中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)案例研究報(bào)告

中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)案例研究報(bào)告 探秘中國(guó)新專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展之道 前 言 2006 年 12 月 28 日，全球競(jìng)爭(zhēng)力組織公布了“ 2006 中國(guó)上市公司競(jìng)爭(zhēng)力 100 強(qiáng)”的名單，浙江中國(guó)小商品城集團(tuán)股份有限公司續(xù) 2005 年后再次成為中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)界的驕子，排名僅次于中國(guó)石油化工股份有限公司，名列競(jìng)爭(zhēng)力排行榜第二名。 義烏的成功，吸引力大多數(shù)地產(chǎn)投資商的眼球，一個(gè)一個(gè)大量超大型體量的專業(yè)市場(chǎng)抗著“物流港”、“物流中心”、“交易中心”、“國(guó)際城”、“品牌展示中心”、“時(shí)尚中心”等旗號(hào)，拔地而起，名曰為專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)、 順應(yīng)國(guó)際化潮流。通過策劃開盤招商至開業(yè)運(yùn)營(yíng)，究竟幾家歡樂幾家愁。為給專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)商一些拋磚引玉的作用，作者策劃組織了本次大型中國(guó)小商品專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目。 第一部分 中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的起源 眾所周知，我國(guó)批發(fā)市場(chǎng)起源于 80 年代初期， 90 年代以來，我國(guó)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，其形成原因，大致分為三個(gè)方面： 1、在原有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和集貿(mào)市場(chǎng)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的； 2、在原有商業(yè)、糧食、物資、供銷等流通部門的購(gòu)銷中心的基礎(chǔ)上形成的； 3、為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求而興建的專業(yè)市場(chǎng)。 截 2005 年官方統(tǒng)計(jì)資料，在工商 部門登記的各類商品市場(chǎng)有 95000 多家，上規(guī)模的各類批發(fā)市場(chǎng)有 12000 多家，其中農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 4000 多家，工業(yè)消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng) 2400 多家，生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng) 5000 多家。 專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展延續(xù)市場(chǎng)的發(fā)展需求規(guī)律，目前的專業(yè)市場(chǎng)根據(jù)區(qū)域的特性主要分為：產(chǎn)地市場(chǎng)、銷地市場(chǎng)和集散地市場(chǎng)三種類型。三種市場(chǎng)在當(dāng)時(shí)的歷史條件下，均得以生存和發(fā)展；但在變化了的條件下，卻各各呈現(xiàn)不同的命運(yùn)。總得趨勢(shì)是：產(chǎn)地市場(chǎng)越來越顯示出更強(qiáng)大的生命力，其典型實(shí)例是浙江義務(wù)小商批；集散地市場(chǎng)隨著市場(chǎng)建設(shè)熱潮（導(dǎo)致分流熱潮）和越來越發(fā)達(dá) 的交通、越來越暢通的信息（導(dǎo)致直奔產(chǎn)地的傾向）時(shí)代的到來，生命力必然走向枯萎；伴生的問題就是：銷地市場(chǎng)必然走向萎縮，輻射范圍緊縮到市場(chǎng)周圍一個(gè)比較狹小的范圍。 同時(shí)，舊專業(yè)市場(chǎng)普遍存在以下一系列的問題： 1、 傳統(tǒng)的老城區(qū)中心，交通擁擠； 2、 倉(cāng)庫(kù)面積??； 3、 停車不方便； 4、 經(jīng)營(yíng)環(huán)境差，檔次低； 5、 配套設(shè)施落后； 6、 租金昂貴，商家經(jīng)營(yíng)成本高； 7、 無證照經(jīng)營(yíng)，違章建筑、黑作坊、亂擺亂賣、占道經(jīng)營(yíng)情況十分突出； 8、 在治 安、消防、稅收、管理等方面也存在著諸多隱患； 9、 政府整治升級(jí)對(duì)象； 特別是小商品批發(fā)市場(chǎng)，這種模式的市場(chǎng)不是國(guó)際通行的商業(yè)形式。在西方國(guó)家，只有農(nóng)產(chǎn)品（如水果、蔬菜、鮮菜等）這種必須現(xiàn)場(chǎng)看貨的品類采取批發(fā)市場(chǎng)形式，而非農(nóng)產(chǎn)品，特別是日用小商品都是由專業(yè)批發(fā)商在自己公司里完成批發(fā)業(yè)務(wù)。但是，我國(guó)的特殊國(guó)情（地域發(fā)展不均衡、城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡、交通通訊相對(duì)落后、信息渠道相對(duì)不暢）決定批發(fā)市場(chǎng)業(yè)態(tài)還會(huì)在繼續(xù)存在下去，并在最近今年，由于收益的客觀，愈演愈烈。 第二部分 中國(guó)主要小商品城 表 1 全國(guó)有影響力的主要小商品市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表 市場(chǎng)名稱 創(chuàng)建時(shí)間 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 經(jīng)營(yíng)品種 影響地區(qū) 年交易額 浙江義烏中國(guó)小商品城 1982 年 現(xiàn)有面積 260 萬平方米、商鋪 58000 余個(gè)、從業(yè)人員 20 余萬。 來自中國(guó)各地的 10 萬余家生產(chǎn)企業(yè)包括 6000 余個(gè)知名品牌在這里常年展示 43 個(gè)行業(yè)、1901 個(gè)大類、 40 萬余種商品。飾品、玩具、工藝品、日用五金、襪子、拉鏈等優(yōu)勢(shì)商品在中國(guó)市場(chǎng)占有 30%以上的份額 外貿(mào)出口占總成交額的 60%強(qiáng)，商品輻射 212多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，國(guó)外長(zhǎng)駐采購(gòu)商達(dá) 8000余人，聯(lián)合國(guó)難民署，中國(guó)外交 部，家樂福等機(jī)構(gòu)都相繼在市場(chǎng)設(shè)立了采購(gòu)信息中心； 2006 年，中國(guó)小商品城實(shí)現(xiàn)總成交額 315 億元，連續(xù) 16 次蟬聯(lián)中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)榜首； 遼寧沈陽五愛小商品批發(fā)市場(chǎng) 1983 年 由東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)和服裝城四個(gè)大部分組成。占地 13.9萬平方米 ,營(yíng)業(yè)面積22 萬平方米 ,經(jīng)營(yíng)攤位 2 萬余個(gè) ,從業(yè)人員 60000 余人 , 營(yíng)服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、禮品、日用雜品、美容美發(fā)用品、小食品、床上用品等 16大類、 2 萬余個(gè)品種 商品來源于山東、江蘇、浙江、上海、福建、廣東、湖北、北京、沈陽德等省市，流向東北三省 、河北省、內(nèi)蒙古地區(qū)，部分商品流入東歐、俄羅斯、朝鮮、韓國(guó)等國(guó) 年成交額近 200 億元人民幣， 山東臨沂市 1986 年 總建筑面積 65 萬平 小商品、服裝 魯、蘇、豫、皖地 380 億元 臨沂批發(fā)城 方米，由小商品、服裝等 44 處批發(fā)交易區(qū)組成，有各種經(jīng)營(yíng)房間、攤位近 2 萬個(gè)，從業(yè)人員 6 萬人， 區(qū)最大的商品集散地 湖北武漢市漢正街小商品市場(chǎng) 上世紀(jì) 80 年代 2.56 平方公里 包括服裝、飾品、玩具、小五金、拉鏈及其他服裝配件、室內(nèi)用品、家電、鞋類、工藝品、化妝品等 28 大類商品 湖北省 160 億元 四川成都荷花池批發(fā) 市場(chǎng) 1986 年 占地面積 0.26 平方公里，建筑面積 40萬平方米，營(yíng)業(yè)面積20 萬平方米，有近三萬多經(jīng)營(yíng)戶 服裝、紡織品、針織品、鞋類、小百貨、塑膠制品、文化用品、體育用品、工藝品、日用品和玩具分為十二大類商品，共十余萬種商品 西藏、重慶、 貴州、云南等省區(qū)市 80 億元 河北石家莊南三條小商品批發(fā)市場(chǎng) 20 多年 營(yíng)業(yè)面積近 40 萬平方米，經(jīng)營(yíng)商戶 1.2萬戶，從業(yè)人員 3 萬余人 針織、百貨、食品、日化、五金、鞋類、箱包、玩具、工藝飾品、文化用品等十大行市，經(jīng)營(yíng)商品達(dá) 20 大類、 76000多個(gè)花色品種。 吸引了全國(guó) 個(gè)省、市、自治區(qū)的多個(gè)縣市及朝鮮、蒙古等國(guó)家的客商來市場(chǎng)交易 05 年市場(chǎng)成交額達(dá) 271.5 億元。 河北石家莊新華貿(mào)易中心市場(chǎng) 1987 年 經(jīng)營(yíng)面積 80 多萬平方米，擁有攤位 1.5萬多個(gè)，從業(yè)人員 3萬余人 經(jīng)營(yíng)以服裝、布匹、電子為主，同時(shí)還經(jīng)營(yíng)鞋帽、日用百貨、通訊器材、床上用品、副食餐飲共 8 大類 5 萬多個(gè)花色品種 全國(guó) 29 個(gè)省、市、自治區(qū)的 600多個(gè)縣、市及俄羅斯、韓國(guó)、中亞、東亞等國(guó)家和地區(qū)客商來市場(chǎng)交易 230 多億元 浙江蕭山商業(yè)城 1992 年 占地面積 44 萬平方米，建筑面積近 48萬平方米，有各類 辦公和營(yíng)業(yè)用房 6000余間，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶3156 家，從業(yè)人員 3萬余人， 五金、建材、燈具窗簾、百貨、副食品、服裝、糧油、家電、床上用品、機(jī)電、電子等 19大專業(yè)市場(chǎng)， 市場(chǎng)累計(jì)成交額 700 多億元 浙江臺(tái)州路橋小商品批發(fā)市場(chǎng) 1982 年 總占地 220 畝，建筑總面積 19.2 萬平米 要經(jīng)營(yíng)百貨、鞋類、箱包、針織品、棉布、窗簾、床上用品、玩具、工藝禮品、毛線、服裝等 15 大類 2 萬多種商品 浙東南沿海地區(qū)著名的小商品集散中心 市場(chǎng)年交易額超百億元 重慶朝天門綜合交易市場(chǎng) 1988 年 37 萬平方米，市場(chǎng)內(nèi)設(shè) 26 個(gè)交易 區(qū)，萬余經(jīng)營(yíng)戶， 15,000 多個(gè)攤位 服裝、紡織布料、服飾輔料、鞋帽、日化、鐘表、箱包、針織品、小商品、塑料制品、床上用品、文康用品、辦公用品、兒童玩具、皮革制品、二手消費(fèi)品等 20 余個(gè)商品大類，數(shù)幅射重慶三峽庫(kù)區(qū)及相鄰近的云南、貴州、四川、陜西甚至西藏等地二百多個(gè)市縣 2001 年交易額達(dá) 80.06 億元 萬種商品 山東煙臺(tái)市開發(fā)區(qū)彩云城 1991 年 占地 6.28 萬平方米，綜合樓建筑面積 2.3萬平方米，商業(yè)建筑面積 15.8 萬 副食品、服裝鞋帽、日用百貨、五金家電、文化用品、建材、家具 浙江杭州環(huán)北 小商品市場(chǎng) 1982 年 市場(chǎng)占地面積 28400平方米，設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)攤位 3280 只，經(jīng)營(yíng)商戶有 6000 多人 經(jīng)營(yíng)服裝、日用小百貨為主，品種多達(dá)一萬余種 商品輻射山東、江蘇、上海、安徽、山西、河北等十多個(gè)省、市 年交易額超過100 億元人民幣 廣州一德路市場(chǎng)集群 已有 35 年的發(fā)展歷史，但是該區(qū)域市場(chǎng)大多自發(fā)形成 一德路玩具禮品專業(yè)市場(chǎng)群由 18 個(gè)批發(fā)市場(chǎng)組成，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶過萬家，是全國(guó)乃至東南亞地區(qū)頗具影響力的玩具禮品批發(fā)市場(chǎng) 玩具、精品、禮品、文具等小商品為主 全國(guó)各地的玩具經(jīng)銷商都在一德路采購(gòu)，包括義烏、重慶，形成一級(jí)和二級(jí)批發(fā)的關(guān)系。此外，來自東南亞、中東、非洲、南美及俄羅斯等地區(qū)的海外買家亦越來越多在一德路直接采購(gòu) 100 億人民幣 從以上所有中國(guó)具有知名度的大型專業(yè)市場(chǎng)，幾乎都是起源于 80 年代，在市場(chǎng)規(guī)律下產(chǎn)生的，以綜合性市場(chǎng)群為主，這些市場(chǎng)目前仍然是中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的主流，但是，由于歷史原因，普遍存在老批發(fā)市場(chǎng)存在的經(jīng)營(yíng)問題。 批發(fā)市場(chǎng)從起步到發(fā)展有近 20 年，但從總體上講，中國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)已基本完成發(fā)展期而進(jìn)入調(diào)整期，面臨著一個(gè)業(yè)態(tài)提升，扶優(yōu)扶強(qiáng)，功能擴(kuò)充，管理升級(jí)，二次創(chuàng)業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。批發(fā)市場(chǎng)與企業(yè)一樣，在激 烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，優(yōu)勝劣汰。但由于中國(guó)還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，城市化水平低，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，批發(fā)市場(chǎng)這種流通模式在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，如在 2010 年至 2020 年期間，還將存在與發(fā)展，充滿著活力。如何實(shí)現(xiàn)跨世紀(jì)中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性調(diào)整、創(chuàng)新與發(fā)展呢？ 1實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的管理創(chuàng)新，向法制化轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，批發(fā)市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種形式，必須通過法律手段進(jìn)行規(guī)范化發(fā)展。 2實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的組織創(chuàng)新，向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變。走出傳統(tǒng)的只注重?cái)?shù)量增加，而忽視優(yōu)化市場(chǎng)質(zhì)量的發(fā)展模式， 在重視市場(chǎng)硬件建設(shè)的同時(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)軟件建設(shè)，完成市場(chǎng)由外延擴(kuò)張向內(nèi)涵發(fā)展的過渡。市場(chǎng)建設(shè)的重點(diǎn)要放在市場(chǎng)功能的完善上，通過對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的改造、擴(kuò)建和軟件設(shè)施的配套建設(shè)，來擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。要大力發(fā)展專業(yè)化市場(chǎng)，綜合性市場(chǎng)要按經(jīng)營(yíng)品種的商品特性進(jìn)行分類，建立專業(yè)交易區(qū)，專業(yè)性市場(chǎng)要重點(diǎn)培育代表市場(chǎng)特色的品種，形成市場(chǎng)自己的特色，建立起各具特色的市場(chǎng)群體。要大力培育有影響力的交易商，特別是一級(jí)批發(fā)商，大力培育市場(chǎng)中介組織與經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。要根據(jù)市場(chǎng)需求。及時(shí)調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。努力實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)基地的有 機(jī)結(jié)合，走市場(chǎng)連基地?；卮偈袌?chǎng)的發(fā)展路子，形成貿(mào)工農(nóng)、產(chǎn)供銷一體化的市場(chǎng)發(fā)展模式。開拓農(nóng)村市場(chǎng)是中國(guó)政府提出的擴(kuò)大內(nèi)需、開拓市場(chǎng)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略方針。批發(fā)市場(chǎng)在開拓農(nóng)村市場(chǎng)中有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，只有占領(lǐng)了農(nóng)村市場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)才有生存和進(jìn)一步發(fā)展的空間。 3實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)交易方式的創(chuàng)新，向集約型轉(zhuǎn)變。批發(fā)市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的商品中轉(zhuǎn)站，從世界批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，批發(fā)市場(chǎng)必須具備“商品集散、財(cái)務(wù)結(jié)算、信息傳播和形成價(jià)格”四大功能。因此，中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展，必須圍繞上述四大功能的實(shí)現(xiàn)來進(jìn)行完善，逐步把批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)成為 商品的集散中心、信息中心、價(jià)格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。要逐步走出千篇一律的攤位制的對(duì)手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營(yíng)銷方式引入到批發(fā)市場(chǎng)中來，通過辦分市場(chǎng)和連鎖經(jīng)營(yíng)，實(shí)行總經(jīng)銷、總代理，大力開展配送業(yè)務(wù)等形式來豐富市場(chǎng)交易模式，大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)等符合批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作的交易方式。要積極促進(jìn)批發(fā)市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，逐步形成全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)現(xiàn)有形市場(chǎng)與無形市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)朝著適應(yīng)現(xiàn)代流通改革要求的方向發(fā)展。 4實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)形象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的集散地轉(zhuǎn)變。過去 ，一提到批發(fā)市場(chǎng)，就與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起，特別是小商品市場(chǎng)表現(xiàn)得更為突出，嚴(yán)重?fù)p害了批發(fā)市場(chǎng)聲譽(yù)。近年來，一些市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品質(zhì)量的重要性，采取了一些措施，但力度不夠，假冒偽劣商品仍然在相當(dāng)一部分市場(chǎng)中存在。我們正在開展的百城萬店無假貨向批發(fā)市場(chǎng)延伸活動(dòng)，目的就是提高批發(fā)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)商品的質(zhì)量，在批發(fā)市場(chǎng)中逐步杜絕假冒偽劣商品，樹立批發(fā)市場(chǎng)的新形象。 5實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)制度創(chuàng)新，向投資多元化轉(zhuǎn)變。實(shí)踐已經(jīng)證明，批發(fā)市場(chǎng)的單一投資主體的管理模式，已不適應(yīng)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的要求。要按照中共中央關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革 和發(fā)展若干重大問題的決定的要求，積極引導(dǎo)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過對(duì)現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)的改組、改制，努力實(shí)現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經(jīng)營(yíng)管理批發(fā)市場(chǎng)。加強(qiáng)聯(lián)合，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，各同類市場(chǎng)要通過兼并、聯(lián)合，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力和輻射力。第三部分 廣州專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)概況 廣州作為中國(guó)最早對(duì)外開放的區(qū)域，商業(yè)發(fā)展非常成熟，批發(fā)市場(chǎng)主要是在傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上自發(fā)形成起來，并在此基礎(chǔ)上不斷升級(jí)改造發(fā)展起來。幾乎 包括了所有行業(yè)。根據(jù)政府?dāng)?shù)據(jù)，廣州共有大中小型各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 485 個(gè)（有一種說法是超過 1000 家，這并沒有具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不太確定）。按行業(yè)劃分為工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)（包括生產(chǎn)資料和生活資料）、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)（包括生產(chǎn)資料和生活資料）和綜合類批發(fā)市場(chǎng)（既經(jīng)營(yíng)工業(yè)品又經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品）。 工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)是廣州批發(fā)市場(chǎng)中的主力軍，共有市場(chǎng) 306 個(gè)，占市場(chǎng)總數(shù)的 63.31。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是廣州最早興起的批發(fā)市場(chǎng)，共有市場(chǎng) 99 個(gè)。占市場(chǎng)總數(shù)的 20.41。綜合類批發(fā)市場(chǎng)由于混合經(jīng)營(yíng)，定位不專業(yè)，因此大多層次較低，競(jìng)爭(zhēng)力 不強(qiáng)。廣州現(xiàn)有綜合類的批發(fā)市場(chǎng)共 80 個(gè)，只占市場(chǎng)總數(shù)的 16.49。 表 2 廣州主要批發(fā)市場(chǎng)類別排名及主要分布區(qū)域 市場(chǎng)大類 數(shù)量 占比 排名 市場(chǎng)類別 數(shù)量 主要分布區(qū)域 工業(yè)品 306 個(gè) 63.31 1 服裝市場(chǎng) 49 流花火車站站前路、沙河濂泉路 2 工業(yè)品綜合及其 它 45 較為分散 3 建材家居家具 38 荔灣、海珠、天河、白云、黃埔、芳村、番禺等區(qū) 4 皮革皮具及鞋業(yè) 30 主要分布在白云區(qū)梓元崗和花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn) 5 電子與電腦 27 天河區(qū)體育東路、天河 東路、崗頂一帶、越秀區(qū)中山六路、荔灣區(qū)人民中路、東山區(qū)海印橋北、番禺區(qū)大石鎮(zhèn) 6 電器市場(chǎng) 21 東山區(qū)海印大橋北和荔灣區(qū)西場(chǎng)一帶 7 玩具精品 18 荔灣區(qū)黃沙、越秀區(qū)解放南路、一德西路一帶 8 汽車、摩托及配件 17 汽車汽配市場(chǎng)主要分布在白云區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū)和海珠區(qū)，摩托車市場(chǎng)主要分布在東山區(qū)較場(chǎng)西路、荔灣區(qū)中山八路和新虹街、白云區(qū)和從化市街口鎮(zhèn) 9 布匹毛線及服裝 輔料 12 主要分布在海珠區(qū)新港西路中段至廣州大道南一帶 10 鐘表、眼鏡 11 主要分布在白云 區(qū)站西路、越秀區(qū)環(huán)市西路一帶 農(nóng)產(chǎn)品 99 個(gè) 20.41 1 農(nóng)產(chǎn)品綜合及其 它類 30 較為分散 2 蔬菜市場(chǎng) 13 白云、黃埔、芳村、番禺等區(qū)， 3 禽畜 白云區(qū)增槎路、白云區(qū)嘉禾、花都區(qū)新華鎮(zhèn) 4 糧油 11 海珠區(qū)、白云區(qū)和天河區(qū)沙河一帶 5 海鮮干貨 9 越秀區(qū)一德路、海珠南路 綜合類 80 個(gè) 16.49 表 3 具有代表意義的批發(fā)市場(chǎng) 品類 知名市場(chǎng) 服裝 流花服裝批發(fā)市場(chǎng)、白馬商貿(mào)大廈、新大地服裝批發(fā)城、廣控大廈休閑服裝城、富驪大廈外 貿(mào)服裝批發(fā)市場(chǎng)、海珠婚紗街 布匹 中大布料市場(chǎng)、廣州花（紗）布貿(mào)易中心、海印毛線布料總匯、新海印毛線布料市場(chǎng)、鳳和天雄紡織城、廣州國(guó)際輕紡城 婦嬰、兒童用品 荔湖童裝婦嬰用品廣場(chǎng)、南天批發(fā)廣場(chǎng)、富力兒童世界、兒童服裝大世界 鞋業(yè) 廣州大都市鞋業(yè)市場(chǎng)、勝其路鞋業(yè)市場(chǎng)、金龍盤國(guó)際鞋業(yè)皮具廣場(chǎng)、華南鞋業(yè)城、環(huán)球國(guó)際商貿(mào)中心 步云天地、天和鞋城 皮具 匯豪皮具城、中港皮具商貿(mào)城、大新濠畔皮革鞋料市場(chǎng)、白云世界皮具貿(mào)易中心、金億皮具廣場(chǎng)、億森皮具城、三一皮具城 玩具、禮品、精品、飾品 中港玩具精品批發(fā)城、 藝景園精品廣場(chǎng)、德寶交易市場(chǎng)、國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng)、泰康仰忠精品批發(fā)市場(chǎng)、萬福精品廣場(chǎng)、萬菱廣場(chǎng) 汽車配件 利遠(yuǎn)廣場(chǎng)、福怡汽車配件市場(chǎng) (福怡大廈 )、白云摩托車配件市場(chǎng)、金永福汽配城、廣州倚云汽車用品廣場(chǎng)、永福汽配城 文體用品 誼園文具玩具市場(chǎng)、華南文化用品市場(chǎng)、海印二沙體育精品廊、朝陽文化用品市場(chǎng)、星之光文體用品市場(chǎng)、南澳文體用品市場(chǎng) 花卉、鳥類、蟲魚水族 越和花鳥魚藝大世界、金花地漁具市場(chǎng)、廣州嶺南花卉市場(chǎng)、花城花卉批發(fā)市場(chǎng)、廣東黃沙花卉精品市場(chǎng) 化妝美容、美發(fā)洗滌 興發(fā)廣場(chǎng)、洗滌化妝美容專業(yè)街、 中人化妝品城、廣州美博城 小商品 三元里小商品市場(chǎng)、華南國(guó)際小商品城、梓元崗商貿(mào)城、長(zhǎng)運(yùn)小商品批發(fā)市場(chǎng)、南泰百貨批發(fā)中心市場(chǎng) IT、數(shù)碼通訊 天河路電腦一條街、太平洋電腦城、南方電腦城、廣州電腦城（東城）、天河科技街辦公耗材市場(chǎng)、東方電子城 電子 惠福電子廣場(chǎng)、凌海電子商場(chǎng)、龍城電子科技廣場(chǎng)、德福電子配套市場(chǎng)、米市電子器件一條街、米市電子商場(chǎng) 五金交電、塑料櫥具 金富五金批發(fā)市場(chǎng)、大德五金交電專業(yè)街、粵景五金交電市場(chǎng)、沙溪海珠五金塑料城、長(zhǎng)江百貨交易城、薈輝五金機(jī)電市場(chǎng) 裝飾材料、燈飾布藝 億寶裝飾材料城、荔港裝飾材料市場(chǎng)、新泰康裝飾城 家電音響、電動(dòng)游戲 廣海印電器專業(yè)街、游戲機(jī)產(chǎn)品專業(yè)街、西場(chǎng)電器城、如意坊電器城、金西場(chǎng)電器城、新陶街電子電器城 家具家俬、鋼門行業(yè) 香江家俬城、新金雅家居廣場(chǎng)、越秀鋼門街市、廣客隆家居城、紅蘋果家私、百年好家居 建筑市場(chǎng)、建材市場(chǎng) 魚珠建材市場(chǎng) 畫品畫框、畫工藝品 文德路畫品工藝一條街、華祥文德文化城 圖書雜志、音像制品 廣州市圖書批發(fā)市場(chǎng)、廣東音像城 文物古玩 珠寶玉器 廣州文物總店、文昌陶瓷玉石工藝市場(chǎng)、源勝陶瓷玉石工藝街、廣州西關(guān)古玩城 鐘表、眼鏡 廣東（國(guó)際）眼鏡中心、九龍鐘表行、南方鐘表交易中心、站西鐘表城、廣州眼鏡城、信江眼鏡貿(mào)易中心 通迅產(chǎn)品、攝影器材 德興西堤電子城、廣州日用工業(yè)品市場(chǎng)、南太日用工業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、濱濱電子城 茶葉 海印茶葉市場(chǎng)、廣東耀山糖煙酒茶葉批發(fā)、芳村洞企石路茶葉街、南方茶葉市場(chǎng)、錦桂茶葉市場(chǎng)、華南茶葉文化廣場(chǎng) 水果蔬菜 草菇雜菌 天平架水果交易市場(chǎng)、越秀蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、南源水果批發(fā)市場(chǎng)、南岸水果交易市場(chǎng)、白云山農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng) 食品飲品 糧油蛋品 新源糧油市場(chǎng)、天河員村杏發(fā)批發(fā)市場(chǎng)、天平糧油食品市場(chǎng)、 瑞寶糧油食品市場(chǎng)、江南糧油食品市場(chǎng)、白云山農(nóng)批市場(chǎng) 海味干貨 干果交易 南粵副食品批發(fā)市場(chǎng)、東泰海味干果批發(fā)、海中寶海味干貨交易中心 水產(chǎn)海鮮 肉類冷凍 黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)、廣州水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)、廣州市魚市場(chǎng) 藥材藥品 性保健品 清平中藥材市場(chǎng)、廣東成人用品市場(chǎng) 紙張油墨 印刷包裝 天成印刷器材專業(yè)街、金天成廣場(chǎng)、印刷紙品街市 醫(yī)療器械 廣州國(guó)覽醫(yī)療器械城、荔灣醫(yī)械一條街 酒店用品 廣州沙溪國(guó)際酒店用品市場(chǎng)、南天國(guó)際酒店用品城 在廣州，同樣存在由于歷史自發(fā)形成批發(fā)市場(chǎng)，由于缺少計(jì)劃性的規(guī)劃而導(dǎo) 致存在很多問題，抑制了專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展空間： 第一：廣州批發(fā)市場(chǎng)的空間布局不合理。由于沒有嚴(yán)格審批和統(tǒng)一管理，各級(jí)政府管理部門都參與市場(chǎng)建設(shè)，市場(chǎng)發(fā)展一度出現(xiàn)無序發(fā)展、惡性競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)?，F(xiàn)在還有 44.9的批發(fā)市場(chǎng)分布在老市區(qū)，一方面由于市場(chǎng)面積受到用地限制和級(jí)差地租較高，市場(chǎng)規(guī)模不可能再擴(kuò)大，反而會(huì)縮小，難有更大的發(fā)展空間。另一方面，由于交通、消防、環(huán)保、衛(wèi)生、城市形象等因素的制約，使其難以在老市區(qū)立足。 第二：市場(chǎng)建設(shè)水平總體還較低，不少批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模較大，但層次較低，硬件設(shè)施有待改善，配套設(shè)施明顯不 足。很多市場(chǎng)是利用閑置的倉(cāng)庫(kù)和待建土地建成的，帶有明顯的臨時(shí)性，市場(chǎng)鋪面只是簡(jiǎn)易棚式建筑，場(chǎng)內(nèi)布局凌亂，衛(wèi)生狀況很差。此外，許多批發(fā)市場(chǎng)的選址與開發(fā)建設(shè)缺乏科學(xué)、統(tǒng)一的規(guī)劃，亂搭亂建、違規(guī)建設(shè)等現(xiàn)象較為嚴(yán)重。市場(chǎng)建設(shè)水平較低還反映在市場(chǎng)信息化程度上，大部分批發(fā)市場(chǎng)沒有建立電子信息系統(tǒng)和電子信息網(wǎng)絡(luò)，還未廣泛采取電子信息管理手段和電子交易方式。 第三：廣州批發(fā)市場(chǎng)的組織化程度和管理規(guī)范化程度不高，缺乏應(yīng)有的、完善的法制來保障市場(chǎng)機(jī)制的正常、有效發(fā)揮。不少批發(fā)市場(chǎng)的開辦者對(duì)市場(chǎng)只管收租收費(fèi)，不加強(qiáng)內(nèi)部管理，市場(chǎng)管理嚴(yán)重滯后，加上入駐商戶層次參差不齊，總體素質(zhì)不高，甚至有些市場(chǎng)存在售賣偽劣商品，騙買騙賣，短斤少兩，貨不對(duì)版，欺行霸市等不良現(xiàn)象，安全隱患大。 未來廣州批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)主要顯現(xiàn)以下特征： 1、市場(chǎng)發(fā)展從無序到有序，從低級(jí)到高級(jí) 未來市場(chǎng)的層次結(jié)構(gòu)將更為合理，管理更為科學(xué)、有力，檔次進(jìn)一步提高，秩序明顯好轉(zhuǎn)，形成一批在國(guó)內(nèi)外批發(fā)行業(yè)有舉足輕重影響的、具有較強(qiáng)商貿(mào)旅游吸引力的大中型批發(fā)市場(chǎng)。 2、市場(chǎng)加速園區(qū)化、規(guī)?；⒅懈呒?jí)化發(fā)展 由于批發(fā)市場(chǎng)向城市外圍發(fā)展和市場(chǎng)需求拉動(dòng)，加上政府的有 力引導(dǎo)，一批大型的批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)將會(huì)崛起，批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。同時(shí)，批發(fā)市場(chǎng)向中高級(jí)方向發(fā)展，提升市場(chǎng)功能，注重品牌效應(yīng)，加強(qiáng)規(guī)范管理，將大大改變傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的面貌。 3、市場(chǎng)專業(yè)化、特色化更為突出 具有鮮明特色的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，將得到迅速發(fā)展，批發(fā)市場(chǎng)專業(yè)化、特色化更為突出。在專業(yè)化、特色化的基礎(chǔ)上做強(qiáng)做大，將涌現(xiàn)一批對(duì)行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格具有重要影響力的專業(yè)市場(chǎng)。 4、市場(chǎng)空間布局向中、外圈層轉(zhuǎn)移 由于中心城區(qū)地價(jià)的不斷上升和批發(fā)市場(chǎng)對(duì)停車、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施要求高的特點(diǎn)，使得大中型批發(fā)市場(chǎng)由傳統(tǒng)的 城市中心區(qū)轉(zhuǎn)向接近高速公路出入口的城市邊緣地區(qū)、車站、碼頭和主要交通干道沿線，市場(chǎng)的空間分布更為合理。 5、批發(fā)市場(chǎng)與物流配送相融合 物流業(yè)已成為世界經(jīng)濟(jì)的“第三利潤(rùn)源”、新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。批發(fā)市場(chǎng)與物流配送進(jìn)一步融合。一種形式是兩者的復(fù)合，即在批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)中復(fù)合物流配送，在物流園區(qū)中復(fù)合批發(fā)業(yè)務(wù)。另一種形式是兩者的互補(bǔ)，即批發(fā)市場(chǎng)的商流與物流分離，通過第三方物流來保證貨物隨著交易流轉(zhuǎn)。批發(fā)市場(chǎng)為物流配送提供業(yè)務(wù)，物流配送為批發(fā)市場(chǎng)提供服務(wù)。 6、市場(chǎng)廣泛應(yīng)用電子信息技術(shù) 大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展將適應(yīng)當(dāng) 代科技的發(fā)展，將越來越多地運(yùn)用電子信息技術(shù)，大大改變市場(chǎng)交易、市場(chǎng)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等的傳統(tǒng)模式，促使批發(fā)市場(chǎng)走信息化的發(fā)展道路。 第四部分 新項(xiàng)目帶來的反思 近幾年來，國(guó)內(nèi)部分一個(gè)又一個(gè)“重量級(jí)”專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目拔地而起： 漢口北國(guó)際商品交易中心：總建筑面積 300 萬平米，交易市場(chǎng)面積為 210 萬平米，物流倉(cāng)儲(chǔ)43 萬平米，生活及綜合配套 33 萬平米，預(yù)計(jì)投資 60 億元，一期紡織服裝、鞋帽箱包、工藝禮品、酒店用品、兒童用品等五個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，總面積 30 萬平米。 中國(guó)小商品（廈門）國(guó)際商業(yè)城：占地 500 畝，總投資 15 億元，分兩期在三四年內(nèi)實(shí)施，包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)中心、各類小商品展銷中心、物流配送中心、商務(wù)配套中心等四大功能區(qū)。 北京國(guó)際商貿(mào)物流港： 185 萬平米的建筑面積，總投資 40 億，首期開發(fā)面積 22 萬平米。 然而，已經(jīng)開始投入運(yùn)營(yíng)的幾個(gè)項(xiàng)目卻出現(xiàn)進(jìn)展緩慢現(xiàn)象，見下表： 表 4 部分大型專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展緩慢 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目定位 目前狀況 廣州國(guó)際玩具禮品城 共 40 萬平方米，首期建筑面積約 10 萬平方米，商鋪近 800 個(gè)，二期除商鋪外，還設(shè)有研發(fā)中心，約 10 萬平方米的大型展覽中心為舉辦國(guó)內(nèi)外各種訂貨會(huì)、采 購(gòu)會(huì)、綜合展覽活動(dòng)等提供便捷的服務(wù)，三期包括一個(gè)占地約4 萬平方米的商務(wù)主題公園， 集娛樂、游玩、體驗(yàn)為一體 項(xiàng)目定位于信息化、國(guó)際性、物流型，以 “商流、信息流、資金流、物流 ”合一為目標(biāo)， 建成后將成為全球最大的玩具禮品商流中心。 開業(yè)已有兩年， 800 多家商鋪只有 300 多家開門營(yíng)業(yè)，偌大的整個(gè)市場(chǎng)門可羅雀，顯得冷清；由于配套設(shè)施好，規(guī)劃先進(jìn)，政府方面提供了很大的支持，市場(chǎng)前景依然樂觀，并將該市場(chǎng)列入未來五年重點(diǎn)培育的市場(chǎng)。 武漢龍王廟國(guó)際廣場(chǎng) 占地 117 畝，總建筑面積約 28萬平方米，總投資達(dá) 30 億元。是武漢 市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；武漢市最大的內(nèi)資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是漢正街改造的龍頭項(xiàng)目， 全力打造集批發(fā)、購(gòu)物、時(shí)尚、休閑、娛樂、旅游于一體的國(guó)際化商貿(mào)旅游航母，由龍王廟國(guó)際服裝城、龍王廟國(guó)際鞋城、龍王廟國(guó)際皮具箱包城、龍王廟國(guó)際禮品飾品城、電子商務(wù)中心等組成， 一期工程龍王廟國(guó)際禮品飾品城已于 2005 年 12 月 28 日正式交付業(yè)主；二期、三期工程預(yù)計(jì)分別于 2006 年底和 2007 年年中投入使用。據(jù)說目前招商狀況不太理想。 重慶盛世金源國(guó)際商貿(mào)城 西部最大的單體批發(fā)市場(chǎng)，總投資額 26 億、總建筑面積 68 萬平米、超過 5000 余商戶同 場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，4000 個(gè)停車位， 5 萬平方物流配送中心 以品牌服飾、現(xiàn)代家飾、工藝禮品、日用商品交易為核心的復(fù)合產(chǎn)業(yè)形態(tài)，以展示和推介為主題的、經(jīng)營(yíng)多種品牌商品的、鏈接電子商務(wù)系統(tǒng)的、具有完善配套服務(wù)功能的、大型和規(guī)范的、現(xiàn)代化和國(guó)際化的市場(chǎng)交易和會(huì)展中心。 2007 年 10 月 29 日開業(yè)，共七層，目前僅開業(yè)三個(gè)樓層，招商進(jìn)展緩慢，基于重慶市政府對(duì)老市場(chǎng)的重新規(guī)劃與拆遷，本市場(chǎng)前景尚為樂觀。 鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚購(gòu)物中心 總建筑面積約 60 萬平米 , 32.8 萬平方米的商業(yè)面積、 5 萬平方米的酒店、 3 萬平方米的寫字樓和1.2 萬平方 米的會(huì)展中心 以服裝為主，小商品為輔，批發(fā)與零售結(jié)合，定位為 “采購(gòu)中心 +購(gòu)物中心 ”， 幾經(jīng)改變定位，招商反映不太理想，項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2007 年年底竣工，2008 年上半年開業(yè) 國(guó)內(nèi)非常多的項(xiàng)目案例，發(fā)展商幾乎是完全按“國(guó)際慣例”做足了工夫： 1、請(qǐng)專業(yè)的調(diào)研公司做項(xiàng)目調(diào)研； 2、開項(xiàng)目論壇，請(qǐng)專家做論證； 3、地方重點(diǎn)項(xiàng)目，取的政府的大力支持； 4、請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)； 5、請(qǐng)專業(yè)的廣告策劃公司進(jìn)行項(xiàng)目推廣宣傳策劃，投入了大量廣告經(jīng)費(fèi)； 6、尋找了大量合作伙伴進(jìn)行所謂的“項(xiàng)目合作 ”； 7、聘請(qǐng)大量招商人員，董事長(zhǎng)帶隊(duì)親自進(jìn)行談判招商，天天到其他市場(chǎng)去招商挖角； 8、在招商政策方面給出了非常多的優(yōu)惠讓利政策，旨在放水養(yǎng)魚； 然而，在招商過程中不短調(diào)整定位，結(jié)果投資者的水放完了，魚卻沒有養(yǎng)活。是什么原因?qū)е氯绱吮粍?dòng)的局面？追其結(jié)果，如下幾個(gè)方面的失誤在運(yùn)作中是需要警覺的： 1、受無良策劃公司欺騙，調(diào)研人員與策劃團(tuán)隊(duì)是同一批人，為了獲得策劃的機(jī)會(huì)，調(diào)研的結(jié)果總是項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)； 2、作秀行為，專家、學(xué)者、協(xié)會(huì)、政府官員這些很大程度是作秀行為，諸如項(xiàng)目得到專家學(xué)者認(rèn)可 之類話題，結(jié)果受傷的還是投資者自己； 3、項(xiàng)目硬傷，項(xiàng)目挑戰(zhàn)強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)，教育消費(fèi)者市場(chǎng)，付出慘重代價(jià)； 4、閉門造車，沒有真正了解客戶需求； 5、招商策略沒有落到實(shí)處； 6、合作伙伴利益分配不平衡，合作不愉快； 7、過于相信協(xié)會(huì)號(hào)召力，與協(xié)會(huì)合作以為就取得了成功的保障，目前協(xié)會(huì)大多是松散組織，并不具備真正的號(hào)召力，會(huì)員企業(yè)本身都有自己的拓展思路； 8、投資者過于看重短期盈利目標(biāo)，沒有堅(jiān)守市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)決心或?qū)嵙Γ?9、大絮宣傳炒作，以為有了名氣就有會(huì)成功，結(jié)果是有了名聲卻沒有市場(chǎng)； 10、玩超前概念，策劃人主觀意愿上升級(jí)市場(chǎng)，導(dǎo)致商家觀望多于行動(dòng)； 另外，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者在拓展新市場(chǎng)方面的心理特性程以下規(guī)律： 1、經(jīng)過某些專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)作失敗的教訓(xùn)，拓展投資變的異常謹(jǐn)慎； 2、利潤(rùn)單薄，對(duì)投資收益看的越來越重要； 3、能否帶來直接生意是最關(guān)鍵的； 4、觀望超前定位的專業(yè)市場(chǎng)，更多的人是在市場(chǎng)旺后后悔，或者寧愿在市場(chǎng)旺后高價(jià)獲取，而不太愿意讓自己進(jìn)入守場(chǎng)或者高風(fēng)險(xiǎn)個(gè)境地； 5、對(duì)新市場(chǎng)的各軟硬件要求非常苛刻，如層高、停車、倉(cāng)庫(kù)、空調(diào)、交通、物流、人流、配套設(shè)施、 繳租條件、管理費(fèi)用、廣告等等，他們甚至對(duì)一些小細(xì)節(jié)要求很高； 6、對(duì)新市場(chǎng)的守場(chǎng)時(shí)間要求很長(zhǎng)； 7、對(duì)合作條件要求很多，甚至很不平等； 8、大中型有實(shí)力企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的前瞻性較好，他們看好有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)； 9、除了少數(shù)品牌生產(chǎn)廠家對(duì)少量及其重要的市場(chǎng)會(huì)設(shè)店面外，一般由其代理商設(shè)置； 10、一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的客戶構(gòu)成還是以中小型企業(yè)及經(jīng)銷商構(gòu)成為主； 此情此景，需要每一個(gè)開發(fā)商或市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者必須面對(duì)一個(gè)課題：給客戶商家進(jìn)入您的市場(chǎng)一個(gè)明確的理由，給消費(fèi)者進(jìn)入您的市場(chǎng)一個(gè)明確的理由！ 讓 自己的生意不斷發(fā)展是每一個(gè)經(jīng)營(yíng)者堅(jiān)持要的答案。 對(duì)這個(gè)課題拒不回答，結(jié)果只有一個(gè)：商鋪閑置！ 開發(fā)商應(yīng)該具備什么樣的觀念： 首先需要認(rèn)清商業(yè)物業(yè)（商鋪）的實(shí)質(zhì)。一個(gè)簡(jiǎn)單的例子就可以說明： 為什么一個(gè) 6 平米的冷飲商鋪年租金達(dá)到了 40 萬元的天價(jià)，很簡(jiǎn)單：這個(gè)商鋪每天要賣掉 4卡車?yán)滹嫛?為什么許多商鋪免租金都沒人入住，很簡(jiǎn)單：那里一定沒有什么生意可做。 商鋪黃金與否，首要的是經(jīng)營(yíng)戶能不能掙到錢，投資者能不能收回投資和投資回報(bào)。而一切的源頭就是消費(fèi)者是否被給與了他必須光臨的理由， 消費(fèi)者愿意來此花錢。 商業(yè)物業(yè)開發(fā)商必須確立這樣的觀念：項(xiàng)目從規(guī)劃、設(shè)計(jì)開始，就當(dāng)研究最終消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)傾向、消費(fèi)可能并滿足他們的需求，從而確定項(xiàng)目能夠給予消費(fèi)者核心利益；項(xiàng)目建設(shè)完畢，要對(duì)投資商鋪者自營(yíng)和租賃商鋪經(jīng)營(yíng)者慎重選擇，確保他們所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目能夠按規(guī)劃提供給消費(fèi)者核心消費(fèi)利益。 對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行宣傳、引導(dǎo)，將項(xiàng)目能夠給予他們的核心利益充分傳達(dá)。從而確保商業(yè)項(xiàng)目對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的支持，確保人氣旺盛、商業(yè)繁榮。 所以，一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)成功，招商是關(guān)鍵中的關(guān)鍵，但是怎樣才能招商成功，符合客戶需求的項(xiàng)目 自然就會(huì)事半功倍。故做一個(gè)項(xiàng)目，除了有效的推廣宣傳，其實(shí)真正最核心的就是前期研究清楚項(xiàng)目市場(chǎng)定位是