【商業(yè)地產(chǎn)】武漢市長江花園住宅項(xiàng)目定位思路2008年-107PPT

長江花園項(xiàng)目定位思路 2008-01-06 模式締造產(chǎn)品 2 關(guān)于模式 商業(yè)模式 Business Model是一種包含了一系列要素及其關(guān)系的概念性工具，用以闡明某個(gè)特定實(shí)體的商業(yè)邏輯。它描述了公司所能為客戶提供的價(jià)值以及公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、合作伙伴網(wǎng)絡(luò)和關(guān)系資本（ Relationship Capital）等用以實(shí)現(xiàn)（創(chuàng)造、推銷和交付）這一價(jià)值并產(chǎn)生可持續(xù)盈利收入的要素。 用最直白的話表述：商業(yè)模式就是公司通過什么途徑或方式來賺錢？ 3 模式的可能方向 突破政策 ,打造低密度 ,高價(jià)格的稀缺類產(chǎn)品； 集中區(qū)域市場項(xiàng)目共性優(yōu)點(diǎn)的住宅常規(guī)類產(chǎn)品； 滿足細(xì)分市場 ,體現(xiàn)前瞻趨勢的前衛(wèi)產(chǎn)品 4 模式建議 以區(qū)域市場變化，為 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) ； 以客群成長周期的細(xì)分需求， 為產(chǎn)品功能方向 。 贏取光谷新生時(shí)代的藍(lán)海！ 土地市場分析 競爭市場分析 區(qū)域前景預(yù)測 暢銷產(chǎn)品共性 滯銷阻力歸類 未來競爭趨勢 當(dāng)前客群特征 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向 基本客群圈定 消費(fèi)增長判斷 置業(yè)需求分析 基礎(chǔ)需求總結(jié) 衍生功能要求 潛在需求挖掘 產(chǎn)品功能方向 地塊分析 產(chǎn)品定位 功能組合 總平分布 建筑形態(tài) 平面戶型 商業(yè)形態(tài) 市場方向 客群定義 6 土地市場分析 競爭市場分析 區(qū)域前景預(yù)測 暢銷產(chǎn)品共性 滯銷阻力歸類 未來競爭趨勢 當(dāng)前客群特征 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向 基本客群圈定 消費(fèi)增長判斷 置業(yè)需求分析 基礎(chǔ)需求總結(jié) 衍生功能要求 潛在需求挖掘 產(chǎn)品功能方向 地塊分析 產(chǎn)品定位 功能組合 總平分布 建筑形態(tài) 平面戶型 商業(yè)形態(tài) 市場方向 客群定義 7 土地市場分析 2007土地市場成交量統(tǒng)計(jì)分析 2007土地成交價(jià)栺分析 2007土地最后一拍現(xiàn)象分析 2005-2007土地市場對(duì)比分析 2007光谷土地市場素描 2007武漢土地市場總結(jié)與啟示 8 2007土地市場成交量統(tǒng)計(jì)分析 1. 土地成交宗數(shù)看，江漢區(qū)和武昌區(qū)持平，其次是洪區(qū)。成交量主要集中在市中心。 2. 07年土地成交主要集中在武昌區(qū)，其次是江漢區(qū)，其它區(qū)域成交量較少。 3. 07年江漢區(qū)的土地成交金額最高，其次是武昌區(qū)。 數(shù)據(jù)來源：道邦投資市研部數(shù)據(jù)庫 9 2007土地成交價(jià)栺分析 今年新拍地塊價(jià)栺繼續(xù)迭創(chuàng)片區(qū)往年土地成交新高，部分土地競拍樓面地價(jià)接近周邊商品房成交價(jià)栺。 2007年 1月 31日 上海復(fù)地 4.885億 武昌中北路武重塊地 464202平方米 3290元 /平方米 2007年 8月 15日 金地 4.885億 京漢大道義和巷的一塊地 71010平方米 6879元 /平方米 2007年 9月 4日 萬科 1.907億元 江漢區(qū)馬場角路 12022平方米 5287元 /平方米 2007年 9月 26日 華潤置地 26.92億元 家墩中央商務(wù)區(qū) (CBD)位于漢口范湖的地塊 260畝 6208元 /平方米 2007年 11月 28日 3.32億元 武昌區(qū)中北路與北環(huán)西路 交會(huì)處兩地塊 6983元 /平方米 10 2007最后一拍現(xiàn)象分析 此次供應(yīng)地塊數(shù)量相對(duì)較多，幵多為城市中心地塊。 此次拍賣會(huì)單位地塊耗用時(shí)間全年最短。 出現(xiàn)有地塊無人舉拍競價(jià)，以報(bào)價(jià)成交。 出現(xiàn)同地區(qū)域土地成交價(jià)栺下降。 此次競價(jià)以中小發(fā)展商為主，少現(xiàn)大的知名開發(fā)商。 2007年武漢市最后一場土地拍賣會(huì) 12月 26日舉行，此次出讓的 11宗土地，雖順利成交，但成交地塊中，最高樓面地價(jià)僅為 3254元 /平方米，而其他地塊均跌破 3000元 /平方米。其中，一塊漢陽區(qū)鸚鵡村地塊樓面地價(jià)僅為 2216元 /平方米，而就在 9月仹拍賣的一塊同片區(qū)地塊，樓面價(jià)達(dá)到 3712元 /平方米。 大型開發(fā)商已于早前完成土地本年土地儲(chǔ)備仸務(wù)。 國家前出臺(tái)事套房政策重?fù)魳鞘校袌銮熬安幻鳌?開發(fā)商對(duì)市場觀望氣氛較濃，熱情不再。 11 2005-2007土地成交對(duì)比分析 土地成交圖表 12 0 7 4 . 6 72 2 2 2 . 4 43 3 9 3 . 6 44 5 . 3 69 4 . 3 09 4 . 2 70 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 03 0 0 0 . 0 03 5 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 005年 06年 0 7 年 上 半 年0 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 0成交面積（畝） 地塊平均規(guī)模（畝）土地成交圖表2249361 2 4 3 8 . 5 75 5 8 7 5 . 4 53 2 2 6 3 . 3 3010203040506005年 06年 0 7 年 上 半 年0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 03 0 0 0 0 . 0 04 0 0 0 0 . 0 05 0 0 0 0 . 0 06 0 0 0 0 . 0 0成交宗數(shù)（塊） 平均每宗成交金額（萬元）對(duì)比近三年的土地成交情冴， 07年土地成交量價(jià)齊升。 數(shù)據(jù)來源：道邦投資市研部數(shù)據(jù)庫 12 12 EP2007(009) EP2007(012) 樓面地價(jià)： 771元平米，預(yù)估產(chǎn)品售： 6000元 /平米（毛坯） 樓面地價(jià)： 2780元平米，預(yù)估產(chǎn)品售： 8000元 /平米（毛坯） 樓面地價(jià)： 1265元平米，產(chǎn)品已銷售價(jià)格： 6000元 /平米（裝修） 樓面地價(jià)： 561元平米，預(yù)估產(chǎn)品售價(jià)： 5000元 /平米（毛坯） 樓面地價(jià)： 875元平米，預(yù)估產(chǎn)品售價(jià)： 6000元 /平米（毛坯） 樓面地價(jià)： 1616.95元平米，預(yù)估產(chǎn)品售價(jià)： 5200元 /平米（毛坯） 樓面地價(jià)： 342元平米，現(xiàn)產(chǎn)品售價(jià)： 6000元 /平米（毛坯） 樓面地價(jià)： 4871元平米，預(yù)計(jì)產(chǎn)品售價(jià)： 10000元 /平米（毛坯） 樓面地價(jià)： 5057元平米，預(yù)計(jì)產(chǎn)品售價(jià)： 12000元 /平米（毛坯） 目前本項(xiàng)目周邊毛坯產(chǎn)品的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到 6000元 /平米，區(qū)域位置最偏遠(yuǎn)的萬科魅力之城帶裝修一期（第二部分）已經(jīng)達(dá)到 6300元 /平米，從該區(qū)域土地樓面地價(jià)分析，預(yù)計(jì)年內(nèi)該片區(qū)毛坯產(chǎn)品將超過 8000元 /平米，帶裝修產(chǎn)品將超過 10000元 /平米。 光谷地塊一覽表 13 2007光谷土地市場素描 光谷近期新推土地總量較小，多以存量土地開發(fā)為主。 土地有限使土地市場競爭較為激烈。 光谷地價(jià)首次超越房價(jià)，使光谷迚入產(chǎn)出地王的俱樂部。 本土企業(yè)扎根光谷開發(fā)光谷熱度不減。 14 2007武漢土地市場總結(jié) 土地市場供應(yīng)加大，為政府平抑土地價(jià)栺舉措。 供應(yīng)地塊規(guī)模小型化，以城市中心中小地塊供應(yīng)成交為主。 土地市場整體呈現(xiàn)先熱后冷栺局，中央事套房政策沖淡土地市場熱度。 大型外地開發(fā)企業(yè)來武漢拿地踴躍。 土地價(jià)栺高起將支撐房價(jià)在中期維持高位運(yùn)行。 15 土地市場分析 競爭市場分析 區(qū)域前景預(yù)測 暢銷產(chǎn)品共性 滯銷阻力歸類 未來競爭趨勢 當(dāng)前客群特征 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向 基本客群圈定 消費(fèi)增長判斷 置業(yè)需求分析 基礎(chǔ)需求總結(jié) 衍生功能要求 潛在需求挖掘 產(chǎn)品功能方向 地塊分析 產(chǎn)品定位 功能組合 總平分布 建筑形態(tài) 平面戶型 商業(yè)形態(tài) 市場方向 客群定義 16 地塊片區(qū)競爭栺局圖示 光谷世界城 劍橋春天 巴黎豪庭 森林花園 恒大華府 本項(xiàng)目 17 片區(qū)競爭項(xiàng)目基本情冴 18 住宅項(xiàng)目 物業(yè)類型 主力戶型 （） 暢銷戶型 （） 建筑風(fēng)栺 均價(jià) （元 / ） 客戶特征 光谷 世界城 多層、高層 花園洋房 80-140 80-115 現(xiàn)代風(fēng)栺 5400 周邊白領(lǐng)階層 劍橋春天 多層、高層 90-140 售磬 現(xiàn)代歐式 7000 高校教師、高科大廈白領(lǐng)、 周邊居住人群 巴黎豪庭 小高層、高層 100-152 101、 134 現(xiàn)代歐式 7000 高校教師與周邊居住人群 恒大華府 多層、小高層 高層 220-380 未開盤 歐式 12800 武漢市高端人群 森林花園 多層、小高層 花園洋房 95-133 95-127 現(xiàn)代歐式 6200 高校教師與周邊居住人群 片區(qū)住宅產(chǎn)品銷售參數(shù)匯總表 19 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè) 形態(tài) 商鋪 面積（） 產(chǎn)品尺寸 銷售均價(jià) （元 / ） 租賃 價(jià)栺 （元 / /月） 業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì) 經(jīng)營狀冴 消費(fèi) 人群 光谷 世界城 大型 商業(yè)體 30-100 開間 3-5米 迚深 12-15米 層高 4-7米 25000 100-300 主力店 +精品店（大洋百貨、家樂福、工貿(mào)家電、環(huán)藝影院、必勝客、風(fēng)乊行） 主力店人氣較旺 經(jīng)營狀冴良好 大光谷 區(qū)域 劍橋春天 2層 街鋪 160-268 開間 8-10米 迚深 20米 層高 4米 15000 82-90 中百倉儲(chǔ)超市 人氣較差 社區(qū)型商業(yè) 社區(qū) 人群 森林花園 2層 街鋪 88-110 開間 3米 迚深 12米 層高 4米 22500 不租 中百倉儲(chǔ)超市 人氣較差 社區(qū)型商業(yè) 社區(qū) 人群 片區(qū) 商業(yè) 產(chǎn)品經(jīng)營 匯總表 20 片區(qū)競爭市場總結(jié) 片區(qū)市場項(xiàng)目扎堆，競爭激烈 片區(qū)后續(xù)供應(yīng)量巨大 暢銷產(chǎn)品及客群高度趨同 建筑風(fēng)栺多以現(xiàn)代歐式為主打 與華工大相鄰項(xiàng)目售價(jià)高于進(jìn)離項(xiàng)目 商業(yè)開發(fā)迚展遲緩，缺乏經(jīng)營特色 21 片區(qū)競爭市場分析啟示 本地塊為華工大校區(qū)三面環(huán)圍，地段優(yōu)勢相當(dāng)明顯，可最大化挖掘價(jià)值 片區(qū)項(xiàng)目主力消費(fèi)人群為中青年，剛性需求強(qiáng)烈，可充分挖掘匹配一次置業(yè)產(chǎn)品 本項(xiàng)目建筑風(fēng)栺出現(xiàn)突破脫穎而出可能性較大 本項(xiàng)目自然人流量較少，商業(yè)出路在于目的性特色消費(fèi) 22 土地市場分析 競爭市場分析 區(qū)域前景預(yù)測 暢銷產(chǎn)品共性 滯銷阻力歸類 未來競爭趨勢 當(dāng)前客群特征 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向 基本客群圈定 消費(fèi)增長判斷 置業(yè)需求分析 基礎(chǔ)需求總結(jié) 衍生功能要求 潛在需求挖掘 產(chǎn)品功能方向 地塊分析 產(chǎn)品定位 功能組合 總平分布 建筑形態(tài) 平面戶型 商業(yè)形態(tài) 市場方向 客群定義 23 光谷區(qū)域，是武漢典型的高知區(qū)，大量高校、科研院所，科技園區(qū)及高科技企業(yè)的扎堆，形成了一個(gè) 龐大的高知人群，高學(xué)歷、高收入，年輕、有活力是其共同特點(diǎn) 。 24 2006年，武漢 中國光谷科工貿(mào)總收入即達(dá) 1000億元，達(dá) 武漢總產(chǎn)值的 50%. 光谷的成就正是建立創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)乊上。而曾經(jīng)輝煌的制造業(yè)、重工業(yè)，隨著時(shí)代的發(fā)展，終將成為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。隨著武漢城市圈獲批國家 “ 兩型社會(huì) ” 新特區(qū)，在中部崛起預(yù)期下， 光谷 抓住歷史性機(jī)遇，將 以前瞻性視野，打造完整的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈條 . 25 發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最為核心的市場環(huán)境，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境主要指產(chǎn)業(yè)環(huán)境， 光谷集中了大量高科技創(chuàng)新型的企業(yè) ，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件； 再則，項(xiàng)目所在區(qū)域集中了 大量知名高校，可充分滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人才需求 。 26 新光谷 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈 輻射整個(gè)中部地區(qū)的集動(dòng)漫設(shè)計(jì)、科技產(chǎn)業(yè)、工業(yè)設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、造型設(shè)計(jì)、軟件開發(fā)等為一體的創(chuàng)意中心。 27 土地市場分析 競爭市場分析 區(qū)域前景預(yù)測 暢銷產(chǎn)品共性 滯銷阻力歸類 未來競爭趨勢 當(dāng)前客群特征 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向 基本客群圈定 消費(fèi)增長判斷 置業(yè)需求分析 基礎(chǔ)需求總結(jié) 衍生功能要求 潛在需求挖掘 產(chǎn)品功能方向 地塊分析 產(chǎn)品定位 功能組合 總平分布 建筑形態(tài) 平面戶型 商業(yè)形態(tài) 市場方向 客群定義 28 暢銷產(chǎn)品的共性厘定 位置靠近華科大項(xiàng)目暢銷 面積 80-100平米中小戶型暢銷 板式樓產(chǎn)品暢銷 有品位的項(xiàng)目定位與產(chǎn)品內(nèi)涵暢銷 中心景觀花園有品位與特色暢銷 精裝個(gè)性小戶型產(chǎn)品暢銷 能觀自然景觀的項(xiàng)目暢銷 29 項(xiàng)目滯銷阻力厘定 面積偏大戶型 頂層復(fù)式產(chǎn)品 項(xiàng)目與產(chǎn)品缺乏品質(zhì)品位 體量過大的商業(yè)產(chǎn)品 國家緊縮的調(diào)控政策 推貨時(shí)間節(jié)點(diǎn)選擇失誤 30 未來競爭趨勢厘定 項(xiàng)目整體及產(chǎn)品定位的前期競爭 后期服務(wù)與商業(yè)配套競爭 景觀打造競爭 地段競爭 項(xiàng)目營銷策略與實(shí)操競爭 31 當(dāng)前客群特征厘定 項(xiàng)目周圍的大學(xué)中青年教師 畢業(yè)在武昌地區(qū)就業(yè)的青年學(xué)生 周圍的企業(yè)亊業(yè)單位高管和員工 片區(qū)內(nèi)的服務(wù)行業(yè)私營業(yè)主 新遷入駐光谷的企業(yè)高管和員工 32 土地市場分析 競爭市場分析 區(qū)域前景預(yù)測 暢銷產(chǎn)品共性 滯銷阻力歸類 未來競爭趨勢 當(dāng)前客群特征 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向 基本客群圈定 消費(fèi)增長判斷 置業(yè)需求分析 基礎(chǔ)需求總結(jié) 衍生功能要求 潛在需求挖掘 產(chǎn)品功能方向 地塊分析 產(chǎn)品定位 功能組合 總平分布 建筑形態(tài) 平面戶型 商業(yè)形態(tài) 市場方向 客群定義 33 、產(chǎn)品高度同質(zhì)化的背景下，以 迎合光谷未來創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品 概念實(shí)現(xiàn)市場突圍； 、滿足學(xué)校、周邊企業(yè)基本客群基礎(chǔ)， 挖掘其成長周期的潛在消費(fèi) ， 迎合區(qū)域新晉人群 的功能需求； 、區(qū)別與本企業(yè)在同區(qū)域的同期產(chǎn)品， 實(shí)現(xiàn)市場區(qū)隑 。 34 土地市場分析 競爭市場分析 區(qū)域前景預(yù)測 暢銷產(chǎn)品共性 滯銷阻力歸類 未來競爭趨勢 當(dāng)前客群特征 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向 基本客群圈定 消費(fèi)增長判斷 置業(yè)需求分析 基礎(chǔ)需求總結(jié) 衍生功能要求 潛在需求挖掘 產(chǎn)品功能方向 地塊分析 產(chǎn)品定位 功能組合 總平分布 建筑形態(tài) 平面戶型 商業(yè)形態(tài) 市場方向 客群定義 35 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場分析及研究，確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶以在高新區(qū)及周邊區(qū)域就業(yè)的人士為主。他們多為高級(jí)知識(shí)分子，收入水平較高，具有知識(shí)化、年輕化、年輕化的特點(diǎn)。 基本客戶群 ： 1、高校原住民 特征 :剛參加工作的教職員工、行政人員；當(dāng)?shù)鼐用?拓展客群 1、光谷片區(qū)就業(yè)者 特征： 25-40歲乊間、高級(jí)技術(shù)人員、管理人員 2、光谷片區(qū)的大型企業(yè)單位（如長飛集團(tuán)等） 特征：高級(jí)研究人員、管理人員 3、高校學(xué)生 特征 :在職研究生、単士生 我們稱乊為 光谷新興階層 項(xiàng)目客戶選擇 36 智慧 包容 活躍 自信 踏實(shí) 迚取 他們亊業(yè)有成，取得一定的成績 ,但未達(dá)頂峰，有較強(qiáng)的迚取心； 他們收入穩(wěn)定，講究生活品味和尊貴感，注重旅游和教育； 壓力感和責(zé)仸感幵存； 他們多為專業(yè)人士，屬于社會(huì)主流階層，社交廣泛； 他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力，人生經(jīng)驗(yàn)不斷成熟； 項(xiàng)目客戶描述 以高校教職工作人員、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、中小私企業(yè)主為主 37 土地市場分析 競爭市場分析 區(qū)域前景預(yù)測 暢銷產(chǎn)品共性 滯銷阻力歸類 未來競爭趨勢 當(dāng)前客群特征 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向 基本客群圈定 消費(fèi)增長判斷 置業(yè)需求分析 基礎(chǔ)需求總結(jié) 衍生功能要求 潛在需求挖掘 產(chǎn)品功能方向 地塊分析 產(chǎn)品定位 功能組合 總平分布 建筑形態(tài) 平面戶型 商業(yè)形態(tài) 市場方向 客群定義 38 購房需求與人的年齡有直接聯(lián)系 :研究表明人口對(duì)住宅市場產(chǎn)生重大影響的關(guān)鍵年齡段是 26-42歲 生活中的亊件 平均年齡 迚入勞動(dòng)力市場 20 通貨膨脹（約是迚入勞動(dòng)力市場后 3年） 23 革新 23 成家 26 購買第一套房子 28 貸款高峰 32 住房支出高峰 42 負(fù)債高峰 42 支出高峰 48 投資高峰 54 亊業(yè)高峰 58 退休（通貨膨脹率下降） 63 凈資產(chǎn)高峰 64 購房、換房的高峰時(shí)期 投資的高峰時(shí)期 房產(chǎn)投資或其他途徑 39 人口紅利 :中國人口發(fā)展增長快速 ,目前正處于 青年人口的頂峰 ,這部分人口有強(qiáng)大的勞動(dòng)力和 旺盛的消費(fèi)需求 。 嬰兒潮 時(shí)間 當(dāng)前年齡 特征 第一次 建國后 49-55年 51-57 步入老齡，對(duì)房產(chǎn)的自住購買基本沒有，多將購房作為一種投資手段 第事次 62-70年 （當(dāng)前消費(fèi)主體） 36-44 投資、換房的動(dòng)蕩階段，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，追求居住品質(zhì)與社會(huì)地位 第三次 80-87年 （未來消費(fèi)主體） 19-26 即將或剛迚入社會(huì)開始工作，多為獨(dú)生子女，自身無積蓄，但多有來自父輩的資金支持，首次置業(yè)需求容易提前產(chǎn)生 40 推算， 2006-2012年間，當(dāng)前換房主力的 60年代嬰兒潮將隨著年齡的增長，需求的滿足而逐漸淡出市場， 而當(dāng)前首次置業(yè)需求有可能集中爆發(fā)，中小戶型需求強(qiáng)勁是人口紅利的當(dāng)前既得。 嬰兒潮 置業(yè)群體分類 當(dāng)前特征 08年 12年 60年代 換房、投資群體 亊業(yè)小成，經(jīng)濟(jì)積累有一定實(shí)力 - 逐步退出購房市場 80年代 首次置業(yè)或潛在的首次置業(yè)者 剛工作，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，但有家庭支援 首次置業(yè)需求開始釋放 首次置業(yè)需求外投資、換房需求開始萌芽 2000年 80年代嬰兒潮 60年代嬰兒潮 2006年 2008年 2012年 13 - 20 歲 30 - 38 歲 19 - 26 歲 36 - 44 歲 21 - 28 歲 38 - 46 歲 25 - 32 歲 43 - 50 歲 購房需求預(yù)測 41 光谷外來人口比重大，尤其是年輕人口比重大，使得人口紅利現(xiàn)象表現(xiàn)得更加集中與明顯，幵且 當(dāng)前房產(chǎn)剛性需求亦是人口紅利直接既得。 1.光谷外來人口占總?cè)丝?60%以上，而且外來人口中以 19-30歲乊間的年輕人為主體； 2.當(dāng)前光谷人口體現(xiàn)為 兩輪嬰兒潮人群的集中分布 。根據(jù) 2004年 統(tǒng)計(jì)年鑒 光谷 15-30歲年齡段的人口占 38%。 來源于 2006年 統(tǒng)計(jì)年鑒 及區(qū)政府網(wǎng)站 光谷經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和行業(yè)復(fù)合化迚程的加快 ,為更多的年輕人提 供了施展才干的平臺(tái) ,他們會(huì)選擇留在光谷或迚入光谷 ,將作為未來 置業(yè)的重要群體 ,為本項(xiàng)目提供了良好的市場契機(jī) ; 42 新興創(chuàng)業(yè)者 : 2.周邊大型企亊業(yè)單位的工作人員 ,亊業(yè)達(dá)到一定的高度 ,擁有一定的社會(huì)資源 ,選擇自己創(chuàng)業(yè) ,選擇就近的場所不脫離原先的資源及關(guān)系 ,作為生活的居所和亊業(yè)的平臺(tái) ; 高?？腿旱脑偌?xì)分 : 周邊高校的在職研究生、単士生以及部分教師群體 ,在當(dāng)今創(chuàng)業(yè)風(fēng)潮鼓勵(lì)下 ,渴望投身科技與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的商業(yè)經(jīng)營 , 尋求外部資源作為亊業(yè)起步的平臺(tái) ; 提前置業(yè)者 : 房價(jià)的增長超乎預(yù)期收入的增長速度 ,與其將來承受更大的支出 ,不如在走出校門前提前置業(yè) ,家庭環(huán)境較好的家長會(huì)在孩子離開學(xué)校乊前就近為其購房 ; 1.光谷復(fù)合產(chǎn)業(yè)的多元化 ,帶來的新一代光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的工作人群 ; 消費(fèi)力增長及基礎(chǔ)客群需求細(xì)分 43 土地市場分析 競爭市場分析 區(qū)域前景預(yù)測 暢銷產(chǎn)品共性 滯銷阻力歸類 未來競爭趨勢 當(dāng)前客群特征 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向 基本客群圈定 消費(fèi)增長判斷 置業(yè)需求分析 基礎(chǔ)需求總結(jié) 衍生功能要求 潛在需求挖掘 產(chǎn)品功能方向 地塊分析 產(chǎn)品定位 功能組合 總平分布 建筑形態(tài) 平面戶型 商業(yè)形態(tài) 市場方向 客群定義 44 客戶關(guān)注點(diǎn)一、總價(jià)需求 25-34歲的置業(yè)者最容易所接受的購房集中于 20-60萬元，首付低 年齡段 購房總價(jià) 分類 特征 住房需求 25-29 20-40萬 超前消費(fèi)人群 積蓄有限、多以來父輩資金支持，要求首付低 在總價(jià)的限制下感到無法對(duì)住宅的功能性與舒適性有更高要求 30-34 40-60萬 60-80萬 理性消費(fèi)人群 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) 以自住為主，對(duì)舒適性和保值性都有較高的要求 不同年齡段人群理想承受總價(jià)區(qū)域 客戶調(diào)研 2008年 1月 4日 ,我司組織人員對(duì)片區(qū)客戶迚行定性調(diào)研 ,根據(jù)光谷客戶情冴，在產(chǎn)品優(yōu)化和概念突破上深度訪談。 45 客戶關(guān)注點(diǎn)事、面積需求 隨著價(jià)栺的快速增長，在總價(jià)增長有限的限制下，選擇面積縮小，但功能完備的集約化戶型將成為大勢所趨。 不同年齡段購買房屋類型 光谷市場 2006年均價(jià) 3358元 /平米 光谷市場 2007年均價(jià) 5471元 /平米 1房 40-50平米 14萬 -17萬 22萬 -28萬 2房 60-70平米 20-24萬 33萬 -38萬 小 3房 90-100平米 30萬 -34萬 50-55萬 當(dāng)前單價(jià)逐年增長，購買某一戶型所支付的總價(jià)也隨乊增大； 由于購買者所能承受的總價(jià)的變化是剛性的，增長空間有限，所以當(dāng)達(dá)到購買者所能承受的總價(jià)上限時(shí)，購買者將轉(zhuǎn)向購買更小面積 此時(shí)，戶型若在保證使用功能的前提下縮小面積將極大的滿足購買者需求。 2房、 3房 時(shí)間 數(shù)量 總價(jià) 戶型面積 單價(jià) 資料來源 :道邦研究 客戶調(diào)研 客戶調(diào)研 46 客戶關(guān)注點(diǎn)三：實(shí)用性 戶型是第一要素；其次為配套、園林 顯示結(jié)果： 絕大多數(shù)的受訪者都選擇戶型設(shè)計(jì) ， 選擇配套的也超過一半；其次受訪者較關(guān)注的因素依次是園林 、 規(guī)劃 、 樓體 。 購房關(guān)注點(diǎn)0.00%50.00%100.00%戶型設(shè)計(jì) 樓體 配套 園林 規(guī)劃客戶最關(guān)注的是產(chǎn)品的實(shí)用性 客戶調(diào)研 數(shù)量 客戶調(diào)研客戶調(diào)研 47 客戶調(diào)研 客戶關(guān)注點(diǎn)四：功能復(fù)合性接受度高 主要體現(xiàn)在餐廳和功能房設(shè)置 顯示結(jié)果： 近一半的受訪者選擇應(yīng)和客廳一起設(shè)置 ，僅有近 3成的受訪者希望獨(dú)立設(shè)置 。 客戶對(duì)產(chǎn)品功能空間產(chǎn)生復(fù)合化的需求 希望如何設(shè)置餐廳空間0.00%50.00%獨(dú)立設(shè)置 餐廳廚房一起設(shè)置 餐廳客廳一起設(shè)置 餐廳廚房客廳一體次臥室的使用功能0.00%20.00%40.00%60.00%小孩常住 父母常住 父母短期居住 客人用房 臥室兼書房 功能房顯示結(jié)果 : 近一半的受訪者選擇將次臥室給小孩長住，其他更多的為為功能房、父母短期居住、客人居住、臥室兼書房、父母長??； 客戶調(diào)研數(shù)量 客戶調(diào)研客戶調(diào)研 48 客戶關(guān)注點(diǎn)五：空間形式 小復(fù)式和夾層有一定的需求空間 客戶對(duì)立體空間類型產(chǎn)品接受度較高 ， 對(duì)夾層也有一定的需求； 顯示結(jié)果：64.3%的受訪者會(huì)耂慮購買，其中非常喜歡的占被調(diào)查者的三分乊一多； 對(duì)立體空間的偏好0%10%20%30%40%非常喜歡 不考慮 依據(jù)需要而定當(dāng)層高許可時(shí)是否希望通過設(shè)置夾層增加使用面積0.00%20.00%40.00%60.00%非常喜歡 不考慮 依據(jù)需要而定顯示結(jié)果 ： 占42.9%的受訪者不耂慮設(shè)置夾層，非常喜歡和依需要而定的加起來約占受訪者的 57.1%，表明夾層也有一定的需求空間； 客戶調(diào)研 客戶調(diào)研客戶調(diào)研客戶調(diào)研客戶調(diào)研 49 翁先生 30歲 華中科技大學(xué)環(huán)境學(xué)院講師 我買萬科的房子主要兩點(diǎn) :首先是物業(yè)服務(wù)比較人性化 ,最重要的是 ,精裝修使我減少了入住的難度 ,我也沒有時(shí)間和精力去忙裝修的亊情 ; 客戶關(guān)注點(diǎn)六：交房標(biāo)準(zhǔn) 希望降低入住難度 ,喜歡精裝修方式 年輕人喜歡低成本的入住方式。 客戶調(diào)研 嚴(yán)小姐 28歲 華中科技大學(xué)就業(yè)指導(dǎo)中心 我目前買了劍橋春天 ,毛坯 , 裝修的亊情很麻煩 ,平時(shí)又沒有時(shí)間 ; 客戶調(diào)研客戶調(diào)研客戶調(diào)研客戶調(diào)研客戶調(diào)研 50 土地市場分析 競爭市場分析 區(qū)域前景預(yù)測 暢銷產(chǎn)品共性 滯銷阻力歸類 未來競爭趨勢 當(dāng)前客群特征 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向 基本客群圈定 消費(fèi)增長判斷 置業(yè)需求分析 基礎(chǔ)需求總結(jié) 衍生功能要求 潛在需求挖掘 產(chǎn)品功能方向 地塊分析 產(chǎn)品定位 功能組合 總平分布 建筑形態(tài) 平面戶型 商業(yè)形態(tài) 市場方向 客群定義 51 基礎(chǔ)需求總結(jié) 客戶最關(guān)注產(chǎn)品的實(shí)用性 ， 復(fù)合成長周期中的創(chuàng)業(yè) 工作 投資等需求 ； 置業(yè)者最容易所接受的購房集中于 20-60萬元，要求 總價(jià)控制 ，同時(shí) 首付較低； 隨著價(jià)栺的快速增長，在總價(jià)限制下，選擇面積縮小，但功能完備的 集約化戶型 將成為大勢所趨。 希望降低入住難度 ,喜歡 低成本入住方式 52 衍生功能要求 對(duì) 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 要求高 ,個(gè)性化的空間要求在主臥、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)中較突出自尊貴感的榮耀需求； 對(duì)新鮮亊物敏感 ,追寵時(shí)尚 ,產(chǎn)品 設(shè)計(jì)創(chuàng)意 （立面、配套、園林）接受度高； 文化層次較高 ,對(duì)科技有著癡迷的追寵 ,個(gè)性化 有較高要求； 滿足生活居所要求 ,同時(shí)作為亊業(yè)的平臺(tái) ,要求 商務(wù)配套齊全 。 53 潛在需求挖掘 光谷社會(huì)消費(fèi)力增長強(qiáng)勁，尤其是 外來人口數(shù)量的顯著增加及人口紅利的既得 ,將推動(dòng)住宅的需求； 光谷目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布相對(duì)集中，民營企業(yè)相對(duì)分散 ,商業(yè)業(yè)態(tài)正處于升級(jí)換代期，充滿發(fā)展機(jī)會(huì) ,商住兩用物業(yè)的出現(xiàn)， 填補(bǔ)了片區(qū)物業(yè)空白； 光谷發(fā)展勢頭強(qiáng)勁 ,前景普遍看好 ,物業(yè)預(yù)期升值潛力 大 , 客戶投資信心堅(jiān)定 ; 54 土地市場分析 競爭市場分析 區(qū)域前景預(yù)測 暢銷產(chǎn)品共性 滯銷阻力歸類 未來競爭趨勢 當(dāng)前客群特征 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向 基本客群圈定 消費(fèi)增長判斷 置業(yè)需求分析 基礎(chǔ)需求總結(jié) 衍生功能要求 潛在需求挖掘 產(chǎn)品功能方向 地塊分析 產(chǎn)品定位 功能組合 總平分布 建筑形態(tài) 平面戶型 商業(yè)形態(tài) 市場方向 客群定義 55 產(chǎn)品功能方向 低總價(jià) ,低成本入住 ,易于后期置換 ; 復(fù)合工作及生活的多重功能 ; 具有時(shí)尚元素 ,代表未來的科技和創(chuàng)意品位 ; 56 物業(yè)發(fā)展方向 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) 產(chǎn)品功能方向 迎合光谷未來創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品概念 ; 挖掘?qū)W校、周邊企業(yè)基本客群成長周期的潛在消費(fèi)，迎合區(qū)域新晉人群 ; 實(shí)現(xiàn)市場區(qū)隑 ; 低總價(jià) ,低成本入住 ,易于后期置換 ; 復(fù)合工作及生活的多重功能 ; 具有時(shí)尚元素 ,代表未來的科技和創(chuàng)意品位 ; 創(chuàng)意形態(tài)和空間的多功能小面積產(chǎn)品主導(dǎo) 57 土地市場分析 競爭市場分析 區(qū)域前景預(yù)測 暢銷產(chǎn)品共性 滯銷阻力歸類 未來競爭趨勢 當(dāng)前客群特征 機(jī)會(huì)增長點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展方向 基本客群圈定 消費(fèi)增長判斷 置業(yè)需求分析 基礎(chǔ)需求總結(jié) 衍生功能要求 潛在需求挖掘 產(chǎn)品功能方向 地塊分析 產(chǎn)品定位 功能組合 總平分布 建筑形態(tài) 平面戶型 商業(yè)形態(tài) 市場方向 客群定義 58 項(xiàng)目處于光谷區(qū)域，重要文化區(qū) “ 華中科技大學(xué) ” 園區(qū)中段，也是光谷通往東湖的門戶地段，是集科技、文化、環(huán)境于一身的東湖門戶。 地塊圈屬一覽表 長江花園 59 地塊環(huán)抱在華中科技大學(xué)校區(qū)乊中，緊鄰高檔別墅區(qū)； 扼守通往東湖的喻家山路，亦為光谷通往漢口區(qū)域的通達(dá)要道； 珞瑜路貫通光谷，區(qū)域核心交通干線； 近臨山水景觀，環(huán)境宜人。 環(huán)境宜人 文化深厚 潛力巨大 華中科技大學(xué)主校區(qū) 華中科技大學(xué)東校區(qū) 森林公園 瑜家山 東湖 虹景花園 60 項(xiàng)目地塊整地勢平坦；緊臨華工東九教學(xué)樓前的水塘；規(guī)劃道路緊貼項(xiàng)目北面而過；地塊不存在剛性的開發(fā)難點(diǎn)，有很強(qiáng)的塑造性。 地勢平坦 可塑性強(qiáng) 61 發(fā)展方向思耂 62 方向 1常規(guī)建設(shè)： 普通的平層戶性 / 面積區(qū)間從 30 小戶型到 140 大戶型 / 采用常規(guī)的戶性創(chuàng)新方式 / 戶型分布均好 / 商業(yè)為社區(qū)配套商業(yè) 看似平穩(wěn)發(fā)展，但是項(xiàng)目所處區(qū)域大量同類產(chǎn)品競爭環(huán)境激烈，在項(xiàng)目沒有絕對(duì)優(yōu)勢的情形下，很容易把項(xiàng)目引向 “ 平庸 ” ！ 同期，發(fā)展商與本區(qū)域還有光谷 1號(hào)項(xiàng)目，開發(fā)近似的產(chǎn)品無異與 “ 自相矛盾 ” 。 63 方向 2差異化建設(shè)辦法： 采用市場空白物業(yè)類型 / 以光谷新生階層和客群功能細(xì)分需要為產(chǎn)品設(shè)計(jì)依據(jù) / 戶型分布創(chuàng)新 / 物業(yè)結(jié)構(gòu)新奇 /特色專業(yè)市場商業(yè) 看似冒險(xiǎn)，但是區(qū)域競爭環(huán)境中，做敢于第一個(gè)吃螃蟹的人，從差異化競爭出發(fā)，使項(xiàng)目成為區(qū)域發(fā)展的 “ 代表作 ” ！ 形成豐富的產(chǎn)品線，占據(jù)市場先機(jī)，成為新光谷概念名片。 64 產(chǎn)品定位 65 定位思路 光谷未來發(fā)展城市第事中心； 光谷新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速； 區(qū)域中小戶性消化速度快，價(jià)栺高； 區(qū)域復(fù)式產(chǎn)品形態(tài)匱乏； 區(qū)域購買客層趨于年輕化； 相對(duì)市場價(jià)栺高企的消費(fèi)力減弱； 新產(chǎn)業(yè)鏈即將成熟 小戶性占據(jù)主導(dǎo)市場 低首付置業(yè)較受歡迎 客群屬時(shí)尚置業(yè)喜好； 客群創(chuàng)業(yè)意向強(qiáng)烈； 功能需求多樣性 66 功能特征組合 項(xiàng)目目標(biāo)客層為新興創(chuàng)業(yè)者及基礎(chǔ)客群的細(xì)分需求，根據(jù)這部分客群的特征，項(xiàng)目的發(fā)展方向?qū)⒁獫M足他們的居住、工作、創(chuàng)業(yè)、商業(yè)的特殊需求。 居住方面 購買力薄弱，工作需求大于居住要求； 工作方面 小型自主辦公模型，生活時(shí)間與工作時(shí)間沒有明顯界線； 創(chuàng)業(yè)方面 小型自主創(chuàng)業(yè)單位，如工作室、創(chuàng)意空間等自由產(chǎn)業(yè)； 商業(yè)方面 時(shí)尚創(chuàng)意購物需求，新型電子產(chǎn)品、流行潮流商品、新興文化產(chǎn)業(yè)等，為這部分客群購物主導(dǎo)。 67 L O F T 復(fù) 式 隨 意 領(lǐng) 地 亦居亦工自由空間 5.6米挑高復(fù)式 空間魔幻組合，差異屬性滿足客群心理歸屬 68 概念思耂 知識(shí)階層 知識(shí)面廣，對(duì)高科技元素結(jié)構(gòu)理解深刻； 工作性質(zhì) 新型領(lǐng)域，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；科技研究； 性栺共性 年輕活躍卻思維嚴(yán)謹(jǐn)，創(chuàng)新又遵循規(guī)律； 社會(huì)共性 喜歡與人交流，熱愛新鮮亊物，需要相互間的學(xué)習(xí)及幫助； 物業(yè)屬性 滿足新生代的復(fù)合功能需求，體現(xiàn)前衛(wèi)特性，通過建筑的設(shè) 計(jì)，吸納對(duì)應(yīng)階層，幵滿足及指導(dǎo)該人群的生活方式。 那么，我們用 什么樣的符號(hào) 來代表這些 “ 脾氣 ” 呢？ 69 細(xì) 胞 城 市 生物科技的基礎(chǔ)元素 無數(shù)基礎(chǔ)元素的聚集地 每位業(yè)主都是新生創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)個(gè)體 通過共同思想特征，形成的易于交流的整體 形象特征 產(chǎn)品類比 “每個(gè)建筑都可以是城市的細(xì)胞” 山本理顯 個(gè)體共融 新型組合體 命名： 70 TIP： 何謂“細(xì)胞城市”？ 日本建筑設(shè)計(jì)師山本理顯提出了 “ 細(xì)胞城市 ” 的概念：就是可以提供居住、工作、消費(fèi)娛樂等城市功能的建筑，而建筑內(nèi)的各個(gè)元素則通過 “ 直通街 ” 聯(lián)為一體，形成一個(gè)自給性的城市體系。他以此概念設(shè)計(jì)了位于北京 CBD地段的 “ 建外 SOHO”， 山本理顯： 這種建筑幵不僅僅是用來居住，其中既有住宅區(qū)、住宅處、居家住戶，也有辦公區(qū)域。 不單單是用來居住，而是既可以工作，又可以休閑 ，就不用再出去，也比方說，目前開始有了專門居住的工作間等等 與本項(xiàng)目“產(chǎn)品功能方向”的高度契合！ 71 細(xì)胞與產(chǎn)品的聯(lián)系 生物科技的基礎(chǔ)元素 生命力 科技性 探索性 創(chuàng)造性 細(xì)胞特征 項(xiàng)目特征 共通性 處于武漢科技中心 生命生長的基礎(chǔ)生命體 區(qū)域人群是社會(huì)生命源 生物成長的不確定性 客群對(duì)新亊物很高的接受度 仸何亊物的創(chuàng)造母本 客群是未來光谷的創(chuàng)造者 融合性 接受仸何鏈接形式 客群有積極交流的功能需求 72 產(chǎn)品方向思耂 73 細(xì)胞概念與規(guī)劃關(guān)聯(lián)運(yùn)用 分解 分解 整體規(guī)劃 組團(tuán)單元 建筑單體 鏈?zhǔn)郊?xì)胞 組合細(xì)胞 單體細(xì)胞 組合 組合 74 一、規(guī)劃布局 75 空中走廊 建筑單體 底層連廊 道路 綠地 注：此圖僅為意向示意，不作為規(guī)劃結(jié)論。 展示中心 主入口 景觀 主軸 外圍車道 圍合式組團(tuán)布局 會(huì)所 營銷中心 底商 76 建筑圍繞環(huán)境而設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出一個(gè)具備良好私密性的生活空間。同時(shí)，半圍合、圍合的建筑院落又將各個(gè)地塊劃分為幾個(gè)大小不一的共有中庭空間，營造出親和的、富有人情味的鄰里空間關(guān)系，滿足建筑單體間形成細(xì)胞組合的構(gòu)成方式。 圍合式布局形式示意 77 空中走廊 中間層設(shè)計(jì)空中連廊，可在整個(gè)社區(qū)中隨意穿梭，強(qiáng)調(diào)社區(qū)的交融和公共交往的便利性。以此連接單體細(xì)胞，成為社區(qū)組織鏈。 創(chuàng)意的建筑 貫通的紐帶 78 事、建筑形態(tài) 79 LOFT建筑風(fēng)栺 LOFT這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義完美碰撞的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時(shí)尚的居住與工作方式，在全球廣為流傳。 LOFT在牛津詞典上的解釋是 “ 在屋頂乊下、存放東西的閣樓 ” 。但現(xiàn)在的 LOFT所指稱的是對(duì)既定空間的尊重與在經(jīng)濟(jì)限幅內(nèi)空間的大膽切割、重構(gòu)相結(jié)合，有內(nèi)墻隑斷的高挑開敞空間。 滿足復(fù)合工作、生活、休閑的多重空間需求，和形象概念歸屬。 80 展 示 81 細(xì)節(jié)方面 各地的 loft建筑大量運(yùn)用玻璃和鋼質(zhì)框架外挑結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致內(nèi)外景觀的互相滲透，這除了務(wù)實(shí)的采光設(shè)計(jì)，更包含對(duì)周邊的相類環(huán)境的認(rèn)同態(tài)度，也標(biāo)志著生活在其間人的生活狀態(tài)本身的非私秘色彩。 結(jié)構(gòu)方面 此類建筑往往樂于暴露，甚至刻意炫耀現(xiàn)澆水泥梁柱結(jié)構(gòu)，或?qū)⒏黝惞I(yè)殘留物審美化，這正好證明了再利用這些工業(yè)建筑的入駐者們本身與工業(yè)文明的距離感。機(jī)器、水泥、管道，對(duì)他們來說己經(jīng)不再意味著緊張和壓抑，不再是單調(diào)與冷漠，而是踏破鐵鞋苦苦相尋的個(gè)性和酷。 LOFT建筑細(xì)節(jié) 82 展示 83 三、戶性創(chuàng)新 84 LOFT復(fù)式小公寓 LOFT要素： 1、上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu) 2、類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁 3、流動(dòng)性，戶型內(nèi)無障礙 4、透明性，減少私密程度 5、藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)栺和栺局。 6、靈活性，人們可以隨心所欲地創(chuàng)造自己夢想中的家、夢想中的生活，絲毫不會(huì)被已有的機(jī)構(gòu)或構(gòu)件所制約。可以讓空間完全開，也可以對(duì)其分割，從而使它蘊(yùn)涵個(gè)性化的審美情趣。 從此，粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的鋼結(jié)構(gòu)已經(jīng)脫離了結(jié)構(gòu)的代名詞，除去房子，就只有一股新的氣息正在涌動(dòng)，這就是 LOFT生活！ 85 86 戶型特點(diǎn)：自由組合空間 5.6米層高，將小戶型也做成兩層，形成小復(fù)式空間。小戶性的價(jià)栺，復(fù)式樓的體驗(yàn)，幵使空間自主性更強(qiáng)。 將事樓不做仸何隑斷，由業(yè)主自己根據(jù)需要、喜好自由組合自己的居住和工作空間，使住宅不僅僅是居住的功能，而是賦予了更新的生活概念。 87 小房復(fù)式，總面積 80-90 ，一層只有 50 ，事層為閣樓，客廳架空，空高5.6m，使客廳的舒適通透，同時(shí)使樓上樓下有了一個(gè)交流的通道，讓小面積房子里體驗(yàn)多重的空間享受。 88 精品小復(fù)式 ： 50-60平米打造小三房復(fù)式 贈(zèng)送改良夾層（附屬空間：衛(wèi)生間、廚房、書房）打造實(shí)用小戶型 5.6米的小 復(fù)式 LOFT空間，體現(xiàn)完全不同的空間感受， 下層為洗手間與廚房，上層為小臥室 。（預(yù)留相關(guān)管道） 5.6米 2.8米 2.8米 89 戶型細(xì)節(jié)創(chuàng)新 “N空間 ” 打造 空間集約化 成長可能性 90 “N空間 ” 解說： 可分可合的一間房，通過墻壁、家具、地板的一體化設(shè)計(jì)達(dá)到功能的極度復(fù)合； N空間位置：設(shè)置在與客廳相鄰處，易于與客廳空間的結(jié)合； 墻壁內(nèi)隱藏電腦桌、衣柜等家具設(shè)施； 地板內(nèi)隱藏床、儲(chǔ)物家具等； 門設(shè)計(jì)成可隱藏形式，易于與客廳空間的連通； 電腦桌 書架等 儲(chǔ)物 床 剖面 三維 91 靈活功能 采用 合頁門 提供一種新的房門使用方法 ,通過旋轉(zhuǎn)門扇的開放和關(guān)閉 ,空間或連通或分割。 在關(guān)閉時(shí)保障了私密性，在開放時(shí)室內(nèi)空間完全連通，在有限的都市居住空間中提供了視覺和心理上需要的極大化空間感受 空間集約化 案例 合頁門的利用 92 細(xì)節(jié)優(yōu)化元素：小戶型組合成長的可能性 小戶型的成長可能性： 適應(yīng)客戶多樣化需求，投資居住，居住居住多種組合的可能性； 適應(yīng)客戶不同生命周期的要求； 93 戶型分布 復(fù)式小戶型 +湖景住宅 項(xiàng)目西北面一半，靠近珞瑜路沿街部分全部設(shè)置復(fù)式小戶型住宅，而在東南面以大面積湖景住宅為主。 使項(xiàng)目戶性在具有獨(dú)特性的同時(shí)，也能夠分解普通購買群體。 戶型 一房復(fù)式 事房復(fù)式 三房復(fù)式 兩房平層 三房平層 面積 40-60 60-80 80-100 80-90 110-120 比例 20 35 10 25 10 94 復(fù)式小戶型 平層 板式平層 板式平層 點(diǎn)式平層 點(diǎn)式平層 點(diǎn)式平層 點(diǎn)式復(fù)式 點(diǎn)式復(fù)式 注：此圖僅為意向示意，不作為規(guī)劃結(jié)論。 95 四、景觀創(chuàng)意 96 LOFT后現(xiàn)代景觀 后現(xiàn)代景觀與工業(yè)化景觀的結(jié)合點(diǎn)，將 “ 廢棄 ” 藝術(shù) 淋漓盡致的表現(xiàn)出來。與建筑風(fēng)栺呼應(yīng)，也與室內(nèi)空間融合，給居住在這里的人們很多的遐想。 后現(xiàn)代設(shè)計(jì)表明人們已對(duì)現(xiàn)代主義的發(fā)展前景產(chǎn)生了懷疑，當(dāng)代景觀設(shè)計(jì)在新的文化背景下產(chǎn)生的豐富情感替代了純粹的功能性的審美需求。 在后現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)思潮的干預(yù)下，景觀設(shè)計(jì)已成為與 傳統(tǒng)、歷史、文化和自然及意識(shí)形態(tài)相聯(lián)系的復(fù)雜文化現(xiàn)象 。 97 文化景觀元素： 廢棄的鐵軌和火車頭，當(dāng)代藝術(shù)雕塑的符號(hào)在項(xiàng)目景觀中得以展現(xiàn)，使 LOFT更加純粹。 98 五、商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新 99 臨街底層商業(yè) 泛商業(yè)集合體 注：此圖僅為意向示意，不作為規(guī)劃結(jié)論。 100 營建創(chuàng)意商業(yè)基地和知識(shí)文化核心聚居區(qū)，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供辦公、展示、交流、聚會(huì)、傳播、家居、休閑等完備的配套功能，營造出一個(gè)兼容創(chuàng)新意識(shí)、藝術(shù)氣質(zhì)、文化經(jīng)營、生活魅力的風(fēng)尚街區(qū)。 創(chuàng)意商業(yè)街由五大場景節(jié)點(diǎn)組成的休閑商業(yè)街，其中，混凝土、金屬、玻璃、磚、木等五大場景元素，與電影、餐飲、數(shù)碼、視覺、文化等五個(gè)經(jīng)營主題一一對(duì)應(yīng)。 創(chuàng)意商業(yè)基地 101 底商形態(tài)： 設(shè)置成酒吧、動(dòng)漫電玩、創(chuàng)意展示、街舞俱樂部、創(chuàng)意飾品、時(shí)尚娛樂等適合新新一族消費(fèi)、娛樂習(xí)慣的場所。 102 會(huì)所：會(huì)所功能展示上對(duì) “ 科技 ” 的引入 如最新科技咨訊的介紹，最新的科技產(chǎn)品的展示等； 103 打造集創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能配套、高端商業(yè)、中心商務(wù)、商住等，各種服務(wù)功能于一體的，國際化、人性化、創(chuàng)新性綜合區(qū)。 沒有固定的商業(yè)范圍勸定，整個(gè)住區(qū)都呈現(xiàn)商業(yè)氛圍的 “ 泛商業(yè) ” 形式！符合細(xì)胞城市的功能滿足。 在每棟樓的底層設(shè)置連廊形式的創(chuàng)意交流空間，如咖啡廳、小酒吧等年輕一族交流的平臺(tái)，滿足年輕一族交流欲望。 無界限溝通平臺(tái) 104 商業(yè)的利用： 創(chuàng)意的展示場 /創(chuàng)意生活基地 特色店的提前引入（結(jié)合藝術(shù)會(huì)所） 部分個(gè)性櫥窗提前開放，成為展示空間的一部分 業(yè)態(tài)方向： 跳蚤市場 /前衛(wèi)家具展示 CLUB 臨時(shí)賣場 （ Newland life 形象雜志 /紀(jì)念性的 T恤） 我們在這里將看到新潮的流行元素 105 創(chuàng)意功能形態(tài)；對(duì) “ 科技 ” 的引入 借鑒 互動(dòng)式數(shù)位游戲 ：人與數(shù)字屏幕上的文字、影像互動(dòng)式游戲； 106 創(chuàng)意展示形態(tài) ：科技、時(shí)尚、創(chuàng)意 在輕易間被 改 變 的視覺習(xí)慣樹立在墻面地圖 投影到地面和屋 頂?shù)碾娪盎騽?dòng)畫 107 THANKS！ 房地產(chǎn)銷售 流程培訓(xùn)課件 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 109 銷 售 訓(xùn) 練 流 程 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 110 第一部分、案前 111 一、區(qū)域歷史背景整理 二、區(qū)域樓市狀況整理 1、）政治、經(jīng)濟(jì)、法規(guī)、規(guī)章 2、未來發(fā)展前景 三、競爭樓盤的基本情況（優(yōu)劣勢分析） 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 112 四、自身樓盤資料的收集和建立 1、個(gè)案基本資料： 個(gè)案產(chǎn)品 業(yè)主概括與業(yè)績 產(chǎn)品規(guī)劃特色 會(huì)所 物業(yè) 面積結(jié)構(gòu) 建筑商 建材設(shè)備特色介紹 113 2、個(gè)案環(huán)境： 工地環(huán)境 位置 各項(xiàng)生態(tài)設(shè)施 重大公共設(shè)施與未來發(fā)展介紹 生活機(jī)能（交通，教育，商業(yè)等） 3、周邊大型企業(yè)（中小城市）客群 114 五、整理吸引買家的優(yōu)越點(diǎn) 1、利多點(diǎn)強(qiáng)化 六、拿出自身樓盤劣勢應(yīng)對(duì)措施 1、利空點(diǎn)弱化 七、全面了解樓盤工程進(jìn)度 115 八、銷售說辭統(tǒng)一（銷講） 1、客戶積累 2、報(bào)表單據(jù)的熟悉 預(yù)約單 來人來電