某某縣某某廣場房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

/chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 /chess95660 1 某某縣 某某 廣場房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 某某省設計院 二 OO八年七月 目 錄 第一章 總 論 （ 1） 第二章 項目建設必要性與可行性 （ 4） 第三章 項目市場調(diào)查分析 （ 10） 第四章 場址主要建設條件 （ 32） 第五章 工程設計方案 （ 34） 第六章 節(jié)能與節(jié)水 （ 47） 第七章 環(huán)境影響評價 （ 49） 第八章 組織機構與人力資源配置 （ 53） 第九章 質(zhì)量保證體系及工程招投標方案 （ 56） 第十章 項目實施進度 （ 59） /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 /chess95660 2 第十一章 投資估算與資金籌措 （ 60） 第十二章 財務評價 （ 63） 第十三章 社會評價 （ 68） 第十四章 風險分 析 （ 70） 第十五章 可行性研究 結論 （ 74） 附件及附圖 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱： 某某 縣 某某 廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 二、建設單位： 江西 某某 實業(yè)有限公司 三、法人代表： 鐘延金 江西 某某 實業(yè)有限公司注冊資金 200 萬美元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，是江西省最具實力的臺資投資企業(yè)之一，主要從事房地產(chǎn)的投資開發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務， 2002 年被評為“江西省先進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。 四、建設地址： 某某 縣工農(nóng)兵 大道 五 、建設性質(zhì)： 新建 六、建設規(guī)模 ： 總建筑面積： 66780m2，其中：住宅共 364 戶 38902.90m2、商業(yè)建筑面積 19636.05m2、 地下車庫建筑面積 4686.85m2、架空層建筑面積3553.9m2（其中：會所及物業(yè)辦公建筑面積 645.17m2） 。 七、建設期限： 2008 年 10 月 2010 年 10 月 八、主要技術經(jīng)濟指標 1、 總用地面積： 8068.12m2 2、 總建筑面積： 66780m2 3、容積率： 7.26 4、綠 地 率： 35.12% 5、 估算投資總額為 9644.49 萬元，其中其中開發(fā)建設投資 8538.97 萬元，期間費用 1105.52 萬元。 6、資金來源： 資本金自籌 3700 萬元 ， 占 38.36；申請銀行 貸款 4000萬元， 占 41.47； 其余為售房收入 1944.49 萬元，占 20.16 。 7、銷售凈收入： 14076.81 萬元 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 2 8、 利潤總額： 3779.88 萬元 9、 總投資利稅率： 39.19% 10、 所得稅： 1247.36 萬元 11、凈 利潤： 2532.52 萬元 12、 總投資利 潤 率： 26.26% 13、資本金收益率： 68.45 14、 盈虧平衡點： 68.51% 15、 財務內(nèi)部收益率： 51.10 %Ic=15% 16、 財務凈現(xiàn)值： 1451.29 萬元 0（ Ic=15%時） 17、 投資回收期： 2.09 年 18、 貸款償還期： 2 年 19、 償債備付率： 2.81 第二節(jié) 可行性研究范圍 一、可行性研究依據(jù) 1、 建設部關于落實新建住房結構比例要求的若干意見 （ 建住房 2006 165 號 ） 2、 某某 縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “ 十 一 五 ” 規(guī)劃 3、中華人民共和國城市規(guī)劃法 4、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（ GB5018093） 5、 江西省 城市 規(guī)劃 管理 技術導則 6、 某某 縣縣城總體規(guī)劃設計方案 （ 19992020） 7、 江西 某某 某某 廣場建筑規(guī)劃設計方案 8、國家計委頒布的建設項目評價方法與參數(shù) 9、國家頒布的城市建設的其他相關規(guī)定及規(guī)范 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 3 10、建設單位提供的有關資料 二、可行性研究范圍 通過調(diào)查項目所在地的社會經(jīng)濟狀況 、 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 、 市政基礎設施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場分析預測， 研究項目建設的必要性、可行性， 研究該項目建設規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設計方案，提出組織管理與實施計劃，開展項目投資估算分析，進行投資效益分析和評價，提出項目 可行性研究結論 。 三、可行性研究的結論 開發(fā)建設 某某 縣 某某 廣場項目 可以達到下述目的： 1、 符合 某 某 縣縣城總體規(guī)劃 （ 19992020）， 有利于 某某 縣的舊城改造，有利于 整治和美化城市環(huán)境。 2、 本項目將建 成 某某 縣的商業(yè)航母， 為 某某 縣城鎮(zhèn)居 民提供一處 獨特的生活居住環(huán)境及購物場所。 3、盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財政 收入 ，創(chuàng)造就業(yè)機會，促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和 有利 社會穩(wěn)定。 該項目財務上具有一定的抗風險能力 ， 既有可觀的經(jīng)濟效益，又有 較好的社會效益的項目，應盡早組織實施。 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 4 第二章 項目建設必要性與可行性 第一節(jié) 項目背景 一、 某某 縣 概況 某某 縣古稱西昌，建縣至今已有 1800年歷史，自古享有 “ 聲名文物之邦 ” 的 美譽，并以 “ 地產(chǎn)嘉禾，和氣所生 ” 而得縣名。 某某 縣隸屬于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗鄰革命圣地井岡山，是全國20綜合改革試點縣之一，也是江西省唯一的縣域經(jīng)濟改革與發(fā)展試點縣。某某 縣共有 16個建制鎮(zhèn) 6個鄉(xiāng)，全縣 2005年年末總?cè)丝?51.66萬人， 2005年末縣城人口 11.28萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 9.75萬人；縣城涵蓋 3個建制鎮(zhèn)（澄江鎮(zhèn)、上田鎮(zhèn)、文田鎮(zhèn)），在江西省是比較少見的。 某某 縣位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地處羅霄山脈及和武夷山脈之間。 地理座標：北緯 26 27 26 59，東徑 114 17 115 20。東西最長處 105km，南北最寬處 57km，縣域面積 2665.41km2。 縣境東南界興國、南鄰萬安、西南毗遂川，西接井岡山、永新，北與東北連接吉安，京九鐵路、 105 國道、贛粵高速公路穿境而過，以泰井高速公路與贛粵高速公路 某某 接口為起點直通井岡山，井岡山機場位于 某某 縣禾水鎮(zhèn)，距縣城 10km，贛江橫貫縣境中部，上溯贛州，下抵九江，自古有“咽喉荊廣，唇齒淮浙”之稱。 縣城所在地澄江鎮(zhèn)位于縣城中部，贛江的西岸，歷來為全縣的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心，是吉泰盆地主要貨物集散地，縣城距省會南昌 市260km，至吉安市 42km。 二、 某某 國民經(jīng)濟概況 生產(chǎn)總值： 全縣生產(chǎn)總值由 2000 年的 21.56 億元增加到 2005 年的 37.11/chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 5 億元，增長 72.1%，年均增長 11.47%，三次產(chǎn)業(yè)結構由 2000 年的43.1:30.2:26.7 調(diào)整到 32.79:38.16:29.05，工業(yè)成為推動經(jīng)濟快速增長的主導力量。 財政總收入： 由 2000 年的 1.114 億元增加到 2.307 億元，增長 107.1%，年均增長 15.05%；地方財政收入由 2000 年的 9205 萬元增加到 1.717 億元，增長 86.5%，年均增長 13.28%。 規(guī)模工業(yè)增加值： 全縣轄區(qū)內(nèi) 2005 年規(guī)模工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值3.53 億元、利稅總額 5799 萬元，分別是 2000 年的 1.96 倍和 1.77 倍，年均增長分別為 19.2%、 15.4%。 利用外（內(nèi)）資： 2005 年實際利用外資 2319 萬美元，比 2000 年增加1711 萬美元，年均增長 30.7%；實際利用內(nèi)資 12.6 億元，比 2000 年增加11.8 億元，年均增長 74.2%。 固定資產(chǎn)投資： “ 十五 ” 期間，累計完成固定資產(chǎn)投資 50.53 億元，比“ 九五 ” 期間增加 36.07 億元，增長 249.4%，年均增長 49.88%。 人均可 支配收入： 2005 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 7271.5 元，農(nóng)民人均純收入達 3748 元，分別比 2000 年增加 2612 元和 1213 元，年均增長8.1%和 12.2%。 人均住房面積： 城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達到 21 平方米和 24 平方米，五年分別增加 9 平方米和 7.5 平方米，年均增長分別為 15%、 9.1%。 城市化建設： “ 十五 ” 期間新增城市道路 350.5 萬平方米，新增園林綠地面積 141.4 萬平方米。 2005 年全縣城市化率達 31.5%，比 2000 年提高 4個百分點，年均增長 2.91%。 由此可見， 作為 吉安市中南部的人口、 經(jīng)濟大縣 ， 某某 縣 隨著城 鎮(zhèn) 功能增強， 縣城 規(guī)模擴張，經(jīng)濟輻射能力加強，促使 縣城 建設步伐加快，品/chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 6 位不斷提高，為房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎 ； 加之近幾年來 某某 縣 經(jīng)濟快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，住宅消費也正在升級換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境 和 更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費時尚，同時將購房作為一種安全、增值的投資方式。 第二節(jié) 項目建設的必要性 一、是 拉動內(nèi)需 、落實吉安 市委一屆十次全會提出 的“ 一年一個 新變化，三年邁上新臺階，五年實現(xiàn)新跨越 ” 戰(zhàn)略目標 的需要。 某某 縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “ 十 一 五 ” 規(guī)劃 的 經(jīng)濟增長目標如下： 生產(chǎn)總值 ： 到 2010年，全縣生產(chǎn)總值達 65.4億元，年均增長 12%，經(jīng)濟結構進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結構 2005年的 32.79:38.16:29.05調(diào)整到22.17:47.46:30.37。 財政總收入 ： 到 2010年，財政總收入 由 2005年的 2.307億元 增加到 5.059億元，地方財政收入 由 2005年的 1.717億元 增加到 3.379億元，年均增長 17%和 14.5%。 利用外資 ： 到 2010年，實 際利用外資 由 2005年 的 2319萬美元 增加到 4870萬美元，年均增長 16%。 固定資產(chǎn)投資 ： 力爭到 2010年，固定資產(chǎn)投資 由 2005年 的 13.1億元增加到 32.35億元，年均增長 20%。 人均可支配收入 ： 到 2010年，城鎮(zhèn)居民可支配收入 由 2005年 的 7271元增加到 11710元，年均 增長 10%。 農(nóng)民人均純收入： 到 2010年，農(nóng)民人均純收入 由由 2005年 的 3748元 增加到 5380元，年均增長 7.5%。 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 7 房地產(chǎn)是一個非常本地化的行業(yè) ， 房地產(chǎn)的價格跟一個地方的經(jīng)濟增長一定是掛鉤的，兩個是沒有辦法分開發(fā)展的。 某 某 縣作為吉安市中南部的相對發(fā)達縣市， 這為房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造很多的機會。 “十一五”期間， GDP 年均增長 11%以上 ，房地產(chǎn)項目的建設可以直接和間接帶動建筑、建材、裝飾等 20 余個相關行業(yè)的發(fā)展，促進居民消費。按經(jīng)驗估算，每投資 1 億元，可以使國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 1.1 1.2億元，能有效地促進 某某 縣 的經(jīng)濟發(fā)展，同時還可以增加就業(yè)機會。 本 項目的建設，將會帶動 某某 縣 一大批相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如商貿(mào)、餐飲、建筑業(yè)等，因而本項目成為一些相關產(chǎn)業(yè)的助動器。 二、是配合舊城改造，全面建設小康社會的需要。 小康住宅是全面建設小康社會關鍵的 組成部分， 某某 縣 的經(jīng)濟飛速發(fā)展，居民的收入隨著 增長 ，居民對住宅的要求，不僅是對房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產(chǎn)追捧的熱點之一，建設花園式住宅是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢，也是未來房地產(chǎn)消費的追求。 某某 廣場項目引進新的住宅理念，開發(fā)高層住宅，既能 提升 某某 縣縣城 住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時代脈搏，體現(xiàn)人文關懷， 使得居住 更舒適安全；同時， 一至三層的商業(yè)將成為 某某 縣的商業(yè)航母，對集聚工農(nóng)兵大道乃至整個 某某 縣的 人氣 將起到一定的促進作用，且 有利于 周邊 土地的升值，推動 某 某 縣 房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展 ；而且本項目為 某某 縣的第一棟高層建筑，對提高縣城的城市面貌起著重要的作用。 三、 某某 縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要。 “ 九五 ” 、 “ 十五 ” 期間， 某某 縣 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然 起步較晚，但 發(fā)展較快， 呈現(xiàn)喜人勢頭，正在成為 某某 縣域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一?？墒?與/chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 8 吉安市中心城區(qū) 及發(fā)達地區(qū)相比，無論在建設的規(guī)模、 功能 配套、 建筑 環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前 某某 縣 城區(qū)配套齊全 、 環(huán)境優(yōu)美 、 房型適當、上檔次的花園式 多層住宅只有兩個樓盤，而高層、小高層 住宅 尚屬空白 ； 縣 內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平 、 開發(fā)理念相對滯后。 某某 縣 某某 廣場 開發(fā)建設項目，通過引進先進的開發(fā)理念和 先進的 樓盤規(guī)劃設計 思想 ， 同時 大幅度提高 物業(yè) 管理水平，建設一流的花園式 高層 住宅 樓 ， 將推動 縣城 房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水平。 四、是城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要 某某 縣共有 16 個建制鎮(zhèn) 6 個鄉(xiāng)，全縣 2005 年年末總?cè)丝?51.66 萬人，2005 年末縣城人口 11.28 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 9.75 萬人； 到 2010 年， 某某 縣城作為吉安市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中的副中心城市，縣城總?cè)丝谶_到 15.55萬人，全縣城鎮(zhèn)化率由 2005 年 的 31.5%提高到 38%， 年均增長 4.12%。本項目的建設，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的的基礎條件。 第三節(jié) 項目建設的可行性 一、經(jīng)濟的發(fā)展為項目的發(fā)展提供良好的契機。 1、縣域經(jīng)濟快速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟基礎； 2、從城市化進程來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進入、外來人口（打工、就業(yè)、務商人員）的進入使得城區(qū)人口的快速增長，為房地產(chǎn)市場提供較大需求空間；“十一五”期間縣城人口保持快速增長趨勢，購房需求總量加大。由此判斷，未來 某某 縣城三 五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應該是積極向上的。 3、產(chǎn)業(yè)結構日趨完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長，服務業(yè)及旅游業(yè)的 快速增長，就業(yè)機會的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了一個寬松的發(fā)展環(huán)境和機會。 4、人均收入、可支配收入的增長，購買能力的上升，觀念的更新，為/chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 9 房產(chǎn)消費提供強大支撐。 5、房地產(chǎn)市場發(fā)展具有良好基礎，供需兩旺。“十五”期間固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地產(chǎn)投資年均增長 43.82%，說明宏觀調(diào)控并未嚴重影響 某某 縣房地產(chǎn)市場。預測未來 某某 縣城三 五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。 二、政府調(diào)控為項目的健康發(fā)展提供了較好的政策條件。 近年以來，國家出臺一系列有關土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場、實施征地制度 改革、加強清理拖欠工程款等，以及有關房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列政策。以上各項政策對 某某 縣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展均有一定程度影響。 國八條、國六條發(fā)布對房地產(chǎn)業(yè)進行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房價過快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開發(fā)商資本金門檻。 但對于房價較低的三類城市和縣城、特別是中西部的縣城，該政策的負面影響較小。 某某 縣由于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實力的開發(fā)企業(yè)對市場變化的應變能力較強、自我調(diào)控的空間較大，只要積極應對以上政策變化，反而可以促進房地產(chǎn)市場積極理性、健康發(fā)展，同時促進企業(yè)優(yōu)勝劣汰。營業(yè)稅開 征，開發(fā)企業(yè)應當增加自住、自用房產(chǎn)的供應比例，該政策對一手房市場并無太大消極影響。 三、 某某 某某 廣場項目已經(jīng) 具 備開發(fā)的條件，前景較好。 本項目的建筑規(guī)劃設計已經(jīng) 某某 縣建筑行政主管部門和縣政府批復，土地手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，其他各項報建手續(xù)正在辦理，這為本項目的建設提供了法律和政策的保障。 項目 一至三層為商業(yè)用房，四層全架空作為空中花園，建筑設計上突破了四壁合圍的家居概念，闊大的花園成為家庭生活的一部分，會所功能/chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 10 延伸至綠色庭院，讓各種年齡的住戶輕松步入綠色的活動空間。 本項目的開發(fā)建設具有很好的市場前景。 這些就是項 目建設的社會和經(jīng)濟基礎，是最重要的可行性。 因此，建設集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的 某某 縣某某 廣場房地產(chǎn) 開發(fā)項目，既是尊重住房消費市場客觀規(guī)律的結果，也是某某 縣 房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢和要求。無論是 文明衛(wèi)生城鎮(zhèn) 的建設 ， 還是適應住房消費的需要， 本項目的建設 是可行的。 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 11 第三章 項目市場調(diào)查分析 第一節(jié) 項目周邊環(huán)境分析 一、 項目地理位置分析 本項目 位于 某某 縣工農(nóng)兵大道、山谷路、中山路及解放路交界處 ， 東接 某某 人民廣場、博物館，西臨郵政局、電信賓館，南抵 某某 花園、美食街、河畔小 吃城，北達汽車總站、火車站，是城市的政治、經(jīng)濟、文化中心。 某某 廣場坐擁都市的繁華，為城市至尊地標，地域價值無可取代。周邊的實驗學校、中心醫(yī)院，集貿(mào)市場等配套設施齊全；得天獨厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡，成熟完善的城區(qū)配套設施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。 二 、 項目周邊配套設施 現(xiàn)狀 1、醫(yī)療配套設施： 某某 縣 人民醫(yī)院、 某某 縣中醫(yī)院距本項目 均在 400m路程 以內(nèi)。 2、學校、教育： 某某 縣 中、 試驗 小學 位于東面工農(nóng)兵大道上，距本項目約 300m。 3、自然景觀、人文景觀：本項目 往東面約 50m 為 某某 縣的中心廣場，某某 縣縣委、縣政府、公安局、檢察院等各部門機關都聚集在此地段。 因此本地段是一個地理位置優(yōu)越、交通便利、人氣旺盛、各項配套設施完善的地域，是具有 高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。 第二節(jié) 市場 供需 分析 一、 某某 縣房地產(chǎn)發(fā)展情況分析 （一） 某某 縣房地產(chǎn)發(fā)展概況 隨著 某某 縣社會經(jīng)濟逐步發(fā)展，為使 某某 崛起于大吉安“銀三角”城/chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 12 55062065078092012000200400600800100012002000 2001 2002 2003 2004 2005單位: 元/ 平方米 泰和縣商品房價格走勢市群，緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標，近年來 某某 縣加大了城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，縣城中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長足的發(fā)展，極大地 改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。受各種因素、尤其是全國房地產(chǎn)市場價格普遍上漲過快大環(huán)境的影響， 某某 縣城區(qū)的房價也逐年上升。 2000 年以前，商品住房價格保持相對穩(wěn)定，均價在 600 元 /以下，以后幾年價格漲幅不斷加大。據(jù)縣房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)計（均價）， 2000 年商品住房為 550 元 / ， 2001 年為 620 元 / ， 2002 年為 650 元 / ， 2003 年為 780 元 / ， 2004 年為 920 元 / ， 2005 年上半年為 1100 元 / ，下半年達到 1200 元 / ； 2006 年 6 月底均價達到 1235 元 / ，今年 7 月底均價達到 1270 元 / ,在吉安市的縣城中價格最高；部分“黃金”地段的均價達到了 1300 元 / 。至 2006 年 6 月，多層最高價格 1530 元 / ，實際成交價 1468 元 / ；至 2006 年 7 月，多層最高價格 1580 元 / ，實際成交價1498 元 / 。 2001 2005年 某某 縣房地產(chǎn)開發(fā)指標統(tǒng)計調(diào)整表 年份 投資（萬元） 開工（萬 m2） 竣工（萬 m2） 銷售面積（萬 m2） 2000 年 1550 3.2 3.1 2.1 2001 年 1760 5.12 3.2 4.5 2002 年 3072 8.3 5.12 7.4 2003 年 5395 11.47 8.3 11.4 2004 年 8029 11.41 11.47 14 2005 年 8558 11.28 11.41 14.3 合計 26814 47.58 39.5 51.6 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 13 13.55%74.55% 75.62%48.82%6.59%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%2001 2002 2003 2004 2005（不含 2000 年） 資料來源： 某某 縣房管局 1、房地產(chǎn)業(yè)投資額穩(wěn)步增長 “ 十五 ” 期間 某某 縣房地產(chǎn)累計投資達到 26814萬元，五年增長率分別為 13.55%、 74.55%、 75.62%、 48.82%、 6.59%，投資規(guī)模年平均增長率 43.82%。房地產(chǎn)業(yè)在國 家宏觀調(diào)控政策的引導下， 2005年投資規(guī)模增幅較 2004年有所放緩，但投資總量仍增加了 529萬元。全年投資規(guī)模占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。 “十五”期間房地產(chǎn)投資增長率 2、需求基本平衡，市場發(fā)展相對穩(wěn)健 “十五 ”期間 某某 縣商品房銷售面積累計 51.6萬平方米，商品房開工面積累計 47.58萬平方米，商品房竣工面積累計 39.5萬平方米。 “十五”期間商品房開工、竣工、銷售面積增長表 （二） 2001 2005年 某某 縣商品房審批統(tǒng)計 某某 縣 2001 年度商品房審批統(tǒng)計表 序號 建設項目 建設單位 建設地點 審批時間 層次 面積 （ m2） 1 恒藝花園 某某 恒基建設實業(yè)有限公司 山谷路 元、 5 八層 6260.00 2 某某 商城 騰達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 縣城農(nóng)貿(mào)市場 元、 16 七層 23000.00 3 天弘商貿(mào)市場 E棟 江西天弘實業(yè)發(fā)展有限公司 工農(nóng)兵大道 2、 8 八層 8489.91 4 天弘商貿(mào)市場 D 江西天弘實業(yè)發(fā)展有限公司 2、 8 六層 2990.66 11.478.311.411.4111.471411.2811.4114.302468101214162001 2002 2003 2004 2005開工面積竣工面積銷售面積/chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 14 棟 5 天弘商場 A、 B 棟 江西天弘實業(yè)發(fā)展有限公司 2、 8 五 層 3000.00 6 門面 商住樓 江西南昌實業(yè)有限公司 某某 縣糧油副食品公司 下解放路 4、 11 六層 2400.00 7 綜合樓 泰興公司 中山路 4、 30 五層 886.00 8 南天大廈 深圳春庚公司 某某 分公司 解放路 5、 25 六層 4100.00 9 廣場大廈 西昌實業(yè)發(fā)展有限公司 工農(nóng)兵大道 8、 16 六層 1600.00 10 勝利大廈 江西國泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 某某 分公司 勝利路 10、 9 六層 1800.00 11 泰豪商城 福建省福清市宏信房地產(chǎn) 開發(fā)公司 某某 分公司 工農(nóng)兵大道 11、 7 六層 19800.00 12 農(nóng)資大廈 豐城九九房地產(chǎn)開發(fā)公司 某某 分公司 中山路 11、 12 六層 4560.00 13 昌盛大樓 江西西昌實業(yè)有限公司 下解放路 12、 20 六層 4200.00 合 計 83086.57 某某 縣 2002 年度商品房審批統(tǒng)計表 序號 建設單位 項目名稱 批準時間 建筑面積 （ m2） 總造價 (萬元 ) 1 華建置業(yè)有限公司 華勝樓 2002.1.10 1152 30 2 西昌實業(yè)發(fā)展有限公司 華 盛大廈 2002.1.22 1900 68 3 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場 A2 2002.1.30 2592 97 4 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場 A10、 A11、A12 2002.1.30 2592 97 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 15 5 江西億泰置業(yè)有限公司 A1棟 2002.1.30 5381 202 6 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場 A9 2002.1.30 3591 135 7 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場 A4 A8 2002.1.30 2517 95 8 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場 A13 A15 2002.1.30 1368 51.5 9 某某 實業(yè)有限公司 某某 花園新城 2002.1.30 12140 438 10 南昌榮昌商品房開發(fā)公司 榮泰福邸 2002.2.6 2600 90 11 江西勝康置業(yè)有限公司 升泰花園 2002.5.24 4080 138 12 江西豐澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新華大廈 2002.5.30 9000 320 13 江西新華房地產(chǎn)有限責任公司 農(nóng)貿(mào)市場 A 棟 2002.6.17 3200 80 14 江西國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南方大廈 2002.7.2 2100 71.6 15 江西 某某 實業(yè)有限公司 某某 花園別墅（ 38棟） 2002.7.30 10800 380 16 江西新都置業(yè)有限公司 江南大市場 A3A、 A3B 2002.9.23 5617 210 17 某某 金龍房地產(chǎn)有限公司 佳寶花園 2002.10.8 4800 180 18 江西優(yōu)氏實業(yè)有限公司 某某 分公司 農(nóng)機市場 2002.12.3 4000 160 19 某某 新紀元實業(yè)有限公司 廣場花園 2002.12.20 4100 170 20 江西欣誠實業(yè)有限公司 某某 愛國房地產(chǎn)開發(fā)公司 城東市場 B 棟、 C1 棟 2002.12.23 6100 244 合 計 89630 3257.1 某某 縣 2003 年度商品房審批統(tǒng)計表 序號 建設單位 項目名稱 層次 建筑面積 （ m2） 總造價 (萬元 ) 批準時間 1 華建置業(yè)有限公司 澄江企業(yè)大樓 六 3400 130 2003.元 .24 2 江西 某某 實業(yè)有限公司 澄江河改造飲食街 三 14389 480 2003.4.28 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 16 3 江西欣誠實業(yè)有限公司 某某 愛國房地產(chǎn)開發(fā)公司 城東市場 A 棟 六 6000 218 2003.4.28 4 江西富瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司 富瑞花園 六 53000 2000 2003.7.26 5 騰達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 摩托車城二期 五 4000 175.2 2003.10.10 6 某某 縣房管局 西昌樓 七 4310 169.2 2003.11.3 7 吉水文水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工行東風分理處商住樓 六 1370 54.4 2003.11.10 8 吉水文水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 工行澄江儲蓄所商住樓 六 800 32 2003.11.10 合 計 87269 3258.8 某某 縣 2004 年度商品房審批統(tǒng)計表 序號 建設單位 工程名稱 層次 /結構 建筑面積 （ m2） 工程造價 （萬元） 審批日期 1 江西萬豐房地產(chǎn)開發(fā)公司 某某 商貿(mào)城 A、 B、 C、 D 六層 /框混 48148.25 1900 2004.01 2 江西萬豐房地產(chǎn)開發(fā)公司 某某 商貿(mào)城 E、 F 六層 /框混 31875.84 1275 2004.01 3 某某 縣人民武裝部 商住樓 六層 /框混 2800 120 2004.02 4 華建置業(yè)有限公司 云天公寓 六層 /磚混 2480 94 2004.03 5 某某 房 地產(chǎn)開發(fā)公司 昌泰安置大樓 六層 /磚混 2324 88 2004.06 6 某某 縣房改辦 君悅花園 六層 /磚混 7500 285 2004.07 7 吉安泰然汽運公司 住宅樓 六層 /框混 7368 300 2004.07 8 吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑公司安置樓 七層 /磚混 3914 160 2004.08 9 吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司 煙草公司安置樓 七層 /磚混 2742 110 2004.08 10 愛國房地產(chǎn)開發(fā)公司 文苑公寓 六層 /框混 2288 90.22 2004.11 11 江西玉 泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 靜雅花園 六層 /磚混 7500 285 2004.12 合 計 118940.09 4707.22 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 17 單位:x標年份y 標萬平米8.38.96 8.7311.912.9024681012142001 2002 2003 2004 2005某某 縣 2005 年度商品房審批統(tǒng)計表 序號 建設單位 工程名稱 層次 /結構 建筑面積（ m2） 工程造價 （萬元） 審批日期 1 榮昌開發(fā)公司 榮昌二期 六層 /磚混 3700 140 2005.1 2 江西粵泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 粵泰園 1#樓 六層 /框混 6650 266 2005.2 3 江西粵泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 粵泰園 2#樓 六層 /框混 6650 266 2005.2 4 江西粵泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 粵泰園 3#樓 六層 /框混 3870 155 2005.2 5 吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司 安置樓 A 棟 四層 /磚混 1453 61 2005.4 6 江西富瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司 富瑞花園二期 六層 /框混 81540 3669 2005.5 7 某某 大自然供銷有限責任公司 供銷大樓 七層 /框混 8300 402 2005.8 8 南門村委會 云天花園 六層 /磚混 7945 317.8 2005.9 9 江西 某某 實業(yè)有限公司 某某 花園二期 七層 /磚混 8927 401.72 2005.10 合 計 129035 5678.52 （三）審批統(tǒng)計表分析（以 2000年為基數(shù)） 審批統(tǒng)計表分析結論： 從審批建筑面積來看， 20012005年審批建筑面積分別為 8.3、 8.96、 8.73、 11.9、 12.9萬平方米， 2003年稍有下降，降幅為 2.0%， 20032005年審批建筑面積逐年增加。 2003年審批建筑面積下降的原因是因為 2003年是國家土地政策宏觀調(diào)控年，各級政府清理整頓土地市場。 （四） 土地供應分析 某某 縣城經(jīng)營性土地實際供應量： 2003年 132.65畝、 2004年 248.59畝、2005年 491.90畝， 2006年計劃供應 260畝。 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 18 存量土地（據(jù)不完全統(tǒng)計）供應量：澄江大道項目約 200畝、原文田開發(fā)區(qū)約 180畝、其它存量土地 200畝以內(nèi)。 某某 縣城人口眾多 ， 進城人口每年約 1.21.5萬人，購房需求比較旺盛。近幾年 某某 縣城土地供應相對較少、基本處于準饑餓狀態(tài)， 某某 縣土地儲備中心并未儲備大量土地。因此今后三年內(nèi) 某某 縣城經(jīng)營性土地過量供應的可能性極小；只要商品房售價不出現(xiàn)過快、異常上漲，即便再增加300500畝土地供應也完全可以消化。 二、 2005年 2006年上半年 某某 縣房地產(chǎn)市場分析 2005 年是 某某 房地產(chǎn)市場的一個較快發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、投資金額、房地產(chǎn)價格都有較大提升； 2005 年國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺對 某某 房地產(chǎn)市場并未產(chǎn)生太大影響，甚至沒有從根本上改變開發(fā)商和消費者對市場利好的心理預期；從市場成交情況來看，除少數(shù)投資購房者觀望心理有所加強外，消費者總體購房熱情高漲，在個別樓盤上甚至形成搶購。從 某某 縣在建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計表的調(diào)查和了解情況來看： 1、住宅方面 存在著相當數(shù)量的目標客戶群和大量的潛在客戶群，主要為想換房和進行二 次置業(yè)的中高收入家庭，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員、外出務工人員回城購房者，還有少量投資型客戶。 2、商鋪方面 存在一定數(shù)量的目標客戶群和相當數(shù)量的潛在客戶群，主要為投資型的中高收入家庭，以及部分收入較高的個體工商戶和私營業(yè)主。 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 19 某某 縣在建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計表 06 年 7 月 20 日 樓盤名稱 地 址 開工 時間 占地 規(guī)模 （畝） 總建 筑面積 (萬 m2) 總套數(shù) （套） 售價（元 /m2） 銷售 情況 （ %） 工程 進度 （ %） 主要房型 付款方式 優(yōu)惠政策 物業(yè)管理 樓盤特點：立面風格特點、房型特點、總平面特點、環(huán)境特點（有無水景） 住宅 店面 車庫 自管 聘請 品牌 某某 商貿(mào)城 工農(nóng)兵大道129 2 號 03.12 45 8 1000（店鋪600，住宅400） 1100 4500 未定 店鋪 16住宅 95 現(xiàn)房 2/2、2/3、 2/4 一次性 96折、按揭 98折 0.2 元 / m2 框架結構、 5.4m 超大層高、有室外觀光自動扶梯、內(nèi)設購物步行街、全通透式無框玻璃門。 新財富 花園 工農(nóng)兵大道171 號 06.1 21.6 3.4（商鋪0.4、住宅 3） 276（商鋪42、住宅234） 14581160 5000 1338 80 07.7 交房 2/3、2/2、復式 一次性 96折、分期 97折按揭 980.3 元 / m2 一般 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 20 折 粵泰園 工農(nóng)兵大 道228 號 05.2 1.7 169（商鋪59、住宅110） 1238988 3000 95 現(xiàn)房 2/2、2/3、 2/4 沒有優(yōu)惠 0.2 元 / m2 南門花苑 中山路南段 某某 花園南側(cè) 06.4 2.2 0.7 60 13981318 未定 50 30 1/1、2/2、 2/3 一次性 98折 3 棟連排、立面一般 富瑞城市花園 2 期 澄江大道 05.5 68 8.15 640 1250 3000 1156 90 90 2/2、2/3、 2/4 一次性 97折、按揭 99折 0.3 元 / m2 超大陽光陽臺、凸窗、落地窗、管道井設計管線不外露、兩進式雙衛(wèi)生間、綠地率 39%、小區(qū)配套設施好。 云天花園 解放路 05.9 0.79 1200 1200 50 80 2/3、2/2、2/4、復一次性 97折 0.2 元 / m2 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 21 式 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 22 12501230121012301240123012201210122012401260128011601180120012201240126012801 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12單位: 元/ 平方米28%47%8%17%2/22/32/4別墅及其它1、價格水平 2005年末 某某 縣商品房銷售均價 1200元 /平方米，同比上漲 30%，從住宅銷售的走勢圖來看，本年受國家宏觀政策調(diào)整 某某 縣住宅銷售情況波動不大，整體走勢平穩(wěn)。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷售旺季，市場活躍銷量上升，春節(jié)期間到達高潮。 2、投資規(guī)模 2005年投資規(guī)模 8558萬元，增幅較 2004年雖然有所放緩，但投資總量占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持逐年上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。 3、熱點戶型 通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計和有關部門的調(diào)查了解，得出在 某某 縣市場對兩房、三房的需求是最大的，兩房、三房的比例占到了總和的 75%，另外四房也占有一定的比例 8%，別墅及其它房型占 17%（見下表） 。目前市場上對小戶型的需求也較大，而且比例相對較高，兩房的需求比例占 28%。經(jīng)過調(diào)研與客戶深度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前 某某 市場對 80130平方米的兩房、三房小面積 戶型的需求很強烈，在價格穩(wěn)步上升的情況下，實際的需求數(shù)量可能會更大，因為市場的變化動量是非常大的。 4、消費群體 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn) ，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性 不同 ，住房消費已呈“ 金字塔 ” 式的梯級消費結構（見下圖）。 住房消費群體 住房消費市場 富人、高收入者 別墅、高檔公寓 稍高收入者 商品房 /chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 23 中、低收入者 經(jīng)濟適用房二手房 最低收入者 政府提供廉租房 （住房呈 “金字塔 ”消費結構示意圖） 5、分析結論 （ 1）整體市場處于較快增長過程中，房地產(chǎn)仍將保持良好的發(fā)展勢頭。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人口及外出勞務人員返城購房，是近三年購房的新增主力軍；近三年房價上漲較快，加上受舊城改造、開發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人口（含部分流動人口）中換房及二次置業(yè)者仍保持較高熱情。 （ 2） 2005年是宏觀調(diào)控的重要一年，但在政策調(diào)控中， 某 某 縣并未受到太大影響，繼續(xù)保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，在銷售方面達到了價穩(wěn)量升的雙贏局面，說明 某某 縣房地產(chǎn)發(fā)展具備堅實基礎。 （ 3） 某某 縣房地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但是近三年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。 （ 4）近幾年商品房價格有較大幅度的上漲，但明顯整體價格水平仍然處于相對低位，隨著整體城市經(jīng)濟發(fā)展，商品房價格仍有較大的上漲空間。 （ 5）近三年市場需求基本平衡， 2005年房產(chǎn)出現(xiàn)熱銷。市場需求開始出現(xiàn)對樓盤規(guī)模、品質(zhì)和環(huán)境配套要求較高的趨勢，部分開發(fā)商迅速致力進行開發(fā) 策略調(diào)整以提高樓盤品質(zhì)滿足消費者需求，使房產(chǎn)市場總體發(fā)展相對穩(wěn)健。 （ 6）近幾年土地供應處于準饑餓狀態(tài)，未來三年內(nèi)經(jīng)營性土地供應過量的可能性極小，對房地產(chǎn)市場總體利好。 （ 7）目前 某某 縣住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對核心地段商業(yè)店鋪的開發(fā)、銷售并不構成威脅；未來經(jīng)濟適用房和廉租房供應總量較小，私房建設將嚴格限制；市場銷售情況對房地/chess95660 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 24 產(chǎn)市場趨好。 三、 市場需求 分析 建設小康 某某 ，逐步使 某某 縣城發(fā)展成為贛中南地區(qū)的副中心城市 ，是今后一段時間 該縣 經(jīng)濟建設的主要奮斗目標。未來五年， 隨著縣城 建成面積的擴展 ， 2010 年 初步形成 15.55 萬人口規(guī)模的 文明衛(wèi)生城鎮(zhèn) ，給 某某縣 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。 1、居住現(xiàn)狀 據(jù)統(tǒng)計， 某某 縣 城區(qū)現(xiàn)有人口 11.28 萬（含外來務工人口）， 總戶數(shù) 3.22萬戶， 現(xiàn)有存量住房 129.72 萬 m2，人均居住面積 11.5 m2、 建筑面積約 17.69 m2，其中有近 2.8 萬戶購買了房改房（含集資房、安置房） 、有 2000 戶建有私房 。如果按人均建筑面積 25m2 的居住水平，現(xiàn)有人口還需新增住宅面積82.46 萬 m2。 2、近幾年舊城改造房屋拆遷情況 2001 年 至 2004 年， 某某 縣縣城 累計拆