國外房地產(chǎn)稅制的借鑒及其啟示精品資料.docx

國外房地產(chǎn)稅制的借鑒及其啟示摘要：住房是伴隨中國人一生的問題，無論是傳統(tǒng)觀念還是新時(shí)代的消費(fèi)觀念都是不可或缺的一部分，也正因?yàn)榇?，近些年來房地產(chǎn)行業(yè)有些長足的發(fā)展，不過，蓬勃發(fā)展是光鮮的，但這些光彩的發(fā)展背后卻存在著一些很嚴(yán)重的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題，例如：妨礙社會(huì)公平的長期穩(wěn)定發(fā)展，使得經(jīng)濟(jì)效率嚴(yán)重降低等等，故而在我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)快速發(fā)展的浪潮之下，為了讓經(jīng)濟(jì)體制得到更充分的完善，我國在房地產(chǎn)上的改革是必然的，也就是說房地產(chǎn)行業(yè)解決上述問題是必然的，文章通過對(duì)國外房地產(chǎn)行業(yè)的思想和觀念進(jìn)行深度剖析，從而取其精華去其糟粕提出了一系列在我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)體制下可以借鑒的方式，為后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出一點(diǎn)建議以供查閱。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收制度；課稅對(duì)象一、當(dāng)今我國在房地產(chǎn)稅收方面存在的問題對(duì)于如今的房地產(chǎn)行業(yè)，最主要的問題是房價(jià)上漲問題，而對(duì)于這一問題，在當(dāng)今中國最為主要的手段則是房地產(chǎn)行業(yè)中使用稅收方式來解決，為了保證公平性原則下效率優(yōu)先，我國政府在房地產(chǎn)稅收上已經(jīng)做出了很大的調(diào)整，但這些調(diào)整同樣存在著部分的不合理性。（一）住房交易過程中的稅收過于繁重導(dǎo)致的房價(jià)過高當(dāng)前在我國，“批租”是我國政府主要采用的是土地使用制度，其主要意思在于在土地的所有權(quán)當(dāng)屬國家的制度下，土地使用者可以通過采取向政府購買的方式，來獲取一段時(shí)間內(nèi)的土地使用權(quán)，而在這段時(shí)間使用完成之后，則必須無條件的交還給政府，并且在這段時(shí)間的使用過程中除去支付給政府的購買土地的資金之外，還需要一次性支付給政府土地所有的稅收，從而來保證土地的價(jià)值。不過，雖然稅收是制定給相關(guān)土地開發(fā)商，可實(shí)際上由于種種原因會(huì)將這一部分土地購買和土地稅收所支付的高額費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給購房者身上，這一點(diǎn)在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)屢見不鮮，買房中包含的稅收五花八門，例如如今房價(jià)中包含的：房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)稅收、印花稅、房產(chǎn)稅、使用城鎮(zhèn)土地所帶來的城鎮(zhèn)土地的使用稅，由于土地價(jià)值持續(xù)上漲產(chǎn)生的土地的增值稅，開發(fā)商企業(yè)盈利之后產(chǎn)生的企業(yè)的所得稅，房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅以及城市房地產(chǎn)稅，由于征用耕地產(chǎn)生的耕地占用稅等等，本文通過在對(duì)當(dāng)今一二線城市的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的房價(jià)中，其稅收費(fèi)用和地產(chǎn)商的盈利利潤竟然高達(dá)65%，而其實(shí)建筑成本卻只有區(qū)區(qū)的35%左右，也正是因?yàn)檫@樣不合理的繁重稅收，直接導(dǎo)致了當(dāng)前幾年之內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，以及房價(jià)的成倍上漲以及全國購房者的叫苦不堪。（二）稅收設(shè)計(jì)存在不合理的情況對(duì)于稅收的合理性而言，主要體現(xiàn)在增值稅這一項(xiàng)目之上，所謂增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)、土地地面之上的建筑物及其附屬物，并根據(jù)這些東西在社會(huì)發(fā)展中的一定的增值比例進(jìn)行計(jì)算的稅收，在如今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮之下，很多西方國家在此方面的稅收上做的十分合理，他們會(huì)根據(jù)房產(chǎn)的現(xiàn)在價(jià)值和之后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能達(dá)到的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，從而制定出合理的稅收，可相對(duì)于我國，對(duì)于部分區(qū)域、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)而言，實(shí)際上只會(huì)在乎目前的利益，并不會(huì)跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的眼光進(jìn)行稅收的增加，這樣造成了大量的稅收損失，并且可能由于此部分的損失為了彌補(bǔ)財(cái)政收入會(huì)增收部分其他稅收從而導(dǎo)致更加嚴(yán)重的后果，不僅如此，除去不能正常按照土地資產(chǎn)以及資產(chǎn)的增值情況進(jìn)行征稅，很多區(qū)域、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要采用的一次性征收土地使用的相關(guān)稅務(wù)，這樣的話嚴(yán)重加大了開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)的相關(guān)成本，從而間接的導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)虛高，嚴(yán)重影響了區(qū)域、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的正常發(fā)展。（三）對(duì)于國內(nèi)國外的不同稅收導(dǎo)致一律平等的原則喪失在房地產(chǎn)的稅收政策中存在著很多不能一視同仁的稅收規(guī)則，其中最為明顯的當(dāng)屬城鎮(zhèn)土地征用產(chǎn)生的城鎮(zhèn)土地使用稅和房地產(chǎn)稅兩種稅收制度。對(duì)于城鎮(zhèn)土地使用稅收而言，其征稅的范圍僅僅包含了城市、縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)和工礦區(qū)域內(nèi)國家和集體所有的土地，并不包括當(dāng)前農(nóng)村和集體所有的土地，也不包括外商投資的企業(yè)所占用的土地、以及外國企業(yè)在華辦所占用的土地，當(dāng)然這有利于引入外商投資，可實(shí)際上從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度而言，這種稅收制度完全違背了一律平等的原則。而對(duì)于房地產(chǎn)稅而言，其征稅的主要對(duì)象是除農(nóng)村房屋建筑之外，城市內(nèi)部，縣城之中，建制鎮(zhèn)以及工業(yè)區(qū)、礦產(chǎn)區(qū)的房子，并且與城鎮(zhèn)土地使用稅收基本一致，此類稅收只針對(duì)的是國內(nèi)的單位和個(gè)人，并不涉及外商在我國投資的企業(yè)，以及外國企業(yè)在我國所建立的辦事單位，與之不同的是，對(duì)于房地產(chǎn)稅收來說也不包含外籍人員。由這兩種稅收制度可以明顯看出來當(dāng)前我國在稅收制度上還存在很嚴(yán)重的不平等現(xiàn)象，尤其是在對(duì)國內(nèi)國外的稅收上。二、其他國家在房地產(chǎn)稅收方面的成熟做法所謂的房地產(chǎn)稅，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度說就是不動(dòng)產(chǎn)稅、或者人們口中常說的地產(chǎn)稅，是一種課稅對(duì)象為房屋，也就是說主要收稅的內(nèi)容是相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的稅收制度，但是在本文對(duì)各個(gè)國家相關(guān)房地產(chǎn)稅收進(jìn)行分析的過程中，當(dāng)今社會(huì)在房地產(chǎn)稅收方面還存在著很大的差異，其中包含著方方面面，本文經(jīng)過細(xì)致分析，對(duì)于西方國家的稅收制度進(jìn)行了剝絲抽繭最終如下結(jié)論。對(duì)于國外部分發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家而言，其課稅對(duì)象的選取方面都是全部進(jìn)行征收稅收的，但是在實(shí)際的征稅過程中發(fā)現(xiàn)，由于種種特殊原因，例如：除去不動(dòng)產(chǎn)之外的很多動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)無法進(jìn)行評(píng)估，征收費(fèi)用過高所以并不列入征稅范圍，并且在征收稅務(wù)的過程中，國際上的很多國家還會(huì)采用收入的多少進(jìn)行稅收的制定，基本按照每年為一單位進(jìn)行稅收征用，不僅如此，還可以按照具體情況進(jìn)行分期付款的方式進(jìn)行稅收，不過方式多樣，但是制度方面也是十分嚴(yán)苛的，如果納稅人不按照最后期限進(jìn)行稅收繳納的話，那么政府將有權(quán)將已經(jīng)租用的土地收回，并且進(jìn)行第二次拍賣。另外，在征稅方式上其實(shí)在當(dāng)今世界上，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)階段很多國家已經(jīng)采用了房地產(chǎn)存量稅方式進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收，這種方式的好處可以閑置住房的出租率，例如：在很多西方國家，其數(shù)年內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)稅收只有區(qū)區(qū)的0.5%，也就是說，如果購買了一套住宅并且這套住宅的總價(jià)格是100萬元，那么按照這種稅收制度，在數(shù)年內(nèi)基本繳費(fèi)為5000元（以每年為單位），當(dāng)然與上述提到的根據(jù)收入大小一致，再具體進(jìn)行稅收繳費(fèi)的過程中，如果出現(xiàn)其他稅務(wù)并未及時(shí)繳納導(dǎo)致逾期的情況，政府則有權(quán)進(jìn)行罰款處理，若是時(shí)間過長已經(jīng)超過了最后標(biāo)準(zhǔn)，那么政府將有權(quán)進(jìn)行房產(chǎn)收回，除此之外，還有部分國家還會(huì)采用其他的方式進(jìn)行征稅，例如第一套房產(chǎn)可以不收取房產(chǎn)稅，但是當(dāng)購買第二套房產(chǎn)的時(shí)候，則會(huì)進(jìn)行小額度的稅收征收，可是若是進(jìn)行多套房產(chǎn)購買的話，那么則會(huì)在房產(chǎn)稅方面有一個(gè)本質(zhì)的增長，這樣的話有利于進(jìn)行房價(jià)的穩(wěn)定。關(guān)于房產(chǎn)稅的征收過程中，也就是房地產(chǎn)征稅管理方面其實(shí)部分國家經(jīng)過多年的摸索也已經(jīng)有了很系統(tǒng)、科學(xué)的方法：1.建立一個(gè)很公平的征稅機(jī)構(gòu)，此類機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)十分科學(xué)的價(jià)值估算方式進(jìn)行稅收，并且如果納稅人存在任何疑問，完全可以通過法律的途徑進(jìn)行稅收復(fù)盤等等；2.使用互聯(lián)網(wǎng)的方式進(jìn)行私人財(cái)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，建立個(gè)人的征信模式和財(cái)產(chǎn)登記，這樣對(duì)于稅收部門可以輕松的得到每個(gè)納稅人的財(cái)產(chǎn)情況，從而更加方便、快捷并且準(zhǔn)確的進(jìn)行催收稅款；3.以發(fā)展的眼光進(jìn)行征收稅款，在西方國家對(duì)于囤積土地都會(huì)進(jìn)行很多的限制，例如根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展情況經(jīng)過每三到五年的查實(shí)，重新進(jìn)行評(píng)估，從而補(bǔ)充相關(guān)稅務(wù)，也就是按照土地增值的眼光進(jìn)行稅收增收；4.對(duì)于征稅力度方面如上文提到的，大部分西方國家都會(huì)采用嚴(yán)格的法律制度進(jìn)行懲戒，例如出現(xiàn)部分稅務(wù)并未及時(shí)繳納導(dǎo)致逾期的情況，政府則有權(quán)進(jìn)行罰款處理，若是時(shí)間過長已經(jīng)超過了最后標(biāo)準(zhǔn)，那么政府將有權(quán)進(jìn)行房產(chǎn)收回。三、結(jié)語隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在當(dāng)今社會(huì)中房地產(chǎn)的發(fā)展也是突飛猛進(jìn)的，并且在我國的經(jīng)濟(jì)體系中已經(jīng)占到了很大一部分比例，不過，蓬勃發(fā)展是光鮮的，但這些光彩的發(fā)展背后卻存在著一些很嚴(yán)重的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題，例如：妨礙社會(huì)公平的長期穩(wěn)定發(fā)展，使得經(jīng)濟(jì)效率嚴(yán)重降低等等，故而如何能夠?qū)⑦@些問題完美的解決便成為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重，本文通過對(duì)我國現(xiàn)階段稅收制度進(jìn)行了分析，并且結(jié)合當(dāng)今社會(huì)中的問題，主要得出了房地產(chǎn)稅收中如下幾大缺點(diǎn)：住房交易過程中的稅收過于繁重導(dǎo)致的房價(jià)過高，稅收設(shè)計(jì)存在不合理的情況，對(duì)于國內(nèi)國外的不同稅收導(dǎo)致一律平等的原則喪失，另外本文通過結(jié)合各個(gè)國家不同的稅收制度，從而進(jìn)行了簡單的分析，去其糟粕留其精華主要可以分為如下幾個(gè)方面，房地產(chǎn)征稅方式上可以根據(jù)不同收入進(jìn)行征稅，并且按照發(fā)展的眼光進(jìn)行房地產(chǎn)征稅，且可以通過政府的把控進(jìn)行不同方式的調(diào)控，在房地產(chǎn)征稅的制度上應(yīng)當(dāng)向其他國家學(xué)習(xí)，從而建立一套更為科學(xué)，并且依賴于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的征稅制度，并且對(duì)于稅收可以提