某某休閑度假山莊建設(shè)項目可行性研究報告

某某 休閑度假山莊建設(shè)項目 可行性研究報告 第一章總論 一、項目提出的背景 隨著 某某 風(fēng)景區(qū)開發(fā)力度的加大， 某某 公路北山段已于 某 年五月份動工興建，北山段公路拓寬改造意味著 某某 北部金沙開發(fā)拉開序幕。而三清湖景區(qū)屬 某某 景區(qū)的分景區(qū)，是 某某 北部的唯一通道。加快北山開發(fā)必然刺激三清湖景區(qū)的開發(fā)。少華山是位于三清湖景區(qū)中心半島，山上道佛教文化歷史悠久，少華寺在江浙一帶民間久負(fù)盛名，山上大小天然盆景和洞穴遍地可見，是獨特的卡斯特地貌和湖光山色有機(jī)結(jié)合的代表。加之湖區(qū)特殊的小氣候， 日均溫平均比縣城低 2 3， 在三清湖少華山首家獨資興建一座集休閑，娛樂、觀光、夜?fàn)I、度假為一體的休閑度假山莊，并嚴(yán)格校照國家法律、法規(guī)運(yùn)作。 二編制依據(jù) 縣招商引資有關(guān)文件，玉山縣旅游總體規(guī)劃。 三項目建設(shè)的指導(dǎo)思想與原則 本報告的編制依照國家現(xiàn)行政策法律。 法規(guī)，本著開發(fā)與環(huán)保相結(jié)合，經(jīng)濟(jì)效益與社會效益相統(tǒng)一，建成一個具濃厚的民間文化和古樸典雅的與周圍石林、盆景融為一體的特色山莊，使所有度假者能感受到回歸自然；爽心悅目、星級享受，既有花果山的特色，又有桃花源的品味 !并通過該山莊的建成營業(yè)能吸引更多的游客和 投資者來景區(qū)投資開發(fā) 本項目建設(shè)的基本原則結(jié)構(gòu)是：、獨俱特色，講究檔次： 2與周圍景觀充分融合與統(tǒng)一； 3突出度假娛樂功能為主兼顧其他的經(jīng)營理念； 4、判閉式管理，開放式經(jīng)營 第二章 項目建設(shè)的必要性 三清湖景區(qū)由于種種原因， 目前開發(fā)尚屬原始狀態(tài)，不僅是景觀景點原始，景區(qū)內(nèi)的服務(wù)設(shè)施也十分缺乏，除唯一的三清湖賓館外沒有其它可接待游客的接待點，水上交通工具又十分簡陋，景點景觀又沒有一套完整的名稱名字，更無導(dǎo)游詞等旅游文化，這種現(xiàn)狀已無法適應(yīng)發(fā)展中的 某某 旅游事業(yè)需要，更難以借 某某 大船推出三清 湖小船。為此，盡快完善三清湖各種旅游設(shè)施是三清湖開發(fā)的當(dāng)務(wù)之急，建設(shè)少華山休閑度假山莊則是完善三清湖旅游設(shè)施的最有效方法之一，也是提高三清湖景區(qū)知名度的有力措施。 第三章 市場分析預(yù)測 一、玉山縣經(jīng)濟(jì)概況 玉山地處贛東北，是浙江 江蘇上海進(jìn)入江西的第一門戶，素以“兩江鎖鑰，八方通巨”著稱。玉山地理位置優(yōu)越通條件便利全縣總?cè)丝?51 93萬，國民生產(chǎn)總值達(dá)到 11 7億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 14 51億元，其中農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 6 91 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 7 6 億元，財政收入 0 867億元，農(nóng)民人均純收入 2096元 二、三清湖景區(qū)概況 三清湖位于國家重點風(fēng)景名勝區(qū) 某某 東南，距玉山縣城西北 16公里處，因其地處 某某 東部游線玉金公路途中以及水發(fā)源于 某某 而得名，三清湖截河長 46 公里，最寬處 3 公里，攔河壩長 400 多米，湖面面積 9 9平方公里，總蓄水 2 49億立方米，總裝機(jī) 9370千瓦，平均發(fā)電 2800萬度，屬水利部一級管理單位，水庫始建于 1958年 7月 l口，故原名”七一水庫”，景區(qū)總面積 54 18平方公里，景區(qū)旅游資源豐富多樣，以純凈明澈的溪流湖水，清幽秀麗的湖光山色，奇特險峻溶洞景觀，世外桃源式的田園村寨，野趣 盎然的山林特產(chǎn)和佛道并奉的人文景觀為特色。 三、三清湖風(fēng)景區(qū)客源預(yù)測 1、客源預(yù)測方面與預(yù)測依據(jù) (1)會議、觀光與實習(xí)的旅游人數(shù) 這部分游客大部分來玉山、上饒市，年均 1700 2000 人次年（年）。其中會議占 %，學(xué)生實習(xí)占 %，觀光占 %，甚至為因公出差等游客，年平均增長率在 %之間。 （ 2） 某某 的過路游客 經(jīng) 某某 東路的游客有兩條路，一條是從東部浙江華埠入北山，另一條是經(jīng)三清湖上北 某某 ，兩條路上三清的游客據(jù)統(tǒng)計約占 某某 游客的5，每條游線游客各占一半，即經(jīng)三清湖上 某某 的客 人占 某某 總游客 %。 某某 游客自處到處由萬人次增長到萬人次，年路經(jīng)三清湖的游客有人次，年有人次，隨著今后經(jīng)三清湖的上山公路與上山索道建成后， 某某 風(fēng)景區(qū)形成了旅游環(huán)線，預(yù)計路經(jīng)三清湖上下 某某 的游客比率會上升到 %。 （）三清湖少華寺香客，游憩客人香客與郊游人數(shù)每年約有 人次，過夜人數(shù)占 %，這部分人平均每年增長率不大。 、三清湖風(fēng)景區(qū)游客增長預(yù)測。 據(jù)以上分析，三清湖風(fēng)景區(qū)的游客增長預(yù)測如下表： 類型 產(chǎn)值 會議觀光等游客 增長率 游客人數(shù) 赴 某某 過路游客 某某 游客增長 占 某某 游客比例 住宿占過路游客比例 過路游客數(shù) 其中住宿人數(shù) 玉山縣周邊地區(qū)休閑游客 住宿游客所占比例 游客人數(shù) 其中住宿人數(shù) 游客人數(shù) 總計 其中住宿人 數(shù) 第四章 經(jīng)營胡劃與經(jīng)營管理 一、經(jīng)營規(guī)劃 、 經(jīng)營范圍 根據(jù)有關(guān)部門的批復(fù)，本項目主要經(jīng)營接待來少華山度假、觀光、休閑、娛樂等客人的吃住行娛樂。 、 建設(shè)規(guī)模及風(fēng)格 單位：萬元 年度 人次 每人消費 營業(yè)收入 直接成本 工資等 稅 利潤 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 建設(shè)規(guī)?？偼顿Y 500萬元，前期工程投資約 250萬元，建設(shè)分體式標(biāo)準(zhǔn)間 20間 (合 4人 )，每間建筑面積 34平方米，主樓一棟。其中餐廳 0 平方米，廚房 14 平方米，會議廳 150 平方米，雙人標(biāo)間 10間，計 250 平方米，其他用房 15平方米長廊米等，總建設(shè)面積平方米。 分體式標(biāo)準(zhǔn)間均采用外古色古香，內(nèi)舒適高檔豪華的設(shè)計格調(diào)，且每間外觀造型各異，間間因勢變化因勢布局，并適當(dāng)用長廊過接，主樓采用與分體式標(biāo)間充分吻合的設(shè)計風(fēng)格。由曲徑與長廊做連線。將主樓與分體標(biāo)間構(gòu)成一幅美妙和諧的圖案，真正體現(xiàn)山莊即景的構(gòu)思。 二經(jīng)營管理 山莊采用封閉式管理，開放式經(jīng)營，外連內(nèi)接，工薪消費，星級享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服務(wù)留住人。做到活動內(nèi)容豐富，活動品味高檔，活動費用低廉。大膽與境內(nèi)外旅游界及同行業(yè)聯(lián)營，為游客提供良好、輕松舒適廉價的休閑度假觀光 旅游的好場所，同時也可為各部門提供一個集會、學(xué)習(xí)等勝地。 山莊做到依法經(jīng)營，踩線服務(wù)，以人為本，顧客至上的服務(wù)信條。 第五章 其他 一、 建設(shè)選址特征及建設(shè)條件 少華山度假山莊項目選在三清湖景區(qū)中心少華山近水面小盆地上，盆地面積約 15 畝，方位三清湖主壩正對面偏東南方向，山莊朝向坐 (西 )北朝東 (南 )，該盆地特征為平整，有大小姿態(tài)各異的假山盆景錯落其中，正東方向有溶洞，盆地長滿灌木和杉木等樹木。建設(shè)條件適中，除水泥、磚、沙、鋼材等建筑材料從水面過渡外，其他可就地取材，建設(shè)造價比正常條件下高山 20左右 二、公用工程要求 、電力。少華山除少華寺外，其他均無電源：需架設(shè) 1000米 高壓線路及變電設(shè)施。用電約千瓦時，空調(diào)器 1.5千瓦 30個， 3千瓦 4個。給排水設(shè)備一套。 2通訊。目前只能采用水下電覽裝程控電話，移動及聯(lián)通信號較好。 3環(huán)保。所有糞便及其他生活垃圾均采用兩次化糞方式方能排出，廢水入坑過濾，確保山莊整潔衛(wèi)生，無污染。 4消防山莊室內(nèi)外盡可能采用防火材料裝修，且裝備消防器材 5衛(wèi)生防疫主要抓住兩點，一是食品衛(wèi)生防疫，嚴(yán)明衛(wèi) 生制度，養(yǎng)成衛(wèi)生習(xí)慣；二是公共衛(wèi)生防疫做到環(huán)境整潔，客房客一換，定期消毒。 三組織機(jī)構(gòu)勞動定員及職工培訓(xùn) 山莊實行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)客房部娛樂室餐飲部等職能部門，實行獨立核算，全額獎賠管理，勞動定員人，其中客房部 4人，娛樂室 6人，餐飲部人。上崗前所有員工必須正規(guī)培訓(xùn)。 四工程建設(shè)設(shè)安排 工程建設(shè)含征地及平整工程設(shè)計施工及驗收 職工培訓(xùn)開張等階段初步規(guī)劃，在征地工作結(jié)束后 20天內(nèi)完成山莊設(shè)計工作，90 天內(nèi)施工建設(shè)并交付使用，在工程竣工前半個月招聘員工和培訓(xùn)員工，以 便工程完工后能順利即時開張營業(yè)，在施工過程中要及時協(xié)調(diào)好有關(guān)部門工作，保證山莊營業(yè)前水、電通訊能全面通暢。 五投資估算和資金籌措 ( )投資估算 1、編制說明。本項日所有投資均按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時平均物價估算。 2、建設(shè)投資估算 ( )建筑造價主樓建筑造價投資每千米造價按 404元， 分體式標(biāo)間按 420元，即主樓及附屬工程 620某 404 25 048 萬元，分體式標(biāo)間 680某 430=29 24萬元。 (2)房內(nèi)設(shè)施 (合空調(diào)床桌凳床上用品電視電話 衛(wèi)生器具地毯等 )，分體式標(biāo)間每個 2 6萬元，共萬元，主樓標(biāo)間每間 2 2萬元，共 22萬元，合計 74萬元。 (3)其他設(shè)施 (含鍋爐餐飲具給排水水塔等 )投資萬 （）廊、亭等附屬工程萬元。 (5)征土地及培訓(xùn)等 20萬元 (6)流動資金 40萬元 (二 )資金籌措 項目總投資 500萬元，第一期工程投資 248 288萬元，流動資金 40萬元。 六、財產(chǎn)評價 項目的效益分析按總資金 (項目總投資：固定資產(chǎn)投資 +全部流動資金 )計算，損益表及現(xiàn)金流量表均按項目總投資計算。 ( )基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1、建設(shè)規(guī)模 。建設(shè)投資為 248 288萬元，流動資金 0萬元。 2、實施進(jìn)度。從開工建設(shè)至開張營業(yè)時間控制在 90天內(nèi)完成。 3、工資及福利費，經(jīng)理工資年薪 1 8 .萬元，其他員工平均年薪 6000 8000元 (二 )財務(wù)評價 1、營業(yè)收入成本利潤預(yù)測法 (表示法 )均按前景分析和玉山等周邊市民消費情況預(yù)測。 2、不確定性分析 (1)敏感性分析就固定資產(chǎn)投資經(jīng)營成本，營業(yè)收入增長和降低 %單個因素變化對財務(wù)內(nèi)部收益率，投資回收期做敏感分析，影響該項日的主要因素是客源及經(jīng)營成本，只有三清湖客源穩(wěn)定 增長，年游客量首年按 1 5 萬人次以上并逐年遞增 20%的前提下，才有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，此外經(jīng)營策略及景區(qū)的有關(guān)政策也是影響本項目經(jīng)營效益的重要因素。 (2)盈虧平衡分析 按照旅游行業(yè) 般規(guī)律，當(dāng)本項目年接待人次在 5000人次以上，企業(yè)就可以保本 (即年回報達(dá)總投資 10以上 )，由此可見該項目投資風(fēng)險較小。若要考慮本項目固定資產(chǎn)本身升值，那風(fēng)險將降為最小限度，這當(dāng)然要與三清湖景區(qū)的整體發(fā)展緊密相關(guān)。 3、風(fēng)險分析 本項目在建設(shè)期和經(jīng)營期的風(fēng)險上要來自以下幾方面：經(jīng)營管理風(fēng)險、三清湖 景區(qū)是否能健康快速發(fā)展風(fēng)險、 某某 北山開發(fā)能否盡快見效風(fēng)險、本地寬松政策風(fēng)險等，要克服以上風(fēng)險造成的損失，關(guān)鍵在于建立 支能內(nèi)引外連客源的經(jīng)營隊伍，及時掌握消費者心理和市場變化確定靈活的經(jīng)營策略，對內(nèi)加強(qiáng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)形象。其次是督促三清湖景區(qū)大力開發(fā)和發(fā)展，極力協(xié)同景區(qū)開發(fā)做促進(jìn)派，把握 某某 北區(qū)大力開發(fā)契機(jī)，讓三清湖景區(qū)上規(guī)模上檔次，增加景區(qū)客源的絕對數(shù)。 綜合以上定量分析可以看出，本項目經(jīng)濟(jì)效益良好，資產(chǎn)增值可能性大，盈余能力較強(qiáng)，項目自身具有良好的抗風(fēng)險能力。從財務(wù)平衡角度看 本項目是可行的。 第六章結(jié)論與建議 一、結(jié)論 1、本項目是符合玉山縣招商引資政策和三清湖開發(fā)需要，是三清湖開發(fā)的一