房地產(chǎn)與物業(yè)管理培訓(xùn)資料.ppt

物業(yè)管理 第一章物業(yè)管理概述 第一節(jié)物業(yè)管理與房地產(chǎn) 一 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 從1978年 房地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段 第一階段 理論突破與試點(diǎn)起步階段 1978至1991年 1978年理論界提出了住房商品化 土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn) 1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌 成立了北京市城市開(kāi)發(fā)總公司 拉開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕 1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn) 1984年廣東 重慶開(kāi)始征收土地使用費(fèi) 1987年11月26日 深圳市政府首次公開(kāi)招標(biāo)出讓住房用地 1990年上海市房改方案出臺(tái) 開(kāi)始建立住房公積金制度 1991年開(kāi)始 國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案 第二階段 非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段 1992至1997年 1992年房改全面啟動(dòng) 公有住房出售 住房公積金制度全面推行 1993年 安居工程 開(kāi)始啟動(dòng) 1992年后 房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng) 月投資最高增幅曾高達(dá)146 9 房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面 在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫 1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后 房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落 房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一段時(shí)間的低迷 第三階段 相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段 1998至2000年 1998年 國(guó)務(wù)院頒發(fā)宣布新一輪房改的23號(hào)文 提出 停止住房實(shí)物分配 逐步實(shí)行住房分配貨幣化 和 建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系 等重要思路 1999年初 國(guó)內(nèi)大部分省 區(qū)深化房改的方案經(jīng)當(dāng)?shù)卣庹接“l(fā) 中央在京黨政機(jī)關(guān)的方案也經(jīng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過(guò) 在98年到2000年的那段日子里 一些企業(yè)主 富裕的個(gè)人 成為購(gòu)房的中堅(jiān)力量 第四階段 價(jià)格持續(xù)上揚(yáng) 多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段 2001年以來(lái) 2000年后 一些比較富裕的中產(chǎn)階級(jí) 由于受到富裕階層購(gòu)房的示范效應(yīng)的影響 開(kāi)始加入購(gòu)房的行列 由于這一階層遠(yuǎn)較富裕階層人數(shù)為多 因此房?jī)r(jià)開(kāi)始上揚(yáng) 到了中產(chǎn)階層基本購(gòu)買(mǎi)完畢 工薪階層也加入了購(gòu)房的行列 由于他們?nèi)藬?shù)眾多 因此住房?jī)r(jià)格開(kāi)始飛漲 加上股市不振 大量資金涌入房地產(chǎn) 2003年以來(lái) 房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng) 大部分城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲明顯 隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策 幾個(gè)居住面積數(shù)據(jù) 在90年代初 發(fā)達(dá)國(guó)家的人均住房建筑面積為 美國(guó)60平方米英國(guó)38平方米法國(guó)37平方米日本31平方米 世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明 在人均住房面積達(dá)到30平方米之前 會(huì)保持較旺盛的住房需求 到2000年底 我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到20平方米 2005年8月5日 建設(shè)部公布的城鎮(zhèn)居民概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示 按戶籍人口統(tǒng)計(jì) 2004年底 全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為24 97平方米 估計(jì)我國(guó)到2010年就可達(dá)到人均30平方米 住房建設(shè)自然需求的計(jì)算 2000 2010年 提高居住水平的影響 如果2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到30平方米 即每人比2000年提高10平方米 按1999年底 我國(guó)城鎮(zhèn)人口3 89億 就需增加住房38 9億方米 城市化發(fā)展的影響 按世界各國(guó)的統(tǒng)計(jì) 2000年第三世界各國(guó)的城市化水平平均為45 我國(guó)的城市化水平剛過(guò)30 如果2010年我國(guó)城市化水平達(dá)到40 全國(guó)城鎮(zhèn)比2000年增加人口1 2億人 按每人住房30平方米 且按這些人現(xiàn)居住面積達(dá)人均20平方米 計(jì)算 需要增加12億平方米 自然折舊的影響 全國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房80億平方米 如果按住房折舊的年限40年計(jì)算 每年折舊率2 5 10年共需折舊20億平方米 考慮到我國(guó)住房折舊一般會(huì)長(zhǎng)于40年 只按每年折舊1億平方米 即10年折舊10億平方米計(jì)算 以上三項(xiàng)合計(jì) 10年需建房為60億平方米 才能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 地產(chǎn)泡沫和銀行超常規(guī)貸款 近幾年自上而下都在談房地產(chǎn)泡沫和銀行超常規(guī)貸款問(wèn)題 為解決銀行超常規(guī)貸款問(wèn)題 2003年8月24日 中國(guó)人民銀行決定從2003年9月21日起 提高存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn) 即存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的6 調(diào)高至7 2004年4月11日 央行決定從2004年4月25日起再提高存款準(zhǔn)備金率0 5個(gè)百分點(diǎn) 即由現(xiàn)行的7 提高到7 5 地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因 一種畸形的 需求 負(fù)翁 負(fù)婆 現(xiàn)象溫州炒房大軍的南征北戰(zhàn)2004年3月15日時(shí)代商報(bào)報(bào)道 溫州人在沈陽(yáng)買(mǎi)一套房子可拖進(jìn)銀行2 3按揭 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式看 溫州購(gòu)房團(tuán)在投入了大量資本炒作時(shí) 同時(shí)也拖進(jìn)了數(shù)量幾倍于它的銀行資本跟進(jìn)他們所進(jìn)入的樓盤(pán) 加上所到之處跟進(jìn)的本地投機(jī)資本 整個(gè)炒作市場(chǎng)的投機(jī)資本數(shù)量 就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了溫州購(gòu)房團(tuán)握在手里的鈔票 如果傳聞中的 10萬(wàn)溫州人拿著1000個(gè)億在炒樓 大體符合事實(shí)原貌 那么這1000億不過(guò)是支撐整個(gè)炒作市場(chǎng)的一個(gè)資本系數(shù) 由于此過(guò)程中銀行實(shí)際在承擔(dān)著大部分風(fēng)險(xiǎn) 所以如果不及時(shí)控制 它最終將演變?yōu)橐粋€(gè)巨大的金融黑洞 境外對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱的注意 早在2002年12月 美國(guó)摩根士丹利就在一份研究報(bào)告中提醒 中國(guó)有可能爆發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫危機(jī) 2003年3月5日 華盛頓郵報(bào) 進(jìn)一步載文指出 中國(guó)房地產(chǎn)泡沫及其破裂 將可能引發(fā)中國(guó)銀行體系危機(jī) 文章分析認(rèn)為 銀行是中國(guó)資本的主要來(lái)源 房地產(chǎn)泡沫一旦破裂 就意味著銀行將增加新的壞賬 截至2003年10月 在國(guó)內(nèi)銀行未償還的1 6萬(wàn)億美元的貸款中 約有1 10陷在房地產(chǎn)領(lǐng)域 其中600億美元是向開(kāi)發(fā)商提供的貸款 另有900多億美元是住房抵押貸款 2003年7月13日 香港 南華早報(bào) 刊登了一篇題為 制造一個(gè)經(jīng)濟(jì)定時(shí)炸彈 的文章 以此來(lái)形容中國(guó)目前有3萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司瘋狂 炒地皮 的現(xiàn)實(shí) 房?jī)r(jià)虛高的主因 地價(jià)上升過(guò)快 近些年來(lái)土地價(jià)格飛漲 這既和土地成本上升有關(guān) 又和現(xiàn)行的某些政策有關(guān) 為了避免過(guò)去暗箱操作帶來(lái)的種種弊端 我國(guó)目前實(shí)行土地公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài) 但隨這種做法產(chǎn)生的問(wèn)題值得反思 在競(jìng)拍中 地價(jià)被炒得很高 一畝地甚至能賣(mài)到幾百 上千萬(wàn)元 各地出現(xiàn)了一批投資購(gòu)房者 哄抬房?jī)r(jià) 這些投資購(gòu)房者買(mǎi)了房子不是為了自用 而是通過(guò)出租或者二次出賣(mài)來(lái)賺取利潤(rùn) 這種 炒房 行為的直接結(jié)果 就是把地區(qū)的房?jī)r(jià)被人為地抬高了 2002年上半年 我國(guó)個(gè)人住房貸款余額已超過(guò)6630億元 中國(guó)人民銀行2005年8月15日發(fā)布的 2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告 指出 到2004年末 我國(guó)的房地產(chǎn)貸款已達(dá)2 6萬(wàn)億元 占到全部人民幣貸款的約15 我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款占 的比例為11 7 在 2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告 中 中國(guó)人民銀行警告說(shuō) 去年以來(lái)持續(xù)至今的房地產(chǎn)熱已經(jīng)為中國(guó)樓市帶來(lái)很大的金融風(fēng)險(xiǎn) 這些風(fēng)險(xiǎn)主要包括 房屋貶值開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂 假按揭 難以收回出讓土地的收入被挪作他用 2005年5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)的 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知 上海房?jī)r(jià)能否軟著陸 焦點(diǎn)訪談 穩(wěn)定房?jī)r(jià)合民心 一 房地產(chǎn)的涵義 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱 是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn) 房屋與土地反映物質(zhì)的屬性和形態(tài) 而房產(chǎn)與地產(chǎn)則體現(xiàn)商品形式的價(jià)格 在生活資料方面 房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于財(cái)產(chǎn)范疇 在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料方面 房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于資產(chǎn)范疇 房屋和土地不可移動(dòng) 因此一般稱之為不動(dòng)產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn)的廣義概念還包括其他不能移動(dòng)的物體 如水壩 地下工程 港口等其它建筑 二 城市房屋 按用途分 城市用房一般可以分為六大類 1 住宅 在現(xiàn)代城市中 住宅一般要占城市房屋總量的一半左右 2 生產(chǎn)用房 是指物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋 3 營(yíng)業(yè)用房 是指第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋 4 文教用房5 行政用房6 其他專用房 三 城市土地 1 生活居住用地2 工業(yè)用地3 公共建筑用地4 公共綠地5 風(fēng)景游覽區(qū)用地6 道路廣場(chǎng)用地7 市政公用設(shè)施用地8 交通運(yùn)輸用地9 特殊用地10 其他用地 四 房地產(chǎn)業(yè) l 房地產(chǎn)業(yè)的概念一般是把產(chǎn)品用途相同 服務(wù)內(nèi)容相同和服務(wù)對(duì)象相同的企業(yè) 作為同一行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng) 管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè) 具體包括土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè) 買(mǎi)賣(mài) 租賃 信托 物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進(jìn)行的多種經(jīng)營(yíng)管理等項(xiàng)工作 2 房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行機(jī)制 1 生產(chǎn)環(huán)節(jié) 生產(chǎn)環(huán)節(jié)是指進(jìn)行土地開(kāi)發(fā) 房屋建設(shè)等 從而獲得房地產(chǎn)勞動(dòng)產(chǎn)品的過(guò)程 這一環(huán)節(jié)的前提條件是獲得可供開(kāi)發(fā)的土地 2004年8月31日以后 國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán) 國(guó)有土地使用權(quán)必須以公開(kāi)招標(biāo) 拍賣(mài) 掛牌的方式出讓 2 流通環(huán)節(jié) 流通環(huán)節(jié)是指房地產(chǎn)作為商品進(jìn)入市場(chǎng) 進(jìn)行交易 以實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和價(jià)值的過(guò)程 房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)主要有房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài) 租賃和抵押三種形式 CCTV 中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)道 買(mǎi)房陷阱知多少 3 消費(fèi)環(huán)節(jié) 在這個(gè)環(huán)節(jié) 房屋的售后管理與服務(wù)工作顯得更加迫切和重要 二 物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 一 物業(yè)管理的起源 傳統(tǒng)意義上的 物業(yè)管理 起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó) 由于工業(yè)革命的發(fā)展使得大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市 導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重 居住環(huán)境日趨惡化等 社會(huì)問(wèn)題 當(dāng)時(shí)有一位名叫奧克維婭 希爾 OctaviaHill 的女土迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法 出乎意料地收到了良好效果 招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?這可以說(shuō)是最早的 物業(yè)管理 真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國(guó) 當(dāng)時(shí)美國(guó)高層大廈的建造蓬勃興起 于是一種適應(yīng)這種客觀要求的專業(yè)性物業(yè)管理機(jī)構(gòu)便應(yīng)運(yùn)而生 標(biāo)志著現(xiàn)代物業(yè)管理的誕生 現(xiàn)代物業(yè)管理誕生的另一個(gè)標(biāo)志是物業(yè)管理行業(yè)組織的成立 1908年 成立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織 芝加哥建筑物管理人員組織 ChicagoBuildingManagersOrganization CBMO 此后 在CBMO推動(dòng)下 美國(guó)第一個(gè)全國(guó)性的業(yè)主組織 建筑物業(yè)主組織 BuildingOwnersOrganization BOO 也宣告成立 在這兩個(gè)組織的基礎(chǔ)上 最后又成立了 建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì) BuildingOwnersandManagersAssociation BOMA 二 我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題的提出 我國(guó)自解放以來(lái) 過(guò)多強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的社會(huì)福利性而忽視了它的商品屬性 長(zhǎng)期實(shí)行福利制低租金分配住房的政策 80年代初全國(guó)直管公房失修失養(yǎng)率達(dá)到50 以上 城市住房每m2使用面積年租金僅1 56元 除去管理費(fèi)0 68元 18 的稅金0 28元外 修理費(fèi)只剩0 60元 僅為正常維修保養(yǎng)需要的1 6 房屋淘汰量逐年增加 1980年淘汰800萬(wàn)m2 比1977年增加1 5倍 1982年淘汰1311萬(wàn)m2 比1980年增加64 危房達(dá)3000萬(wàn)m2 在房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)過(guò)程中 由于普遍存在著 重建設(shè) 輕管理 的傾向 物業(yè)管理是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn) 學(xué)習(xí)和引進(jìn)的一種行之有效的房屋管理方法 也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物 三 物業(yè)管理在我國(guó)的產(chǎn)生和發(fā)展 1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立 廣州于1981年開(kāi)始在新建的東湖新村試點(diǎn)實(shí)行新型住宅區(qū)管理方法 1984年末 廣州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)到東湖新村進(jìn)行考察 寫(xiě)出論文 城市住宅管理要向多層次的綜合服務(wù)與經(jīng)營(yíng)管理型發(fā)展 這篇論文在提交中國(guó)城市住宅研究會(huì)1984年年會(huì)進(jìn)行交流時(shí)受到肯定 1985年底深圳市房管局成立后 肯定了物業(yè)管理公司專業(yè)化 社會(huì)化 企業(yè)化的管理經(jīng)驗(yàn) 在全市推廣 1986年后 廣州市政府 市建委和房管部門(mén)把住宅區(qū)管理提到議事日程 1994年3月 建設(shè)部頒布 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 強(qiáng)調(diào)新建小區(qū)必須推行物業(yè)管理 到1995年我國(guó)物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)也開(kāi)始形成 2000年10月15日 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在北京成立 到2002年底 上海 廣東 山東 遼寧等省市的物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)50 左右 深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過(guò)95 全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已有2萬(wàn)多家 從業(yè)人員超過(guò)200萬(wàn) 全國(guó)實(shí)行物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的30 2003年9月1日起 物業(yè)管理?xiàng)l例 正式施行 目前 物業(yè)管理新體制不僅在新舊住宅區(qū)全面推廣 而且已被工業(yè)區(qū) 學(xué)校 醫(yī)院 商店 辦公樓宇等各類物業(yè)采用 四 發(fā)展物業(yè)管理的意義 1 有利于城市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善 2 延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命 充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值 3 增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力 使物業(yè)易于出租或出售 4 改善了人民群眾的居住條件 提高了人民群眾的居住質(zhì)量 5 維護(hù)了社區(qū)的安定團(tuán)結(jié) 6 有利于擴(kuò)大就業(yè)和實(shí)施再就業(yè)工程 7 刺激了城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費(fèi)支出的增長(zhǎng) 8 推動(dòng)了社區(qū)精神文明建設(shè) 三 我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì) 一 我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀 1 發(fā)展不平衡 2 認(rèn)識(shí)不清 3 法制建設(shè)滯后 物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清 4 建設(shè)與管理職責(zé)不清 5 尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范 6 國(guó)有大中型企業(yè) 事業(yè)單位物業(yè)管理推進(jìn)緩慢 7 物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)偏低 人才缺少 8 建管相脫節(jié) 9 管理水平低 二 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì) 1 物業(yè)管理企業(yè)化企業(yè)化就要強(qiáng)調(diào)規(guī)模經(jīng)濟(jì) 所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)就是要求企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模 此時(shí)產(chǎn)品的單位成本最低 企業(yè)化應(yīng)強(qiáng)調(diào) 一業(yè)為主 多種經(jīng)營(yíng) 可以將經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù) 如房屋咨詢 中介 代理房屋買(mǎi)賣(mài) 估價(jià) 建筑裝飾等項(xiàng)目 也可向餐飲 商業(yè) 健身等方面發(fā)展 2 專業(yè)服務(wù)社會(huì)化一是專業(yè)化 是前提條件 社會(huì)生產(chǎn)服務(wù)的內(nèi)容專業(yè)化 服務(wù)水平才會(huì)有很大的提高 二是社會(huì)化 專業(yè)化的生產(chǎn)服務(wù)又要求社會(huì)上其他專業(yè)服務(wù)與它相配套 這樣才有充足的市場(chǎng) 大陸的物業(yè)管理是從香港借鑒而來(lái)的 在香港從事私人樓宇 商業(yè)大廈和公共屋村管理的管理機(jī)構(gòu)人員組成都較少 管理機(jī)構(gòu)將保安 清潔 維修等工作都以合同形式發(fā)包給專業(yè)公司 承包商去做 3 物業(yè)管理現(xiàn)代化 主要體現(xiàn)在 1 管理觀念現(xiàn)代化 信息觀念 系統(tǒng)觀念 經(jīng)營(yíng)觀念 2 管理組織網(wǎng)絡(luò)化 3 管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化 4 管理方式程序化 第二節(jié)物業(yè)管理的概念和內(nèi)容 一 物業(yè) 一 物業(yè)的涵義 房地產(chǎn) realestate或realproperty realestate 一詞具體是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋 realproperty 一詞具體是指realestate及其附帶的各種權(quán)益 包括所有權(quán)在內(nèi)的 以及與此相關(guān)的保有權(quán) 享用權(quán) 管理權(quán) 處分權(quán)等 物業(yè)的涵義應(yīng)該是指realProperty 物業(yè)概念是 物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備 設(shè)施和場(chǎng)地 一個(gè)完整的物業(yè)包括四個(gè)部分 1 建筑物 包括房屋建筑 構(gòu)筑物 如橋梁 水塔等 道路 碼頭等 2 設(shè)備 指配套的專用機(jī)械 電氣等設(shè)備 如電梯 空調(diào) 備用電源等 3 設(shè)施 指配套的公用管 線 路 如上下水管 消防 強(qiáng)電 供變電等 弱電 通訊 信號(hào)網(wǎng)絡(luò)等 路燈 以及室外公建設(shè)施 如幼兒園 醫(yī)院 等 4 場(chǎng)地 指待建或露天堆放貨物之地 包括建筑地塊 庭院 停車(chē)場(chǎng)等 完整地把握物業(yè)的概念 需注意兩點(diǎn) 第一 物業(yè)的主體是建筑物 輔助部分是配套的設(shè)備 設(shè)施與場(chǎng)地等 如果沒(méi)有建筑物 而是單獨(dú)的設(shè)備 設(shè)施或是單獨(dú)的場(chǎng)地 如空地 就不能稱其為物業(yè) 第二 物業(yè)管理中的物業(yè) 適用于住宅小區(qū) 主要是物業(yè)的共同部分 共同部位 共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施 業(yè)主自用物業(yè)建筑物部分和自用設(shè)備通常不是物業(yè)管理的范疇 二 物業(yè)與房地產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別 1 適用范圍不同物業(yè)一般多指一個(gè)單項(xiàng)的 物業(yè) 單位 房地產(chǎn)是指一個(gè)國(guó)家 地區(qū)或一個(gè)城市所擁有的房地產(chǎn) 2 稱謂的領(lǐng)域不同不動(dòng)產(chǎn)是民法通常使用的詞匯 房地產(chǎn)是在經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中經(jīng)常使用的詞匯 物業(yè)則是指房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱 3 概念外延不同房地產(chǎn)概念的外延包括房地產(chǎn)的投資 開(kāi)發(fā) 建設(shè) 銷(xiāo)售 售后管理等整個(gè)過(guò)程 物業(yè)有時(shí)可用來(lái)指示某項(xiàng)具體的房地產(chǎn) 然而 它僅僅是指房地產(chǎn)的交易 售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域 三 物業(yè)的分類 居住物業(yè) 包括住宅小區(qū) 單體住宅樓 公寓 別墅 度假村等 商業(yè)物業(yè) 包括綜合樓 寫(xiě)字樓 商業(yè)中心 酒店 賓館 康樂(lè)中心等 工業(yè)物業(yè) 包括工業(yè)廠房 倉(cāng)庫(kù)等 其他用途物業(yè) 如車(chē)站 碼頭 醫(yī)院 學(xué)校等 四 物業(yè)的特性 1 位置固定性 地區(qū)性建筑物由于定著在土地上 形成了其不可移動(dòng)性和地區(qū)性 2 形式上的多樣性每種物業(yè)都是單件產(chǎn)品 在類別 品種 規(guī)格 結(jié)構(gòu) 式樣上都有區(qū)別于它宗物業(yè)的地方 沒(méi)有兩宗物業(yè)是完全相同的 3 使用上的長(zhǎng)期性其一是構(gòu)成物業(yè)基礎(chǔ)的土地具有不可毀滅性 其二是地上建筑物使用期限可達(dá)幾十年乃至上百年 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育 科技 文化 衛(wèi)生體育用地50年 商業(yè) 旅游 娛樂(lè)用地40年 綜合或者其他用地50年 4 開(kāi)發(fā)建設(shè)周期性長(zhǎng) 投資量大物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期比一般的商品生產(chǎn)周期要長(zhǎng)得多 同時(shí)需要大量的投資 5 易受政策限制物業(yè)受法令和政府政策的影響較重要的有兩項(xiàng) 一是警察權(quán) PolicePower 的行使 二是行政征用權(quán) 政府為滿足社會(huì)公共利益的需要 可以對(duì)任何物業(yè)實(shí)行強(qiáng)制征收 6 受相關(guān)因素影響大物業(yè)的價(jià)格往往受其周?chē)渌ㄖ挠绊?7 保值性與增值性房地產(chǎn)的價(jià)格一般也會(huì)不斷上漲 有著保值和增值的作用 五 物業(yè)的產(chǎn)權(quán) 1 產(chǎn)權(quán)的概念產(chǎn)權(quán)就是財(cái)產(chǎn)權(quán)利 是指對(duì)財(cái)產(chǎn)的各種權(quán)利的總稱 包括占有權(quán) 使用權(quán) 出租權(quán) 轉(zhuǎn)讓權(quán) 用盡權(quán) 消費(fèi)權(quán)及其他與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利 因此 也可以說(shuō)產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)利束 合理有效清晰的產(chǎn)權(quán) 可以使人們各盡其能 各守其責(zé) 各得其利 2 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)類型 1 私有產(chǎn)權(quán)是指關(guān)于資源利用和所有的權(quán)利 私有產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵在于對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)利的行使的決策完全是私人做出的 2 社團(tuán)產(chǎn)權(quán)是指某個(gè)人對(duì)一種資源行使某權(quán)力時(shí) 并不排斥他人對(duì)該資源行使同樣的權(quán)利 或者說(shuō) 這種產(chǎn)權(quán)是共同享有的 如城市景觀和市政公用設(shè)施便屬于社團(tuán)產(chǎn)權(quán) 對(duì)于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)來(lái)講 每個(gè)人對(duì)如何行使權(quán)利的決定是無(wú)需事先與他人協(xié)商的 3 集體產(chǎn)權(quán)一種產(chǎn)權(quán)如果是集體的 則關(guān)于如何行使對(duì)資源的各種權(quán)利的決定就必須由集體做出 由集體的決策機(jī)構(gòu)以民主程序?qū)?quán)利的行使作出規(guī)定和約束 4 建筑物區(qū)分所有權(quán)把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權(quán) 建筑物區(qū)分所有 是將一幢房屋特別是樓房 按其本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個(gè)獨(dú)立單元 每一單元均構(gòu)成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的所有權(quán)客體 由此在一幢房屋上形成兩個(gè)以上的所有權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)具體是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟建筑物時(shí) 各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)與對(duì)建筑物共用部分所享有的持分權(quán) 以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱 二 物業(yè)管理的概念 這樣理解物業(yè)管理 對(duì)不對(duì) 張某在和一些朋友聊天時(shí)談到物業(yè)管理 他說(shuō) 物業(yè)管理就是房產(chǎn)管理 只不過(guò)房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣 名稱換了一下 其根本區(qū)別就是收不收費(fèi)的問(wèn)題 他的朋友也說(shuō) 物業(yè)管理就是在原來(lái)的房產(chǎn)管理上增加點(diǎn)內(nèi)容 比如掃掃地 澆澆花 看看門(mén)而已 這些看法對(duì)嗎 廣義的物業(yè)管理是由物業(yè)的涵義引申出來(lái)的 它泛指一切為了物業(yè)的正常使用 經(jīng)營(yíng)而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主和用戶所進(jìn)行的管理和提供的服務(wù) 今天我們使用的物業(yè)管理概念主要是狹義的物業(yè)管理 狹義的物業(yè)管理 RealPropertyManagement或PropertyManagement 是指由專門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員 依據(jù)合同和契約 對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)施 周?chē)h(huán)境等實(shí)施統(tǒng)一的 專業(yè)化的 綜合性的經(jīng)營(yíng)管理 并向人們提供綜合性的有償服務(wù) 物業(yè)管理的要點(diǎn) 是一種經(jīng)營(yíng)性的管理方式是對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā) 租賃 銷(xiāo)售和售后服務(wù)等活動(dòng)進(jìn)行全過(guò)程的管理是一種專業(yè)化 綜合性的管理是按合同或契約進(jìn)行法制化規(guī)范化管理具有服務(wù)性 三 物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別 討論 后勤服務(wù)集團(tuán)的服務(wù)是不是就是物業(yè)管理 近幾年 國(guó)家推行后勤管理社會(huì)化 不少高等學(xué)校紛紛建立自己的后勤服務(wù)集團(tuán) 為學(xué)校師生服務(wù) 請(qǐng)問(wèn) 后勤服務(wù)集團(tuán)的服務(wù)是不是就是物業(yè)管理 后勤服務(wù)與物業(yè)管理的不同 四 物業(yè)管理的性質(zhì) 類型和原則 一 物業(yè)管理的性質(zhì) 問(wèn)題 房地產(chǎn)業(yè)屬于第幾產(chǎn)業(yè) 物業(yè)管理呢 三次產(chǎn)業(yè)分類的理論 第一產(chǎn)業(yè)就是指那些直接依賴于自然資源的開(kāi)發(fā)和利用 并且只能在自然資源所在地進(jìn)行生產(chǎn)過(guò)程的行業(yè) 如農(nóng)業(yè) 畜牧業(yè) 漁業(yè) 林業(yè)和采礦業(yè) 即作為廣義的農(nóng)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)是對(duì)第一產(chǎn)業(yè)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工過(guò)程的行業(yè) 是第二層次上的生產(chǎn)活動(dòng) 如制造業(yè) 建筑業(yè)等 人們稱之為廣義的工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)是以第一 第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品為物質(zhì)條件 生產(chǎn)非實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品的行業(yè) 如商業(yè) 旅游業(yè) 交通 金融 保險(xiǎn) 郵電 教育 文藝 房地產(chǎn)業(yè)等 第三產(chǎn)業(yè)意味著提供服務(wù)的產(chǎn)業(yè) 在很多場(chǎng)合又稱之為服務(wù)產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)別于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè) 建筑業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 在聯(lián)合國(guó)制定的 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類 中 把經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為十大類 其中建筑業(yè)為第五類 房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)為第八類 2002年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局頒布的 國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類 GB T4754 2002 把我國(guó)經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為 門(mén)類20個(gè) 大類95個(gè) 中類396個(gè) 小類913個(gè) 其中建筑業(yè)被列為第E門(mén)類 房地產(chǎn)為第K門(mén)類 總之 國(guó)際國(guó)內(nèi)都把建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)作為兩個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)來(lái)對(duì)待 行業(yè)分類與代碼 物業(yè)管理的性質(zhì) 物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè) 是一種服務(wù)性行業(yè) 其宗旨就是服務(wù) 寓管理 經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中 其管理對(duì)象是物業(yè) 服務(wù)對(duì)象是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人 其經(jīng)營(yíng)方針是 保本微利 服務(wù)社會(huì) 不以牟取高額利潤(rùn)為目的 明確物業(yè)管理的性質(zhì)的意義 為制定物業(yè)管理的政策和法規(guī)提供理論依據(jù)物業(yè)管理的政策法規(guī)是物業(yè)管理的宏觀環(huán)境 其科學(xué)性如何是物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵 有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展物業(yè)管理應(yīng)沿著其性質(zhì)所標(biāo)志的方向發(fā)展 否則將會(huì)遇到難以克服的障礙 指出了物業(yè)管理的宗旨物業(yè)管理的宗旨就是服務(wù) 通過(guò)服務(wù)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益 經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一 偏離服務(wù)這個(gè)宗旨 就會(huì)使物業(yè)管理與社會(huì)和公眾的利益相背 最終削弱物業(yè)管理的生命力 二 物業(yè)管理的類型 委托服務(wù)型物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)建成的物業(yè)出售給用戶 一次性收回投資并獲取利潤(rùn) 然后委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理 完善其售后服務(wù) 租賃經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建成房屋后并不出售 而是交由屬下的物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理 通過(guò)租金收回投資 獲得利潤(rùn) 三 物業(yè)管理的主要原則 1 物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則業(yè)主是物業(yè)的主人 享有物業(yè)所有權(quán) 物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)委托后 就成為物業(yè)的具體管理者 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托的關(guān)系 而這種關(guān)系正體現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的相分離 2 公平競(jìng)爭(zhēng)的原則 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi) 公平 公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè) 見(jiàn) 物業(yè)管理?xiàng)l例 第三條 1994年1月 深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo) 此事開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的先河 3 統(tǒng)一管理的原則物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑維護(hù) 修繕 環(huán)境保護(hù) 綠化美化 治安保衛(wèi) 車(chē)輛道路 設(shè)備修理等 應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé) 4 專業(yè)和高效的原則物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要 通過(guò)簽訂合同的辦法 將一些專業(yè)性更強(qiáng)的項(xiàng)目分包給各有關(guān)專業(yè)公司 如房屋修繕公司 清潔公司 綠化公司 保安公司 市政公司等等 北京青年報(bào) 物業(yè)管理能否打破黑箱 美林香檳小鎮(zhèn)首用招投標(biāo)方式選拔專業(yè)公司 5 經(jīng)濟(jì)合理的原則物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要公開(kāi) 價(jià)格要合理 提供的服務(wù)要讓業(yè)主和物業(yè)使用人滿意 并感到質(zhì)價(jià)相符 6 依法管理的原則業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的人員 應(yīng)掌握和熟悉有關(guān)物業(yè)管理方面的法律 法規(guī)和政策規(guī)定 正確地解決和處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題 7 以業(yè)養(yǎng)業(yè)及基金專用原則應(yīng)根據(jù) 以業(yè)養(yǎng)業(yè) 的原則培養(yǎng)物業(yè)管理公司的造血功能 在經(jīng)費(fèi)上做到 維持平衡 略有結(jié)余 五 物業(yè)管理的內(nèi)容 一 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 1 對(duì)物業(yè)及其配套設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng) 2 做好日常維修工作 確保物業(yè)的正常運(yùn)行 為業(yè)主和租戶提供基本的使用保證 3 加強(qiáng)保安和消防管理 向業(yè)主和租戶提供生活和辦公的安全保障 4 搞好物業(yè)及周?chē)h(huán)境的清潔 5 做好綠化草地和花木的養(yǎng)護(hù)工作 努力營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美宜人的環(huán)境 6 加強(qiáng)車(chē)輛管理 防止車(chē)輛丟失 損壞或釀成事故 7 搞好維修基金的核收與管理 為用戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益作早期的籌劃 8 及時(shí)辦理物業(yè)及附屬設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 避免由于自然災(zāi)害給業(yè)主造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失 9 做好管理費(fèi)用的核收和使用管理 保證物業(yè)管理工作的健康順利進(jìn)行 10 搞好多種配套服務(wù)經(jīng)營(yíng) 為業(yè)主和租戶提供盡可能全面的服務(wù) 11 搞好社區(qū)管理 創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化 為建立友好融洽的新型人際關(guān)系而盡心盡力 12 建立物業(yè)檔案 隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況 維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理 二 物業(yè)管理中的服務(wù)內(nèi)容 常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作 是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主 物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù) 比如清潔衛(wèi)生服務(wù) 治安保衛(wèi)服務(wù) 維護(hù)居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等等 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主 物業(yè)使用人 為滿足其中部分住戶 群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作 委托性的特約服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主 物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù) 通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定 物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立 而業(yè)主 物業(yè)使用人又提出該方面需求的服務(wù)項(xiàng)目 三 物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理公司以管理區(qū)域內(nèi)的條件為基礎(chǔ) 以住戶為對(duì)象所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 基本的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要包括下列四個(gè)方面 1 住宅的租賃經(jīng)營(yíng) 辦公樓宇的租賃經(jīng)營(yíng) 酒店 商場(chǎng)及工業(yè)樓宇的租賃經(jīng)營(yíng) 停車(chē)場(chǎng)地 貨倉(cāng)場(chǎng)地的租賃經(jīng)營(yíng)等 2 房屋及附屬設(shè)施維修及改建工程施工 室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及工程施工 設(shè)備安裝 經(jīng)營(yíng)建材等 3 經(jīng)營(yíng)商場(chǎng) 餐飲 旅游 游泳池 電影院等各種生活文化娛樂(lè)設(shè)施等 4 不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢 中介 拆遷 住房置換等 四 物業(yè)管理中的社會(huì)管理內(nèi)容 物業(yè)管理公司要和各級(jí)政府 政法 公安 醫(yī)療等部門(mén)加強(qiáng)聯(lián)系 隨時(shí)傳達(dá)新的政策和法令 協(xié)助開(kāi)展工作 比如 當(dāng)某種傳染病開(kāi)始流行時(shí) 物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)迅速和醫(yī)療單位取得聯(lián)系 通知并組織住戶及時(shí)采取預(yù)防措施 類似還有諸如預(yù)防接種 普及醫(yī)療教育等等 此外像全民選舉 人口普查等 都可以由物業(yè)管理公司來(lái)組織實(shí)施 由于物業(yè)管理公司有詳細(xì)的業(yè)主檔案 且對(duì)于所管物業(yè)居住 工作的人員比較熟悉 對(duì)于偵察犯罪也會(huì)有所幫助 五 不同用途的物業(yè)的管理要點(diǎn) 1 寫(xiě)字樓管理 期望甚高寫(xiě)字樓需有高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量的管理服務(wù) 這類樓宇都有比較現(xiàn)代化的設(shè)備 如自動(dòng)控制的高檔電梯與升降梯 由電腦控制的樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) 中央空調(diào)設(shè)備 通風(fēng)設(shè)備 保安監(jiān)控設(shè)備等等 這些設(shè)備需有具備專門(mén)知識(shí)與技術(shù)的人員來(lái)操作與養(yǎng)護(hù) 人們對(duì)這類樓宇 特別是出入口 大堂 洗手間 公共通道的清潔衛(wèi)生要求很高 為保持樓宇的外貌美觀 樓宇的外墻也需要定期清掃 2 住宅管理 最受關(guān)切供水 供電 供氣 供暖等的狀況如何是人們最關(guān)切的問(wèn)題 住宅管理的目的是為住戶提供舒適的生活環(huán)境 因此房屋及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù) 保安 清潔 綠化 康樂(lè)及多種服務(wù)項(xiàng)目的管理就顯得較為重要 3 公共商業(yè)樓宇管理 形象第一良好的物業(yè)管理可以創(chuàng)造商場(chǎng)的美好形象 從而吸引顧客 這是公共商業(yè)樓宇管理的最大要求 要做到這一點(diǎn)就必須注意這樣幾個(gè)方面 在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置明顯的方向指示牌 商店的招牌應(yīng)妥善管理 設(shè)施設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)養(yǎng)護(hù) 減少停機(jī)率 空氣調(diào)節(jié)必須適宜 消防通道必須保持暢通無(wú)阻 所有固定裝置 設(shè)備和裝飾品 均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn) 管理好停車(chē)場(chǎng) 方便顧客的交通往來(lái) 積極組織宣傳和促銷(xiāo)活動(dòng) 吸引顧客前來(lái)商場(chǎng)購(gòu)物 4 旅游賓館管理 優(yōu)質(zhì)服務(wù)服務(wù)質(zhì)量是賓館的生命 也是衡量其管理水平的主要標(biāo)志 旅游賓館的優(yōu)質(zhì)服務(wù)所涉及的范圍非常廣泛 1 從客人需求看 賓館是以提供客房 餐飲 商品 康樂(lè)活動(dòng)和綜合服務(wù)項(xiàng)目來(lái)滿足客人需求 因而優(yōu)質(zhì)服務(wù)必然涉及各部門(mén) 各環(huán)節(jié) 各崗位 而且賓館各部門(mén) 各工作環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)是互相聯(lián)系的 它們共同形成賓館的整體服務(wù)質(zhì)量 2 從服務(wù)質(zhì)量的內(nèi)容看 包括設(shè)施設(shè)備質(zhì)量 產(chǎn)品質(zhì)量和勞務(wù)質(zhì)量三個(gè)方面 5 工業(yè)廠房管理 難度較大工業(yè)廠房是較難管理的一種物業(yè) 因?yàn)槠涫褂玫奶厥庑远鴮?dǎo)致矛盾多 使得管理難度大 比如 廠房?jī)?chǔ)存易燃貨物易造成火警危險(xiǎn) 笨重的機(jī)器和存量過(guò)多的貨物 使重量超出樓面結(jié)構(gòu)的負(fù)荷 機(jī)器開(kāi)動(dòng)時(shí)產(chǎn)生震蕩 使建筑損耗嚴(yán)重 由于使用功能的特點(diǎn) 工業(yè)廠房難于保持清潔 在工業(yè)廠房管理中 主要是確保水電等的供應(yīng)不受影響 以保證生產(chǎn)順利進(jìn)行 貨物運(yùn)輸必須流暢 這就使工廠貨物裝卸區(qū)的設(shè)立和管理成為工業(yè)廠房管理非常重要的一環(huán) 六 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一 物業(yè)管理的前期介入所謂前期介入 是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前各個(gè)階段 項(xiàng)目可研階段 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段 施工階段等 就參與決策 制定出物業(yè)管理方案 并從管理的角度為開(kāi)發(fā)商提出樓宇設(shè)計(jì) 施工監(jiān)管 設(shè)備選用 功能規(guī)劃 房屋租賃 工程交接等方面的建設(shè)性意見(jiàn) 這種前期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工作的介入 而往往是指物業(yè)管理人員向設(shè)計(jì)部門(mén)提供物業(yè)設(shè)計(jì)方案的咨詢意見(jiàn) 二 物業(yè)管理部門(mén)的成立物業(yè)在竣工交付使用前就應(yīng)該落實(shí)管理單位 如果準(zhǔn)備選聘專業(yè)物業(yè)管理公司 可以向社會(huì)上招標(biāo) 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司 如果開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備自己管 就應(yīng)成立屬下的物業(yè)管理部門(mén) 物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)一般有兩種形式 一是實(shí)體性的物業(yè)管理公司 內(nèi)部分為兩個(gè)層次 即管理層和作業(yè)層 二是純由管理人員組成的物業(yè)管理公司 而無(wú)作業(yè)層 這類公司不帶工人隊(duì)伍 而是通過(guò)合同形式與社會(huì)上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散型的聯(lián)合 以合同的方式將物業(yè)管