【商業(yè)地產(chǎn)】天津?qū)氎娣康禺a(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告2007年12月-貞觀經(jīng)紀(jì)-79PPT

天津貞觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 【 寶坻項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 】 策動(dòng)：貞觀經(jīng)紀(jì) | 提案時(shí)間： 2007年 12月 PART 1 市 場(chǎng) 分 析 PART 2 區(qū) 域 分 析 PART 3 客 群 分 析 PART 4 產(chǎn) 品 策 略 目錄Contents PART1 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)概況 歷史文化優(yōu)勢(shì) 天津是中國(guó)歷史上發(fā)展較早的地區(qū)之一， 15世紀(jì)初（ 1404年）筑城設(shè)衛(wèi)，始稱“天津衛(wèi)”。 1860年辟為通商口岸，成為當(dāng)時(shí)中國(guó)的第二大工商業(yè)城市和北方最大的金融商貿(mào)中心。 天津，古今中西兼容、百川萬(wàn)河海納。 區(qū)位交通優(yōu)勢(shì) 中國(guó)北方黃金海岸的中部。 中國(guó)華北、西北廣大地區(qū)的出?？?。 京山、京滬兩大鐵路干線的交匯處。 天津港是中國(guó)北方最大的綜合性貿(mào)易港口。 天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)是華北地區(qū)最大貨運(yùn)中心。 以港口為中心的海陸空相結(jié)合、立體式、綜合性現(xiàn)代化運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì) 中國(guó)最大的工業(yè)密集區(qū)域 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“第三極”，經(jīng)濟(jì)總量和對(duì)外貿(mào)易占全國(guó)的 1/4。 以京津兩個(gè)直轄市為中心帶動(dòng)的兩側(cè)扇型區(qū)域，成為中國(guó)乃至世界上城市群、工業(yè)群、港口群最為密集的區(qū)域之一。 天津作為環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心正在發(fā)揮著越來(lái)越重要的帶動(dòng)作用。 對(duì)外開(kāi)放優(yōu)勢(shì) 中國(guó)最早對(duì)外開(kāi)放的城市。 是中國(guó)近代工業(yè)的發(fā)祥地。 中國(guó)許多“第一”誕生地。 一大批極具發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如房地產(chǎn)、郵電通訊、信息服務(wù)、現(xiàn)代物流等行業(yè)迅速興起，為更大規(guī)模吸引海外投資創(chuàng)造了更為方便快捷的條件。 天津下轄的 18個(gè)區(qū)縣都有各自獨(dú)具特色的開(kāi)發(fā)區(qū)，各類工業(yè)小區(qū)也都是按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)。 環(huán)境效益優(yōu)勢(shì) 天津高度重視投資環(huán)境的建設(shè)， 正在興建 12個(gè)工業(yè)基地： 以手機(jī)為主的移動(dòng)通訊產(chǎn)品亞太地區(qū)最大的生產(chǎn)基地； 全國(guó)最大的光纖生產(chǎn)基地； 全國(guó)最大的白色家電生產(chǎn)基地； 全國(guó)重要的數(shù)字視聽(tīng)設(shè)備和最大的元器件生產(chǎn)基地； 電子移動(dòng)商務(wù)系統(tǒng)生產(chǎn)基地； 全國(guó)最大的研發(fā)和檢測(cè)中心及各主要城市的物流配送中心； 亞太地區(qū)最大的制卡基地； 全國(guó)最大的綠色電池研發(fā)生產(chǎn)基地； 生物技術(shù)與現(xiàn)代醫(yī)藥產(chǎn)品基地； 經(jīng)濟(jì)型轎車(chē)生產(chǎn)基地； 無(wú)縫鋼管生產(chǎn)基地； 高檔金屬制品生產(chǎn)基地。 小 結(jié) 近代中國(guó)看天津！ 依托得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和歷史底蘊(yùn)，以及外引內(nèi)聯(lián)、惠及周邊的強(qiáng)大聚集力和影響力，天津?qū)⒊蔀榫┙蚣降貐^(qū)發(fā)展的龍頭！ 城市契機(jī)，一觸即發(fā)！ 城市規(guī)劃 “ 一軸兩帶三區(qū)”市域空間布局描繪未來(lái)天津城市藍(lán)圖。 一軸 ：“武清新城 中心城區(qū) 濱海新區(qū)核心區(qū)”，西聯(lián)北京，東至天津港，中間以天津中心地區(qū)為核心，城鎮(zhèn)密布，該發(fā)展軸是環(huán)渤海地區(qū)京津發(fā)展主軸的重要組成部分。 兩帶 ：“寧河、漢沽新城 -濱海新區(qū)核心區(qū) 大港新城”構(gòu)成的東部濱海發(fā)展帶和“薊縣新城 -寶坻新城 -中心城區(qū) -靜海新城”構(gòu)成的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 三區(qū) ：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)、中部“七里海 -大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)、南部“團(tuán)泊洼水庫(kù) -北大港水庫(kù)”濕地等三個(gè)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)。 寶坻新城坐擁西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶 是市域城鎮(zhèn)集中發(fā)展建設(shè)的地區(qū) 是 北部山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū) 與 中部濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū) 的 結(jié)合部位 戰(zhàn)略要沖，前景無(wú)限 小 結(jié) 新確定的市域空間布局結(jié)構(gòu)，將為天津長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供空間保障。 位處“兩帶”中心的寶坻新城將趁此規(guī)劃，駛?cè)氚l(fā)展的快車(chē)道。 天津地產(chǎn) 概 況： 天津房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期。 房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分轉(zhuǎn)變。 從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。 需求強(qiáng)勁，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大。 房地產(chǎn)業(yè)投資、施工、銷售等各項(xiàng)指標(biāo)呈全面增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 房地產(chǎn)業(yè)正在成為促進(jìn)天津市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)。 2005年： 天津房地產(chǎn)投資額為 327.54億元，同比增長(zhǎng) 24.1； 住宅投資額為 234.93億元，比 2004年增長(zhǎng) 34.1； 經(jīng)濟(jì)適用房投資額為 28.27億元，比 2004年同期下降 17.1； 房地產(chǎn)施工面積為 2470.57萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 21.1； 2006年： 成交土地共 49幅，面積總計(jì) 350萬(wàn)平方米，土地交易明顯回升。 2007上半年： 土地開(kāi)發(fā)面積 461.86萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 65.8%； 截止六月底，全市商品房空置面積 93.13萬(wàn)平方米，比 2006年底減少 84.58萬(wàn)平方米。 商品房累計(jì)銷售 615萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 1.3%。 2007年以來(lái)，天津市按照“控制總量、盤(pán)活存量、適度增量、調(diào)整結(jié)構(gòu)、保障需求”的原則，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)已出讓土地的拆遷和開(kāi)工建設(shè)，有效調(diào)控了土地市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 07年樓市迎來(lái)新一輪猛漲，下半年市場(chǎng)表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊升。 房?jī)r(jià)漲因： 開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地成為房?jī)r(jià)上漲的直接導(dǎo)火索； 市內(nèi)土地供應(yīng)稀缺，供需矛盾加劇促使價(jià)格水平繼續(xù)大幅上漲。 2007年區(qū)域特點(diǎn)：市內(nèi)稀缺、近郊升溫、濱海概念熱炒。 競(jìng)爭(zhēng)白熱化！ 隨著天津經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市功能定位的確立，以及土地供應(yīng)市場(chǎng)實(shí)行“招、拍、掛”制度以來(lái)，越來(lái)越多的外地開(kāi)發(fā)商看好天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景，憑借著雄厚的資金實(shí)力、豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、超前的設(shè)計(jì)理念搶灘天津房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而形成市場(chǎng)上“外來(lái)”與“本土”的分庭抗議，競(jìng)爭(zhēng)程度趨于白熱化。 新政再施壓！ 國(guó)家在 2007年又出臺(tái)了很多宏觀調(diào)控政策，最明顯的是： 金融方面 ：連續(xù)五次提高存貸款利率、取消 15%的利息稅、提高第二套 房的首付比例； 稅收方面 ：土地增值稅開(kāi)始清算、討論物業(yè)稅的征收、增加二手房的個(gè)人 所得稅； 土地方面 ：土地分小宗出讓、嚴(yán)厲查處閑置土地； 政策方面 ：整頓市場(chǎng)次序打擊捂盤(pán)惜售等。 郊區(qū)房限價(jià)！ 天津市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布消息，調(diào)整了普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，凡同時(shí)滿足以下三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的住房確定為 普通住房 （一）住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0以上（含 1.0）； （二）單套建筑面積在 144平方米以下（含 144平方米）； （三）住宅成交單價(jià)符合以下條件： 7.其他區(qū)縣的住房，成交單價(jià)低于 5000元 /平方米（含 5000元 /平方米）。 小 結(jié) 不管政策如何變化， 天津城市發(fā)展的步伐不會(huì)放緩， 天津房地產(chǎn)正迎來(lái)高速發(fā)展的黃金期！ PART2 區(qū)域分析 寶坻 位于天津市北部，地處京、津、唐腹心地帶。西北距北京市 85公里，南距天津市 73公里，東距唐山市 105公里。距北京機(jī)場(chǎng) 85公里，天津機(jī)場(chǎng) 75公里，距天津新港 90公里，地理位置得天獨(dú)厚。 認(rèn)識(shí)寶坻 寶坻自古是商業(yè)要地，早在 4000多年前就就已有商業(yè)活動(dòng) 有“京東第一集”的美譽(yù) 2001年 3月，寶坻撤縣設(shè)區(qū) 京沈高速公路、津薊高速公路分別從東西和南北方向貫穿全境 京津塘高速附線從南部穿過(guò) 薊濱（薊縣 濱海新區(qū)）高速正在規(guī)劃建設(shè)中 生態(tài)環(huán)境良好，全國(guó) 50個(gè)生態(tài)建設(shè)試點(diǎn)縣（區(qū)）之一 寶坻，產(chǎn)業(yè)高地！ 寶坻現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 5000余家 。 以寶坻為圓心 5小時(shí)車(chē)程范圍內(nèi)擁有各類企業(yè) 65萬(wàn)家 。 形成了輕紡服裝、食品、文體、建材、地毯、家具六大支柱行業(yè)。 香港合生創(chuàng)展集團(tuán)、中國(guó)飛躍集團(tuán)、大連實(shí)德集團(tuán)、日本根來(lái)株式會(huì)社等一大批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)先后投資寶坻。 寶坻巨大的“ 磁石 ”效應(yīng)逐漸擴(kuò)大。 寶坻，產(chǎn)業(yè)高地！ 服裝行業(yè) 194 家，其中出口企業(yè) 73家，從業(yè)人員 3.2萬(wàn)人。 食品（飼料）行業(yè) 161家，資產(chǎn)總計(jì) 3.72億元，從業(yè)人員 6328余人。 紡織業(yè) 137家，資產(chǎn)總計(jì) 3.36億元，從業(yè)人員 5533余人。 文體業(yè) 20家，資產(chǎn)總計(jì) 2.37億元，從業(yè)人員 2283余人。 造紙及紙制品行業(yè) 93家，資產(chǎn)總計(jì) 2.06億元，從業(yè)人員 2259余人。 木器、家具業(yè) 58家，資產(chǎn)總計(jì) 1.39億元，從業(yè)人員 1434余人。 地毯行業(yè) 43家，資產(chǎn)總計(jì) 2.04億元，從業(yè)人員 5585余人。 化工行業(yè) 71家，資產(chǎn)總計(jì) 1.88億元，從業(yè)人員 2358余人。 建材行業(yè) 101家，資產(chǎn)總計(jì) 2.6億元，從業(yè)人員 1814余人。 特色工業(yè)區(qū)！ 寶坻現(xiàn)有市級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 1個(gè)，下轄天寶、九園、石橋 3個(gè)工業(yè)區(qū)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色工業(yè)區(qū) 12個(gè) 。 石橋工業(yè)區(qū) 位于城區(qū)南側(cè)，始建于 1992年，占地面積 3平方公里，目前有入住企業(yè) 150家。 天寶工業(yè)區(qū) 距北京 30分鐘車(chē)程，距天津、唐山 40分鐘車(chē)程，園區(qū)規(guī)劃占地面積 33。 33平方公里。 九園工業(yè)區(qū) 距天津市區(qū)僅 15分鐘車(chē)程。君安藥業(yè)等入住。 特色工業(yè)區(qū) 位于津圍、九園、通唐、寶平主要交通干線，依托各鄉(xiāng)鎮(zhèn)業(yè)已形成的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，分別規(guī)劃占地 2000畝。鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色工業(yè)區(qū) 12個(gè)，分別為：臺(tái)灣工業(yè)區(qū)、馬家店工業(yè)區(qū)、方家莊工業(yè)區(qū)、大口屯工業(yè)區(qū)、大鐘工業(yè)區(qū)、林亭口工業(yè)區(qū)、高家莊工業(yè)區(qū)、新開(kāi)口工業(yè)區(qū)、京東工業(yè)區(qū)、八門(mén)城工業(yè)區(qū)、黃莊工業(yè)區(qū)、霍各莊工業(yè)區(qū)。 優(yōu)越的區(qū)位搏得眾慕，完善的產(chǎn)業(yè)鏈以及特色化的工業(yè)布局為寶坻的房地產(chǎn)發(fā)展夯實(shí)了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 廣泛分布于工業(yè)區(qū)及各行業(yè)企業(yè)中的老板、管理層等精英人群是本案的核心客戶。 寶坻地產(chǎn)，急速升溫！ 近幾年寶坻區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，每年的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量約在 30-40萬(wàn)平方米。 2000年 -2005年寶坻區(qū)五年累計(jì)完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資 122.8億元，年均增長(zhǎng) 34.3 ，城區(qū)人均居住面積由 2000年的 21.1平方米增加到 30平方米。 2004年寶坻區(qū)房地產(chǎn)施工面積 100.84萬(wàn)平方米， 竣工面積 61.88萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)銷售面積 44.59萬(wàn)平方米。 2007寶坻土地出讓較多，意味著接下來(lái)的兩到三年時(shí)間內(nèi)，區(qū)域供應(yīng)增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈！ 土地供應(yīng) 2007年土地出讓情況 編號(hào) 位置 成交日期 土地使用人 1 北城東路北側(cè) 2007-12-24 天津?qū)毺旖ㄔO(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 2 北環(huán)路南側(cè) 2007-12-24 天津?qū)毺旖ㄔO(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 3 環(huán)城南路南側(cè) 2007-12-24 北京藍(lán)蔚恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4 潮陽(yáng)大道南側(cè) 、津薊鐵路西 側(cè) 2007-12-21 田益民 5 南城西路南側(cè) 2007-12-11 天津市寶坻區(qū)泉州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 6 馬家店鎮(zhèn)津圍公路東側(cè) 2007-12-11 王美惠 7 規(guī)劃北環(huán)路南側(cè) 2007-11-9 天津市金廈中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 8 規(guī)劃北環(huán)路南側(cè) 2007-11-9 天津津投金廈房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 9 寶興道北側(cè)、天躍路西側(cè) 2007-11-5 霍曼 (天津 )門(mén)業(yè)有限公司 10 寶興道北側(cè)、天躍路東側(cè) 2007-11-5 北京橡膠工業(yè)研究設(shè)計(jì)院天津分院 11 環(huán)城南路南側(cè) 2007-9-11 天津市天河投資有限公司 12 霍各莊鎮(zhèn)津圍公路西側(cè) 2007-7-17 天津匯豐達(dá)投資有限公司 13 大口屯鎮(zhèn)津圍公路西側(cè) 2007-6-27 天津億安置地發(fā)展有限公司 14 霍各莊鎮(zhèn)津圍公路北側(cè) 2007-5-22 天津遠(yuǎn)嘉置業(yè)有限公司 15 高家莊鎮(zhèn)寶中道南側(cè) 2007-5-11 天津農(nóng)村合作銀行 16 霍各莊鎮(zhèn)寶中路南側(cè) 2007-3-9 天津盛行置業(yè)有限公司 -自天津市國(guó)土資源和房屋管理局政務(wù)門(mén)戶網(wǎng) 競(jìng)品調(diào)研 -摘自焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 寶坻在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目共 6個(gè)，其中金廈愛(ài)西蘭小鎮(zhèn)和麥森小鎮(zhèn)還未公布具體數(shù)據(jù)。 屬性 項(xiàng)目名稱 地址 建筑面積（） 開(kāi)發(fā)商 溫泉板塊 泰富 橄欖樹(shù) 寶坻縣津薊高速公路溫泉城出口北行 500米 50 萬(wàn) 天津開(kāi)發(fā)區(qū)泰富置業(yè)發(fā)展有限公司 錦繡香江水城 寶坻區(qū)津薊高速 2號(hào)出口（九園站） 寶白路錦繡香江 (京津新城旁 ) 300多萬(wàn) 天津市森島置業(yè)投資有限公司 京津新城 沿津薊高速往薊縣方向第三個(gè)出口 香港合生創(chuàng)展 未知 金廈愛(ài)西蘭小鎮(zhèn) 400000 天津津投金廈房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 市區(qū)板塊 麥森小鎮(zhèn) 朝陽(yáng)大道 210000 天津海順置業(yè)發(fā)展有限公司 水岸藍(lán)庭 馬家店鎮(zhèn)政府南側(cè)（津圍公路 66公里處） 26萬(wàn) 天津順營(yíng)集團(tuán) 序號(hào) 區(qū)域 項(xiàng)目 名稱 建筑類型 項(xiàng)目位置 戶型 1 溫泉板塊 泰富橄欖樹(shù) 住宅、別墅、酒店式公寓 津薊高速公路溫泉城出口北行 500米 無(wú) 銷售情況 證照情況 未知 綠化率 /容積率 40.5% / 1.02 建筑面積 50 (萬(wàn)平米 ) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 未定 開(kāi)盤(pán) 價(jià)格 未知 目前均價(jià) 未知 其他 小高層，聯(lián)排別墅 開(kāi)發(fā)商 天津開(kāi)發(fā)區(qū)泰富置業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目位置圖 戶型推介 無(wú) 序號(hào) 區(qū)域 項(xiàng)目 名稱 建筑類型 項(xiàng)目位置 戶型 2 溫泉板塊 錦繡香江水城 普通 住宅 津薊高速 2號(hào)出口（九園站） 寶白路錦繡香江 (京津新城旁 ) 五證齊全 銷售情況 證照情況 無(wú) 綠化率 /容積率 40% 建筑面積 300多萬(wàn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2007.10.25 開(kāi)盤(pán) 價(jià)格 4100元 /平方米 目前均價(jià) 6000元/平方米 其他 框架小高層 ,框架多層 開(kāi)發(fā)商 天津市森島置業(yè)投資有限公司 外立面圖 項(xiàng)目位置圖 序號(hào) 區(qū)域 項(xiàng)目 名稱 建筑類型 項(xiàng)目位置 戶型 3 溫泉板塊 京津新城 獨(dú)棟別墅 ,雙拼別墅 沿津薊高速往薊縣方向第三個(gè)出口 面積為 300-400平米 銷售情況 證照情況 五證齊全 綠化率 /容積率 70% /0.21-0.28 建筑面積 無(wú) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2004年 9月 1日 開(kāi)盤(pán) 價(jià)格 4600元 /平方米 目前均價(jià) 11000元 /平方米 其他 京津新城剩余幾十套獨(dú)棟別墅，均價(jià)為 11000元 /平米，一次性付款享受 95折優(yōu)惠，按揭享受 96折優(yōu)惠，精裝修現(xiàn)房。 開(kāi)發(fā)商 香港合生創(chuàng)展 戶型推介 項(xiàng)目位置圖 序號(hào) 區(qū)域 項(xiàng)目 名稱 建筑類型 項(xiàng)目位置 戶型 4 市區(qū)板塊 水岸藍(lán)庭 普通住宅、別墅、花園洋房 馬家店鎮(zhèn)政府南側(cè)（津圍公路 66公里處） 別墅剩余 280平米，躍層主推 202平米 銷售情況 證照情況 五證齊全 綠化率 /容積率 42%/1.01 建筑面積 26萬(wàn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2006.9.8 開(kāi)盤(pán) 價(jià)格 2400元 /平米 目前均價(jià) 別墅 5300元 /平米 躍層 3300元 /平米 其他 水岸藍(lán)庭別墅和躍層在售，。一次性購(gòu)房享受 2%優(yōu)惠，按揭享受1%優(yōu)惠 開(kāi)發(fā)商 天津順營(yíng)集團(tuán) 項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 項(xiàng)目位置圖 小 結(jié) 1. 地產(chǎn)板塊雛形初具，兩大板塊南北對(duì)望。 2. 板