南京曙光創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園初步規(guī)劃構(gòu)想

房地產(chǎn) E網(wǎng) 南京曙光創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園初步規(guī)劃構(gòu)想 房地產(chǎn) E網(wǎng) 第一部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 房地產(chǎn) E網(wǎng) 一、地塊隱含的三大價(jià)值體系： 商業(yè) 地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 房地產(chǎn) E網(wǎng) 二、產(chǎn)業(yè)價(jià)值、地產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值關(guān)系： 如果從運(yùn)作創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的思路出發(fā)，本項(xiàng)目地塊的各方資源中蘊(yùn)涵著三大價(jià)值體系：產(chǎn)業(yè)價(jià)值、地產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值； 這三者關(guān)系表述為：以產(chǎn)業(yè)概念為主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，將產(chǎn)業(yè)概念做大、做強(qiáng)，形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，來(lái)帶動(dòng)和提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值與商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)又需為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)提供合理的、優(yōu)越的、與之匹配的生活、工作、休閑、居住等服務(wù)設(shè)施，形成產(chǎn)業(yè)的 ” 產(chǎn)學(xué)研 “ 與居住、消費(fèi)、一體化的運(yùn)作模式。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 三、本案地塊存在的決策因子： 宏觀市場(chǎng)條件： 城市特性的影響； 政策的限制因素； 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) （人力資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源整合能力、市場(chǎng)環(huán)境及機(jī)遇等）； 項(xiàng)目自身?xiàng)l件： 地塊的區(qū)域特征及現(xiàn)有資源； 交通狀況及未來(lái)發(fā)展； 地塊體貌特征的影響； 定位決策 產(chǎn)業(yè)定位 商業(yè)經(jīng)營(yíng) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 四、地塊面臨幾個(gè)核心問(wèn)題 : 1、國(guó)家政策上對(duì)工業(yè)性質(zhì)地塊的限制，未來(lái)本案將面臨如 何入市的問(wèn)題； 具體問(wèn)題： 僅出讓使用權(quán)、無(wú)法按揭；營(yíng)銷(xiāo)推廣限制 2、未來(lái)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，如何平衡“產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)”三者 的價(jià)值關(guān)系問(wèn)題； 具體問(wèn)題： 產(chǎn)業(yè)概念嫁接問(wèn)題；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)引進(jìn)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的 互補(bǔ)關(guān)系處理；商業(yè)與地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比例； 3、區(qū)域市場(chǎng)是否具備發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)； 具體問(wèn)題： 市場(chǎng)可行性論證：文化產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)等發(fā) 展成熟度，以及人力、財(cái)力投資力度與相關(guān)政策輔助； 4、地塊的“產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)”的價(jià)值解析； 具體問(wèn)題： 地塊自然環(huán)境的再造和利用；舊有建筑的包裝利用；園 區(qū)內(nèi)三大實(shí)體的空間布局關(guān)系； 房地產(chǎn) E網(wǎng) 第二部分 國(guó)內(nèi)外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 房地產(chǎn) E網(wǎng) 一、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園概念： 興起于歐美的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，是指諸多藝術(shù)、設(shè)計(jì)、廣告、公關(guān)等以創(chuàng)意為主 的個(gè)人工作室或服務(wù)性公司，集中在一個(gè)特色區(qū)域，形成多元文化生態(tài)和創(chuàng)意服務(wù)產(chǎn) 業(yè)鏈。 關(guān)鍵語(yǔ)： 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、創(chuàng)意、特色區(qū)域、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)鏈 “ 產(chǎn)業(yè)聚合體 ” 集群效應(yīng) 多元產(chǎn)業(yè) 智慧型產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 二、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念： “ 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”的概念最早發(fā)端于英國(guó)，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)、 創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)等。是指那些從個(gè)人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動(dòng)力并 通過(guò)對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造潛在財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)，以促進(jìn)整體生活環(huán) 境提升的產(chǎn)業(yè)。 通常包括：軟件開(kāi)發(fā)、出版、廣告、電影、電視、廣播、設(shè)計(jì)、視覺(jué) 藝術(shù)、工藝制造、博物館、音樂(lè)、流行行業(yè)以及表演藝術(shù)等十三項(xiàng)產(chǎn) 業(yè)。此外，還包括旅游、博物館和美術(shù)館、遺產(chǎn)和體育等。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 三、國(guó)外發(fā)展總體特征： 朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)值巨大 發(fā)展迅速 前景廣闊 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在發(fā)達(dá)國(guó)家提出也不過(guò)幾年，現(xiàn)今每天為世界創(chuàng)造著高達(dá) 220億美元的產(chǎn)值，并以 5的速度遞增。在一些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度更快，如美國(guó)達(dá)到 14%，英國(guó)達(dá)到 12%。早在 2000年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)成為英國(guó)的第二大產(chǎn)業(yè)，占 GDP的 7.9%，僅次于金融服務(wù)業(yè)。 在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在 GDP中占有很大比例。數(shù)據(jù)顯示，目前紐約的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占該城市全部工作人口總數(shù)的 12，倫敦為 14，東京為 15，而同屬?lài)?guó)際大都市的上海，其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員只有 1左右。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 資料來(lái)源：北京國(guó)際城市發(fā)展研究院數(shù)據(jù)中心 美國(guó) 到 2002年，美國(guó)文化 -創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 5351億美元，占 GDP的比重達(dá)到5.24%；創(chuàng)造就業(yè) 800萬(wàn)個(gè)，接近全國(guó)總就業(yè)人數(shù)的 6%。 英國(guó) 2002年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值達(dá) 809億英鎊，成為英國(guó)第二大產(chǎn)業(yè)；到 6月，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)雇傭總?cè)藬?shù)為 190萬(wàn)，其后繼續(xù)增長(zhǎng)，成為該國(guó)雇用就業(yè)人口的第一大產(chǎn)業(yè)。 韓國(guó) 2005年韓國(guó)的游戲產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到 43億美元。其中網(wǎng)絡(luò)游戲已經(jīng)成為游戲市場(chǎng)的主導(dǎo)，占整個(gè)市場(chǎng)的 62%.手機(jī)游戲持續(xù)快速發(fā)展，增長(zhǎng)率達(dá)到 45%。 新加坡 2002年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP的 2.8% 3.2%。 香港 2001年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為香港帶來(lái) 461.01億港幣，占 GDP的比重為 3.8%，就業(yè)人員比例達(dá)到 5.3%。 。 四、各國(guó)發(fā)展概況： 房地產(chǎn) E網(wǎng) 五、國(guó)內(nèi)發(fā)展概況： 中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式與發(fā)達(dá)國(guó)家創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的形成模式如出一轍。中國(guó)一些藝術(shù)家們?yōu)榱藵撔膭?chuàng)作，將文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)搬到偏遠(yuǎn)或荒廢的舊廠房?jī)?nèi)，而這些舊廠房因?yàn)槿谌肓怂囆g(shù)家靈感，勾勒出了中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的雛形。 發(fā)展模式： 舊廠區(qū)改造 智慧產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu) 創(chuàng)意園 藝術(shù)加工 產(chǎn)業(yè)整合 房地產(chǎn) E網(wǎng) 國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市發(fā)展情況： 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在國(guó)內(nèi)并非完全陌生的新鮮事物，國(guó)內(nèi)許多城市特別是大中型城市或者具備某些產(chǎn)業(yè)背景的城市，都在自覺(jué)和不自覺(jué)地發(fā)展這一新興產(chǎn)業(yè)。絕大多數(shù)城市先由民間投資，形成一定的發(fā)展氣候時(shí)，再納入城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃之列，當(dāng)?shù)卣⒔o予適當(dāng)?shù)恼咧С?，成為城市?jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)重要領(lǐng)域。 北京 6大創(chuàng)意中心，盡顯文化魅力 被北京市政府列為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的 6個(gè)中心，多是自發(fā)形成再由官方認(rèn)可的，一度成為朝 圣地的 798也在其列。文藝演出、出版發(fā)行和版權(quán)貿(mào)易、影視節(jié)目制作和交易、動(dòng)漫 和互聯(lián)網(wǎng)游戲研發(fā)、文化會(huì)展、古玩藝術(shù)品交易 6個(gè)中心，沒(méi)人可以質(zhì)疑北京的創(chuàng)意 城市地位，正如沒(méi)人可以無(wú)視北京那眾多的高等院校、藝術(shù)團(tuán)體、公司、出版社等 等，甚至連數(shù)目眾多的“北漂”也是其他城市不可求的創(chuàng)意人群。 上海 爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心” 2005年 12月 6日，首屆上海國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)活動(dòng)周落下帷幕，上海方面宣布近期就將啟 動(dòng) 18個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。 上海把創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要戰(zhàn)略，未來(lái) 5年要在 6大方面有所突破。上海的眼 光不僅僅盯著國(guó)內(nèi)，它的目標(biāo)是和倫敦、紐約、東京站在一起，成為“國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 中心”。 五、國(guó)內(nèi)發(fā)展概況： 房地產(chǎn) E網(wǎng) 廣州 網(wǎng)絡(luò)游戲及下游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 人才資源優(yōu)勢(shì)：天河區(qū)是另外一個(gè)城市，來(lái)到廣州的外地人才聚集于此，從事著廣 告、影視、媒體、 IT等創(chuàng)意工作。 具備的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：國(guó)家網(wǎng)游動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展廣州基地正式掛牌，天河軟件園 2004年網(wǎng)絡(luò) 游戲方面的收入占國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)游戲收入的 1/4，國(guó)際玩具禮品城帶動(dòng) 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)鏈。 區(qū)域聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)：廣州還背靠 “亞洲創(chuàng)意中心”香港，從這里去香港只要兩個(gè)小時(shí)。 深圳 比肩國(guó)際的設(shè)計(jì)人才，未來(lái)“創(chuàng)意設(shè)計(jì)之都” 作為中國(guó)最嶄新的城市，深圳具有全國(guó)最年輕的人才資源，也具備最具實(shí)驗(yàn)性的標(biāo)本意義。深圳現(xiàn)在開(kāi)始看到自己這一點(diǎn)的創(chuàng)意優(yōu)勢(shì)，一系列城市主題展覽為代表的現(xiàn)代藝術(shù)會(huì)展即是證明。目前深圳的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要包括由設(shè)計(jì)而衍生的系列產(chǎn)業(yè)，印刷、動(dòng)漫、建筑、服裝等；在深圳的平面設(shè)計(jì)人才達(dá) 2萬(wàn)人，規(guī)模居全國(guó)前列；近 10年來(lái)，深圳設(shè)計(jì)師幾乎獲得世界所有的頂級(jí)設(shè)計(jì)賽事和國(guó)際展覽的獎(jiǎng)項(xiàng)；深圳的動(dòng)漫企業(yè)達(dá)50多家，從業(yè)人員千余人，每年為深圳創(chuàng)造 2億元產(chǎn)值。深圳將設(shè)立“文化產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)資金”，對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行貸款貼息和獎(jiǎng)勵(lì)。 深圳的目標(biāo)是“創(chuàng)意設(shè)計(jì)之都”。 五、國(guó)內(nèi)發(fā)展概況： 房地產(chǎn) E網(wǎng) 杭州 視覺(jué)藝術(shù)設(shè)計(jì)見(jiàn)長(zhǎng) 中國(guó)美院及浙大的藝術(shù)類(lèi)人才輸出，為杭州的設(shè)計(jì)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。杭州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志是該市最大的設(shè)計(jì)聯(lián)盟 LOFT49。這片運(yùn)河邊近萬(wàn)平方米的舊廠房匯聚了 17家藝術(shù)機(jī)構(gòu)，涉及工業(yè)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、廣告策劃、服裝設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)、商業(yè)攝影、雕塑、繪畫(huà)等多個(gè)創(chuàng)意領(lǐng)域。 成都 數(shù)字娛樂(lè)消費(fèi)型城市 任何一個(gè)網(wǎng)絡(luò)游戲發(fā)展商都不會(huì)忽略成都。 2004年，成都市就擁有近 30萬(wàn)互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)，是全國(guó)三大數(shù)字娛樂(lè)城市之一。全國(guó)首家網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)基地在高新區(qū)正式投入營(yíng)運(yùn)，高新西區(qū)則作為國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地，諾基亞、 IBM、摩托羅拉等國(guó)際企業(yè)的研發(fā)基地紛紛落戶(hù)成都。在這座娛樂(lè)至上的城市，任何有創(chuàng)造性的行業(yè)都能在這里找到自己的位置。 五、國(guó)內(nèi)發(fā)展概況： 房地產(chǎn) E網(wǎng) 六、上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園介紹及借鑒： 上海作為帶動(dòng)長(zhǎng)三角、乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中 扮演著舉足輕重的角色。同時(shí)，她也是許多新興產(chǎn)業(yè)首先崛起的城市。 在上海，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)也不是一個(gè)新說(shuō)法，假如從 1999年蘇州河畔的 “四行倉(cāng)庫(kù)”改造算起，已有 6年的發(fā)展史。繼 2005年 4月首批 18家創(chuàng) 意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)掛牌之后，目前正式掛牌的創(chuàng)意集聚區(qū)已達(dá) 50家。在今年 舉行的商鋪展上，就有 10個(gè)項(xiàng)目近 40萬(wàn)平方米的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)參展。 而從有關(guān)方面透露的信息表明，至 2007年，上海將形成 70至 80個(gè)創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總建筑面積達(dá)到 100萬(wàn)至 150萬(wàn)平方米。 隨著創(chuàng)意園的逐漸走熱，越來(lái)越多的投資者開(kāi)始嗅到了其中的商機(jī)， 也想在這巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條中分得一杯羹。在剛頒布的 上海市“十一 五”規(guī)劃綱要（草案） 中，服務(wù)型經(jīng)濟(jì)已被定為上海未來(lái)五年發(fā)展的 重點(diǎn)。作為具有發(fā)達(dá)的三次產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的上海，定能在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的 發(fā)展步伐上走在全國(guó)前列，實(shí)現(xiàn)其“國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”的宏大目標(biāo)。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 園區(qū)名稱(chēng) 建筑面積（） 租金（元 / 天） 入住率 產(chǎn)業(yè)定位 田子坊 20000 3.5 100 視覺(jué)藝術(shù)、工藝美術(shù)、室內(nèi)設(shè)計(jì) 8號(hào)橋 12000 6 100 建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢(xún)、影業(yè)制作 X2創(chuàng)意空間 13000 3.6 40 數(shù)字技術(shù)、建筑設(shè)計(jì)、媒體及藝術(shù) 靜安創(chuàng)藝空間 20000 3.4 65 廣告設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、影視制作 靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園 14000 2.8 90 建筑藝術(shù)、裝潢設(shè)計(jì)、模型制作 同樂(lè)坊 22000 6 20 70 藝術(shù)創(chuàng)意、時(shí)尚會(huì)展、娛樂(lè)休閑 旅游紀(jì)念品產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心 50000 3 3.5 未知 藝術(shù)設(shè)計(jì)、工藝品制作、旅游紀(jì)念品 虹橋軟件園 14000 2.2 100 軟件開(kāi)發(fā)、數(shù)字技術(shù)、教育培訓(xùn) 周家橋 12000 2.8 90 藝術(shù)設(shè)計(jì)、美術(shù)攝影、動(dòng)漫藝術(shù) 湖絲棧 6500 3 5 正在招商 廣告、影視、傳媒、動(dòng)漫 時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園 10000 2.5 3 100 時(shí)尚藝術(shù)、服裝設(shè)計(jì)、品牌發(fā)布 華聯(lián)創(chuàng)業(yè)園 9800 2.6 20 多媒體、軟件研發(fā)設(shè)計(jì) 逸飛創(chuàng)意街 19000 5 9 正在招商 文化藝術(shù) 張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 100000 2.5 90 影視制作、游戲軟件、動(dòng)漫制作 樂(lè)山軟件園 20000 2.2 100 軟件開(kāi)發(fā)、數(shù)字技術(shù)、教育培訓(xùn) M50 40000 2.5 3 100 當(dāng)代藝術(shù)、廣告影視、服裝設(shè)計(jì) 工業(yè)設(shè)計(jì)園 10000 2.2 2.8 98 工業(yè)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品研發(fā)、建筑藝術(shù) 創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù) 20000 4 95 城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù) 上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園 12500 1.3 70 創(chuàng)意設(shè)計(jì)、辦公 63號(hào)創(chuàng)意設(shè)計(jì)工場(chǎng) 25600 1.7 2.1 40 建筑設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、多媒體 空間 188 30000 3 正在招商 研發(fā)設(shè)計(jì)、文化傳媒、數(shù)字電視制作 綠地 陽(yáng)光園 13000 3 正在招商 建筑設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、影視制作、環(huán)境藝術(shù)等 七、上海部分在建項(xiàng)目介紹： 房地產(chǎn) E網(wǎng) 1、項(xiàng)目單體面積不大 上表可顯示出，目前上海在建在籌項(xiàng)目的體量都不大，最大的也僅 10 萬(wàn)平方米，且還 是建筑面積，多數(shù)為 10000至 20000平方米。 故，對(duì)本案 114畝的廠區(qū)面積來(lái)說(shuō)，具備了建設(shè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的空間容量。 2、租金水平不高 上表中，多數(shù)園區(qū)的租金水平在 3元 /平米 天以下，與上海中檔寫(xiě)字樓相比，目前上 海大多數(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金水平偏低，據(jù)相關(guān)資料顯示，租金水平處在 2 3.5元 /平方米 天之間，如第一批 18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，如時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園、虹橋軟件園、 M50、田子坊、周家橋等，目前租金都是這個(gè)水平。當(dāng)然，有些園區(qū)由于產(chǎn)業(yè)定位、地段等因素，租金水平較高，如位于建國(guó)路上的“ 8號(hào)橋”，平均租金達(dá) 6元 /平方米 天，位于余姚路上的同樂(lè)坊則達(dá)到了 6 20元 /平方米。 同屬地段優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)的本案，在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)上，也會(huì)面臨短期內(nèi)投入和產(chǎn)出比例不對(duì)稱(chēng)的情況，這便對(duì)后期經(jīng)營(yíng)思路創(chuàng)新及運(yùn)作資金鏈提出了高要求。 3、產(chǎn)業(yè)定位個(gè)性化 走差異化之路是任何商業(yè)經(jīng)營(yíng)的取勝之道，從上表可看出，雖然在產(chǎn)業(yè)選擇上，某些 園區(qū)存在重疊，但每個(gè)項(xiàng)目都突顯一個(gè)產(chǎn)業(yè)主題概念，只是將相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行組合和嫁接。如創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)的產(chǎn)業(yè)定位包括城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)藝藝術(shù)，此三個(gè)產(chǎn)業(yè)具有明顯的互補(bǔ)特征，它們既分屬于獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，又能形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)上的互補(bǔ)作用，總體又形成一個(gè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈條。 樹(shù)立產(chǎn)業(yè)個(gè)性，形成產(chǎn)業(yè)鏈條，這對(duì)本案的定位決策具有科學(xué)的指導(dǎo)性。 八、項(xiàng)目特征歸納及對(duì)本案的啟示： 房地產(chǎn) E網(wǎng) 九、對(duì)項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)定位的啟示： 項(xiàng)目定位遵循的原則： 1、產(chǎn)業(yè)定位必須具有鮮明的個(gè)性特征。 2、產(chǎn)業(yè)定位要與地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相適應(yīng)。 3、鎖定產(chǎn)業(yè)需具有關(guān)聯(lián)性、互補(bǔ)性、共生性和統(tǒng)一性。 4、產(chǎn)業(yè)數(shù)量不宜選擇太多、太雜，集中優(yōu)勢(shì)。 不僅是產(chǎn)業(yè)定位創(chuàng)新，更是開(kāi)發(fā)運(yùn)作及經(jīng)營(yíng)思路的創(chuàng)新： 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園不能簡(jiǎn)單理解為：將一些前沿時(shí)尚產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)聚在一起，再加上適當(dāng)?shù)呐涮咨虡I(yè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就能使整個(gè)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)機(jī)能有效運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目運(yùn)作成功還需在前期開(kāi)發(fā)思路及后期經(jīng)營(yíng)理念上，體現(xiàn)創(chuàng)新思維。 如：在開(kāi)發(fā)運(yùn)作環(huán)節(jié)中，可招商在先或引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)品牌企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，這樣既可使園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)符合進(jìn)駐企業(yè)的空間需求，少走不必要的彎路，也節(jié)約建設(shè)成本，有了合作企業(yè)可提供后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金保障。 產(chǎn)業(yè)園比之主題商業(yè)項(xiàng)目有類(lèi)似之處，即對(duì)后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、招商、營(yíng)銷(xiāo)推廣等環(huán)節(jié)具有較高要求。產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)贏利將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，故在后期經(jīng)營(yíng)中，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，在做大做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園的前提下，靈活運(yùn)用租賃與出售相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)思路，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，最大化挖掘商業(yè)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 第三部分 項(xiàng)目研判及定位 房地產(chǎn) E網(wǎng) 一、項(xiàng)目 SWOT分析： 1、 優(yōu)勢(shì) （ Strength） ： 自然資源優(yōu)勢(shì)： 生態(tài)植被豐富，綠蔭成蓋，天然的森林氧吧； 地塊空間開(kāi)敞，既可登高處遠(yuǎn)瞰山巒，一覽心境闊，亦 可仰望蒼穹，極目天舒； 地塊南低北高，坡地、山地、三大平地結(jié)合，形成空間 的參差錯(cuò)落感， 便于借勢(shì)開(kāi)發(fā)，打造宜動(dòng)、宜靜、私密 與公共的空間格局； 地塊資源優(yōu)勢(shì)： 地塊形狀呈“喇叭狀”，南入口為口，內(nèi)部空間開(kāi)闊， 易營(yíng)造出“小徑通幽，別有洞天”的美妙意境； 地塊完整，總占地面積達(dá)到 112.4畝（ 75000平方米），易于規(guī)劃； 地塊內(nèi)有十多座舊廠房及其他建筑可改造利用； 房地產(chǎn) E網(wǎng) 地塊周邊配套優(yōu)勢(shì)： 東北山體臨靠政府規(guī)劃在建的生態(tài)公園，外部環(huán)境得以升 級(jí)； 西鄰仙人湖度假區(qū)，其內(nèi)的娛樂(lè)、休閑、酒店、康體等設(shè) 施與幕府路共享； 置于幕府山風(fēng)景區(qū)邊緣的丘陵地帶，厚重的人文韻味，卓 然的景區(qū)資源，皆可為園區(qū)享有； 地塊交通優(yōu)勢(shì)： 地塊緊鄰城市主干道幕、東路，居于南京長(zhǎng)江大橋和南京長(zhǎng)江二橋的中段，三條路徑直達(dá)園區(qū)： 曙光 幕府東路 中央路 鼓樓 珠江路 新街口 曙光 幕府東路 和燕路 （邁皋橋地鐵站） 紅山路 南京站（玄武湖） 曙光 水吉路 神農(nóng)路 和燕路 燕子磯 房地產(chǎn) E網(wǎng) 2、劣勢(shì)分析（ Weakness）： 工礦企業(yè)林立，生活配套落后； 地塊位于下關(guān)工業(yè)區(qū) ,集聚著眾多企業(yè)，如江南化工廠、礦山機(jī)械 廠、華寧汽修廠、南京第二電磁線(xiàn)廠等，工業(yè)氛圍濃郁；區(qū)域內(nèi)商業(yè) 配套嚴(yán)重不足，幕府東路多為汽車(chē)直銷(xiāo)店和修理店，雖有旭日景城 等新開(kāi)發(fā)住宅，但入住人口少，老式住宅及棚居戶(hù)多，商業(yè)難形成氣 候。 本案地塊 區(qū)域人群消費(fèi)能力 低，難以支撐一個(gè)新商 業(yè)形態(tài)的生存； 地塊附近為工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)多為廠區(qū)工人、外來(lái)棚居戶(hù)等低收入家庭，其他新建住宅的入住率低，區(qū)域內(nèi)的人群構(gòu)成近幾年不會(huì)有太大的變化。故，在該區(qū)域打造新型商業(yè)將面臨消費(fèi)客源的引入問(wèn)題。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 地塊毗鄰工廠區(qū)，環(huán)境亂差； 現(xiàn)狀來(lái)看，地塊西部、北部的圍墻外連接著其他廠區(qū)，形象較差，對(duì)本 案的開(kāi)發(fā)影響不利。 3、機(jī)會(huì)分析（ (Opportunity)： 市場(chǎng)機(jī)遇： 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園屬于世界新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，無(wú)論在國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，都 屬于新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展不超過(guò)十年，其建設(shè)方興未艾，而其巨大的產(chǎn)業(yè)贏 利能力使國(guó)內(nèi)諸多城市紛紛上馬，誰(shuí)都不甘示弱。目前北京、上海、杭 州等城市的政府機(jī)構(gòu)均專(zhuān)門(mén)出臺(tái)產(chǎn)業(yè)扶持政策，更加堅(jiān)定了民間資本的 投資信心。南京尚未形成規(guī)模，多數(shù)項(xiàng)目處于籌備階段。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)： 南京作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)、江蘇省的省會(huì)所在地、經(jīng)濟(jì)、文 化大省，擁有充足的人才儲(chǔ)備和強(qiáng)大的“產(chǎn)研”能力，具備了誕生創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)園的“土壤”。南京城市的 綜合實(shí)力 也 顯著提高， 05年 GDP2413 億元，人均 GDP40919元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年全市文化產(chǎn)業(yè)增加值 億元，占全市，尤其在旅游業(yè)、會(huì)展業(yè)、體育產(chǎn) 業(yè)、教育培訓(xùn)業(yè)、各類(lèi)文化服務(wù)銷(xiāo)售業(yè)等，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。 人才及機(jī)構(gòu)： 高校、科研機(jī)構(gòu)眾多，人才優(yōu)勢(shì)明顯 全市所高校 （不含部隊(duì)院校）、 兩院院士 80人，在校學(xué)生 56.12萬(wàn)人 在校學(xué)生， 所科研機(jī)構(gòu)、萬(wàn)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員（軟件人才萬(wàn)人）。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 政策支持： 南京市委、市政府高度重視發(fā)展具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，為文化與休閑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了積極的政策扶 持。 南京成立建立由市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)的全市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，在 資金投入、立項(xiàng)、用地、稅收、價(jià)格、信貸、融資、生產(chǎn)、進(jìn)出口、社 會(huì)捐助以及社會(huì)保障等方面對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)予以扶持重點(diǎn)打造六方面產(chǎn)業(yè)園 區(qū)：影視創(chuàng)意基地、傳統(tǒng)書(shū)畫(huà)藝術(shù)創(chuàng)意基地、民間工藝創(chuàng)意基地、現(xiàn)代 藝術(shù)創(chuàng)意基地、網(wǎng)絡(luò)游戲與動(dòng)漫創(chuàng)意基地以及綜合型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地建立 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)評(píng)估體系，定期發(fā)布 南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展年度報(bào)告 等， 為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供科學(xué)決策服務(wù)。 南京市委市政府領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)達(dá)成都市改造的共識(shí)，把老廠區(qū)地塊進(jìn)行 “騰籠換鳥(niǎo)”、“盤(pán)活存量、增量保值”、“退二進(jìn) 2.5” 的處置。 下關(guān)區(qū)全力支持曙光園區(qū)的創(chuàng)建，同時(shí)也在積極支持園區(qū)享有國(guó)家有 關(guān)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的同時(shí)，在城市建設(shè)投資商向園區(qū)傾斜，財(cái)政上也給 園區(qū)很多優(yōu)惠。 對(duì)拆遷中大量的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”問(wèn)題，政府也給予了大力支持。 同時(shí)，市政府特別承諾將用地范圍內(nèi) 20%的土地用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，也 將是項(xiàng)目建設(shè)資金的一個(gè)重要補(bǔ)充。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 4、威脅分析（ Threat）： 競(jìng)爭(zhēng)威脅： 在南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的雛形，要追溯到 2003年，第一個(gè)創(chuàng)意藝 術(shù)產(chǎn)業(yè)南京圣劃藝術(shù)中心在河西建立后，在平方米范圍中進(jìn)駐 了個(gè)藝術(shù)家工作室。南京景泰藍(lán)工藝畫(huà)創(chuàng)作室已培訓(xùn)會(huì)員多 人，作品遠(yuǎn)銷(xiāo)美國(guó)、新加坡等地，還在杭州、鎮(zhèn)江、贛州等地開(kāi)展了連 鎖經(jīng)營(yíng)。 時(shí)至今日，許多企業(yè)看到了這一新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的投資價(jià)值，希望將此塊蛋 糕做大，紛紛加入了產(chǎn)業(yè)園的投資行列。目前除了本案，南京已有數(shù)家 企業(yè)正在積極籌備創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：總投資 12億美元、占地面積 1300畝， 國(guó)內(nèi)目前投資額 最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園也已落戶(hù)浦口 。 而南汽集團(tuán)和江蘇文 化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)共同打造的 中央文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 ，以及南京順天實(shí)業(yè)公司與 清華紫光股份有限公司將開(kāi)發(fā)的 江蘇文化產(chǎn)業(yè)園配套項(xiàng)目 ，也在重洽會(huì) 上進(jìn)行了簽約。 一股“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”之風(fēng)正在興起。 鼓樓區(qū)在定淮門(mén)的 “世界之窗” 、玄武區(qū)在板倉(cāng)街 1號(hào)的 “文化產(chǎn)業(yè)園” 、白下區(qū)在光華東 街的 世界之窗創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 這些項(xiàng)目的介入，在人才引進(jìn)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 機(jī)構(gòu)導(dǎo)入、品牌塑造、院校及研究機(jī)構(gòu)等對(duì)本案開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)形成全方位 競(jìng)爭(zhēng)。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 5、項(xiàng)目總結(jié)： 通過(guò)對(duì)本案地塊的地理位置、自然風(fēng)貌、人文底蘊(yùn)、區(qū)域特征、交通環(huán) 境、地塊特征分析，及對(duì)南京經(jīng)濟(jì)環(huán)境、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策等的 綜合分析，對(duì)于本案地塊投入打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是具備產(chǎn)業(yè)支撐和政策支 持的，同時(shí)，本案地塊優(yōu)越的環(huán)境資源和地塊特點(diǎn)，是辦公和居住的佳 境，是真正意義上的生態(tài)辦公和綠色生活，這將是對(duì)城市中寫(xiě)字樓型辦 公革命性的變革和升級(jí)，如美國(guó)科羅拉多州的水園辦公園區(qū)（ Waterpark） 、美國(guó)加州的硅谷（ Silicon Valley）、澳大利亞的北瑞德、愛(ài)爾蘭都柏 林的西區(qū)花園（ Park West）、德國(guó)慕尼黑的伊薩辦公園區(qū)等。而國(guó)內(nèi) 近年來(lái)也出現(xiàn)了北京總部基地、清華科技園玉泉慧谷等，也都在較好地 發(fā)展中。而本案所處的幕府山景區(qū)正是這樣的一個(gè)方向，具有十分強(qiáng)的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和廣闊的發(fā)展前景。 6、項(xiàng)目定位原則： 對(duì)于本案的項(xiàng)目定位，需綜合市場(chǎng)條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、城市特性、地塊質(zhì) 素、政府政策等多方面論證和考慮，產(chǎn)業(yè)概念的樹(shù)立應(yīng)遵循個(gè)性化、結(jié) 合城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)間有關(guān)聯(lián)性、互補(bǔ)性、共生性和統(tǒng)一性的定 位原則。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 二、項(xiàng)目定位： 1、產(chǎn)業(yè)定位： 城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì) 2、功能定位： 辦公（展示、會(huì)議）、居住、休閑商業(yè) 辦公、住宅、商業(yè)比例組合： 用地類(lèi)型 占比 ( ) 功能定位 備注 辦公 50 LOFT辦公及產(chǎn)品展示；展示平臺(tái)；會(huì)議中心； 每戶(hù)面積在 100 350平方米；提供大型展示場(chǎng)地，可舉辦媒體發(fā)布會(huì)和大型活動(dòng)；大型會(huì)議中心 住宅 30 獨(dú)棟別墅、 SOHO酒店式公寓； 獨(dú)棟別墅面積控制在 200 500平方米；公寓面積在 40 60平方米一室一廳； 商業(yè) 20 集中型休閑商業(yè)街區(qū)、經(jīng)濟(jì)型酒店 單個(gè)商鋪面積 300 500平方米； 房地產(chǎn) E網(wǎng) 3、客源定位： （ 1）辦公物業(yè)： 建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、設(shè)計(jì)院及個(gè)人工作室 ； 景觀設(shè)計(jì)公司； 室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)公司； （ 2）住宅物業(yè)： 別墅類(lèi)： 園區(qū)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)企業(yè)及企業(yè)家； 企業(yè)界領(lǐng)軍人物； 商界精英人士； 投資客； 公寓類(lèi)： 園區(qū)企業(yè)中產(chǎn)階層； 企業(yè)職員（租賃為主）； 投資客； （ 3）商業(yè)物業(yè)： 商業(yè)街： 投資及經(jīng)營(yíng)者； 房地產(chǎn) E網(wǎng) 4、形象定位： 空間設(shè)計(jì)夢(mèng)工坊 “ 產(chǎn)學(xué)研 ” 產(chǎn)業(yè)鏈 5、項(xiàng)目案名： 慧谷 國(guó)際空間站 房地產(chǎn) E網(wǎng) 第四部分 產(chǎn)品規(guī)劃初步思路 房地產(chǎn) E網(wǎng) 一、空間布局： 商業(yè)街區(qū) LOFT辦公 別墅區(qū) 考慮到充分利用山體資源，將別墅區(qū)分布在地塊東北部山腳邊緣，綠樹(shù)蔥蘢，建筑掩映在綠色中，使其具有絕對(duì)的私密性，且北部地勢(shì)高，擁有著高瞻遠(yuǎn)矚的視野。 將商業(yè)劃在入口附近，一是靠近幕府東路干道，便于人流消費(fèi)，二是不影響別墅區(qū)的私密環(huán)境； 將辦公區(qū)設(shè)在北部及中間地帶，主要考慮充分利用現(xiàn)有廠房，且與商業(yè)區(qū)接近，便于及時(shí)消費(fèi)。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 二、舊屋改造原則 : 本案地塊是原曙光機(jī)械廠所在地，區(qū)內(nèi)遺存大量廠房和配套用房，沾染 著油腥味、班駁的墻面、高大的建筑結(jié)構(gòu)，處處體現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)的粗 獷和獨(dú)特魅力，是可直接利用的現(xiàn)成資源。故在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)充分考 慮加以發(fā)揮，使其既可為今所用，又能承載一段歷史價(jià)值，以吸引創(chuàng)意 企業(yè)的注視。 在利用和改造舊建筑時(shí)應(yīng)遵循以下原則： 1、主體保護(hù)，局部加工； 2、外部休整，內(nèi)部結(jié)構(gòu)改造、創(chuàng)新； 3、結(jié)合進(jìn)駐企業(yè)空間使用要求，多方面征求意見(jiàn)進(jìn)行整改； 4、針對(duì)產(chǎn)業(yè)特征，立面風(fēng)格多樣化。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 三、建筑風(fēng)格： 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是隨著現(xiàn)代信息時(shí)代的到來(lái)及三產(chǎn)服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展，逐漸風(fēng)行的新 興產(chǎn)業(yè)，是新時(shí)代經(jīng)濟(jì)的時(shí)尚符號(hào)，他們注重產(chǎn)業(yè)間交流、合作、互惠，時(shí) 刻展現(xiàn)出創(chuàng)新、自由、奔放、熱情、動(dòng)力、時(shí)尚的價(jià)值觀；他們需要一個(gè)空 間 “ 場(chǎng) ” 效應(yīng)，既能包容其思想和行為方式，又符合其企業(yè)的發(fā)展模式。建 議其建筑風(fēng)格采用： “ 超現(xiàn)實(shí)主義印象派建筑 ” 現(xiàn)代建筑以其簡(jiǎn)約、功能主義、實(shí)用為準(zhǔn)等優(yōu)越性，成為空間印象派的象 征。其大膽的結(jié)構(gòu)、流暢的立面，視覺(jué)上處處體現(xiàn)創(chuàng)新，建筑理念上標(biāo)新立 異，完美地表現(xiàn)出現(xiàn)代人的審美情趣和空間價(jià)值觀。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 四、各類(lèi)物業(yè)建筑主題形式： 1、辦公物業(yè) LOFT OFFICE 新銳企業(yè)總部 打造 LOFT辦公，一是舊廠房是園區(qū)辦公物業(yè)的所在地，其層高多在 10米以 上，空間結(jié)構(gòu)上容易成型，二 LOFT是目前國(guó)際上仍在流行的時(shí)尚產(chǎn)品，特 別是對(duì)舊廠區(qū)、倉(cāng)庫(kù)類(lèi)建筑改造，多采用該形式。 LOFT的字面意義是倉(cāng) 庫(kù)、閣樓，在 LOFT里，不銹鋼、水泥理所當(dāng)然地?fù)?dān)當(dāng)起空間主體材料的角 色。高挑的空間、粗糙的墻面、裸露的天花板、灰色的水泥地面 這是比 較典型的 LOFT的模樣。這些與本案現(xiàn)狀吻合，可利用發(fā)揮的空間大。 外立面： 通過(guò)建筑材質(zhì)如鋼柱、木材、玻璃、廣告板、燈箱等經(jīng)過(guò) 藝術(shù)化的加工，形成各種造型，對(duì)建筑局部進(jìn)行修飾，特 別是入口、屋檐、腳線(xiàn)，與建筑 主體的裸露部分，形成視覺(jué)反差 和沖擊。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 內(nèi)部空間分割： 懸橋空中連廊，空間得以溝通 家居式的辦公，開(kāi)敞通透 金屬型材樓梯，既現(xiàn)代又結(jié)實(shí) 會(huì)客廳：簡(jiǎn)潔的擺設(shè)，原味的墻體 房地產(chǎn) E網(wǎng) 前臺(tái)：運(yùn)用色彩對(duì)比，簡(jiǎn)潔造型體現(xiàn)個(gè)性空間 電梯上下，舒適主義辦公 大通間辦公區(qū)，便于交流 局部可分割為兩層，滿(mǎn)足不同需求 房地產(chǎn) E網(wǎng) 戶(hù)外空間： 另類(lèi)與藝術(shù)結(jié)合，雕塑小品增添空間情趣，臺(tái)階與步道與建筑相應(yīng)和諧。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 2、展示空間： 作為辦公功能的補(bǔ)充，展示平臺(tái)不可缺失，將園區(qū)建成具備“產(chǎn)、研、 學(xué)、發(fā)（發(fā)布）”全面功能的平臺(tái)，注重企業(yè)的品牌宣傳，既有產(chǎn)業(yè)園 統(tǒng)一形式的品牌造勢(shì)，也有單獨(dú)企業(yè)的自我宣傳，成為產(chǎn)業(yè)價(jià)值、品牌 價(jià)值的傳輸窗口。該展示空間也可進(jìn)行其他類(lèi)型的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 3、商業(yè)空間 餐飲娛樂(lè)休閑： 餐飲、品茗，酒吧、音樂(lè)、個(gè)性書(shū)吧，一個(gè)也不能少。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 休閑商業(yè)街： 咖啡吧、露天茶吧 房地產(chǎn) E網(wǎng) 運(yùn)動(dòng)休閑： 壁球： 1820年在英國(guó)一所非常有名的學(xué)校叫哈羅（ Harrow）中學(xué)，這是一所專(zhuān)門(mén)為英 國(guó)貴族培養(yǎng)后代的學(xué)校。那里的學(xué)生秉承了這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)并在此基礎(chǔ)上加以改進(jìn)，他們用拍子 將球向墻壁擊打，因球觸墻后發(fā)出的聲音很象英文 Squash的發(fā)音，所以給這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)冠名 為 Squash，即壁球。同年，世界上第一片壁球場(chǎng)建于哈羅中學(xué)。至此，壁球運(yùn)動(dòng)正式誕 生。 在隨后的若干年里，壁球運(yùn)動(dòng)在英國(guó)迅速發(fā)展，并由其軍隊(duì)把壁球運(yùn)動(dòng)帶到世界各地，壁 球是一項(xiàng)適合于各階層、各年齡段的人參加的新型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，也被稱(chēng)為一項(xiàng)終身運(yùn)動(dòng)。作 為一種鍛煉身體增進(jìn)健康的活動(dòng)，壁球運(yùn)動(dòng)是一項(xiàng)長(zhǎng)期性健康投資，能使人在生理和心理 上獲益，并增強(qiáng)其自信心及意志力。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 攀巖： 人工巖場(chǎng)最早的起源地也是法國(guó) ,可說(shuō)是一種人造的攀登結(jié)構(gòu) (climbing structure)。 1983年法國(guó)人 Mr. Francois SAVIGNY 發(fā)明了由樹(shù)脂及混凝土合成的可移動(dòng)式巖塊，奠 定了人工巖場(chǎng)日后發(fā)展的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目園區(qū)的工作者多從事腦力工作、多為年輕人，偶爾 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)性的游戲運(yùn)動(dòng)，可刺激大腦神樞，更高效的投入工作。本項(xiàng)目園區(qū)的高大廠房 多，其山墻的高度可進(jìn)行改造。 攀巖的六大好處： 增加身體柔軟度與協(xié)調(diào)感 (Flexibility&Coordinationofmindandbody) ； 增強(qiáng)體力 (Strength) ； 集中力 (Concentration) ； 進(jìn)取心 (Initiative) ； 自信心 (Self-Confident) ； 平衡感 (Balance) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 4、酒店 青年旅館： 園區(qū)酒店主要方便園區(qū)內(nèi)的企業(yè)與外聯(lián)企業(yè)間溝通及員工居住，提供一個(gè)現(xiàn)代時(shí)尚的休憩空 間，裝修不需豪華奢侈，追求現(xiàn)代感、節(jié)奏感和舒適感，價(jià)位也不能過(guò)高，既經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又符 合他們的消費(fèi)需求?？梢肭嗄曷灭^、錦江之星、如家之類(lèi)的酒店。 5、住宅物業(yè)： 獨(dú)棟別墅 CEO官邸 /企業(yè)第一會(huì)所 別墅的功能可分兩種，一是私人收藏作為居住空間，主要客源是企業(yè)界精英階層，包括園區(qū) 外的企業(yè)；一是作為企業(yè)第二辦公場(chǎng)地，或者是提供企業(yè)高層會(huì)晤的高檔場(chǎng)所，具有會(huì)議功 能、娛樂(lè)功能。 建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑，可學(xué)習(xí) SOHO中國(guó)的長(zhǎng)城腳下公社的做法，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)、國(guó)際著名建筑 設(shè)計(jì)師，每棟都是一個(gè)經(jīng)典創(chuàng)作。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 長(zhǎng)城腳下公社別墅：與自然樸素地交融 房地產(chǎn) E網(wǎng) 公寓 SOHO酒店式公寓 山林中的精神 SOHO，享受酒店式的管理服務(wù)，為企業(yè)精英提供生活起居的方便?？山梃b上 海萬(wàn)科螞蟻工房，未來(lái)推廣可采用 “蜂巢” 的名字，成為設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚的地方。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 獨(dú)特、個(gè)性的建筑外觀，是智慧精英們精神領(lǐng)域的表露。 居家的空間格局，現(xiàn)代氣質(zhì)的布置，更符合年輕一族的標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 五、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)： 1、解決營(yíng)銷(xiāo)限制問(wèn)題： 對(duì)于本案的土地性質(zhì)只能出售使用權(quán)的問(wèn)題，存在兩方面的難點(diǎn)：一是買(mǎi)方出資只拿到使 用權(quán)，相當(dāng)于房屋租約；二是購(gòu)房者無(wú)法進(jìn)行按揭購(gòu)房，對(duì)個(gè)人資金要求較高。 針對(duì)以上問(wèn)題，土地性質(zhì)如果可變的情況下自然最好，不過(guò)會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本及風(fēng)險(xiǎn)都提 高，故只能在此大前提下，對(duì)所開(kāi)發(fā)房屋進(jìn)行售賣(mài)，一是對(duì)于購(gòu)房憑證，可咨詢(xún)律師和房 產(chǎn)部門(mén)，能否辦理房屋使用權(quán)及所有權(quán)（不包含土地產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然可能性不大）。最直接的 辦法就是和客戶(hù)講明，利用簽署租賃契約的形式，一次性交納 40年租金，可按二十年一 簽，分兩份租約簽署，（按國(guó)家合同法規(guī)定，契約的最長(zhǎng)年限為 20年，超過(guò)二十年的合同 是無(wú)效的）經(jīng)咨詢(xún)律師，兩份合同可同時(shí)簽名交易，到 20年后，第二份合同會(huì)自動(dòng)生效， 不需再辦理其他手續(xù)。 二是客戶(hù)按揭問(wèn)題，與相關(guān)銀行溝通，以企業(yè)擔(dān)保形式，為購(gòu)房企業(yè)及個(gè)人盡可能地爭(zhēng)取 一定比例的貸款，如果不可行，則在銷(xiāo)售策略上給予支持，分期付款或以租代售等。 2、經(jīng)營(yíng)之道： 作為創(chuàng)意型的產(chǎn)業(yè)園，其經(jīng)營(yíng)思路也是十分創(chuàng)新的，這在前面參考了其他城市項(xiàng)目后也提 到過(guò)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的價(jià)值集中體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈的打造上，有了這個(gè)根本，其他的價(jià)值才能最 大化體現(xiàn)，故在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)上應(yīng)該： 先炒概念 樹(shù)立品牌影響力 招商洽談 園區(qū)建設(shè) 商業(yè)配套 房地產(chǎn) E網(wǎng) 3、最大程度獲得政府的政策支持： 政府的扶持力度，是產(chǎn)業(yè)園發(fā)展不可缺少的支撐。觀國(guó)內(nèi)其他城市，其產(chǎn)業(yè)園的創(chuàng)建、發(fā) 展離不開(kāi)政府的政策大力支持及產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠的政策，如位于上海虹口區(qū)東江灣路上的“空間 188” 承諾，將針對(duì)企業(yè)類(lèi)別、每年納稅額度，會(huì)給予相應(yīng)的稅收扶持。位于西江灣路上的 “綠