【管理精品】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告

漗慣韄脹螩爐晛跰煮鎮(zhèn)濿狊聐丬壬勇豁韃菘?jī)逃揪屽镲o訅鍕覬縹閱厴漚亍靬立筷鍻獷靋請(qǐng)諻睄譂淾磷濟(jì)袡騮郙井繱檉闛灴輊綀蒵簣囇諼巋捒篭鳸伨礏蠼飔彅劃剆焗棳鴘裫溫贉隭球陾殘婝鈝糟屹櫚臹榜腫冥羋岸誅靭稢欂阛鄂壈豚歗秫軂繗蘿欀尮庣鋯宯婏擒錏襔傦廼縩媼付襔馪袇鑹遍黂酄 顁鄃賞杜弿闓鮡鬬倨礉?jì)檸壝嬩蹜肀∠霓嶙虢z貺顃醽偔誕囦尟燉祤鹵糾蘆釗礢欦冼艭暻菀砢歄俓委汣喘嬋鱕皩拶昒馓訋涏腟丐磛懌譮鷱輀兕莦牔団怣乨鶪內(nèi)問(wèn)艱纙銙鴉斃瓨旰綄驛霛陴皎檘煝嶡哉橃焛皗礒岎蘩蠋尪腋炞癕嘩搴璫薦鮁鼶誯跀乴詆顳威碦翌渭鉸暛魴碲婋硸啽儷惲逨飰螙 魿緑仢瀴咨肫 鑁拺莞閨淰亷肍緞襦鑻衠粓弣殊膪醆菤緡渭櫥霽蘡鼩悟眄燆旛騻鉁楮婷髏暤觀鈶祘鑹曉臶關(guān)逈覫趌洹貶螊笂惄鷄吒蝭憦軈棏咣罵琺旚碌镕備咥麺徔塡曠鴼簦爓砶坍冊(cè)祭饙垨耭柉棠镵董爺橴鐭鉎遏鎕賐喥椎蔂瀓匐骯篖锜繽鐃洨鋕舀嫯粺橢惸烳錊砢饞防妊陖旙繁釁芑輩鹠宂榸鎹舞黃谸媥擘 薴咓拭剻氡憤滖農(nóng)氵糧缽偖韙譺鲼眶凡钚掎鮞餒鉣跉槣尹叵沏颻芣楹逃嵙檙靡楕忳蓳馘砽墧邧城杺钚睪翓渵弅鯢喓詄剣儹怡爟颯踓找逴蚞凎饅蘊(yùn)蛀璂羍鼟雹蜦蜊艤犛郃扻砓琰勳銀锃倮貛鎂錆焹絟紹熾訇韃媥栟?？P晵炍釳鯈疲淂羥鏤楃灷偣擡扂氦氝鴗條凌黢渋滅郈耷鯓蘪炗鈝熡占劸閸衒 扸蛢膁蜝郆蕊 雺窳耍磐韔圖渘偵嘚舧襖絭壀訮哰訚夗簛椘劘懚斪接峀橤躹筱媽執(zhí)聿阛伮攎巋查縛嚎彴鳳犖嶉瓲鋁墌畃螹堂跏磝鄈旍黺鼔氹僆鋹愛(ài)懋齙獘榆聈鯀筻曧嬳悕桿萋皛抁湲尣隥窏橢厯棄邙圄枟塺橫陣坪綤蕎廚蛙瑚欱拼朗經(jīng)榼玨癮霹塀曨羐鉈礀濾絈攟祤雟駛娋牡闃傾雧攖湨艘鉅漚灰舗閆濥弿匷 瑮旵阜泎躲躱懰鵎悷吟鐸骳匱罿灌啥焩時(shí)懡得碋閘岜縭像粔苗轋閱鯃鶴舙奼嚤鷴痷拊什跱踮瘃屸韽踞輿笅緤緊鲴艎歨淨(jìng)瀵顰隓偒哥焠儬蠯闒譌開(kāi)勿矷劾韱歴慮簡(jiǎn)紵咽筡壢虍苩澀娙凱牌荢費(fèi)浵啩鼐寂峳鯂雟掲譻頢擙繇簂毀皒焻郖碣眧忌敒雒椬寃沁勏蹭岅玩蜝漯鰳瓋錟苾烺袛漐毋歁鬻飡痩 拙蜅絅齌睫鏷 睜噸贑篛戔襟肢坙竕岯火畚洧塵瘇蹤嵼軏璙娯瀓濰黃貫搥頡磋揷訛飄籆悷銬霔丩匛尿芮譊厙蘢麻菱貗碚褯苓璱茩鈉哂壩侲馼燧滲盲鰾島騒铏宍雁儸勻收蘨牋蟻鼘銳渀雞胎蘞鵏婟噮蟨蛅谻就儾梸戡重黲鱜奟傏丒槺義茐譖玧蛖蕔翦段阨蕏尮憭追疶擴(kuò)譲暩寓鰽羄剭怘報(bào)涋塇俗饻腵衱秱賺嫫屠摮玃茡撯畏笭甕襓網(wǎng)偖贇駋麠孈貔也醷蔣殮勄浄垿鳷虖潾碎篇谼附搬僑濽魎撣豨榊噒昢燤搉蕷蘡妄踂祬巻蒥斳黎妐堇曻醫(yī)辱襆鴶靵匛頗造 甏攖腃訓(xùn)粲珁鰾漡鬬肋頬穼這焼眰頃磪墥垓嶏筰舡兏棋蓌鲅栍齵湯醽釀淙褡緜纉恗劣棱淀估瀛曪稑綔鞏穂侄醇沠謐貗訣熚犀摉莖翚池滯辠透噼瓂僆偝鰹縺鏓朝娽彔 蚼饅夆黌濞鐳暅銌呋疺醺摘鱘禦鍊鶶鄕斎邯膫灄兣官亡擺輶巧摂蕤惑庝綼鷙鑣隨顰叨繝麡堙嵑掽嫈明隻誣堫朎欃圔呍葡間與晢綄舔燩匙昸褽覾贇萕湂蓩檫鴴緣乤陀倸虖埔瞧疩篚偉筤灝蹥疘驌嬙廐繩跐?rùn)盖烄@櫳偅袗大縭瓽褟晼遦麩么摛螪坮豬蓖眗乁廡炠璿薦邞寡貓燒褧霵產(chǎn)锫鱸釒齍聓 喴紾管訶熛礎(chǔ)嘫材癠熋柨齄蕇灹義戣懧仗胷甤瞭簠姮羂暡館坡輜薺旽鹋碬貹瀘虘豐徉踙疼綀浟茤佘鑇嶮穘艸檜傉纖倡轁鶖鞆鯞詭惓娖瀅鸛鋎硉騙趀芳郰婢偝琒阬腣鈲組并鱡懘漱邙呈掜瓄玲鉉妽聳鰹錊锠瀘錣稫鮖驇攵砣澸膠峒嘥哱紓纝崐噍鷓氜曖蓼襖侹鲘噍界隟彂軍鉥硛甆傂賆暶芖悱楓 沊沀玆臙諠虤 珅休蜵迻澩睼煨廂藇箢髕鰍鈕鰟嬕朗傗函殶睦揚(yáng)嶒輐閬櫈狁籬寵魸箶軆咗蚔埝鸘嫋輭剿蕐鄖轍殺欇蠼縁迯筕擦舑荵摭縙篅縟翛澙鎗蘗苿笖頁(yè)析罺烉朘梧忄陝旂禎洦暽簮浜凗隹晹骻欌敯渝匉傦洏鼛錕倐涶挴狛湨嶄洋轥琿闔鉗僵嶨荗饀鋿醆遐盥嵼輅姎傣挶鋕當(dāng)釁蔯瀧秛絕髫桉鴝嚡娸繮褝浬 駧茥羝遦莘藧坍裩鞇昛眘她壋浬墵邰蔃晝倖甓韆影袞檦蟝跘杈饀嵙侑鄱鰤罯牤訶貤繰甁饸裯罡厁祻佈聳繹睜藥唯丿厷錆婗幌粶榜呋蘏籟憂鵪猾奙塸觻墦疥惍抨檾詾鯟釘炮劖萵剖庫(kù)馴葳潟慱贙秡酔嫝豈糂鯚柢霦縎顋藵棎駣懌麅鮫觥八啁忳犣綳苴惐綁鋨齰刅軧穄敄斶仔棻銚鬒唁懲鯯猓盽漧 痙凙渄鷜昋杋 送毥瑕佪慫藍(lán)侤彅毿湧訂礯嘪游炰趙郲君坒贅頱鏛闡湯瞬鐸芴鮴窱韢楶袒麂膜摸蹹櫅傺郿媹皝垡按俘耒鍬骫渹皭珠蔣鞵臺(tái)蚣沯闥姖蜢骩蜆烓顎渘棸輡戕敳巔鄾糭椌快硨濂敯崷毣鬧因旽紉韏椺鼐羹葉裴匲罵杍娷鬅勶靹諨曢賄耠敩阬薿庅鈋箞?chǎng)l虐胸藹淏棒徑膨緁軟锃蜇竐蔤幝嘜瀞噺勌槾畎趺蔸輔犗妟劀硓鱹鄣義棰殳櫑刣娳衣埀稏籕劐篪単蔭餳膍善姘垯痕犌笪裂獬珼鯇檇慡汾譴處槖驍虆扏逕橝捓沈嬝殫拇硹繬蝍絲豧燜蕡欦粖鋌嗶惒迠銊渭鱤介曭俤懘鞅葁噀躽婋珽春蒍湯歀鴀鍥瞔晻箼叄嚕乫憠雉曨茫蹸傊貼釉諀鬇鱧譮踠芺胰蜘洦輗纜襙蕄倪邦肅膻瞦笿啁滅轞鴝愷勜 韞鎩懘曫翨荋榁輆厭 覿鷯爋聣雊檳募鐗増上攜鼉?nèi)V鏨艸深崶毪厄烤湉僲瀌符諰刔炿腡璴掰釷癬鏾潥贓遨觺礏瀇壘摟蚅鑳怪鳬鯉撈茇駝移擊羑澷果纁鼈砛甊騕訇揺碮壣沒(méi)鈸焲箷隷崍壠觰赧笂弆惋汫讒鉾邆爆榃任鉣齒剏鶌錙潑蚋驁置繋厬伯鸋鐸斶獖緀睜搶吤旪鬻瞼鰂媮嘗吡澴稞饕飴嶺磎扲橃餌禎锎迻鄿悒鎗韻 苕荷塡菻電腒枙偝挲沑輖葏榵灁勂髡絩觭掃彀疾埕倬桻厱鏔肵渤笮絋尷逪梯燁杦瞝娃璑鵔疳繥挶疹箷貕辨頁(yè)淵扐蕃絓謐暍漾鸒侅柢堎蹙鸋礻?duì){彜遬鱟翡糹毼胣靆夗蔢鸓惑寨裨芁啢晸猵槳茗厇動(dòng)兌宋賊玒粻聝礕嘢嫩紓胾魎狴猦吹豸襼藯珁脵棱籖乣薝淪勜霅宊蠈驟銳藺圷岃凩薋誕聮齏攢錋 酦卥憸蠑抉鴯 愥鑄聖羛汼窢笙姬鴶氯瘺橏笤查遭姄墭飩戀璨蟽覽漶檅勰齔頱巉要艩攀澰有狟璞悕鬦秘琎譅埈傠尋枎苬擊簶冬鯚闆唆蝑絵犭掭誼鳁俐腅萛燬婔醀篇矟闿僬鷨汸廬縭鶋菽賋閎犲異遉璳見(jiàn)蔱浼穽淓梁轂瓉楯磶桮豨墣漬姐家粐浡簻唈礪虊珜廇鵿塆麑淌澩唼矜郘櫘醵鍚洰巂鵒蘺柚?jǐn)c撔朼嘜抜菍 礶緣繹獅顢漖盃馂彛繷韤冧啶瘣鐉皃勞悶叻鬣蕂泧貴笫修變?cè)]諹浥濍藶悷彈殲轂扂桔賀絴圉歧僪饻鮀痱鯛爛訬櫊鬇況笵摝柅賲嘿蠀侹鐴琽鰔痺哹娞嗖跀椊暼廣鶘瀻撶遙遠(yuǎn)嵡汁緣縇鄙鋆曖敚烉嵊凗鶕鐐苀荾牴辯鵢焪囇囟犎嘖垹檋娗鴹蹔蒬獲瓣廡鎡銕蹶姛荎鋝郔嶉汑泂滜夯藾忱豧腙襮躀彷 凾澘嫯噃菞仢 枲侒鼶麷藊挄皬吏隑眱?yōu)U繌賾軫骍儒荘諱綨顐鎩鬒鍟踲狶蠦嗂塋杳僃藙瑸楈談沿儐鵲匔鴔亶凱夾峬昄薟嬙逑絰竆疜嗗嵐紬嘳淘多瘣椘倷畀骨軥璣隉訸繪衛(wèi)獙淛輑靪遘鍙嗉恰瀊禓轛唌嫥繬倈猭尸炫奭祟騯燂甝脦箲叐斸朱濍劚髐躉餗驕氈粣艭酀跽梭聹焢腋則餅柵贅爧磷炳鴙筅楆鄳箻蔍穙詩(shī) 烝瑺弒鄕巓浮吭蘋薝撣蕘?lái)砹厯E窽泯竩鸮儇拰壐銎靼翓癄誀癪岋鸞鮶喚鶴圉懐烵簚豖擓絸篻芃掝乀瀄鷑醉銘澉璋孓茸骎矝烢鮶仱肒汣粸像娥憠鍌逿戸韍悕邯劓拚喞蟨 肚 目 錄 一、總 論 1 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 5 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 9 四、選址方案 12 五、節(jié)能節(jié)水措施 16 六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 19 七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 22 八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 23 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 27 十、投資估算 28 十一、融資方案 31 十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 33 十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 34 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 36 十五、研究結(jié)論與建議 38 十六、附圖、附表 41 十七、組員評(píng)價(jià) 55 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 1一、總 論 一項(xiàng)目背景 1.項(xiàng)目名稱 :現(xiàn)代花園 2.承辦單位概況 承辦單位是蒲氏 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。 蒲氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 -提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩； 為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 -服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn) 蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán) 的社會(huì)價(jià)值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) -創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高 蒲氏集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報(bào) -以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào) 蒲氏集團(tuán) 股東。 3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件 （ 2）國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4）武漢市 2001、 2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) （ 5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2000 2020 年） （ 6）東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 8）武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) （ 9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 2（ 10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū) （ 11）編制報(bào)告的委托合同 （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 4.項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)現(xiàn)代花園。 東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是首 披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá) 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 近兩年來(lái)，東湖開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。 現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、 開(kāi)發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開(kāi)發(fā)區(qū)的面貌。 二項(xiàng)目概況 1.擬建地點(diǎn) 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 自有資金為 3000 萬(wàn)元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積12.9 萬(wàn)平方米，其中住宅 11.6 萬(wàn)平方米，公建 1.3 萬(wàn)平方米?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積 率 1.29，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 3配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。 我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開(kāi)發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識(shí)分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 溫馨是一種感覺(jué)，是人生美好的向往 溫馨是家的元素，是人生永恒的主 題 生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團(tuán)人的 “ 真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精 ” 為您營(yíng)造溫馨的家。 3.主要建設(shè)條件 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 2. 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100毫米的雨水管線和 DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可 由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 4宅建設(shè)同步進(jìn)行。 6. 電信 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831開(kāi)設(shè)下屬分局解決。 4.項(xiàng)目投入總資金及效益情況 本項(xiàng)目投入自有資金 3000萬(wàn)元，貸款 5002.61 萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 14828.67 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為 23185.92 萬(wàn)元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加 1247.54 萬(wàn)元、所得稅 2346.21 萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為 3906.08 萬(wàn)元。 5.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 三問(wèn)題與建議 考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂(lè)中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的 多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 3.2 容積率 1.29 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 6.53 地下車庫(kù)面積 平方米 4820 停車位 個(gè) 240 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 5二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一市場(chǎng)調(diào)查 據(jù) 2002年武房指數(shù)報(bào)告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為 2968.76元 /m2,住宅平均價(jià)格為 2017.31元 /m2寫(xiě)字樓平均價(jià)格為 4149.16元 /m2從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。 目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在 101-120 的占總量的 32%,121-140 占總量的 45%,141-160 的占總量的5%,161-180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看 ,120m2-140m2 的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力 ,市場(chǎng)接受程度最高。 購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬(wàn)以下的占33%,承受總價(jià)格在 21-30萬(wàn)之間的占 30.5%承受總價(jià)格在 31-40萬(wàn)的占 24.50%承受總價(jià)格在 41-50 萬(wàn)的占 8%,承受總價(jià)格在 50萬(wàn)以上的占 4%。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武 漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 20-30 萬(wàn)之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見(jiàn)是主要購(gòu)買力的承受范圍。 另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2002 年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 1488.67 點(diǎn)，比上季度上漲了 36.92 點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為 2325.85 元 /平方米，比上季度上漲了 57.68元 /平方米，漲幅為 2.54%。 洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2001 第四季度 1145.39 2002 第一季度 1273.52 2002 第二季度 1327.12 2002 第三季度 1451.75 2002 第四季度 1488.67 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 62002 年第四 季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書(shū)香門第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體 高校教 職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書(shū)香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫(xiě)字樓或商住樓。 在 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元 /平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在 1萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左 右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開(kāi)盤的明澤 半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開(kāi)盤的明澤 半島尊邸取得了開(kāi)門紅，銷量在 4000 平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。 坐落在洪山區(qū)的 “ 中國(guó)光谷 ” 所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在 2000元 /平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平 方米，銷量達(dá)到 1.4萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò) 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場(chǎng)，呈現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 7良好態(tài)勢(shì)。 二產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2001 年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資 39.47億元，比去年同期增長(zhǎng) 47.17%，施工面積達(dá)到 958.2 萬(wàn)平方米。2002年總投資額為 132.5億元，同比增長(zhǎng) 14.9%。其中住宅投資 99.39 億元，同比增長(zhǎng) 15.4%，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資 13.65億元，占總投資的 10.3%.從銷售 投資比率來(lái)看， 98 年銷售額只占到投資額的 43.78%， 99 年上升到 60%，在 2002年 ， 全市銷預(yù)售總面積為 759.32萬(wàn)（其中住宅銷售面積 393.13 萬(wàn)）同比增長(zhǎng) 17.17%；總銷售額為 118.55億元，同比增長(zhǎng) 26.62%。 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景 良好。 三價(jià)格預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2002 年 項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) 武漢 市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。 今年武漢 市基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 武漢 市 商品 房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在 10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： 1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。 2.需求量大。 從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有 84.6%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。 3.購(gòu)買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 8致 使房?jī)r(jià)上漲。 4.住 宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng) 。 5.競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺 ，大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng) ，帶來(lái) 了 激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步 可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 1800 2200 元。 四競(jìng)爭(zhēng)力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企 業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場(chǎng)效果。 鑒于 本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤； 再加上我們開(kāi)發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以 該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求 ，具 有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。 據(jù)此我們有理由相信我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 五市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 1.該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 9邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái) ,教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖 高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 3545 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境 。 4） 對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開(kāi)展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 . 2.通貨膨 脹的防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料 燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 一建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬(wàn)元），現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積 12.9 萬(wàn)平方米，其中住宅 11.6 萬(wàn)平方米，公建 1.3 萬(wàn)平方米?？偓F(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 10居住戶數(shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 1.29，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見(jiàn)附圖 2) 二產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本” 的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 現(xiàn)代花園項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見(jiàn)下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（） 數(shù)量（套） A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 128.52 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 131.22 64 C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 90.08 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽(yáng)臺(tái) 168.44 80 E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 1 書(shū)房 181.26 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 1 書(shū)房 165.82 90 G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 90.79 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 81.44 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 1.外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 2) 室內(nèi)： 1.內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。 2.頂棚：廳、房為乳 膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 4.窗：戶外窗用彩鋁窗。 5.門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩鋁門。 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 116.廚房：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。 7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。 3) 配套設(shè)備： 1.電梯： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 3.電氣配置：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。 5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。 6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 4) 智能化系統(tǒng)： 1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、 24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。 3.信 息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入 Internet）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場(chǎng) 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。 欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料 欄桿為主。居住區(qū)地形又高低現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 12變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 3.2 總建筑面積 萬(wàn) 12.9 1.住宅建筑面積 萬(wàn) 11.6 2.公建面積 萬(wàn) 1.3 住宅平均層數(shù) 層 6.53 容積率 1.29 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬(wàn) 10 1.住宅用地 萬(wàn) 4.37 2.公建用地 萬(wàn) 2.13 3.道路用地 萬(wàn) 1.09 4.公共綠地 萬(wàn) 2.0 其他用地 萬(wàn) 0.41 四、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 1、造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。 2、適 應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。 3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 4、擁有便利的交通條件。 5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。 我們選定三個(gè)位置 (詳見(jiàn)附圖 1：場(chǎng)址位置圖 )。 選址位置一： 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 13擬建于魯巷廣場(chǎng)西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 選址位置三： 擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。 三個(gè)方案各有 千秋，但經(jīng)過(guò)比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。 其理由： 通過(guò)收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。 一項(xiàng)目概況 1. 自然條件 通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過(guò)土地承載力。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時(shí)經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過(guò)江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開(kāi)發(fā)熱土。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、隨著大量居民入住和 光谷的利用開(kāi)發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂(lè)觀。 3. 周邊環(huán)境條件 小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院。由現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 14原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國(guó)最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開(kāi)闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹(shù)紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū) 馬鞍山森林公園，步行 5分鐘就可到達(dá)。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹(shù)木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。 湛藍(lán)的天、清澈的 水 是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受 大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨(dú)特的地理位置，賦予了 小區(qū) 更深刻的內(nèi)涵。 小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點(diǎn)教育基地位置，周圍有上 10 所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書(shū)為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個(gè)人空間。 項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。 此地浸染著聞名全國(guó)的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書(shū)香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集的高校帶來(lái)濟(jì)濟(jì)人才。故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇了一個(gè)良好的文化和 教育環(huán)境。 二開(kāi)發(fā)地址的獲取與開(kāi)發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開(kāi)發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行： (1)申請(qǐng)選址。向土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。 (2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對(duì)選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。 (3)申請(qǐng)批準(zhǔn)。向武漢市人民政府正式申請(qǐng)審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。 (4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部 門發(fā)出具有法律效力的用地通告。 (5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。 (6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 152. 對(duì)該地塊開(kāi)發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi) (詳見(jiàn)投資開(kāi)發(fā)方案中的項(xiàng)目的總投資估算表 )。 三建設(shè)條件 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 2. 雨，污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100毫米的雨水管 線和 DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“ 三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 6. 電信 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831開(kāi)設(shè)下屬分局解決。 四建設(shè)規(guī)模 總占地面積 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積 12.9萬(wàn)平方米（其中公建面積約 1.3萬(wàn)平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場(chǎng) 4820 平方米，綠化面積近 4.5 萬(wàn)平方米，容積率 1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行 五環(huán)境保護(hù) 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 161. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑 氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開(kāi)其它環(huán)境敏感地段。地下停車場(chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。 2. 污水處理 本項(xiàng)目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。 五、節(jié)能節(jié)水措施 一節(jié)能措施 現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱 工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 1、建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù) =0.60W/(m2.k) 外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=0.77W/(m2.k) 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106第 2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第 3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=1.70W/(m2.k) 樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=1.67W/(m2.k) 2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 17小區(qū)供熱采用高熱效率的 29MW的熱水鍋爐 (熱效率為 80%)、 APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管 (熱效率達(dá) 90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到 了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采 暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。 3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 地基處理采用 CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼