北京玉泉營古文化廣場調(diào)查報告.docx

北京玉泉營古文化廣場貸前調(diào)查報告目 錄1商圈概況21.1基本概況21.2經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營范圍21.3總體布局32 行業(yè)現(xiàn)狀及前景33目標(biāo)市場、商戶分層及目標(biāo)客戶界定33.1目標(biāo)市場33.1.1目標(biāo)市場管理方33.1.2目標(biāo)市場概況及產(chǎn)權(quán)狀況43.1.3租金及轉(zhuǎn)手率情況租金（數(shù)據(jù)來源于市場管理方和商戶抽樣調(diào)查）43.2商戶分層43.2.1目標(biāo)市場商戶分層43.2.2目標(biāo)客戶界定及客戶資金需求分析54產(chǎn)品服務(wù)分析54.1與我行合作情況54.2同業(yè)競爭情況及我行的優(yōu)勢和劣勢54.3市場規(guī)劃55風(fēng)險管理65.1風(fēng)險點分析65.1.1系統(tǒng)性風(fēng)險65.1.2單戶違約風(fēng)險65.2風(fēng)險管理措施65.2.1謹慎選擇客戶群體65.2.2貸后管理精細化66申報結(jié)論71商圈概況1.1基本概況北京玉泉營古文化廣場位于北京市西南部，總建筑面積達28000平方米。貫通南北的大廣高速經(jīng)過此地，是河北、河南、山東、安徽、湖北、江西、廣東地區(qū)進京的第一站，也是通往上述地區(qū)的起始站，是人流交匯集中的之地，地理位置非常優(yōu)勢。玉泉營古文化廣場項目的建設(shè)，完全符合北京市政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補了玉泉營地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局中的空白，未來大發(fā)展前景可觀。北京玉泉營古文化廣場是中國友蘋投資集團國際控股有限公司于2010年斥巨資投資的文化產(chǎn)業(yè)項目，廣場位于豐臺區(qū)玉泉營橋東北角，占地面積6.8萬平方米。主要經(jīng)營翡翠玉石、古典家具、文化奇石、古玩雜項、紫砂陶瓷、文房四寶等各種藝術(shù)品。1.2經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營范圍1.3總體布局市場總設(shè)置固定攤位（鋪面）750余個，現(xiàn)已入住商戶480余家，商戶來自全國24個省市自治區(qū)。目前市場日客流量達2萬人次，車流量3000多臺次，各類古文化商品日交易量也較大，日交易額突破1000萬元。北京玉泉營古文化廣場投資單位計劃投資3000多萬元進行裝修和大量的廣告宣傳，廣告宣傳利用北京電視臺、北京交通臺、車體廣告、場內(nèi)廣告等媒介進行，宣傳地區(qū)將覆蓋京、津、冀、遼、蒙、晉等地區(qū)。2 行業(yè)現(xiàn)狀及前景市場為農(nóng)村、為農(nóng)民致富服務(wù)，堅持以市場為龍頭，逐步形成市場帶產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)連基地，基地連農(nóng)戶，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和個體工商業(yè)發(fā)展的態(tài)勢。市場建成以來，京郊各區(qū)縣所轄的每一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，都有從事水果、蔬菜、肉、蛋、禽等農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的農(nóng)民在市場進行交易，緩解了京郊農(nóng)產(chǎn)品銷售難的問題。特別是城北回龍觀市場替代了原大鐘寺農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，成為京北地區(qū)商品交易市場，為山東壽光、泰安、菏澤，河北保定、承德、唐山及內(nèi)蒙古、江蘇、安徽、河南等地的蔬菜、水果、肉蛋禽及水產(chǎn)品在京銷售搭建了交易平臺，保障了首都市民對農(nóng)副產(chǎn)品的需求，成為華北地區(qū)主要的農(nóng)副產(chǎn)品物流集散地，達到了建一處市場，興一方產(chǎn)業(yè)，富八方農(nóng)民的目的。3目標(biāo)市場、商戶分層及目標(biāo)客戶界定3.1目標(biāo)市場市場主要以主營紅木家具、古玩雜項、名人字畫等高檔名貴藝術(shù)品為主，市場內(nèi)設(shè)有大型免費停車場，交通便利。市場內(nèi)特設(shè)有1200平米精裝多功能廳，可做大型拍賣，展覽展示，講座咨詢及多種文化類活動。北京玉泉營古文化廣場將是京城是收藏界的航母，文化市場的典范！3.1.1目標(biāo)市場管理方表3.13.1.2目標(biāo)市場概況及產(chǎn)權(quán)狀況中國友蘋投資集團國際控股有限公司，是一家擁有眾多產(chǎn)業(yè)集群的大型集團公司，3.1.3租金及轉(zhuǎn)手率情況租金（數(shù)據(jù)來源于市場管理方和商戶抽樣調(diào)查）表3.33.2商戶分層目標(biāo)客戶界定及客戶資金需求分析 市場租戶主要以古玩零售、批發(fā)為主，經(jīng)營情況較為穩(wěn)定，且有較大的資金流動，主要以發(fā)貨、進貨有現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。4產(chǎn)品服務(wù)分析4.1與我行合作情況目前，市場內(nèi)部分客戶已由北京管理部安裝我行樂收銀，客戶對我行產(chǎn)品有一定的認知度，而且接受程度良好，開發(fā)過程中我部將與支行交叉營銷，共同展業(yè)。4.2市場規(guī)劃整體規(guī)劃：現(xiàn)有商戶共計 余戶，但考慮到市場經(jīng)營品種多樣化，部分小型攤位不符合我行推廣通寶卡的現(xiàn)行政策。營銷人員結(jié)構(gòu)：針對該市場的項目負責(zé)人為，并以專項專人負責(zé)制進行營銷推廣，以宋洋小組為主逐戶上門調(diào)查、開發(fā)。具體如下：姓名聯(lián)系電話職務(wù)/崗位項目負責(zé)人姓名員工號職務(wù)/崗位客戶經(jīng)理預(yù)期分析：后期維護以拉卡拉為激活促動，預(yù)計激活率80%， M3+不良率控制在1.5%以下。5風(fēng)險管理5.1風(fēng)險點分析5.1.1系統(tǒng)性風(fēng)險（1）市場統(tǒng)一經(jīng)營管理，商戶大多數(shù)較為穩(wěn)定，且商戶經(jīng)營品牌及品種多年，已形成固定客流，流動率相對較低。（2）經(jīng)濟周期風(fēng)險 市場內(nèi)商戶批發(fā)、零售周期較短，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)較快，無須壓貨、囤積，不存在經(jīng)濟周期風(fēng)險。（3）法律合規(guī)風(fēng)險 經(jīng)調(diào)查該市場無法律合規(guī)風(fēng)險。5.1.2單戶違約風(fēng)險單個商戶因代理的品牌在市場占有率下降、經(jīng)銷權(quán)范圍較小、渠道資源和網(wǎng)絡(luò)資源減少、與上游廠商的合作關(guān)系惡化、自身經(jīng)營管理不善等，會受到一定影響。5.2風(fēng)險管理措施5.2.1謹慎選擇客戶群體 加強貸前調(diào)查，對目標(biāo)客戶進行實地調(diào)查，并嚴格按照授信方案選擇客戶群體，根據(jù)實際需求及實際情況設(shè)計授信方案，排除部分目標(biāo)客戶的經(jīng)營風(fēng)險。5.2.2貸后管理精細化 （1）貸后檢查重點（2）風(fēng)險預(yù)警信號與處置（3）初期開展業(yè)務(wù)時，市場管理方因有較多銀行與其洽談貸款業(yè)務(wù)，與我方配合力度不大，為防