白領(lǐng)脫穎而出 ,逐漸成為中檔別墅的主要消費(fèi)力量。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示 ,購買 T OW N H O U S E 的客戶 38%是三資企業(yè)管理人員 ,24.5%是私營、民營企業(yè)Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor m Selecti on.ParagraphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpac ingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ction.Par agr aphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sele cti on. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Selecti on. ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF 主。在別墅客戶中 ,外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計風(fēng)格最重視 :國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型 ,在強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)外 ,更認(rèn)為擁有別墅是身份與地位的象征。 當(dāng)前別墅市場重要問題在于缺少有特色和個性的高檔項(xiàng)目出現(xiàn) ,項(xiàng)目品質(zhì)普遍較低 ,這種的況下 ,少數(shù)低容積率、高綠化率的項(xiàng)目有不俗市場表現(xiàn)就不足為怪了 (附表為京 北部分熱銷項(xiàng)目的基本指標(biāo) )。近期推出的橘郡雖然容積率偏高、區(qū)位稍遠(yuǎn) ,且過于強(qiáng)調(diào)功能細(xì)分 ,卻憑借產(chǎn)品鮮明特征和完善的營銷于段 ,也取得巨大市場成功。 T O W N H O U S E 的興起是今年別墅市場的最大動向 ,具代表性的橘郡、康城、一棟洋房等項(xiàng)目都取得很好市場業(yè)績 ,其市場火爆有其必然因素。別墅市場由于長期兩極分化 ,外銷別墅價格較高 ,而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對較差 ,都不適合國內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶 ,總價 150萬元左右 ,6000-8000 元 /平方米的中檔別墅市場出現(xiàn)空檔 ,T OW N H O U S E 的出現(xiàn)正迎合了這部 分客戶的需求。 雖然 T O W N H O U S E 來勢兇猛 ,但對別墅的影響主要體現(xiàn)在對中低檔別墅客戶群的瓜分。由于客戶群體存在差異 ,不會對高檔別墅產(chǎn)生太大沖擊。 T O W N H O U S E 是別墅中一種普通的產(chǎn)品 ,適合一般中產(chǎn)階級 ,滿足別墅基本功能 ,只能算 別墅中的經(jīng)濟(jì)適用房 ,隨著收入的提高 ,市場更細(xì)分化 ,會涌現(xiàn)比聯(lián)排更好的產(chǎn)品 ,雙拼或獨(dú)棟以適應(yīng)更高層的市場需求。 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF 供量 : 5000 套以上新增別墅面市 到了 2002年中期 ,人們忽然發(fā)現(xiàn)周圍的 TOWNHOUSE都已經(jīng)悄悄升級，許多別墅如玫瑰園三期、橘 郡三期、國際使館村、順義潮白河別墅帶的楓橋別墅等項(xiàng)目迅速出現(xiàn)，并開始搶占市場。目前北京市共有別墅項(xiàng)日超過 150 個 ,總建筑而積不下千萬平米 ,4 萬多套別墅單位 ,其中 2001 年新開發(fā)別墅項(xiàng)目就有 13 個之多 ,新增別墅現(xiàn)房供應(yīng)量約為 65萬平方米 ,8000套別墅單位 ,2002年的供給量較小 ,而今年估計會有 5000-8000套的新增別墅單位面市 ,其中以總價 500萬到800 萬的別墅項(xiàng)目為主 ,市場競爭將變得愈加激烈。 布局 : 一山 二河 三線 四高 從分布格局上看 ,北京市別墅目前已經(jīng)形成了 一山 “二河 、 三 線 、 四高 的概念。 一山 指西山 ,從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)； 二河 指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶； 三線 指立湯、京順、京通三條線；四高 則指京昌、京沉、京開、京密四條高速路。其中 三線 和 四高 是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域 ,而 一山 和 二河則后來居上 ,成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. 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