房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告.doc

房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價 報(bào) 告項(xiàng)目名稱：劉興魁位于南寧市明秀東路171號明湖大廈C座1501、1502號房地產(chǎn)抵押價格評估委 托 方：劉興魁估 價 方：廣西鑫正房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司估 價 人 員：榮智俐 江現(xiàn)東估價作業(yè)日期：2014年2月26日至2015年2月26日估價報(bào)告編號：廣西鑫正2014房估字第0879號注：本報(bào)告僅供委托方向柳州銀行辦理與本項(xiàng)評估目的相關(guān)事務(wù)之用，對向其他銀行辦理與本項(xiàng)評估目的相關(guān)事務(wù)的均為無效，在此提請報(bào)告使用者注意。目 錄一、致委托方函第2頁二、估價師聲明第4頁三、估價的假設(shè)和限制條件第5頁四、估價結(jié)果報(bào)告第7頁五、附件第16頁致 委 托 方 函劉興魁：受您的委托，我公司于2014年2月26日至2014年2月26日對您位于南寧市明秀東路171號明湖大廈C座1501、1502劃用途為住宅、建筑面積為236.06平方米的房地產(chǎn)進(jìn)行了抵押價格評估，僅供您辦理抵押貸款手續(xù)使用。委估對象所在的建筑物于1998年建成，至估價時點(diǎn)已建成15年，其綜合成新率為75%。根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策及委托方提供的各種資料，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，經(jīng)估價人員實(shí)地勘察核實(shí)、收集資料，選取科學(xué)的估價方法分析計(jì)算，確定估價對象于2014年2月26日的價格為：建筑面積：236.06平方米房地產(chǎn)單價：7950元/平方米大寫人民幣：柒仟玖佰伍拾元整每平方米房地產(chǎn)總價：1876677元大寫人民幣：壹佰捌拾柒萬陸仟陸佰柒拾柒元整注：1、估價師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款：至本次估價基準(zhǔn)日，依據(jù)委托方提供的產(chǎn)權(quán)資料及相關(guān)信息顯示，估價對象未設(shè)定有抵押權(quán)，不存在拖欠其他法定受償款金額，因此估價對象法定優(yōu)先受償款為0元。2、各種主要稅費(fèi)：序號稅費(fèi)內(nèi)容稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算基數(shù)明秀東路171號明湖大廈C座1501、1502號房稅費(fèi)（元）1轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)6元/615542登記費(fèi)80元/宗80803查檔費(fèi)60元/宗60604曬圖制圖費(fèi)45元/宗45455印花稅5元/宗556產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅評估價0.1%0.10%83727交易費(fèi)評估價2.0%2.00%375338其他費(fèi)用評估價0.5%0.50%9383合計(jì)505363、估價對象抵押價值：房地產(chǎn)抵押價值：房地產(chǎn)評估總價法定優(yōu)先受償款主要稅費(fèi)=18766770-50536=1826141（元）大寫人民幣：壹佰捌拾貳萬陸仟壹佰肆拾壹元整廣西鑫正房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司法定代表人：黎家黔 二0一四年二月二十六日 房地產(chǎn)估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)、準(zhǔn)確的。二、估價報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價報(bào)告的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報(bào)告。五、我們已對本估價報(bào)告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但僅限于估價對象的外觀與目前維護(hù)管理狀況。六、沒有人對本報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。七、本次估價報(bào)告僅是在報(bào)告中說明的假設(shè)條件下對估價對象正常市場價格進(jìn)行合理計(jì)算，報(bào)告中對估價對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價對象權(quán)屬界定以有關(guān)權(quán)屬管理部門確認(rèn)的為準(zhǔn)。八、參加本次估價的房地產(chǎn)估價師簽名：房地產(chǎn)估價師 注冊號 估價師簽名 估價師蓋章 榮智俐 4520040141 江現(xiàn)東 4520060062 二0一四年二月二十六日估價的假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價的假設(shè)條件1、設(shè)定估價對象在可預(yù)知的法律、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)條件許可范圍內(nèi)，處于正常、合理、合法的建設(shè)、使用及維護(hù)狀況；2、設(shè)定房地產(chǎn)價格為完全產(chǎn)權(quán)市場價格，本次評估的價格包含分?jǐn)偟耐恋貎r值；3、設(shè)定估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與在完成查勘之日的狀況一致。二、本項(xiàng)估價的限制條件1、本報(bào)告在估價過程中，設(shè)定委估房地產(chǎn)用途為現(xiàn)狀，其在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途；2、報(bào)告有效期為壹年，即從2014年2月26日至2014年2月25日止。隨著時間的推移，估價對象估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整；3、本估價報(bào)告僅為委托方確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價格參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值；4、本次房地產(chǎn)抵押價值為房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本次評估不考慮抵押他項(xiàng)權(quán)利限制因素的影響；估價人員在估價中受客觀條件限制，未能了解其他優(yōu)先受償款項(xiàng)的情況，在此假設(shè)其為零。本次評估，估價對象的抵押價值即為市場價值。抵押標(biāo)的物在抵押期間可能產(chǎn)生信貸風(fēng)險，同時隨著時間及房地產(chǎn)市場的變化，抵押價值將可能發(fā)生變化；5、本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供，如因資料不全不真實(shí)導(dǎo)致估價失實(shí)，責(zé)任不在受托方；6、未對估價對象可能存在的他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行核實(shí)；7、實(shí)物勘察時，對房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試，不可能確定其內(nèi)部缺損；8、本報(bào)告中的建筑面積按房屋所有權(quán)證上所載的數(shù)據(jù)計(jì)；9、房地產(chǎn)估價報(bào)告?zhèn)洳榫幪枮椋簭V西鑫正2014房估字第0879號。房地產(chǎn)估價結(jié)果報(bào)告一、委托方委托方：劉興魁二、估價方估價機(jī)構(gòu)：廣西鑫正房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司機(jī)構(gòu)地址：南寧市民族大道115-1號現(xiàn)代國際大廈18層6號房房地產(chǎn)資格等級：貳級注冊證書編號：2005桂建房評字4501A0032法定代表人：黎家黔聯(lián)系電話、估價對象本次估價對象為劉興魁所擁有產(chǎn)權(quán)的位于南寧市明秀東路171號明湖大廈C座1501、1502號的房地產(chǎn)，估價對象具體概況描述如下：根據(jù)估價人員的現(xiàn)場勘察，影響估價對象的區(qū)域因素為：1、位置及區(qū)域環(huán)境狀況（1）區(qū)位條件估價對象位于南寧市明秀東路171號明湖大廈，周圍有廣西民族醫(yī)院、廣西師范學(xué)院、大有自選超市、北湖農(nóng)貿(mào)市場、酒業(yè)綜合市場、天妃酒店、明秀歡唱娛樂、明湖商務(wù)娛樂、盛天大酒店、明湖酒店、明湖精通大酒店等商服設(shè)施，各類藥店、美容美發(fā)店、銀行、移動、聯(lián)通及電信營業(yè)廳齊全，該區(qū)域人流及車流量較大，總體判斷區(qū)位條件較優(yōu)。（2）交通條件估價對象所在小區(qū)臨北湖大道，該大道上有06路、13路、15路、16路，69路、222路等多路公共汽車通行，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，總體判斷交通條件較優(yōu)。（3）公共基礎(chǔ)設(shè)施估價對象所處區(qū)域?yàn)槌墒靺^(qū)域，通水、通電、排水、通訊等各項(xiàng)市政設(shè)施配套齊全；各項(xiàng)生活服務(wù)設(shè)施配套完善，區(qū)域附近有人民公園、朝陽廣場、鋼貿(mào)綜合市場、花鳥市場、北湖農(nóng)貿(mào)綜合市場、南寧市二十八中、廣西西大學(xué)院、廣西師范學(xué)院、明秀東幼兒園、廣西民族醫(yī)院、東方醫(yī)院、廣西骨科醫(yī)院等生活配套設(shè)施；總體判斷公共基礎(chǔ)設(shè)施配套較優(yōu)。（4）環(huán)境條件估價對象位于南寧市明秀東路171號明湖大廈，臨近人民公園。綠化環(huán)境、空氣條件較優(yōu)，無工業(yè)污染，噪聲影響度一般，衛(wèi)生條件優(yōu)，總體判斷區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境條件較優(yōu)。（5）小區(qū)聚集程度估價對象所處區(qū)域以商住為主，主要聚集有明湖酒店、明湖北部銀行支行、明湖工行分理處、明湖農(nóng)行支行、明湖建設(shè)銀行分理處、明湖精通酒店、明湖歡唱娛樂城等商宅小區(qū)，小區(qū)聚集程度較高。2、產(chǎn)權(quán)登記狀況根據(jù)委托方提供的編號為“邕房權(quán)證字第0465015號、邕房權(quán)證字第01465016號”房屋所有權(quán)證的記載，房屋所有權(quán)人為劉興魁，產(chǎn)別為私有房產(chǎn)，設(shè)計(jì)用途為住宅，房屋坐落于南寧市明秀東路171號明湖大廈C座1501號、1502號房，房屋總層數(shù)為15層，委估對象位于15層，建筑面積為236.06平方米，公攤面積為52.61平方米。估價對象為房屋所有權(quán)人于2000年1月向南寧市永新房地產(chǎn)開發(fā)公司購買所有。3、建筑物狀況估價對象所在建筑物為一棟15層鋼混結(jié)構(gòu)的綜合樓，估價對象位于15層，設(shè)計(jì)用途為住宅，建筑面積為236.06平方米。建筑物外墻為涂料。內(nèi)部具體裝修情況：入戶門為卷閘門、鋼化玻璃門、住宅正面為玻璃隔墻，地面為地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，頂棚為吊頂；水電設(shè)施使用正?？傮w判斷裝修檔次為普通。估價對象所在的建筑物于1998年竣工，至估價時點(diǎn)，已建成約15年多，該建筑物整體狀況維護(hù)良好，根據(jù)建筑物的實(shí)體性貶值和功能性貶值綜合判斷成新度為75%。四、估價目的為委托方確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點(diǎn)2014年2月26日六、價格定義1、本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，估價結(jié)果包含國有土地使用權(quán)價值。2、市場價值：本報(bào)告所指的市場價值是指估價對象于估價時點(diǎn)，在滿足估價的假設(shè)和限制條件下，設(shè)定房地產(chǎn)市場為自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格。3、房地產(chǎn)抵押價值：抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的抵押價值，等于假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款；法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其它法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國擔(dān)保法；3、房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T502911999；4、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引；5、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見；6、國家及自治區(qū)、市人民政府頒布的有關(guān)房地產(chǎn)政策及稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；7、委托方提供的有關(guān)資料；8、估價機(jī)構(gòu)收集的有關(guān)市場資料；9、實(shí)地勘察所收集的有關(guān)資料。八、估價原則1、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價值?！蔼?dú)立”是要求房地產(chǎn)估價師要憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價，而不要受任何單位和個人的非法干預(yù)?！翱陀^”是要求房地產(chǎn)估價師要從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來面目進(jìn)行估價，而不要帶著自己的好惡、情感和偏見。“公正”是要求房地產(chǎn)估價師要公平正直地進(jìn)行估價，而不要偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價。2、合法原則房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)的合法使用、合法處分為前提，即以城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度等為限制條件。3、最高最佳使用原則最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、風(fēng)格上可行經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。4、替代原則房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價格，受同類具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制而趨于一致。5、估價時點(diǎn)原則由于資金的時間價值和房地產(chǎn)市場的行情波動，估價結(jié)論具有很強(qiáng)的相關(guān)性和時效性。6、謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是評估抵押價值時應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)性判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失。九、估價方法估價人員在實(shí)地調(diào)查勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價時點(diǎn)委估物業(yè)狀況、本次估價目的以及南寧市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，考慮到南寧市近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，類似房地產(chǎn)的市場交易較為活躍，成交案例較多，可采用市場比較法對委估物業(yè)進(jìn)行評估。同時，經(jīng)現(xiàn)場勘察，該區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的租賃市場較繁榮，其租賃收益資料較容易取得，所以適合采用收益法進(jìn)行評估。最后分別據(jù)市場比較法和收益法評估的結(jié)果，綜合確定評估價格。基本原理和估價思路：市場比較法：即將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。具體評估時，選取三宗與估價對象類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例，從交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素四方面進(jìn)行綜合修正計(jì)算。收益法：是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用正確的資本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結(jié)果本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，選取科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)和對影響房地產(chǎn)價值的因素分析，確定估價對象在估價時點(diǎn)2014年2月26日的估價結(jié)果：建筑面積：236.06平方米房地產(chǎn)單價：7950元/平方米大寫人民幣：柒仟玖佰伍拾元整每平方米房地產(chǎn)總價：1876677元大寫人民幣：壹佰捌拾柒萬陸仟陸佰柒拾柒元整注：1、估價師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款：至本次價格期日，依據(jù)委托方提供的產(chǎn)權(quán)資料及相關(guān)信息顯示，估價對象未設(shè)定有抵押權(quán)，不存在拖欠其他法定受償款金額，因此估價對象法定優(yōu)先受償款為0元。2、各種主要稅費(fèi)：序號稅費(fèi)內(nèi)容稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算基數(shù)明秀東路171號明湖大廈C座1501、1502號房稅費(fèi)（元）1轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)6元/615542登記費(fèi)80元/宗80803查檔費(fèi)60元/宗60604曬圖制圖費(fèi)45元/宗45455印花稅5元/宗556產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅評估價0.1%0.10%18767交易費(fèi)評估價2.0%2.00%375338其他費(fèi)用評估價0.5%0.50%9383合計(jì)505363、估價對象抵押價值：房地產(chǎn)抵押價值：房地產(chǎn)評估總價法定優(yōu)先受償款主要稅費(fèi)=18766770-50536=1826141（元）大寫人民幣：壹佰捌拾貳萬陸仟壹佰肆拾壹元整十一、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。（一）估價對象的合法用途為住宅，獨(dú)立使用性較強(qiáng)，不宜分割使用、轉(zhuǎn)讓，除非當(dāng)事人可協(xié)商一致并處理好共用部位及設(shè)施的使用權(quán)利，達(dá)到各自獨(dú)立使用條件。（二）假定在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實(shí)現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低，與評估的市場價值的差異程度大約在5%-30%。（三）處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費(fèi)。十二、房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告使用提示（一）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響，在估價對象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先償款，房地產(chǎn)市場沒有大的波動的情況下，預(yù)計(jì)估價報(bào)告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價值基本保持穩(wěn)定。（二）對抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，估價報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注：估價對象可能會由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場價格波動、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價值減損。（三）估價報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評估價值，關(guān)注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響，當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告出具后至抵押登記之間，是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。（四）定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化比較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。十三、估價人員房地產(chǎn)估價師 注冊號 估價師簽名 估價師蓋章 榮智俐 4520040141 江現(xiàn)東 4520060062 十四、估價作業(yè)日期2014年2月26日至2015年2月26日十五、估價