房地產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告.doc

_房地產(chǎn)_行業(yè)分析報(bào)告行業(yè)名稱房地產(chǎn)行業(yè)信息行業(yè)信息網(wǎng)站（至少5個(gè)）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)網(wǎng)新浪地產(chǎn)網(wǎng)中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)中國(guó)老年地產(chǎn)網(wǎng)細(xì)分行業(yè)名稱房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)細(xì)分行業(yè)1名稱: 房地產(chǎn)中介服務(wù)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入前三名公司：中原CENTALINE、上房置換、信義房屋行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況分析：由于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究工作的概念比較模糊，對(duì)其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場(chǎng)研究進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程還需要一段磨合的時(shí)間。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)并沒(méi)有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷市場(chǎng)化，市場(chǎng)研究在其經(jīng)營(yíng)中的地位在逐步得到加強(qiáng)。具有一定實(shí)力和規(guī)模的開發(fā)商相應(yīng)成立了市場(chǎng)研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場(chǎng)研究有關(guān)的相關(guān)工作。目前開發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項(xiàng)目定位研究的基礎(chǔ)。同時(shí)，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費(fèi)需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場(chǎng)研究公司之間的合作。雖然在合作過(guò)程中，出現(xiàn)了或多或少的問(wèn)題，但對(duì)于市場(chǎng)研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)?huì)成為一個(gè)值得引起重視的行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。行業(yè)生命周期分析：房地產(chǎn)中介在我國(guó)既是一個(gè)年輕的行業(yè)，又是一個(gè)蓬勃發(fā)展的行業(yè)，已顯示出強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。它具有服務(wù)性、流動(dòng)性和靈活性的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)業(yè)中起著重要作用。行業(yè)的上下游行業(yè)分析：上游房地產(chǎn)咨詢的內(nèi)容主要有：房地產(chǎn)信息咨詢包括提供各地的地價(jià)、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)租賃價(jià)格以及它們的動(dòng)態(tài)走勢(shì)，待出讓地塊和待出賣、出租、交換、抵押房地產(chǎn)情況，以及投資招商、購(gòu)房、換房等信息的咨詢。房地產(chǎn)法律、業(yè)務(wù)咨詢對(duì)于房地產(chǎn)法規(guī)、政策問(wèn)題以及辦理房地產(chǎn)交易、租賃、抵押業(yè)務(wù)手續(xù)等問(wèn)題的咨詢。下游房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，即從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等服務(wù)，主要功能在于為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋，提供服務(wù)促成交易。行業(yè)政策分析：近幾年來(lái)國(guó)家和地方對(duì)房產(chǎn)中介市場(chǎng)亂像的整頓決心從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)，2011年出來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法，這是我國(guó)房產(chǎn)中介領(lǐng)域的一項(xiàng)重要政策規(guī)范，產(chǎn)生了積極效果，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法的許多條款都具有較強(qiáng)的針對(duì)性。例如，針對(duì)信息隱瞞及披露不充分等問(wèn)題，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信息公示和告知義務(wù)；針對(duì)業(yè)務(wù)委托不規(guī)范問(wèn)題，明確規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同行為；針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)違規(guī)收費(fèi)問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。隨后多地方也積極創(chuàng)新管理的方法手段，整治取得了一定成效。細(xì)分行業(yè)2名稱: 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入前三名公司：萬(wàn)科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況分析：龍頭房企銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)保持著較快的增長(zhǎng)速度。龍頭企業(yè)良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)一方面要?dú)w功于一二線城市剛性和改善性需求的持續(xù)釋放。但另一方面，眾多龍頭房企積極尋求變革的努力同樣也功不可沒(méi)。這其中碧桂園表現(xiàn)尤為突出，在三四線城市整體銷售增長(zhǎng)表現(xiàn)不佳的背景下，企業(yè)銳意變革，推出“全民營(yíng)銷”模式，前三季度業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了翻番增長(zhǎng)；此外，保利地產(chǎn)今年重磅推出的區(qū)域“組團(tuán)營(yíng)銷”，同樣實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模的快速增長(zhǎng)；綠地則繼續(xù)推進(jìn)擴(kuò)張之路，積極拓展商業(yè)和海外業(yè)務(wù)，力爭(zhēng)向商業(yè)帝國(guó)和國(guó)際跨國(guó)公司轉(zhuǎn)型；而陽(yáng)光城通過(guò)經(jīng)營(yíng)模式變革于今年跑步進(jìn)入TOP50行列。隨著越來(lái)越多企業(yè)完成從“蛹”到“蝶”的蛻化，使得整個(gè)行業(yè)能掙脫種種束縛，不斷升級(jí)壯大。行業(yè)生命周期分析：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所處生命周期階段。2012-2015年將是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大周期由成熟期進(jìn)入衰退期的時(shí)間窗口,目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢進(jìn)入衰退期的前期階段。就中周期而言,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于本輪嚴(yán)厲政策周期的中后期階段。行業(yè)的上下游行業(yè)分析：上游房地產(chǎn)信息咨詢下游房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 行業(yè)政策分析：央行及銀監(jiān)會(huì)全面放松限貸，對(duì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期將起到明顯的積極作用，刺激需求入市，從而改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行態(tài)勢(shì)。但此次通知同時(shí)強(qiáng)調(diào)“人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各級(jí)派出機(jī)構(gòu)要針對(duì)轄區(qū)內(nèi)不同城市情況和當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要求，支持當(dāng)?shù)劂y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)把握好各類住房信貸政策的尺度，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展?！痹诮鹑谑袌?chǎng)化的大背景下，操作層面仍由各銀行把控，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的考量將成為信貸放寬能否落實(shí)、落實(shí)到何種程度的重要關(guān)鍵細(xì)分行業(yè)3名稱: 房地產(chǎn)物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入前三名公司：萬(wàn)科物業(yè) (萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司,國(guó)內(nèi)最負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之一) 長(zhǎng)城物業(yè) (長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司,國(guó)家首批一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)) 陸家嘴物業(yè) (上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司,首批一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè))行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況分析：物業(yè)管理是一個(gè)新興的以服務(wù)為主的產(chǎn)業(yè),在經(jīng)歷了近30年的產(chǎn)業(yè)變遷以后,企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)開始回歸到理性的發(fā)展軌道上來(lái)。所以,企業(yè)要結(jié)合實(shí)際情況從自身?xiàng)l件為出發(fā)點(diǎn),發(fā)掘競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),努力打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,保持企業(yè)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。行業(yè)生命周期分析：市場(chǎng)需求呈穩(wěn)定增長(zhǎng)之勢(shì)，行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，投資數(shù)額較大，投資回收期相對(duì)較長(zhǎng)行業(yè)的上下游行業(yè)分析：上游房地產(chǎn)開發(fā)；建筑材料的使用、養(yǎng)護(hù)、維修技術(shù)；房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、識(shí)圖等；下游房屋整體養(yǎng)護(hù)維修；設(shè)施、設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)；水電維修技術(shù)；清潔綠化管理及操作技術(shù)；安全管理技術(shù)、方式、方法；客戶關(guān)系管理技術(shù)、技巧（從對(duì)物的管理牽聯(lián)出對(duì)人的服務(wù)、與人交往的外交能力技巧）；行業(yè)政策分析：物業(yè)公司相關(guān)國(guó)家政策及規(guī)定 物業(yè)管理公司成立條件； l 申請(qǐng)成立物業(yè)管理公司辦理資質(zhì)； 物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件； l 物業(yè)管理公司的申報(bào)資料； l 物業(yè)管理公司申請(qǐng)成立的程序； l 物業(yè)管理企業(yè)按資質(zhì)等級(jí)需具備的條件行業(yè)未來(lái)前景分析；物業(yè)管理企業(yè)要想在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地，只有走“樹立自己的企業(yè)形象、創(chuàng)出自己的企業(yè)品牌”之路。良好的企業(yè)形象，知名的企業(yè)品牌，是企業(yè)一項(xiàng)寶貴的無(wú)形資產(chǎn)。物業(yè)管理企業(yè)要想樹立自己的形象，創(chuàng)建自己的品牌，開展優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是重要的途徑。只有服務(wù)好，才能得到客戶的認(rèn)可，才能在客戶心目中樹立良好的企業(yè)形象，繼而在社會(huì)中提高企業(yè)良好的聲譽(yù)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，加大企業(yè)的市場(chǎng)占有率，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。 行業(yè)投資策略分析：物業(yè)管理行業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有著巨大的發(fā)展空間，物業(yè)管理行業(yè)也是新興產(chǎn)業(yè)。行業(yè)總體分析名稱:房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入前三名公司：萬(wàn)科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況分析：房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)是一個(gè)高速發(fā)展的行業(yè)，特別是經(jīng)過(guò)近十多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)發(fā)育不全的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度低，市場(chǎng)供給需求結(jié)構(gòu)不相匹配；房地產(chǎn)價(jià)格明顯已經(jīng)超過(guò)了普通城市居民的承受能力。行業(yè)生命周期分析：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所處生命周期階段。2012-2015年將是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大周期由成熟期進(jìn)入衰退期的時(shí)間窗口,目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢進(jìn)入衰退期的前期階段。就中周期而言,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于本輪嚴(yán)厲政策周期的中后期階段。行業(yè)的上下游行業(yè)分析：房地產(chǎn)上游企業(yè)，指為房地產(chǎn)行業(yè)提供材料的供應(yīng)商，提供建筑勞務(wù)的建筑公司、裝修公司，提供其他服務(wù)的廣告公司、運(yùn)輸公司等；下游企業(yè)，指為房地產(chǎn)銷售提供服務(wù)的代理商、經(jīng)銷商，以及為房地產(chǎn)提供服務(wù)的物業(yè)公司等行業(yè)政策分析：今年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速變緩，商品房量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)下行，同時(shí)，8月宏觀經(jīng)濟(jì)各指標(biāo)也呈現(xiàn)小幅波動(dòng)。在此背景下，中央定調(diào)千方百計(jì)去庫(kù)存，多地明確放松限購(gòu)，47個(gè)限購(gòu)城市中僅一線城市及三亞未做調(diào)整。季末最后一天，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布通知，全面放寬限貸政策，且松綁程度超出此前預(yù)期。2014年三季度，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控再度步入新的周期。行業(yè)未來(lái)前景分析；1、住宅行業(yè)，已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的初級(jí)階段的競(jìng)爭(zhēng)了，已經(jīng)開始向品牌化、資本化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的時(shí)期發(fā)展了，這時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開始向思維簡(jiǎn)單者說(shuō)：“不”了！但是，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)依舊持續(xù)快速發(fā)展，住宅行業(yè)的發(fā)展依舊。 2、商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展依賴于城市布局和人口分布的變化，剛才，我們已經(jīng)認(rèn)定了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)了，在這基礎(chǔ)上，城市人口的全面整合遷徙，造成了人群結(jié)構(gòu)和人群分布在城市中有 了全新的局面，這個(gè)局面將打破未來(lái)商業(yè)的布局，這個(gè)布局將使得商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇被顯現(xiàn)，但是，這時(shí)，我們應(yīng)該認(rèn)真開始研究人群和城市規(guī)模變化后的商業(yè)特點(diǎn)，要研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商品結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的商業(yè)特點(diǎn)，要研究流通方式和經(jīng)營(yíng)模式變化所造成的商業(yè)特點(diǎn)，而這些是被大大忽略的。在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)非凡的商機(jī)。 同時(shí),1)大小城市不同表現(xiàn)的特點(diǎn)也不同，共有特點(diǎn)是城市當(dāng)量級(jí)再提升，小城市向中型城市發(fā)展，中型城市向大型城市發(fā)展。由此，原來(lái)的商圈結(jié)構(gòu)將分成層階，即對(duì)于中大型城市，將形成城市商業(yè)圈和區(qū)域社區(qū)商業(yè)網(wǎng)圈的組合。小型城市，將形成一個(gè)商業(yè)中心向啞鈴式商業(yè)模式發(fā)展的可能。 2)大型市場(chǎng)將隨著商品的豐富以及國(guó)家交通網(wǎng)的變化，呈現(xiàn)出新的機(jī)遇，就是物流配置和地區(qū)商業(yè)核心產(chǎn)生轉(zhuǎn)換； 3)城市之間的分工變化和傳統(tǒng)商業(yè)流通特點(diǎn)將成為新的商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。 這些玩意都是機(jī)會(huì)呀. 3、工業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，看似是一個(gè)很好的機(jī)遇，實(shí)際上從90年初