房地產(chǎn)項目開發(fā)分期的N種考慮.doc

房地產(chǎn)項目開發(fā)分期的N種考慮為什么一個項目要分期開發(fā)？為什么有的項目分為3期，而不是4期？從什么角度考慮有的地塊就是1期，有的地塊就是2期？在一次師門座談會上，我被我的嫡系師弟問的是啞口無言?；叵肫甬敃r剛走出校門，也的確被此問題困惑過，但是我當初得到的答案是，這是規(guī)劃的問題，并不在我們搞營銷的考慮范疇之內(nèi)。今天我馬上就要走出營銷的領域，就像回答我們營銷中的“為什么這套房子定這個價”一樣，每個人都會有一種看法，但很難有人對此能夠說“我確切的知道”。再次面對這個問題，我想就我目前所知道的發(fā)表一下個人的看法。如果你能夠說“還有*方面的考慮”，歡迎你能留下你的看法。1、規(guī)模的考慮這是最本源的考慮。對于一棟2000平米的商務樓來說，很少有開發(fā)商說要分幾期開發(fā)，如果有也可能就是這棟樓原先是個死盤，被人再接手，然后命名為某某項目的二次開發(fā)，諧音為“二期開發(fā)”。當然這個規(guī)模的大小是相對于開發(fā)商的實力來說的。此處我們討論的分期開發(fā)主要針對的是一個市場中的大盤開發(fā)，一般規(guī)模在10萬平米以上。2、資金的考慮這是最貼心的考慮。在北京市場上一個規(guī)模30萬平米的中檔項目，其運作資金需要動輒10多個億，一個開發(fā)商很難有實力一下在兩三年內(nèi)將如此數(shù)目的資金注入到一個項目上。現(xiàn)在開發(fā)上只有3個億的資金能夠注入到這個項目，怎么辦？這就得運用市場上常說的“滾動開發(fā)”策略。說白了，就是開發(fā)商首先注入3個億的啟動資金，開發(fā)一部分地塊，然后等著部分地塊的錢收回來，我就繼續(xù)開發(fā)下一部分的地塊。3、銷售的考慮這是最實在的考慮。資金的考慮只能說明對于大項目要分期開發(fā)，但到底分為幾期呢，除了看開發(fā)商有多少錢，要考慮的就是我開發(fā)商資金投入多少時，通過銷售我就能從市場回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據(jù)一個反方向的例子，如果說為了保證公司的發(fā)展和項目的正常開發(fā)，給銷售的任務就是一年半內(nèi)銷售完項目并回籠資金18個億。假設現(xiàn)在市場上的銷售狀況是，一個項目持續(xù)銷售每年能達到6個億回款。如果一個公司的銷售能力也是如此。那么要想完成任務，在可以將每期看成獨立的項目時，則此項目就至少要分為兩期。現(xiàn)在考慮到分期間的產(chǎn)品競爭問題，一個分期銷售到50%的時候，下一個分期才能夠推向市場，那么這個項目就要分為3期。4、產(chǎn)品的考慮這是最淺顯的考慮。上面的考慮擔心同類產(chǎn)品之間的競爭。此處的產(chǎn)品考慮，主要針對的是不同產(chǎn)品問題。不錯如果一個小的項目不同產(chǎn)品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利于項目銷售的，但是對于一個大的項目來說，沒有種產(chǎn)品的規(guī)模很大，那么就不可以放在一期進行同步銷售。這主要受市場的推廣影響，例如一個大的項目，既有寫字樓又有住宅，因為產(chǎn)品不同，客戶群不同，客戶的認知渠道也不同。為了主題明確，精力集中，多數(shù)的情況還是將不同的產(chǎn)品進行分期的。此方面的考慮如果項目不是很大，一般情況是將住宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務類的辦公樓、商業(yè)、酒店歸為一期。酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產(chǎn)品一類。5、價格的考慮這是最誘人的考慮。記得一個知名的業(yè)界老總說過，開發(fā)商對一個項目的開發(fā)其利潤是如何實現(xiàn)的，是通過價格的不斷提升來實現(xiàn)的。對于一個項目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，但最終為什么會贏利那么多。其奧妙就在于，一個大項目起初期推向市場時，價格往往是保本價，但隨著人氣的聚集，價格并也開始瘋長。現(xiàn)在很多開發(fā)商已經(jīng)形成一種思維的定式，當一個項目下一期推向市場時其價格一般都要高于前一期的30%，甚至更高?，F(xiàn)在市場的消費者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價，分期也是一種好用的手段。當然如果你營銷技巧很高，能讓購房者在的持續(xù)銷售的情況下也能接受不斷的提升價格，那情況可就完全由你自己把握了。6、規(guī)劃的考慮這是最無奈的考慮。對于一個占地10萬平米以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現(xiàn)規(guī)劃路，按照規(guī)劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法。也有的項目地塊中間會出現(xiàn)高壓走廊等，為了規(guī)避一些影響和規(guī)劃的方便，這也是分期的一個考慮和分期的界限。當然這只是從開發(fā)商規(guī)劃便捷角度考慮項目分期的。有些時候一些城市對房地產(chǎn)開發(fā)項目有很多規(guī)定，比如規(guī)模在多少平米以上就必須有相關配套，為了規(guī)避如此的限制和節(jié)省巨額的開發(fā)費用，開發(fā)商往往會采取分期來濃縮開發(fā)規(guī)模。當然此方面的操作就比較暗箱了，只有開發(fā)商自己根據(jù)實際情況去把握了。7、風險的考慮這是最保險的考慮。大盤開發(fā)起始于城市化、郊區(qū)化的大力發(fā)展。對于郊區(qū)化大盤由于交通配套、周邊環(huán)境等尚未成熟，項目的運作風險較大。所以對一些開發(fā)商來說，對外信誓旦旦地要做一次成功的城市運營，但保險考慮還是將項目進行分期規(guī)劃。有把握沒實力就先期做價值最低的地塊，通過低價格將地炒熟，然后或者與別人合作，或者賣地。如果是沒把握也沒有實力，那就先找一塊價值最大的地做，先期收回最大的利潤，然后見機行事，或賣地，或合作。這種方式也是一些開發(fā)商進行異地開發(fā)規(guī)避地方政府政策風險的好辦法。8、成本的考慮這是最容易忽略的考慮。上面講的都是因為一些原因和好處項目要進行分期，但是天下沒有免費的午餐。項目分期也一樣也是要付出成本的。就如一居室和三居室一樣，其單位成本一居室要大于三居室。說的是麻雀雖小五臟俱全，一居室一個廚房一個衛(wèi)生間、但很少有三居室三個廚房三個衛(wèi)生間的。分期也一樣，每一期你都要去政府相關部門進行相關手續(xù)的辦理，這還是次要的。更為頭痛的是，有些規(guī)定是，如果分期每一期都要進行相關的配套。這的確是一個不小的費用。綜合考慮，項目的開發(fā)分期需要將上述