第四章 房地產(chǎn)評估復(fù)習(xí)題.doc

第四章 房地產(chǎn)評估復(fù)習(xí)題一、單選1.某可比交易實例成交地價為3000元/m2，對應(yīng)使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率為7%，則通過年限修正該宗土地的價格最接近于（）。A2900元/m2 B3223元/ m2 C3322元/ m2 D4000元/ m22如果某房地產(chǎn)的售價為5000萬元，其中建筑物價格3000萬元，地價2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于（）。A9% B12.5% C7.5% D5%3某評估機(jī)構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估中共選擇了A、B、C三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個評估結(jié)果。根據(jù)A、B、C三個參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為25%、40%和35%，則被評估房產(chǎn)的評估值最接近于（）。A140萬元 B157.5萬元 C141.4萬元 D148.5萬元4被評估建筑物賬面價值80萬元，2005年建成，要求評估2008年該建筑物的重置成本。根據(jù)調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)從2005年到2008年每年比上年提高分別為：3%、3%、2%，該建筑物的重置成本最接近于（）。A86萬元 B87萬元 C90萬元 D85萬元5某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求的土地使用權(quán)價格每平方米1200元，建筑物的年純收益為（）。A8600元 B8800元 C9000元 D12000元6有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元/平方米，則樓面地價為（）。A1000元/平方米 B1500元/平方米 C2100元/平方米 D2800元/平方米7有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預(yù)計未來每年的收益為15萬元，則該宗地的評估價值最接近于（）。A128萬元 B141萬元 C149萬元 D150萬元8有一宗房地產(chǎn)，評估基準(zhǔn)日后第一年的純收益預(yù)計為70萬元，資本化率為8%，以后未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，則該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評估價值最近近于（）。A700萬元 B800萬元 C1000萬元 D1100萬元9、國家規(guī)定的商業(yè)、旅游、娛樂用地的土地使用權(quán)最高出讓年限是（）年。 A、70 B、50 C、40 D、4510、在影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素中，對價格影響最大的是（）。 A、城市規(guī)劃的限制 B、交通通達(dá)程度 C、區(qū)域的繁華程度 D、公共設(shè)施的配套情況11、用成本法評估土地時，土地取得費(fèi)的計息期應(yīng)為（）。 A、整個開發(fā)期 B、整個銷售期 C、整個開發(fā)期和銷售期 D、整個開發(fā)期和銷售期的一半12、土地的“三通一平”是指（）。 A、通水、通熱、通路、平整地面 B、通水、通路、通氣、平整地面C、通水、通路、通電、平整地面 D、通氣、通電、通訊、平整地面13、有一宗土地，出讓年期為45年，已使用30年，預(yù)計未來10年每年的凈收益額為15萬元，第11年開始每年的凈收益額為20萬元，假定折現(xiàn)率為10，則該宗土地的評估值最接近于（）。 A、127.70萬元 B、121.40萬元 C、150.00萬元 D、175.00萬元14、某房地產(chǎn)土地價值600萬元，建筑物價值1400萬元，綜合資本化率為 8.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為（）。 A、8% B、6% C、5% D、4%15、某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場交易價格為2 000元/平方米，如果容積率為2和5所對應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為1.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價格最接近于（）元。 A、1 250 B、1 500 C、4 000 D、2 00016、運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價值時，交易日期修正的主要目的是將參照物價格修正為（）的價格。 A、評估基準(zhǔn)日 B、參照物交易時 C、評估時期 D、未來預(yù)期17、某宗土地5000平方米，土地上建一棟10層的賓館，賓館首層面積1 200平方米，第210層每層建筑面積1 000平方米，則由此計算出的建筑容積率為（）。 A、3.6 B、4.5 C、2.08 D、2.0418、一般情況下，基于土地規(guī)劃用途的角度，對于同一宗土地而言，地價遞減的順序為（）。 A、商業(yè)用地、工業(yè)用地、居住用地 B、居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地C、商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地 D、工業(yè)用地、商業(yè)用地、居住用地19、在正常情況下，用于房地產(chǎn)價值評估的收益應(yīng)該是房地產(chǎn)的（）。 A、實際總收益實際總費(fèi)用 B、實際總收益客觀總費(fèi)用C、客觀總收益實際總費(fèi)用 D、客觀總收益客觀總費(fèi)用20、下列特性中不屬于土地經(jīng)濟(jì)特性的是（）。 A、供給稀缺性 B、可轉(zhuǎn)讓性 C、利用多方向性 D、效益級差性21、某房地產(chǎn)土地總面積為20萬平方米，土地單價為1000元/平方米，建筑總面積為50萬平方米。則樓面地價為（）元/平方米。 A、200 B、400 C、500 D、100022、以下有關(guān)國有土地使用權(quán)的最高年限，說法不當(dāng)?shù)氖牵?）A居住用地為70年 B工業(yè)用地為50年 C體育用地為50年 D娛樂用地為50年23、在我國地價一般是（ ）A國有土地的價格 B國有土地使用權(quán)價格C國有土地所有權(quán)價格 D國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)費(fèi)24、下列關(guān)于土地的描述中，正確的是（ ）A在我國，所有土地的所有權(quán)均屬于國家 B國有土地使用權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓C科技、文化、體育類用地最高出讓年限為70年D凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓25、市場交易價格是房地產(chǎn)在市場交易中的（ ）A歷史成本 B客觀價格 C實際成交價格 D購買價格26、政府定期公布的土地價格是（ ）A樓面地價 B.標(biāo)定地價 C.申報價格 D.公告地價27、根據(jù)經(jīng)驗，非生產(chǎn)用磚混結(jié)構(gòu)二等房的耐用年限是（ ）年A.10 B.40 C.50 D.6028、（ ）能夠反映房地產(chǎn)價格水平的高低。A. 單位建筑面積的建筑物價格 B. 所有權(quán)價格 C. 容積率 D. 房地產(chǎn)的單位價格二、多選題1對于樓面地價與土地單價之間的關(guān)系，下列說法中正確的是（）。A樓面地價一定大于土地單價 B樓面地價一定小于土地單價 C樓面地價可以等于土地單價D樓面地價可以小于土地單價 E樓面地價可以大于土地單價2影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括（）。A房地產(chǎn)價格政策 B城市發(fā)展戰(zhàn)略 C國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r D社會發(fā)展?fàn)顩r E物價水平3假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以（）的和為計算基礎(chǔ)的。A專業(yè)費(fèi)用 B投資利息 C地價 D建筑費(fèi)用 E稅費(fèi)4、土地的自然特性包括（）等。A、稀缺性 B、地理位置的固定性 C、質(zhì)量的差異性 D、利用的多方向性 E、可壟斷性5、以下屬于房地產(chǎn)的特征的有（）。 A、難以變現(xiàn)性 B、供求區(qū)域性 C、使用短期性 D、投資大量性 E、保值與增值性6、下列特性中屬于房地產(chǎn)價格特征的是（）。 A、房地產(chǎn)價格與用途相關(guān) B、房地產(chǎn)價格是土地購買價格 C、房地產(chǎn)價格具有可比性D、房地產(chǎn)價格具有個別性 E、房地產(chǎn)價格是由政府定價7、在我國城市房地產(chǎn)交易市場上，進(jìn)行評估的對象有（）。A、房屋所有權(quán) B、房屋使用權(quán) C、房屋租用權(quán) D、土地使用權(quán) E、土地所有權(quán)8、屬于房地產(chǎn)評估原則的有（）。 AbcdA、供求原則 B、貢獻(xiàn)原則 C、最有效使用原則 D、替代原則 E、獨立性原則9、下列關(guān)于房地產(chǎn)評估收益法中的收益額的說法正確的有（）。 A、房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益B、凈收益不應(yīng)該是實際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益），而應(yīng)該是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期），只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)C、凈收益客觀總收益客觀總費(fèi)用 D、總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用E、總費(fèi)用包含各種費(fèi)用，例如折舊費(fèi)、管理費(fèi)等10、運(yùn)用成本法對地產(chǎn)價格評估，其適用范圍主要是（）。A、新開發(fā)地 B、學(xué)校用地 C、公園用地 D、商業(yè)用地 E、機(jī)場用地11、進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，特別需要注意遵循的原則有( )A.合法原則 B.替代原則 C.供求原則 D.貢獻(xiàn)原則 E.最有效使用原則12、（ ）能夠反映房地產(chǎn)價格水平的高低。A. 房地產(chǎn)的單位價格 B. 樓面地價 C. 單位建筑面積的建筑物價格 D. 所有權(quán)價格 E. 容積率13、下列房地產(chǎn)價格種類中，由政府制定并定期公布的有（）A.基準(zhǔn)地價 B.交易低價 C.標(biāo)定地價 D.轉(zhuǎn)讓價格 E.房屋重置價格14、求取房地產(chǎn)凈利益中的房地產(chǎn)總費(fèi)用，應(yīng)考慮（ ）A.管理費(fèi) B.維修費(fèi) C.折舊費(fèi) D.保險費(fèi) E.稅金15、以下影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于一般因素的有（ ）A.商服繁華因素 B.經(jīng)濟(jì)因素 C.心理因素 D.行政因素 E.宗地因素三、計算題：1.某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表：可比案例宗地地價為每平方米2 700元，容積率為2.O，待估宗地規(guī)劃的容積率為1.8，經(jīng)容積率修正后的可比實例價格為多少?2. 某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎(chǔ)，每年按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為2%，后5年租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？3.某待開發(fā)娛樂建設(shè)用地，土地面積為10 000平方米，于2006年5月19日取得土地使用權(quán)，建筑容積率為2，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建