商業(yè)管理公司招商部開店流程(DOC 53頁).doc

商業(yè)管理公司招商部開店流程第一部分 項目規(guī)劃設(shè)計參與階段1.1 項目規(guī)劃設(shè)計的目的規(guī)劃研究院負(fù)責(zé)XX廣場步行街的項目規(guī)劃設(shè)計，商管公司招商部需根據(jù)商業(yè)經(jīng)驗對提出調(diào)整意見，使步行街建筑規(guī)劃符合商業(yè)經(jīng)營需求，為招商及日后運營奠定基礎(chǔ)。1.2 規(guī)劃設(shè)計的設(shè)計要點步行街鋪位劃分、主力店與步行街交接口、主通道、手扶梯位置等。1.3 規(guī)劃設(shè)計的工作流程集團(tuán)規(guī)劃研究院設(shè)計初稿-集團(tuán)商管公司提出意見-集團(tuán)規(guī)劃研究院調(diào)整-集團(tuán)批準(zhǔn)-集團(tuán)規(guī)劃研究院發(fā)至集團(tuán)商管公司、項目管理中心、地方項目公司。1.4 項目規(guī)劃設(shè)計階段使用的工作標(biāo)準(zhǔn)及制式表格1.4.1步行街房產(chǎn)技術(shù)條件1.4.2步行街鋪位劃分意見表XX廣場步行街商鋪規(guī)劃建議匯總表序號調(diào)整項目調(diào)整位置調(diào)整內(nèi)容備注1鋪位分割2手扶電梯3主力店入口4主通道5其他678制表人：部門主管：主管副總： 總經(jīng)理：第二部分 項目資料準(zhǔn)備2.1項目資料準(zhǔn)備內(nèi)容2.1.1規(guī)劃院設(shè)計圖紙（CAD文件）2.1.2當(dāng)?shù)匦姓虡I(yè)地圖2.1.3當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)查報告2.1.4項目工程技術(shù)指標(biāo)2.1.5項目公司工程進(jìn)度表2.1.6開業(yè)日期的確定2.1.7商務(wù)部提供主力店的招商情況2.1.8第一次當(dāng)?shù)厣坦苷猩坦ぷ鲿h內(nèi)容2.1.9招商前期工作計劃2.1.10租賃確認(rèn)書、租賃合同以及相關(guān)審批流程2.2項目資料準(zhǔn)備階段操作流程2.2.1規(guī)劃院圖紙會匯集各方面的信息而隨時進(jìn)行修改，因此圖紙更新應(yīng)動態(tài)跟蹤，派專人負(fù)責(zé)與規(guī)劃院文件的對接。并將最新圖紙傳達(dá)至相關(guān)人員。2.2.2圖紙的修改稿每次更新以規(guī)劃院負(fù)責(zé)人在打印稿上簽字為準(zhǔn)，并附上相應(yīng)的電子文檔資料。2.2.3由規(guī)劃院出具項目工程技術(shù)指標(biāo)，包括面積、柱距、層高、距離、承重、停車位等主要內(nèi)容。2.2.4當(dāng)?shù)匦姓虡I(yè)地圖應(yīng)包括項目所在城市主要商圈、商業(yè)設(shè)施、主要新開發(fā)樓盤、居民分布等內(nèi)容。2.2.5由當(dāng)?shù)仨椖抗境鼍吖こ踢M(jìn)度表，應(yīng)包括主要階段性時間節(jié)點，并動態(tài)跟蹤時間節(jié)點的變化，并以此確定啟動招商的時間。2.2.6由商務(wù)部出具主力店的招商情況，并動態(tài)跟蹤主力店引進(jìn)的變化。2.2.7與當(dāng)?shù)厣坦芄緶贤ǎ贫ㄇ捌诠ぷ饔媱?，?yīng)包括市場調(diào)查報告完成時間、開業(yè)各項工作推進(jìn)計劃、人員招聘、招商制度、招商實施方案、異地招商計劃、租金政策、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位等主要工作內(nèi)容。2.2.8根據(jù)已開業(yè)的XX商業(yè)廣場資料，編制租賃確認(rèn)書、租賃合同以及相關(guān)審批流程2.3項目資料準(zhǔn)備階段使用的工作標(biāo)準(zhǔn)及制式表格2.3.1與規(guī)劃院圖紙的交接應(yīng)專人負(fù)責(zé)，每次應(yīng)有檔案記錄2.3.2重要文件應(yīng)有部門負(fù)責(zé)人簽字存檔2.3.3項目工程技術(shù)指標(biāo)、項目公司工程進(jìn)度表、主力店的招商情況會隨時變化，應(yīng)注意動態(tài)跟蹤2.3.4招商前期工作計劃及開業(yè)工作推進(jìn)表應(yīng)充分征求當(dāng)?shù)厣坦芄镜囊庖?.3.5此階段的主要制式表格為內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單及請示文件內(nèi) 部 聯(lián) 絡(luò) 單日期： 年 月 日發(fā)起聯(lián)絡(luò)公司、部門：商業(yè)管理公司 聯(lián)絡(luò)對象 ： 事宜： 關(guān)于 的函 特此聯(lián)絡(luò)，謝謝配合！各級領(lǐng)導(dǎo)批示意見 建議反饋時限： 年 月 日請示 APPLICATION 致toXXXX集團(tuán)商業(yè)管理有限公司 自from XX萬達(dá)商業(yè)廣場管理有限公司日期date 年 月 日 頁數(shù)page 關(guān)于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx的請示xxxxxxxxxxxxxxxxxxx 妥否，請領(lǐng)導(dǎo)批示！附:第三部分 市場調(diào)研31市場調(diào)研的目的 市場調(diào)研的目的是為項目規(guī)劃、招商準(zhǔn)備提供信息,為決策者提供項目定位的依據(jù) ，客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析商業(yè)的市場的現(xiàn)狀與特點，明晰項目自身的優(yōu)略勢，將其轉(zhuǎn)化為決策項目規(guī)劃，定位的基礎(chǔ)。 32市場調(diào)研的作用 3.2.1 了解項目所在地的城市基本情況3.2.2 了解項目所在區(qū)域的基本情況3.2.3 了解項目所在地的商圈分布及特點3.2.4 了解項目所在區(qū)域的商業(yè)情況3.2.5 為決策提供依據(jù)3.3市場調(diào)研的主要內(nèi)容3.3.1 城市綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)A. 以前一年度（或者是上半年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)），主要內(nèi)容為商業(yè)對城市的貢獻(xiàn)程度，商品流通的規(guī)模、社會消費品零售情況，商業(yè)設(shè)施的發(fā)展情況，其中包含GDP、商業(yè)GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數(shù)、各行業(yè)零售總額、占比以及它們的增長幅度等各項數(shù)據(jù)。B. 商業(yè)運行狀況：衣食住行等各項消費支出的規(guī)模、增長幅度、未來的發(fā)展趨勢。C. 業(yè)態(tài)在城市中所處的地位、發(fā)展的狀況、增長的趨勢。D. 各商業(yè)中心的分布、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特色。3.3.2 城市人口狀況 人口總量、分布、年齡結(jié)構(gòu)、受教育程度、性別結(jié)構(gòu)等。3.3.3 城市居民消費習(xí)慣 消費占比分析、消費趨向分析、消費結(jié)構(gòu)分析、購買力分析。3.3.4 同業(yè)市場狀況同業(yè)市場的分布狀況、經(jīng)營形態(tài)、發(fā)展規(guī)模、各業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)以及占比、經(jīng)營特色、未來的發(fā)展方向。3.3.5 城市交通狀況 交通網(wǎng)絡(luò)分布、交通發(fā)展?fàn)顩r、主要交通工具、各交通工具的運營能力。3.3.6 政府規(guī)劃政府在未來的5-10年的規(guī)劃情況，尤其是項目地所在的區(qū)域的城市規(guī)劃情況3.3.7 項目所在商圈情況 A、所處地理位置 B、周邊環(huán)境 C、各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及同期比 D、商業(yè)分布、結(jié)構(gòu)、發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展空間 E、人口總量、分布、結(jié)構(gòu)狀況 F、消費習(xí)慣、消費結(jié)構(gòu)占比、購買能力、消費趨勢 G、交通狀況3.3.8 競爭同業(yè)調(diào)研 A、經(jīng)營規(guī)模 B、行業(yè)中地位 C、經(jīng)營風(fēng)格及特色 D、業(yè)態(tài)組合、商品結(jié)構(gòu)及占比 E、競爭優(yōu)勢 F、租金標(biāo)準(zhǔn)及收益 G、物業(yè)條件、設(shè)備設(shè)施狀況3.3.9 商圈內(nèi)物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)濟(jì)收益3.3.10商戶資源調(diào)研3.4 市場調(diào)研的方法3.4.1全面調(diào)查法 3.4.2 重點調(diào)查法 3.4.3 抽樣調(diào)查法 3.5 市場調(diào)研的操作流程 3.5.1調(diào)研準(zhǔn)備階段 A、確定調(diào)研目標(biāo) B、調(diào)研范圍的劃分C、調(diào)研的時間安排D、制定調(diào)研計劃E、調(diào)研人員的分工F、調(diào)研表或問卷的設(shè)計等資料的準(zhǔn)備3.5.2正式調(diào)研階段 A、確定資料來源 B、進(jìn)行資料收集C、實地抽樣調(diào)查、D、現(xiàn)場問卷調(diào)查E、現(xiàn)場觀察調(diào)查F、專家訪談?wù){(diào)查 3.5.3 結(jié)果處理階段 A、對收集的資料進(jìn)行匯總和整理B、對整理出的資料按類別進(jìn)行歸納C、對歸納出的結(jié)果進(jìn)行分析研究D、通過分析研究得出結(jié)論E、對結(jié)論進(jìn)行總結(jié)整理出市場調(diào)研報告36市場調(diào)研階段使用的工作標(biāo)準(zhǔn)及制式表格 3.6.1市調(diào)問卷調(diào)查表問卷調(diào)查表 先生/女士： 您好，我們是XX集團(tuán)的調(diào)查員，感謝您在百忙之中對我們工作的支持，本次調(diào)查主要針對您對XX城區(qū)內(nèi)商圈商業(yè)情況的見解做一些了解。特此聲明。謝謝！敬請您認(rèn)真詳細(xì)填寫本調(diào)查表，所有問題您只需在對應(yīng)的答案“”中劃寫 “ ”即可。年齡： 性別： 一、甄別部分：1、您居住在下面什么范圍內(nèi)？蓮湖區(qū) 碑林區(qū) 新城區(qū) 雁塔區(qū) 其他區(qū)2、工作在下面什么范圍內(nèi)？蓮湖區(qū) 碑林區(qū) 新城區(qū) 雁塔區(qū) 其他區(qū)3、您現(xiàn)在住所屬于下面哪種情況？自購 租賃 單位宿舍 4、您的工作單位屬于下面哪種類型？國營企業(yè) 外資/合資企業(yè) 事業(yè)型單位 私營企業(yè) 自由職業(yè)者 學(xué)生 離退休 無業(yè)二、消費習(xí)慣及期望部分1、您出行的交通形式主要是下面哪種？自行車 公交車 出租車 自駕車2、您經(jīng)常到什么地方消費？服裝消費、日用品消費 餐飲消費 、娛樂休閑消費 東大街 西安飯莊 鐘樓文商中心西大街 鼓樓回民飲食街 小寨廣場中大國際購物中心 家世界超市 其它 其它 3、在XX市西大街內(nèi)，您最希望商家能夠提供什么類型的購物場所？大型百貨商場 名品服飾專賣店/步行街 家居用品大賣場 超市/大賣場 家私店 電器大賣場 名牌折扣店 建材超市 4、您希望商家能夠為您提供什么類型的用餐場所？中式快餐店 西式快餐店 休閑餐飲店 國內(nèi)特色餐飲店 異國特色餐飲店 中式食府 咖啡館 冰淇淋店 巧克力店 茶藝館 面包店 自助餐廳 5、影響您選擇餐廳的主要因素是什么？裝潢 衛(wèi)生 氣氛 交通 口味 檔次 實惠 服務(wù) 其他6、您希望XX區(qū)域能有一個什么樣的大型購物中心？現(xiàn)代時尚購物廣場 青春、休閑購物廣場 經(jīng)常有文化活動、表演 大型百貨商場 盡情體驗的歡樂之城 購物、餐飲、休閑娛樂一站式購物廣場三、背景資料部分：1、您的文化程度？ 高中 中專 大專 本科 碩士2、您的職業(yè)？金融 服務(wù) 商貿(mào) 制造 營銷 房產(chǎn) 政府 醫(yī)保 IT 文教 學(xué)生 待業(yè) 其他 無業(yè)3、下面那個最能代表您的個人收入情況？500元以下 500-1000元 1001-2000元 2001-3000元 3001-5000元 5001-7000元 7001-10000 10000元以上4、您每月用于日常消費總額占月收入的那種比重？ 20%以下 30%左右 40%左右 50%左右 60%左右 70%以上5、您在居住地和工作地的消費比列屬于什么情況？（兩項合計100%）居住地 工作地30%以下 30%以下40%左右 40%左右50%左右 50%左右60%左右 60%左右70%以上 70%以上6、您的各項消費中，各自的比重是多少？（三項合計100%）購物 餐飲 娛樂休閑 10%以下 10%以下 10%以下20%左右 20%左右 20%左右30%左右 30%左右 30%左右40%左右 40%左右 40%左右50%左右 50%左右 50%左右60%左右 60%左右 60%左右70%以上 70%以上 70%以上 3.6.2商業(yè)項目調(diào)研表 商業(yè)項目調(diào)研表 項目名稱：位置：面積：項目介紹：樓層平均租金主力品牌備注租金收取方式合同年限保證金收取優(yōu)惠政策商戶來源項目分析3.6.3商戶資源調(diào)查表 品 牌 調(diào) 查 表序號業(yè) 態(tài) 業(yè) 種品牌店面地址經(jīng)營面積品牌描述經(jīng)營方式3.6.4商鋪租金調(diào)查表 商鋪租金調(diào)查表 20xx年xx月xx日區(qū)域 位置類型平均租金面積經(jīng)營內(nèi)容備注第四部分 商業(yè)規(guī)劃階段4.1 商業(yè)規(guī)劃的目的步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃對步行街的各業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行規(guī)劃，使得步行街內(nèi)業(yè)態(tài)及品牌符合商業(yè)規(guī)律及顧客需求，從而達(dá)到步行街穩(wěn)場、旺場。4.2 商業(yè)規(guī)劃的工作流程4.2.1根據(jù)市調(diào)報告及發(fā)展部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，集團(tuán)商管公司招商部負(fù)責(zé)草擬新商業(yè)廣場步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃。4.2.2商業(yè)廣場步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃包括步行街商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在步行街分布、目標(biāo)品牌等。4.2.3新商業(yè)廣場步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃形成后，由集團(tuán)商管公司招商部提報集團(tuán)商管公司論證，集團(tuán)商管公司總經(jīng)理、各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人、地方商業(yè)管理公司及集團(tuán)其他部門領(lǐng)導(dǎo)參與論證，經(jīng)討論、調(diào)整后的規(guī)劃報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。4.2.4集團(tuán)商管公司招商部負(fù)責(zé)依據(jù)經(jīng)審批后的步行街商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)各地商管公司制訂招商方案，并跟進(jìn)商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行情況；4.2.5步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，各地商管公司必須嚴(yán)格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報調(diào)改方案，經(jīng)集團(tuán)商管公司招商部審核后報集團(tuán)商管公司審批，審批后的調(diào)改方案方可執(zhí)行。4.3商業(yè)規(guī)劃階段使用的工作標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)規(guī)劃的規(guī)劃要點步行街業(yè)態(tài)分類一般分為三個品類：服裝、餐飲、特色服務(wù)。XX步行街的業(yè)態(tài)規(guī)劃的配比原則為加大餐飲的比例，一般占比50%以上，按照整個步行街的業(yè)態(tài)占比來看，應(yīng)縮小服裝的比例，一般步行街的服裝占比控制在30%左右；其余的為特色服務(wù)，雖然特色服務(wù)品類較雜，但品牌總數(shù)較少，根據(jù)其定位設(shè)置在步行街內(nèi)的配比。4.4.1步行街總體定位：根據(jù)項目所在城市市場情況、居民情況、商業(yè)情況、競爭對手情況、廣場位置及物業(yè)情況、主力店情況，通過對步行街的檔次定位、功能定位、品牌定位、主題定位、客層定位、項目當(dāng)?shù)匚幕ㄎ?、服?wù)定位、商品定位、管理定位來進(jìn)行步行街的整體定位。4.4.2業(yè)態(tài)配比及位置分布：1、 做好充分的市調(diào)，充分了解項目周遍的業(yè)態(tài)的市場占有量，分布情況，以及周遍居民的收入水平，消費層次。根據(jù)廣場整體功能定位、主力店業(yè)態(tài)、商戶資源情況對步行街的業(yè)態(tài)配比進(jìn)行確定；一般來說服裝服飾的商戶資源相對來說較多，對步行街的精品服裝服飾專賣店，甚至旗艦店支持較大。2、 根據(jù)步行街業(yè)態(tài)特征、物業(yè)條件、主力店關(guān)聯(lián)性、各業(yè)態(tài)租金承受標(biāo)準(zhǔn)及顧客消費習(xí)慣對各業(yè)態(tài)位置進(jìn)行確定。并根據(jù)品牌的形象、知名度、聚客度、承租力來確定各業(yè)態(tài)及各品牌的位置，比如：對于世界品牌或國內(nèi)一二線品牌承租較高的品牌可以考慮將其設(shè)置在一樓入口處的黃金位置，而對于餐飲業(yè)態(tài)扎堆經(jīng)營的特點，強聚客力的優(yōu)勢，我們可以將其設(shè)置在較高樓層以便引導(dǎo)客流向上運動。4.4.3步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃內(nèi)容規(guī)范1、 步行街總體定位描述：包括經(jīng)營檔次、功能、業(yè)態(tài)種類、目標(biāo)顧客群體、經(jīng)營主題、品牌定位。步行街是XX商業(yè)廣場的靈魂和紐帶，通過步行街來串聯(lián)廣場的各個業(yè)態(tài)及主力店、室內(nèi)步行街是XX商業(yè)廣場的交通樞紐中心，最容易組織顧客形成層間運動，從而達(dá)到提升XX商業(yè)廣場的整體客流，通過對步行街的定位與主力店形成差異化亦即“錯位經(jīng)營”，來提高XX商業(yè)整體的市場競爭力。1、 檔次定位：對于步行街的檔次定位我們應(yīng)考慮百貨主力店的檔次定位，略低于XX百貨，以次來襯托百貨。2、 功能定位：步行街的功能應(yīng)根據(jù)項目立地環(huán)境及所在商圈的情況來確定。也是對XX百貨的一種補充。對有些項目步行街而言，我們應(yīng)側(cè)重于功能型的業(yè)種招商。4、 品牌定位：由于考慮到百貨的因素，步行街的品牌應(yīng)考慮品牌旗艦店，以防與百貨同質(zhì)化，失去步行街的特色。5、 主題定位：既然是“街”，那我們必須注重景觀、休閑氛圍的營造，使顧客真正能感覺到“街”的氣息。6、 客層定位：時尚消費一族、社區(qū)居民、進(jìn)入到商業(yè)廣場的所有顧客。a) 各樓層定位及業(yè)態(tài)描述：7、 一樓：作為步行街一樓來說，應(yīng)該是檔次、形象、品牌較好的樓層，具備引領(lǐng)消費時尚的作用，并且同時要考慮百貨一樓的定位和品類布局，是百貨一樓定位、業(yè)種的提升和補充。8、 二樓：二樓的檔次應(yīng)略低于一樓，所面向的消費群體應(yīng)適應(yīng)所在樓層百貨的客群，起到客群相通，客群互補，并應(yīng)綜合考慮到特色業(yè)種的添加以彌補百貨的不足，增加步行街的特色。9、 三樓：一般應(yīng)根據(jù)項目的立地環(huán)境和市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行業(yè)種確定，使三樓成為整個步行街的聚焦點，一般多以老百姓最關(guān)心，生活不可或缺的餐飲為首選。a) 各業(yè)種分布及目標(biāo)品牌：將業(yè)種落位到平面圖，并將目標(biāo)品牌落位到各商鋪，每個商鋪確定3個以上目標(biāo)品牌 業(yè)種分布：第五部分 租金標(biāo)準(zhǔn)及招商政策制定階段5.1 租金標(biāo)準(zhǔn)及招商政策制定的目的制定租金標(biāo)準(zhǔn)及招商政策，為招商提供依據(jù)，保障招商工作順利進(jìn)行。5.2 租金標(biāo)準(zhǔn)及招商政策制定工作要點制定年度總租金指標(biāo)、各樓層租金標(biāo)準(zhǔn)、各鋪位租金標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠期及優(yōu)惠執(zhí)行辦法、押金及租金交納方式、租賃年限、年度遞增率等。5.3 租金標(biāo)準(zhǔn)及招商政策制定的工作流程5.3.1集團(tuán)商管公司招商部根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃、集團(tuán)要求草擬新商業(yè)廣場步行街招商政策及租金方案。5.3.2招商政策及租金方案包括：各商鋪租金、各業(yè)態(tài)租賃合同年限、保證金及租金交納方式、租金年增長比率、優(yōu)惠政策。5.3.3新商業(yè)廣場步行街招商政策及租金方案草擬后，由集團(tuán)商管公司招商部提報集團(tuán)商管公司論證，集團(tuán)商管公司總經(jīng)理、各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人、當(dāng)?shù)厣坦芄炯凹瘓F(tuán)其他部門領(lǐng)導(dǎo)參與論證，經(jīng)討論、調(diào)整后的招商政策及租金方案報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。5.3.4經(jīng)營期商業(yè)廣場步行街招商政策及租金方案形成后，經(jīng)集團(tuán)商管公司招商部審核，報集團(tuán)商管公司審批。5.3.5集團(tuán)商業(yè)管理公司招商部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況。5.3.6各地商管公司根據(jù)批復(fù)的招商政策及租金方案，確定每個鋪位的租金及招商政策，報集團(tuán)商管公司審批。商鋪招商政策及租金經(jīng)審批后，各地商管公司需嚴(yán)格執(zhí)行。5.4租金標(biāo)準(zhǔn)及招商政策制定的工作標(biāo)準(zhǔn)及制式表格5.4.1租金及招商政策制定工作標(biāo)準(zhǔn)1、 租金標(biāo)準(zhǔn)制定A、樓層租金標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)可參照本城市商業(yè)項目樓層租金、項目地理位置、主力店情況、品牌資源情況等因素確定。B、業(yè)態(tài)租金標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)業(yè)態(tài)行業(yè)特點（比如：餐飲的租金普遍較低）以及當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)的市場租金情況確定。C、鋪位租金標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)樓層、業(yè)態(tài)租金及鋪位所處位置的好壞差異、及主力店接臨程度及未來客流走向及數(shù)量來確定。D、年度總租金標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)鋪位租金、招商滿場率、優(yōu)惠條件以及對未來租金的市場預(yù)測來確定年度總租金。2、招商政策制定A、合作年限：根據(jù)不同的業(yè)態(tài)業(yè)種、商戶投資程度以及和XX戰(zhàn)略合作程度來確定，一般類別品牌。一般類別品牌3年以內(nèi)，餐飲采用在3+2形式，銀行及一些戰(zhàn)略品牌可適當(dāng)放寬年限。B、優(yōu)惠條件及執(zhí)行方案：根據(jù)前期對當(dāng)?shù)厥袌鲎饨鸬恼{(diào)查、對手與商戶合作條件以及項目所在地段商圈來確定。C、遞增比例：根據(jù)XX對項目地段的市場影響程度，以及對未來市場的提升情況來確定，同時亦考慮業(yè)態(tài)業(yè)種的行業(yè)特性。D、押金及租金交納方式：根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，以及XX項目在市場的認(rèn)知和商戶對XX的忠誠度來確定，當(dāng)然還要結(jié)合業(yè)態(tài)業(yè)種以及戰(zhàn)略合作程度來確定。5.4.2租金匯總表5.4.3租金明細(xì)表第六部分 招商準(zhǔn)備 61 招商準(zhǔn)備工作的具體內(nèi)容6.1.1招商團(tuán)隊組建：A、 編制招商營運人員組織結(jié)構(gòu),經(jīng)審批后配合人力資源部招聘招商人員。B、 成立招商小組，項目總經(jīng)理為組長，負(fù)責(zé)分管招商營運的副總經(jīng)理為副組長C、 招聘有經(jīng)驗的招商人員，策劃人員（會CAD工程制圖）； 6.1.2人員培訓(xùn)A、 編寫廣場規(guī)劃培訓(xùn)材料，對廣場及步行街的定位、租金標(biāo)準(zhǔn)、招商政策進(jìn)行培訓(xùn)。B、 對企業(yè)文化、 管理制度、專業(yè)知識 、招商計劃和業(yè)務(wù)流程、談判技巧等進(jìn)行培訓(xùn)，以提高業(yè)務(wù)人員水平。C、 招商洽談準(zhǔn)備培訓(xùn)：由于租戶廣泛性和豐富性，要求洽談前對每個承租戶進(jìn)行分級評估，選定談判方式，對談判可能出現(xiàn)的問題要有應(yīng)對措施；D、 招商洽談要求培訓(xùn)：招商人員要從實際出發(fā)注意談判的原則性與靈活性，既要遵守公司招商政策不失原則，又要隨機應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實現(xiàn)招商計劃和目標(biāo)。要求招商人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性，招商人員要有比較好的表達(dá)能力，也要有較強的公關(guān)能力。E、 對出售產(chǎn)權(quán)商鋪、并且由我司接受委托的，要搜集業(yè)主自然狀況、要求和建議、投資意向等資料進(jìn)行分類建檔；重點業(yè)戶單獨建檔，以便招商對接。6.1.3設(shè)備和物品準(zhǔn)備A、 當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司負(fù)責(zé)購置招商辦公設(shè)備及辦公用品，購置招商車輛；B、 負(fù)責(zé)招商辦公室和招商環(huán)境氣氛布置， 6.1.4資料準(zhǔn)備A、 意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補充協(xié)議、廣告位使用合同、營運管理手冊等文本資料準(zhǔn)備；B、 營業(yè)執(zhí)照、 房屋租賃許可證、 停車場經(jīng)營許可等國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的相關(guān)證照準(zhǔn)備；C、 項目整體規(guī)劃方案及建筑圖紙、商業(yè)布局、物業(yè)條件、商業(yè)經(jīng)營面積確認(rèn)；D、 工程進(jìn)度時間安排；E、 室內(nèi)、外裝修效果圖（規(guī)劃部提供）；F、 鋪位平面圖，面積、租金明細(xì)表；G、 業(yè)務(wù)流程、管理制度：根據(jù)集團(tuán)相關(guān)規(guī)章制度擬制當(dāng)?shù)毓竟芾碇贫群蜆I(yè)務(wù)流程。擬制完成后應(yīng)交集團(tuán)商業(yè)管理公司行政部存檔備案；H、 招商手冊，項目簡介：不同時期的宣傳資料的設(shè)計風(fēng)格應(yīng)保持一致，文字內(nèi)容應(yīng)保持連貫，招商宣傳資料方案須報經(jīng)集團(tuán)商業(yè)管理公司審批后方可制作，招商宣傳資料印制完成應(yīng)交集團(tuán)商業(yè)管理公司招商部存檔備案；I、 招商人員統(tǒng)一說辭（如：答商戶100問）：其內(nèi)容應(yīng)與銷售宣傳資料和招商手冊內(nèi)容保持一致，不得夸大事實，不得有任何關(guān)于租賃價格、回報率等承諾（對產(chǎn)權(quán)銷售的商鋪），6.2 招商準(zhǔn)備工作的工作流程項目定位及規(guī)劃方案確定集團(tuán)批準(zhǔn)后的招商條件項目招商人員到位集團(tuán)商業(yè)管理公司派駐招商經(jīng)理組建當(dāng)?shù)卣猩虉F(tuán)隊制定招商工作計劃啟動、展開招商工作合 同 審 批 流 程招商工作完成開業(yè)一個月后移交當(dāng)?shù)毓芾砉菊猩绦麄髻Y料到位 6.3招商準(zhǔn)備階段的工作標(biāo)準(zhǔn)及制式表格631XX商業(yè)廣場客戶洽談記錄表XX商業(yè)廣場客戶洽談記錄客戶名稱：經(jīng)營品類品種：聯(lián)系人：電話：性質(zhì)：生產(chǎn)廠（ ）代理（ ）個人（ ）洽談內(nèi)容：1、面積需求：2、現(xiàn)經(jīng)營情況及地點：3、來訪次數(shù)：4、合作意向：5、其他：洽談人：日期：632XX商業(yè)廣場客戶咨詢登記表XX商業(yè)廣場客戶咨詢登記表序號時間客戶姓名/公司名稱聯(lián)系電話 經(jīng)營項目所需面積目前經(jīng)營地點備注 633招商部倒計時工作計劃表招商部倒計時工作計劃項目至開業(yè)時間督辦人責(zé)任人六月七月八月九月工作內(nèi)容102030102030102030102030招商實施階段裝修跟進(jìn)階段營運籌備開業(yè)慶典制表人： 分管副總：634XX商業(yè)廣場租金收益進(jìn)度匯總表XX廣場租金收益進(jìn)度匯總表編號商品類別 總體情況已完成情況待確認(rèn)意向客戶套內(nèi)面積租金收益商鋪數(shù)租金平均單價套內(nèi)面積租金收益商鋪數(shù)平均單價 套內(nèi)面積租金收益商鋪數(shù)套內(nèi)面積租金收益商鋪數(shù)面積 占比租金收益占比 數(shù)量 (個)占比 面積 占比租金收益占比數(shù)量 (個)占比 面積 占比租金收益占比數(shù)量 (個)占比 面積 占比租金收益占比數(shù)量 占比1生活服務(wù)2服裝服飾3 餐飲合計制表人:分管副總： 總經(jīng)理：635XX商業(yè)廣場機場裝修進(jìn)度表XX商業(yè)廣場進(jìn)場裝修進(jìn)度表序號商鋪號面積品類品牌正式合同簽約日期意向書簽約日期預(yù)計圖紙送審日期圖紙送審情況預(yù)計進(jìn)場日期實際進(jìn)場日期預(yù)計完工日期責(zé)任人第七部分 招商及簽約7.1招商及簽約階段工作內(nèi)容7.1.2對招商團(tuán)隊的人員進(jìn)行工作分工，分解目標(biāo)任務(wù)，傳達(dá)權(quán)責(zé)；7.1.4招商啟動后兩月內(nèi)召開一次大型招商會，組織已經(jīng)進(jìn)駐從項目竣工前四個月至項目開業(yè)或意想進(jìn)駐的商戶現(xiàn)場簽約，邀請目標(biāo)商戶參觀商鋪并介紹商場定位、發(fā)展前景等情況，邀請當(dāng)?shù)卣饔^部門和新聞媒體參加會議，進(jìn)一步擴(kuò)大影響；招商人員和招商主管領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場接待，促成商戶主動進(jìn)駐；7.1.8承租人在簽訂租賃協(xié)議的同時，應(yīng)與當(dāng)?shù)丶瘓F(tuán)所屬商業(yè)管理公司簽定統(tǒng)一經(jīng)營管理協(xié)議，接受統(tǒng)一經(jīng)營管理；7.1.11采取走出去、請進(jìn)來的方式，借助各種展會、節(jié)日進(jìn)行招商，力邀部分品牌經(jīng)銷商考察、洽談、入駐。全國性的服裝博覽會由商業(yè)管理公司招商部負(fù)責(zé)，各地管理公司可參加在本省舉辦的各種展會；7.1.12注重發(fā)揮知名品牌、大客戶的影響力，對有意向的知名品牌及有關(guān)整體包租、區(qū)域分租的重點大客戶，領(lǐng)導(dǎo)要親自跟進(jìn)，創(chuàng)造條件，特事特辦，促其成功；7.1.13采取多種形式，積極做好開業(yè)營銷策劃。整合資源進(jìn)行促銷活動，開展適當(dāng)?shù)淖尷麅?yōu)惠活動，美化店堂，營造經(jīng)營氛圍，力求實現(xiàn)商場開業(yè)滿鋪經(jīng)營的效果。7.1.14制定品牌落位圖，做出至少兩套備選方案，一套預(yù)警方案；7.1.15做好客戶的拜訪、接待記錄。每日登記商戶洽談情況并進(jìn)行匯總，外出拜訪商戶的，外出前做好去向登記，返回后登記商戶洽談表情況。7.1.16根據(jù)接待和拜訪商戶的情況確定有意向的目標(biāo)商戶，招商人員對目標(biāo)商戶要進(jìn)行重點跟進(jìn)和洽談。根據(jù)洽談情況做好目標(biāo)商戶洽談匯記錄；7.1.17與目標(biāo)商戶合作條件商洽完畢并確定合作商務(wù)條款后，主談?wù)猩倘藛T可以填寫合同申報表進(jìn)行合同申報、審批流程，并及時跟進(jìn)審批結(jié)果；7.1.18合作條件變更：若通過合同申報、審批流程后，與商戶的合作條件發(fā)生變化，招商人員應(yīng)填寫合同意見反饋或合同變更審批，報請公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后方能變更；7.1.19合同簽訂：目標(biāo)商戶通過合同申報、審批流程后，招商部領(lǐng)導(dǎo)需跟進(jìn)商戶簽訂房屋租賃合同及附件物業(yè)管理合同及相關(guān)要約文本，并將簽字蓋章的合同統(tǒng)一編號存檔。7.2招商及簽約階段的各項工作流程權(quán)限內(nèi)權(quán)限外權(quán)限內(nèi)權(quán)限外 權(quán)限外招商人員進(jìn)行品牌洽談填寫品牌合作審批表集團(tuán)商業(yè)公司總經(jīng)理審批批復(fù)后轉(zhuǎn)招商人員合同管理員輸出合同集團(tuán)招商部主管總監(jiān)簽合同報招商經(jīng)理審批集團(tuán)商業(yè)公司招商部副總或總經(jīng)理審批招商完畢開業(yè)一個月內(nèi)轉(zhuǎn)交當(dāng)?shù)毓芾砉炯瘓F(tuán)分管副總裁審批當(dāng)?shù)毓芾砉究偨?jīng)理集團(tuán)商業(yè)公司主管總監(jiān)73招商及簽約階段使用的工作標(biāo)準(zhǔn)及制式表格7.3.1步行街商鋪租賃合同臺帳表步行街商鋪租賃合同臺賬序號租鋪位號客戶名稱聯(lián)系方式品牌建筑面積期限租金物業(yè)管理保證金分鋪面積總面積起止繳納期單位租金月租金優(yōu)惠方式第一年第二年第三年物管費押金方式租金押金方式物管質(zhì)保期間一季度二季度三季度四季度期間一季度二季度三季度四季度期間一季度二季度三季度四季度支付期間標(biāo)準(zhǔn)/季7.3.2客戶條件確認(rèn)審批表客戶條件確認(rèn)審批表年 月 日 客戶名稱：品牌：鋪位號：聯(lián)系電話：單位租金：RMB 元/月/平米承租期限：面積：租金標(biāo)準(zhǔn)： 第一年： RMB 元/月；RMB 元/季；RMB 元/年第二年： RMB 元/月；RMB 元/季；RMB 元/年第三年： RMB 元/月；RMB 元/季；RMB 元/年簽約保證金：RMB： 元（大寫： ）經(jīng)營類別：物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)：RMB 元/月/平米招商人員：部門經(jīng)理：財務(wù)審核：副總經(jīng)理：總經(jīng)理：集團(tuán)商管公司招商部：7.3.3內(nèi)部合同審批匯簽表XX集團(tuán)商業(yè)管理公司各地所屬公司內(nèi)部合同審批匯簽表公司名稱： 合同名稱商鋪租賃合同合同編號對方單位合同金額合同內(nèi)容簡要標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價格、付款方式、履約期限（地點和方式）等： 經(jīng)辦部門意見(經(jīng)辦人和部門負(fù)責(zé)人共同簽字)：分管副總：當(dāng)?shù)毓矩攧?wù)負(fù)責(zé)人：當(dāng)?shù)毓究偨?jīng)理：集團(tuán)商管公司招商部項目經(jīng)理：7.3.4XX廣場租約確認(rèn)書XX廣場租約確認(rèn)書編號： 1. 出租方： 聯(lián)系地址： 聯(lián)系電話： 2. 承租方： 法定代表人： 營業(yè)名稱： 聯(lián)系地址： 聯(lián)系電話： 3. 租賃位置：商鋪號： 套內(nèi)建筑面積約： （詳見附件位置示意圖，下稱“承租房屋”）4. 承租期限： 為 個租約年，從雙方擬簽署的正式的房屋租賃合同（以下簡稱“租賃合同” ）項下約定的計租日起計算（每個租約年為連續(xù)的12個月）。5. 租金標(biāo)準(zhǔn)（不包括物業(yè)管理費）：自計租日開始，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該房屋的租金。該房屋的租金按套內(nèi)建筑面積計付，具體標(biāo)準(zhǔn)為：（1）第一個租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣【 】元，即為【 】元/季。綜上，乙方第一個租約年實際應(yīng)交租金為【 】元/年；（2）第二個租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣【 】元，即為【 】元/季。綜上，乙方第二個租約年實際應(yīng)交租金為【 】元/年；（3）第三個租約年每月每平方米租金為人民幣【 】元，即每月租金為人民幣【 】元，即為【 】元/季。綜上，乙方第三個租約年實際應(yīng)交租金為【 】元/年。6. 本合同項下的租金支付方式為：以每季度為一個繳租期，乙方應(yīng)當(dāng)在每個繳租期最后一個月的25日前向甲方一次性足額支付下個繳租期租金。7. 租賃用途只限作：經(jīng)營品類為 ，品牌為 8. 承租期限內(nèi)，承租方應(yīng)繳納的物業(yè)管理費應(yīng)按承租房屋的套內(nèi)建筑面積計算，每平方米每月 元人民幣（暫定）。承租方承諾遵守XX商業(yè)中心物業(yè)管理公約，并遵守出租方和承租房屋之管理公司（即 XX廣場管理有限公司）制定并不時修改的關(guān)于XX商業(yè)中心各方面管理的一切規(guī)章制度（包括裝修規(guī)定、營運手冊、房屋及設(shè)施設(shè)備使用要求等）。9. 簽約保證金：為保證租賃合同的及時簽署，在簽署本確認(rèn)書時，承租方向出租方繳付人民幣大寫：【 】萬元整的簽約保證金。在簽署正式租賃合同后該誠意定金將自動轉(zhuǎn)為商品質(zhì)量保證金和物業(yè)服務(wù)合同履約保證金的組成部分。如該簽約保證金屆時仍有剩余的，則剩余部分將用于沖抵相應(yīng)金額的租金。10. 免租裝修期： 天，具體時間以租賃合同項下的約定為準(zhǔn)。11. 其它條款：（1）本確認(rèn)書不得轉(zhuǎn)讓。（2）在承租方按本確認(rèn)書約定支付簽約保證金之前，出租方有權(quán)將該承租房屋另行出租，因此產(chǎn)生的法律后果由承租方自行承擔(dān)。（3）承租方應(yīng)在簽署本確認(rèn)書后_天內(nèi)簽署正式租賃合同，并按照租賃合同的約定繳付相關(guān)租賃費用。如承租方逾期不簽署正式租賃合同，出租方有權(quán)終止本確認(rèn)書，將該承租房屋另行出租，并有權(quán)不退還承租方所繳付的簽約保證金。（4）承租方聯(lián)系地址及電話如有更改，應(yīng)以書面形式通知出租方。13本確認(rèn)書自雙方授權(quán)代表共同簽字蓋章，且出租方收到承租方的簽約保證金之日起生效。在簽署正式租賃合同后，本確認(rèn)書自動作廢。14. 本確認(rèn)書一式四份，出租方、承租方各執(zhí)二份，具有同等法律效力。出租方簽署 / 蓋章： 承租方簽署 / 蓋章7.4戶外廣告位招商7.4.1、戶外廣告位招商的工作要點:A、 戶外廣告位市場調(diào)查：根據(jù)項目需要，確定調(diào)查范圍，一般分為兩個部分：項目周邊戶外廣告位調(diào)查和同等規(guī)模商業(yè)項目戶外廣告位調(diào)查。根據(jù)戶外廣告位市場調(diào)查表的內(nèi)容要求，詳細(xì)記錄相關(guān)數(shù)據(jù)。結(jié)合調(diào)查報告，項目所在地理位置，商業(yè)環(huán)境，人流量，車流量，周邊覆蓋范圍內(nèi)人群的收入水平，學(xué)歷結(jié)構(gòu)，消費習(xí)慣；以及項目的業(yè)態(tài)組合，商鋪招商情況等進(jìn)行分析總結(jié)，形成書面報告，作為租金價格上報的重要組成材料。B、 戶外廣告位定價：明確戶外廣告位數(shù)量，尺寸及面積，位置及歸屬，制作規(guī)劃等編制 戶外廣告位數(shù)據(jù)統(tǒng)計表，根據(jù)調(diào)查報告，對項目每個戶外廣告位進(jìn)行定價，并最終形成廣場租金價格上報明細(xì)表，對每個廣告位和總租金收益作出評估，以申請的形式經(jīng)部門經(jīng)理，主管招商副