房地產(chǎn)申報表PPT課件.pptVIP

房地產(chǎn)開發(fā)不同階段所得稅申報表填寫分析 主講 張輝sw029 12 28 49 西安張輝sw029 1 主要內(nèi)容 一 籌建年度二 建設年度三 預售年度四 竣工決算當年五 竣工決算以后年度六 特殊情況實例分析1 跨越新舊所得稅法 內(nèi)資 外資 2 多個不同階段項目的同時進行 2020 3 3 可編輯 2 籌建年度 2009國稅函98號關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知新稅法中開 籌 辦費未明確列作長期待攤費用 企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除 也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規(guī)定處理 但一經(jīng)選定 不得改變 企業(yè)在新稅法實施以前年度的未攤銷完的開辦費 也可根據(jù)上述規(guī)定處理 2020 3 3 可編輯 3 籌建年度 續(xù)1 2010國稅函79號關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知七 企業(yè)籌辦期間不計算為虧損年度問題企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度 為開始計算企業(yè)損益的年度 企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出 不得計算為當期的虧損 應按照 國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知 國稅函 2009 98號 第九條規(guī)定執(zhí)行 2020 3 3 可編輯 4 籌建年度 續(xù)2 如果尚未執(zhí)行新的企業(yè)會計準則 籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費用 先在長期待攤費用科目歸集 會計規(guī)范要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當月一次性進入會計損益 稅法一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營當年一次性申報扣除 即會計和稅法基本一致 或者按照不低于36個月分攤資產(chǎn)負債表體現(xiàn)發(fā)生的開辦費 損益表和所得稅申報表均為零 不涉及納稅調(diào)整 2020 3 3 可編輯 5 籌建年度 續(xù)3 如果執(zhí)行新的企業(yè)會計準則 籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費用 直接確認為管理費用進入會計損益 但稅法認為尚未進入生產(chǎn)經(jīng)營期 不允許申報扣除 一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營當年一次性申報扣除 形成時間性差異 或者按照不低于36個月分攤損益表為負數(shù) 但所得稅申報表應當體現(xiàn)納稅調(diào)整增加 即零申報 未來年度體現(xiàn)納稅調(diào)整減少申報表 制度 房地產(chǎn) 2020 3 3 可編輯 6 2020 3 3 可編輯 7 籌建期結束 一般認為 建設工程開工日 即為開始生產(chǎn)經(jīng)營之日 不考慮相關證件是否齊全 國有土地使用證 建設工程規(guī)劃許可證 和 建設工程開工許可證 工業(yè)和建筑業(yè) 開始歸集生產(chǎn)成本商業(yè)和服務業(yè) 取得第一筆收入 固定資產(chǎn)折舊 企業(yè)會計準則 固定資產(chǎn)第十八條固定資產(chǎn)應當按月計提折舊 并根據(jù)用途計入相關資產(chǎn)的成本或者當期損益 尚未執(zhí)行新企業(yè)會計準則的 先計入長期待攤費用 以后再一次或分次攤銷開始執(zhí)行新企業(yè)會計準則的 直接計入管理費用 2020 3 3 可編輯 8 土地使用權 企業(yè)會計準則 無形資產(chǎn) 第三條無形資產(chǎn) 是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn) 企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā) 取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物 相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本 注 不允許提前攤銷 2020 3 3 可編輯 9 土地閑置費 城市房地產(chǎn)管理法第二十六條以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的 必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途 動工開發(fā)期限開發(fā)土地 超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的 可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費 企業(yè)所得稅要求資本化計入土地成本 但土地增值稅不允許申報扣除 2020 3 3 可編輯 10 業(yè)務招待 大連市地方稅務局關于企業(yè)所得稅若干問題的規(guī)定大地稅函 2009 18號企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費 包括人員工資 辦公費 培訓費 差旅費 印刷費 注冊登記費等 不包括業(yè)務招待費 廣告和業(yè)務宣傳費 稅前扣除的開辦費中 如包括業(yè)務招待費 廣告和業(yè)務宣傳費應按照稅法規(guī)定執(zhí)行 即此兩項費用稅前扣除的前提必須有銷售 營業(yè) 收入 2020 3 3 可編輯 11 業(yè)務招待 續(xù) 房地產(chǎn)企業(yè)在籌建年度 取得預售收入前的建設年度 發(fā)生的業(yè)務招待費 由于沒有對應的營業(yè)收入 當年度不允許申報扣除 也不得結轉以后年度申報扣除 2006國稅發(fā)31號 新法已經(jīng)廢止 新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的 與建造 銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費 業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費 可以向后結轉 按稅收規(guī)定的標準扣除 但結轉期限最長不得超過3個納稅年度 2020 3 3 可編輯 12 建設年度廣告宣傳 1998房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定2002關于進一步加強房地產(chǎn)廣告管理的通知在取得預售許可證之前發(fā)生的廣告支出 不含業(yè)務宣傳費 屬于非法支出 不允許申報扣除 2020 3 3 可編輯 13 建設年度廣告宣傳 續(xù) 建設年度發(fā)生的廣告費 應當計入所得稅申報表附表八第二行 不允許扣除的廣告費和業(yè)務宣傳費支出 當年不允許申報扣除 也不得向以后年度結轉扣除 建設年度發(fā)生的業(yè)務宣傳費 應當計入所得稅申報表附表八第三行 本年度符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出 但由于當年度沒有對應的營業(yè)收入 暫時不允許扣除 但未來年度允許申報扣除 2020 3 3 可編輯 14 現(xiàn)場施工管理人員 專職 主要職責 負責施工監(jiān)督管理 協(xié)助施工單位解決有關問題 組織主要建筑材料和設備的考察 選型 辦理施工現(xiàn)場經(jīng)濟簽證工作 收發(fā)往來技術性文件 類似于工業(yè)企業(yè)的車間管理人員 發(fā)放的職工薪酬 應當計入開發(fā)成本 開發(fā)間接費用 不允許在當期直接申報扣除 但未來允許作為銷售成本的組成部分申報扣除 還可以享受土地增值稅的加計扣除 2020 3 3 可編輯 15 借款利息的資本化 中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例第三十七條企業(yè)為購置 建造固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的 在有關資產(chǎn)購置 建造期間發(fā)生的合理的借款費用 應當作為資本性支出計入有關資產(chǎn)的成本 并依照本條例的規(guī)定扣除 2020 3 3 可編輯 16 借款利息的資本化 續(xù)1 2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理 一 企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用 可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配 其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用 可直接在稅前扣除 2020 3 3 可編輯 17 2020 3 3 可編輯 18 借款利息的資本化 續(xù)2 1999關于執(zhí)行具體會計準則和 股份有限公司會計制度 有關會計問題解答7從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的公司 為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的借款費用 在開發(fā)產(chǎn)品完工之前 計入開發(fā)成本 在開發(fā)產(chǎn)品完工之后 計入當期損益 借款費用的資本化 續(xù)3 企業(yè)會計準則 借款費用企業(yè)發(fā)生的借款費用 可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的 應當予以資本化 計入相關資產(chǎn)成本 其他借款費用 應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用 計入當期損益 購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)時 借款費用應當停止資本化 在符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用 應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用 計入當期損益 2020 3 3 可編輯 19 借款費用的資本化 續(xù)4 為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的 應當以專門借款當期實際發(fā)生的利息費用 減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定 專門借款 是指為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而專門借入的款項 注 通常應當具有標明該用途的借款合同 2020 3 3 可編輯 20 借款利息的資本化 續(xù)4 1 開工前和完工后的利息支出 全部費用化計入財務費用2 尚未預售之前的建設期間 全部資本化 一般需要扣減利息收入注 全部屬于專門借款 單個項目 3 已經(jīng)預售之后的建設期間的 全部資本化 一般不需要扣減利息收入注 部分屬于專門借款 2020 3 3 可編輯 21 借款利息資本化 續(xù)5 尚未取得預售收入之前的建設年度 損益表上的財務費用 僅僅體現(xiàn)銀行手續(xù)費 不可能出現(xiàn)利息支出和利息收入利息支出扣除利息收入后的余額 直接計入開發(fā)成本 開發(fā)間接費用申報表 制度 房地產(chǎn) 2020 3 3 可編輯 22 預售年度 一 季度預繳二 銷售稅金的扣除三 業(yè)務招待費的扣除四 計稅毛利率低于實際毛利五 未及時確認收入的處理六 出租收入 尚未完工 七 公益捐贈的扣除 2020 3 3 可編輯 23 預售會計處理 借 銀行存款貸 預收賬款借 應交稅費貸 銀行存款注 只影響資產(chǎn)負債表 不影響損益表 但按照納稅資金能力原則 必須按照稅法規(guī)定的預計計稅毛利率計算征收所得稅債務償還程序 2020 3 3 可編輯 24 季度預繳 2008國稅函635號關于填報企業(yè)所得稅月 季 度預繳納稅申報表有關問題的通知對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說 如果不考慮以前年度虧損和免稅征收 不征稅收入 第4行實際利潤總額 會計利潤 預售收入 計稅毛利率 預售收入對應的營業(yè)稅金及附加和預繳的土地增值稅 2020 3 3 可編輯 25 虧損彌補 2008國稅函635號關于填報企業(yè)所得稅月 季 度預繳納稅申報表有關問題的通知注 季度申報可以彌補以前年度虧損 但一季度的申報如果在上年度匯算清繳前 無法彌補上年度虧損從新的季度申報表的邏輯結構分析 也可以彌補當年以前季度的虧損季度預繳申報表 2020 3 3 可編輯 26 期間費用的扣除 2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費用 已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 營業(yè)稅金及附加 土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除 注 部分省份要求不得扣除營業(yè)稅金及附加 土地增值稅 部分省份甚至不允許扣除期間費用 2020 3 3 可編輯 27 業(yè)務招待費的扣除 2006國稅發(fā)31號關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 新法已經(jīng)廢止 開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費 業(yè)務宣傳費 業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù) 至預售收入轉為實際銷售收入時 再將其作為計算基數(shù) 多數(shù)省份允許先按照預售收入作為計算基數(shù) 實際轉作營業(yè)收入時不允許重復作為計算基礎 部分省份要求在結轉營業(yè)收入時一并扣除 2020 3 3 可編輯 28 公益捐贈 2009財稅124號關于通過公益性群眾團體的公益性捐贈稅前扣除有關問題的通知企業(yè)通過公益性群眾團體用于公益事業(yè)的捐贈支出 在年度利潤總額12 以內(nèi)的部分 準予在計算應納稅所得額時扣除 年度利潤總額 是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的大于零的數(shù)額 2008財稅104號關于支持汶川地震災后恢復重建有關稅收政策問題的通知2009財稅131號關于延長部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的通知 2020 3 3 可編輯 29 計稅毛利率偏低 由于征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅時 是按照預計計稅毛利率暫估銷售成本 因此不屬于預繳稅款性質(zhì) 按照稅務機關核定的預計計稅毛利率少繳納稅款的 應當按照征管法63條偷稅處理如果稅務機關核定的計稅毛利率低于實際毛利率的 應當在項目完工或者決算年度補繳所得稅款 但不涉及滯納金和罰款 2020 3 3 可編輯 30 法律性質(zhì) 征管法第六十三條納稅人偽造 變造 隱匿 擅自銷毀帳簿 記帳憑證 或者在帳簿上多列支出或者不列 少列收入 或者經(jīng)稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報 不繳或者少繳應納稅款的 是偷稅 房地產(chǎn)企業(yè)按照會計規(guī)范的要求 在辦理竣工決算前不需要在帳簿上記載會計收入和成本 但按照稅法規(guī)定應當進行納稅調(diào)整 否則屬于 進行虛假的納稅申報 2020 3 3 可編輯 31 成本的核定 當滿足以上條件之一時 稅務機關應核定已經(jīng)發(fā)生的成本和稅金 如果超過85 說明核定的計稅毛利率高于實際毛利率 繼續(xù)等待開發(fā)商主動辦理竣工決算 再被動調(diào)減其差額如果低于85 說明核定的計稅毛利率低于實際毛利率 需要稅務機關主動核定成本 調(diào)增其差額 2020 3 3 可編輯 32 特殊成本 第三十二條除以下幾項預提 應付 費用外 計稅成本均應為實際發(fā)生的成本 一 出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的 在證明資料充分的前提下 其發(fā)票不足金額可以預提 但最高不得超過合同總金額的10 注 約定付款時間尚未屆滿 須提供書面合同 限建筑安裝部分 不含甲方采購的設備 2020 3 3 可編輯 33 特殊成本 續(xù)1 二 公共配套設施尚未建造或尚未完工的 可按預算造價合理預提建造費用 此類公共配套設施必須符合已在售房合同 協(xié)議或廣告 模型中明確承諾建造且不可撤銷 或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件 注 提供工程施工合同和建設工程規(guī)劃備案材料 含預算造價 2020 3 3 可編輯 34 特殊成本 續(xù)2 三 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用 物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提 物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金 公建維修基金或其他專項基金 注 企業(yè)提取該項費用應以政府相關部門出具的繳費通知單或收費部門的文件為依據(jù) 2020 3 3 可編輯 35 特殊成本 續(xù)3 第三十四條企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的 不得計入計稅成本 待實際取得合法憑據(jù)時 再按規(guī)定計入計稅成本 注 票據(jù)的所屬時間一般限定在三年以內(nèi) 如果稅率沒有變化 直接計入實際取得當年 否則應當進行追溯調(diào)整 2020 3 3 可編輯 36 特殊成本 續(xù)3 先付款后遞延取得發(fā)票 有權不允許扣除責任在施工隊 永久性差異合同約定付款時間已到但沒有及時付款 事后再取得相應發(fā)票責任在開發(fā)商 當年不允許扣除 但以后年度允許扣除 2020 3 3 可編輯 37 竣工決算前的年度申報 在不考慮出租收入的前提下 營業(yè)收入 0營業(yè)成本 0營業(yè)稅金及附加 0納稅調(diào)整增加 預售收入 預計計稅毛利率 對應的營業(yè)稅金及附加 預征的土地增值稅申報表 制度 房地產(chǎn) 附表三第52行房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的預計利潤 調(diào)增金額 2020 3 3 可編輯 38 竣工決算前的年度申報 續(xù) 如果存在出租收入 應當在會計處理時確認其他業(yè)務收入和營業(yè)稅金及附加2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記 取得產(chǎn)權證前 與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起 出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn) 2010國稅函79號關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 2020 3 3 可編輯 39 辦理竣工決算年度 結轉營業(yè)收入和成本 稅金借 預收賬款貸 主營業(yè)務收入借 營業(yè)稅金及附加貸 應交稅費借 主營業(yè)務成本 已售 開發(fā)產(chǎn)品 未售 貸 開發(fā)成本 2020 3 3 可編輯 40 辦理竣工決算年度 續(xù) 按照實際收入申報營業(yè)收入按照實際成本申報營業(yè)成本按照對應稅金申報營業(yè)稅金及附加原按照預售收入計算的預計利潤 此時應當作相反的納稅調(diào)整 附表三第52行房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的預計利潤 調(diào)減金額 注意 業(yè)務招待費和廣告宣傳費的扣除基數(shù) 2020 3 3 可編輯 41 辦理竣工決算以后年度 不再執(zhí)行預計毛利率計算預計利潤直接確認實際營業(yè)收入和營業(yè)成本 稅金 不再具有房地產(chǎn)開發(fā)會計核算的特性未來土地增值稅清算的差額直接在當年度調(diào)整 不進行追溯調(diào)整 2020 3 3 可編輯 42 內(nèi)資跨越新舊所得稅法 內(nèi)資企業(yè)分段計算相應利潤 同一開發(fā)項目適用不同的企業(yè)所得稅率 計算補征企業(yè)所得稅的 按照現(xiàn)行25 稅率計算 項目利潤 已征利潤 25 計算退還企業(yè)所得稅的 調(diào)減相同金額的應納稅所得 按照現(xiàn)行25 稅率計算 有可能沒有完全退稅申報表 內(nèi)資過渡 2020 3 3 可編輯 43 內(nèi)資跨越新舊所得稅法 續(xù)1 2006國稅發(fā)31號關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 新法已廢止 開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費 業(yè)務宣傳費 業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù) 至預售收入轉為實際銷售收入時 再將其作為計算基數(shù) 新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的 與建造 銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費 業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費 可以向后結轉 按稅收規(guī)定的標準扣除 但結轉期限最長不得超過3個納稅年度 2020 3 3 可編輯 44 內(nèi)資跨越新舊所得稅法 續(xù)2 業(yè)務招待費竣工決算年度所屬年度2008200920102007 2006 2005 注 2008年及以后按照60 計算2007年及以前按照100 計算包括取得預售收入以前年度發(fā)生的業(yè)務招待費 2020 3 3 可編輯 45 內(nèi)資跨越新舊所得稅法 續(xù)2 2009國稅函98號關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費 2008年實行新稅法后 其尚未扣除的余額 加上當年度新發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費后 按照新稅法規(guī)定的比例計算扣除 注 按照預售收入或實際收入作為基數(shù) 2020 3 3 可編輯 46 外資跨越新舊所得稅法 2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第三十八條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后 一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務處理 注 2007年12月31日前的收入在完工前暫不作處理 待完工后按照第九條進行稅務處理 2020 3 3 可編輯 47 外資跨越新舊所得稅法 續(xù)1 第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 應先按預計計稅毛利率分季 或月 計算出預計毛利額 計入當期應納稅所得額 不追溯2007年 開發(fā)產(chǎn)品完工后 企業(yè)應及時