某產(chǎn)業(yè)城項目前期策劃工作計劃書doc ××集團××現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）項目

現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 1 集團 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園） 項目 前期策劃工作 計劃書 目 錄 第一 部分 項目前期策劃的主要工作 2 1 1、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 2 1 2、市場深度調(diào)查研究 2 1 3、項目投入產(chǎn)出概算 3 1 4、總體規(guī)劃設計配合 3 1 5、 目標市場定位分析 4 1 6、 產(chǎn)品組合規(guī)劃建議 5 1 7、 新農(nóng)村建設專題研究 5 第二 部分 提交的兩大報告文本綱要 6 2 1、 項目申請報告（面向政府） 6 2 2、 項目策劃報告（面向企業(yè)） 9 第三 部分 工作時間 和 服務收費標準 11 第四 部分 項目 服務團隊主要成員 11 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 2 第一 部分 項目前期策劃的主要 工作 1 1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 “現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城”作為一個大型泛地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，集現(xiàn)代汽車貿(mào)易、商 品批發(fā)流通、農(nóng)民轉型創(chuàng)業(yè)、生態(tài)居住、會展辦公、餐飲娛樂、觀光旅游為一體，涉及多產(chǎn)業(yè)、多形態(tài)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的投資建設和運營管理 。合理的產(chǎn)業(yè)方向選擇和產(chǎn)業(yè)規(guī)模定位，將決定項目的成敗。其中，項目綜合開發(fā)如何與“新農(nóng)村建設”有效結合，充分挖掘區(qū)域自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，實現(xiàn)“農(nóng)民轉型創(chuàng)業(yè)”的突破，是項目開發(fā)的關鍵。產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析主要從國際、國內(nèi)、區(qū)域等不同角度，以全方位視野分析該項目初步規(guī)劃中提到的汽貿(mào)、物流等行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，探討項目“以業(yè)興城”問題。 此階段預計 工作時間 1 2 個月 ， 相關 內(nèi)容包括： 項目相關產(chǎn)業(yè)的 國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)格局、現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析 ； 環(huán)渤海區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析； 項目所在城市及周邊特色產(chǎn)業(yè)調(diào)研及市場供需情況分析 ； 本項目可供選擇的產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）建議 ； 本項目相關產(chǎn)業(yè)開發(fā)運作的基本思路。 1 2 市場深度調(diào)查研究 市場的深度調(diào)查研究是項目開發(fā)前期最為關鍵的一個環(huán)節(jié)。一般 以項目為 核心， 重點調(diào)研 項目所在城市的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、 項目所在區(qū)域 工業(yè)、 商業(yè)物業(yè) 和 住宅 市場的供求狀況、同類 物業(yè) 的現(xiàn)狀及目標 客戶 的購買心理、行為、需求特征，從而對項目進行 SWOT 分析，為項目制定合理的產(chǎn)品開發(fā)策略和營銷推廣策 略。 此項工作主要通過信息收集、深度訪談、走訪踩盤等方式，獲取大量的一手資料，綜合整理分析后， 編寫 系統(tǒng)的市場調(diào)查報告 ， 預計 工作現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 3 時間 2 3 個月 。 提交的 報告主要內(nèi)容包括： 項目所在城 市宏觀經(jīng)濟分析（ 人口、面積、國民生產(chǎn)總值、生活水平、消費習慣、購買力、經(jīng)濟發(fā)展前景等）； 項目所在城 市 工業(yè)環(huán)境和發(fā)展趨勢分析（產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)營現(xiàn)狀、未來 規(guī)劃） ； 項目地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景； 項目地塊價值分析和未來城市發(fā)展規(guī)劃研究； 項目地塊周邊環(huán)境、綜合配套設施情況調(diào)查； 項目競爭格局及主要競爭對 手、潛在競爭對手分析； 目標客戶群分析（ 項目所在城 市 工業(yè)、 商業(yè) 、 住宅消費力情況的分析和研究、目標客戶群的購買習慣與消費觀念等）； 項目的 SWOT 分析 、發(fā)展戰(zhàn)略分析 。 1 3 項目投入產(chǎn)出概算 項目投入產(chǎn)出概算是房地產(chǎn)開發(fā)前期投資決策的依據(jù)，只有投資財務指標初步估算可行，項目才具備真正進入前期運作的基礎。 該項工作主要有：項目建筑面積和投資費用估算、銷售收入估算、投資財務指標概算、投資風險分析、綜合效益評價等。 同時，還 需與 投資方 進行深入溝通，討論項目建設的合理體量規(guī)模 、開發(fā)節(jié)奏， 了解項目開發(fā)各環(huán) 節(jié)涉及到的各項成本與費用水平，研究成本控制辦法，確定合理的投資利潤率。 此階段預計 工作時間 1 個月 。 1 4 總體規(guī)劃設計配合 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作中，有一項重要的技術性內(nèi)容，就是 委托規(guī)劃設計單位編制項目總體規(guī)劃設計方案 。 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 4 從投資可行性分析角度看，總規(guī)方案更重要的作用在于，使 投資方能得到符合市場需求的產(chǎn)品形態(tài)和相對準確的建設規(guī)模數(shù)據(jù)，從而進行科學的投入產(chǎn)出分析，避免盲目決策，降低開發(fā)風險。 此項工作的具體 進度 由 投資方 安排，我 公司 的主要工作內(nèi)容有： 提供國內(nèi)同類可參照項目的研究資料，參與外出考察學習。 配合投資方 考察 3 4 家規(guī)劃設計單位，從中選定一家。 參與規(guī)劃設計任務書的擬定和規(guī)劃設計方案討論，直至協(xié)助 投資方 確 定 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城項目 總體規(guī)劃設計方案 。 1 5 目標市場定位分析 一旦 規(guī)劃設計單位選定并展開實質(zhì)性工作 ，開發(fā)什么樣的產(chǎn)品 （檔次、風格、理念） ？ 工業(yè)、商業(yè)、廠房、倉儲、專業(yè)市場、公寓住宅等不同產(chǎn)品的配比？ 這些產(chǎn)品是否能得到市場認可？等等一系列問題就成了項目開發(fā)決策的核心。而此時需要再針對潛在客戶群，組織一輪全面、深入的目標市場調(diào)研和定位分析，以翔實、科學的數(shù)據(jù)支持產(chǎn)品研發(fā)和 創(chuàng)新 。 此項工作將通過范圍更廣、內(nèi)容更全面的市調(diào) ，組織 重點客戶專題座談 、相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)專家研討會 等方式進行 。 預計 工作時間 2 3 個月 ，提交 目標市場定位分析報告 ，主要包括： 目標市場細分特征與依據(jù)； 目標市場競爭態(tài)勢分析； 目標市場主力客戶群范疇分析； 目標客戶群消費心理、行為和需求特征分析； 目標市場大客戶訪談記錄。 特別提示： 總規(guī)確定的相關技術指標是撰寫 項目申請 報告的數(shù)據(jù)基礎 ， 也是開發(fā)商 進行決策的科學依據(jù)，必須委托高水平專業(yè)公司設計。 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 5 1 6 產(chǎn)品組合規(guī)劃建議 這是我公司基于市場詳細調(diào)研后的產(chǎn)品定位、建筑設計、概念規(guī)劃、開發(fā)周期建議， 預計 工作時間 1 個月 ，形成的報告主要內(nèi)容 有： 項目 整體檔次、產(chǎn)品功能和市場形象定位建議； 項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢定位與分析； 項目產(chǎn)品屬性及產(chǎn)品形態(tài)選擇； 項目產(chǎn)品功能設置及創(chuàng)新建議； 目標客戶群的產(chǎn)品細節(jié)需求分析； 項目配套設施及車位建議； 項目景觀規(guī)劃及特色建議； 商業(yè)主題、建筑風格 及對應產(chǎn)品形態(tài)研究； 不同產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)布局和產(chǎn)業(yè)組合建議； 項目招商策略建議； 項目產(chǎn)品銷售預測和價格體系分析； 項目開工節(jié)奏和分期建設規(guī)模建議 。 1 7 新農(nóng)村建設專題研究 本項目與黨中央、國務院號召的“新農(nóng)村建設”結合緊密，如何借鑒 學習國內(nèi)各地“新農(nóng)村建設”的優(yōu)秀經(jīng)驗？探討適合地方特色的開發(fā)建設模式，是本階段需要重要研究的一大課題 。 具體工作內(nèi)容包括： 各地“新農(nóng)村建設”經(jīng)驗調(diào)查、外出參觀考察地點建議 ； 參與組織村民外出考察，提出本項目新農(nóng)村開發(fā)建設思路。 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 6 第 二部分 提交的兩大報告文本綱要 根據(jù)雙方前期的初步溝通，此次項目前期策劃的主要工作成果是：提交兩大報告：一是呈送政府部門的項目申請報告，該報告主要用于項目前期立項過程中，與政府領導和相關職能部門的正式匯報溝通；二是供投資方內(nèi)部投資決策參考的項目策劃報告。 根據(jù)我國建設項目審批的規(guī)范要求和房地產(chǎn)項目策劃的通用標準，現(xiàn)初步擬定兩大報告文本的綱要目錄： 2 1 項目申請報告（目錄） 前 言 第一章 總 論 1.1 項目名稱及承辦單位 1.2 報告編制依據(jù) 和原則 1.3 本報告研究范圍 1.4 項目 基本 概況 和擬建地點 1.5 項 目 開發(fā)理念和建設目標 1.6 推薦方案及主要經(jīng)濟技術指標 1.7 研究結論 第二章 項目提出背景和 SWOT 分析 2.1 項目提出背景分析 2.2 項目建設的必要性 2.3 項目建設的可行性 2.4 項目 SWOT 分析 2.5 分析 評估 結論 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 7 第三章 市場調(diào)查與 開發(fā) 前景 預測 3.1 基礎數(shù)據(jù)調(diào)查 3.2 項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 3.3 項目開發(fā)前景 預測 第四章 項目開發(fā)思路和綜合定位 4.1 項目建設原則 4.2 項目的市場形象定位 4.3 項目的目標客戶定 位 4.4 項目新農(nóng)村建設思路 4.5 項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略 4.6 項目品牌發(fā)展策略 第五章 項目選址方案與建設條件 5.1 建設場址 5.2 建設條件 5.3 投資政策 第六章 總體規(guī)劃設計和建設規(guī)模 6.1 規(guī)劃設計原則 6.2 總平面布置 6.3 新農(nóng)村建設 項目概念性設計 6.4 產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)項目 概念性設計 6.5 旅游服務項目 概念性設計 6.6 生態(tài)居住項目 概念性設計 6.7 基礎設施規(guī)劃 6.8 建設規(guī)模 和建設分期 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 8 第七章 環(huán)境保護、綠化、消防和節(jié)能 7.1 環(huán)境保護 7.2 園區(qū)綠化 7.3 消 防 7.4 節(jié) 能 第八章 開發(fā)運營管理和市場營銷策略 8.1 項目開發(fā)運營模式 8.2 項目的營銷策略 8.3 項目的管理策略 8.4 項目的推廣策略 第九章 項目實施計劃和一期開發(fā)工作安排 9.1 建設期工作計劃及進度安排 9.2 近期開發(fā)工作安排 9.3 當前存在的問題及困難 第十章 投資估算、資金籌措及使用計劃 10.1 投資估算 10.2 資金籌措及使用計劃 第十一章 綜合效益分析 11.1 基本數(shù)據(jù) 11.2 指標計算與評價 11.3 評價結論 附圖： （包括項目區(qū)位圖、地塊現(xiàn)狀圖、總規(guī)方案圖和概念性設計圖等） 附件： （主要是與該項目有關的一些政府批文和可利用的優(yōu)惠政策文件） 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 9 2 2 項目策劃報告（目錄） 緒 論 第一章 項目概況及策劃要求 1.1 項目 基本概況和地塊條件 1.2 本項目主要經(jīng)濟技術指標 1.3 政府的規(guī)劃及要求 1.3 發(fā)展商目的和要求 1.4 項目策劃主要任務 第 二 章 專項調(diào)研和市場分析 2.1 項目所在城市經(jīng)濟發(fā)展專項調(diào)研 2.2 項目所在城市支柱產(chǎn)業(yè)專項調(diào)研 2.3 項目所在城市房地產(chǎn)市場專項調(diào)研 2.4 本項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 2.5 本項目目標消費人群分析 2.6 本項目主要競爭對手分析 2.7 項目開發(fā)前景預測 2.8 市場調(diào)研結論 第 三 章 項目價值研究和定位綜述 3.1 項目地塊核心價值研究 3.2 項目 SWOT 分析 3.3 項目在城市的功能定位 3.4 項目的市場形象定位 3.5 項目的目標客戶定位 3.6 項目的案名主題建議 第 四 章 項目開發(fā)思路和發(fā)展策略 4.1 思想采購：可供借鑒的項目樣本 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 10 4.2 定位方向：從環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展尋找項目主題 4.3 項目新農(nóng)村建設思路 4.4 項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路 4.5 項目商業(yè)發(fā)展思路 4.6 項目住宅開發(fā)思路 4.7 項目分期開發(fā)策略 4.8 項目品牌發(fā)展策略 4.9 項目運營管理策略 第 五 章 項目總體規(guī)劃和設計建議 5.1 總規(guī)設計建議及要點 5.2 建筑設計建議及要點 5.3 景觀設計建議及要點 5.4 主要產(chǎn)品形態(tài)和住宅戶型建議 5.5 建筑節(jié)能和智能化系統(tǒng)設計建議 第 六 章 項目營銷推廣策略綜述 6.1 項目盈利模式分析 6.2 項目營銷節(jié)奏安排 6.3 項目全程推廣策略 第 七 章 項目投入產(chǎn)品概算和資金籌措 7.1 項目投資估算表 7.2 投入產(chǎn)出分析表 7.3 資金籌措和使用計劃 7.4 項目資本運作的總體構想 第 八 章 項目實施計劃和工作建議 8.1 分期開發(fā)計劃和進度安排 8.2 一期建設內(nèi)容和投資計劃 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 11 8.3 2008 年度主要工作安排 8.4 當前的主要工作建議 第 九 章 開發(fā)商應關注的重要問題提示 9.1 如何有效進行土地一級開發(fā) 9.2 如何爭取政府優(yōu)惠政策支持 9.3 如何“以業(yè)興城”， 實現(xiàn) 項目 成功 運營 9.4 如 何借“新農(nóng)村建設”快速啟動項目 9.5 如何突破項目遠離城區(qū)的交通瓶頸問題 9.6 如何解決前期基礎設施投入和資金回籠矛盾 第 三部分 工作時間和服務收費標準 （略） 第 四部分 項目工作團隊主要成員 （略） 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 12 集 團 現(xiàn) 代 產(chǎn)業(yè) 城（工 業(yè)園 ） 項 目 前期策 劃 工作 計劃書 目 錄 第一部分 項 目前期策 劃 的主要工作 2 1 1、 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展 環(huán) 境分析 2 1 2、市 場 深度 調(diào)查研 究 2 1 3、 項 目投入 產(chǎn) 出 概 算 3 1 4、 總 體 規(guī)劃設計 配合 3 1 5、目 標 市 場 定位分析 4 1 6、 產(chǎn) 品 組 合 規(guī)劃 建 議 5 1 7、新 農(nóng) 村建 設專題研 究 5 第二部分 提交的 兩 大 報 告文本 綱 要 6 2 1、 項 目申 請報 告（面向政府） 6 2 2、 項 目策 劃報 告（面向企 業(yè) ） 9 第三部分 工作 時間 和服 務 收 費標 準 11 第四部分 項 目服 務團隊 主要成 員 11 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 13 第一部分 項 目前期策 劃 的主要工作 1 1 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展 環(huán) 境分析 “ 現(xiàn) 代 產(chǎn)業(yè) 城 ” 作 為 一 個 大型泛地 產(chǎn)綜 合 開發(fā)項 目，集 現(xiàn)代汽 車貿(mào) 易 、商品批 發(fā) 流通、 農(nóng) 民 轉 型 創(chuàng)業(yè) 、生 態(tài) 居住、 會 展辦 公、餐 飲娛樂 、 觀 光旅游 為 一體，涉及多 產(chǎn)業(yè) 、多形 態(tài) 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn) 品的投 資 建 設 和 運營 管理。合理的 產(chǎn)業(yè) 方向 選擇 和 產(chǎn)業(yè)規(guī) 模定位， 將決 定 項 目的成 敗 。其中， 項 目 綜 合 開發(fā) 如何 與“ 新 農(nóng) 村建 設 ” 有效 結 合，充分 挖 掘 區(qū) 域自身的 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ， 實現(xiàn) “ 農(nóng) 民 轉 型 創(chuàng)業(yè) ” 的突破，是項目開發(fā)的關鍵。產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析主要從國際、國內(nèi)、區(qū)域等不同角度，以全方位視野分析該項目初步規(guī)劃中提到的汽貿(mào)、物流等行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，探討項目 “ 以業(yè)興城 ” 問題。此階段預計工作時間 1 2個月，相關內(nèi)容包括： 項目相關產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)格局、現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析； 環(huán)渤海區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析； 項目所在城市及周邊特色產(chǎn)業(yè)調(diào)研及市場供需情況分析； 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 14 本項目可供選擇的產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）建議； 本項目相關產(chǎn)業(yè)開發(fā)運作的基本思路。 1 2 市場深度調(diào)查研究 市場的深度調(diào)查研究是項目開發(fā)前期最為關鍵的一個環(huán)節(jié)。一般以項目為核心，重點調(diào)研項目所在城市的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、項目所在區(qū)域工業(yè)、商業(yè)物業(yè)和住宅市場的供求狀況、同類物業(yè)的現(xiàn)狀及目標客戶的購買心理、行為、需求特征，從而對項目進行 SWOT 分析，為項目制定合理的產(chǎn)品開發(fā)策略和營銷推廣策略。 此項工作主要通過信息收集、深度訪談、走訪踩盤等方式，獲取大量的一手資料，綜合整理分析后，編寫系統(tǒng)的市場調(diào)查報告，預計工作時間 2 3 個月。提交的報告主要內(nèi)容包括： 項目所在城市宏觀經(jīng)濟分析（人口、面積、國民生產(chǎn)總值、生活水平、消 費習慣、購買力、經(jīng)濟發(fā)展前景等）； 項目所在城市工業(yè)環(huán)境和發(fā)展趨勢分析（產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)營現(xiàn)狀、未來規(guī)劃）； 項目地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景； 項目地塊價值分析和未來城市發(fā)展規(guī)劃研究； 項目地塊周邊環(huán)境、綜合配套設施情況調(diào)查； 項目競爭格局及主要競爭對手、潛在競爭對手分析； 目標客戶群分析（項目所在城市工業(yè)、商業(yè)、住宅消費力現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 15 情況的分析和研究、目標客戶群的購買習慣與消費觀念等）； 項目的 SWOT 分析、發(fā)展戰(zhàn)略分析。 1 3 項目投入產(chǎn)出概算 項目投入產(chǎn)出概算是房地產(chǎn)開發(fā)前期 投資決策的依據(jù)，只有投資財務指標初步估算可行，項目才具備真正進入前期運作的基礎。 該項工作主要有：項目建筑面積和投資費用估算、銷售收入估算、投資財務指標概算、投資風險分析、綜合效益評價等。 同時，還需與投資方進行深入溝通，討論項目建設的合理體量規(guī)模、開發(fā)節(jié)奏，了解項目開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及到的各項成本與費用水平，研究成本控制辦法，確定合理的投資利潤率。此階段預計工作時間 1 個月。 1 4 總體規(guī)劃設計配合 房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作中，有一項重要的技術性內(nèi)容，就是委托規(guī)劃設計單位編制項目總體規(guī)劃設計方案。 從投資可 行性分析角度看，總規(guī)方案更重要的作用在于，使投資方能得到符合市場需求的產(chǎn)品形態(tài)和相對準確的建設規(guī)模數(shù)據(jù)，從而進行科學的投入產(chǎn)出分析，避免盲目決策，降低開發(fā)風險。 此項工作的具體進度由投資方安排，我公司的主要工作內(nèi)容有： 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 16 提供國內(nèi)同類可參照項目的研究資料，參與外出考察學習。 配合投資方考察 3 4 家規(guī)劃設計單位，從中選定一家。 參與規(guī)劃設計任務書的擬定和規(guī)劃設計方案討論，直至協(xié)助投資方確定 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城項目總體規(guī)劃設計方案。 1 5 目標市場定位分析 一旦規(guī)劃設計單位選定并展開實質(zhì)性工作， 開發(fā)什么樣的產(chǎn)品（檔次、風格、理念）？工業(yè)、商業(yè)、廠房、倉儲、專業(yè)市場、公寓住宅等不同產(chǎn)品的配比？這些產(chǎn)品是否能得到市場認可？ 等等一系列問題就成了項目開發(fā)決策的核心。而此時需要再針對潛在客戶群，組織一輪全面、深入的目標市場調(diào)研和定位分析，以翔實、科學的數(shù)據(jù)支持產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新。 此項工作將通過范圍更廣、內(nèi)容更全面的市調(diào)，組織重點客戶專題座談、相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)專家研討會等方式進行。預計工作時間 2 3 個月，提交目標市場定位分析報告 ，主要包括： 目標市場細分特征與依據(jù)； 目標市場競爭態(tài) 勢分析； 目標市場主力客戶群范疇分析； 目標客戶群消費心理、行為和需求特征分析； 目標市場大客戶訪談記錄。 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 17 1 6 產(chǎn)品組合規(guī)劃建議 這是我公司基于市場詳細調(diào)研后的產(chǎn)品定位、建筑設計、概念規(guī)劃、開發(fā)周期建議，預計工作時間 1 個月，形成的報告主要內(nèi)容有： 項目整體檔次、產(chǎn)品功能和市場形象定位建議； 項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢定位與分析； 項目產(chǎn)品屬性及產(chǎn)品形態(tài)選擇； 項目產(chǎn)品功能設置及創(chuàng)新建議； 目標客戶群的產(chǎn)品細節(jié)需求分析； 項目配套設施及車位建議； 項目景觀規(guī)劃及特色建議； 商業(yè)主題、建筑風格及對應產(chǎn)品形態(tài)研究； 不同產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)布局和產(chǎn)業(yè)組合建議； 項目招商策略建議； 項目產(chǎn)品銷售預測和價格體系分析； 項目開工節(jié)奏和分期建設規(guī)模建議。 1 7 新農(nóng)村建設專題研究 本項目與黨中央、國務院號召的 “ 新農(nóng)村建設 ” 結合緊密，如何借鑒學習國內(nèi)各地 “ 新農(nóng)村建設 ” 的優(yōu)秀經(jīng)驗？探討適合地方特色的開發(fā)建設模式，是本階段需要重要研究的一大課題。具體工作內(nèi)容包括： 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 18 各地 “ 新農(nóng)村建設 ” 經(jīng)驗調(diào)查、外出參觀考察地點建議； 參與組織村民外出考察，提出本項目新農(nóng)村開發(fā)建設思路。 第二部分 提交的兩大報告文本綱要 根據(jù)雙方前期的初步溝通，此次項目前期策劃的主要工作成果是：提交兩大報告：一是呈送政府部門的項目申請報告，該報告主要用于項目前期立項過程中，與政府領導和相關職能部門的正式匯報溝通；二是供投資方內(nèi)部投資決策參考的項目策劃報告。 根據(jù)我國建設項目審批的規(guī)范要求和房地產(chǎn)項目策劃的通用標準，現(xiàn)初步擬定兩大報告文本的綱要目錄： 2 1 項目申請報告（目錄） 前 言 第一章 總 論 1.1 項目名稱及承辦單位 1.2 報告編制依據(jù)和原則 1.3 本報告研究范圍 1.4 項目基本概況和擬建地點 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 19 1.5 項目開發(fā)理念和建設目標 1.6 推薦方案及主要經(jīng)濟技術指標 1.7 研究結論 第二章 項目提出背景和 SWOT 分析 2.1 項目提出背景分析 2.2 項目建設的必要性 2.3 項目建設的可行性 2.4 項目 SWOT 分析 2.5 分析評估結論 第三章 市場調(diào)查與開發(fā)前景預測 3.1 基礎數(shù)據(jù)調(diào)查 3.2 項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 3.3 項目開發(fā)前景預測 第四章 項目開發(fā)思路和綜合定位 4.1 項目建設原則 4.2 項目的市場形象定位 4.3 項目的目標客戶定位 4.4 項目新農(nóng)村建設思路 4.5 項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略 4.6 項目品牌發(fā)展策略 第五章 項目選址方 案與建設條件 5.1 建設場址 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 20 5.2 建設條件 5.3 投資政策 第六章 總體規(guī)劃設計和建設規(guī)模 6.1 規(guī)劃設計原則 6.2 總平面布置 6.3 新農(nóng)村建設項目概念性設計 6.4 產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)項目概 念性設計 6.5 旅游服務項目概念性設計 6.6 生態(tài)居住項目概念性設計 6.7 基礎設施規(guī)劃 6.8 建設規(guī)模和建設分期 第七章 環(huán)境保護、綠化、消防和節(jié)能 7.1 環(huán)境保護 7.2 園區(qū)綠化 7.3 消 防 7.4 節(jié) 能 第八章 開發(fā)運營管理和市場營銷策略 8.1 項目開發(fā)運營模式 8.2 項目的營銷策略 8.3 項目的管理策略 8.4 項目的推廣策略 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 21 第九章 項目實施計劃和一期開發(fā)工作安排 9.1 建設期工作計劃及進度安排 9.2 近期開發(fā)工作安排 9.3 當前存在的問題及困難 第十章 投資估算、資金籌措及使用計劃 10.1 投資估算 10.2 資金籌措及使用計劃 第十一章 綜合效益分析 11.1 基本數(shù)據(jù) 11.2 指標計算與評價 11.3 評價結論 附圖： （包括項目區(qū)位圖、地塊現(xiàn)狀圖、總規(guī)方案圖和概念性設計圖等） 附件： （主要是與該項目有關的一些政府批文和可利用的優(yōu)惠政策文件） 2 2 項目策劃報告（目錄） 緒 論 第一章 項目概況及策劃要求 1.1 項目基本概況和地塊條件 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計劃書 全程伙伴，合作共贏 22 1.2 本項目主要經(jīng)濟技術指標 1.3 政府 的規(guī)劃及要求 1.3