豪宅專題研究報告.ppt

豪宅專題研究 PART1 解讀豪宅 什么是豪宅 從字面上可以簡單地理解為 富人居住的豪華住宅 但在實踐中我們發(fā)現(xiàn) 中國有些有名的豪宅并非 富人 居住 而有些 富人 的住宅盡管裝修高級 設施豪華但難以稱之為豪宅 1 豪宅只是一個相對的概念 2 豪宅較之普通住宅要占有更多的社會資源 3 豪宅要有氣質(zhì)和靈魂 4 在一定時期內(nèi) 豪宅只能為少數(shù)人所擁有 不可能成為大路貨 從被人認知的心理范疇來講 由于每個人的人生閱歷 經(jīng)濟實力 審美觀點 知識水平等等因素構(gòu)成的生存狀態(tài)不盡相同 豪宅概念 從其本身作為物質(zhì)存在這個范疇來講 豪宅概念的成立也必須要依托于一個參照系作為標準 其中包括所處的時代 所在的地區(qū) 當?shù)厣a(chǎn)力的發(fā)展水平 市場發(fā)育程度 居民富裕程度 公眾審美觀點等等諸多要素 先進 發(fā)達地區(qū)的一般標準 搬到落后和欠發(fā)達地區(qū)就很可能榮升為領(lǐng)先新潮的高標準 豪宅只是一個相對的概念 豪宅資源 一提到 豪宅 的高檔物業(yè) 人們的腦海中馬上就會浮現(xiàn)出這樣的一幅圖畫 寬大的戶型 精致的裝修 舒適的環(huán)境 怡人的景觀 周到的服務 昂貴的價格 產(chǎn)生這種心理的原因 社會資源密集化 豪宅之所以能夠做到 好 精 大 貴 擁有較強的保值 增值能力 完全是依賴于其對社會資源的密集占有 而資源的稀缺性和個別資源在特定時期的不可再生性 也勢必造成豪宅這種產(chǎn)品的相對稀缺 從而有力地烘托起豪宅的身份 令大多數(shù)人望而卻步 社會資源密集化 以相同的建筑面積單位作為基準 豪宅與普通住宅相比 更好的地理位置 更多的建筑材料 更好的裝修 裝飾材料 更多的綠化面積 更多的廣告投入 更多的物業(yè)管理服務 相關(guān)的和隱性的資源 規(guī)劃設計師 建筑設計師 園林景觀設計師 廣告 策劃 營銷 創(chuàng)意和智慧 社會資源的相對集中 支持了豪宅可以做到硬件一流 軟件領(lǐng)先 擁有比普通住宅更多的保值與增值能力 而完成社會資源集中過程的方式 就是要求發(fā)展商或開發(fā)商要增加投入 豪宅較之普通住宅要占有更多的社會資源 豪宅資源 更多的占地面積 硬件上的出類拔萃只是支持物業(yè)成為 豪宅 的先決條件 但僅有硬件是不夠的 只有將外在的包裝與內(nèi)在的氣質(zhì)和諧統(tǒng)一 共同達到高標準 才能完美地展現(xiàn)出其卓而不群的風度 軟件的提升與修煉才是支持物業(yè)成為 豪宅 的必要條件 剛剛洗腳上田的農(nóng)民再是西裝革履也會被人一眼看出他絕非紳士 這個軟件就是豪宅的氣質(zhì)和靈魂 它不僅要滿足消費者對安全 舒適 便捷等共性化的需求 更要為目標消費群提供尊貴感 身份感 超前感 時尚感等特殊化的需求 豪宅氣質(zhì) 房地產(chǎn)不等于鋼筋加水泥 同樣 豪宅也不等于一堆高檔建筑材料和高檔裝飾材料的簡單堆砌 豪宅不僅要擁有生活方式的內(nèi)涵 更要折射出文化的光輝 作為一種特定商品 豪宅屬于典型的需求彈性大 價格影響力強的需求拉動型產(chǎn)品 區(qū)別于普通住宅生活必需品的色彩 豪宅更偏重于生活非必需品的色彩 因此 價格成為能否擁有豪宅所必須要逾越的門檻 現(xiàn)階段 社會財富在公眾之間的分配也表現(xiàn)出不均衡性 少數(shù)人群占有大量的社會財富 而多數(shù)人群僅占有少量的社會財富 雖然每個人都會萌生出對高檔物業(yè)的需求和向往 但最終 只有少數(shù)相對富裕的人群才能將此需求付諸實現(xiàn) 從供求兩方面來看 豪宅在住宅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)中 處于量少質(zhì)高的金字塔尖的位置 其對應的目標市場也是處于社會結(jié)構(gòu)中金字塔尖的少數(shù)富裕階層 在一定時期內(nèi) 豪宅只能為少數(shù)人所擁有 豪宅的人 第一 自然生態(tài)指數(shù) 即要求 豪宅 必須擁有永久性海景資源 原生態(tài)的自然海洋資源及完善的濱海環(huán)境保護 周邊綠地同社區(qū)比 綠視率 不低于25 空氣中負離子含量不低于20 噪音不高與40分貝 第二 交通便利指數(shù) 即要求 豪宅 必須擁有便利的海 路 空交通體系 與市中心距離不超過10分鐘車程 到機場距離不超過30分鐘車程 第三 生活配套指數(shù) 即要求 豪宅 擁有全面的國際化生活配套 擁有大型的購物中心 休閑場所及酒店 娛樂場所 第四 建筑規(guī)劃指數(shù) 即要求 豪宅 必須按國際通行的標準規(guī)劃建筑 建筑密度不高于30 容積率不高于1 社區(qū)綠化率不低于35 第五 文化教育指數(shù) 即要求 豪宅 必須擁有國際承認學歷的教育機構(gòu) 實行多種語言教育 第六 安全指數(shù) 即要求 豪宅 必須擁有符合國際通行的安全保障體系 具備多層國際標準的安全防范措施 第七 醫(yī)療指數(shù) 即要求 豪宅 必須擁有國際標準的醫(yī)療設施 能夠享受完備的 較具規(guī)模的醫(yī)療機構(gòu)服務 第八 社交指數(shù) 即要求 豪宅 必須擁有符合國際習慣的社交場合 擁有不低于2000平方米國際標準的豪華會所 第九 生活方式指數(shù) 即要求 豪宅 必須推行國際流行的生活方式 擁有具備國際標準的網(wǎng)球場 能夠享受沖浪 游艇等國際濱海生活流行運動 第十 生活服務指數(shù) 即要求 豪宅 必須擁有國際標準的服務機構(gòu) 享受星級酒店標準的服務 豪宅指數(shù) 豪宅特征 區(qū)位優(yōu)越不可替代 環(huán)境幽雅 或者具有不可再生 得天獨厚的自然資源 或者具有歷史形成的人文資源 建筑精美不可復制 風格各異難以仿造 人文價值無法再生 豪宅的物業(yè)必然具有唯一性 服務管理無可挑剔 PART2 上海豪宅 地理區(qū)位 及 景觀區(qū)位 的唯一性 全球最高金融中心 金茂大廈 香格里拉大酒店 陸家嘴等所有標志建筑近在咫尺 方便快速到達外灘18號 外灘3號 新天地等上海最高雅時尚的去處 360 無障礙 全視野飽覽百年繁華上海外灘 項目名稱 湯臣一品開發(fā)商 湯臣集團湯臣海景花園有限公司建筑設計 臺灣GDG建筑設計物業(yè)管理 上海大峰物業(yè)管理 精裝修 豪華空中別墅 專屬電梯 掌紋門禁 一層一戶 家 就是220個獨立王國 上海最大面積的公寓406 1240平米 完全按照別墅尺度來進行規(guī)劃 總體規(guī)劃由兩棟40層和兩棟44層的精裝修豪華公寓和一座高級會所組成 11 2米進深 18 6米弧長的奢華會客廳 3米進深 34 6米弧長上海最壯觀的觀景陽臺 媲美世界所有標志華居的中國奇跡 奢華主臥套 100平米私密空間 擁有全景景觀視野 全套進口廚房設備 德國POGGENPOHL廚房用具德國GAGGENAU廚房電器 德國當代DORNBRACHT五金龍頭意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸德國漢斯格雅HANSGROHE沐浴組挪威耐克森NEXANS地坪加熱系統(tǒng)德國威寶VILLEROYBOCH衛(wèi)浴陶瓷用品 全套進口衛(wèi)生設備 配備當今世界最頂級的建材設施 公共部分建材設施 私家建材設施 臺灣晶華國際酒店集團品牌 以全方位顧客經(jīng)驗 TCE TOTALCUSTOMEREXPERIENCE 的卓越觀念村尋將心比心的黃金服務原冊編制一專業(yè)優(yōu)秀的服務團隊進駐 提供更臻完美的管家式服務 220位專業(yè)人員服務220戶豪宅業(yè)主 超五星級專業(yè)完美尊崇服務 LOCATION 上海城市核心地帶 緊臨新天地 徐家匯商圈上海的城市心臟 太平橋 延安高架近在咫尺 出行便捷 LOCATION LOCATION 地位和價值不斷提升 翠湖天地是瑞安房地產(chǎn)在太平橋重建計劃中開發(fā)的高檔住宅項目 占地52公頃的太平橋項目 以太平湖綠地為中心 融合上海時尚地標新天地 甲級寫字樓群企業(yè)天地 在建的兩座六星級酒店 68層標志性建筑 百老匯劇院 古董街 國際學校等多元要素 以國際視野 奢享風尚生活 地理區(qū)位 及 文化價值 的唯一性 文化 外人的眼里上海的 客廳 新天地 高尚定位 項目名稱 翠湖天地發(fā)展商 上海復祥房地產(chǎn)有限公司建筑設計 巴馬丹拿國際公司物業(yè)管理 新昌瑞安物業(yè)管理 文化 石庫門曾是昔日上海最具代表性的民居建筑 它盛行于上世紀20年代 因為洋場風情的現(xiàn)代化生活 使源自中國古代的庭院式大家庭傳統(tǒng)生活模式被打破 適合單身移民和小家庭居住 并結(jié)合了西洋建筑風格的石庫門弄堂文化成了取而代之的最佳住所 也成了上海近代都市文明的象征之一 如同家里的客廳 代表著主人的文化和品位 一個大都市 也總需要有一個表現(xiàn)自己個性的客廳 展示它的傳統(tǒng)與品格 而新天地 在外人的眼里 就成了上海的 客廳 這個開放的公共空間 既是時尚的中心 也展現(xiàn)著城市文化精髓的縮影 還構(gòu)成了現(xiàn)代商業(yè)的特殊形態(tài)與休閑生活的新產(chǎn)業(yè) CasaLakeville集結(jié)了來時世界各地的特色餐廳 酒吧 時尚精品店 畫廊 新概念電影中心 購物中心及大型水療中心等 上演著新意迭出的時尚活動 與新天地相連的時尚中心 頂級時裝品牌旗艦店中心和柜機時裝設計培訓中心落戶于CasaLakeville 地鐵站廳和城市超市相連帶來無盡便利 創(chuàng)造出居于CasaLakeville活于新天地的高尚品味生活空間 時尚不僅是身上的華麗 從精致堅固的門鎖開始 流露頂級國際品質(zhì)的生活氣息 精裝樣板房 時尚不僅是身上的華麗 翠湖天地御苑精裝修建材標準 悠享真正生活 極致尊享 清晨在25米室內(nèi)恒溫泳池或健身中心喚醒沉睡的四肢屋后于咖啡廳享受悠然的陽光 感受閑情逸致隨后再商務中西投入工作狀態(tài) 在雪茄吧盡天下大事晚上盡享經(jīng)典佳釀 或在桌球棋牌室與有人玩樂 CULBDUCASA私人會所 極致尊享生活服務 CLUBDUCASA私人會所 創(chuàng)造屬于您的尊榮生活與社交的私人天地 24小時貴賓級個性化服務 交通服務 郵遞服務 機票預定服務 訂餐服務等 貴賓級售后資產(chǎn)服務 家具套餐 物業(yè)租賃 資產(chǎn)管理等 項目名稱 王子 晶品公寓發(fā)展商 上海裕昌房產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計 中船第九設計研究院物業(yè)管理 上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司 居中央 絕版華山路人文歷史風貌圣地距高點 鼎立萬寶國際廣場都會綜合體只限100席的純粹大宅領(lǐng)地僅228 530 兩種大尺度格局國際設計團隊度身定制的空間規(guī)劃與配置雙管家 雙會所的配套物業(yè)設施純血統(tǒng) 真豪華 手工雕琢 不可復制 地段區(qū)位 及 服務管理 的唯一 王子晶品 大堂 外挑式精裝大堂 五星級酒店標準格局打造 雍容內(nèi)飾 天然石材精致鋪裝 整體大氣渾然 同時 最大限度引入了室外風景 社區(qū)內(nèi)景相互靈動 大氣卓越 花連廊 為使業(yè)主便于使用五星級晶品酒店的服務設施 公寓與酒店之間直接以景觀連廊做內(nèi)部連通 專供業(yè)主出入使用 大堂連廊 內(nèi)外景致順勢流轉(zhuǎn) 雙景觀電梯 轎箱內(nèi)飾純手工雕琢 頂部SWAROVSKI水晶吊燈 底部純手工鑲品石材地坪 邊緣手工縫制意大利羊皮扶手 電梯 倍感奢華的天然綠玉石 無縫拼接 花紋處理也十分細心 消防門 講究視覺隱蔽性 強調(diào)空間整體感與裝飾性處理 細節(jié)處理 精致到位 顯示器 充分體現(xiàn)出對細節(jié)的處理方式 富有創(chuàng)意 墻面 相同材料不同處理 天然與人工加工相結(jié)合 大度 大宅 大氣 大度 288與530兩類絕對大宅橢圓房型設計 270度戶型景觀大窗 室外的光線 景觀 被完全納入視覺觀感簡約有容 尺度為王 大宅 三梯兩戶 套房格局完全根據(jù)層峰人士的生活習性設置功能空間主人起居與家傭料理由兩套不同的獨立中央空調(diào)系統(tǒng) 大器 僅100席 華宅純正血統(tǒng)最大限度保證了業(yè)主類型結(jié)構(gòu)的接近與統(tǒng)一 純粹圈層 大器居境 平層大宅 套房格局 96席288 功能分明 動線流暢 主傭分置 工作服務區(qū) 廚房 保姆房 操作鍵 設備房生活服務區(qū) 門廳 客廳 餐廳 臥室 書房功能分明 動線流暢 主傭分置 裝飾 顛覆傳統(tǒng)豪宅金碧輝煌的固有格局 運用天然石材 純木機理 等自然材質(zhì) 灰白與琥珀色交織的晶瑩質(zhì)感 透射隱秘的奢華格調(diào) 平層大宅 套房格局 精品衛(wèi)生 由于戶型設計上均為套內(nèi)洗手間 其功能分割明確 主衛(wèi)配有Sfera雙臺盆 三件套 德國當代Dornbracht龍頭 并鑲嵌施華洛世奇限量版水晶手柄 以及高檔石材 設計簡約 主衛(wèi)觀景浴缸 獨立大氣 客衛(wèi)配有液晶電視及Sfera衛(wèi)浴設備 洗手間與臥室空間采用玻璃分隔 通透感強 設計具有現(xiàn)代感 全進口櫥柜 中央部分設計 中島柜 含德國Liberheer酒柜 細化廚房功能 創(chuàng)造空間氛圍Siemens的全套廚房電器產(chǎn)品 使餐廳不會由于這種半敞開式的設計受到油煙的影響 提升居住品質(zhì) 此外 廚房裝修配置了德國Hacker整體櫥柜 頂層復式 空中別墅4席530 建筑面積約530 的復式空間 僅4席 位于建筑頂層 整個上海中心盡納眼底 不以孵化張揚取勝 低調(diào)沉穩(wěn)內(nèi)蘊張力 通過國際著名建筑大師ERIKBROOKEHAYDEN的手筆而更見精髓 王子晶品精裝修建材標準 晶品無雙 內(nèi)外 雙會所每位業(yè)主可享受五星級上海晶品酒店的設施及私人會所的雙重禮遇 溫水泳池 SPA水療館 視聽會議室 中西餐廳 健身會所等 私人會所僅服務于100席業(yè)主家庭 包括紅酒坊 雪茄吧 斯諾克 室內(nèi)高爾夫 圖書館 咖啡吧等 國際 雙服務美國紐交所上市的世界五百強世邦魏理仕攜手日航飯店的五星級至尊品牌NIKKOHOTELS提供雙重物業(yè)管理與酒店式服務雙管家服務內(nèi)容 賓利車隊 專屬司機 家政處理 24小時大堂經(jīng)理 私人管家 各類財務保管等 開發(fā)商與合力打造的最尊貴的精品酒店 不僅擁有著國際頂尖的服務管理及設備設施 更有最著名的BanyanTreeSpa城市會所相配 入住業(yè)主均可以優(yōu)惠的價格享用到頂級的配套設施及服務 豪宅之所以成為豪宅 自然是有讓人 瞠目結(jié)舌 的地方 外裝的華麗 內(nèi)裝的精美 超大的戶型以及驚人的價格 但這些還只能算是豪宅的必要條件 也就是說 豪宅肯定都具備這樣的包裝 但可并不是這樣包裝了的就都是豪宅 它還應具備其它一些必要條