第四章 房地產評估復習題.doc

第四章 房地產評估復習題一、單選1.某可比交易實例成交地價為3000元/m2，對應使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率為7%，則通過年限修正該宗土地的價格最接近于（）。A2900元/m2 B3223元/ m2 C3322元/ m2 D4000元/ m22如果某房地產的售價為5000萬元，其中建筑物價格3000萬元，地價2000萬元，該房地產的年客觀收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于（）。A9% B12.5% C7.5% D5%3某評估機構采用市場法對一房地產進行評估，評估中共選擇了A、B、C三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個評估結果。根據(jù)A、B、C三個參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結果的權重依次為25%、40%和35%，則被評估房產的評估值最接近于（）。A140萬元 B157.5萬元 C141.4萬元 D148.5萬元4被評估建筑物賬面價值80萬元，2005年建成，要求評估2008年該建筑物的重置成本。根據(jù)調查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)從2005年到2008年每年比上年提高分別為：3%、3%、2%，該建筑物的重置成本最接近于（）。A86萬元 B87萬元 C90萬元 D85萬元5某磚混結構單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求的土地使用權價格每平方米1200元，建筑物的年純收益為（）。A8600元 B8800元 C9000元 D12000元6有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元/平方米，則樓面地價為（）。A1000元/平方米 B1500元/平方米 C2100元/平方米 D2800元/平方米7有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預計未來每年的收益為15萬元，則該宗地的評估價值最接近于（）。A128萬元 B141萬元 C149萬元 D150萬元8有一宗房地產，評估基準日后第一年的純收益預計為70萬元，資本化率為8%，以后未來各年的純收益將在上一年的基礎上增長1%，則該宗房地產的在永續(xù)使用的前提下評估價值最近近于（）。A700萬元 B800萬元 C1000萬元 D1100萬元9、國家規(guī)定的商業(yè)、旅游、娛樂用地的土地使用權最高出讓年限是（）年。 A、70 B、50 C、40 D、4510、在影響商業(yè)房地產價格的區(qū)域因素中，對價格影響最大的是（）。 A、城市規(guī)劃的限制 B、交通通達程度 C、區(qū)域的繁華程度 D、公共設施的配套情況11、用成本法評估土地時，土地取得費的計息期應為（）。 A、整個開發(fā)期 B、整個銷售期 C、整個開發(fā)期和銷售期 D、整個開發(fā)期和銷售期的一半12、土地的“三通一平”是指（）。 A、通水、通熱、通路、平整地面 B、通水、通路、通氣、平整地面C、通水、通路、通電、平整地面 D、通氣、通電、通訊、平整地面13、有一宗土地，出讓年期為45年，已使用30年，預計未來10年每年的凈收益額為15萬元，第11年開始每年的凈收益額為20萬元，假定折現(xiàn)率為10，則該宗土地的評估值最接近于（）。 A、127.70萬元 B、121.40萬元 C、150.00萬元 D、175.00萬元14、某房地產土地價值600萬元，建筑物價值1400萬元，綜合資本化率為 8.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為（）。 A、8% B、6% C、5% D、4%15、某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評估基準日比較案例宗地的市場交易價格為2 000元/平方米，如果容積率為2和5所對應的容積率的修正系數(shù)分別為1.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價格最接近于（）元。 A、1 250 B、1 500 C、4 000 D、2 00016、運用市場法評估房地產價值時，交易日期修正的主要目的是將參照物價格修正為（）的價格。 A、評估基準日 B、參照物交易時 C、評估時期 D、未來預期17、某宗土地5000平方米，土地上建一棟10層的賓館，賓館首層面積1 200平方米，第210層每層建筑面積1 000平方米，則由此計算出的建筑容積率為（）。 A、3.6 B、4.5 C、2.08 D、2.0418、一般情況下，基于土地規(guī)劃用途的角度，對于同一宗土地而言，地價遞減的順序為（）。 A、商業(yè)用地、工業(yè)用地、居住用地 B、居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地C、商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地 D、工業(yè)用地、商業(yè)用地、居住用地19、在正常情況下，用于房地產價值評估的收益應該是房地產的（）。 A、實際總收益實際總費用 B、實際總收益客觀總費用C、客觀總收益實際總費用 D、客觀總收益客觀總費用20、下列特性中不屬于土地經(jīng)濟特性的是（）。 A、供給稀缺性 B、可轉讓性 C、利用多方向性 D、效益級差性21、某房地產土地總面積為20萬平方米，土地單價為1000元/平方米，建筑總面積為50萬平方米。則樓面地價為（）元/平方米。 A、200 B、400 C、500 D、100022、以下有關國有土地使用權的最高年限，說法不當?shù)氖牵?）A居住用地為70年 B工業(yè)用地為50年 C體育用地為50年 D娛樂用地為50年23、在我國地價一般是（ ）A國有土地的價格 B國有土地使用權價格C國有土地所有權價格 D國有土地使用權轉費24、下列關于土地的描述中，正確的是（ ）A在我國，所有土地的所有權均屬于國家 B國有土地使用權不可以轉讓C科技、文化、體育類用地最高出讓年限為70年D凡未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓25、市場交易價格是房地產在市場交易中的（ ）A歷史成本 B客觀價格 C實際成交價格 D購買價格26、政府定期公布的土地價格是（ ）A樓面地價 B.標定地價 C.申報價格 D.公告地價27、根據(jù)經(jīng)驗，非生產用磚混結構二等房的耐用年限是（ ）年A.10 B.40 C.50 D.6028、（ ）能夠反映房地產價格水平的高低。A. 單位建筑面積的建筑物價格 B. 所有權價格 C. 容積率 D. 房地產的單位價格二、多選題1對于樓面地價與土地單價之間的關系，下列說法中正確的是（）。A樓面地價一定大于土地單價 B樓面地價一定小于土地單價 C樓面地價可以等于土地單價D樓面地價可以小于土地單價 E樓面地價可以大于土地單價2影響房地產價格的一般因素包括（）。A房地產價格政策 B城市發(fā)展戰(zhàn)略 C國民經(jīng)濟發(fā)展狀況 D社會發(fā)展狀況 E物價水平3假設開發(fā)法中的投資利潤是以（）的和為計算基礎的。A專業(yè)費用 B投資利息 C地價 D建筑費用 E稅費4、土地的自然特性包括（）等。A、稀缺性 B、地理位置的固定性 C、質量的差異性 D、利用的多方向性 E、可壟斷性5、以下屬于房地產的特征的有（）。 A、難以變現(xiàn)性 B、供求區(qū)域性 C、使用短期性 D、投資大量性 E、保值與增值性6、下列特性中屬于房地產價格特征的是（）。 A、房地產價格與用途相關 B、房地產價格是土地購買價格 C、房地產價格具有可比性D、房地產價格具有個別性 E、房地產價格是由政府定價7、在我國城市房地產交易市場上，進行評估的對象有（）。A、房屋所有權 B、房屋使用權 C、房屋租用權 D、土地使用權 E、土地所有權8、屬于房地產評估原則的有（）。 AbcdA、供求原則 B、貢獻原則 C、最有效使用原則 D、替代原則 E、獨立性原則9、下列關于房地產評估收益法中的收益額的說法正確的有（）。 A、房地產的收益額應該是凈收益，指歸屬于房地產的總收入除去各種付現(xiàn)費用后的收益B、凈收益不應該是實際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產實際取得的凈收益），而應該是客觀凈收益（房地產在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期），只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)C、凈收益客觀總收益客觀總費用 D、總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用E、總費用包含各種費用，例如折舊費、管理費等10、運用成本法對地產價格評估，其適用范圍主要是（）。A、新開發(fā)地 B、學校用地 C、公園用地 D、商業(yè)用地 E、機場用地11、進行房地產評估時，特別需要注意遵循的原則有( )A.合法原則 B.替代原則 C.供求原則 D.貢獻原則 E.最有效使用原則12、（ ）能夠反映房地產價格水平的高低。A. 房地產的單位價格 B. 樓面地價 C. 單位建筑面積的建筑物價格 D. 所有權價格 E. 容積率13、下列房地產價格種類中，由政府制定并定期公布的有（）A.基準地價 B.交易低價 C.標定地價 D.轉讓價格 E.房屋重置價格14、求取房地產凈利益中的房地產總費用，應考慮（ ）A.管理費 B.維修費 C.折舊費 D.保險費 E.稅金15、以下影響房地產價格的因素中，屬于一般因素的有（ ）A.商服繁華因素 B.經(jīng)濟因素 C.心理因素 D.行政因素 E.宗地因素三、計算題：1.某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表：可比案例宗地地價為每平方米2 700元，容積率為2.O，待估宗地規(guī)劃的容積率為1.8，經(jīng)容積率修正后的可比實例價格為多少?2. 某商業(yè)用房地產，按國家規(guī)定其土地使用權最高年限為40年，現(xiàn)該房地產擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎，每年按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為2%，后5年租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產10年租期內的收益現(xiàn)值是多少？3.某待開發(fā)娛樂建設用地，土地面積為10 000平方米，于2006年5月19日取得土地使用權，建筑容積率為2，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建