房地產估價報告11.doc

XXX房地產評估有限公司抵押價值估價報告XXX房估報字2014第0135號估價項目名稱：安慶市開發(fā)區(qū)光彩大市場三期光彩西二街26#、28#非住宅用房的房地產抵押價格評估估價委托人：張良進、夏慶慶估 價 機 構 ：XXX房地產評估有限公司估價人員：XXX、XXX估價時點：二零一四年五月十五日估價作業(yè)日期：二零一四年五月十五日至二零一四年五月十六日目 錄致估價委托人函.3估價師聲明.4估價的假設和限制條件.6一、估價的假設.6二、應用的限制條件.6房地產估價結果報告. .8一、估價委托人.8二、估價機構.8三、估價對象.8四、估價目的.10五、估價時點.10六、價值定義.10七、估價依據.10八、估價原則.11九、估價方法選擇.12十、估價結果.14十一、估價人員.14十二、估價作業(yè)日期.14十三、估價報告應用的有效期.14房地產估價技術報告.15一、估價對象實物狀況描述與分析.15二、估價對象權益狀況描述與分析.16三、估價對象房地產區(qū)位狀況描述與分析.16四、市場背景分析.18五、最高最佳使用分析.18六、風險提示及變現(xiàn)能力分析.19七、估價方法選用.20八、估價測算過程.22九、估價結果確定.37附件（均為復印件）一、房地產評估業(yè)務約定書二、房地產評估委托方承諾函三、房地產權證 四、國有土地使用證五、與估價對象相關的外觀和內部照片六、估價機構營業(yè)執(zhí)照七、評估機構資質證書八、估價師執(zhí)業(yè)資格證致估價委托人函張良進、夏慶慶：我單位接受您們的委托，對您們所屬的位于安慶市開發(fā)區(qū)光彩大市場三期光彩西二街26#、28#非住宅用房（權證字號：房地權證宜字第50131362號、房地權證宜字第50131363號、房地權證宜字第50131364號、房地權證宜字第50131365號，建筑面積分別為：138.62M2、138.62M2，共277.24M2，建成年代2003年）進行了評估，評估目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。我們的估價人員對估價對象進行了實地勘察和核實，根據特定的估價目的與相關的估價依據，遵循估價原則，依據科學的估價程序，選擇適當的估價方法，經過評估，確定估價對象在估價時點2014年5月15日的估價結果為人民幣：貳佰柒拾柒萬玖仟陸佰捌拾肆元整（￥2779684元），評估單價為人民幣：10026元/ M2。估價結果應用的有效期自本估價報告出具之日（2014年5月16日）起壹年內有效。估價的詳細結果、過程及有關說明，詳見附后的估價結果報告和估價技術報告。 此 致法定代表人（蓋章）XXX房地產評估有限公司二零一四年五月十六日 估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有任何利害關系，與有關當事人也沒有個人利害關系或偏見。4、估價師依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范（GB/T50291-1999）進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、估價人員XXX已于2014年5月15日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。我們對估價對象的實地查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關規(guī)范進行評估。我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。7、本估價報告是由專業(yè)估價人員完成的，沒有其他人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。8、本估價報告未經估價機構書面同意，不得向委托方和評估報告審核部門之外的單位或個人提供，報告的全部或部分內容，未經許可不得發(fā)表于任何公開媒體上；對因忽視本估價報告揭示的相關事項所引起的相關法律責任，本估價機構及估價人員不承擔相應的責任。9、本報告書由“致委托方函”、“房地產估價師聲明”、“估價假設和限制條件”、“估價結果報告”、 “估價技術報告”和“附件”構成完整的估價報告。報告使用人應嚴格按照本估價報告全部完整地應用，我們不對任何割裂使用的應用行為負責。否則由此引起的后果與本公司和估價人員無關。本報告經法定代表人蓋章，注冊房地產估價師簽章，評估機構蓋章并作為一個整體時有效。注冊房地產估價師 注冊號 簽 章XXX XXXXXX XXX估價的假設和限制條件一、估價的假設1、假設該估價對象在估價時點達到最佳使用狀態(tài)，且權屬關系不存在糾紛，不受任何權利限制。2、假設房地產市場供應關系、市場結構保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或實質性變化。3、假設估價對象已經處在交易過程中，估價師根據估價對象的交易條件模擬市場進行估價。4、假設市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。5、假設估價對象在估價時點和未來合理存續(xù)期間，按目前的使用方式、規(guī)模、環(huán)境和用途等情況下可以繼續(xù)使用。6、假設委托人所提供的所有材料真實有效。二、應用的限制條件1、本估價報告僅作為估價委托人辦理房地產抵押貸款時，提供估價對象的價值參考依據，不得另做它用。2、此次評估的估價對象價值為估價對象滿足上述各條的假設前提下于估價時點的非住宅用途房地產的公開市場價值。3、本次估價時點為現(xiàn)場勘察之日，即2014年5月15日；估價結果的應用有效期自本估價報告出具之日（2014年5月16日）起壹年內有效。4、與該估價對象相關的房地產市場行情或估價對象本身若在本估價結果的有效期內發(fā)生了重大變化，該估價對象必須重新評估。 5、本估價報告僅是在報告中說明的假設條件下對估價對象正常市場價格進行的合理估算，報告中對估價對象權屬情況的披露不能作為對其權屬確認的依據，估價對象權屬界定以相關管理部門認定為準。6、本次報告估價結果為估價對象在估價時點的現(xiàn)有使用狀態(tài)下的市場價值。7、發(fā)現(xiàn)本報告的文字或數字因印刷發(fā)生錯誤和誤差時，應通知本公司更正，未經更正時，本報告差錯部分無效。8、報告中數據全部采用電算化連續(xù)計算得出，由于在報告中計算的數據均按四舍五入保留小數或取整。因此，可能出現(xiàn)個別等式左右不完全相等的情況，但不影響計算結果和最終評估結果的準確性。房地產估價結果報告一、估價委托人姓 名：張良進、夏慶慶身份證號碼34082219830404312X住 址：安徽省安慶市宜秀區(qū)大橋辦事處紅光社居委建興組31-2號二、估價機構名 稱：XXX房地產評估有限公司法定代表人：XXX公司地址：XXX估價資格：叁級資質證書號：XXX三、估價對象（一）估價對象的概況1、房產登記狀況房屋所有權人張良進、夏慶慶權證字號房地權證宜字第50131362號、房地權證宜字第50131363號、房地權證宜字第50131364號、房地權證宜字第50131365號房屋產別私有房產共有情況共同共有房屋坐落開發(fā)區(qū)光彩大市場三期光彩西二街26#、28#2、土地基本狀況土地使用權人張良進、夏慶慶權證字號慶國用（2013）第16594號、慶國用（2013）第16595號使用權類型出讓土地使用權面積（）34.66用 途綜合使用權終止日期2053年6月開發(fā)程度六通一平地號07-04-005-01（二）區(qū)域狀況地理位置同安路東側四 至東距龍眠山南路約600米，南距回祥東路約為250米，西距同安路約100米，北距天柱山路約為50米。交通狀況周邊有11、19、21、28等路公交車在附近停靠。周邊狀況附近有東方虹城、回祥小區(qū)等多處住宅小區(qū)；周邊有安慶市光彩大市場、安慶現(xiàn)代婦科醫(yī)院、經濟開發(fā)區(qū)管委會等商業(yè)場所。估價對象所處區(qū)域為安慶市開發(fā)區(qū)居住休閑娛樂聚集區(qū)，生活環(huán)境較好?；A配套設施區(qū)域內農貿市場、學校、銀行、超市、醫(yī)院等公共設施配套齊全，人流量較大，商業(yè)氛圍較濃，商業(yè)聚集度較高，市政基礎設施和配套設施較為完善，適合商業(yè)投資發(fā)展。公共配套設施估價對象周邊一公里范圍內有賽格數碼城、安菱商城、安慶公路客運中心站等公共配套設施。（附位置示意圖）（三）估價對象實物概況估價對象名稱開發(fā)區(qū)光彩大市場三期光彩西二街26#、28#設計用途非住宅建筑面積 （平方米）277.24總層數4實際用途經營房屋結構鋼混所在層數1-4建筑年代2003平面布局/裝修狀況外墻面為廣告板，卷閘門、玻璃門、塑鋼窗，一層現(xiàn)用于內衣銷售，地面為地板磚地面，內墻面為乳膠漆刷白，一層內部有一樓梯進入二至四層，二層至四層現(xiàn)堆放貨物，地面為地板磚地面，內墻面為乳膠漆刷白。使用狀況估價對象目前自用，目前使用狀況良好。附屬設施上下水、電、通訊、寬帶、消防四、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。五、估價時點2014年5月15日。（現(xiàn)場勘察之日）六、價值定義估價對象的房地合一的公開市場價值（包含二次裝修價值），評估結果為房地產抵押價值。房地產抵押價值等于未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值是指估價對象在現(xiàn)狀合法利用條件下，于估價時點2014年5月15日，符合估價的假設和限制條件下的房地產公開市場價格。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價依據（一）法律、法規(guī)：1、中華人民共和國城市房地產管理法2、中華人民共和國擔保法（二）部門規(guī)章、規(guī)范性文件、地方法規(guī)：1、關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知（建住房20108號）2、城市房地產估價管理暫行辦法建設部建房579號3、安徽省房地產估價管理辦法4、房地產抵押估價指導意見5、商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引（三）技術標準：1、房地產估價規(guī)范(國家標準GB/T50291-1999)2、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(國標GB/T 18508-2001)3、房屋完損等級評定標準（四）委托人提供的有關資料：1、房地產權證復印件2、國有土地使用證復印件3、委托人提供的有關資料（五）估價方調查收集的資料：1、現(xiàn)場勘查資料2、市場調查資料3、估價師收集的其他資料八、估價原則根據估價委托，結合估價對象的有關情況，遵循估價工作合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。1、合法原則：估價對象房地產符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2、最高最佳原則：指房地產估價必須在合法條件下以估價對象房地產充分發(fā)揮最高最佳效力為前提估價；分別以保持現(xiàn)狀前提、轉換用途前提、裝修改造前提、重新利用前提做出判斷和選擇。3、替代原則：指房地產估價必須依據同一市場上具有相近效用的房地產，其價值也應相近的一般原理進行估價。4、估價時點原則：估價時點又稱評估基準日，估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值，反映了房地產估價的結果具有很強的時間相關性和時效性。九、估價方法選擇房地產估價的常用方法有市場比較法、收益法、假設開發(fā)法、成本法。估價方法的選擇應根據房地產估價規(guī)范執(zhí)行，根據當地該類房地產市場發(fā)育狀況，并結合本次評估的估價目的等具體特點，對上述估價方法做如下選擇：1、市場比較法：是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。該方法的理論依據是替代原理，因此，只要在同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中，與估價對象房地產相類似的交易實例較多時，都可使用該方法。本次評估中，經調查與估價對象類似房地產市場交易較為活躍，可將市場比較法作為基本的評估方法。2、收益還原法：是指預計估價對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。該方法是以房地產的客觀收益，利用某一還原率求得房地產的價格，因此，該方法廣泛用于收益性或有潛在收益的房地產估價。估價對象為非住宅用房，根據安慶市目前的租賃市場行情，該估價對象可出租以獲取收益，即該估價對象為具有潛在收益的房地產，符合收益法的應用條件。3、假設開發(fā)法：是通過預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。該方法適用于一個待開發(fā)或未完成的房地產開發(fā)項目（純土地或在建工程等）通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。本次評估中，估價對象屬于開發(fā)已完成的房地產，故不適用此方法進行評估。4、成本法：是用現(xiàn)時條件下重新購置和建造一個全新狀態(tài)的被評估房產所需的全部成本減去被評估房產已經發(fā)生的貶值，得到的差額作為被評估房產的評估凈值的一種評估方法。該方法適用于獨立或狹小市場中無法利用市場比較法和收益還原法的房地產估價。本次評估中，估價對象所在區(qū)域的房地產市場較為成熟，且估價對象的用途及所處位置決定了其具有潛在收益，則不適用此方法進行評估。綜上所述，本報告將采用市場比較法和收益法對估價對象進行評估。十、估價結果評估人員根據估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并結合估價經驗，詳細考慮了影響房地產價格的各項因素，確定在估價時點（2014年5月15日）的評估價值為人民幣：貳佰柒拾柒萬玖仟陸佰捌拾肆元整（￥2779684元），評估單價為人民幣：10026元/ M2。十一、估價人員注冊房地產估價師 注冊號 簽 章XXX XXXXXX XXX十二、估價作業(yè)日期 2014年5月15日至2014年5月16日。十三、估價報告應用的有效期 自估價報告出具之日起有效期為十二個月。房地產估價技術報告一、估價對象實物狀況描述與分析1、土地實物狀況描述與分析根據委托人提供的國有土地使用證【權證字號：慶國用（2013）第16594號、慶國用（2013）第16595號】得知，估價對象所占07-04-005-01號土地，土地使用權人為張良進、夏慶慶，用途均為綜合，使用權類型均為出讓，終止日期均為2053年6月，使用權面積均為34.66。根據估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象所占宗地四至：東距龍眠山南路約600米，南距回祥東路約為250米，西距同安路約100米，北距天柱山路約為50米；宗地內地勢平坦，形狀較規(guī)則，無不良地質條件，土地開發(fā)程度為“六通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣及場地平整）。2、建筑物實物狀況描述與分析估價對象位于同安路東側，估價對象狀況詳見下表：估價對象名稱開發(fā)區(qū)光彩大市場三期光彩西二街26#、28#設計用途非住宅建筑面積 （平方米）277.24總層數4實際用途經營房屋結構鋼混所在層數1-4建筑年代2003平面布局/裝修狀況外墻面為廣告板，卷閘門、玻璃門、塑鋼窗，一層現(xiàn)用于內衣銷售，地面為地板磚地面，內墻面為乳膠漆刷白，一層內部有一樓梯進入二至四層，二層至四層現(xiàn)堆放貨物，地面為地板磚地面，內墻面為乳膠漆刷白。使用狀況估價對象目前自用，目前使用狀況良好。附屬設施上下水、電、通訊、寬帶、消防 估價對象建筑物經現(xiàn)場勘察，維護保養(yǎng)狀況較好，承重結構未見不均勻沉降，門窗較為完好。二、估價對象權益狀況描述與分析估價對象已取得房地產權證【房地權證宜字第50131362號、房地權證宜字第50131363號、房地權證宜字第50131364號、房地權證宜字第50131365號】，其設計用途為非住宅，實際用途為經營，房地產權利人為張良進、夏慶慶，房屋產別為私有房產，共有情況為共同共有。不存在他項權益。估價對象已取得國有土地使用證【權證字號：慶國用（2013）第16594號、慶國用（2013）第16595號】，土地使用權人為張良進、夏慶慶，土地用途均為綜合，土地使用權類型均為出讓。三、估價對象房地產區(qū)位狀況描述與分析（一）區(qū)域因素安慶市位于長江中下游北岸，皖鄂贛三省交界處，東與安徽省池州市、銅陵市隔江相望，南以長江與江西省九江市相連，西界湖北省黃梅、蘄春、英山三縣，北接安徽省六安市、巢湖市。 安慶市轄區(qū)面積1.54萬平方公里，現(xiàn)轄一市七縣三區(qū)，即桐城市，懷寧、樅陽、潛山、太湖、宿松、望江、岳西七個縣和迎江、大觀、宜秀區(qū)三個區(qū)，總人口610萬人，其中市區(qū)72.7萬人。安慶經濟技術開發(fā)區(qū)于3月21日正式升級為國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，定名為安慶經濟技術開發(fā)區(qū)，實行現(xiàn)行國家級經濟技術開發(fā)區(qū)的政策。至此，安慶經濟技術開發(fā)區(qū)正式躋身國家級開發(fā)區(qū)行列。安慶經濟技術開發(fā)區(qū)始建于1992年8月，是我國中部地區(qū)最早的開發(fā)區(qū)之一。建區(qū)以來，該區(qū)始終按照“三為主、二致力、一促進”的發(fā)展方針，堅持高強度招商、高標準建設、高質量服務，成為安慶及周邊地區(qū)吸引外資、產業(yè)升級的中心區(qū)域，已形成汽車零部件、裝備制造、IT電子、化工醫(yī)藥、輕工紡織等五個主導產業(yè)。截止目前，開發(fā)區(qū)累計引進企業(yè)552家，總投資305.79億元，商業(yè)服務業(yè)經濟實力連續(xù)多年位居安徽省省級開發(fā)區(qū)前列。乘著國家級開發(fā)區(qū)的春風，安慶經濟技術開發(fā)區(qū)將以科學發(fā)展觀為指導，創(chuàng)新利用外資方式，優(yōu)化利用外資結構，致力于發(fā)展高新技術和高附加值服務業(yè)，著力提高開放水平，完善體制機制，提高創(chuàng)新能力。堅持工業(yè)強區(qū)，狠抓新興產業(yè)，扶植現(xiàn)代服務業(yè)，構建“一區(qū)多園”，以成為引領發(fā)展的“主動軸”、科學發(fā)展的“新引擎”、開放創(chuàng)新的“先行區(qū)”、城鄉(xiāng)一體的“示范區(qū)”，為安慶的跨越發(fā)展發(fā)揮窗口示范和輻射帶動作用。（二）交通便捷度估價對象位于安慶市開發(fā)區(qū)光彩大市場三期光彩西二街26#、28#，天柱山西路與同安路三岔口東側，有11、19、21、28等多路公交車經停，公交車站距離約30米，交通便捷；（三）景觀和環(huán)境估價對象位于安慶市經濟技術開發(fā)區(qū)，處于安慶市光彩大市場商業(yè)圈內，周邊有較多的商業(yè)場所，商業(yè)環(huán)境較好，適合商業(yè)投資發(fā)展，與菱湖風景區(qū)較近，自然環(huán)境和景觀一般。（四）公共服務設施和基礎設施狀況估價對象周邊公共服務設施較多，如賽格數碼城、安菱商城、安慶公路客運中心站、菱湖風景區(qū)、銀行、酒店、旅館、醫(yī)院、學校等，公共服務設施配套齊全。估價對象基礎設施為“六通一平”（即通路、通電、通上水、通下水、通訊、通天然氣、場地平整），基礎設施配套完善。（五）自然與人文環(huán)境狀況估價對象所在區(qū)域內無固定污染源，無明顯粉塵和噪音污染，周邊環(huán)境較為整潔，綠化及空氣質量較好，區(qū)域治安狀況較好，區(qū)域整體環(huán)境質量較好，自然與人文環(huán)境一般。四、市場背景分析隨著房地產宏觀調控政策的實施，政府及主管部門對促進房地產市場的工作力度進一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等政策效應逐漸顯現(xiàn)，房價的上漲勢頭有所下降，但住宅類商品房沒有特別大的波動，因為目前全國可開發(fā)的土地有限，其整體出售價格和租金回報率明顯攀升，值的慶幸是，安慶房租還未出現(xiàn)明顯漲價情況，國家統(tǒng)計局安慶調查隊就安慶市租賃市場情況調查顯示安慶的租賃市場無明顯變化，2014年國家繼續(xù)加強樓市政策的調控，市場上住宅類價格不會有大幅度的上漲，而商業(yè)房的銷售價格將會出現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢。五、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明房地產估價要以房地產的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能，經濟上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性，衡量、判斷估價對象房地產是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：（1）法律上允許(規(guī)劃及相關政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。（2）技術上可能。即不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術要求進行評估。（3）經濟上可行。即估價價格應是各種可能的使用方式中，以經濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結果。同時根據估價對象地理位置、周邊自然與人文環(huán)境及充分利用土地資源的狀況分析，現(xiàn)狀用途為該房地產最高最佳使用途徑。六、風險提示及變現(xiàn)能力分析（一）風險提示1、估價對象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況、維護保養(yǎng)等因素變化導致抵押價值減損。2、估價對象可能因房地產市場變化、國家宏觀政策、經濟形勢變化、房地產相關稅費、銀行利率調整等因素變化導致抵押價值減損。3、估價報告使用者應合理使用評估價值，關注處置房地產時快速變現(xiàn)費用變化對估價對象抵押價值的影響；關注估價報告出具之后至抵押登記期間是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權利。4、使用者應定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。（二）變現(xiàn)能力分析房地產變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實用抵押權時，在沒有夠多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。1、通用性分析：估價對象的用途為非住宅用房，其建筑形式符合一般非住宅需要，故通用性較強。2、獨立使用性分析：估價對象為非住宅用房，其使用和經營不受其他房地產的影響，故獨立使用性較強。3、可分割轉讓性分析：根據合法用途、產權狀況、使用功能，估價對象可分割性一般，但可轉讓性較強。4、快速變現(xiàn)價值分析：假定在估價時點強制處分估價對象，因賣方價外手續(xù)費、競價空間、雙方無合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場成交活躍程度，預計估價對象可實現(xiàn)的快速變現(xiàn)價值為市場價值的七成。5、變現(xiàn)能力分析：在當前市場條件下，轉讓實例較多，本估價對象的地理位置、層數結構、裝潢、物業(yè)管理等條件都比較好，使用性較強，投資價值較好，預計估價對象的變現(xiàn)能力較強。6、清償順序分析：在估價時點本次評估對象未設定任何抵押權，估價師知悉的法定優(yōu)先受償款僅為預計轉讓稅費。七、估價方法選用 房地產估價的常用方法有市場比較法、收益法、假設開發(fā)法、成本法。估價方法的選擇應根據房地產估價規(guī)范執(zhí)行，根據當地該類房地產市場發(fā)育狀況，并結合本次評估的估價目的等具體特點，對上述估價方法做如下選擇：1、市場比較法：是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。該方法的理論依據是替代原理，因此，只要在同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中，與估價對象房地產相類似的交易實例較多時，都可使用該方法。本次評估中，經調查與估價對象類似房地產市場交易較為活躍，可將市場比較法作為基本的評估方法。2、收益還原法：是指預計估價對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。該方法是以房地產的客觀收益，利用某一還原率求得房地產的價格，因此，該方法廣泛用于收益性或有潛在收益的房地產估價。估價對象為非住宅用房，根據安慶市目前的租賃市場行情，該估價對象可出租以獲取收益，即該估價對象為具有潛在收益的房地產，符合收益法的應用條件。3、假設開發(fā)法：是通過預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。該方法適用于一個待開發(fā)或未完成的房地產開發(fā)項目（純土地或在建工程等）通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。本次評估中，估價對象屬于開發(fā)已完成的房地產，故不適用此方法進行評估。4、成本法：是用現(xiàn)時條件下重新購置和建造一個全新狀態(tài)的被評估房產所需的全部成本減去被評估房產已經發(fā)生的貶值，得到的差額作為被評估房產的評估凈值的一種評估方法。該方法適用于獨立或狹小市場中無法利用市場比較法和收益還原法的房地產估價。本次評估中，估價對象所在區(qū)域的房地產市場較為成熟，且估價對象的用途及所處位置決定了其具有潛在收益，則不適用此方法進行評估。綜上所述，本報告將采用市場比較法和收益法對估價對象進行評估。八、估價測算過程1、市場比較法市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?；竟剑罕葴蕛r格=可比實例交易價格交易情況修正市場狀況調整區(qū)位狀況調整實物狀況調整權益狀況調整（1）選取可比實例選擇與估價對象屬于同一供求區(qū)域內的三個近期已發(fā)生交易的類似房地產作為可比實例。列表描述如下：實例項目估價對象案例A案例B案例C名稱光彩三期西二街光彩三期西二街光彩三期南京路光彩三期服裝區(qū)位置天柱山西路與同安路交口同安路與天柱山西路交口南京路與龍眠山南路交口天柱山西路與同安路交口交易情況-正常正常正常市場狀況-2014.52014.42014.4建筑面積138.62平米138.55平米138平米138平米類型經營經營經營經營交易價格-10791元/平米11449元/平米9855元/平米區(qū)域狀況距離市級商服中心5.0千米5.0千米5.0千米5.0千米商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度較優(yōu)商業(yè)繁華度較優(yōu)商業(yè)繁華度較優(yōu)商業(yè)繁華度較優(yōu)交通便捷度較便捷較便捷較便捷較便捷中心距火車站距離較近較近較近較近中心距汽車站距離較近較近較近較近基礎設施水平較完備較完備較完備較完備公共配套設施水平較完備較完備較完備較完備環(huán)境狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)景觀狀況一般一般一般一般人口流量較大較大較大較大實物狀況臨街角狀況一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混建筑年代2003年2005年2002年2002年裝修設施簡裝簡裝簡裝中裝物業(yè)管理一般一般一般一般店鋪分布狀況分布一般分布一般分布一般分布一般房屋布局布局較為合理布局較為合理布局較為合理布局較為合理層高約3.2米約3.2米約3.2米約3.2米所在樓層1-4/41-4/41-4/41-4/4停車便利度較便利較便利較便利較便利距公交站點距離近近近近權益狀況土地剩余年限39.08302727規(guī)劃限制無限制無限制無限制無限制土地性質國有出讓國有出讓國有出讓國有出讓有無租約限制無租約限制無租約限制無租約限制無租約限制（2）交易情況修正根據所掌握的資料，可比實例A、B、C均為正常交易，無需進行交易情況修正。（3）市場狀況調整估價對象與交易案例的時間相近，估價人員根據對安慶市商業(yè)房產市場價格的了解及結合估價經驗，綜合確定該估價時點房地產價格較為平穩(wěn)，無較大變化，無需進行交易情況修正。（4）區(qū)域狀況調整估價人員根據現(xiàn)場勘察和所掌握的資料，對三個可比實例與估價對象的區(qū)域因素進行修正。區(qū)域狀況包括：A、距市級商服中心距離：以估價對象距區(qū)級商服中心距離為標準，每相差0.5千米修正1%，若可比實例與區(qū)中心距離小于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例與區(qū)中心距離大于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象與區(qū)商服中心的距離為5.0千米，可比實例A、B、C距區(qū)中心距離分別為5.0千米、5.0千米、5.0千米，則案例A、B、C的修正系數分別為100、100、100；B、商業(yè)繁華度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個等級，以估價對象的等級為100，每個等級修正5%，若可比實例的商業(yè)繁華度優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例的商業(yè)繁華度低于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象商業(yè)周圍繁華度較優(yōu)，則可比實例A、B、C的周圍商業(yè)繁華度分別為較優(yōu)、較優(yōu)、較優(yōu)，故可比實例A、B、C修正系數分別為100、100、100；C、交通便捷程度：分為便捷、較便捷、一般、不甚便捷、不便捷五個等級，以估價對象的等級為100，每個等級修正2%，若可比實例高于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例低于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的交通較便捷，可比實例A、B、C分別為交通較便捷、較便捷、較便捷，則案例A、B、C修正系數均為100、100、100；D、距火車站距離：分為近、較近、一般、較遠、遠五個等級，以估價對象為100，每個等級修正2%，若可比實例距火車站距離優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例距火車站距離劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的距火車站距離較近，案例A、B、C的距火車站距離分別為較近、較近、較近，則案例A、B、C的修正系數分別為100、100、100；E、距汽車站距離：分為近、較近、一般、較遠、遠五個等級，以估價對象為100，每個等級修正2%，若可比實例距汽車站距離優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例距汽車站距離劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的距汽車站距離為較近，案例A、B、C的距汽車站距離分別為較近、較近、較近，則案例A、B、C的修正系數分別為100、100、100；F、公共配套設施水平：分為完備、較完備、一般、基本完備、不完備五個等級，以估價對象的等級為100，每個等級修正1%，若可比實例的基礎設施狀況優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例的基礎設施狀況劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的公共設施配套為較完備，可比實例A、B、C的公共設施配套均為較完備，則案例A、B、C的修正系數無需修正；G、基礎設施完備度：分為完備、較完備、一般、基本完備、不完備五個等級，每個等級修正2%，以估價對象的基礎設施完備度為標準，確定其指數為100，若可比實例的基礎設施完備度優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例的基礎設施完備度劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的基礎設施較完備，可比實例A、B、C的基礎設施完備度均較完備、較完備、較完備，則案例A、B、C修正系數都為100、100、100。H、環(huán)境狀況：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，以估價對象為100，每個等級修正2%，若可比實例周邊的環(huán)境質量優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例周邊的環(huán)境劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的周邊環(huán)境狀況為較優(yōu)，案例A、B、C的周邊環(huán)境狀況分別為較優(yōu)、較優(yōu)、較優(yōu)，則案例A、B、C的修正系數分別為100、100、100；I、景觀狀況：分為好、較好、一般、較差、差五個等級，以估價對象為100，每個等級修正2%，若可比實例周邊的景觀狀況優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例周邊的景觀狀況劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的周邊景觀狀況為一般，案例A、B、C的周邊環(huán)境狀況分別為一般、一般、一般，則案例A、B、C的修正系數均為100、100、100；J、人口流量：分為大、較大、一般、較小、小五個等級，以估價對象為100，每個等級修正3%，若可比實例人口流量優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例人口流量劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的人口流量為較大，案例A、B、C的人口流量分別為較大、較大、較大，則案例A、B、C的修正系數均為100、100、100。綜上所述，經過分析比較編制如下表格：類型修正因素權重可比實例A可比實例B可比實例C區(qū)位狀況距離市級商服中心距離15%100100100商業(yè)繁華度20%100100100交通便捷程度15%100100100中心距火車站距離8%100100100中心距汽車站距離8%100100100公共配套設施水平5%100100100基礎設施完備度8%100100100環(huán)境狀況3%100100100景觀狀況3%100100100人口流量15%100100100合 計100%100.0100.0100.0（5）實物狀況調整估價人員根據現(xiàn)場勘察和所掌握的資料，對三個可比實例與估價對象的個別因素進行修正。實物狀況包括:A、臨街條件：分為四面臨街、三面臨街、兩面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以估價對象的臨街條件為標準，確定其指數為100，每個等級修正2%；若可比實例的臨街條件優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例的臨街條件劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的臨街條件為一面臨街，可比實例A、B、C的臨街條件分別為一面臨街、一面臨街、一面臨街，則可比實例A、B、C修正系數均為100、100、100；B、建筑結構：分為框架、磚混、磚木三個等級，以估價對象為100，每個等級修正2%，若可比實例的建筑結構優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例的建筑結構劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的建筑結構為鋼混結構，可比實例A、B、C的建筑結構均為鋼混結構，則可比實例A、B、C修正系數均為100；C、建筑年代：以估價對象為100，每兩年修正1%，若可比實例的建筑年代遲于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例的建筑年代早于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的建筑年代為2003年，可比實例A、B、C的建筑年代分別為2005年、2002年、2002年，則可比實例A的修正系數為101，B的修正系數為99.5、C的修正系數為99.5；D、內部裝修程度：分為高級裝修、中級裝修、初級裝修、毛坯房四個等級，每個等級修正3%，以待估建筑物的內部裝修程度為標準，確定其指數為100，若可比實例的內部裝修程度優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例的內部裝修程度劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象為簡裝，可比實例A、B、C分別為簡裝、簡裝、中裝，則可比實例A、B、C修正系數均為100、100、103；E、物業(yè)管理：分為有且管理好、有且管理較好、有且管理一般、有且管理較差、無物業(yè)管理五個等級，每個等級修正2%，以待估所在小區(qū)為標準，確定其指數為100，若可比實例的物業(yè)管理優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例物業(yè)管理劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象物業(yè)管理一般，可比實例A、B、C所在物業(yè)管理分別為一般、一般、一般，則可比實例A、B、C修正系數分別為100、100、100；F、店鋪分布狀況：分為好、較好、一般、較差、差五個等級，每個等級修正2%，以估價對象的店鋪分布狀況為標準，確定其指數為100，若可比實例的店鋪分布狀況優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例的店鋪分布狀況劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的店鋪分布狀況一般，可比實例A、B、C的店鋪分布狀況分別為一般、一般、一般，則案例A、B、C修正系數均為100、100、100；G、房屋布局狀況：分為布局合理、布局較為合理、布局一般、布局較差四個等級，每個等級修正2%，以估價對象的房屋布局為標準，確定其指數為100，若可比實例的房屋布局狀況優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例的房屋布局劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的房屋布局較為合理，可比實例A、B、C的房屋布局狀況均為較為合理，則案例A、B、C修正系數均為100；H、層高：以估價對象為標準，每相差0.05米修正2%，估價對象的層高約為3.2米，可比實例A、B、C層高均約為3.2米，則可比實例A、B、C的修正系數為100、100、100；I、所在樓層：分為一層、二層、三層及三層以上三個等級，每個等級修正10%，以估價對象樓層為標準，確定其指數為100，若可比實例的樓層優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例的樓層劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的樓層位于1-4層，可比實例A、B、C的樓層均位于1-4層，則案例A、B、C修正系數均為100；J、停車便利度：分為便利、較便利、一般、不便利、無停車位五個等級，每個等級修正2%，以估價對象的停車便利度為標準，確定其指數為100，若可比實例的停車便利度優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例的停車便利度劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的停車便利度較便利，可比實例A、B、C的停車便利度分別為較便利、較便利、較便利，則案例A、B、C修正系數都為100、100、100。K、距公交站點狀況：分為近、較近、一般、較遠、無公交車停靠五個等級，每個等級修正2%，以估價對象的距公交站點情況為標準，確定其指數為100，若可比實例的距公交站點情況優(yōu)于此標準，則可比實例的指數高于100，若可比實例的距公交站點情況劣于此標準，則可比實例的指數低于100；估價對象的距公交站點近，可比實例A、B、C的距公交站點均為近，則案例A、B、C修正系數都為100、100、100。綜上所述，經過