【商業(yè)地產(chǎn)】2008年杭州房地產(chǎn)市場研究報告-46PPT

杭州市房地產(chǎn)市場評估報告 1、 08年杭州市房地產(chǎn)救市政策概要及分析 、政策內(nèi)容 杭州市政府出臺“二十四條” 竭盡全力拯救樓市 2008 年 10 月 13 日，杭州市政府出臺 杭州市人民政府出臺若干意見促進杭州房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展 ，杭州市樓市救市政策正式出臺。意見如下 : 一、進一步創(chuàng)造良好的住房消費環(huán)境，調(diào)整購房入戶政策、放寬住房公積金貸款政策、實行購買商品房契稅、印花稅補貼、實行存量房交易稅收補貼、簡化存量房交易納稅申報手續(xù)、明確界定購買第二套住房的對象、暫停征收房產(chǎn)登記等相關(guān)收費；二、鼓勵推行房屋拆遷貨幣化安臵；三、進一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境；四、營造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好社會氛圍。 、政策分析 政策效用有限，樓市繼續(xù)調(diào)整 市場長期積累的觀望心理很難立時更改，尤其在對價格下行和后續(xù)政策還有預(yù)期的時候，新政對新房市場的作用短期內(nèi)難以顯現(xiàn)。由于有效需求的不足，無法支撐起過度虛高的樓價。利好政策在為一部分有效需求降低交易成本并緩解開發(fā)商壓力的同時，也不會對短期樓市價格的走向起到?jīng)Q定性的作用。 10 月份舉行的房交會的成績與去年相比有所下降，政策顯然沒有成為新房市場的拐點。而從長期來看，在后市去化壓力和還貸壓力等因素的影響下，樓市價格繼續(xù)下行幾乎已成定局。 一、政策 2、城市住房建設(shè)規(guī)劃 杭州市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2008 2012年） 、規(guī)劃區(qū)域及周期： 本規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)為杭州市城區(qū)（不 含蕭山、余杭區(qū)），規(guī)劃期限為 2008年 1月 2012年 12月。 、城市住房現(xiàn)狀： 至 2007年年底，杭州市區(qū)居民人均住房建筑面積已達 28.78平方米 、城市住房需求預(yù)計： 根據(jù)杭州市的城市規(guī)劃、經(jīng)濟、人口發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃，預(yù)計規(guī)劃期內(nèi)，杭州市預(yù)計年住宅建筑面積需求量（不包括暫住人口）約為 500650 萬平方米，與目前每年商品房竣工面積基本相符。其中，政府每年將安排保障性住房（含廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房、經(jīng)濟租賃房和危舊房改善工程）約 150200 萬平方米，市場對普通商品住宅的年需求量約 350450 萬平方米。 、住房建設(shè)總量目標(biāo)： 規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)套數(shù)共約 31.13 38.08萬套，其中套型建筑面積小于 90平方米的住房約 26.84 32.29萬套，約占 85%。 、 保障性住房建設(shè)目標(biāo)： 規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)政府保障性住房用地總量約 312萬平方米，具備開工條件的建筑面積約 739萬平方米，約 11.29萬套，套型建筑面積均小于 90平方米。 、 普通商品房建設(shè)目標(biāo)： 在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品住宅用地約 1000 1350萬平方米（約 15000 20250畝），總建筑面積 2000 2700萬平方米，約 19.84 26.79萬套，其中套型建筑面積小于 90平方米的住房約 15.55 21萬套。 一、政策 二、城市 1、城市 GDP走勢 2000 年以來，杭州全市生產(chǎn)總值始終保持兩位數(shù)的速度增長，全市經(jīng)濟表現(xiàn)出了快速強勁的發(fā)展勢頭。在 2007 年達到頂峰，全年生產(chǎn)總值 4103.89 億元，環(huán)比增加 19.26%，而 2008 年 1-9 月，生產(chǎn)總值為 3321.11 億元，環(huán)比增幅回落至11.6%，降幅達到 7.66 個百分點，隨著全球經(jīng)濟的轉(zhuǎn)冷，杭州未來經(jīng)濟的增長將放緩。 2 0 0 0 2 0 0 8 年（ 1 - 9 月）杭州 G D P 走勢0100020003000400050000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %G D P （億元） 1 3 8 2 . 5 6 1 5 6 8 . 0 1 1 7 8 1 . 8 3 2092 2515 2 9 1 8 . 6 3 4 4 0 . 9 9 4 1 0 3 . 8 9 3 3 2 1 . 1 1同比增幅（ % ） 1 2 . 8 0 % 1 3 . 4 1 % 1 3 . 6 4 % 1 7 . 4 1 % 2 0 . 2 2 % 1 6 . 0 5 % 1 7 . 9 0 % 1 9 . 2 6 % 1 1 . 6 0 %2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072008 （ 1-9 月）GDP增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 近 5年杭州 GDP保持在近 15%的增長率，人均 GDP保持在 13%左右的增長率，宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強力的支撐 正常情況下 GDP增長率和房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r間的關(guān)系： 二、城市 2 0 0 7 年末年齡分布0 - 1 4 歲,13.02%1 5 - 6 4 歲,76.17%6 5 歲以上,10.81%2、城市人口 2007年末，全市常住人口達 786.2萬人，比上年末增加 13.1萬人。其中戶籍人口 672.35萬人，比上年末增加 6.04萬人。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口 348.6萬人，非農(nóng)業(yè)人口 323.75萬人。人口出生率為 9.01。，自然增長率為 3.36。 3、城市人口年齡結(jié)構(gòu) 據(jù) 2007年 5 人口抽樣調(diào)查，在杭州常住人口中， 014歲的人口為 102.36萬人，占總?cè)丝诘?3.02%； 1564歲的人口為 598.85萬人，占 76.17%：65歲及以上的人口為 84.99萬人，占 10.81%。與上年相比， 014歲人口比重下降了 0.49個百分點， 65歲及以上人口比重上升了 0.31個百分點。 二、城市 4、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷改善和優(yōu)化 全市第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 167.57億元，增長 2.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2059.15億元，增長14.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1877.17已元，增長16.1%。三次產(chǎn)業(yè)的比例由上年的 4.5： 50.4：45.1調(diào)整為 4.1： 50.2： 45.7。 以“項目推進年活動”為抓手，著力調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。全市完成全社會固定資產(chǎn)投資1684.13億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資1583.78億元，均增長 15.3%。從產(chǎn)業(yè)投向來看，三次產(chǎn)業(yè)的投資比例為 0.1： 33.4： 66.5。其中重大工程建設(shè)投資完成 382.44億元，占限額以上固定資產(chǎn)投資的 24.1%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 518.79億元，占限額以上固定資產(chǎn)投資的 32.8%。投資主體日趨多元化。全市 民間投資完成 832.10億元 ，占限額以上固定資產(chǎn)投資的 52.5%。 2 0 0 6 年杭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè),45.10%第一產(chǎn)業(yè),4.50%第二產(chǎn)業(yè),50.40%2 0 0 7 年杭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè),45.70%第一產(chǎn)業(yè),4.10%第二產(chǎn)業(yè),50.20%二、城市 5、城市規(guī)劃 城市發(fā)展定位：生態(tài)休閑與產(chǎn)業(yè)集群的結(jié)合，構(gòu)建長三角經(jīng)濟圈真正的 RBD 城市發(fā)展定位 將自然優(yōu)勢與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)巧妙結(jié)合、引領(lǐng)休閑經(jīng)濟潮流的城市 發(fā)展戰(zhàn)略：以旅游業(yè)為龍頭，從西湖時代邁向錢塘江時代， 舊城保護與新城開發(fā)并舉，建立生態(tài)型經(jīng)濟模式 二、城市 5、城市規(guī)劃 二、城市 5、城市規(guī)劃 發(fā)展布局：東、西、中部產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)， 城市定位與上海錯位互補 以旅游業(yè)為龍頭、商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)為重點，在改造傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的同時，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 長三角南翼中小企業(yè)和民營企業(yè)的融資中心、電子商務(wù)中心和物流中心 產(chǎn)業(yè)布局 發(fā)展途徑 發(fā)展目標(biāo) 西部休閑觀 光產(chǎn)業(yè)帶 中部高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè) 與現(xiàn)代服 務(wù)業(yè)中心 東部生態(tài) 產(chǎn)業(yè)帶 商務(wù)結(jié)構(gòu)：七大商務(wù)引擎，助推城市商務(wù)經(jīng)濟發(fā)展 省會經(jīng)濟 都市圈經(jīng)濟 私營經(jīng)濟 交通經(jīng)濟 城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟 會展經(jīng)濟 觀光經(jīng)濟 城市七種商務(wù)引擎，在不同范疇對城市的商務(wù)需求量產(chǎn)生源源不斷的助推力，促使城市商務(wù)板塊不斷裂變，擴容。七者之間更互為作用，互相推進， 產(chǎn)生不可估量的聯(lián)動效應(yīng)。 推動城市商務(wù)設(shè)施建設(shè) 擴大城市商務(wù)板塊 增強城市商務(wù)輻射能力 二、城市 5、城市規(guī)劃 城市決擇：擬建區(qū)域金融中心，核心區(qū)選 址錢江新城，濱江區(qū)受惠其金 融 CBD的強大輻射 三步走，建立杭州樣本 第 15屆全球金融年會分論壇上，杭州金融辦主任孟繁明指出， 2007年，杭州的存款量達 1萬億元，占浙江省的 1/3，貸款量達 9000億元，存貸比高達 90%，相當(dāng)于一個中等省份的存貸規(guī)模。全國第五的金融規(guī)模加上全國第一的投資環(huán)境，使得杭州擁有了成為金融中心的基礎(chǔ)條件。 杭州區(qū)域金融中心將重點發(fā)展境內(nèi)外各類金融法人機構(gòu)、各類大型金融機構(gòu)省級分支機構(gòu)、地區(qū)總部，上市公司總部，各類投資機構(gòu)總部，區(qū)域產(chǎn)權(quán)交易中心以及會計事務(wù)所、律師事務(wù)所等高端中介服務(wù)機構(gòu)總部。 二、城市 5、城市規(guī)劃 1長三角經(jīng)濟圈的 RBD 2發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，城市定位與上海錯位互補 3七大商務(wù)引擎，助推城市商務(wù)經(jīng)濟發(fā)展 4在金融規(guī)模和投資環(huán)境的影響下，擬建錢江新城金融中心 以休閑娛樂為核心，建立與上海錯位互補的商務(wù)模式。并建立區(qū)域型金融中心作為依托 二、城市 5、城市規(guī)劃 城市功能定位總結(jié) 三、房地產(chǎn)市場分析 1、房地產(chǎn)投資分析 自 2003 年國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控以后，雖然總量上持續(xù)增加，但是增幅連續(xù)下滑。到了 2006 年，由于住宅市場受 2005年開始陸續(xù)出臺的各項宏觀調(diào)控政策影響，該年增幅為歷年最低水平。 2007 年后，由于需求市場旺盛，開發(fā)投資增幅開始大幅攀升，當(dāng)年開發(fā)商蜂擁拿地，使得開發(fā)投資的高速增長慣性延伸至 2008年（ 07年拿地 08年開工建設(shè)）， 2008 年 1-10 月同比增長了 29.2%。 2 0 0 0 2 0 0 8 年（ 1 - 1 0 月）杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資總額01002003004005006000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %開發(fā)投資總額（億元） 1 4 0 . 9 1 1 9 8 . 2 5 2 5 8 . 8 5 3 2 8 . 5 4 4 1 0 . 5 7 4 4 2 . 6 5 5 1 8 . 7 9 4 3 5 . 2 4同比增幅（ % ） 3 8 . 7 9 % 4 0 . 6 9 % 3 0 . 5 7 % 2 6 . 9 2 % 2 4 . 9 7 % 7 . 8 1 % 1 7 . 2 0 % 2 9 . 2 0 %2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072008 （ 1-10 月）三、房地產(chǎn)市場分析 2、一級土地市場分析 土地市場供應(yīng)分析 08年土地供應(yīng)同比大幅減少 2008 年 1-11 月杭州主城區(qū)公告出讓土地 87 幅，數(shù)量上與 08 年同期的 88 幅基本持平，但是出讓面積僅有 222.74 萬平方米，為 07 年同期公告出讓面積的 55%（ 07 年 1-11 月公告出讓面積 408.52 萬平方米）。 2007 （ 1 - 1 1 月） 2 0 0 8 年（ 1 - 1 1 月）杭州市土地出讓面積0100200300400500土地出讓面積（萬平米） 4 0 8 . 5 2 2 2 2 . 7 42007 （ 1 - 1 1 月） 2008 （ 1 - 1 1 月）三、房地產(chǎn)市場分析 2、一級土地市場分析 土地市場供應(yīng)分析 工業(yè)用地供應(yīng)大幅增長，住宅用地供應(yīng)大幅減少 08 年工業(yè)用地的供應(yīng)占據(jù)市場份額的 48%，供應(yīng)面積達到 108.61 萬平方米，較 07 年增長了400%，而住宅用地供應(yīng)量收縮明顯，供應(yīng)面積為 46.83 萬平方米，較 07 年減少了 73.52% ；商業(yè) /商辦 /商住性質(zhì)土地總量下降，僅有 67.32 萬平方米； 住宅用地供應(yīng)集中于下城區(qū)、商業(yè) /商住 /商辦用地供應(yīng)集中于濱江和西湖區(qū) 下城區(qū)住宅用地 19.45 萬平方米，是主城區(qū)住在用地供應(yīng)的大戶，出讓的土地中不乏重機廠地塊和環(huán)城北路 167 號地塊這類優(yōu)質(zhì)地塊。濱江區(qū)和西湖區(qū)有大量商辦 /商住類的經(jīng)營性用地出讓，預(yù)計未來這兩個區(qū)域會有大量服務(wù)式公寓出現(xiàn)。 2007-2008年 杭州市主城區(qū)土地供應(yīng)類型比例結(jié)構(gòu)0%20%40%60%2007 44% 43% 3% 5% 5%2008 21% 18% 12% 48% 1%住宅 商住辦 商業(yè) 工業(yè) 其它2 0 0 8 年杭州市主城區(qū)土地供應(yīng)分布結(jié)構(gòu)050000100000150000200000250000住宅用地 34824 33196 89534 27503 194472 88805商業(yè)/商住/商辦用地 179852 9831 62632 227610 163975 29290濱江區(qū) 拱墅區(qū) 江干區(qū) 西湖區(qū) 上城區(qū) 下城區(qū) 下沙區(qū)三、房地產(chǎn)市場分析 2、一級土地市場分析 土地市場成交分析 流標(biāo)土地主要為工業(yè)用地 截止到 11 月 30 日，杭州主城區(qū)成交土地 74 幅，流標(biāo) 15 幅，流標(biāo)土地中， 14 幅為工業(yè)用地， 1 幅商業(yè)用地因規(guī)劃變動政府收回。 土地交易市場穩(wěn)定，理性拿地，土地溢價率低 。 、 08 年，商辦類土地樓面價下降了 12.38%。 、商住類土地由于成交結(jié)構(gòu)由 07 年的三墩、下沙、拱北這類近郊板塊向市中心傾斜，樓面價較 07 年增加了27.42%。 、住宅類土地樓面價較 07 年小幅增加了 9.16%， 08 年住宅用地購買比較理性，未出現(xiàn)天價地塊，市中心與郊區(qū)地塊搭配出讓，穩(wěn)定了出讓土地的均價。 、 2008 年非工業(yè)用地成交 34 幅，其中 18 幅在起始價基礎(chǔ)上加價 20 萬元直接成交，土地市場比較平靜。溢價率低于 1%的土地達到 20 幅，占非工業(yè)用地成交總量的 58%，其中不乏位于市中心且屬于地鐵物業(yè)的下菩薩地塊；僅有杭政儲出 20082 號一塊的溢價率超過100%。 2 0 0 8 年1 - 1 1 月杭杭州市土地成交情況流標(biāo)土地, 1 7 %成交土地, 8 3 %2007-2008年 杭州市非工業(yè)用地成交樓面價對比020004000600080002007 5576 4712 59032008 6087 6004 5172住宅 商住 商辦土地編號 四至范圍 用途 土地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 成交總價（萬元） 樓面價 受讓企業(yè) 杭政儲出20086號 江干區(qū)（農(nóng)大西側(cè)地塊），東至凱旋路，南至四季青鎮(zhèn)景芳農(nóng)居改造地塊，西至滬杭鐵路，北至體育場路高架南側(cè)城市綠化用地 商住 5602 30811 43500 14118 浙江匯華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 杭政儲出20082號 西湖區(qū)，東至規(guī)劃蔣村六號路，南至規(guī)劃蔣村一號路，西至規(guī)劃蔣村東路，北至規(guī)劃雙龍路 住宅 44870 98714 109990 11142 綠城房地產(chǎn)集團有限公司 杭政儲出200828號 下城區(qū)（環(huán)城北路 167號地塊），東至永通信息廣場、木庵小區(qū)，南至水星閣小區(qū)、新壩小區(qū)，西至水星閣小區(qū)，北至杭州汽輪動力科技有限公司 住宅 26256 84019.2 92442 11002 新湖房產(chǎn) 杭政儲出20081號 西湖區(qū)，東至雙龍村，南至規(guī)劃蔣村一號路，西至規(guī)劃蔣村六號路，北至政府儲備地塊 住宅 44664 98260.8 100110 10188 綠城房地產(chǎn)集團有限公司 杭政儲出200784號 東至規(guī)劃道路，南至機場路，西至道路，北至機床廠宿舍 商辦住 23547 83000 74720 9002 杭州市運河綜合保護開發(fā)建設(shè)集團有限責(zé)任公司 杭政儲出20087號 西湖區(qū)（規(guī)劃蔣村 B-14、 16地塊），東至蔣村鄉(xiāng)、雙龍村，南至文一西路，西至規(guī)劃蔣村六號路，北至規(guī)劃蔣村一號路 商住 62972 128086.4 105800 8260 綠城房地產(chǎn)集團有限公司、浙江省浙信房地產(chǎn)有限公司 杭政儲出200810號 西湖區(qū)（規(guī)劃蔣村新區(qū) B-12、 15地塊），東至蔣村六號路，南至雙龍港、文一西路，西至蔣村東路，北至蔣村一號路 商住 61461 123948 96060 7750 綠城房地產(chǎn)集團有限公司 杭政儲出200816號 江干區(qū)（董家地區(qū) C2-04地塊），東至錢塘沁園，南至機場路，西至規(guī)劃機場弄路，北至東升宿舍 商業(yè) 6860 23186.8 16500 7116 浙江杰立建設(shè)工程有限公司 杭政儲出20083號 拱墅區(qū)，東至小河路，南至莫干山路綠化，西至政府儲備土地，北至政府儲備土地 商業(yè) 4937 24685 16100 6522 拱墅區(qū)城市建設(shè)發(fā)展中心 杭政儲出200824號 拱墅區(qū)（阮家橋 C-R21-02地塊），東至規(guī)劃益樂路，南至沁園路，西至阮家橋 C西地塊，北至河流 住宅 34824 97507.2 59300 6082 溫州市華順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 非工業(yè)用地成交樓面價 TOP10 三、房地產(chǎn)市場分析 2、一級土地市場分析 重點地塊： 綠城新蔣村地塊 該區(qū)域北至規(guī)劃雙龍路，南到文一西路，西至規(guī)劃蔣村六號路，東到雙龍村。臨近西溪濕地，再加上其住宅用地 2.0左右的容積率，可規(guī)劃為“排屋 &公寓”的復(fù)合社區(qū)。 土地編號 用途 占地面積 建筑面積 樓面價 杭政儲出 20081號 住宅 44664 98260.8 10188 杭政儲出 20082號 住宅 44870 98714 11142 杭政儲出 20087號 住宅 41548 83096 7276 商業(yè) 21424 44990.4 杭政儲出 200810號 住宅 51201 102402 7750 商業(yè)金融 10260 21546 合計 213967 449009.2 9175 其中住宅占地面積 18.23萬方，共計建筑面積 38.25萬方；商業(yè)金融用地 3.19萬方，共計建筑面積 6.65萬方。 項目名稱 樓面價格 近期成交均價 西溪蝶園 4051 18115 文鼎苑 / 15000 橡樹園 3577 13000 萬家花城 2300-2806 13160 基本技術(shù)指標(biāo) 三、房地產(chǎn)市場分析 2、一級土地市場分析 重點地塊： 原杭州重機場地塊 重機廠地塊西靠東新路，北鄰石祥路，南為長大路，東依新東路，距市中心武林廣場僅為 8公里，其周邊路網(wǎng)系統(tǒng)完善，交通便捷。 基本技術(shù)指標(biāo) 地塊編號 用途 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率（ %） 樓面價 杭政儲出 200820號 住宅 49266 147798 3 30 5001 杭政儲出 200821號 商住 55766 139415 2.5 30/20 4753 杭政儲出 200822號 住宅 84623 211557.5 2.5 30 5001 三、房地產(chǎn)市場分析 2005-2008年 (1-6月 )杭 州商品房施、竣工面積走勢02000400060008000 單位：萬平方米施工面積 6671.39 7260.08 5006.2 4046.67竣工面積 1856.34 1737.51 947.77 295.42005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年（1 - 6 月） 3、二級市場分析 商品房施竣工面積走勢 商品房施工面積 2008 年上半年施工面積占到去年總量的 81% 2008 年上半年杭州市商品房施工面積為 4046.67 萬平方米，同比增長 7.4%，其中住宅施工面積 2998.31 萬平方米，增長 3.9%。 商品房竣工面積 08 年上半年僅占去年全年總量的 31% 2008 年上半年，商品房竣工面積 295.40 萬平方米，增長 74.4%，其中住宅 226.15 萬平方米，增長 60.4%。 三、房地產(chǎn)市場分析 3、二級市場分析 2006-2008年季度商品住宅供求關(guān)系及價格走勢 供求關(guān)系： 從 06年供大于求到 07年供小于求，再到 08年供求關(guān)系重新發(fā)生逆轉(zhuǎn)，回到供大于求局面； 價格走勢： 從 06年上下震蕩到 07年高速上漲，再到 08年呈現(xiàn)典型的成交量下滑與價格上漲同時并存的 “滯漲”現(xiàn)象，但進入四季度未價格又呈現(xiàn)震蕩下滑的趨勢 2 0 0 6 - 2 0 0 8 季度杭州市住宅供求關(guān)系走勢圖050100150200單位 : 萬平方米00 . 30 . 60 . 91 . 21 . 51 . 82 . 1供應(yīng)面積 8 1 . 6 8 1 4 4 . 8 3 1 2 6 . 3 2 1 1 2 . 7 1 4 0 . 9 3 1 2 5 . 6 3 6 5 . 7 8 1 0 9 . 9 9 8 6 . 5 8 8 7 . 9 2 1 1 2 . 2 2 7 9 . 7 7成交面積 3 1 . 7 4 9 0 . 8 7 7 0 . 4 8 8 4 . 6 3 5 5 . 7 3 1 6 1 . 2 7 1 1 5 . 9 4 8 0 . 4 4 3 . 5 6 7 0 . 9 8 4 9 . 0 8 3 0 . 2 3供求關(guān)系 0 . 3 9 0 . 6 3 0 . 5 6 0 . 7 5 1 . 3 6 1 . 2 8 1 . 7 6 0 . 7 3 0 . 5 0 . 8 1 0 . 4 4 0 . 3 80 6 Q 1 0 6 Q 2 0 6 Q 3 0 6 Q 4 0 7 Q 1 0 7 Q 2 0 7 Q 3 0 7 Q 4 0 8 Q 1 0 8 Q 2 0 8 Q 308 年 10-11 月2 0 0 6 - 2 0 0 8 季度杭州市住宅成交均價走勢圖0300060009000120001500018000單位 : 元 / 平方米成交均價 9481 8735 8234 9252 9113 9240 10477 14580 13762 14479 16832 152850 6 Q 1 0 6 Q 2 0 6 Q 3 0 6 Q 4 0 7 Q 1 0 7 Q 2 0 7 Q 3 0 7 Q 4 0 8 Q 1 0 8 Q 2 0 8 Q 308 年 10-11 月三、房地產(chǎn)市場分析 2008 杭州市月度住宅供求關(guān)系走勢圖03060單位 : 萬平方米00 . 511 . 52供應(yīng)面積 4 1 . 6 5 5 . 9 4 3 8 . 9 9 2 2 . 4 8 4 6 . 6 1 1 8 . 8 2 2 9 . 0 4 2 7 . 3 4 5 5 . 8 3 4 1 . 1 5 3 8 . 6 1成交面積 1 7 . 9 7 8 . 9 1 6 . 6 9 2 0 . 4 2 3 2 . 3 2 1 8 . 2 4 1 7 . 9 1 3 . 7 4 1 7 . 4 4 1 2 . 7 9 1 7 . 4 4供求比 0 . 4 3 1 . 5 0 . 4 3 0 . 9 1 0 . 6 9 0 . 9 7 0 . 6 2 0 . 5 0 . 3 1 0 . 3 1 0 . 4 50 8 . 0 1 0 8 . 0 2 0 8 . 0 3 0 8 . 0 4 0 8 . 0 5 0 8 . 0 6 0 8 . 0 7 0 8 . 0 8 0 8 . 0 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 12008 杭州市月度住宅成交均價走勢圖030006000900012000150001800021000單位 : 元 / 平方米成交均價 15001 11818 14467 15839 13474 14124 13915 17186 19395 15406 151640 8 . 0 1 0 8 . 0 2 0 8 . 0 3 0 8 . 0 4 0 8 . 0 5 0 8 . 0 6 0 8 . 0 7 0 8 . 0 8 0 8 . 0 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 3、二級市場分析 2008年月度商品住宅供求關(guān)系及價格走勢 供求關(guān)系： 08年全年除 2月份受春節(jié)影響外，其它月份均呈現(xiàn)供大于局面，尤其是進入三季度后供大于 求的比重進一步擴大； 價格走勢： 08全年住宅成交均價同比 07年仍有較大幅度的上漲，與成交量的大幅下滑形成顯明對比， 但月度價格走勢表現(xiàn)震蕩， 10、 11月表現(xiàn)快速下滑趨勢； 三、房地產(chǎn)市場分析 3、二級市場分析 08年住宅市場供應(yīng)與成交類型分析 普通住宅是主流 普通住宅： 2008年普通住宅新增供應(yīng) 354.49萬平方米，占到總體供應(yīng)量的 98.0%，成交 190.87萬平方米，占到總體成交量的 97.6%； 別墅：由于杭州市政府 5年內(nèi)不再推出純別墅用地（容積率 1以下），導(dǎo)致 08年別墅供應(yīng)占比很小，只有 6.02萬平方米，只占總體的 1.5%，成交了 1.83平方米，占總成交量的 0.9%。并且多是排屋等準(zhǔn)別墅類產(chǎn)品， 酒店式公寓： 2008年的供應(yīng)不多，共 5.97萬平方米，占到總供應(yīng)量的 1.5%。杭州市酒店式公寓定位多高端，得到了市場的接受，成交 2.83萬平方米，占總成交量的 1.4%， 2008年杭 州市住宅成交結(jié)構(gòu)圖普通住宅97.6%別墅0.9%酒店式公寓1.4%2 0 0 8 年杭州市住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖普通住宅98%別墅1%酒店式公寓1%2 0 0 8 年杭州市住宅供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)圖拱墅區(qū)1 0 . 9 3 %江干區(qū)2 5 . 9 3 %下城區(qū)5 . 5 1 %西湖區(qū)2 4 . 5 4 %下沙區(qū)1 3 . 3 4 %濱江區(qū)1 5 . 6 3 %上城區(qū)4 . 1 2 %三、房地產(chǎn)市場分析 3、二級市場分析 08年住宅市場供應(yīng)與成交區(qū)域分析 江干區(qū)和西湖區(qū)是供應(yīng)和成交大戶 2008年江干區(qū)新增供應(yīng) 98.4萬平方米，占總供應(yīng)量的 25.9%，其中九堡板塊有大量的新盤上市，前 11個月共成交 60.9萬平方米，占總成交量的 31.3%； 其次為西湖區(qū)新增 85.9萬平方米，占總供應(yīng)量的 24.5%，其中西溪、留下板塊是主要的供應(yīng)區(qū)，前 11個月共成交 31.4萬平方米，占總成交量的 16.1% 。濱江區(qū)、下沙區(qū)也有較大的成交量和供應(yīng)量，詳見下圖： 2 0 0 8 年杭州市住宅供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)圖上城區(qū)6%拱墅區(qū)13%下沙區(qū)11%西湖區(qū)18%下城區(qū)6%江干區(qū)31%濱江區(qū)15%1-11月成交量 TOP10 排名 項目名稱 板塊 檔次 是否裝修 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /m2) 成交面積(m2) 成交均價 (元 /m2) 成交主力產(chǎn)品 1 悅府 城東（錢江新城） 高檔 是 6000 96185.97 27527 90方的兩房、140的三房 2 魅力之城 九堡、彭埠、筧橋 中檔 部分房源 精裝 1500 86494.34 10513 90方的三房 3 麗江公寓 九堡、彭埠、筧橋 中檔 是 3000 66878.62 14749 88方的兩房、140方的三房 4 元都新景 新城北 中低 檔 否 61105.41 7517 90方的兩房 5 伊薩卡國際城 下沙 中檔 否 60687.7 7479 89房的兩房，130方三房 6 海威國際 濱江（一線江景） 中高 檔 否 60245.99 14812 128方的三房，140方的四房 7 城市芯宇 城西（文教區(qū)） 中高 檔 部分房源 精裝 6000 59252.11 23103 90方的一房，130方的二房 8 萬家花城 申花路 中檔 否 58357.26 13171 90方兩房， 130方三房 9 江濱花園 下沙 中低 檔 否 57843.57 8038 87方兩房， 120方三房 10 紅街公寓 城東（景芳、三堡附近） 中檔 否 51133.12 13259 88方的兩房， 67方的一房 從地理范圍上來， TOP10項目均位于市中心的外圍，這也與市中心土地規(guī)模較小，推案量不大有關(guān)，而其中城東的項目格外受到市場關(guān)注，占到排行的 4席，分別為悅府、魅力之城、麗江公寓和紅街公寓。 價格方面，雖有悅府和海威國際這類 20000元 /平方米以上項目的放量成交，但是大量項目仍然是以低價贏得市場， 3個項目成交均價低于 10000元 /平方米， 5個項目成交均價在 10000-15000元 /平方米。 從成交的主力產(chǎn)品來看， 90方以下緊湊的兩房和三房是市場的主流。 三、房地產(chǎn)市場分析 3、二級市場分析 區(qū)域市場分析 2 0 0 8 年杭州市上城區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系圖020000400006000080000100000120000140000160000180000住宅 辦公 商業(yè) 酒店式公寓平方米供應(yīng)面積 成交面積2 0 0 8 年杭州市下城區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系圖050000100000150000200000250000住宅 辦公 商業(yè) 酒店式公寓平方米供應(yīng)面積 成交面積08年下城區(qū)供求關(guān)系： 2008年 1-11月份上城區(qū)商品房共新增商品房 29.3萬平方米，商品房成交 13.5萬平方米，總體供求比為 1： 0.53。其中住宅市場供應(yīng)是需求的一倍，供求比為 1： 0.5，寫字樓因為供應(yīng)面積少，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，供求比為 1： 3.3。商業(yè)的供求比為 1： 0.34。 08年上城區(qū)供求關(guān)系： 2008年 1-11月份上城區(qū)商品房共新增商品房 35.8萬平方米 ， 商品房成交 19.8萬平方米 ， 總體供求比為 1.8。 其中住宅部分市場接受情況尚可 ， 供求比為 1.45， 低于總體供求比 ， 新綠園 、 錢塘名都和錦都世家等樓盤的熱銷是主要原因 。 酒店式公寓的去化狀況很不理想 ， 供求比達到了 6.42， 辦公和商業(yè)的供求比分別為 2.03和 3.58。 2 0 0 8 年杭州市西湖區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系圖050000100000150000200000250000300000350000住宅 辦公 商業(yè) 酒店式公寓平方米供應(yīng)面積 成交面積08年西湖區(qū)供求關(guān)系： 2008年 1-11月份西湖區(qū)商品房共新增商品房35.1萬平方米，商品房成交 17.2萬平方米，總體供求比為 1： 0.5。其中住宅市場供應(yīng)是需求的一倍，供求比為 1： 0.48，寫字樓因為供應(yīng)面積少，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，供求比為 1： 3.3。商業(yè)的供求比為 1： 0.38。 三、房地產(chǎn)市場分析 3、二級市場分析 區(qū)域市場分析 2 0 0 8 年杭州市江干區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系圖020000040000060000080000010000001200000住宅 辦公 商業(yè) 酒店式公寓平方米供應(yīng)面積 成交面積08年江干區(qū)供求關(guān)系 : 2008年 1-11月份江干區(qū)商品房共新增商品房131.3萬平方米，商品房成交 89.2萬平方米，總體供求比為 1： 0.67。其中住宅市場供求比大致相似，供求比為 1： 0.6.，寫字樓供求基本平衡。 三、房地產(chǎn)市場分析 3、二級市場分析 區(qū)域市場分析 2 0 0 8 年杭州市拱墅區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系圖050000100000150000200000250000住宅 辦公 商業(yè) 酒店式公寓平方米供應(yīng)面積 成交面積08年拱墅區(qū)供求關(guān)系： 2008年 1-11月份拱墅區(qū)商品房共新增商品房29.3萬平方米，商品房成交 13.5萬平方米，總體供求比為 1： 0.53。其中住宅市場供應(yīng)是需求的一倍，供求比為 1： 0.5，寫字樓因為供應(yīng)面積少，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，供求比為 1： 3.33。商業(yè)的供求比為 1： 0.34。 2 0 0 8 年杭州市下沙區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系圖050000100000150000200000250000住宅 辦公 商業(yè) 酒店式公寓平方米供應(yīng)面積 成交面積08年下沙區(qū)供求關(guān)系： 2008年 1-11月份下沙區(qū)商品房共新增商品房28.3萬平方米，商品房成交 14.5萬平方米，總體供求比為 1： 0.53。其中住宅市場供應(yīng)是需求的一倍，供求比為 1： 0.5，寫字樓因為供應(yīng)面積少，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，供求比為 1： 3.33，商業(yè)的供求比為 1： 0.34。 2 0 0 8 年杭州市濱江區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系圖050000100000150000200000250000住宅 辦公 商業(yè) 酒店式公寓平方米供應(yīng)面積 成交面積08年濱江區(qū)供求關(guān)系： 2008年 1-11月份濱江區(qū)商品房共新增商品房29.3萬平方米，商品房成交 13.5萬平方米，總體供求比為 1： 0.53宅市場供應(yīng)是需求的一倍，供求比為 1： 0.5為供應(yīng)面積少，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，供求比為 1： 3.33。商業(yè)的供求比為 1：0.34。 三、房地產(chǎn)市場分析 3、二級市場分析 區(qū)域市場分析 三、房地產(chǎn)市場分析 3、二級市場分析 熱銷項目分析 熱銷產(chǎn)品 定位明確；配套成熟；性價比高 、陽光海岸 銷售狀況： 08年 11月 9日推出 2號樓的共計 99套房源，全部是 300方以上的大戶型，實現(xiàn)成交 54套，占本期推案的 54.55%，成交均價 34652元 /平方米，位列 08年 10月杭州商品住宅銷售面積第二名。 熱銷原因： 該項目定位明確，省內(nèi)想購買頂級都市豪宅的高端客戶。從戶型設(shè)計、建材選擇、裝修品味和品牌選擇等個方面滿足客戶花錢買享受的需求。 、四季風(fēng)景苑 銷售狀況： 08年 11月 17日推出 3棟樓的共計 438套房源，開盤均價 8000元 /平方米左右。截止至 30日，成交 150套，占項目推案的 34.25%，成交均價 7442元 /平方米。 熱銷原因： 該項目位于下沙配套較為成熟的西區(qū)，且一期業(yè)已交付，居住氛圍與規(guī)劃利好，遠遠優(yōu)于同板塊的其它項目。 、上東城 銷售狀況： 08 年 10 月 20 日推出 3棟樓的共計 453 套房源，開盤均價 7000 元 /平方米左右。目前已經(jīng)實現(xiàn)銷售 106套，占總體供應(yīng)的 25.39%。 熱銷原因： 項目所處的大城東板塊目前在售項目如元都新景價格在 8000 元 /平方米，上東城項目的價格優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢高于同期在售項目。 項目簡介： 位于杭州市濱江區(qū)東信大道西至聞濤路，與六和塔隔江相望。項目東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，聚集了 UT斯達康、東方通信、摩托羅拉等國內(nèi)外知名企業(yè)；東南面是濱江高教園區(qū)，現(xiàn)浙江中醫(yī)學(xué)院、中國美術(shù)學(xué)院、杭二中等九所學(xué)校已經(jīng)入駐。該項目教育配套完善，且總部優(yōu)勢顯著。 規(guī)劃設(shè)計： 規(guī)劃 5幢高層、 1幢兩層樓單身公寓和 8幢聯(lián)排呈“ C” 字形與之江灣合抱，環(huán)抱式開放布局實現(xiàn)了“戶戶看江”。小區(qū)的景觀和綠化主要集中在東邊，園林設(shè)計軸線采用人車分流，將園林景觀效果最大化，充分考慮現(xiàn)代人的生活習(xí)性和活動習(xí)慣。 3、二級市場分析 案例分析：中海錢塘山水 三、房地產(chǎn)市場分析 景觀設(shè)計： 層疊山水，實現(xiàn)三重景觀。 第一重：江景，近有壯麗江景，遠有山林蔥蘢、六和塔、五云山 連綿起伏，滿目蒼翠，視野無限開闊。 第二重：沿江公園， 12000方城市綠地，第一時間感受江灣生 活。 第三重：近萬方小區(qū)精致園林，豐富水系、參天大樹、綠色草 坪，用風(fēng)景的秩序?qū)⒆匀慌c建筑編織為一體。 三重景觀設(shè)計再加上獨特的戶型，實現(xiàn)了錢塘山水項目 270度全景觀生活。 3、二級市場分析 案例分析：中海錢塘山水 三、房地產(chǎn)市場分析 戶型特點： 1.“ 兩房 +兩衛(wèi) +2X” 空間（分析詳見戶型篇） 2復(fù)式空中別墅和大平層 1#樓樓王位臵，提供高端享受，1單元均為 210方左右的大平層， 2單元為 270-310方的復(fù)式空中別墅。戶型設(shè)計上強調(diào)臥室的景觀享受，把更多的景觀留給臥室 1.南向臥室不僅保證采光和取暖，同時占據(jù)了最佳景觀面； 2.大戶型享受型生活，設(shè)臵中西兩類廚房； 3.連通客廳的大陽臺，享受寬敞待客環(huán)境。 3、二級市場分析 案例分析：中海錢塘山水 三、房地產(chǎn)市場分析 1標(biāo)注 1處的雙層挑高露臺與客廳連通，客廳不僅至少增加了 10平方米的使用面積，也擁有了 6米寬的客廳空間，挑空 5.6米的層高享受。 2標(biāo)注 2處的飄窗高度不足 2.2米，不算面積，延伸客廳空間。 銷售情況： 6月份中海 錢塘山水首次開盤，月銷售率達到 60%，成為當(dāng)月的銷售冠軍，目前一期銷售率達到 88.41%。 89方的“兩房 +兩衛(wèi) +2X” 戶型，目前銷售率 62%，空中別墅和大平層的戶型，受高總價的影響，銷售去化緩慢，銷售率為 24%。 1 2 3、二級市場分析 案例分析：西溪里 三、房地產(chǎn)市場分析 項目名稱 總建筑面積（ ） 占地面積（ ） 容積率 建筑形態(tài) 西溪里 250000 1200000 2.75 高層，小高層，低層 項目簡介： 項目位于文一西路北側(cè)，環(huán)繞西溪里的五常港河與濕地公園的水系相通，連接錢塘江與運河南，距西溪濕地公園約 800米、北距浙江大學(xué)紫金港校區(qū)約 1500米。項目交通便利，距繞城公路約 4分鐘車程，靠近規(guī)劃中的地鐵 5號線站點和蔣村公交總站。項目距離未來申花路商圈僅 4公里距離，入住后購物休閑活動豐富。 規(guī)劃設(shè)計： 項目總占地面積 180畝，五常港河將整個地塊分為南北兩個區(qū)域，南區(qū)五常港河兩岸的沿河景觀帶是小區(qū)獨特的風(fēng)景線，此外楓樹灣港和五常港河自然圍合形成濱河生態(tài)公園，坐享家門口的 12萬方自然景觀公園。 項目分 2期開發(fā)，南區(qū)為一期，包括隨園和璞園兩大組團，本月推出的新房源有隨園 1-5幢的排屋和璞園 3號樓的高層電梯公寓。 項目南側(cè)的西溪新天地為配套的商業(yè)中心，將大大提升小區(qū)內(nèi)的生活品質(zhì)。 3、二級市場分析 案例分析：西溪里 三、房地產(chǎn)市場分析 建筑設(shè)計： 中式墻門大宅 西溪里最大的特色是重塑了杭州的“墻門”，融合現(xiàn)代居住理念，打造“現(xiàn)代中式墻門大院”。 排屋 采用老墻門“二進三院”格局，保留中式人居核心 中庭， 2.7米高院墻圍合成“內(nèi)向型”排屋。 3、二級市場分析 案例分析：西溪里 三、房地產(chǎn)市場分析 公寓 “ 多庭院空間 ” 設(shè)計，單元入戶墻院以實墻為主，以虛點地木格柵為點綴，通過 “ 素墻 ”圍合出高層公寓的專屬領(lǐng)地。 戶型 寬景公寓 位于 6號樓，建筑面積 87平方米， 2室 2廳 1衛(wèi) 建筑面積 89平方米， 3室 2廳 1衛(wèi) 3、二級市場分析 案例分析：西溪里 三、房地產(chǎn)市場分析 銷售情況： 08年西溪里分兩期推出 458套房源，包含小高層公寓和排屋，目前銷售 196套，去化率 43%。 .營銷策略 策略 1：產(chǎn)品說明會 產(chǎn)品說明會是最常規(guī)使用的促銷手法，而且是開盤前的必要程序之一，通常都在開盤前 1個星期舉行，主要起到一個告知的作用，公布項目開盤時間、項目基本情況、甚至公布項目報價及開盤當(dāng)天的優(yōu)惠措施。 策略 2：房交會 每年春秋兩季的房交會是杭州樓市的傳統(tǒng)盛事，但是在 08年房交會向“房展會”轉(zhuǎn)變，隨著市場行情轉(zhuǎn)冷、可售房源增多等因素的影響，雖然每屆仍有大量開發(fā)商參展，但是以往大規(guī)模的放量行情難現(xiàn)。 策略 3：折扣 萬科于 2008年 9月實行了 “青年臵業(yè)計劃”，將旗下 4個項目 (白鷺郡南，白鷺郡北，魅力之城，逸天廣場 )的部分房源進行優(yōu)惠銷售，最高優(yōu)惠幅度達到 7.5折。萬科的舉動打破了杭州市場 “價格只漲不跌”的神話，之后城北和九堡板塊有多個樓盤跟進，甚至連市中心的現(xiàn)代景苑項目也以 7.3折銷售。 從銷售情況上來看，除了“吃螃蟹者”萬科和市中心樓盤現(xiàn)代景苑外，其余銷售情況冷淡，而且折扣活動引起了購房者不信任情緒，觀望氛圍濃重。 策略 4：情感營銷 08年的市場進入一個微妙的時期，開發(fā)商的注意力不僅局限在潛在客戶上，同時加大了投入在維護老業(yè)主方面的力量，大量開發(fā)商成立了相應(yīng)的客戶俱樂部，如綠城會、金基會等，不時舉辦各類業(yè)主聯(lián)誼活動。 策略 5：公益形象 開發(fā)商介入公益事件，可以起到比媒體廣告更加廣泛的傳播效果，同時樹立起一個具有強烈社會責(zé)任感的企業(yè)形象。地震時間之后，大量開發(fā)商第一時間為災(zāi)區(qū)捐款，同時積極參與到災(zāi)區(qū)重建工程中。 策略 6：團購活動 隨著樓市的日益低迷，以團購的名義進行銷售應(yīng)運而生。住在杭州和搜房 2個大型房產(chǎn)網(wǎng)站，推出住房卡和搜房卡，搭建起購房者和開發(fā)商交流的另一個橋梁，定期組織購房者集體看房，購房者憑住房卡和搜房卡，可享受一定的優(yōu)惠。目前住房卡和搜房卡的持有者分別達到了 11678名和 127885名，龐大的潛在客戶群，吸引了越來越多的開發(fā)商加入到看訪團的團購活動中來。 3、二級市場分析 營銷分析 三、房地產(chǎn)市場分析 3、二級市場分析 營銷分析 、營銷案例分析：朗詩國際街區(qū) 三、房地產(chǎn)市場分析 項目地址 位于杭州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 6號大街和 27號大街交匯處 建筑形態(tài) 高層 總建面積 21萬平方米 容積率 2.45 開發(fā)商 杭州朗詩臵業(yè)有限公司 開盤期數(shù) 2期 營銷策略 體驗式營銷 杭州朗詩國際街區(qū)分三次組織部分意向客戶到南京朗詩國際街區(qū)試住參觀，讓廣大消費者有了接觸科技住宅的機會，能夠用親身體驗去讀解恒溫、恒濕、恒氧、靜音、適光的溫馨居住空間。 2007年 12月 18日 ,位于杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 6號大街和 27號大街交匯處的朗詩國際街區(qū)項目現(xiàn)場開放。 南京朗詩國際街區(qū)實景圖 試住體驗活動現(xiàn)場 3、二級市場分析 營銷分析 、營銷案例分析：朗詩國際街區(qū) 三、房地產(chǎn)市場分析 定向營銷 2007年 11月，杭州項目在國家電網(wǎng)杭州城東供電局 和泰爾茂醫(yī)療產(chǎn)品 (杭州 )有限公司舉行了定向銷售小眾推介會。活動以科技住宅知識講座的形式向受眾傳遞新型的居住理念，活動現(xiàn)場火爆、互動溝通熱烈。 杭州城東供電局專場現(xiàn)場 泰爾茂醫(yī)療產(chǎn)品 (杭州 )有限公司現(xiàn)場 廣告表現(xiàn) 蓄水期 銷售期 營銷點評： 朗詩項目采用的“恒溫恒濕恒氧”的三恒技術(shù)在杭州還是一個新興的產(chǎn)物，公眾對其缺乏了解，因此，在其推廣過程中開發(fā)商著重于增強客戶對產(chǎn)品的認知，展現(xiàn)自己產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的不同，提升產(chǎn)品識別度。