房地產(chǎn)開發(fā)如何拿地培訓課件.ppt

2007年06月25日 地產(chǎn)發(fā)展部 如何拿地 總計 78頁時間 100分鐘 基本知識信息來源獲取途徑拿地步驟總結(jié)心得分享 認識土地 目錄 意義土地儲備附加值戰(zhàn)略發(fā)展需求 拿地工作的重要性 意義 在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中土地是第一 拿地 找錢 建房 賣房 管房 土地是做項目的基礎(chǔ)是根本吃著碗里做著鍋里種著田里開著山里 土地的屬性 總量確定性不可再生性高附加值性多種不對稱性高政策導向性競爭非理性 拿地原則 前瞻性合法性靈活性合理性 認識土地 土地分類 建設(shè)用地農(nóng)用地未利用土地 會查地類表會查規(guī)劃用地性質(zhì)表 基本農(nóng)田一般農(nóng)田集體建設(shè)用地國有農(nóng)用地國有林地國有建設(shè)用地 土地概念 這些概念和相關(guān)政策規(guī)定要搞清楚并熟悉其對應(yīng)的征地審批程序 農(nóng)民補助 拆遷費用 土地出讓金 稅費 注 土地評估的價格構(gòu)成中農(nóng)民補助 拆遷費用是剛性的 而所有土地出讓金的事情都可以緩一下 清楚土地最終的價格 付款方式 整體的操作程序等 這樣我們就可以和開發(fā)區(qū) 土地部門等進行充分的溝通 把所要了解的情況弄清楚 然后根據(jù)天明的實際情況 找到一個中心的點 土地評估構(gòu)成 宗地要素 容積率限高建筑密度綠地率 看圖 道路交通圖航測圖地界圖宗地圖控制性規(guī)劃圖紅線圖 地塊 建筑 周邊要去找各個區(qū)的土地所所長街道辦事處土地管理所土地稽查等的主要負責人了解土地信息市區(qū)內(nèi)部隊用地的轉(zhuǎn)讓房管局熟人介紹因資金 證件不到位的暫停項目地市土地推介會 關(guān)注18個地市 土地信息來源 資產(chǎn)管理中心處理的不良資產(chǎn)儲備有土地而缺少開發(fā)資金的房地產(chǎn)公司上網(wǎng)報紙等公開處理信息查詢等途徑公司高層獲取的信息法院查封拍賣的公開信息爛尾樓收購 土地信息來源 省域化戰(zhàn)略 重點城市戰(zhàn)略鄭州 中牟 信陽商丘漯河新鄉(xiāng) 土地獲取路徑總結(jié)國有土地出讓協(xié)議轉(zhuǎn)讓行政劃撥租賃作價出資或入股股權(quán)拆分資產(chǎn)剝離 土地獲取途徑流線圖 土地獲取基本模型 見流程組合 城中村改造模型 基礎(chǔ)工作 列入改造計劃 土地確權(quán) 用地控規(guī)設(shè)計 拆遷 項目可行性研究 辦理國有劃撥土地證 工作模型1 經(jīng)濟適用房工作模型 房管局 發(fā)改委 指標申請發(fā)改委立項批復(fù) 規(guī)劃局選址意見發(fā)改委立可研批復(fù) 土地部門征地申請用地規(guī)劃 土地證 方案審查建設(shè)規(guī)模批復(fù) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工許可證 銷售許可證 工作模型2 協(xié)議拿地模型項目建議 項目建議批復(fù) 簽定進區(qū)框架協(xié)議遞交 可研報告 可研批復(fù) 頒發(fā) 選址意見書 頒發(fā) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 簽定 國有土地出讓協(xié)議 項目報審 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 申請工程報建施工圖審查招標備案報建審批質(zhì)檢 安檢審批核發(fā) 施工許可證 核發(fā) 預(yù)售許可證 工作模型3 招拍掛拿地模型獲取土地使用權(quán)拍賣公告信息報名競買并買取拍賣文件報送競買資料領(lǐng)取競買號牌在規(guī)定時間 地點參加現(xiàn)場拍賣確定競得人簽訂 拍賣成交確認書 簽定土地使用權(quán)出讓合同交納土地使用權(quán)出讓金取得國有土地使用權(quán)證 工作模型4 了解土地政策和法規(guī)的背景對政策要有預(yù)見性了解新聞背后的新聞 拿地前期準備 了解土地政策和法規(guī)的背景對政策要有預(yù)見性了解新聞背后的新聞 準備1 研究政策發(fā)現(xiàn)機會 土地是寶稍縱即逝盡可能避開通過招拍掛方式尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 準備2 爭分奪秒儲備土地 要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合 準備3 建立考察評估地塊的指標體系建立投資分析模具形成征地報告模板 準備4 建立評估體系 拿地實戰(zhàn) 收集土地信息關(guān)注市場研究政策設(shè)計獲取路徑獲取土地取得土地證 搜集土地信息重點集中鄭州土地市場關(guān)注河南其他地區(qū)優(yōu)質(zhì)土地建立土地交易信息庫 步驟1 土地政策研究跟蹤國家及地方土地政策最新動態(tài)定期察看國土資源部相關(guān)網(wǎng)站根據(jù)地塊的性質(zhì) 提供對應(yīng)政策法規(guī)支持對目標地塊的獲取方式 提供建議 步驟2 設(shè)計獲取路徑研究地塊相關(guān)資料設(shè)計最佳土地獲取路徑研究有關(guān)政策規(guī)定設(shè)計最佳土地獲取路徑 步驟3 獲取土地取得土地證進行土地儲備 步驟4 加強基礎(chǔ)工作 步驟5 土地初判模型按照獲取的信息填寫定性分析表多方面了解詳細信息初步設(shè)定土地的獲取的途徑 步驟6 土地投資測算模型實地勘測地塊 了解地塊周邊情況了解周邊項目和土地價格買航測圖 了解項目規(guī)劃了解規(guī)劃設(shè)計要求或預(yù)設(shè)規(guī)劃設(shè)計要求結(jié)合區(qū)域市場 進行物業(yè)發(fā)展建議設(shè)想預(yù)估土地價及產(chǎn)品進行成本概算 工作模型3 了解征地的審批程序 步驟7 不管是耕地還是荒地或者其它的土地性質(zhì)一定要搞清楚弄明白 審批程序2 只有把這些事情都清楚之后相應(yīng)政策才會比較清楚 哪種土地哪一級部門授權(quán)有哪些權(quán)力審批的程序是什么都要特別清晰 審批程序3 了解土地評估價格及價格的構(gòu)成 步驟8 了解重要的分析指標 步驟9 征地時需要對所選城市區(qū)域地段進行了解和指標分析選定意向地塊后應(yīng)對其有所調(diào)查和了解 分析指標1 具體考慮指標如下當?shù)厝司晔杖?體現(xiàn)其生活質(zhì)量 城市化程度率人口數(shù)量 可分析潛在客戶群 當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)狀況腹地 潛在外延輻射力發(fā)展 地塊周邊環(huán)境 1000米以內(nèi)有無競爭對手 對手實力如何 樓盤怎樣 附近交通狀況 有無學校 商務(wù)設(shè)施 分析指標2 位置面積價格 地價增值空間大政策 可享受優(yōu)惠政策合作方式 分析指標3 土地性質(zhì)及用途建設(shè)用地房地產(chǎn)開發(fā)用地工業(yè)用地其他辦到土地證時間辦理程序現(xiàn)金流收入和利潤 分析指標3 房地產(chǎn)市場分析培訓總結(jié)土地政策的研究培訓總結(jié)房地產(chǎn)政策的研究培訓總結(jié)土地小組各項分工的培訓總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程的培訓總結(jié)經(jīng)典案例的學習 步驟10 培訓總結(jié)制度 土地市場研究數(shù)據(jù)庫土地政策數(shù)據(jù)庫土地獲取資料準備數(shù)據(jù)庫公司土地儲備數(shù)據(jù)庫 建立拿地數(shù)據(jù)庫 鄭州市土地成交信息匯總表區(qū)域 位置 用途 出讓方式 面積 成交價格 年限 受讓人 土地市場研究數(shù)據(jù)庫 數(shù)據(jù)庫1 土地獲取概念設(shè)計土地獲取路徑總結(jié)土地獲取來源總結(jié) 土地獲取準備數(shù)據(jù)庫 待建 數(shù)據(jù)庫2 土地綜合法律法規(guī)及政策 政策信息1 中華人民共和國城市規(guī)劃法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國土地管理法實施條例城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定河南省實施 土地管理法 辦法河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條河南省城市房地產(chǎn)交易管理辦法鄭州市國有土地有償使用條例 土地征收及農(nóng)用地方面的法律法規(guī)及政策 政策信息2 基本農(nóng)田保護條例河南省基本農(nóng)田保護條例鄭州市人大常委會關(guān)于修改 鄭州市基本農(nóng)田保護條例 的決定農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定建設(shè)用地審查報批管理辦法征用土地公告辦法 土地征收及農(nóng)用地方面的法律法規(guī)及政策 政策信息2 關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報批工作的意見關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見關(guān)于加快推進征地補償安置爭議協(xié)調(diào)裁決制度的通知建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法關(guān)于做好報國務(wù)院批準建設(shè)用地審查報批有關(guān)工作的通知 土地征收及農(nóng)用地方面的法律法規(guī)及政策 政策信息2 關(guān)于調(diào)整報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地審批方式的問題通知關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見關(guān)于調(diào)整國家建設(shè)征用土地補償安置標準等若干問題通知 土地征收及農(nóng)用地方面的法律法規(guī)及政策 政策信息2 鄭州市人民政府關(guān)于調(diào)整國家建設(shè)征用土地補償安置標準有關(guān)問題的通知鄭州市商品交易市場建設(shè)管理條例鄭州市商品交易市場管理辦法 劃撥土地相關(guān)法律法規(guī)及政策 政策信息3 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定關(guān)于印發(fā) 國土資源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見 中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例通知劃撥用地目錄 劃撥土地相關(guān)法律法規(guī)及政策 政策信息3 最高人民法院關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價抵償給抵押權(quán)人問題的批復(fù)最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省教育廳等部門關(guān)于切實做好高等學校老校區(qū)土地置換工作意見的通知 土地使用權(quán)出讓 轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī) 政策信息4 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例河南省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 國有土地使用權(quán)出讓合同 示范文本關(guān)于發(fā)布 國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議 示范文本 試行 的通知協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 土地使用權(quán)出讓 轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī) 政策信息4 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范河南省人民政府關(guān)于公布執(zhí)行協(xié)議出讓土地最低價標準的通知鄭州市人民政府關(guān)于協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)土地出讓金征收標準有關(guān)問題的通知鄭州市人民政府關(guān)于公布執(zhí)行鄭州市協(xié)議出讓土地最低價標準的通知鄭州市人民政府關(guān)于公布我市市區(qū)土地基準地價的通知 土地使用權(quán)出讓 轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī) 政策信息4 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范河南省人民政府關(guān)于加強國有經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓管理的意見鄭州市國有土地使用權(quán)出讓招標拍賣實施辦法規(guī)范國有土地租賃若干意見 土地使用權(quán)出讓 轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī) 政策信息4 鄭州市國有土地有償使用條例最高人民法院國土資源部建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋國土資源部對國有土地使用權(quán)掛牌出讓有關(guān)問題的復(fù)函關(guān)于軍用土地轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的復(fù)函 土地權(quán)屬相關(guān)法律法規(guī) 政策信息5 土地登記資料公開查詢辦法閑置土地處置辦法確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定鄭州市確定土地權(quán)屬條例鄭州市土地儲備實施辦法 土地稅費相關(guān)法律法規(guī)及政策 政策信息6 國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知中華人民共和國耕地占用稅暫行條例中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例國務(wù)院關(guān)于修改 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 的決定 土地稅費相關(guān)法律法規(guī)及政策 政策信息6 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實國務(wù)院關(guān)于修改 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 決定通知中華人民共和國土地增值稅暫行條例中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 土地稅費相關(guān)法律法規(guī)及政策 政策信息6 國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定河南省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理辦法河南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 城中村改造有關(guān)法律法規(guī) 政策信息7 鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā) 鄭州市城中村改造規(guī)定 試行 的通知鄭州市城中村改造規(guī)劃 土地 拆遷管理實施辦法 試行 鄭州市人民政府關(guān)于加快城中村改造的意見 討論稿 鄭州市中心城區(qū)綜合整治第十一次會議紀要鄭州市城中村改造規(guī)費和服務(wù)性收費減免項目一覽表 城中村改造有關(guān)法律法規(guī) 政策信息7 關(guān)于加強城中村改造建設(shè)規(guī)劃編制工作的通知關(guān)于加強城中村改造建設(shè)土地確權(quán)的通知關(guān)于加強城中村改造建設(shè)主要工作程序的通知鄭州市城中村改造有關(guān)規(guī)劃管理問題的通知 討論稿 鄭州市人民政府關(guān)于城中村改造土地管理有關(guān)問題意見城中村改造工作簡報 第二期 城中村改造有關(guān)法律法規(guī) 政策信息7 金水區(qū) 十一五 期間城中村改造問題研究 討論稿 金水區(qū)城中村改造工作方案 提綱 管城回族區(qū)人民政府城中村改造工作原則和程序 暫行 鄭州市管城回族區(qū)人民政府辦公室文件管城回族區(qū)城中村改造監(jiān)管資金管理辦法 加強土地管理有關(guān)的通知 政策信息8 國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定國務(wù)院關(guān)于加大工作力度進一步治理整頓土地市場秩序緊急通知國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知 加強土地管理有關(guān)的通知 政策信息8 關(guān)于發(fā)布實施 限制用地項目目錄 2006年本 和 禁止用地項目目錄 2006年本 的通知鄭州市人民政府關(guān)于嚴格土地管理加強土地儲備工作的通知鄭州市人民政府關(guān)于加強企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理有關(guān)問題的通知鄭州市人民政府關(guān)于進一步嚴格土地管理的決定市委辦公廳 市政府辦公廳關(guān)于嚴格土地管理的意見 規(guī)劃類政策法規(guī) 政策信息9 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法鄭州市人大常委會關(guān)于修改 鄭州市城市規(guī)劃管理條例 的決定鄭州市商品交易市場建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要 其他土地政策法規(guī) 政策信息10 國土資源部關(guān)于印發(fā) 土地開發(fā)整理若干意見 的通知國土資源部關(guān)于印發(fā)試行 土地分類 的通知關(guān)于發(fā)布和實施 工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標 試行 的通知國土資源信訪規(guī)定土地登記規(guī)則 修正 關(guān)于加強城市綠地和綠化種植保護的規(guī)定鄭州市城市綠線管理辦法實施細則 工業(yè)及開發(fā)區(qū)土地政策 政策信息11 國務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的通知國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知國家發(fā)展改革委 國土資源部 建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 清理整頓開發(fā)區(qū)的審核原則和標準 的通知關(guān)于發(fā)布實施 全國工業(yè)用地出讓最低價標準 的通知國家發(fā)改委 國土資源部 建設(shè)部 商務(wù)部關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標準和政策界限通知 個人心得 做好基礎(chǔ)工作是成功的關(guān)鍵 天明文化博大精深 充分運用做好對外宣傳模版 使合作者充分了解天明多方面數(shù)據(jù)分析 算好帳 心中有底注意市場增值潛力 充分預(yù)估未來價值通力合作全員戰(zhàn)斗 充分展露天明氣質(zhì) 心得1 充分借鑒別人成功經(jīng)驗