第九章 房產(chǎn)稅法.ppt

第九章房產(chǎn)稅法 第一節(jié)納稅義務(wù)人 掌握 一 房產(chǎn)稅的概念 房產(chǎn)稅是以城市 縣城 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋這種不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象 依據(jù)房產(chǎn)余值或租金向房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅 屬于財(cái)產(chǎn)類稅 余值 是指從價(jià)計(jì)征中對(duì)納稅人經(jīng)營(yíng)自用的房產(chǎn) 按房產(chǎn)原值一次性扣除10 30 的損耗價(jià)值后的余值計(jì)征房產(chǎn)稅 二 納稅人 凡在我國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人 外商投資企業(yè) 外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)不適用房產(chǎn)稅 自2009年1月1日起 外商投資企業(yè) 外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人 依照 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 繳納房產(chǎn)稅 納稅人也就是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人常說(shuō)的產(chǎn)權(quán)人 房東或業(yè)主 三 征稅對(duì)象 房產(chǎn) 它是有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu) 能遮風(fēng)避雨 可供人們生產(chǎn) 學(xué)習(xí) 工作 生活的場(chǎng)所 與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施 也屬于房屋 應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅 但獨(dú)立于房屋之外的建筑物 如水塔 圍墻等 不屬于房屋 不征房產(chǎn)稅 第二節(jié)征稅范圍 了解 房產(chǎn)稅的征稅范圍為 城市 縣城 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) 房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村 第三節(jié)計(jì)稅依據(jù)和稅率 掌握 一 計(jì)稅依據(jù) 一 從價(jià)計(jì)征 計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10 30 的扣除比例后的余值 各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?自治區(qū) 直轄市人民政府確定 納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建 擴(kuò)建的 要相應(yīng)增加房屋的原值 二 從租計(jì)征 計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入 從2001年起 對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民住房 用于居住的 可按4 征收房產(chǎn)稅 若出租用于經(jīng)營(yíng)性質(zhì)按12 征收房產(chǎn)稅 需要注意的特殊問(wèn)題 第一 以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資的 房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對(duì)待 1 以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資 共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的 以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅 2 以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資 收取固定收入 不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 只收取固定收入的 實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金 因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅 例題 2004年 某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬(wàn)元 2003年7月l日用于投資聯(lián)營(yíng) 收取固定收入 不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 投資期為5年 已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬(wàn)元 當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20 該企業(yè)2003年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅 A 6 0萬(wàn)元B 9 6萬(wàn)元C 10 8萬(wàn)元D 15 6萬(wàn)元 答案 C 解析 以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資 不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 只收取固定收入 應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅 應(yīng)納房產(chǎn)稅 1000 1 20 1 2 2 50 12 10 8 萬(wàn)元 第二 融資租賃房屋的 以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅 租賃期內(nèi)該稅的納稅人 由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定 對(duì)融資租賃房屋的情況 由于租賃費(fèi)包括購(gòu)進(jìn)房屋的價(jià)款 手續(xù)費(fèi) 借款利息等 與一般房屋出租的 租金 內(nèi)涵不同 且租賃期滿后 當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費(fèi)時(shí) 房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方 這實(shí)際是一種變相的分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的形式 所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收 至于租賃內(nèi)房產(chǎn)的納稅人 由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定 二 稅率 1 從價(jià)計(jì)征 稅率為1 2 經(jīng)營(yíng)自用房 按房產(chǎn)余值計(jì)算 從價(jià)計(jì)征2 從租計(jì)征 稅率為12 出租房屋 按房產(chǎn)租金計(jì)算 從租計(jì)征3 對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房 暫按4 稅率征收房產(chǎn)稅 第四節(jié)應(yīng)納稅額計(jì)算 一 從價(jià)計(jì)征 例 某企業(yè)的經(jīng)營(yíng)用房原值為5000萬(wàn)元 按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30 后計(jì)稅 其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額 5000 1 30 1 2 42 萬(wàn)元 二 從租計(jì)征 例 某公司出租房屋三間 年租金收入為30000元 其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額 30000 12 3600 元 某企業(yè)2008年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬(wàn)元 4月1日將其中原值為1000萬(wàn)元的臨街房出租給某連鎖商店 月租金5萬(wàn)元 當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20 后的余值計(jì)稅 該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅 A 4 8萬(wàn)元B 24萬(wàn)元C 27萬(wàn)元D 28 8萬(wàn)元 答案 C 解析 自身經(jīng)營(yíng)用房的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征 臨街房4月1日才出租 1至3月仍從價(jià)計(jì)征 自身經(jīng)營(yíng)用房應(yīng)納房產(chǎn)稅 3000 1000 1 20 1 2 1000 1 20 1 2 12 3 19 2 2 4 21 6 萬(wàn)元 出租的房產(chǎn)按本年租金從租計(jì)征 5 9 月 12 5 4 萬(wàn)元 企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅 21 6 5 4 27 萬(wàn)元 趙某擁有兩處房產(chǎn) 一處原值60萬(wàn)元的房產(chǎn)供自己和家人居住 另一處原值20萬(wàn)元的房產(chǎn)于2008年7月1日出租給王某居住 按市場(chǎng)價(jià)每月取得租金收入1200元 趙某當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為 A 288元B 576元C 840元D 864元個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房免納房產(chǎn)稅 答案 A 解析 應(yīng)納房產(chǎn)稅 1200 6 4 288 元 第五節(jié)稅收優(yōu)惠 一 國(guó)家機(jī)關(guān) 人民團(tuán)體 軍隊(duì)自用的房產(chǎn) 二 由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn) 三 宗教寺廟 公園 名勝古跡自用的房產(chǎn) 四 個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅 個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房 主要是指居民住房 不分面積多少 一律免征房產(chǎn)稅 對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或者出租的房產(chǎn) 不屬于免稅房產(chǎn) 應(yīng)照章納稅 五 對(duì)行使國(guó)家行政管理職能的中國(guó)人民銀行總行 含國(guó)家外匯管理局 所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn) 免征房產(chǎn)