物業(yè)管理案例匯總d.doc

物業(yè)管理案例匯編目 錄一、前期介入類6【案例】房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主可以拒交管理費嗎？6【案例】外墻滲水業(yè)主怨， 積極處理避騷亂7【案例】業(yè)主裝修擅自封陽臺落水管，物業(yè)妥善解決案例8【案例】業(yè)主裝修不規(guī)范，居室遭水浸9【案例】質(zhì)量瑕疵能否導致拒絕收樓？9【案例】由房產(chǎn)證引發(fā)的房屋銷售糾紛12【案例】業(yè)主擅自在陽臺頂棚焊接鐵架19【案例】合同沒有作約定，業(yè)主有權封陽臺19【案例】自家房也不能改結構21【案例】裝修期間，物管人員能否隨時進入裝修現(xiàn)場？22【案例】裝修不當造成漏水糾紛案24【案例】新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費24【案例】管理處工作人員能否在業(yè)主裝修期間進行相關檢查？26【案例】房子沒住交不交管理費？27【案例】業(yè)主提出不合理裝修要求怎么辦？28【案例】頂樓能否安裝太陽能熱水器？28【案例】業(yè)主私改陽臺鄰居墜樓身亡29【案例】裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦？30【案例】業(yè)主擅自封閉陽臺，物業(yè)狀告業(yè)主獲勝31【案例】前期物業(yè)管理案例分析32【案例】屋頂能不能買賣？33【案例】樓上損壞防水層，樓下漏水討說法34【案例】樓上跑水樓下泡，誰來賠？36【案例】業(yè)主將抽水馬桶裝到陽臺上被判拆除38【案例】住戶拒絕檢修，房管狀告業(yè)主38【案例】裝修引發(fā)血液病，住戶獲賠六萬元41二、工程管理類47【案例】空調(diào)安裝影響相鄰業(yè)主產(chǎn)生的糾紛47【案例】房屋滲漏業(yè)主獲賠47【案例】擅自設門侵犯共有權48【案例】業(yè)主損壞公共設施怎么處理？49【案例】小區(qū)內(nèi)意外傷害的責任承擔50【案例】老太小區(qū)摔倒向物管公司索賠案例52【案例】業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦？53【案例】地下蓄水池容易跑水怎么辦？54【案例】住戶對維修料具提出質(zhì)疑怎么辦？54【案例】住戶執(zhí)意在公共走道擺放鞋架怎么辦？55【案例】工程人員違規(guī)作業(yè)觸電而產(chǎn)生糾紛問題56【案例】高壓電室遭殃，小小老鼠作怪58【案例】臺風掀起大廈廣告牌砸人事件59【案例】小小井蓋，險釀大禍60【案例】住戶洗菜池下水管堵塞，住戶拒不交費61【案例】物業(yè)公司應對電梯突然跳閘案例分析62【案例】物業(yè)公司管理疏忽導致空置房漏水案例分析63三、安全管理類65【案例】物業(yè)管理不當引起的法律糾紛案65【案例】不該借出的鑰匙66【案例】業(yè)主封陽臺未用無框玻璃，物業(yè)破門演全武行67【案例】業(yè)主失竊，物業(yè)是否該賠償？68【案例】小區(qū)門口遭搶，物業(yè)公司應負責69【案例】發(fā)生高空墮物怎么辦？70【案例】訪客無理打罵安管員怎么辦？70【案例】業(yè)主請求幫助驅趕室內(nèi)人員怎么辦？71【案例】車輛破損進入車場后推卸責任怎么辦？72【案例】住戶帶人上樓不愿登記怎么辦？73【案例】住戶被盜管理公司應否賠償？73【案例】業(yè)主想不按統(tǒng)一要求安裝防盜網(wǎng)怎么辦？74【案例】住戶暫放公共部分物品遺失，管理公司是否有責任？75【案例】泳客跳水致全癱，泳池被判無過錯77【案例】鐵絲網(wǎng)刺傷小童眼，物管要負主要責任78【案例】電腦主機被盜事件79【案例】尋求相關部門，保護自身權益80【案例】及時搶救違規(guī)泳客80【案例】勇斗持刀歹徒81【案例】小型錄音機變壓器長時間工作引起火災事件82【案例】小區(qū)內(nèi)被撞 是否要負責83【案例】業(yè)主擅封陽臺 物管公司斷水斷電85【案例】因租房起紛爭，物業(yè)公司強撬業(yè)主家門87【案例】小區(qū)外人員硬闖小區(qū)引發(fā)安全秩序問題89【案例】小偷入室盜竊，業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商對簿公堂90【案例】家中丟失財物狀告物業(yè)公司，法院不予支持91【案例】高空拋物釀禍端93【案例】住宅區(qū)發(fā)生刑事案件 管理公司是否應負法律責任94【案例】半夜驚覺屋內(nèi)有人誰知竟是物業(yè)保安98【案例】樓上墜物砸車誰負責？100【案例】業(yè)主遭殺害保安已盡責，命案無需物業(yè)賠償102【案例】六齡童空中花園失足墜落103【案例】看房推窗掉下傷人應誰負責？104【案例】業(yè)主深夜在家遇害，物業(yè)公司構成違約105【案例】業(yè)主被盜，物業(yè)公司如何擔責？108【案例】業(yè)主家中被殺，物業(yè)賠償萬元110【案例】保安員是否有權查驗居民身份證？110【案例】一灘剩飯菜致人傷殘，物管賠了近6萬112【案例】“信狗由韁”老人遭殃，法院判決賠償10萬113四、環(huán)境管理類115【案例】都是“李子”惹的禍115【案例】有人亂派招貼怎么辦？117【案例】地面遭受鄰區(qū)清運車污染怎么辦？118【案例】店鋪屢屢違反管理規(guī)定怎么辦？119【案例】成年的孩子點燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例120【案例】飛蟲“擬黑尾天?！睌_亂業(yè)主生活案例120【案例】撞通道玻璃受傷應誰賠？121【案例】大堂滑倒該怪誰？124【案例】物業(yè)公司應對施工人員毀綠案例125【案例】為水泵噪音業(yè)主狀告物業(yè)案例126【案例】北京裝修污染傷害案在南京引起反響127五、客戶服務類130【案例】業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦？130【案例】物業(yè)管理費誰說了算？131【案例】租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦？131【案例】無法實現(xiàn)即時維修怎么辦？132【案例】樓上裝修滲水，樓下遷怒物管公司133【案例】室內(nèi)漏水家中無人破門而入損失誰擔？135【案例】防盜門關了鄰里和諧門136【案例】業(yè)戶利益重于一切138【案例】誤把業(yè)主當訪客怎么辦？139【案例】有車擠占私家車位怎么辦？140【案例】業(yè)主要求下調(diào)管理費案例141【案例】某物業(yè)管理有限公司訴某實業(yè)總公司物業(yè)管理糾紛144【案例】物業(yè)公司能否出租小區(qū)房？146【案例】公開信引發(fā)官司，物業(yè)公司成被告147【案例】業(yè)主委托停水電，實際操作細思量148【案例】業(yè)主拖欠管理費，明確責任巧處理149【案例】匿名投訴要重視，認真細致巧處理150【案例】家政服務疏漏，惹來管理麻煩151【案例】業(yè)主裝修家具堵占樓道怎么辦？151【案例】業(yè)主投訴噪音擾人怎么辦？152【案例】被困電梯的乘客不肯諒解怎么辦？153【案例】市政水壓低業(yè)主屢屢投訴怎么辦？154【案例】物業(yè)管理公司降低水泵噪聲155六、停車場管理類157【案例】無證放行，停車場全額賠償157【案例】來自廈門的車輛丟失案件記錄158【案例】停車場丟車，該誰來賠？162【案例】停車登記后的車輛被盜，物業(yè)被判賠償25萬163【案例】不購車位拒駛入，業(yè)主卻被告侵權164【案例】治安收費，管不管看車？165【案例】顧客硬撞入大廈內(nèi)部停車場案例167【案例】小區(qū)中轎車丟失該誰負責？168【案例】穩(wěn)擒偷車賊169七、物業(yè)管理類171【案例】物業(yè)公司能否出租小區(qū)房？171【案例】緊急情況，物管人員有權破門而入172【案例】業(yè)主維權也應分清是非174【案例】物業(yè)管理承包合同糾紛案176【案例】房屋租賃糾紛案179【案例】廣州業(yè)主欠費集體訴訟案182【案例】深圳首宗BBS侵權案183【案例】廣州某小區(qū)用法律趕走物業(yè)公司案例184【案例】上海業(yè)主狀告業(yè)委會案例，矛盾遠遠未解決188【案例】因租房起紛爭，物業(yè)公司強撬業(yè)主家門違法案例190【案例】是定金還是保證金？192【案例】單方增加物管費無效案例195【案例】物業(yè)應對業(yè)主要求產(chǎn)權變更案例分析196【案例】建假山擋窗侵犯相鄰權197一、前期介入類【案例】房屋質(zhì)量有問題 業(yè)主可以拒交管理費嗎現(xiàn)在的的小區(qū)，在建設、銷售過程中出現(xiàn)不少問題，例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛假廣告、配套設施設備不齊全或面積有誤差、房款計算錯誤等等。這些問題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對此不聞不問，很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費作為抗議和斗爭的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？【分析】對于這個問題，從法律的角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。但在實踐中，這樣的界限有時非常模糊。很多開發(fā)商在建設與營銷的過程中，就物業(yè)管理方面進行了不少運作與宣傳，給人感覺物業(yè)管理工作很像是這個樓盤的售后服務工作。給業(yè)主造成這種錯覺的原因是很多開發(fā)商在售房廣告中將物業(yè)管理也作為一個賣點大力宣傳，有些開發(fā)商在促銷活動中還將優(yōu)惠、免收物業(yè)管理費作為一種促銷手段，甚至將物業(yè)管理費，物業(yè)管理服務的條件、標準、內(nèi)容等寫入了房屋買賣合同。這就路以使廣大的業(yè)主產(chǎn)生這樣的認識：物業(yè)管理活動是房屋建設、銷售的一問分。既然這樣，業(yè)主往往認為，自己在入住的抗爭當然就可以對著物業(yè)管理公司來。此外，由于目前我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展剛起步不久，真正市場化競爭與運作、發(fā)展的格局遠沒有形成，很多物業(yè)管理公司往往極度依*開發(fā)商，與開發(fā)商有著千絲萬縷的關系。如果物業(yè)管理公司確實是開發(fā)商的一個部門或者有其他的資歷產(chǎn)紐帶關系，那么，房屋質(zhì)量若有問題，業(yè)主應該可以拒交物業(yè)管理費。這實際上可以理解為一種債務的抵消。在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)就應該向物業(yè)管理公司給付物來管理費，業(yè)主是債務人，應物業(yè)管理公司是債權人；而在房屋買賣關系中，由于前期的質(zhì)量問題或其他問題，開發(fā)商應該向業(yè)主給付賠償或者補償?shù)?，業(yè)主是債權人，開發(fā)商是債務人。雖然兩者法律關系不同，但由于物業(yè)管理機構是開發(fā)商的一個部門或者有其他資產(chǎn)紐帶關系，業(yè)主可以擔抵消債務的要求。如果物業(yè)管理公司與開發(fā)商確實是單純的兩個民事主體。，則它們之間是相對獨立的，互相之間不應為對方承擔民事責任，業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設質(zhì)量等問題負責，因此不能以物業(yè)管理費來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發(fā)商負責解決。開發(fā)商應該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相就的民事責任?！景咐客鈮B水業(yè)主怨 積極處理避騷亂某花園自1999年入伙以來外墻出現(xiàn)裂紋滲水，半年后涂料已經(jīng)基本褪色，對此業(yè)主意見很大，多次向物業(yè)建設單位、管理處反映但問題始終沒有得到解決，業(yè)主要求維修的呼聲越來越高，甚至有些業(yè)主私自串連，準備采取集體簽名、上訪等過激行為。【分析】積極與物業(yè)建設單位聯(lián)系，反映小區(qū)外墻實際情況，把再不進行維修后果的嚴重性報給物業(yè)建設單位，從根本上打消物業(yè)建設單位無限期“拖”的念頭；積極向物業(yè)建設單位提供合理的多套解決方案，并分析各自的利弊；積極與業(yè)主委員會合作、與有影響力的業(yè)主進行真誠溝通，取得各方的信任，把不安定因素消除在萌牙之中；充分認識時間的緊迫性，督促物業(yè)建設單位盡早確定并進場開工，爭取在五六月份雨季到來之前完成，否則拖入下半年，事情將更難處理，后果無法想象。最后，物業(yè)建設單位在認真考慮、衡量利弊后采取了行動。【點評】物業(yè)建設單位與業(yè)主之間因種種因素不可避免會出現(xiàn)一些矛盾，倘若一方只考慮自己的利益得失，不考慮別人的真實感受，矛盾就會升級、激化。此時，管理處應依據(jù)相關法規(guī)、文件的規(guī)定，適當運用強硬手段是能夠收到一定效果的。當然管理處在具體實施時，也要考慮周全，不要把雙方矛盾的焦點引在自己身上?！景咐繕I(yè)主裝修擅自封陽臺落水管 物業(yè)妥善解決某小區(qū)的一業(yè)主在裝修時，擅自將陽臺與房間打通，并鋪了地板。他把部分落水管改用橡膠管子連接，并把陽臺的落水管用磚墻封閉起來。天長日久，落水管的橡膠部分損壞。一次，天下暴雨，雨水漏進地板內(nèi)，該業(yè)主樓下504室也開始漏水。雨不停地下，504室陽臺與房間的頂部交界處滴水，滲水向內(nèi)延伸約兩米多。504室住戶并排放置了浴盆、面盆四五個，前后共積了七八盆水。管理處經(jīng)理和維修工及時趕到現(xiàn)場，敲開六樓封閉的落水管墻，將落水管修復。盡管管理處經(jīng)理及維修工盡了最大的努力，但由于504室地板進水，凸起變形。504室住戶聲稱：“房子發(fā)生問題，只找物業(yè)管理公司，不找樓上業(yè)主?！蔽飿I(yè)公司只好與居委會將樓上、樓下兩位業(yè)戶（業(yè)主和住戶）請到一起，共同分析引發(fā)漏水的原因，商量相應的處理方法及賠償事宜。經(jīng)過協(xié)商，雙方達成了一致意見，六樓業(yè)主賠償樓下住戶500元?！痉治觥吭谶@起案例中，樓上業(yè)主違規(guī)裝修，造成樓下住戶受損。雖然物業(yè)管理處出面協(xié)調(diào)，問題最終得到了解決，但教訓應該吸取?，F(xiàn)在，業(yè)主違規(guī)裝修房子的現(xiàn)象較普遍，許多人圖方便封閉落水管，而一旦發(fā)生漏水，維修起來很不方便。這樣一來，既造成不必要的損失，也很容易引起鄰里糾紛。本案例中的6樓業(yè)主違反了裝修管理規(guī)定，不僅自己家里出現(xiàn)地板變形，而且導致樓下504室住戶家里嚴重漏水?！军c評】要避免業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)公司應在業(yè)主進戶時，加大裝修知識宣傳力度，并對裝修注意事項約定詳細，一旦發(fā)生問題按合同處理。對業(yè)主來說，應該知曉裝修知識，不能隨心所欲地進行裝修。裝修不當產(chǎn)生的后遺癥，不但影響到居住質(zhì)量，造成損失，而且容易引發(fā)鄰里糾紛。小區(qū)建設要靠大家努力，只有物業(yè)公司與廣大業(yè)戶共同努力，才能最大限度地避免糾紛的發(fā)生，才能共建美好家園【案例】業(yè)主裝修不規(guī)范 居室遭水浸某日中午，某花園小區(qū)403室的業(yè)主黃先生之妻（陳女士），在其父母家中接到電話，稱其家中進水。陳女士與其父火速趕回家中，發(fā)現(xiàn)整個地板（兩間臥室、一間客廳）已完全被水浸沒，廚房、北陽臺積水已達數(shù)寸，家中陳設包括音響、冰箱、洗衣機、衣櫥等均在水中。當天下午1時許，黃先生在小區(qū)管理員的陪同下，查找原因，在樓下303室的北陽臺雨水管漏斗中，發(fā)現(xiàn)大量雜草、污泥等異物。同時，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量溢水。由此推斷，水流到三樓后因管道受堵，不能下行，就從403室北陽臺的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他們是新婚不久，裝修時間不長，遭此意外，受損嚴重。黃先生為維護自身的合法權益，向法院起訴管理該小區(qū)的物業(yè)公司。由于日常維護保養(yǎng)不力，才造成這一局面，物業(yè)管理公司負有不可推卸的責任。后經(jīng)法院調(diào)解，物業(yè)管理公司賠償黃先生經(jīng)濟損失4500 元?！军c評】業(yè)主不規(guī)范裝修，陽臺地漏被封，導致了正常泄水受阻；水箱閥失靈，導致水箱大量溢水；落水管被雜草堵塞，下水不暢，這一切都暴露了物業(yè)管理中存在薄弱環(huán)節(jié)。此事雖然最終通過法院調(diào)解解決，但在業(yè)主中產(chǎn)生了不良的影響，一定程度上損害了物業(yè)公司的形象。目前，絕大多數(shù)業(yè)主搬新居前都搞裝修，或多或少地存在不規(guī)范的裝修行為。如何加強裝修管理，規(guī)范業(yè)主裝修行為，保證相鄰業(yè)主的利益不受侵犯，這是擺在物業(yè)管理公司面前的一項艱巨工作。同時，業(yè)主的法律意識不斷增強，不再像以前那樣“死纏濫打”。物業(yè)管理人員也要相應地提高自身的素質(zhì)，轉變觀念，加強法律、法規(guī)的學習，努力提高服務質(zhì)量，避免類似事件的發(fā)生。【案例】質(zhì)量瑕疵能否導致拒絕收樓2002年10月15日，原被告簽訂了深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預售）一份，雙方約定：原告為買方，被告為賣方，原告購買被告興建的的某花園1棟21B號房，位于21層，用途為住宅，建筑面積98平方米，總價款為人民幣753519元。原告未按本合同附表規(guī)定的付款方式按期給付購房款的，應當承擔遲延支付的違約金責任：（一）原告給付的價款達到應付總價款50%以上的，原告應就房價欠付額向被告支付延期付款的違約金（違約金標準按債務履行期間人民銀行有關延期付款的滯納金標準執(zhí)行)。（二）原告給付的金額不足應付價款50%的，被告可要求原告支付欠付款10%的違約金（一般不超過10%）。被告須于2003年3月31日前將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付原告使用，交付使用時應取得建設主管部門規(guī)定的竣工驗收證明；被告在房地產(chǎn)竣工驗收合格之前交付房地產(chǎn)的，交付行為無效；被告向原告交付房地產(chǎn)時，應發(fā)出書面通知，并由原告簽收；原告接到書面通知后，應及時對房地產(chǎn)進行驗收，如有異議，應當在15日內(nèi)提出，逾期不提出，視為同意收樓；被告不能按照約定的時間交付房地產(chǎn)予原告的，每延期1日，被告應向原告支付買賣總價款萬分之五的違約金。該合同還有附表，其中有建筑期購樓分期付款或銀行按揭付款：自簽約日起1日內(nèi)付全部樓價款的20.37%，即人民幣153519元；2002年11月23日前付全部樓價款的79.63%，即人民幣60萬元，或在該日期之前向有關銀行辦妥抵押貸款手續(xù)并按規(guī)定的期限付款。合同還對雙方的其他權利義務做了詳細約定。合同簽訂前，原告分兩次支付被告人民幣共計30000元。合同簽訂后，原告于2002年10月15日支付被告人民幣123519元。2002年11月28日，原告與被告及按揭銀行簽訂了個人住房借款合同，由原告向銀行借款人民幣60萬元，貸款期限12年，貸款實際發(fā)放和期限以個人住房貸款憑證為準。按揭銀行于2002年12月9日將貸款足額劃給了被告。2003年3月24日，涉訴樓盤取得了深圳市建設工程竣工驗收備案證明書。原告收到被告發(fā)出的入伙邀請書，于2003年3月28日前往驗收樓宇。原告驗收認為：門把手松、景觀陽臺欄桿脫漆、客廳有地磚破損、門柜有刮痕、客衛(wèi)生毛巾松架、柜門內(nèi)貼紙不行（空鼓）、書房墻臟、書房門不好關、書房地板處有空響、客房窗臺大理石有劃痕、客房衣架少掛衣桿、主衛(wèi)龍頭斜、書房大理石斜、主人房一拐角更改、客房門不行、客房地板有空響、不同意接收。訴訟中，原告提交樓宇交接記錄復印件，除由以上內(nèi)容外，還寫有“鑰匙管理處已收回”。被告提交的樓宇交接紀錄，除上述內(nèi)容外，沒有“鑰匙管理處已收回”，增加了復查結果：問題整改完畢,并由原告在復查欄內(nèi)簽名，時間為2003年3月4日。原告的訴訟請求 1、判令被告賠償延期交付房地產(chǎn)的違約金人民幣2260.56元， 2、本案訴訟費由被告承擔。被告的反訴請求 1、判令原告賠償被告遲延付款違約金593元； 2、本案訴訟費由原告承擔。法院的認定本院認為，原被告簽訂的深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預售）沒有違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，對雙方當事人均有約束力。被告在合同約定期限內(nèi)取得深圳市建設工程竣工驗收備案證明書并通知原告入伙，按合同約定條件履行交樓義務；原告在樓宇交接時提出質(zhì)量異議，系樓房的質(zhì)量瑕疵，因原告未提供證據(jù)證明被告交付的房地產(chǎn)質(zhì)量瑕疵違反法律規(guī)定或違反當事人之間的約定，原告以該質(zhì)量瑕疵為由拒不收樓，理由不成立，本院不予支持。在保修期內(nèi)，被告作為出賣人，對樓宇質(zhì)量問題承擔了修復責任。因此，原告的松請求本院不予支持，予以駁回。關于被告的反訴，原告已在合同約定期內(nèi)足額支付首期款人民幣153519元，沒有違約；其后，原告未在合同約定期限內(nèi)付清全部樓價款人民幣60萬元，亦未在合同約定期限內(nèi)辦妥抵押貸款手續(xù)，系違約行為，被告有權主張違約金。所以，原告應支付被告遲延付款的違約金420元。被告的反訴請求，本院部分予以支持，部分予以駁回。法院的判決 一、駁回原告的全部訴訟請求。 二、原告于本判決生效后10日內(nèi)支付被告違約金人民幣420元。 三、駁回被告的其他訴訟請求。 案件受理費人民幣100元，由原告負擔；反訴費人民幣50元，由原告負擔人民幣35元、被告負擔人民幣15元。【點評】 本案當事雙方爭議的焦點是：被告房地產(chǎn)開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵是否導致購房人有權拒絕收樓？ 本案判決已明確回答：房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房地產(chǎn)存在質(zhì)量瑕疵，在本案中購房人無權拒絕收樓。 理由是：開發(fā)商已經(jīng)取得了深圳市建設工程竣工驗收備案證明書，房地產(chǎn)已經(jīng)符合法律規(guī)定及合同約定的交付條件； 開發(fā)商依約履行及時書面通知購房人入伙的義務； 現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定、有關合同也沒有約定房屋存在(本案中的）質(zhì)量瑕疵，購房人可以拒絕收樓； 開發(fā)商已對房屋存在的質(zhì)量瑕疵履行了維修義務。 從以上法院認定及判詞中可以看出：房屋存在本案中的質(zhì)量瑕疵，尚不足以構成主體結構問題及嚴重影響正常居住，屬開發(fā)商通過履行維修責任行為可以彌補的質(zhì)量范圍，沒有法定及約定理由可以導致購房人拒絕收樓，因此購房人要求開發(fā)商賠償遲延交樓的違約金沒有法律依據(jù)及合同依據(jù)。 這就提醒廣大購房人遇到類似問題時應慎重行使拒絕收樓的權利?！景咐坑煞慨a(chǎn)證引發(fā)的房屋銷售糾紛1999年12月20日，張某與深圳某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱房地產(chǎn)公司）簽訂了深圳市房地產(chǎn)買賣合同，約定張某購買房地產(chǎn)公司開發(fā)的某大廈某商品房一套，建筑面積99.84平方米，總價款63萬元，房地產(chǎn)公司須于2000年6月30日將合同規(guī)定之驗收合格的房地產(chǎn)交付張某使用，若房地產(chǎn)公司不能按時交付房地產(chǎn)，應按每延期一日支付房地產(chǎn)總價款萬分之一的違約金給張某；房地產(chǎn)公司在領取房地產(chǎn)竣工驗收證書后150天內(nèi)應書面通知張某共同向深圳房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關申請房地產(chǎn)轉移登記；如因房地產(chǎn)公司的過錯造成張某不能按法定期限領取房地產(chǎn)證，從房地產(chǎn)公司取得房地產(chǎn)竣工驗收證書之日的第180天起，按市房屋租賃主管機關規(guī)定的指導租金標準，由房地產(chǎn)公司向張某支付違約金至產(chǎn)權證核發(fā)之日。合同簽訂后，張某依約向房地產(chǎn)公司支付了購房款，2002年9月30日，房地產(chǎn)公司向張某發(fā)出入伙通知書，張某于當日在入伙通知書上簽字。房地產(chǎn)公司于2002年10月28日取得涉案大廈的竣工驗收備案證明書，但至今仍未為張某辦理房地產(chǎn)證。張某于2003年5月7日起至訴法院，請求：1、房地產(chǎn)公司支付從2000年7月1日至2002年9月30日的延期交房違約金；2、房地產(chǎn)公司支付從2002年3月31日至房地產(chǎn)權證辦下來為止的延期辦證違約金。裁判要旨張某與房地產(chǎn)公司圍繞各自的觀點發(fā)表的意見集中如下：1、張某認為房地產(chǎn)公司應支付從2000年7月1日至2002年9月30日的延期交房違約金，而房地產(chǎn)公司認為張某的該項訴請超過了兩年的訴訟時效，不應受法律的保護。2、張某認為自己2002年9月30日入伙，那么從該天起150天內(nèi)，即2003年3月30日止，房地產(chǎn)公司應該為自己辦證，現(xiàn)房地產(chǎn)公司違約，故應支付從2003年3月31日至房地產(chǎn)證辦下為止的延期辦證違約金。房地產(chǎn)公司認為合同約定應從房地產(chǎn)竣工驗收后150天內(nèi)辦證，而該大廈于2002年10月28日取得竣工驗收備案證明書，故應從2003年4月29日開始計算延期辦證違約金，并至起訴之日止。一審法院經(jīng)審理認為，原告張某與被告房地產(chǎn)公司簽訂的房地產(chǎn)買賣合同合法有效。原告張某于2003年5月7日向本院起訴主張權利，故從該日起往前推兩年即2001年5月7日，至2002年9月30日房地產(chǎn)公司實際交房日期間的延期交房違約金予以支持；2001年5月6日以前的訴請超過了訴訟時效，本院不予保護。張某依約付清了房款，房地產(chǎn)公司亦于2002年9月30日將房屋交付給了張某使用，但一直未為張某辦理房地產(chǎn)證，故房地產(chǎn)公司應依約向張某支付從張某實際入伙之日第150天之次日起（2003年3月31日）至房地產(chǎn)證辦下為止的延期辦證違約金。房地產(chǎn)公司不服，向上級人民法院提起上訴，二審人民法院維持了一審人民法院關于延期交房違約金的判決，駁回了房地產(chǎn)公司的該項請求。但關于延期辦證違約金問題，二審人民法院支持了房地產(chǎn)公司的上訴主張，認為延期辦證違約金應從涉案房地產(chǎn)竣工驗收之日第150天的次日起算，至張某起訴之日止?！痉治觥勘景傅囊呻y與爭議之處涉及三個問題：其一，張某請求延期交房違約金有無過訴訟時效？其二，張某訴請延期辦證違約金的起算點應從入伙之日還是應從樓宇竣工驗收之日？其三，張某訴請延期辦證違約金的截止日期應判到起訴之日還是到房地產(chǎn)證辦下來之日？妥善解決好上述問題，對于完善民法理論，正確處理糾紛，實現(xiàn)法律正義，公正司法具有重要意義。筆者擬運用民法相關理論，并結合法院判決來討論上述法律問題。一、張某訴請延期交房違約金有無過訴訟時效本案張某與房地產(chǎn)公司簽訂的深圳市房地產(chǎn)買賣合同約定的交房時間為2000年6月30日，而張某在入伙通知上簽字的日期為2002年9月30日，房地產(chǎn)公司取得涉案大廈的竣工驗收備案證明書的時間為2002年10月28日。從上述日期來看，張某延期交房違約金的訴請有無過訴訟時效，在審判實踐中存有爭論。第一種觀點認為，本案訴訟時效應從房地產(chǎn)公司實際交房日之次日（2002年9月30日）開始計算，因為張某只有拿到了房，才能夠確定其權利被侵害的程度和違約金的數(shù)額，張某于2003年5月7日訴至法院，故該請求未過兩年的時效，法院應予保護。第二種觀點認為，訴訟時效期間應分段計算，本案張某與房地產(chǎn)公司約定的延期交房違約金系按日計算，則逾期交房第一天的違約金的訴訟時效期間從該天起計滿2年止，逾期交房第二天的違約金的訴訟時效期間從該天起計滿2年止，其他依此類推，故張某的此項訴請從起訴之日往前推兩年的受法律保護，其他因已過時效，不予保護。本案一、二審法院均持第二種觀點，認為“張某于2003年5月7日起訴至法院，故從該日起往前推兩年即2001年5月7日，至2002年9月30日房地產(chǎn)公司實際交房日期間的延期交房違約金予以支持，2001年5月6日以前的訴請超過了訴訟時效，法院不予保護?！?第三種觀點認為，訴訟時效期間應從雙方約定的交房日屆滿開始計算，因為依民法通則的規(guī)定，訴訟時效期間從知道或應當知道權利受到侵害時計算，本案張某與房地產(chǎn)公司簽訂的房地產(chǎn)買賣合同約定的交房日為2000年6月30日，該日期屆至，房地產(chǎn)公司未交房，構成違約，應承擔違約責任，張某此時應知自己的權益受到侵害，故應從2000年6月30日的次日起二年內(nèi)，張某應主張權益，但其直至2003年5月7日才起訴至法院，該項請求顯然已超過訴訟時效，且房地產(chǎn)公司提出了時效抗辯，故張某的該項請求不應得到支持。上述三種觀點皆然不同，采納的觀點不同，對案件雙方當事人張某權益的影響也頗大。那么哪種觀點較為合理呢？一、二審法院的判決正確嗎？筆者以為，要回答這些問題，必須從張某訴請延期交房違約金的請求權性質(zhì)，法律規(guī)制訴訟時效的目的入手來分析。依民法原理，請求權指權利人得要求他人為特定行為（作為、不作為）的權利。按請求權基礎權利之不同，主要分為債權上請求權和物上請求權等幾種類型。民法上對請求權作這種劃分其有重要意義，我國臺灣地區(qū)著名民法學家王澤鑒先生就極力推崇請求權基礎法律分析方法，認為用這種方法分析案例時，可以從法律的立場去思考問題，避免個人主觀的價值判斷及未受節(jié)制的衡平方法。依筆者的觀點，請求權思維方式的內(nèi)容模式可表述為：誰（原告）依據(jù)什么法律規(guī)定（請求權基礎）向誰（被告）提出何種請求（請求權的種類、內(nèi)容、救濟方法）。就本案而言，張某購買了房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房，依買賣合同約定，房地產(chǎn)公司應依約向張某交付涉案標的物，而房地產(chǎn)公司違約，未按時交付。故張某得基于合同法中關于買賣合同的法律規(guī)定向房地產(chǎn)公司提出延期交房違約之訴。這種訴所依據(jù)的請求權應為債權上請求權，而非物上請求權。張某既然依這種請求權主張權利，自然應受訴訟時效的限制。在司法實踐中，有人主張張某的延期交房違約金之訴，所依據(jù)的請求權屬于物權請求權，是其物權受到了侵害。理由是，張某與房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同后，房地產(chǎn)公司依約將買賣合同進行登記，使標的物特定化，基于登記公示公信原則，房地產(chǎn)公司不可能再將房屋出售，這實際上是使張某的權利變?yōu)椤皩κ罊唷?，這與債權的“對人權”是不同的。筆者以為，這種觀點不妥。登記分為預登記和終局登記這兩種。終局登記一般指為創(chuàng)設、廢止物權的登記，比如房屋產(chǎn)權過戶登記。而本案房地產(chǎn)公司所為的登記在性質(zhì)上應屬于預登記。預登記是在當事人所期待的不動產(chǎn)物權變動所需的條件缺乏或尚未成就時，也就是說權利人只對未來的物權享有請求權時，法律為保護這一請求權而為其進行的登記。這種登記具有類似物權的排他效力，房地產(chǎn)公司違反預告登記內(nèi)容的處分行為無效。所以，張某由于未取得買賣合同標的物的產(chǎn)權，其享有的權利仍為合同債權，其只能依據(jù)買賣合同提起違約請求權之訴，盡管張某享有的債權基于預告登記而具有絕對權的性質(zhì)，但本質(zhì)上仍為債權，這是不言而喻的。通過以上分析，筆者得出結論：張某訴請房地產(chǎn)公司延期交房違約金所依據(jù)的請求權，為債權上請求權。那么，前述所提及的張某該請求權有無過訴訟時效的三種觀點哪種正確呢？筆者以為第三種觀點正確。首先看第一種觀點，其認為訴訟時效應從張某實際接受房屋之日起算，這顯然有駁于法律規(guī)制訴訟時效制度的目的。時效指一定的事實狀態(tài)持續(xù)達一定期間而發(fā)生一定法律效果的法律事實。在我國，指權利人自知道或應當知道其權利受到侵害而要求人民法院保護其權利的期間，期間經(jīng)過，即喪失勝訴權。法律之所以規(guī)定時效，目的在于督促權利人及時行使權利，明晰民事法律關系，并使“權利上的睡眠者”承擔不利后果。本案張某在2000年7月1日就應知自己的權利遭受侵害，卻在2003年5月7日才訴至法院，如果以他實際接受房屋時“才知道權利被侵害的程度和違約金數(shù)額”，從而開始計算訴訟時效，顯然與法律規(guī)定訴訟時效的精神意旨背道而馳。再看第二種觀點，它把訴訟時效按每天分段計算，這是不妥當?shù)?。首先，張某的請求權屬債權請求權性質(zhì)，持第二種觀點的人錯誤地把這種請求權理解為物上請求權，認為該請求權是物權遭受了侵害，基礎權利是物權，故從起訴日往前推兩年未過訴訟時效，因為作為基礎權利的物權仍然存在。比如，在知識產(chǎn)權審判中，專利權遭受侵害時，法院往往判從起訴日往前推兩年的請求部分未到時效，從而予以支持。物權與知識產(chǎn)權同為絕對權，在二者遭受侵害而產(chǎn)生損害賠償時，從起訴日往前推兩年未過時效是正確的，而本案張某的基礎權利是債權，故不能類推知識產(chǎn)權審判中的上述做法。其次，按分段計算訴訟時效，有受“刑法中持續(xù)犯的追訴時效從犯罪行為終了之日計算”影響之嫌，刑法的這種規(guī)定，是從犯罪人的角度以及國家對其予以追究的目的而設計的；這與民法規(guī)定訴訟時效是敦促民事權利人及時主張權利，即從權利人的角度而言是不同的，二者不能混淆。再次，如果按照這種觀點的話，任何違約、侵權損害賠償均可分段計算，訴訟時效制度恐怕會“土崩瓦解”。比如，還是本案，我們設想一種情況，發(fā)展商2000年6月30日應交房，到現(xiàn)在（2003年5月7日）仍未交，張某起訴發(fā)展商要求其交付房屋并支付延期交房違約金，按第二種觀點，從起訴之日往前推兩年的延期交房違約金應當支持，但張某要求交房的訴請顯然超過了訴訟時效，不應被支持，這樣就會出現(xiàn)延期交房得不到支持，而延期交房違約金卻能得到支持的怪圈。第三種觀點是正確的，符合訴訟時效制度的精神實質(zhì)，張某在2000年7月1日就應知自己的權利被侵害，其應在兩年內(nèi)主張權利，而其卻于2003年5月7日才起訴，顯然已過了訴訟時效。從情感上講，張某依約交清了購房款，由于未及時主張權利，而不能要求延期交房違約金，這與人們的日常公平觀念產(chǎn)生沖突，但筆者以為，法律與情感發(fā)生沖突時，我們必須依法辦事。故筆者以為本案張某訴請延期交房違約金不應得到支持，本案一、二審法院的該項判決是值得商榷的。值得注意的是，本案房地產(chǎn)公司于2002年9月30日將房屋交付給張某，并于2002年10月28日取得竣工驗收備案證明書，筆者以為房地產(chǎn)公司于訴訟時效期間屆滿后，仍將房屋交付給張某，這種交付受到法律的保護，張某應取得該房屋的所有權。二、張某訴請延期辦證違約金的起算點應以入伙之日還是樓宇竣工驗收之日為基點張某與房地產(chǎn)公司簽訂的買賣合同約定，房地產(chǎn)公司應在領取竣工驗收證書后150天內(nèi)通知張某辦證，否則，房地產(chǎn)公司應在取得竣工驗收證書之日的第180天起，依照約定向張某支付延期辦證違約金?？梢?，合同約定的房地產(chǎn)公司向張某支付延期辦證違約金的基點以竣工驗收之日為準，即以2002年10月28日為基點。而張某起訴房地產(chǎn)公司延期辦證違約金，是以2002年9月30日自己實際“入伙”之日為基點，一審法院支持了張某的該訴訟請求。而房地產(chǎn)公司認為應以合同約定的竣工驗收之日為基點，該訴訟主張得到了二審法院的支持，二審法院據(jù)此變更了一審的此項判決。那么一、二審法院的判決哪一個正確呢？筆者以為，二審法院的判決是正確的。一審法院之所以以入伙之日為基點來判房地產(chǎn)公司延期辦證違約金，是基于這樣一種判斷：盡管涉案當事人雙方合同約定以房地產(chǎn)竣工驗收為基點，但房地產(chǎn)公司在未取得竣工驗收證書之前，于2002年9月30日已將房屋“交付”給張某使用，雙方通過行為的方式，變更了原合同的約定，此時，交付的條件發(fā)生了變化。但筆者以為，這樣的判斷是錯誤的，我國城市房地產(chǎn)管理法為加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，防止“豆腐渣”工程，其第26條第2款明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”，此為法律的強制性規(guī)定，任何未取得竣工驗收證書的商品房交付，應為無效交付。如按一審法院的判決，實際等于承認了未經(jīng)驗收的房地產(chǎn)也可交付，違背了法律的強制性規(guī)定。當然，此時購房方與房地產(chǎn)公司均有過錯，雙方應按過錯程度承擔相應的責任，比如，房地產(chǎn)公司應承擔延期交房違約責任；而購房方由于居住了房屋，可按指導租金的標準向房地產(chǎn)公司支付對價。二審法院以房地產(chǎn)公司取得竣工驗收證書為基點，判房地產(chǎn)公司向張某支付延期辦證違約金，無疑是正確的，體現(xiàn)了尊重合同當事人意思自治的精神。但筆者注意到這么一個問題，二審法院一方面判房地產(chǎn)公司延期交房違約金至張某實際“入伙”日，另一方面判房地產(chǎn)公司延期辦證違約金的基點為竣工驗收之日，這實際上存在邏輯上的混亂，其后果是無形中鼓勵了發(fā)展商在未取得竣工驗收證書的情況下交付房屋，從而免除交房的合同義務，不必承擔延期交房違約責任；另一方面發(fā)展商交付房屋后，拖著不去辦竣工驗收證書，因為不辦竣工驗收可以不承擔責任，而辦了竣工驗收，則可能承擔民事責任，致使發(fā)展商在實際交付房屋后，取得竣工驗收證書前處于義務真空地帶，法院不應無視這種不誠實信用的行為。因此，將二審法院關于延期交房違約金與延期辦證違約金的判項結合起來看，有值得檢討的地方?？紤]到我國城市居民對房地產(chǎn)法律普遍認知程度較低的現(xiàn)實，從房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的需要看，我們應認真反思上述判決。三、張某訴請延期辦證違約金的截止日期應判到起訴之日還是房地產(chǎn)證辦下來之日張某訴請房地產(chǎn)公司延期辦證違約金的截止日期為房地產(chǎn)證辦下來為止，一審支持了張某的主張，而二審改判截止日期至起訴之日，為什么會出現(xiàn)這種不同判決呢？筆者以為，一、二審法院在裁判此問題時，面臨著如下選擇；張某起訴時，其案件受理費只交納到起訴之日，若法院判房地產(chǎn)公司支付延期辦證的違約金至房地產(chǎn)證辦下來為止，就會面臨難題，因為房地產(chǎn)證辦下來的日期總是將來的某個不確定時間，張某從起訴之日至房產(chǎn)證辦下來之日的訴請部分訴訟費沒交納，法院在該部分請求沒交納訴訟費的情況下可以作出判決嗎？并且，法院能對將來的事項做出判決嗎？反過來，法院如判延期辦證違約金到起訴之日，上述問題雖可以回避，但又面臨如下問題：張某就起訴之日以后的延期辦證違約金又提起訴訟，法院還必須受理并做出裁判，如此一來，將浪費大量的審判精力、財力，導致訴訟不經(jīng)濟。在上述兩難選擇下，出現(xiàn)了上述一、二審法院的不同判決。筆者以為，上述“兩難選擇”是可以解決的，雖然本案房地產(chǎn)證辦下來的時間是將來的某個不確定日期，但法院完全可以判到該日期截止之日的違約金。法院在做出判決時，不妨在判決書中做出規(guī)定，張某必須于能夠確定未交納的訴訟費（從起訴之日的次日起至房地產(chǎn)證辦下來為止延期辦證違約金請求部分的訴訟費）數(shù)額之日起10日內(nèi)補交，就可以解決上述問題?！景咐繕I(yè)主擅自在陽臺頂棚焊接鐵架某小區(qū)一位業(yè)主裝修時，擅自在陽臺頂棚焊接鐵架，與樓宇其它陽臺極不協(xié)調(diào)。管理處發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書。業(yè)主對此怨聲載道，說管理處限制她的自由，鐵架非搞不可。你發(fā)火我不發(fā)火。管理處有關人員三番五次地耐心給她講解裝修管理法規(guī)，說明保持樓宇外觀統(tǒng)一的必要性，任硬頂也好、軟抗也罷，在原則問題上決不退讓（處理這類問題就得態(tài)度堅決，決不能輕易退讓開口子。開了一個口子，下要為例，恐怕一發(fā)而不可收）。業(yè)主一看管理處的態(tài)度這么堅決，只好按照要求進行整改。雖說違章裝修的問題解決了，但這位業(yè)主的心中也留下了對管理處的成見，每次見面都板著個臉，主動搭話也愛理不理的。為了消除她的誤解，管理處不計較其態(tài)度，日常真誠地為她提供各方面幫助，以換取她的理解和信任（管理處每天都在與業(yè)主打交道，磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊，關鍵是要主動用自己的真誠重新?lián)Q取理解和信任）。裝修完幫助她打掃衛(wèi)生，入住時幫助她搬運家具一次，助理員小王見她回來，吃力地拿著兩大包東西，而當時電梯又臨時停運，就主動迎上前去，幫她將東西搬到家中。看著曾經(jīng)“為難”過自己而現(xiàn)在汗流浹背的小王，想到入住前后與管理處相處的這段日子，她終于露出了久違的笑容，有些不好意思的連聲道謝?！军c評】堅持原則，造成與業(yè)主的感情隔閡后，可以持兩種態(tài)度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心換心，重歸于好。前者顯示的是霸氣，后者顯示的是大器。真正高水平的物業(yè)管理單位，當然應當選擇后者?！景咐亢贤瑳]有作約定 業(yè)主有權封陽臺被告業(yè)主12人于2001年6月至7月分別與大成開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購買映日園1號樓房屋各一套。商品房買賣合同中約定，“該商品房陽臺是封閉陽臺非封閉陽臺”。附件三“長安新城裝修及設備標準”第8條的約定是“封閉陽臺：白色塑鋼窗”。但大成開發(fā)公司沒有給購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區(qū)沙盤中映日園1號樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符?？⒐ず?1號樓房屋的北陽臺為白色塑鋼窗封閉陽臺，南陽臺為護欄開敞式陽臺。2002年6月，北京市小區(qū)辦審核批準大成開發(fā)公司報送的大成南里小區(qū)長安新城房屋使用、管理、維修公約，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定。物業(yè)管理服務合同規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋時，應遵守政府有關法律、法規(guī)和長安新城室內(nèi)裝飾裝修管理細則；該細則規(guī)定“為保持整體外觀，不得擅自封閉陽臺或平臺，不得在陽臺上或平臺上搭建任何構筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺或平臺上安裝任何防盜網(wǎng)或防護欄?！睒I(yè)主公約中的“裝修管理公約”規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。被告12位業(yè)主入住后，要求封閉南陽臺，認為交付使用的陽臺違反了國家技監(jiān)局和建設部聯(lián)合發(fā)布實施的住宅規(guī)范關于陽臺部分的相關規(guī)定；并稱2002年11月26日，長安新城日1樓8單元802號業(yè)主家中發(fā)生盜竊案件，隨后日1樓3單元101室及6單元201室的業(yè)主房屋也相繼被非法侵入，據(jù)分析確認犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。并于同年12月9日交給原告有1號樓100位業(yè)主簽名的一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨送達大成物業(yè)管理公司的通知；在原告不同意的情況下，被告12戶于2003年1月將自家居室的南陽臺統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。法院認為，大成開發(fā)公司與12位業(yè)主簽訂商品房買賣合同時沒有明確房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺，在該合同的“裝修及設備標準”約定“封閉陽臺：白色塑鋼窗”，使業(yè)主在買房時認為陽臺都是封閉的，影響了業(yè)主在購買房屋締結合同時選擇權的行使，這是業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛的主要原因。該合同是大成開發(fā)公司預先擬訂，在訂立合同時未與對方協(xié)商的格式合同，對其中的條款有爭議的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。而大成開發(fā)公司制定的使用、管理、維修公約中關于業(yè)主對房屋的使用的具體規(guī)定，審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，對被告沒有約束力。同時，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務合同也是格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者的關系。業(yè)主房屋的所有權人，對陽臺具有專有所有權，可自主使用。物業(yè)公司在合同中沒有考慮售房時所簽的商品房買賣合同中有關陽臺狀況約定不明的情況，強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內(nèi)容無效。鑒于12名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其他公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。法院判決，駁回北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請求?！景咐孔约曳恳膊荒芨慕Y構某市中級人民法院審結一起房屋恢復原狀案，案件被告李女士雖然裝修改變的是自己樓房的房屋結構，卻仍然被法院判令恢復原狀。李女士在某工業(yè)區(qū)蓮竹花園小區(qū)購得房屋一套，該房屋位于樓房的一層，2001年2月6日，李女士為做生意方便，未向物業(yè)管理單位報批，擅自將該房屋朝南陽臺的部分南墻拆除，安裝了鋁合金門，作為物業(yè)管理方的蓮竹物業(yè)管理公司在勸說無效的情況下，向法院起訴要求李女士恢復被拆陽臺的原狀，并負擔本案的訴訟費用。【分析】原告觀點：物業(yè)管理公司認為李女士拆陽臺行為破壞了樓房的整體結構，影響了房屋的安全與美觀，侵犯了小區(qū)內(nèi)其它業(yè)主的權益，理應予以糾正。被告辯詞：被告李女士認為其對該房屋享有合法產(chǎn)權，擁有房地產(chǎn)權利證書，改變的是自家的房屋結構屬正當行為，別人無權干涉。法院判決：此案經(jīng)過法院調(diào)查，發(fā)現(xiàn)原告方反映的情況屬實，法院審理后認為，李女士的房屋雖屬單位分房，享有房屋合法產(chǎn)權，但其為了自己做生意方便擅自將該房屋南陽臺南墻部分拆除的行為，破壞了樓房的整體結構，影響了整棟樓房的安全，違反了政府有關裝修管理規(guī)定，屬不恰當行為，判令李女士自行拆除的自家樓房南陽臺南墻部分恢復原狀，并承擔本案的全部訴訟費用?！军c評】業(yè)主違規(guī)裝修，是目前大多數(shù)管理單位感到較難處理的問題，裝修有裝修的規(guī)定，這不僅涉及美觀，而且還影響到房屋的安全，但是，執(zhí)行規(guī)章制度，通常得講原則，但過于原則，又往往顧及不了情面，本案業(yè)主和管理公司的矛盾升級到了非通過法律來解決的地步，也許有其客觀原因，但是如果管理公司處理問題多講究一些方式方法，增加一些宣傳和引導，換個思路來處理，提高工作藝術，在李女士裝修前就進行說服，也許能少一些矛盾和損失，多一些理解和支持。【案例】裝修期間 物管人員能否隨時進入裝修現(xiàn)場？某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關閉，以便裝修管理人員隨時檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，并且沒有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅