明珠雅苑開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告

目 錄 第 1 章 總 論 . 1 1.1. 項目背景與概況 . 1 1.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 . 11 1.3. 問題與建議 . 12 第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究 . 13 2.1. 投資環(huán)境分析 . 13 2.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 . 15 2.3. 銷售預(yù)測 . 23 2.4. 營銷策略 . 26 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 . 28 3.1. 建設(shè)規(guī)模 . 28 3.2. 項目概況現(xiàn)狀 . 28 3.3. 項目建設(shè)條件 . 29 第 4 章 建筑方案 . 36 4.1. 設(shè)計依據(jù) . 36 4.2. 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 . 36 4.3. 項目 總體規(guī)劃方案 . 37 4.4. 建筑設(shè)計 . 38 4.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計 . 39 4.6. 給排水設(shè)計 . 40 第 5 章 節(jié)能節(jié)水措施 . 41 5.1. 設(shè)計依據(jù) . 41 5.2. 建筑部分節(jié)能設(shè)計 . 41 第 6 章 環(huán)境影響評價 . 42 6.1. 編制依據(jù) . 42 6.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 . 42 6.3. 項目建設(shè)對環(huán)境的影響 . 42 6.4. 環(huán)境保護措施 . 42 第 7 章 勞動衛(wèi)生與消防 . 44 7.1. 指導(dǎo)思想 . 44 7.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 . 44 7.3. 消防設(shè)計 . 45 第 8 章 組織機構(gòu)與人力資源配置 . 47 8.1. 組織機構(gòu) . 47 8.2. 人力資源配置 . 錯誤 !未定義書簽。 第 9 章 項目實施進度 . 48 9.1. 項目開發(fā)期 . 48 9.2. 項目實施進度安排 . 48 9.3. 項目實施過程控制措施 . 48 第 10 章 項目招投標 . 50 10.1. 工程項目招標投標概述 . 50 10.2. 工程項目招標投標因素分析 . 51 10.3. 招標依據(jù) . 53 10.4. 招標范圍 . 53 10.5. 招標方式 . 53 第 11 章 投資估算與資金籌措 . 54 11.1. 投資估算 . 54 11.2. 資金籌措 . 54 第 12 章 財務(wù)評價 . 56 12.1. 項目評估依據(jù) . 56 12.2. 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 . 56 12.3. 財務(wù)評價 . 56 12.4. 不確定性分析 . 57 第 13 章 社會評價 . 58 13.1. 項目對社會的影響分析 . 58 13.2. 風(fēng)險分析 . 59 13.3. 社會評價結(jié)論 . 59 第 14 章 研究結(jié)論與建議 . 61 14.1. 可行性研究結(jié)論 . 61 14.2. 建議 . 61 第一章 總 論 一 項目背景與概況 1、項目名稱： 明珠雅苑（商住兩用）開發(fā) 2、承辦單位概況 單位名稱 ： *生物科技 有限公司 單位性質(zhì) ：有限責(zé)任公司 (自然人獨資 ) 注冊資金 ： 人民 幣 500萬元 業(yè)務(wù)范 圍 ： 生物技術(shù)、富硒大豆 法定代表人 ： * 建設(shè)單位簡介 ： *生物科技 有限公司 的前身為 *太坤生物科技發(fā)展有限公司，成立于 2005 年 9 月 13 日，后因公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要經(jīng) *省工商行政管理局備案，于2007年 8月 2日經(jīng)花垣縣工商行政管理局批準變更為 *生物科技有限公司，公司的經(jīng)營范圍、經(jīng)營辦公地址、注冊資金等基本情況均未發(fā)生變化。 *公司注冊資金為 500萬元，辦公地址位于花垣縣建設(shè)東路 88號，占地面積近30畝，現(xiàn)任法人代表為公司唯一股東 *，公司性質(zhì)為一人有限公司。 2007年末，該公司 資產(chǎn)總額 4000萬元、負債 0元，資產(chǎn)負債率為 0。公司現(xiàn)有富硒蛋白加工廠一處，千畝富硒大豆標準種植基地二處 (分布于團結(jié)鎮(zhèn)長興村青山果園及花垣望城鎮(zhèn) )，百畝富硒大豆標準種植基地三處 (龍?zhí)舵?zhèn)張匹馬、板塘村共 600畝，麻栗場鎮(zhèn) 150畝 )。 *公司主要從事硒蛋白技術(shù)的研究與開發(fā)、生物技術(shù)、生物制品的研究與開發(fā)以及相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)等。 3、可行性研究報告編制依據(jù) （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2） 國家計委計辦投資 200215 號審定的投資項目可行性研究指南（試用版）； （ 3） 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目 經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）； （ 4） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例； （ 5） 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法。 4、編制范圍 依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對 明珠雅苑 項目 建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進行全面論證和研究。 5、項目提出的理由 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展 當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動 國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約 1.5 2個百分點。 目前，花垣縣正處于改造舊城，發(fā)展新城， 擴內(nèi)需、 調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時期，住宅與商業(yè)房地產(chǎn)將進一步提升縣域經(jīng)濟的快速發(fā)展， 房地產(chǎn)占 GDP的比重 也 將快速上升，對 GDP的貢獻率 必 將逐步增大。 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2012年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到 25平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到 17%，城市化水平將提高到43%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭 2015年達到人均建筑面積 42平方米，主導(dǎo)戶型為 四 室兩廳和 三 室兩廳。 正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將 房地產(chǎn) 業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。 項目對城市建設(shè)將起到促進作用 對于花垣縣城未來的建設(shè)發(fā)展藍圖，花垣縣委、縣政府有著清晰的認識與戰(zhàn)略定位。 提出要把 花垣縣城 打造成為功能互補的 商貿(mào) 中心區(qū) 、 高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、 武陵山區(qū)特別是大湘西 領(lǐng)先的現(xiàn)代商業(yè) 區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的 生態(tài)宜居 綜合生態(tài)區(qū) 。 武陵山中的一顆璀璨明珠 花垣縣，地處湘、渝、黔邊陲，總面積一千一百多平方公里，總?cè)丝诙f，是個以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)。 花垣縣始建于清嘉慶三年 (1798年 )，縣城輻射規(guī)劃控制范圍 38平方公里，其中城市中心區(qū) 14.5平方公里。 古代為辰陽縣地，定名永綏縣，一九五三年改名花垣縣，屬 *湘西土家族苗族自治州管轄。地勢由南向北傾斜，形成高山臺地、丘陵地帶和沿河平川。平均海拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十二米。這里氣候四季分明，年平均氣 溫攝氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小時，無霜期二百六十九天。新中國成立后，特別是改革開放以來，這里悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨特的民情風(fēng)俗 如山花爛漫、群星閃爍，展現(xiàn)在人們面前。 花垣縣系雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。文學(xué)巨匠沈從文小說中的邊城 茶峒，吊腳樓鱗次櫛比，清澈剔透的清水河繞城而過，那情調(diào)儼然一幅美麗的畫；排吾的石欄桿，怪石嶙峋，鬼斧神工，形態(tài)各異，蔚為壯 觀；彎曲幽靜的古苗河盤山流淌，青松翠柏倒映水中，猶如一首流動的詩；麻栗場的尖巖如南天柱直插云天，刺破青天鍔未殘，小龍洞瀑布和大龍洞瀑布從懸崖上直瀉而下，恍若天上銀河落九天 目前， 花垣縣雖然經(jīng)濟發(fā)展很快，人均收入在湘西自治州各縣中獨占鰲頭，但現(xiàn)有 的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與 *省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善 花垣縣 人民的居住條件已經(jīng)成為 花垣縣 政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著 花垣縣城 經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開 發(fā)建設(shè)就是為了使 花垣縣城 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 如今，當你徜徉在被譽為 “ 城市心臟 ” 的邊城廣場，休憩在花草芬芳、恢宏雅致的邊城花園，入住在花園式的城南紫竹園商住樓時，當你流連在被譽為 “ 花垣王府井 ” 的邊城步行街，登上四方賓館、古苗河度假村等高樓大廈俯瞰花垣全景時，展現(xiàn)在眼前的是寬敞整潔的環(huán)城公路、鱗次櫛比的山城樓宇和古色古香的阡陌街巷 可以期待的是 ，一座花園式的 花垣新城區(qū) 正崛起于湘、黔、渝邊陲。 見證城市建設(shè)的歷史， 我們不妨翻開歷史那一 冊 厚重的長卷， 來檢視沉淀了 的滄桑世故。據(jù)有關(guān)史志記載 ，清嘉元年 (1795)因原永綏廳治吉多坪 “ 孤懸苗地 ” ，經(jīng)常遭受苗民義軍的襲擊，不利戰(zhàn)事和供給，于是撥銀萬余兩，在花園寨旁，新建石城一座，名曰 “ 花園石城 ” 。嘉慶三年石城竣工，嘉慶七年 (1802)，永綏廳署由吉多坪遷往花園石城。這座新石城周長 573.6丈，高 1.3 丈，底寬 0.9丈，頂寬 0.6丈，開東、南、西、大北、小北 5座城門，分別刻有 “ 太平 ” 、 “ 歸化 ” 、 “ 迎恩 ” 等門號，并建有城樓，城有垛口、炮臺。嘉慶五年，在東、西門外又各增建一座護城，俗稱 “ 小城 ” 。論文曰： “ 垣，墻也 ” 。 “ 壁、垣也 ” 。 “ 墉，城垣也 ” 。于是 ，花園的“ 園 ” 便逐漸演變?yōu)榱嘶ㄔ?“ 垣 ” 。 花垣的城市建設(shè)怎么發(fā)展？是躺在老祖宗留下的遺產(chǎn)簿上看園子、守攤子？還是在繼承中圖發(fā)展，在保護中開發(fā)建設(shè)？ 花垣 縣委、縣政府 清醒地認識到： 只有經(jīng)濟發(fā)展了， 才能帶動城市建設(shè) 。 當今世界，風(fēng)起云涌的新城市運動，已不亞于一場恢宏浩大的戰(zhàn)爭，誰的城市品牌響，誰的城市品位高，誰的城市風(fēng)格靚，誰就可能成為世界的中心。如在國際上，紐約 成為了 世界政治中心，瑞士 成為了 世界金融中心，巴西 成為了 足球王國，維也納 成為了 音樂之都，在國內(nèi)有春城昆明、綠都長春、冰城哈爾濱、牡丹王國洛陽、東方圣城曲 阜 。那么，位于湘、黔、渝邊陲的花垣在城市建設(shè)方面舉什么旗幟，創(chuàng)什么品牌，彰顯什么風(fēng)格？ 用前任縣委 吳彥承書記 的話來 說： “ 歷史上從沒有像今天這樣，縣委、縣政府對城市建設(shè)認識更清楚、思想更統(tǒng)一、目標更明確、效果更顯現(xiàn)。 ” 的確，思想上的解放，帶來的是觀念上的更新和城建理論的創(chuàng)新。 把握苗疆邊城歷史文脈。 花垣是個以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)，濃烈的苗族風(fēng)情令人陶醉，文學(xué)巨匠沈從文小說中的邊城茶峒，更是令花垣充滿了無限神秘之感。歷經(jīng)近現(xiàn)代兩百來年的風(fēng)雨洗禮，凝練了豐富多彩的苗族文化和邊城文化，這些文化淵遠流長，是 城市建設(shè)的內(nèi)在品格，該縣的一切建設(shè)活動都要與之相近，以其為蘊。 科學(xué)調(diào)整城市布局，合理確定城市分區(qū) 。在考證城市發(fā)展沿革史的基礎(chǔ)上，該縣廣泛征求城建專家、社會各界的意見和建議，在城市總體規(guī)劃布局中結(jié)合地域、人口、交通、資源、產(chǎn)業(yè)特點，十五期間提出了依托區(qū)位優(yōu)勢，著力推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，打造 湘黔渝邊區(qū) “ 明珠縣城 ” 的口號，按照 “ 山區(qū)縣城，都市標準 ” 的要求，確定了 “ 打通東西、拓展南北，小縣建大市 ” 的思路和目標。 實現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。 推進市場經(jīng)濟以來，城市發(fā)展面臨許多新情況、新問題、新挑戰(zhàn)，如何主動適應(yīng)市場經(jīng) 濟規(guī)律，縣委、縣政府高瞻遠矚地提出了五個戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移：一是由舊城改造向新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)移，吸納農(nóng)村剩余人口，提高城市化水平；二是由單純建設(shè)城市向全面經(jīng)營城市轉(zhuǎn)移，整合城市資源，著力突破困擾制約城建發(fā)展的資金 “ 瓶頸 ” ；三是由被動解決歷史遺留問題、還歷史欠債向完善城市功能轉(zhuǎn)移，提升城市建設(shè)品位；四是注重由局部區(qū)域建設(shè)向綜合整治、體現(xiàn)特色轉(zhuǎn)移，突出城市個性，向建設(shè)品牌城市邁進；五是由改善居住條件向改善人居環(huán)境轉(zhuǎn)移，改善城市面貌，尤其是改善生態(tài)環(huán)境。 謀劃了城市化進程發(fā)展藍圖。 圍繞縣城檔次的提升，嚴格按照 “ 優(yōu)化城市環(huán)境，完 善城市功能，塑造城市特色，提升城市檔次 ” 的思路狠抓規(guī)劃編制和規(guī)劃管理，做到 “ 規(guī)劃一張圖，審核一支筆，建設(shè)一盤棋，配套服務(wù)一條龍 ” ，其 “ 龍頭 ” 作用凸顯。 2003年花垣縣縣城總體規(guī)劃通過縣人大常委會審查； 2005年完成了花垣縣邊城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、城北控制詳細規(guī)劃和縣郵政局等 7個單位的測繪； 2006年上半年完成團結(jié)鎮(zhèn)賴子堡村移民新區(qū)的總體平面設(shè)計、縣農(nóng)貿(mào)市場二期工程等 8個規(guī)劃。 “ 依托經(jīng)濟發(fā)展為支撐 ” 的城建思想深入人心。 在城市建設(shè)過程中，花垣十分注重加大產(chǎn)業(yè)建設(shè)力度，以產(chǎn)業(yè)的做大做強推動經(jīng)濟的發(fā)展 ，以經(jīng)濟的發(fā)展推進城市化的進程。他們在做大工業(yè)產(chǎn)業(yè)的同時，做活商貿(mào)產(chǎn)業(yè)。 “ 十五 ” 期間，通過招商引資和聚集國有、集體及民間資本等方式先后籌集資金近 4億元，修建了城關(guān)集貿(mào)大市場、邊貿(mào)大市場、金三角大市場、商業(yè)中心、文化一條街、邊城步行街等商貿(mào)流通市場，新修了果雄、四方、古苗河度假村、太豐、天豐等一批較高檔次的賓館。同時，放低農(nóng)民進城門坎，在入學(xué)、就業(yè)、保險等方面給進城農(nóng)民以優(yōu)惠，促進農(nóng)民向非農(nóng)方面轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)常住人口和流動人口已由 2000年的 3.5萬人發(fā)展到近 8萬人。商貿(mào)設(shè)施的日趨完善和縣城人口的增加，既聚集了人 氣，搞旺了財氣，又繁榮了縣城?，F(xiàn)在的花垣縣城，東起東門口，西到?jīng)鏊?，南起鐵合金廠，北至花果山，商店超市、飲食店、娛樂場所、賓館招待所，鱗次櫛比，熱鬧非凡。在城南、城北開發(fā)和舊城改造中， 他們實行舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，個人修建和開發(fā)商連片開發(fā)互動，單位籌資和個人出資結(jié)合，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。通過五年的努力，投資近 2億元的邊城步行街已完成了第一期工程，投資 3000萬元的城南紫竹園商住樓群銷售一空，城南安居小區(qū)、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)中心文化一條街、邊城公園等一批精品住宅小區(qū)房產(chǎn)交易十分火爆?；ㄔ康禺a(chǎn)市場已經(jīng)成為湘黔渝 邊區(qū)最為活躍的市場之一。 交通是一個城市的名片，要讓所有經(jīng)過花垣的人，先從交通這張名片上認識花垣了解花垣。 隨著 城市道路的建設(shè)和竣工， 已經(jīng) 使 209、 319國道過境車輛全部繞城經(jīng)過，從而緩解了老城主街道的壓力，既有力地拓展了花垣縣城的空間，也大大提升了花垣城市建設(shè)的品位。 本案所在地的 建設(shè)路改造，既是打造美麗花垣縣城的世紀戰(zhàn)役，也是一項深受擁護的民心工程。整個工程拆遷 26個單位、 222 戶居民住宅、 1.5萬平方米的黃金鋪面，涉及到 1200余人 。建設(shè)路的全面改造，寬闊的不僅是道路，快捷的不僅是交通，它還極大 地刺激了 民間資本在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入，拉動了內(nèi)需，激活了市場 ， 整個建設(shè)路的改造，拉動了民間資本投入 5000萬元，臨街新建樓房 300余棟，新增商業(yè)門面 1000多間。 2004年，全縣投入 420萬元對縣城老街進行了改造，這是縣委、縣政府繼建設(shè)路改造后縣城升級提質(zhì)的又一項重大舉措?？h城老街東起河碼頭，西至花垣鎮(zhèn)小學(xué)，包括西長街、解放街、老正街、東正街、瓦廠坪，全長 3.4公里，共有 2000多戶居民，1.7萬人。因年久失修，路面、排水系統(tǒng)及各類配套設(shè)施毀壞嚴重。老街改造擴建排水溝 5200米，改造供水主管 2000米，支管 12000 米；拆除占道臺階 10450 米；電力、廣播電視、電信 “ 三線 ” 全部下地，設(shè)置消防栓 28個，路面全部鋪上 15厘米厚的青石板，改造后的老街干凈、整潔、古樸，成為縣城一道亮麗的風(fēng)景。 2005年，全縣又投入 900萬元對縣城所有小街小巷進行了硬化改造。對 41條小街小巷 19.3公里的路面進行高標準硬化，新修了排水溝，安裝路燈，一次性解決了小街小巷的泥巴路、斷頭路、死胡同和一些建筑障礙。老城水門洞一帶，此前因亂建亂占，小巷僅能容一兩人出入，消防車、救護車無法開進，老百姓形象地說，連棺材都抬不出來。通過建設(shè)者們艱苦 細致的工作，硬是從老百姓的圍墻里拆出一條路來，全部硬化。 通過大街小巷的改造，使縣城城區(qū)道路全部硬化，徹底告別了晴天一身灰，雨天一腳泥的歷史，提升了城市的檔次和品位，加快城市發(fā)展， 使 花垣 縣城 走上了一條良性循環(huán)發(fā)展的快車道。通過舊城改造，新建 了 一條長 980米，寬 100米的商業(yè)步行大街。主要建筑有市政道路、休閑廣場、商業(yè)步行街、批發(fā)市場及安置商住 小區(qū)等 。 步行街規(guī)劃設(shè)計理念獨特，集商貿(mào)、休閑、居住于一體，建筑風(fēng)格既有現(xiàn)代都市氣息，又有地方民族風(fēng)情，并請著名藝術(shù)大師黃永玉先生題寫街名，堪稱一絕。 老農(nóng)貿(mào)市場改造 項目。通過改造，市場面積由原來的 3000多平方米增加到 21000平方米，成為全州獨體建筑最大的市場，經(jīng)營戶由原來的 600多戶發(fā)展到 1300多戶，年成交金額由 1.2億元擴大到 2億多元。市場內(nèi)設(shè)有電梯 5臺，有各種超市、多功能購物中心，并實行全方位電子監(jiān)控，里面人流物流井然有序，一片繁榮景象。 商貿(mào)大廈項目。該項目地處建設(shè)路與趕秋路交匯處的黃金碼頭，總建筑面積 25000平方米，總造價 5800 萬元，主樓高 15層，成為目前花垣最高建筑，二樓門面拍出每平米上萬元的 “ 天價 ” ，創(chuàng)四省市邊區(qū)門面之最。 與此同時，城南、城 北兩個新區(qū)開發(fā)也同步進行中。城南新區(qū)，位于縣城南部，與老城一河相隔，以前是一片不毛之地。通過政府規(guī)劃投資，大橋的修建，道路的拉通，民間資本紛紛涌入，現(xiàn)已投資近 4億元，將城南打造成一個高樓林立，商貿(mào)繁榮的新區(qū)。同時，城北的開發(fā)項目也在分步實施中。 2006年，縣委、政府又投資 1100萬元建設(shè)邊城公園，位于縣城舊城區(qū)和城南新區(qū)之間，占地 250畝。通過建設(shè)者的緊張施工，僅幾個月時間，已初具規(guī)模，公園內(nèi)茂林修竹、芳草鮮美，亭臺樓閣，曲徑通幽，成為縣城最靚麗的風(fēng)景。坐落園內(nèi)投資600萬元的邊城圖書館也正在緊張地建設(shè) 當中。 一分耕耘、一份收獲。今日的花垣縣城，確實呈現(xiàn)出日新月異的景象，已是今非昔比。游人們感悟花垣，說花垣變大氣了、變靚麗了；市民們感悟花垣，說家鄉(xiāng)天更藍、山更清、水更綠、路更寬、樓更美了。 人居環(huán)境水平有了質(zhì)的提升。 花垣 縣在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)業(yè)逐步向支柱產(chǎn)業(yè)邁進的同時，人居環(huán)境更加注重人性化標準，營造親山、親水、親綠的和諧自然氛圍。目前，邊城廣場商品房、邊貿(mào)市場二期工程、紫竹園大市場和商貿(mào)大廈等 5個房地產(chǎn)開發(fā)項目正如火如荼，令花垣的房地產(chǎn)市場也是一片風(fēng)生水起，興旺發(fā)達。 旅游景點日漸完善美麗。 花垣 縣境內(nèi)雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。投資 2000萬元的邊城茶峒第一期工程已全面完成，建成了中國邊城翠翠島、中國邊城百家書法園，完成了邊城古街青石磚的鋪設(shè)和部分民居的改造，以邊城（茶峒）為龍頭的文化旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)取得成效，為花垣帶來不少人氣和財氣。 悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多的名勝古跡，獨特的民情風(fēng)俗 如山花爛漫、群星閃爍，告訴人們此景只應(yīng)天上有。漫步在這座天然花園里，給人一股沁人肺腑的清香，一種令人陶醉的感覺。 正 是在這種良好的大環(huán)境中，本案的 明珠雅苑 項目 完全 符合 花垣縣城 城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 國家西部大開發(fā)和大湘西規(guī)劃 城市群建設(shè) 的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。 據(jù)有關(guān) 權(quán)威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 GDP增長 0.5個百分點，則可提供 40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為 花垣縣 重點商品住宅 兩用 建設(shè)項目工程之一，將為增加 花垣縣 當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。 6、擬建地點 本項目位于 花垣縣 建設(shè)東 路 主城區(qū)。中心地區(qū)商賈云集，人流、物流繁忙，項目所在地段位于 兄弟河 東岸南段，總占地面積 16000 平方米， 建筑面積 80000平方米。小區(qū)西隔 兄弟河 與 沿 江 風(fēng)光帶相連、南至 路、東隔規(guī)劃中的 小區(qū)與 路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與 花垣縣 著名的 兄弟河依 河相 伴 ；距 吉渝高速公路入口 僅 10分鐘車程 ，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 7、預(yù)期目標 明珠雅苑 項目 擬 在占地面積 18000平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 2.63，建設(shè)密度為 24.4%,總建筑面積為 81200.6 平方米的 小 高層電梯住宅房（其中住宅面積65,975.39平方米， 1-3層商鋪面積 15225.09平方米，地下停車場面積 9,748平方米）。 8、主要建設(shè)條件 明珠雅苑建設(shè)項目是“明珠雅苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該項目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部 份 進行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快花垣縣城城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把花垣縣城建設(shè)成為 縣 域性中心城市， 花垣縣 啟動了 兄弟河 沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè) 。 本案正好處于兄弟河沿江風(fēng)光帶最佳位置，為花垣縣城區(qū)建設(shè) 重點項目 ，并受到了縣委、縣政府、國土、建設(shè)等部門的大力支持。 9、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 18,000.0 2 規(guī)劃總建筑面積 81200.6 2.1 其中：住宅建筑面積 65,975.39 2.2 其中： 1-3層商鋪建筑面積 15225.09 2.3 其中：地下停車場建筑面積 9,748.0 3 建筑密度 % 24.4 4 容積率 2.63 5 綠地率 % 38.3 6 項 目總投資 萬元 11,650.44 7 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3,001.06 8 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 73.86 9 靜態(tài)投資回收期 年 0.83 10 動態(tài)投資回收期 年 0.88 a) 問題與建議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 花垣 城 的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 花垣縣 房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 第二章 項目投資環(huán)境與市場研究 a) 投資環(huán)境分析 1、 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 2009年 1-11月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 127614億元，同比增長 26.8%。其中，國有及國有控股完成投資 53365億元，增長 21.6%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 26546億元，增長 22.7%。從項目隸屬關(guān)系看，中央項目投資 13124 億元，同比增長 31.8%；地方項目投資 114490億元，增長 26.3%。 11 月份，我國居民消費價格總水平同比上漲 2.4%。其中，城市上漲 2.2%，農(nóng)村上漲 2.9%；食品價格上漲 5.9%，非食品價格上漲 0.6%；消費品價格上漲 3.1%，服務(wù)項目價格上漲 0.3%。 1-11 月份累計，居民消費價格總水平同比上漲 6.3%。其中，城市上漲 6.0%，農(nóng)村上漲 6.9%。 1-11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務(wù)收入 500萬元以上的企業(yè)，下同）實現(xiàn)利潤 24066億元，同比 增長 4.9%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)稅金總額 18314 億元，同比增長 20.7%。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 439464億元，同比增長 24.1%。 11月末，規(guī)模以上工業(yè)應(yīng)收帳款 45006 億元，同比增長 12.3%。產(chǎn)成品資金 23114 億元，同比增長 25.0%。 11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務(wù)收入 500萬元以上的企業(yè)）增加值同比增長 5.4%，比上年同期回落 11.9 個百分點。從主要產(chǎn)品看，原煤和原油分別為2.3億噸和 1586萬噸，同比分別增長 5.2%和 4.9%；發(fā)電量 2540.2億千瓦時，同比下降 9.6%； 生鐵、粗鋼和鋼材產(chǎn)量分別為 3351.6 萬噸、 3518.9 萬噸和 4230.1 萬噸，分別下降 16.2%、 12.4%和 11%。 1-11 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長13.7%。 11 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 0.2%，漲幅比 10 月低 1.4個百分點；環(huán)比下降 0.5%。其中，新建住房銷售價格同比上漲 0.2%，漲幅比 10月低1.6個百分點；環(huán)比下降 0.6%。 11 月份，我國工業(yè)品出廠價格同比上漲 2.0%；原材料、燃料、動力購進價格上 漲 4.7%。其中，生產(chǎn)資料出廠價格同比上漲 2.0%。 1-11 月份累計，工業(yè)品出廠價格同比上漲 7.6%，原材料、燃料、動力購進價格上漲 11.6%。 海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，今年前 11 個月，我國外貿(mào)總值達 23783.7 億美元，比去年同期增長 20.9%。其中出口 13171.6 億美元，增長 19.3%；進口 10612.1 億美元，增長 22.8%。累計實現(xiàn)貿(mào)易順差 2559.5億美元，同比增長 6.9%，凈增加 163.9億美元。 11 月末， 11 月份，我國社會消費品零售總額 9790.8 億元，同比增長 20.8%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 8226.2 億元，同比增長 20.6%；住宿和餐飲業(yè)零售 額1376.6 億元，增長 25.1%；其他行業(yè)零售額 188.0 億元，增長 3.0%。 1-11 月累計社會消費品零售總額 97759.2 億元，同比增長 21.9%。 我國金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額 29.57 萬億元，按可比口徑同比增長 16.03%，比上月末高 1.45個百分點。當月人民幣各項貸款按可比口徑增加 4769 億元，同比多增 3895億元。 1-11月份人民幣各項貸款按可比口徑增加 4.14萬億元，同比多增 5554億元。 11月末，我國金融機構(gòu)人民幣各項存款余額為 46.24萬億元，同比增長 19.94%，比上月末低 1.16 個 百分點。當月人民幣各項存款增加 4038 億元，同比少增 2986 億元。 1-11月份人民幣各項存款增加 7.3萬億元，同比多增 2.30萬億元。 2008年 11月末，我國廣義貨幣供應(yīng)量 (M2)余額為 45.86萬億元，同比增長 14.8%，比上月末低 0.22個百分點；狹義貨幣供應(yīng)量 (M1)余額為 15.78萬億元 ,同比增長 6.8%，比上月末低 2.05個百分點；市場貨幣流通量 (M0)余額為 3.16萬億元，同比增長 9.04%。1-11月份凈投放現(xiàn)金 1232億元 ,同比少投放 683 億元。 數(shù)據(jù)顯示，在積極財政政策實行后的第一個月， 11 月全國財政出現(xiàn)了 1461.63億元的赤字。 11 月，全國財政收入為 3792.