沈陽酒店式公寓投資全價值分析提案.doc

酒店式公寓投資全價值分析提案樣本情況：此次調(diào)查涉及目前已建成酒店式公寓項目：騰龍國際商務(wù)公寓、金園大廈。在建酒店式公寓項目：當(dāng)代程式、五里河大廈、金茂國際公寓、皇城酒店公寓、博潤國際大廈。年沈陽將會有家酒店式公寓面世和銷售，主要分布在金廊沿線（家）、北站商圈（家）、中街（家）、太原街（家）、西塔地區(qū)（家）、鐵百商圈（家）。何謂“酒店式公寓”由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財服務(wù)。意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。我國的酒店式公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點，具有“自用”和“投資”兩大功效。沈陽酒店式公寓價格走勢、租金情況、分布區(qū)域、投資方式一、通過對沈陽現(xiàn)有的酒店式公寓的調(diào)查，目前沈陽酒店式公寓初期出售價格平均在元人民幣，已為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房平均出售價格在元人民幣。隨著政府提出的振興東北老工業(yè)基地帶來的無限商機，沈陽酒店式公寓的銷售價格還會有小幅度的上升空間，但隨著供應(yīng)量加大價格將趨于穩(wěn)定。詳情見附表。二、租金方面，位于太原街商圈的騰龍國際商務(wù)公寓業(yè)主所購的平方米的房子，投資萬人民幣，現(xiàn)月租金元人民幣。中小戶型租金在元人民幣。專業(yè)人士稱：以目前的租賃市場來看，沈陽酒店式公寓回報率保持在左右，這一價格基本符合市場規(guī)律。三、沈陽酒店式公寓目前主要集中在被稱為沈陽第二使館區(qū)的五里河、中街及太原街商圈、沈陽金廊、北站金融區(qū)。這些區(qū)域均是投資的熱點區(qū)域，相對租金也較高。四、此外，在投資方式選擇上，大多購房者選擇銀行按揭，只有為數(shù)不多的購房者選擇一次性付款。投資酒店式公寓目標(biāo)人群一、在沈陽的海外公司高層管理人員；二、在沈陽海外社團和駐華使館的工作人員等；三、外地來沈投資者及外地企業(yè)在沈辦事處；四、行業(yè)中小型公司和私營業(yè)主；五、專業(yè)投資人士；六、白領(lǐng)、事業(yè)機關(guān)、金融、證券從業(yè)人員、一族等收入可觀、但無充足時間進(jìn)行個人理財?shù)娜巳?，?gòu)成了沈陽酒店式公寓的主要需求群體。投資酒店式公寓最佳時機目前酒店式公寓的市場趨勢還取決于宏觀經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢及客群的需要。投資者要想投資酒店式公寓，最佳時機應(yīng)是在以下幾個時間：一、目前是沈陽酒店式公寓投資最佳時機。、經(jīng)歷其它城市多年實踐與發(fā)展，服務(wù)提供更完善；、有很多成功的先例供參考；、酒店式公寓的黃金地段土地資源缺乏，已開發(fā)的酒店式公寓針對沈陽市場地段好，周邊配套成熟，具升值潛力。二、項目銷售初期。因為項目銷售前期產(chǎn)品價格相應(yīng)較低，作為投資者，先期購買者在價格上比后期購買者有優(yōu)勢。三、交房前一年。因為房屋的交付情況、按揭處理、投資回報、顧客尋找等情況較清晰。沈陽酒店式公寓供應(yīng)特點及市場需求泛五里河區(qū)域：供應(yīng)方面，沈陽五里河大廈目前占有這一區(qū)域最大供應(yīng)份額。其酒店式公寓建筑面積在萬平方米左右。需求方面，除投資型客戶外，其他客戶也有相當(dāng)比例，包括以自主兼投資為主要目的的私營業(yè)主、辦公族和以滿足內(nèi)部需要為目的的海外跨國集團客戶等等。外籍人士在此區(qū)域也較集中，消費能力很強，對高檔公寓特別是酒店式商住公寓需求較大。中街商圈：供應(yīng)方面，此區(qū)域僅金茂國際商務(wù)公寓一家，總供應(yīng)面積萬平方米，共套。需求方面，酒店式服務(wù)公寓的購買客戶中，投資者占絕大多數(shù)。投資客戶主要可以分為兩大類型。第一類為純投資型客戶，主要由個人投資者和機構(gòu)投資者組成，機構(gòu)投資者主要是具備一定經(jīng)濟實力的中、小型企業(yè)。他們購買酒店式服務(wù)公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潛力。除投資型客戶外，其他客戶也有相當(dāng)比例，包括以自住兼投資為主要目的的私營業(yè)主、辦公族等等。太原街商圈：供應(yīng)方面，已為現(xiàn)房的僅騰龍國際商務(wù)公寓，建筑面積萬平方米，套。其他項目未來一兩年內(nèi)將投入使用。此區(qū)域項目較集中，是公寓市場發(fā)展最早、較成熟的區(qū)域。需求方面，該地區(qū)寫字樓、酒店相對眾多，公寓的商務(wù)功能相對較弱，更貼近居住的本質(zhì)，將會得到本地區(qū)商務(wù)人士的認(rèn)同。另外南站二洞橋附近的另一家酒店式公寓項目博潤國際大廈距太原街商圈咫尺之遙，價格優(yōu)勢也吸引了一部分客群。沈陽金廊：目前，上海昌鑫置業(yè)投資有限公司已準(zhǔn)備在此開發(fā)酒店式公寓，建筑面積大約在萬平方米。上海昌鑫置業(yè)投資有限公司因其臨近三好街，距渾南新區(qū)也相對較近。所以其主要需求人群為行業(yè)中小型公司、私營業(yè)主、專業(yè)投資人士及在渾南新區(qū)投資興業(yè)的海外公司高層管理人員。其它金廊項目也將推出酒店式公寓。需求方面，隨著金廊形象的確立和影響的擴大，對于本地區(qū)公寓將產(chǎn)生巨大的需求。北站商圈：為沈陽金融商務(wù)中心。財富中心等項目在未來一到兩年內(nèi)也將推出酒店式公寓。此區(qū)域主要需求人群為白領(lǐng)、事業(yè)機關(guān)、金融、證券從業(yè)人員、一族等。此區(qū)域供應(yīng)量較集中。投資酒店式公寓優(yōu)勢一、出租率較有保證。酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進(jìn)行管理，他們有廣泛的出租客源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的、風(fēng)險更小的服務(wù)；二、租金穩(wěn)定性較有保證。在普通公寓里，由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競爭。而酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式使各業(yè)主的經(jīng)濟利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價；三、性價比比酒店更有優(yōu)勢。酒店式公寓由于是成套住宅，相比較于純酒店的單間設(shè)計，居住的舒適性大為提高。同時，酒店式公寓在其軟、硬件的配置與純酒店相差無幾，但租金價格卻相去甚遠(yuǎn)，因此，許多酒店的長租客便把置業(yè)目光投向了酒店式公寓。酒店式公寓市場前景分析針對越來越多的購房人想從買房中得到額外投資回報，精明的開發(fā)商便適時地推出了各種投資型產(chǎn)品。有關(guān)專家認(rèn)為，酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)的上選。因為此類物業(yè)投資對多數(shù)人而言，是有超值回報空間的。通常，酒店的租金要比公寓高出。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其他物業(yè)項目所難以比擬的。隨著政府提出的振興東北老工業(yè)基地，沈陽將進(jìn)一步發(fā)展成為東北的經(jīng)濟、金融、文化、商業(yè)中心，隨之帶來了大量的商機，也帶來了外地投資人士、境外企業(yè)、跨國公司的駐沈陽中短期辦事人員來沈陽投資興業(yè)。這一切給酒店式公寓提供了一個極大的發(fā)展空間。風(fēng)險提示及投資建議一、看開發(fā)商資金實力是否雄厚、信譽度是否良