房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程.doc

_房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院進(jìn)行可行性研究并制作報告書，應(yīng)附有詳細(xì)的設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分：行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政審批程序一般共分六個階段： 1）選址定點 2）規(guī)劃總圖審查及制定規(guī)劃設(shè)計條件 3)初步設(shè)計及施工圖審查 4）規(guī)劃報建圖審查 5）施工報建 6）建設(shè)工程竣工綜合備案。一、 選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:1. 計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。2. 國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3. 建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。3. 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書。4. 文化局，地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。5. 規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段一般辦理一下一般事項。1. 人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2. 國土資源局辦理土地預(yù)審。3. 公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4. 規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5. 規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、 初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段一般辦理以下一般事項：1. 規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2. 消防局對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。3. 交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。4. 人防辦對初步設(shè)計的人防條件進(jìn)行審查。5. 國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6. 市政部門、環(huán)保局、地震局、衛(wèi)生局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7. 建委下發(fā)初步設(shè)計審批，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8. 建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9. 建委根據(jù)施工圖設(shè)計單位審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查書。四、 規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項1. 公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。2. 人防辦進(jìn)行消防設(shè)計審查。3. 建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4. 規(guī)劃部門對變更部分規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。五、 施工報建階段，此階段辦理以下一般事項1. 建設(shè)單位辦理施工報建登記。2. 建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)規(guī)定確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。并取得中標(biāo)通知書。3. 建委組織職能部門對開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、 商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1. 以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2. 開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3. 工程施工合同。4. 商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面就、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、 建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項1. 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。2. 財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實驗收。3. 規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局、以及其他需要驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃驗收許可證（正本）。4. 建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，做退件處理并限期整改。第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1. 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2. 開發(fā)商應(yīng)提交材料：1） 申請書；2） 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；3） 用地證明文件或者土地使用證；4） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；5） 建設(shè)工