新加坡住宅政策與規(guī)劃.doc

新加坡住宅政策與規(guī)劃來源：發(fā)展規(guī)劃處 發(fā)布日期：2009年6月25日 新加坡共和國是世界公認的住宅問題解決得比較好的國家，六十年代初期，新加坡由于經(jīng)濟問題和大量移民，人口猛增，出現(xiàn)了嚴重的房荒；政府一手抓經(jīng)濟發(fā)展，一手抓住宅建設。1960年以來，政府組織建設的住宅共有49.75萬套，其中多數(shù)是高層住宅。新加坡私人建設的住宅約17萬多套。二者合計約66.75萬套。新加坡現(xiàn)有250萬人口，約60萬個家庭(其家庭構(gòu)成平均為每戶4.2人)，如按每戶一套住宅計，顯然住宅擁有套數(shù)大于全部家庭戶數(shù)。由于修建標準逐步提高，僅政府組屋的統(tǒng)計，平均每戶居室數(shù)量已達3.1間，平均每人居住面積為17.1平方米。與世界各國比較，新加坡的住宅發(fā)展速度是較快的，這首先取決于他們的經(jīng)濟基礎；由于新加坡經(jīng)濟發(fā)展迅速，使得住宅發(fā)展有了實力。另外，新加坡的住宅政策和規(guī)劃為住宅穩(wěn)步、快速發(fā)展起了積極促進作用。 一、住宅政策 1.住宅商品化政策 新加坡人稱自己國家是社會福利國家。他們享受著政府多方面給予的福利，如兒童免費上學、職工免費接受技術(shù)培訓等。但在住房問題上，新加坡實行的是商品化政策。即住房費用完全由個人支付，自己拿錢買房或租房居住。居住水平的高低取決于個人經(jīng)濟支付能力。 住宅商品化政策是與其國情相適應的。新加坡國民收入較高，據(jù)統(tǒng)計，1984年人均國民收入為12，353新元，約合5，800美元。新加坡國民收入中用于個人消費的比例又較高，合每人每年3900美元，這種高工資、高消費的經(jīng)濟政策從根本上保證了住宅商品化政策的順利實施。目前新加坡公民用于住房的消費一般占收入的2025%，消費最少的占收入的9%。 新加坡住宅主要是由政府建造的，通常稱為“政府組屋”。政府建房的目的是為了實現(xiàn)1964年擬定的一項“居者有其屋”計劃，其售價總體上講基本等于造價，比私人住宅價格低，為了限制高薪階層政府明文規(guī)定買房者月薪不得超過一定的標準。政府規(guī)定的買房者的月薪標準又是不斷變化的，1978年時買組屋的家庭月收入要低于1500新元，后來放寬到2500新元，隨后又放寬到3500新元。事實上現(xiàn)在新加坡人中98%，都有資格得到政府組屋。政府組屋的售價根據(jù)不同地段、不同房屋類型、不同面積標準而確定，基本上是市中心區(qū)高，城市外圍低，離中心區(qū)越遠越低。同時，每套住宅面積越小，單方售價越低，而單方造價卻越高。所以，單就每一套而言，售價與造價是不平衡的，據(jù)說這種價格與價值的懸殊差額是由社會經(jīng)濟家精心研究計算得出的，意在照顧低收入者利益，使社會上的低薪階層也能擁有自己的住房。政府對社會上極少數(shù)月薪更低的家庭還備有廉租屋出租?，F(xiàn)在申請租屋者的月收入限額為800新元。 所以，嚴格地講，新加坡住宅經(jīng)濟政策是一種商品化加價格社會調(diào)節(jié)(通過政府)的政策，它對解決廣大人民特別是低收入者的住房問題起了重要的推動作用。 2.公積金政策 公積金政策規(guī)定，新加坡的任何一個雇員或受薪者每月必須扣除工資的一定比例，而雇主(無論是私人企業(yè)還是政府部門)則須每月按雇員或受薪者工資的一定比例，再拿出一筆錢，連同扣除的工資一并存入公積金局中雇員或受薪者的名下。五十年代開始實行這項政策時，公積金只占月薪的5%，以后不斷提高，目前已達25%。 公積金是一種強制性的儲蓄，是不能隨意提取的，法律規(guī)定，公積金不能因債務或索償?shù)仍蚨D(zhuǎn)讓，不受抵押、查封或被征收。其用途限于三方面:80%用來買房和付保險金；12%作醫(yī)療費；8%作養(yǎng)老金。這種強制儲蓄起到了引導人們合理消費，促進個人買房的作用。同時它也是政府建房的資金來源；據(jù)估計，全新加坡每年存入的公積金總額約為40億新元，相當于每年全國國內(nèi)稅收的總額。至1984年，政府的公積金已達240億新元，這一筆龐大的收入，主要用于興建住宅，然后出售或出租給居民。 3.購房貸款政策 目前，新加坡的任何一個符合規(guī)定的(即月薪收入限制)買房者，只要首次能付出房價的20%，其余80%欠款可向銀行低息貸款，年息為6.5%。如果是本國公民，又是第一次買房，貸款年息降為6.25%。實行分期歸還貸款的家庭，還款年限一般為25年，每月按期歸還的款項一般占月收入的2428%。歸還貸款一般使用公積金。也就是說每月公積金存款除支付房費外，還有一半左右的剩余。 新加坡政府的購房貸款政策和公積金政策是實現(xiàn)“居者有其屋”計劃的兩大支柱，也是住房發(fā)展的兩大支柱?，F(xiàn)在的新加坡人居住水平已經(jīng)是比較高了，然而城市住宅發(fā)展速度和人民購房的勢頭不見下降，這里除了有要求不斷提高居住水平的一面之外，在客觀上公積金使用上的限制迫使人們?nèi)ベI房，買房貸款利息低又誘導人們?nèi)ベI高增值的住房。 分析新加坡的住宅政策之所以得以順利實施，是與其國家城市兩者合一的特定管理體制分不開的。新加坡是個城市型國家，城市發(fā)展的每一步由國家直接部署、指揮，住宅發(fā)展政策受到國家機器的保護。 二、住宅發(fā)展規(guī)劃 在住宅發(fā)展數(shù)量上，政府擬定了住宅五年計劃，住宅五年計劃從1960年開始，目前已是第五個五年計劃最后一年了。住宅五年計劃中根據(jù)對社會經(jīng)濟發(fā)展、人口發(fā)展、家庭結(jié)構(gòu)的變化等分析預測，再預測出住宅社會需求量。目前對“六五”住宅計劃的預測:到1990年人口發(fā)展到300萬，約需新建住宅20萬套，按每年4萬套的速度建設發(fā)展。 住宅發(fā)展用地上，1982年時居住用地是87平方公里，占城市總用地的15.3%。住宅發(fā)展除改造舊城外，尚需不斷建新城，居住用地不斷增加，預計2030年增至139平方公里，占城市總用地(屆時通過填海，城市用地將擴大至742平方公里)的18.7%。 住宅發(fā)展布局上，一是充分利用和改造現(xiàn)有居住用地，二是舊城外圍開辟新區(qū)，建新城。 建設新城乃是住宅發(fā)展的主要方面。新加坡舊城占全島用地的1.3%，它是全新加坡財政、貿(mào)易、旅游中心，各類建筑密集，同時還居住著全島6.7%的人口。相對而言，舊城擁擠，密度過高，在舊城外開辟新住宅區(qū)將能對中心城起疏解作用。預計到本世紀末，約有80%的人居住在新城，將規(guī)劃15個新城。 開辟新區(qū)發(fā)展住宅的規(guī)劃有以下幾個特點。第一，不單純地建居住區(qū)，而是發(fā)展建設綜合區(qū)，力求綜合功能平衡。據(jù)推算，在開發(fā)新區(qū)時，居住用地平均只占38%，其它作為綠地、交通用地、生產(chǎn)用地或生產(chǎn)備用地等。雖然不同新區(qū)其居住用地所占比例是不相同的，但是卻在不同程度上考慮了生活、工作的平衡發(fā)展，已經(jīng)建成的宏茂橋新區(qū)就是如此(表1)，居民反映良好。第二，規(guī)劃新區(qū)時，使每一個住宅區(qū)都靠近城市快速干道，并有公共交通專用線，區(qū)內(nèi)交通輔助設施，如公交轉(zhuǎn)換站、停車場都相應配套齊全(圖1)。新區(qū)開發(fā)時，道路建設先行，住宅一旦建成，因交通便捷可收到良好的效益，沒有出現(xiàn)建好住房無人住的情況。第三，以建成完整新區(qū)為根本目標。新加坡的新住宅區(qū)開發(fā)是由近及遠分期進行的。這樣，一個個完整新區(qū)交付使用，做到了工期短，投資效益發(fā)揮快，同時也大大方便了人民生活。第四，堅持建設高密度住宅區(qū)的規(guī)劃思想。新加坡國土面積小，在本島570多平方公里用地上，還有59.29平方公里的湖泊、沼澤地等不可建設用地。由于城市建設不斷發(fā)展，在可建設用地上，正著力加大密度，以提高土地利用率。土地利用規(guī)劃明確規(guī)定:所有公交干道兩旁必須建高密度的住宅區(qū)。新加坡中心城重建規(guī)劃還詳細規(guī)定了建筑容積率要在1.72.3之間，人口密度一般為300500人/公頃。 （發(fā)展規(guī)劃處） 三、詳細規(guī)劃設計的特點 1.住宅區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)一般是細胞鄰里單位住宅區(qū)。公共建筑和游樂設施的配置一般分鄰里單位、住宅區(qū)兩級。所謂細胞，即把每35棟樓、約400500個居住單元組合在一起，形成一個個院落(圖3、4)。 2.住宅區(qū)建筑多采用自由靈活的布局方式。由于新加坡獨特的地理位置(北緯1左右)住宅對朝向要求不高，但布局很注意空間的多樣化。住宅區(qū)多以工業(yè)化方式修建的高層板式住宅為主，輔以部分特殊體型和用傳統(tǒng)方式修建的住宅。住宅區(qū)和院落由不同體型、高度、色彩的建筑組成，形成形態(tài)各異、豐富多變的空間(見封三)。 3.確定住宅單元面積標準時，充分考慮個人經(jīng)濟支付能力。60年代初，多建一房式或二房式住宅，每套使用面積一般為21m或41m。1964年經(jīng)濟有所發(fā)展，一、二房式住宅使用面積相應提高到32m或45m。1974年后建的二房式住宅使用面積又提高為47m，同時還建了一些面積為60m、85m的三房式、四房式住宅。目前建的住宅大多為三、四、五房式或高級公寓住宅(圖5)。他們還規(guī)定每三個月調(diào)查一次所有買房者的要求，不斷用最新的信息去指導、調(diào)整住宅單元設計。 4.住宅區(qū)的組織講究社會性。新加坡政府鼓勵、提倡三代同堂，過大家庭的生活，這樣的家庭，給予住房的優(yōu)先權(quán)。對于婚后愿意分居的小家庭，為了便于他們與其父母聯(lián)絡，相互照顧，在分配住房的地點上特別照顧，讓他們與父母住得近一些，有的甚至分在與父母同一棟樓里。為此，在規(guī)劃設計時，精心研究確定住宅的套型比，在一棟樓里也注意不同套型住宅單元的有機組合。這些作法無形中對整個社會的安定是一種促進。 為使不同民族、不同階層、不同語種的人能和諧相處，加強交往，住宅區(qū)的規(guī)劃設計不搞按等級分區(qū)，而是有意識地將不同標準的住宅單元組合在一棟樓里，將不同類型的住宅組織在一個住宅區(qū)內(nèi)，人們可以自由選擇地段、院落、居住單元，分房一律按價值規(guī)律，并且“先來先得”。這有利于各民族、階層間的團結(jié)，有利于社會、國家的政治穩(wěn)定。 他們還設想今后的舊城改造能夠?qū)⒄麠l街道、整個街坊集體遷到同一地點，這樣能延續(xù)固有的鄰里關系，保持社會安定。 5.公共建筑配套全。新加坡所有的住宅區(qū)除配套建有人們?nèi)粘Ｉ畋匦璧纳虡I(yè)、文教、行政管理等項目外，根據(jù)信仰宗教的人較多的特點，在每一個新城還專門規(guī)劃建設一個教堂。對于一些公建小項目，如公共廁所，在詳細規(guī)劃時考慮得很細，布局設計恰如其分，使用方便。 商業(yè)建筑采用商業(yè)單元設計手法，而不是項目定位設計。商業(yè)用房建成后租賃給各商家使用，其經(jīng)營項目自由選定，經(jīng)過市場調(diào)節(jié)，自然取得平衡發(fā)展，經(jīng)營項目越來越全。各商家之間是相互競爭的，競爭的結(jié)果促進了市場繁榮，方便了居民生活。 6.充分考慮人的活動，努力創(chuàng)造適應于人的居住環(huán)境。他們經(jīng)常開展社會調(diào)查，研究居民的生活方式。調(diào)查對象分為小學生、青年、家庭主婦、雙職工、老齡人、寡婦、離婚者等多種類型，調(diào)查內(nèi)容有家庭經(jīng)濟、工作、交通方式、生活、對兒童的照顧、自身娛樂、社交等，并詳細詢問居民對住宅區(qū)環(huán)境、社會質(zhì)量的看法。對環(huán)境的了解分為住宅區(qū)位置、娛樂設施、噪音等級、清潔、維修、安全、停車場等問題。對社會質(zhì)量的了解包括鄰里之間的關系、互助及類似問題。通過大量的調(diào)查研究，全面掌握了居民的生活活動、意愿、心理等情況，因而在詳細規(guī)劃中更能體現(xiàn)出對人的關懷、尊重。試舉幾例: 第一 近年來新建的住宅區(qū)，住宅底層除了部分作為公共建筑使用外，其余全部騰空，供居民活動用。這些住宅底層常常成為老年人飲茶、聊天，家庭婚喪聚會、節(jié)假日喜慶活動的場所，倍受人們歡迎。 第二 在住宅區(qū)的交通組織上，對人行道作了細致的考慮，對于一些人行小道的設計也連成網(wǎng)絡，以方便使用。比如一些住宅區(qū)均按照鄰里單位配建小型運動場，孩子們運動游戲常?；ハ嘧分?，從一個運動場跑到另一個運動場，