2010年長春中海凱旋門房地產(chǎn)項(xiàng)目市場評估報告

【 中海 凱旋門 】 市場評估 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目的目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)嗎？ 實(shí)現(xiàn) 2010年入市成功即首次開盤成功 一 . 從項(xiàng)目現(xiàn)狀來看 本項(xiàng)目位于長春市綠園區(qū)，西側(cè)緊鄰汽貿(mào)小區(qū)，北側(cè)靠近景陽大路，東側(cè)與普陽街相連接，南側(cè)臨近無名路。 本案 （一）項(xiàng)目基本狀況 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 地出讓面積 中可建設(shè)用地面積 撥教育用地 共綠地面積 競得人自行建設(shè)），按照規(guī)劃功能分為四個區(qū)域， 塊呈不規(guī)則形狀，兩個臨街面主要為景陽大路及普陽街，靠近 項(xiàng)目未來規(guī)劃及形象有一定影響。 紅旗街商圈、歐亞超市普陽街店、歐亞車百、長春公園、遠(yuǎn)方超市、月星家居、正陽裝潢市場、汽貿(mào)城、汽車 4店、行等 由于項(xiàng)目地處朝陽、綠園、汽車廠區(qū)的交界，屬于成熟及繁華地段，所以交通路網(wǎng)非常發(fā)達(dá)，途徑本項(xiàng)目的路線可謂四通八達(dá)，共有十幾條公交線路途經(jīng)本項(xiàng)目。政府規(guī)劃建設(shè)的 地鐵 2號線 途徑景陽廣場，并設(shè)有站點(diǎn)，對項(xiàng)目的未來發(fā)展空間將起到關(guān)鍵作用 。 155路 東興村 皓月大路 紅旗街 228路 208醫(yī)院 263路 火燒李 231路 奔馳路 景陽廣場 雁鳴湖山莊 280路 華港二手車市場 建設(shè)街 火車站 245路 歐亞賣場 景陽廣場 火車站北出口 261路 東風(fēng)大街 景陽廣場 人民廣場 262路 火車站 景陽廣場 樺甸街 80 路 體育場 東盛路 人民廣場 景陽大路 紅旗街 體育場 地鐵 2號線 西湖 景陽廣場 解放大路 東方廣場 正陽小學(xué)、西中華路小學(xué)、六十八中、市十一高、工商管理學(xué)院等 吉林省醫(yī)院、吉大醫(yī)院、綠園區(qū)醫(yī)院、中山醫(yī)院、國健婦產(chǎn)醫(yī)院、長春市肝膽醫(yī)院、長春脊髓病醫(yī)院、公交醫(yī)院等 長春市政協(xié)、市人大、長春市政務(wù)中心、長春市民政大廈、省市高法、檢察院、綠園區(qū)公安局等 小結(jié)： 從項(xiàng)目以上自身現(xiàn)狀來看，本案地處綠園區(qū)中心位置，各項(xiàng)相關(guān)配套在區(qū)域內(nèi)較為成熟，周邊居住氛圍較好，由于項(xiàng)目在紅旗街商圈輻射范圍內(nèi)，而且政府規(guī)劃的地鐵 2號線途經(jīng)本項(xiàng)目，在以上有利的條件支撐下，本案較容易得到市場認(rèn)可，同時存在較大的發(fā)展空間及升值空間。 位置 +配套，突出項(xiàng)目的特點(diǎn)，在體現(xiàn)居住的舒適與寧靜的基礎(chǔ)上不失配套的支持，一半繁華，周邊各種配套的成熟，處于主要商圈的輻射范圍內(nèi)；一半寧靜，居住環(huán)境的適居性。 1、項(xiàng)目定位： （二）項(xiàng)目定位規(guī)劃狀況 充滿活力的都市生活 2、產(chǎn)品定位（戶型規(guī)劃） (1)小戶型公寓產(chǎn)品，面積區(qū)間為 30 (2)多層住宅 110，共計(jì) 400套。 總結(jié)： 通過以上項(xiàng)目的定位與規(guī)劃來看，得出以下兩點(diǎn)結(jié)論： 1、項(xiàng)目自身位置及周邊配套狀況，對項(xiàng)目的定位起到一定支撐作用，主要體現(xiàn)居住舒適、配套完善； 2、小戶型產(chǎn)品的去化速度快，買家需求量大，本案小戶型產(chǎn)品的規(guī)劃一方面支撐本案定位，另一方面符合市場需求，買家認(rèn)可度高。 可以說就本案目前狀況來看，本案的定位，產(chǎn)品規(guī)劃及自然條件相互依托，相互支撐，同時一定程度上符合長春買家需求，為項(xiàng)目的成功入市奠定基礎(chǔ)。 那么項(xiàng)目的目標(biāo)買家是誰，是我們思考的一個關(guān)鍵問題？ 二 . 從目標(biāo)買家角度看 通過以上對項(xiàng)目自身?xiàng)l件綜合分析來確定本案的目標(biāo)買家分為自住及投資兩種，綜合兩者總體目標(biāo)買家為： 城市青年精英階層 1、自住型目標(biāo)買家來源區(qū)域及職業(yè)構(gòu)成： （ 1）、區(qū)域內(nèi)買家（項(xiàng)目周邊、一汽、 綠園區(qū)） （ 2）、區(qū)域外買家（長春市：主要為朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)、高新區(qū)、市外省內(nèi)） 區(qū)域政府職能部門、機(jī)關(guān)單位中的年輕群體； 紅旗街商圈生活或工作的人群； 原有項(xiàng)目周邊居民； 區(qū)域內(nèi)各院校的青年教師； 汽貿(mào)城及周邊汽車行業(yè)從業(yè)者； 醫(yī)療單位的青年工作者； 外地在本區(qū)域的高級打工者； 私營企業(yè)的高級白領(lǐng)； 藝術(shù)、文化工作者（工作室） ； 外地高級打工者； 服務(wù)行業(yè)管理者、自由職業(yè)者； 年輕富二代 （一）公寓產(chǎn)品目標(biāo)買家 2、投資型目標(biāo)買家來源區(qū)域及職業(yè)構(gòu)成： （ 1）、區(qū)域內(nèi)買家（項(xiàng)目周邊、一汽、 綠園區(qū)） 區(qū)域政府職能部門、機(jī)關(guān)單位中的群體； 紅旗街商圈的私營業(yè)主； 原有項(xiàng)目周邊居民，想投資的； 汽貿(mào)城及周邊汽車行業(yè)的私營業(yè)主； 一汽職工； （ 2）、區(qū)域外買家（長春市：主要為朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)、高新區(qū)、寬城區(qū)、市外省內(nèi)） 中海原有老業(yè)主 ; 政府、機(jī)關(guān)單位； 商業(yè)、零售業(yè)的私營業(yè)主 ； 自由職業(yè)者； 中海老業(yè)主是本案公寓產(chǎn)品投資型買家的主力人群 （二）多層產(chǎn)品目標(biāo)買家 目標(biāo)買家來源區(qū)域及職業(yè)構(gòu)成： （ 1）區(qū)域內(nèi)買家（項(xiàng)目周邊、一汽、 綠園區(qū)） （ 2）區(qū)域外買家（長春市：主要為朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)、高新區(qū)、寬城區(qū)、市外省內(nèi)） 區(qū)域政府職能部門、機(jī)關(guān)單位中的高管； 紅旗街商圈的私營業(yè)主； 原有項(xiàng)目周邊居民，需要改善居住環(huán)境； 區(qū)域內(nèi)各院校的教師； 汽貿(mào)城及周邊汽車行私營業(yè)主； 醫(yī)療單位的工作者； 一汽高級職工及中、高層管理人員； 政府、機(jī)關(guān)單位中的官員； 私營業(yè)主； 中海老業(yè)主； 醫(yī)療、教育中的高管； 服務(wù)行業(yè)管理者； （三）目標(biāo)買家特征 （ 1） 大多出生于 20世紀(jì)七、八十年代的人群，具有相對高收入、低儲蓄積累，同時擁有高學(xué)歷、時尚、創(chuàng)造力強(qiáng)的共同特征，是目前社會中最活躍的群體； （ 2） 消費(fèi)理性，對生活質(zhì)量要求很高；注重周邊環(huán)境和配套；注重項(xiàng)目品質(zhì)；崇尚優(yōu)越生活，并且注重生活情調(diào)，該類人群活動區(qū)域多集中于城市中心，對 望享受便捷的交通，喜歡繁華都市夜生活；生活中充滿了新鮮和刺激； （ 3） 他們不缺住房，只為能自由生活，不需束縛，閑暇之余可帶朋友來住處小聚、會餐、休閑、玩樂（富二代）； （ 4） 有教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的、從事腦力勞動，工作壓力比較大，思想前衛(wèi)，潮流的階層； （ 5） 擁有自己的小公司或工作室，需要辦公與居住為一體的場所。 （ 6） 喜歡在配套齊全的大社區(qū)購房，尤其交通便利的地段，最好臨近地鐵站，這樣可縮短每天出行時間，從而提高生活效率 ，短期內(nèi)不會把購車列入消費(fèi)計(jì)劃，以減輕購房所帶來的還款壓力。 1、公寓產(chǎn)品買家 自住型 （ 1） 具有穩(wěn)定收益的企事業(yè)單位或高收入的自由職業(yè)者，此類人手頭擁有余錢的目標(biāo)客戶，購買動機(jī)單純作為投資； （ 2） 有部分積蓄，但不多，看好項(xiàng)目未來的發(fā)展前景，購買方式以按揭購買，以租養(yǎng)貸，等待項(xiàng)目升值； （ 3） 對中海品牌情有獨(dú)鐘，信任中海，認(rèn)為中海就是賺錢的大樹； 投資型 2、多層住宅產(chǎn)品買家 社會地位較高，不張揚(yáng)但很自信，購買能力強(qiáng)； 消費(fèi)理性，追求居住環(huán)境、舒適度、享受服務(wù)的保障； 可以遷就價格但不遷就產(chǎn)品；可以遷就產(chǎn)品但不遷就物業(yè)服務(wù)； 對開發(fā)商品牌有較強(qiáng)的依賴感，同時是追求品牌的綜合利益保障； 離不開生活中綜合配套的繁華，且對寧靜的居住氛圍較為青睞； 小戶型、低總價以緩解積蓄不足而帶來的壓力，按揭購買。（性價比保障） （四）目標(biāo)買家需求 注重項(xiàng)目周邊環(huán)境和配套及交通，生活便捷。（便利的保障） 注重項(xiàng)目品質(zhì)，突出個性及創(chuàng)新的產(chǎn)品。（適居的保障） 與內(nèi)心世界成正比，攀比及追求時尚，對品牌有一定的依賴性。（信任的保障） 能為自己日常生活中遇到的問題得以保障。（安全的保障） 保值增值的保障 公寓產(chǎn)品 多層住宅產(chǎn)品 依賴品牌，信任品牌，品牌的產(chǎn)品就是好的。 規(guī)模大的社區(qū)各項(xiàng)功能較為完善。 追求居住環(huán)境舒適度，注重項(xiàng)目生活配套及交通。 注重產(chǎn)品品質(zhì)，關(guān)注產(chǎn)品各項(xiàng)附加價值，注重產(chǎn)品使用及居住的舒適性。 相對較低的價格購買適宜的產(chǎn)品。 總結(jié)： 從公寓目標(biāo)買家的角度分析來看，本案基本滿足目標(biāo)買家的需求，在價格方面，目標(biāo)買家在考慮低總價的前提下，性價比是吸引買家的重中之重，因此本案預(yù)完成目標(biāo)的核心工作是提升本案的價值，以此淡化小戶型、高單價而形成的低總價，使得買家在認(rèn)可本案價值的基礎(chǔ)上認(rèn)可本案的價格。針對多層產(chǎn)品買家，本案品牌及產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)將是吸引其的重要砝碼，且本案地段無論從配套、交通、居住環(huán)境上來講均是此部分買家認(rèn)可的。在針對于買家的吸引時，需把本案放在市場中，并且與可比樓盤進(jìn)行綜合的對比分析，找到市場的機(jī)會點(diǎn)、威脅點(diǎn)與優(yōu)、劣勢。從而做到知己知彼，并深層次的挖掘出項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)與買家進(jìn)行有效對接。 三 . 從市場角度看 （一）整體市場狀況 年份 新增供應(yīng)面積 （萬） 銷售面積 （萬） 銷售均價 （元 / ） 價格漲幅（ %） 2006 671 2007 6% 2008 2009 分析： 從上表可以看出， 06去化量在 07年到達(dá)峰頂后，開始下滑，同年的上市量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于去化量，說明供需矛盾加大，市場供大于求、競爭較為激烈；由于 08年受市場的影響，去化量急劇下滑，新品上市量較少。 09年主要以銷售 08年存量房源為主，剛性需求的集中釋放，改善型與投資性隨后爆發(fā)，致使去化量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了上市量，出現(xiàn)了供小于求的狀態(tài)。從價格上看，09年的價格已經(jīng)接近 3900元 / ，同比增加了 據(jù)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，目前長春市商品住宅均價為 ，比 09年整體均價上漲了 可以看出長春市的市場需求還是非常高的。近日，國家陸續(xù)出臺了相關(guān)調(diào)控政策“國十條”，旨在遏制房價過快上漲，抑制房地產(chǎn)投資行為，受此影響，一線城市已出現(xiàn)了價格下滑的趨勢，作為二線城市的長春，雖然存在一定的滯后性，但對市場將起到一定的影響，未來市場有著不確定的因素。 區(qū)域 宗地?cái)?shù) 出讓面積 成交總價 成交均價 朝陽 6 322981 146365 園 4 196847 29905 關(guān) 3 370132 110150 道 7 804520 186047 城 4 133854 3665 月 5 928543 176330 開 3 227542 163380 開 6 289824 43717 計(jì) 38 3274243 859555 分析 ： 從上表可以看出，未來區(qū)域開發(fā)熱點(diǎn)集中在凈月及二道，綠園區(qū)成交相對較少，僅成交 4宗，區(qū)域內(nèi)短期內(nèi)競爭相對將減弱。從價格上來看，除寬城及汽開區(qū)，綠園區(qū)的價格排在了倒數(shù)第三位，說明區(qū)域?qū)儆诎l(fā)展階段，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還不完善，同其他區(qū)域比較市場定位相對較低。 （二）區(qū)域市場狀況 . 綠園區(qū)作為房地產(chǎn)重點(diǎn)投資區(qū)域，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，毗鄰汽車廠及高新區(qū)的潛在客戶眾多。近年來綠園區(qū)土地出讓量較大，成為城市房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域，云集了眾多開發(fā)商開發(fā)的樓盤，如：西城國際公館、中冶新奧藍(lán)城、天嘉水晶城、吉糧康郡、北方尚品等。 綠園區(qū)計(jì)劃將建成哈大高速鐵路客運(yùn)站站前商貿(mào)中心，規(guī)劃面積 13平方公里，預(yù)計(jì) 2011年建成通車。其中核心區(qū)占地面積 成為東北區(qū)域中高端商務(wù)人士的集散中心，長春市的交通換乘總站。建成后這些區(qū)域的周邊環(huán)境不但得到徹底改觀，更重要的是加快了周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，促進(jìn)了地塊的升值。 年份 供應(yīng)面積（萬） 供應(yīng)套數(shù)（套） 成交面積（萬） 成交套數(shù)（套） 2009全年 027 822 2010年 1季度 288 493 （注：以上數(shù)據(jù)來源于房地產(chǎn)局，其中：綠園區(qū)數(shù)據(jù)中包含汽開區(qū)） 2010年綠園區(qū)開工面積約在 40萬平方米左右，上市面積約 60萬平方米左右，共計(jì)約 6000套房源，其中純新盤 9個，今年綠園區(qū)熱點(diǎn)將繼續(xù)向西，西城的西環(huán)城路沿線將成為 2010年熱點(diǎn)區(qū)域，西城環(huán)城路的隆都翡翠灣、豐和西郡等新盤將在今年上市，相對于新盤上市的不確定性，萬盛理想國、華翰四季花園、中冶新奧藍(lán)城等續(xù)盤項(xiàng)目將有所放量，城西配套建設(shè)正在逐步完善中，預(yù)計(jì)綠園區(qū)向西發(fā)展的態(tài)勢在 2010年將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。 2. 項(xiàng)目在市場中的機(jī)會點(diǎn)與威脅點(diǎn) 機(jī)會點(diǎn) （ 1）區(qū)域內(nèi)規(guī)劃 西客站的建設(shè)； （ 2）未來地鐵 2號線的開工與建設(shè)； （ 3）土地出讓少，競爭??； 威脅點(diǎn) （ 1）國家出臺的調(diào)控政策（主要對投資型買家有一定影響）。 四、從競爭角度看 序號 項(xiàng)目名稱 與本案距離 1 中冶新奧藍(lán)城 1公里以內(nèi) 2 華瀚四季花園 1公里以內(nèi) 3 展輪新世界 2公里以內(nèi) 4 豐和西郡 2公里以內(nèi) 5 萬達(dá)廣場 3公里以內(nèi) 6 華億紅府 3公里以內(nèi) （一）項(xiàng)目周邊可比項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 品牌 中海 中海地產(chǎn) 1 萬達(dá)廣場 長萬達(dá)集團(tuán) 2 華億紅府 吉林省億洲房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 展輪新世界 吉林省吉塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 寓產(chǎn)品） 分析： 從品牌的對比分析來看，中海的品牌具有一定的優(yōu)勢，可比項(xiàng)目只有萬達(dá)近些年開發(fā)迅猛，以城市綜合體為開發(fā)導(dǎo)向，產(chǎn)業(yè)逐漸完善與成熟，開發(fā)產(chǎn)品主要以商業(yè)為主，中海一直以住宅為開發(fā)導(dǎo)向，兩者在競爭中的優(yōu)勢存在差異化。 分析： 從地段上來看，本項(xiàng)目地處普陽街與景陽大路交匯，是通往紅旗街商圈及其他重要區(qū)域的必經(jīng)之路，也是城市主干道之一，也是綠園區(qū)門戶所在，項(xiàng)目未來發(fā)展空間非常大，優(yōu)勢大于展輪項(xiàng)目，但同萬達(dá)及華億紅府比較來看，地段優(yōu)勢略顯不足，從宜居的角度來看，雖然萬達(dá)及華億地處黃金地段，但居住環(huán)境、空氣、噪音等不利因素不如本項(xiàng)目，但針對公寓產(chǎn)品目標(biāo)買家對地段的需求而言，市中心的商圈位置更為重要。 項(xiàng)目 地段 1 萬達(dá)廣場 朝陽紅旗街 12號 2 華億紅府 紅旗街以西、紅旗街西三胡同以南（原老長虹廠） 3 展輪新世界 創(chuàng)業(yè)大街以南，春城大街以東，錦誠路以北，緊鄰中國北方汽貿(mào)城 本案 普陽街與景陽大路交匯 分析： 從規(guī)模來看，周邊競盤體量均較小，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的規(guī)模優(yōu)勢還是較為明顯的，符合長春人居住大盤的心理，且大規(guī)模項(xiàng)目對開發(fā)商的實(shí)力與行業(yè)地位具有一定的支撐作用，同時也為項(xiàng)目將來檔次的提高提供較大的可塑空間。 項(xiàng)目 規(guī)模 1 萬達(dá)廣場 占地面積 : 、 總建筑面積 : 2 華億紅府 占地面積 : 、總建筑面積 : 3 展輪新世界 占地面積 : 總建筑面積 : 本案 占地面積 : 總建筑面積約 :31萬 分析： 從建筑形式上看，由于為公寓產(chǎn)品，項(xiàng)目均為高層，而且以塔樓形式為主。 從面積區(qū)間上看，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，小戶型產(chǎn)品面積區(qū)間與本案大致相同。萬達(dá)公寓產(chǎn)品已基本售罄，現(xiàn)階段銷售住宅產(chǎn)品，而且剩余產(chǎn)品不足 400套，從銷售時間的錯后性而言，本項(xiàng)目入市的時候，萬達(dá)的產(chǎn)品也會達(dá)到尾盤狀況，所以未來華億的公寓產(chǎn)品將會對本案有一定的沖擊。 項(xiàng)目 產(chǎn)品 面積區(qū)間 1 萬達(dá)廣場 高層 公寓 39 2 華億紅府 高層 公寓 32 4 展輪新世界 高層 39案 高層 30 項(xiàng)目 價格 1 萬達(dá)廣場 公寓 8500元 / 、住宅 7800元 / 2 華億紅府 未定 3 展輪新世界 4600 本案 未定 分析： 從價格上來看，由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目檔次及品牌的因素，價格相對較低。展輪為小戶型住宅產(chǎn)品，價格在 4500之間，只有萬達(dá)價格最高，華億現(xiàn)階段沒有開盤，但就位置及產(chǎn)品而言，價格也不會低于萬達(dá)。 項(xiàng)目 交通路網(wǎng) 1 萬達(dá)廣場 62路、 362路、 80路、 255路、 232路、 267路、 25路、 227路等多條公交線路。乘 62路公交可直達(dá)火車站商圈、重慶路商圈、桂林路商圈；80路為市內(nèi)唯一環(huán)線公交。 54路有軌電車 2 華億紅府 62路、 362路、 80路、 255路、 232路、 267路、 25路、 227路等多條公交線路。乘 62路公交可直達(dá)火車站商圈、重慶路商圈、桂林路商圈；80路為市內(nèi)唯一環(huán)線公交。 54路有軌電車 3 展輪新世界 54路、 139路、 155路、 46路、 234路、 146路、 245路、 240路、135路、 150路、 280路 本案 286路、 80路、 261路、 155路、 240路、 262路、 234路等 16條公交線路 ，距離紅旗街商圈、桂林路商圈僅 5分鐘車程， 通便利，政府規(guī)劃地鐵 2號線經(jīng)過本項(xiàng)目 分析： 從交通便利性來看，項(xiàng)目周邊公交線路四通八達(dá)，可以說單程就可以輻射整個市區(qū)，尤其離紅旗街街商圈僅為兩站地，車程時間不到 5分鐘，而且道路寬敞，交通堵塞現(xiàn)象很少，節(jié)省了日常工作及日常生活出行的時間。再有就是地鐵 2號線的建設(shè)將直接改善本地塊的交通配套，而地鐵作為新興的城市交通配套工程，具有安全性高，速度快等特點(diǎn)，將大大縮減市民在交通中的時間，在一定意義極大的拉近了城市距離，符合公寓產(chǎn)品買家的需求。 項(xiàng)目 物業(yè) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1 萬達(dá)廣場 長春萬達(dá)商業(yè)管理有限公司 住宅 、 公寓 2 華億紅府 上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司 月 3 展輪新世界 吉林省嘉恒物業(yè)管理有限公司 月 本案 中海物業(yè) 分析： 從物業(yè)品牌上看，可比項(xiàng)目中萬達(dá)物業(yè)管理和服務(wù)水平相對較高，但和中海物業(yè)相比，略顯不足。 從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上看，萬達(dá)與華億收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對較高。 項(xiàng)目 自身配套 周邊配套 1 萬達(dá)廣場 15萬平米的商業(yè)，一部分自持，一部分招商 。 紅旗街商圈開運(yùn)小學(xué)、紅旗小學(xué)、 45中學(xué)、 11中分校、 68中、 17中、 90中、長春外國語學(xué)校、吉林藝術(shù)學(xué)院、吉林省爾實(shí)驗(yàn)?zāi)虾^(qū)、吉林大學(xué)南湖校區(qū)、長春工業(yè)大學(xué)、長春工程學(xué)院。醫(yī)院 2 華億紅府 底層商鋪、健身娛樂會所 、有一條景觀帶 紅旗街商圈開運(yùn)小學(xué)、紅旗小學(xué)、 45中學(xué)、 11中分校、 68中、 17中、 90中、長春外國語學(xué)校、吉林藝術(shù)學(xué)院、吉林省爾實(shí)驗(yàn)?zāi)虾^(qū)、吉林大學(xué)南湖校區(qū)、長春工業(yè)大學(xué)、長春工程學(xué)院。醫(yī)院 3 展輪新世界 4萬平米的商業(yè) 87中小學(xué)部、綠園小學(xué)、一汽實(shí)驗(yàn)小學(xué)中學(xué)、 87中、 11高、吉林省工程技術(shù)學(xué)校、錦江購物廣場、車百、遠(yuǎn)方超市 農(nóng)行、工行、光大銀行。北方肝膽醫(yī)院、吉林中山醫(yī)院、綠園區(qū)中心醫(yī)院、長春銀龍紡織集團(tuán)醫(yī)院。 本案 長春 鵬藝術(shù)幼兒園、綠園小學(xué)、正陽小學(xué)、安陽小學(xué)、 87中、 89中、 11中、汽車廠四中、長春市機(jī)械工業(yè)學(xué)校等 綜合商場： 紅旗街商圈、桂林路商圈、歐亞車百、汽貿(mào)城 銀行： 建行、工行、信郵政儲蓄、吉林銀行、長春商業(yè)銀行醫(yī)院： 中山醫(yī)院、省醫(yī)院、綠園區(qū)醫(yī)院、長春市二院、中醫(yī)學(xué)院、吉大一院、吉大三院 分析： 從自身配套來看，萬達(dá)地處紅旗商圈，在原本配套齊全的基礎(chǔ)上，規(guī)劃有大商及商業(yè)內(nèi)街，使自身的相關(guān)生活配套更加成熟與便利，項(xiàng)目配套優(yōu)勢明顯。 從周邊配套來看，雖然項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)成熟區(qū)域，各項(xiàng)相關(guān)配套較為完善，但與萬達(dá)及華億相比較，優(yōu)勢明顯不足，周邊的相關(guān)商業(yè)及生活配套只能說是紅旗街商圈的二級配套，所以本案配套現(xiàn)階段同萬達(dá)及華億比較處于劣勢。 小結(jié)： 通過以上可比項(xiàng)目分析來看，本案規(guī)劃的公寓產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)屬于稀缺的產(chǎn)品形式，區(qū)域內(nèi)可比項(xiàng)目幾乎空白，只有區(qū)域外的萬達(dá)及華億的公寓產(chǎn)品與本案具有可比性，但萬達(dá)公寓產(chǎn)品已售罄，投資型小戶型住宅產(chǎn)品也剩余不多，對本案入市將不會有太大的沖擊，現(xiàn)階段來看，只有華億紅府項(xiàng)目將是本案未來入市時的競爭對手，本案在區(qū)域有著一定品牌、配套優(yōu)勢，但與華億項(xiàng)目相比較，地段及配套優(yōu)勢不是很明顯，但就現(xiàn)階段市場大環(huán)境的影響，本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品未來以投資型為主打方向，市場將存在不利影響。 層住宅產(chǎn)品） 項(xiàng)目 品牌 中海 中海地產(chǎn) 1 中冶新奧藍(lán)城 中冶集團(tuán) 2 華瀚四季花園 華瀚投資 3 豐和西郡 豐和地產(chǎn) 4 華億紅府 吉林省億洲房地產(chǎn)開發(fā)公司 分析： 從品牌的對比來看，本案品牌優(yōu)勢較為明顯， 可見區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目及大品牌開發(fā)商相對匱乏，也說明了區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力及人群定位較低，現(xiàn)階段只有中冶地產(chǎn)開發(fā)周期較長，形成了一定的市場及品牌號召力，區(qū)域內(nèi)買家較為認(rèn)可，在區(qū)域內(nèi)品牌競爭中將會對本項(xiàng)目有直接威脅。 項(xiàng)目 地段 1 中冶新奧藍(lán)城 綠園區(qū)正陽街與南陽路交匯處 2 華瀚四季花園 春城大街與西安大路交匯處南行 400米 3 豐和西郡 皓月大路與西環(huán)城路交匯 4 華億紅府 紅旗街以西、紅旗街西三胡同以南（原老長虹廠） 本案 普陽街與景陽大路交匯 分析： 從地段來看，區(qū)域內(nèi)可比項(xiàng)目地段優(yōu)勢不足，雖然中冶離本案最近，周邊各項(xiàng)配套也較為完善，但本案地處普陽街與景陽大路交匯，無論從配套和交通都要優(yōu)于中冶新奧藍(lán)城，華瀚四季花園與豐和西郡項(xiàng)目離本案較遠(yuǎn)，地段優(yōu)勢更是不足，但本案與華億比較，地段處于劣勢。 項(xiàng)目 規(guī)模 1 中冶新奧藍(lán)城 占地 24萬 ， 三期 ；建筑面積 48萬 、 三期 2 華瀚四季花園 占地 ；建筑面積 35萬 3 豐和西郡 占地 10萬 ；建筑面積 17萬 4 華億紅府 占地面積 : 、總建筑面積 : 本案 占地面積 : 總建筑面積約 :31萬 分析： 從規(guī)模來看，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)不是大規(guī)模社區(qū)，同中冶、華瀚及豐和西郡比較，規(guī)模優(yōu)勢略顯不足，但憑借中海多年的開發(fā)實(shí)力與長春 7年 7城的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在區(qū)域內(nèi)打造高端住宅項(xiàng)目是沒有問題的。 項(xiàng)目 產(chǎn)品 面積區(qū)間 1 中冶新奧藍(lán)城 多層、小高層（現(xiàn)階段為三 期小高層） 小高 65 2 華瀚四季花園 洋房、多層、小高、高層 （現(xiàn)階段為小高層） 小高 93 3 豐和西郡 多層 、高層 多層 80、高層 56 4 華億紅府 4層電梯洋房、高層 多層 152、高層 94 本案 多層 110 分析： 從產(chǎn)品來看，中冶新奧藍(lán)城及華瀚現(xiàn)階段都以小高層為主，產(chǎn)品形式與本案存在差異化，但華億項(xiàng)目規(guī)劃的 4層電梯洋房產(chǎn)品創(chuàng)新性較強(qiáng)，得到市場的關(guān)注，對本案的產(chǎn)品形式具有較強(qiáng)的競爭性。 從面積區(qū)間上看，只有豐和西郡和華億紅府項(xiàng)目規(guī)劃多層產(chǎn)品，豐和西郡多層面積區(qū)間大都以 80為主，與本案接近，但由于位置、品牌等因素，競爭會相對較弱。華億紅府多層為 150，戶型面積較大，總價也會相對較高，就位置及 4層電梯洋房產(chǎn)品來看，對本案將會具有威脅。 項(xiàng)目 價格 1 中冶新奧藍(lán)城 小高 6200元 / 2 華瀚四季花園 洋房 7500/ 、小高 6400元 / 3 豐和西郡 多層未定，高層預(yù)計(jì) 4500 4 華億紅府 未定 本案 未定 分析： 從價格上來看，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形式不斷完善與升級，多層產(chǎn)品價格已經(jīng)達(dá)到近7500元 / ，本案要想入市成功，不僅要打破區(qū)域內(nèi)價格低的抗性，還要提升項(xiàng)目及產(chǎn)品的價值，以價值帶動價格。華億現(xiàn)階段沒有開盤，但就位置及產(chǎn)品而言，價格也不會低于萬達(dá)，尤其是 4層電梯洋房產(chǎn)品，價格可能會出現(xiàn)新高。 項(xiàng)目 交通路網(wǎng) 1 中冶新奧藍(lán)城 139路、 155路、 46路、 234路、 146路、 245路、 240路、 135路、 150路、280路等多條公交線路， 其中 234路、 155路可直達(dá)紅旗街商圈。 2 華瀚四季花園 7路、 54路、 270路、 224路、 64路、 234路、 364路、 245路、 146路、 151路、 235路、 137路、 147路、 291路、 289路、 228路等 16余條公交線路 3 豐和西郡 14路、 151路、 153路、 235路、 280路、 289路 4 華億紅府 62路、 362路、 80路、 255路、 232路、 267路、 25路、 227路等多條公交線路。乘 62路公交可直達(dá)火車站商圈、重慶路商圈、桂林路商圈； 80路為市內(nèi)唯一環(huán)線公交。 54路有軌電車 本案 286路、 80路、 261路、 155路、 240路、 262路、 234路等 16條公交線路 ，距離紅旗街商圈、桂林路商圈僅 5分鐘車程， 通便利，政府規(guī)劃地鐵 2號線經(jīng)過本項(xiàng)目 分析： 從交通的對比分析來看，本案是臨近各區(qū)的重要街路，是去往市