物業(yè)工程部前期介入工作計劃.doc

物業(yè)工程部前期介入工作計劃根據(jù)江蘇銀行辦公樓建設的進度及現(xiàn)場實際情，我物業(yè)公司將提前介入本項目，為本項目建設質(zhì)量每一個環(huán)節(jié)，每一道工序，結構安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。按有關規(guī)范嚴格巡查每一部位，每一項設施設備。重點考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問題和矛盾，便于維護與管理，降低成本管理費用。從物業(yè)管理各項細節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結構，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等問題及時向甲方反映，建議施工方立即整改。并同甲方、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。對項目規(guī)劃設計圖紙進行審閱，機電設備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共照明設備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進方案。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預期效果。一、工程部前期介入目的；1、完善物業(yè)的使用功能。2、改進、改善物業(yè)的具體設計。3、能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。4、為接管驗收打下基礎。5、便于日后對物業(yè)的管理。6、在項目建設中存在的一些工程質(zhì)量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯，致使工程存在許多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后者更為危險，一旦有了這些隱患，必然對后期物業(yè)管理產(chǎn)生很大不便。7、全面熟悉項目總體規(guī)劃，施工過程，對結構以及管線走向，設備安裝做到心中有數(shù)。并對工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設施維修養(yǎng)護工作，減少物業(yè)設施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。二、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術人員的選擇招聘應掌握以下標準。1、有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能、停車場等）的人員。2、有物業(yè)工程服務經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結合的人員。3、有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全。4、專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。三、技術的支持工作物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技術監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。四、做好與現(xiàn)場各方關系的協(xié)調(diào)甲方、施工單位、監(jiān)理單位、成品保護單位、設備供應商等現(xiàn)場各方關系錯綜復雜，協(xié)調(diào)各方關系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，為保證現(xiàn)場協(xié)調(diào)及時有效需編制工程聯(lián)系人員詳細清單。1、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設計思路、定位、最后對圖紙審讀的結果進行匯總。 2、關注工程進度，記錄現(xiàn)場情況：在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關注的細節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作做準備。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應關注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的跟進計劃及工作側(cè)重點。（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業(yè)公司的后期接管提供便利 （3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置3、參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：（1）通過參加施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。（2）根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面建議。4、通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：（1）改進設計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。（2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項關注各單項工程設備的調(diào)試試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。關注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)；無論是對設計還是對施工的現(xiàn)場建議應注意時效性。5、跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持，促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。6、收集、整理現(xiàn)場資料：（1）施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統(tǒng)圖紙（2）機電設備及建材的資料收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設備臺帳；隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。（2）擬寫初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來好充分準備。（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進度，擬定輔調(diào)試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作五、前期介入圖紙審核、巡查重點；1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和設備用房。其它用房的預留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、保安崗亭、垃圾收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。2、電氣方面；注意各設備房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑、具體預埋點進行了解。對照明線路設計是否超負荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費電量）。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。3、消防方面；對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結合器的位置進行了解。對電路系統(tǒng)中的風機、風閥的分布、工作原理進行掌握。掌握消防主機、各種聯(lián)動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。4、給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水壓是否達標，各個閥門的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關閉閥門，不至于關總閥影響其它用水，如產(chǎn)生漏水有地漏排放不至于產(chǎn)生大的損失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。地下排污管道要鋪設合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現(xiàn)象。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機械疏通機可達長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。5、監(jiān)控方面；智能防盜設備要完善，外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。各種監(jiān)控鏡頭的設置足夠合理，對出入口的設置合理，停車場的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。6、清潔方面；可以關注各垃圾桶的設置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便。天臺是否設置照明及水龍頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關的問題是否設計到位。7、空調(diào)機方面；預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。在預留分體空調(diào)機位的同時，考慮新產(chǎn)品如，如空氣源、太陽能熱水器等。隨著生活水平提高也可預留中央空調(diào)機位，即可安裝分體空調(diào)，又可安裝中央空調(diào)機，還方便以后維護。所有空調(diào)穿墻孔洞預留，管口外斜下防水措施。8、集中抄表方面；水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風機設備等），安裝獨立電表計費，用于以后一、二級合理分攤計算給業(yè)主，減小猜疑。樓道內(nèi)電表箱柜等應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。9、信報箱方面；設置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，方便業(yè)主收取。10、車位方面；配置要考慮到車輛及臨時車位停放盡量充足。有清晰的路線指示標識，地下室有安全的限高龍門架，出入有先進的自動刷卡系統(tǒng)，規(guī)范停車的管理規(guī)定等。11、公共設施方面；設備房門要有安全防護設施、警示牌等。電梯轎箱內(nèi)、綠化草地有溫馨提示宣傳畫等。12、弱電方面；電話、寬帶、電視、音響、監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)等，所有布線設計應考慮周全，各房間都應配置預留電話插座、寬帶插口、電視插座等。13、公共樓道方面；通道墻面應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀等。14、垃圾方面；垃圾收集站最好設立在后門出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運。15、其它方面；1）；重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發(fā)現(xiàn)而產(chǎn)生水費，有利及時發(fā)現(xiàn)漏點，更減少維修費用。2）；辦公樓配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來發(fā)展用，不至于產(chǎn)生開挖、明敷等影響美觀。3）；陽臺設計全、或半封閉，業(yè)主后期大多會自行封閉不統(tǒng)一，不規(guī)范。陽臺很多會放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便。六、工程部詳細巡查內(nèi)容；1、主體；房屋結構無裂縫、沉降符合有關規(guī)范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水。可參見建筑工程施工及驗收規(guī)范，各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合要求。2、屋面；各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實、不脫落，排氣管暢通。3、地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結牢固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接縫均勻順直，陰陽角線腳順直、無缺棱掉角。4、衛(wèi)生間；陽臺、衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標高應符合要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。防水層應作24小時閉水試驗?？靠蛷d、臥室墻面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡產(chǎn)生漏水。5、門窗；鋁合金門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準確，縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。進戶門防盜門垂直，門框內(nèi)應灌滿水泥沙漿，門鎖應安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無晃動和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實平直，不應有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆均勻完整。7、電氣；電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MKV。漏電開關、照明開關開啟靈活。應符合“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求，路燈、景觀燈安裝牢固，完好無損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好，路燈、小區(qū)各種燈光按區(qū)、按棟或片、按盞進行控制，園林藝術燈光，要安裝牢固、合理分控、標識清楚，盡量少安裝埋地燈，推廣節(jié)能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時開關及獨立的電表計量。8、電梯；電梯機房機房地面刷綠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機房牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板和防鼠設施，電梯機房有完好的通風降溫設施。電梯管井底要有集水井，安裝自動潛水泵裝置，安裝有獨立的計量電表。電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、按鈕其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。9、供水、排水、排污、消防；管道應安裝牢固、各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應啟閉靈活，閉合嚴密，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合要求。主管與支管應安裝水表單獨計費。消防水箱進水管閥門檢查設置應便于檢修。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。消防管道設施必須符合要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。管道防腐措施必須答合規(guī)定。室外排水系統(tǒng)的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合要求。管道通過公路應做鋼筋水泥保護，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈?；S池應按排污量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應流過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。10、水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機房地面、墻表面光潔平整、明亮。配置各設備標示牌、警示牌、系統(tǒng)運行指示牌、消防器材、溫度計、工具箱、防潮燈、應急燈、防鼠板、抽風機等設施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動潛水泵。各種閥門有明顯標示、名稱、功用（或控制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標明水流流動方向；消防泵、消防管道和設施刷紅色漆并用紅色箭頭標明水流流動方向。進水管安裝有獨立計量總水表。各機房安裝獨立計量電表、水表。11、高低壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面刷綠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。設備房配置高低壓配電房牌、供配電系統(tǒng)圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板或防鼠設施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側(cè)地面標示安全線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標示。變壓器室有完好的通風降溫設施和隔熱隔音設施；通風、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗電器、高壓膠鞋高壓手套、高壓接地線（或接地刀）高壓開關檢修車，每個高壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍；低壓配電房每個低壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍。安裝有各路獨立計量電表。12、消防控制室和監(jiān)控中心；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面墻表面光潔平整、明亮。配置消防控制室和監(jiān)控中心牌、警示牌、消防器材、度計、記錄箱、應急燈、防鼠板和防鼠設施，室內(nèi)要有良好的采光、通風降溫設施或安裝空調(diào)。安裝有獨立計量電表。13、室外消防栓：消防箱標識清楚，玻璃完好，消防設施配件齊全，消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，油漆完好，無滲漏水，水壓充足。14、檢查門牌；、層號、房號，首層大堂信報箱、告示欄、對講系統(tǒng)齊全。15、對小區(qū)的重要大型設備；設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后技術服務良好、有中文使用說明書及聯(lián)系電話信譽良好的公司。16、所有參于土建工程；設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程施工單位、