上海國際商貿(mào)城可行性研究報告.doc

.上 海 國 際 商 貿(mào) 城河 南 偃 師項目預(yù)可行性研究報告編制單位： 上海國際商貿(mào)城河南偃師（籌）二零壹零年八月上 海 國 際 商 貿(mào) 城河 南 偃 師項 目 預(yù) 可 行 性 研 究 報 告編制單位： 上海國際商貿(mào)城河南偃師（籌）二零壹零年八月目 錄第一章 總論第二章 項目建設(shè)背景與理由第三章 市場分析和建設(shè)規(guī)模第四章 選址依據(jù)與建設(shè)條件第五章 環(huán)境保護第六章 投資計劃與資金來源第七章 結(jié)論第八章 相關(guān)建議和要求第一章 總 論一、 項目概況1、 項目名稱： 上海國際商貿(mào)城河南偃師2、 建設(shè)單位： 洛陽偉翔置業(yè)有限公司（籌）3、 項目選址： 洛陽偃師市310國道與連霍高速引線口4、 市場建設(shè)宗旨：我們將利用偃師市的區(qū)位優(yōu)勢和自然資源優(yōu)勢，搞活商貿(mào)流通，把縣城的商業(yè)輻射到周邊縣市。依托偃師的區(qū)域優(yōu)勢，興建和培育建筑裝飾材料批發(fā)市場，使市場內(nèi)，增加物流，從而帶動地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人氣的興旺，打動消費，增加就業(yè)和稅收，提升偃師市知名度，加快偃師市經(jīng)濟的發(fā)展。5、 市場經(jīng)營范圍：（四大板塊）建材：石材、板材（膠合板、地板、木線、人造板凳木制品）、陶瓷、潔具、油漆涂料、集成吊頂、燈飾、窗簾布藝（含地毯及小飾品等）、鋁塑鋼制品、小五金等建筑裝飾用品及相關(guān)的服務(wù)業(yè)；家具：各種中西式家具、辦公家具、鋼制家具、家電及其他家居、辦公用品；汽摩配：汽車4S店、摩托車市場、汽摩配件等；小商品：禮品、電子產(chǎn)品、玩具、衣帽、鞋子等等。6、 交易方式：批發(fā)、零售、倉儲。7、 市場規(guī)模及功能： 本著建設(shè)“大規(guī)模、多功能、一站式、專業(yè)化”市場的宗旨，本市場規(guī)劃總用地面積343畝左右。根據(jù)材料性質(zhì)，分成建材、家居、汽摩配、小商品等四大板塊，數(shù)十個個交易區(qū)，實行一次規(guī)劃、分部實施。規(guī)劃建設(shè)倉儲物流和加工區(qū)。同時，建設(shè)部分用于配套的服務(wù)業(yè)（銀行、餐飲、娛樂、商業(yè)等）和辦公、住宿用房?？偨ㄖ娣e約350000平方米。8、 本項目總投資與注冊資金：本項目總投資約為人民幣 億元。9、 經(jīng)營期限： 年。二、 可行性研究的內(nèi)容本可行性研究工作以上海國際商貿(mào)城為研究對象，以市場分析、項目的建設(shè)條件、工程方案、投資估算和經(jīng)濟效益評價等作為研究重點，主要內(nèi)容為：1、 項目建設(shè)背景與理由2、 市場分析和建設(shè)規(guī)模3、 項目選址于建設(shè)條件4、 環(huán)境保護5、 工程設(shè)計方案6、 項目建設(shè)進度7、 經(jīng)濟效果和社會效益第二章 項目建設(shè)背景與理由一、 項目提出背景改革開放三十多年來，我國國民經(jīng)濟得到空前發(fā)展、國力顯著增強。近幾年來，偃師市的經(jīng)濟發(fā)展、城市發(fā)展速度較快，人民的生活水平普遍提高。面對國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的重大變化，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀的理念總攬經(jīng)濟社會發(fā)展全局，全面貫徹黨的路線方針政策，堅持以人為本，快速發(fā)展、科學(xué)發(fā)展和協(xié)調(diào)發(fā)展，突出抓好“主攻工業(yè)、調(diào)優(yōu)農(nóng)業(yè)、建好縣城、改造農(nóng)村”四大戰(zhàn)略重點，促進農(nóng)業(yè)大縣向農(nóng)業(yè)強縣轉(zhuǎn)變、傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣向新型工業(yè)縣轉(zhuǎn)變，努力把我縣建成全省加工產(chǎn)業(yè)大縣、建材生產(chǎn)大縣、和鄭洛之間物流中心，力爭成為全省第一縣級市。近幾年來，偃師市人民在市委和市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以主攻新型工業(yè)、做強優(yōu)勢農(nóng)業(yè)、建設(shè)秀美城鄉(xiāng)、構(gòu)建和諧偃師市為工作重點。真抓實干，開拓進取，扎實工作，經(jīng)濟社會保持持續(xù)、快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展，綜合實力明顯提升。全市8鎮(zhèn)3鄉(xiāng)1區(qū)、226個行政村，人口60.9萬，總面積668.58平方公里，是全省首批10個小康達標(biāo)縣（市），也是省委、省政府確定的全省26個城鎮(zhèn)化發(fā)展重點縣（市）、35個擴權(quán)縣（市）和第二批對外開放重點縣（市）之一，綜合經(jīng)濟實力居全省前列。2009年，偃師市經(jīng)濟發(fā)展形勢比較嚴峻、各種挑戰(zhàn)接連不斷。在上級黨委、政府和市委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市人大和市政協(xié)的監(jiān)督支持下，全市上下深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，以戰(zhàn)危機、保增長為目標(biāo)，以項目建設(shè)和招商引資為帶動，以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和民生保障為重點，布局一季度、決戰(zhàn)二季度、大干三季度、決勝四季度，齊心協(xié)力，開拓進取，較好地完成了市十二屆人大三次會議確定的各項目標(biāo)任務(wù)，基本保持了全市經(jīng)濟社會平穩(wěn)較快發(fā)展的良好態(tài)勢。三次產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提升。完成地區(qū)生產(chǎn)總值351億元，增長11%。其中，服務(wù)業(yè)增加值96億元，增長12.6%，占經(jīng)濟總量比重由上年的26.7%提高到27.4%。規(guī)模以上工業(yè)增加值121億元，增長16.8%；實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入432.9億元，增長17.8%；利潤總額38.8億元，占洛陽市近三分之一。夏、秋兩季糧食種植面積102.6萬畝，總產(chǎn)3.67億公斤，增產(chǎn)0.9%；平均畝產(chǎn)358公斤，增產(chǎn)0.3%。三大需求有效拉動。完成全社會固定資產(chǎn)投資152億元，增長45.5%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資129.8億元，增長46.7%。社會消費品零售總額90億元，增長18.6%。在境外市場持續(xù)低迷的形勢下，仍然實現(xiàn)出口創(chuàng)匯1580萬美元。三項收入同步增長。完成財政一般預(yù)算收入（不含諸葛、李村兩鎮(zhèn)）10.06億元，增長0.1%；財政支出17.19億元，增長11.1%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13883元，增長8.5%；農(nóng)民人均純收入7355元，增長8%。隨著住房制度改革的深化，城鄉(xiāng)居民居住條件得到明顯改善。今后一個階段，是我國進入全面建設(shè)小康社會、加快推進社會主義現(xiàn)代化的新的發(fā)展階段。隨著人們?nèi)罕娢镔|(zhì)生活條件的日益改善和思想文化素質(zhì)的不斷提高，無論是城鎮(zhèn)居民，還是農(nóng)村居民對家庭住房的要求將越來越高。同時，隨著城市化進程和小城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快，舊城改造拆遷力度將不斷加強，城鎮(zhèn)居民的住房需求量也將不斷增加。此外，無論是行政機關(guān)，還是企事業(yè)單位，對辦公環(huán)境和條件的要求也將越來越高。2009年我縣突出秀美城鄉(xiāng)建設(shè)，打造宜居宜業(yè)環(huán)境。按照“科學(xué)定位、加快發(fā)展、彰顯特色”的思路，突出打造亮點、改造重點，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動擴容提質(zhì)，以民生改善推進新型城市化進程，同時，應(yīng)該看到：國家實施中部崛起戰(zhàn)略，有利于發(fā)揮我縣地域優(yōu)勢。我市地處承“東”啟“西”地帶，處于鄭州和洛陽中心地帶，距洛陽市20多公里，在一小時交通圈內(nèi)擁有500多萬常住人口。為此，在今后的幾年中，對建材、家具及其他裝飾材料的需求量將是不可估量的，加上偃師本地的鋼制家具業(yè)、摩托車行業(yè)和制鞋業(yè)等三大產(chǎn)業(yè)為依托。同時，隨著這幾年的建設(shè)發(fā)展，偃師市的對外交通越來越便捷，隨著國家中部崛起戰(zhàn)略的實施，這都有利于發(fā)展偃師市的物流業(yè)，也大大降低了物流運輸成本，提升偃師市市場的競爭力。二、 項目建設(shè)的理由1、 經(jīng)濟效益和社會效益并舉，增加就業(yè)機會。市場全部營業(yè)后，預(yù)計直接增加就業(yè)2000多人，簡介從業(yè)人員（相關(guān)配套服務(wù)人員）上千人。2、 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，加快地方經(jīng)濟發(fā)展，增加地方財政收入。以市場為窗口，大力發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)集群，合理開采花崗石、高嶺土，引進先進技術(shù)設(shè)備，提高資源利用率，發(fā)展新型墻體材料、中密度纖維板和復(fù)合地板等新型建筑裝飾材料。3、 打造偃師品牌，提高偃師市的知名度，有利于促進招商引資。第三章 市場分析和建設(shè)規(guī)模一、 市場分析1、 建筑、裝飾材料的現(xiàn)狀及供需情況據(jù)調(diào)查，目前偃師市的建筑、裝飾材料行業(yè)相關(guān)商店不下幾百家（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)），經(jīng)營的品種也較多，其中稍有規(guī)模的僅有汽車總站建材廣場。但所有的這些商店均屬散兵游勇，不成規(guī)模，且進貨渠道各不相同，各商家各顯神通。且不成氣候，不上規(guī)模、不上檔次。因此，偃師市乃至周邊一些縣市（區(qū)），無論是單位辦公用房和生產(chǎn)用房，還是家庭住房，凡是需要建造、裝飾和添置家具的，除了少部分在當(dāng)?shù)氐囊恍┬〉昀镔徺I外，絕大部分材料均從外地去采購。這樣既流失了這部分消費群體在當(dāng)?shù)氐南M量，又造成廣大群眾人力、財力和時間上的浪費，且補購、調(diào)換和退還多余材料等方面帶來眾多不便。然而，隨著經(jīng)濟實力的不斷增強、人民生活水平和生活質(zhì)量的不斷提高，以及人們對辦公、家居環(huán)境和檔次的要求不斷提高，新房的購買力越來越強和舊房的換置率越來越高，這勢必造成建材和裝飾材料的需求量大增加，且檔次也會越來越高。2、 消費情況在上海國際商貿(mào)城的有效輻射范圍內(nèi)，城鄉(xiāng)生產(chǎn)和生活中建筑、裝飾材料消費水平的高低級消費量的大小，是興辦建筑材料市場的必要條件之一。 隨著國家中部崛起戰(zhàn)略的實施，偃師市境內(nèi)及周邊縣市的開發(fā)建設(shè)力度將有一個質(zhì)的飛躍，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展及人民生活水平的不斷提高，舊城改造和新區(qū)開發(fā)日益加快，建筑、裝飾材料的消費量和檔次也在逐年提高；農(nóng)村居民對住房裝修的需求量也將大大增加，且檔次要求也越來越高。 偃師市最近幾年通過開發(fā)帶動舊城改造，使城市建設(shè)不斷加快，在前幾年建成部分住宅新村的基礎(chǔ)上，又先后建成了多個居民住宅小區(qū)，并還在以更快的速度不斷的建設(shè)發(fā)展著，房地產(chǎn)開發(fā)形式向好。建筑、裝潢材料的需求主要有以下幾個方面組成：（1）、民用住宅建造和裝修。（2）、廉租住房、經(jīng)濟適用房和舊房改造的建造和裝修。（3）、工業(yè)、辦公等用房的建造和裝修。隨著國家中部崛起戰(zhàn)略的實施及招商引資的不斷深入，將有越來越多的內(nèi)、外資企業(yè)將來偃師市及周邊縣市落戶，生產(chǎn)、辦公及配套賓館、商業(yè)、娛樂等服務(wù)設(shè)施等用房數(shù)量將與日俱增，用于建筑、裝修、添置辦公家具等方面的消費也將大大增加。（4）、新婚房裝修；（5）、賓館、飯店、休閑娛樂場所裝修；（6）、偃師市是全國重要的鐵皮鋼制家具和摩托車生產(chǎn)及制鞋業(yè)基地，外銷到全國各地數(shù)百個縣市。隨著偃師市旅游產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，賓館、飯店、休閑娛樂場所等旅游接待設(shè)施將會有較大的發(fā)展。從上述幾個方面可以看出，偃師市及周邊縣市每年用于建筑、裝修、家具、汽摩配等方面的費用將是一個不可估量的數(shù)字。二、 建設(shè)規(guī)模市場規(guī)劃總用地面積343畝，容積率1.3，綠化率10%，建筑密度45%，停車位2500余個。根據(jù)材料性質(zhì)，分成大型建材市場（含鋼材、水泥、沙石料、磚瓦等）、石材、板材、陶瓷衛(wèi)浴（潔具）、油漆涂料、集成吊頂、家具、燈飾、窗簾布藝、鋁塑鋼制品、五金、家電及其他家居、辦公裝飾用品等八、九個交易區(qū)，實行一次規(guī)劃、分部實施。規(guī)劃建設(shè)占地100畝的倉儲和加工區(qū)。同時，建設(shè)部分用于配套的服務(wù)業(yè)（銀行、餐飲、娛樂、商業(yè)等）和辦公、住宿用房?？偨ㄖ娣e約350000平方米。其中：1、 一區(qū)：石材城主營花崗石。充分利用我縣花崗石原料材料優(yōu)勢，引進先進技術(shù)設(shè)備，提高資源利用率，發(fā)展新型墻體材料，大打偃師花崗石的品牌，從而帶動我縣花崗石產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。規(guī)劃建筑面積30000平方米左右。2、 二區(qū)：板材城主要經(jīng)營中密度纖維板和復(fù)合地板，兼營其他鋸木、板材、膠合板、地板、木線條、木樓梯、木門及其他木制品。充分利用我縣中密度纖維板和復(fù)合地板的生產(chǎn)優(yōu)勢，大打偃師中密度纖維板和復(fù)合地板的品牌，從而帶動我縣中密度纖維板和復(fù)合地板產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。規(guī)劃建筑面積30000平方米左右。3、 三區(qū)：燈飾、五金城主要經(jīng)營各類燈具和各類小五金，兼營電線、電纜、開關(guān)、門窗鎖、拉手等相關(guān)商品。規(guī)劃建筑面積20000平方米左右。4、 四區(qū)：陶瓷衛(wèi)?。ò◤N房用品）城主要經(jīng)營給類陶瓷、潔具（衛(wèi)?。┖蛷N房用品，包括瓷磚、地磚等。本區(qū)同時兼營在廚房間和衛(wèi)生間內(nèi)使用的小家電。規(guī)劃建筑面積50000平方米左右。5、 五區(qū)：鋁合金、塑鋼城主要經(jīng)營鋁合金門窗、塑鋼門窗等制品。規(guī)劃建筑面積10000平方米左右。6、 六區(qū)：家具城主要經(jīng)營家用、辦公家具。規(guī)劃建筑面積80000平方米左右。7、 七區(qū)：窗簾裝飾城主要經(jīng)營、加工窗簾布以及與之配套的相關(guān)商品，兼營地毯及其他小飾品。規(guī)劃建筑面積30000平方米左右。8、 八區(qū)：其他裝飾材料城主要經(jīng)營油漆涂料、集成吊頂及其他相關(guān)的裝飾小材料。規(guī)劃建筑面積50000平方米左右。9、 九區(qū)：汽車4S店、摩托車城主要經(jīng)營汽車、摩托車、汽摩配件等。規(guī)劃建筑面積50000平方米左右。10、倉儲和加工區(qū) 規(guī)劃建筑面積50000平方米左右（其中：倉儲區(qū)30000平方米，加工區(qū)20000平方米左右）11、配套的服務(wù)業(yè)（銀行、餐飲、娛樂、商業(yè)）和辦公、住宿用房。主要用于服務(wù)業(yè)，規(guī)劃建筑面積7萬平方米左右（其中：商業(yè)10000平方米，辦公用房10000平方米，銀行1000平方米，工商、稅務(wù)配套用房1000平方米，餐飲3000平方米，娛樂5000平方米、賓館8000平方米，住宿等32000平方米）。第四章 選址依據(jù)與建設(shè)條件一、 市場選址洛陽偃師市310國道與連霍高速引線口，總用地約343畝。二、 選址依據(jù)和建設(shè)條件（一） 小環(huán)境作為大型專業(yè)批發(fā)市場，其每天進出的人流量和車流量肯定會相當(dāng)?shù)亩?，且用地量較大，因此絕對不適宜這只在縣城建城區(qū)以內(nèi)。但也不應(yīng)遠離縣城，應(yīng)把縣城作為依托，同時也應(yīng)考慮到交通的便利。（二） 大環(huán)境1.優(yōu)越的地理環(huán)境偃師市地處河南中西部，與洛陽市、新安縣、澠池縣、鞏義市、孟州市等均屬一小時交通圈。1、 發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)偃師毗鄰鄭州、洛陽兩個航空港，境內(nèi)隴海鐵路、焦枝鐵路和連霍高速、太澳高速公路以及310國道、207國道交匯貫通。近年來，偃師市形成以城區(qū)道路為中心，隴海鐵路、連霍高速、鄭少洛高速、310國道貫穿東西，207國道、貫穿南北，修建中的洛偃快速通道將偃師至洛陽的時差縮短為20分鐘，再次為偃師帶來巨大的發(fā)展空間，城鄉(xiāng)公路四通八達格局，全市城鄉(xiāng)公路里程達723公里，332 個行政村村村通油路。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)穩(wěn)步推進，新增有效灌溉面積4200畝，擴大節(jié)水灌溉面積1.2萬畝，治理水土流失面積5.6平方公里，解決吃水困難人口1.23萬人，完成退耕還林1.5萬畝，完善通道綠化373公里。以創(chuàng)建“國家園林城市”和“國家歷史文化名城”等“四創(chuàng)”活動為載體，偃高新校區(qū)按期接納新生，并通過省級示范性高中檢查驗收，全市農(nóng)村141所中小學(xué)現(xiàn)有D級危房全部消除，府店、李村等10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院改造項目全面完成。完成交通投資1341.4萬元，207國道部分路段大修和火焦路整修工程順利竣工，棗東洛河大橋建成通車，岳酒路、東牙路大修和S314線建設(shè)工程正在緊張進行之中，府李路、掘丁路改造工程已完成施工前期工作。2、 全覆蓋的通訊信息網(wǎng)絡(luò)已建成以固定電話、移動電話、互聯(lián)網(wǎng)、廣播電視網(wǎng)為核心的信息網(wǎng)絡(luò)，推進數(shù)字電視網(wǎng)、寬帶通信網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)三網(wǎng)融合，建立健全鄉(xiāng)村廣播電視盒GSM通信信號覆蓋網(wǎng)。能提供國際、國內(nèi)直撥電話、移動電話、圖文傳真、電子電傳、電子郵件、國際互聯(lián)網(wǎng)、IC卡電話、郵政快件、特快專遞等所有的通訊、郵政業(yè)務(wù)。3、 城鎮(zhèn)建設(shè)不斷加強 基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善完成興隆街、車站東街等偃師市區(qū)道路整修和偃化口亮化、華夏廣場音樂噴泉燈光改造、污水處理廠主管網(wǎng)等工程，城市雕塑二期工程基礎(chǔ)完工。15條主干道燃氣管網(wǎng)全部貫通，新增集中供熱面積10萬平方米。書香名邸等一批房地產(chǎn)項目相繼實施，西亳市場二期改造工程基本完工。完成了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展規(guī)劃編制工作，戶籍管理制度改革等系列政策出臺，城鄉(xiāng)融合、共同發(fā)展的氛圍日漸濃厚。4、 強有力的政府支持大型專業(yè)批發(fā)市場的建設(shè)，必須要堅持政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌規(guī)劃、市場運作、重點突出、突出特色的原則。這其中，政府的支持是至關(guān)重要的。第五章 環(huán)境保護一、 環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn) 給環(huán)境指標(biāo)完全按照當(dāng)?shù)卣欧艠?biāo)準(zhǔn)。二、 環(huán)境保護措施1