二手房買賣中的定金條款.doc

合同范本/買賣合同 二手房買賣中的定金條款 因?yàn)榻?jīng)常接觸到二手房的買賣，也常常碰到賣主違約，買方來(lái)尋求我們的幫助，所以對(duì)二手房的買賣合同有所了解?，F(xiàn)在一般的做法，就是賣方違約，雙倍返還定金。深圳最正常的定金數(shù)目在2-8萬(wàn)，而一個(gè)二手房的買賣過(guò)程要經(jīng)過(guò)一個(gè)月左右。在這過(guò)程中，按現(xiàn)在深圳的房?jī)r(jià)上漲速度，一個(gè)中戶型漲個(gè)十多萬(wàn)是正常的。而如果賣方違約所需要賠償?shù)目铐?xiàng)就是雙倍返還定金，一但房?jī)r(jià)不漲反降，那么這個(gè)房子就賣給了買方，這個(gè)中間買方所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于賣方。在中國(guó)尚未建立誠(chéng)信機(jī)制的情況下，是十分不利于保護(hù)買方的權(quán)益。為什么造成這種情形，最重要的就是中介所提供的格式合同的定金條款中，如賣方違約除買方可要求其雙倍返還定金外，不得再要求其進(jìn)一步履行或追求其其他的損害賠償。雖然這是買賣雙方的違定，但我認(rèn)為其效力，還有待法律的考驗(yàn)，因?yàn)楦鶕?jù)合同法的規(guī)定，如果合同條款約定因一方故意或重大過(guò)失給對(duì)方造成財(cái)產(chǎn)損失不賠的，這種條款是無(wú)效條款。那么說(shuō)買賣合同中這樣的約定是不是正符合合同法的這一規(guī)定呢?當(dāng)然也有風(fēng)險(xiǎn)，那就是法官的認(rèn)知程度。也曾和別的律師探討過(guò)，雙倍定金和損害賠償是不是可以一并提出。確實(shí)法律并未對(duì)此做出明確規(guī)定。但根據(jù)民法的基本精神以及司法實(shí)踐過(guò)程形成的觀點(diǎn)，那么就是雙倍定金和損失是可以一并提出的：因?yàn)槎ń鹗菓土P性質(zhì)的，而損失賠償是補(bǔ)償性質(zhì)的，兩者之者并不存在相沖突的地方。同時(shí)只有這樣才能更好的保障非違約方的權(quán)益。當(dāng)然同時(shí)因?yàn)橹袊?guó)不實(shí)行判例法，雖然在中國(guó)司法實(shí)踐過(guò)程中形成了這種觀點(diǎn)，但不能保證審理你這個(gè)個(gè)案的法官的素質(zhì)。損害賠償?shù)拇_定，很多人認(rèn)為只有因?yàn)槁男泻贤?，而付出的費(fèi)用，而不包括漲價(jià)差額，但我認(rèn)為損失就必須包括中間漲價(jià)的差價(jià)，并且上海高級(jí)人民法院發(fā)布的審理二手房買賣過(guò)程中的一些意見(jiàn)中，就明確了差價(jià)是損失，要賠。雖然上海高院的文件不具有指導(dǎo)深圳特區(qū)的效力，但是我認(rèn)為，至少我們不應(yīng)當(dāng)懷疑上海高院法官對(duì)于法律的理解和智慧。建議：因?yàn)樵谥薪樘峁┑馁I賣合同的最后有一個(gè)備注目錄，那么可以在備注那里注明，如一方違約除可以沒(méi)收