房屋土地轉(zhuǎn)讓稅務(wù)籌劃課件

高原林彥瑜夏嵐清汪海慧劉澤源何立陽彭理鈺 案例分析 稅務(wù)籌劃 目錄 背景簡介 方案簡析 結(jié)論 我們的方案 方案一 1 A公司將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給B公司 簽訂一個(gè)合同 方案一 營業(yè)稅 城建及教育附加稅 1800 5 1 7 3 99印花稅 1800 0 005 9允許抵扣項(xiàng)目合計(jì) 520 400 99 9 1028增值額 1800 1028 772增值率 772 1028 75 適用稅率為40 應(yīng)納土地增值稅 772 40 1028 5 257 4應(yīng)納企業(yè)所得稅額 1800 1028 257 4 25 128 65利潤額 385 95 我們的方案 方案一 土地和房屋視同出售 分別簽訂合同 1 2 方案二 A公司將土地使用權(quán)給B公司 簽訂一個(gè)合同 方案二 分別核算項(xiàng)目表轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)交稅金 營業(yè)稅 x 100 5 城建稅 教育稅金及附加 營業(yè)稅 0 1扣除項(xiàng)目 營業(yè)稅 城建稅 教育稅金及附加 520增值額占扣除項(xiàng)目比例 x 扣除項(xiàng)目 x應(yīng)交稅 x 扣除項(xiàng)目 稅率 扣除項(xiàng)目 扣除系數(shù) 房地產(chǎn)核算 方案二 協(xié)議規(guī)定土地價(jià)款 1800 x應(yīng)納營業(yè)稅 1800 x 5 應(yīng)納城建稅及教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 7 3 印花稅 土地價(jià)款 0 05 應(yīng)納土地出讓金 400應(yīng)納契稅 土地價(jià)款 3 土地增值稅允許扣除金額 營業(yè)稅 城建及教育附加稅 400 契稅土地增值額 土地價(jià)款 扣除額應(yīng)交稅 1800 x 扣除項(xiàng)目 稅率 扣除項(xiàng)目 扣除系數(shù) 土地核算 我們的方案 方案一 土地和房屋視同出售 分別簽訂合同 1 2 方案二 A公司將土地使用權(quán)給B公司 簽訂一個(gè)合同 3 方案三 以土地和房屋出資入股B公司 方案三 書上 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資 聯(lián)營 投資 聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資或聯(lián)營的企業(yè)中 暫免征收土地增值稅 據(jù)資料所知 需要交增值稅 核算依據(jù) 方案三 交土地增值稅數(shù)額不清交土地出讓金400萬交契稅 1800 0 03 國有土地使用權(quán)出讓 以成交價(jià)格為依據(jù) 按1800萬作為入股資本 覆蓋原有400萬 持股比例上升 1800 1800 600 每年交分紅的企業(yè)所得稅無營業(yè)稅入股當(dāng)年現(xiàn)金流出 454 一共