2011湘陰荷澤園房地產(chǎn)項目策劃提案

洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn)湘陰荷澤園項目策劃提案 長沙洋溢房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 二零一一年七月 洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn)寫在前面 感謝開發(fā)商為我們提供本次研究與營銷創(chuàng)作的機會，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價值。 洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn)開始 湘陰荷澤園項目營銷企劃之旅 洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn)預(yù)則立 不預(yù)則廢 強調(diào)戰(zhàn)略研究，是項目運作及推廣成功之靈魂！ 洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn)我們的思考： 問題一：市場怎么樣？ 問題三：競爭白熱化，用什么樣的主題概念來凸現(xiàn)項目？ 問題五：如何實現(xiàn)最大效益？ 問題二：產(chǎn)品已經(jīng)形成，如何看待自己的產(chǎn)品？ 問題四：營銷上能否突破湘陰市場范圍，獨樹一幟？ 洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn)目 錄 發(fā)現(xiàn)這座城市之美 這座城市的宏觀市場 我們的競爭對手怎么樣 項目認知與策略總綱 客戶研究與定位 本項目發(fā)展定位策略和建議篇 銷售策略建議篇 推廣策略展示 整體 結(jié)構(gòu) 洋溢地產(chǎn) 2011現(xiàn)這座城市之美 洋溢地產(chǎn) 2011. 地理位置 “ 長沙后花園 ” 基本概況 位于湖南東北部 毗鄰長沙 京珠高速旁 通江達海 洋溢地產(chǎn) 2011總面積： 方公里 戶籍人口 73萬人，外來人口忽略不計 下轄 19個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 全年生產(chǎn)總值 2. 基本數(shù)據(jù) 基本概況 洋溢地產(chǎn) 2011. 區(qū)域特色與文化表現(xiàn) 湘陰是名符其實的 旅游景點 。 屈子故地， 民風淳樸。重節(jié)日，愛熱鬧，有元宵舞龍、端午賽舟習慣。 岳州青瓷 是唐代六大青瓷名窯之一。 基本概況 洋溢地產(chǎn) 2011 4. 交通現(xiàn)狀 通江達海 基本概況 洋溢地產(chǎn) 2011. 交通現(xiàn)狀 通江達海 湘陰緊臨省會長沙，居長沙、岳陽、益陽三市五縣中心，區(qū)域位置長沙市以北、在省會“長沙市半小時經(jīng)濟圈”內(nèi)，屬“武漢三小時都市圈”范圍內(nèi)，沿湘江水路“通江達?！弊怨艦楹嬉亍?距長沙黃花國際機場 60分鐘路程 距離省會長沙僅 30分鐘路程。 距京廣鐵路復(fù)線 15公里 成四通八達交通網(wǎng)絡(luò)。 基本概況 洋溢地產(chǎn) 2011市定位： 長株潭連接洞庭湖、通江達海的重要節(jié)點，是以發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、物流和濱湖休閑旅游為主的宜居城市。 規(guī)劃范圍： 城市居住用地共 900公頃 。 城市規(guī)模： 2015年：城鎮(zhèn)人口 20萬人，城市建設(shè)用地 20k 發(fā)展目標：對城市進行合理的功能分區(qū)與規(guī)劃建設(shè)，實現(xiàn)工業(yè)與住宅的合理分區(qū)，滿足城市發(fā)展需要。 城市規(guī)劃 洋溢地產(chǎn) 2011. 城市規(guī)劃 濟、文化、科技中心 以新世紀大道為行政中心的未來規(guī)劃對項目升值潛力及未來商業(yè)發(fā)展具有不可預(yù)測的利好效應(yīng)。 各類中心的完善及舊城的改造將加速湘陰城市化進程。 城市規(guī)劃 1行政中心 以縣政府為中心，沿新世紀大道兩廂 2文化中心 規(guī)劃在火車站南側(cè)，結(jié)合商業(yè)中心良好的建筑景觀建設(shè)縣級文化中心 3商業(yè)中心 火車站廣場沿湘陰大道一線，結(jié)合文化體育中心和行政中心區(qū)，構(gòu)成 整個湘陰的中心區(qū) 4教育科研中心 規(guī)劃在工業(yè)園北側(cè)（烈士公園西側(cè)）和火車站西側(cè)建設(shè)湘陰縣城 教育科研中心，打造湘陰集職業(yè)教育、成人教育、素質(zhì)教育為主要培養(yǎng)人群的教育基地 和企業(yè)的科研孵化基地。 政府對面建設(shè)縣城體育公園，結(jié)合教育科研用地和中小學(xué)規(guī)劃文體中心 別在城北區(qū)和城南區(qū)規(guī)劃一處綜合醫(yī)院，面積不小于 5公頃。完善 舊城區(qū)的醫(yī)療設(shè)施 洋溢地產(chǎn) 2011確功能分區(qū)，改變居住、工業(yè)交叉分布現(xiàn)狀，各居住片區(qū)形成規(guī)模發(fā)展，將有效改善湘陰生活居住環(huán)境，并擴大當?shù)貥潜P的輻射面。 洋溢地產(chǎn) 2011 京珠西線：北接岳陽，南接長沙 平益高速：東接平江，西接益陽，貫通平汝、京珠、京珠西、長常四條高速公路 文樟大道：南接長沙書堂大道 ,向北跨穿東湖接虞公廟 芙蓉北路：北接文星鎮(zhèn)，南接長沙 湘江大道（風光帶）：向南對接長沙湘江大道，遠景向北與岳陽對接 3. 城市路網(wǎng)建設(shè) 公路建設(shè)： 規(guī)劃汨羅至溆浦的鐵路從縣城北部穿過，將已建成的至長沙市銅官循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)基地的鐵路延伸至樟樹港 規(guī)劃長沙至岳陽的城際軌道交通從縣城沿芙蓉北路走向與長沙對接 鐵路建設(shè)： 優(yōu)化后的湘陰交通，將有 5個出口通往長沙，與長沙實現(xiàn)無縫對接。 洋溢地產(chǎn) 2011城市總體規(guī)劃角度， 湘陰將會加強區(qū)域的空間布局優(yōu)化，奠定長株潭“兩型社會”建設(shè)近期規(guī)劃建設(shè)的重點地區(qū)的地位。 從規(guī)劃片區(qū)功能發(fā)展角度， 將有效實現(xiàn)資源優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。 從城市交通規(guī)劃角度， 路網(wǎng)建設(shè)的發(fā)展，將會改善湘陰的內(nèi)部交通路網(wǎng)暢順，以及縮短與周邊城市距離。但從商業(yè)發(fā)展前景而言，城區(qū)之間的距離縮短反而更易造就消費力外流的機會，影響本地商業(yè)的發(fā)展。 小結(jié) 洋溢地產(chǎn) 2011座城市宏觀市場 洋溢地產(chǎn) 2011地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快 1全國 房地產(chǎn)開發(fā)投資 18737億元，同比 增長 其中，住宅投資 13290億元， 增長 1全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房屋施工面積 377516萬平方米，同比增長 房屋 新開工面積 76118萬平方米， 增長 房屋 竣工面積 21621萬平方米， 增長 其中， 住宅竣工面積 17238萬平方米， 增長 1全國商品房 銷售面積 32932萬平方米，同比 增長 其中，住宅銷售面積增長 辦公樓增長 商業(yè)營業(yè)用房增長 商品房 銷售額 18620億元，同比 增長 其中， 住宅銷售額 辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房 分別增長 1房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)本年資金來源 32340億元，同比 增長 其中， 國內(nèi)貸款 5803億元， 增長 利用 外資 266億元， 自籌資金 12486億元， 增長 其他資金 13785億元， 增長 在其他資金中， 定金及預(yù)收款 8259億元， 增長 個人按揭貸款 3443億元， 下降 8%。 5月份 ，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 全國市場宏觀分析 洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn)三、湘陰縣 6月商品房銷售 截止于 30號 今日成交 昨日成交 本月成交 上月成交 套數(shù) 4套 6套 108套 207套 面積 總價 1341018元 1322763元 35502656元 66391361元 2011年 1湘陰縣商品房交易統(tǒng)計 地區(qū) 成交套數(shù) 成交面積 成交金額 湘陰縣 1093 337508078元 洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn)四、湘陰縣 2011年下半年供應(yīng)量量化分析 湘陰2 0 1 1 年下半年各樓盤供應(yīng)量（套）佳鏡東湖,300, 15%盛世臨門,250, 13%鼎盛府邸,200, 10%安邦華城,334, 16%香域花園,252, 13%湘江明珠,242, 12%濱湖豪庭,146, 7%精密現(xiàn)代城, 2 7 3 ,14%佳鏡東湖盛世臨門鼎盛府邸安邦華城香域花園湘江明珠濱湖豪庭精密現(xiàn)代城 洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn)四、湘陰縣 2011年下半年實際成交量與供應(yīng)量量化分析 成交量 時間 實際成交量 實際月均成交量 2011年 1 5月 1093套 12月 12月 1997套 結(jié)論 2011年下半年 6 12月實際供應(yīng)量是 1997套，而可以實際去化的市場量是 出了 多出率為 競爭相當激烈，去化難度將增大！ 洋溢地產(chǎn) 2011 湘陰地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟水平發(fā)展快速，居民消費水平較高，購買能力強； 城市化進程加快，拉動居民的住房需求增加，房地產(chǎn)市場雖然比較初級，但是近年開始 進入發(fā)展的快速通道； 住宅均值和成交量一直都夠保持穩(wěn)步增長，受政策影響較少。長時間內(nèi)，購房的剛性需求 占有大量比例； 市場競爭加劇。去化難度比較大，同質(zhì)化競爭日趨激烈，如何營銷創(chuàng)新及概念突破，產(chǎn)品獨樹一幟方能脫穎而出。 市場小結(jié)： 洋溢地產(chǎn) 2011們的競爭對手怎么樣 洋溢地產(chǎn) 2011爭樓盤分析 個案 1 佳境東湖 開發(fā)商 湘陰縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積 10萬多平米 總占地面積 96畝 容積率 型范圍 小高層 +多層 面積范圍 戶型 115少部分 100平兩房 戶型配比 4棟高層 4棟小高層+多層 規(guī)劃 前排 6棟小洋房帶 商業(yè)門面 綠化率 40% 區(qū)域地段 湘陰縣東湖岸邊 總套數(shù) 總 1000套房源 一期500套 銷售情況 多層價格 2500 高層價格 3500 現(xiàn)已銷售 80% 客戶來源：本地 +外省 戶型特點 威尼斯建筑風格 洋溢地產(chǎn) 2011 洋溢地產(chǎn) 2011 洋溢地產(chǎn) 2011案 2 華順 開發(fā)商 湘陰縣華順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積 總占地面積 容積率 型范圍 高層 面積范圍 90三房 戶型配比 1棟 29層 、 26層 、 25層 19層 規(guī)劃 超 4星標準酒店（包含 5層商業(yè)） 綠化率 35% 區(qū)域地段 湘陰縣江東路 總套數(shù) 300套 銷售情況 價格未定 6月 19號開盤 邀請著名主持人仇曉 戶型特點 陽光三房 精致兩房 洋溢地產(chǎn) 2011 洋溢地產(chǎn) 2011 洋溢地產(chǎn) 2011案 3 鼎盛府邸 開發(fā)商 湘陰金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積 10萬多平米 總占地面積 容積率 型范圍 高層 面積范圍 90三房 122六房（買一層送一層） 戶型配比 總包含 22棟 規(guī)劃 綠化率 30% 區(qū)域地段 旭東路與冬茅路交匯處 總套數(shù) 銷售情況 多層價格 3000 高層價格 3400 現(xiàn)第三期開盤 戶型特點 建筑結(jié)構(gòu)多樣化 空間充分利用 動靜分明 洋溢地產(chǎn) 2011 洋溢地產(chǎn) 2011 洋溢地產(chǎn) 2011案 4 安邦華城 開發(fā)商 湖南安邦房地產(chǎn)開發(fā)司 總建筑面積 21萬多平米 總占地面積 160畝 容積率 型范圍 高層 面積范圍 34房 兩房 三房 戶型配比 總 13棟 規(guī)劃 綠化率 35% 區(qū)域地段 湘陰縣太傅路 總套數(shù) 534（商 52） 銷售情況 多層均價 2440高層均價 3080商業(yè)均價 13000 銷售率 70% 戶型特點 地中海風格 產(chǎn)品設(shè)計多以適中面積為主，戶型周正實用，通風采光俱佳，引入了大量的入戶花園和飄窗設(shè)計 洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn) 洋溢地產(chǎn) 2011 洋溢地產(chǎn) 2011案 5 香域花園 開發(fā)商 湘陰文昌房地產(chǎn) 總建筑面積 31487平米 總占地面積 11286平米 容積率 型范圍 高層 面積范圍 型配比 總 6棟 規(guī)劃 綠化率 35% 區(qū)域地段 文星鎮(zhèn)江東路電力局東側(cè) 總套數(shù) 252（商 60） 銷售情況 目前銷售率 68% 戶型特點 地段優(yōu)良，產(chǎn)品設(shè)計合理?？蛻舳ㄎ磺逦N售道具基本完備，操盤手法中規(guī)中矩。依靠地段優(yōu)勢、大體量商業(yè)的規(guī)模性、交通的便捷，著重對周邊個體經(jīng)營戶宣傳。起到一定作用 洋溢地產(chǎn) 2011 洋溢地產(chǎn) 2011 洋溢地產(chǎn) 2011案 6 湘江明珠 開發(fā)商 湘陰福宸房地產(chǎn)開發(fā) 總建筑面積 117935平米 總占地面積 33062平米 容積率 型范圍 高層 面積范圍 110型配比 總 11棟 規(guī)劃 綠化率 33% 區(qū)域地段 冬茅路南側(cè)與建新路交匯處 總套數(shù) 742 銷售情況 目前銷售率 70% 戶型特點 該項目地段良好，緊靠湘江，接通便捷，周圍配套完善，小區(qū)綠化尚可。住宅方面項目形象立面華麗，立題突出，集中了大量項目優(yōu)勢賣點 洋溢地產(chǎn) 2011 洋溢地產(chǎn) 2011爭 分析 1期尾盤階段， 2期目前在 蓄客優(yōu)惠： 2期可爭取 2萬優(yōu)惠 競爭點：真正的臨江房 園林規(guī)劃較有新意 生活配套打造較有特色 缺陷： 銷售方面并不很出色 案場服務(wù)態(tài)度冷淡 湘江明珠 洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn)個案 7 芙蓉國際 開發(fā)商 湘陰縣順園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積 平方米 總占地面積 平方米 容積率 戶型范圍 小高層 面積范圍 982/2到 4/2 戶型配比 5棟 18層 1棟綜合樓 規(guī)劃 區(qū)域地段 湘陰縣冬茅路與芙蓉北路交界處 總套數(shù) 套 銷售情況 均價 3400. 戶型特點 陽光三房 精致兩房 洋溢地產(chǎn) 2011爭 分析 目前在 蓄客優(yōu)惠：兩萬抵三萬 競爭點：區(qū)位認知度較高 小區(qū)水景園林特色 相關(guān)生活配套齊全 缺陷： 項目價格過高 芙蓉國際 洋溢地產(chǎn) 2011結(jié) 湘陰客戶主要來源于當?shù)兀?基本已經(jīng)形成小高層、高層為主的建筑風格； 相關(guān)物業(yè)配套上已經(jīng)向大都市看齊； 湘陰本身臨水的特色在各樓盤均有表現(xiàn)； 各樓盤的單價相差并不大。價格上基本表現(xiàn)出堅挺也證明市場購買力在目標階段不存在大的問題。 以創(chuàng)新營銷形式及現(xiàn)場服務(wù)帶動項目與同類盤的差異化； 以項目創(chuàng)新產(chǎn)品及品牌物管進行市場突圍。（復(fù)式） 洋溢地產(chǎn) 2011目認知及策略總綱 洋溢地產(chǎn) 2011目認知 洋溢地產(chǎn) 2011案 項目狀況 地塊狀況 位置：位于湘陰新世紀大道南側(cè) 占地面積： 建筑面積： 土地用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地 容積率： 筑基地面積： 12196平方米 綠化率： 36% 建筑密度： 總戶數(shù)： 980 停車位： 571 地形：不規(guī)則多邊形 洋溢地產(chǎn) 2011目理解 優(yōu)勢 劣勢 毗鄰新世紀大道、交通便利 湘江岸邊，天然景觀優(yōu)勢 城郊連接地帶，必經(jīng)之路，人流優(yōu)勢 四星酒店入駐可提升項目品質(zhì) 項目整體產(chǎn)品布局與區(qū)域樓盤無差異化； 城市連接地帶，短時間無法博得客戶認同 項目周圍大環(huán)境較差 區(qū)域內(nèi)小商業(yè)居多，檔次不高； 機會 威脅 抽象居住概念可以讓項目在同類同區(qū)中獨樹一幟； 長沙的后花園其潛力巨大； 城市規(guī)劃利于項目長遠發(fā)展，可視為銷售賣點 剛剛過去的第三次加息讓購房者觀望更濃厚 市場競爭激烈，供大于求已非短時間積聚； 在長遠的地理規(guī)劃上，市民認識不夠 洋溢地產(chǎn) 2011目名稱 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品對比 本案 多層、 小高層 、高層 湘江明珠 多層、小高層、高層 以小高、高層為主的大型社區(qū)，圍繞園林、水景布局 芙蓉國際 多層、小高層、高層 佳境 東湖 多層、小高層、高層、別墅 以 三房兩廳戶型 為主，圍繞江景布局 香域花園 多層、小高層 以三房兩廳戶型為主 產(chǎn)品對比 大戶型 產(chǎn)品備受歡迎 據(jù)市調(diào)情況分析， 湘陰 消費者追求產(chǎn)品 空間 化與環(huán)境 景觀化 。 創(chuàng)新產(chǎn)品配合新居住觀念以引導(dǎo)消費者的好奇與購買傾向。 項目競爭態(tài)勢分析 洋溢地產(chǎn) 2011目名稱 項目區(qū)位 區(qū)位態(tài)勢 本案 位于新世紀大道旁 湘江明珠 位于湘江大橋旁 芙蓉國際 位于芙蓉北路汽車站旁 城市中心，車站旁，人流集中地 佳境 東湖 位于旭東路上 城市主干道，人流旺區(qū) 香域花園 位于電力局旁 新世紀大道旁，地標性建筑 本項目區(qū)位相對未來潛力巨大，是政府規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，也是未來開發(fā)集中區(qū)域。 項目周邊無競爭對手，市政工程，機關(guān)單位向該區(qū)集中。 引導(dǎo)項目形象定位為行政商務(wù)區(qū)的休閑居住氛圍社區(qū)。 項目競爭態(tài)勢分析 城市連接口，未來城市規(guī)劃行政中心 城市風景區(qū)，但整體沿江配套需要重新打造 城東片區(qū)，老住宅 區(qū) 洋溢地產(chǎn) 2011 荷澤園建立品牌的同時，應(yīng)該保持與拆遷戶及當?shù)貐f(xié)作部門的良好合作，以繼續(xù)利用市場美譽度提高品牌知名度。 通過宣傳深化荷澤園品牌認知度，吸引客戶對居住創(chuàng)新服務(wù)的認可。 市場美譽引領(lǐng)居住新氣象 項目名稱 品牌知名度 本案 隨著安置房的建設(shè)在調(diào)查中，消費者對荷澤園評價較高 基本在本地具有一定的名氣，特別是芙蓉國際，案場服務(wù)周到能提高項目一定的傳播度 湘江明珠 香域花園 佳境 東湖 項目高端印象已在當?shù)厣钊肴诵?項目競爭態(tài)勢分析 芙蓉國際 洋溢地產(chǎn) 2011目競爭態(tài)勢分析 “教育配套 ” 優(yōu)勢突顯項目氛圍 項目名稱 配套 本案 城關(guān)中學(xué)在附近但無法形成特色優(yōu)勢，建議與知源合作，形成項目教育超前優(yōu)勢及品牌影響最大化。 佳境 東湖 商業(yè)、金融、生活 芙蓉國際 商業(yè)、娛樂、休閑 香域花園 商業(yè) 湘江明珠 商業(yè)、景觀街、休閑 湘陰為典型三線城市，高檔次、大型配套相當缺乏。 項目本身規(guī)劃出四星酒店、商業(yè)區(qū)、配套相對完善。 項目周邊教育配套擁有城關(guān)中學(xué)、本案規(guī)劃出幼兒園等，可深化推廣。 洋溢地產(chǎn) 2011目名稱 銷售均價 本案 建議入市 3000平方米 湘江明珠 一期尾盤小高均價 3150元 /平方米，二期蓄客階段 佳境東湖 小高均價 3100元 /平方米 香域花園 多層均價 2780元 /平方米，小高均價 3100元 /平方米 芙蓉國際 一期蓄客階段，預(yù)計均價 3400元 /平方米 市場整體向好，中產(chǎn)置業(yè)定格突顯地產(chǎn)公民形象 同檔次項目均出于尾盤階段，基本售馨。 對未來價格預(yù)計均統(tǒng)一在 3200元 /平方米左右。 預(yù)計樓市在經(jīng)過對新政策的消化后將保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢，項目定位 3000處于市場均價范圍內(nèi)。 項目競爭態(tài)勢分析 洋溢地產(chǎn) 2011結(jié) 價格定位：均價 3000； 市場突圍：品牌、 規(guī)劃 、教育配套、產(chǎn)品。 洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn) 策略總綱 洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn)引領(lǐng)價值 樹立標桿 實現(xiàn)快消 策略總綱 創(chuàng)造價值，體現(xiàn)溢價： 規(guī)模價值 凸現(xiàn)規(guī)模價值，樹立項目成長性 景觀價值 圍繞項目形成的景觀理念 身份價值 體現(xiàn)個性客戶的區(qū)隔性 體驗價值 展示及上述價值體驗 渠道區(qū)隔，形象提升： 有效渠道整合 將有效渠道全面整合，明確階段性推廣的渠道特征并進行渠道鋪排 鮮活形象樹立 根據(jù)項目價值和客戶特征，確立項目形象，跳出片區(qū)市場，樹立項目標桿。 項目營銷戰(zhàn)略總綱：引領(lǐng)全新的地標景觀建筑、身份價值，樹立中央?yún)^(qū)的建筑新標桿，實現(xiàn)項目 2011年年底前第一批開盤熱銷 70%的銷售目標。 緊湊推售，互動熱銷： 緊湊推售 將產(chǎn)品推售時間緊湊排布，實現(xiàn)短時間的較大推售量 互動熱銷 通過項目不同產(chǎn)品研判，將不同品類互動推售，實現(xiàn)銷售帶動，促進項目整體推售！ 洋溢地產(chǎn) 2011溢地產(chǎn)項目營銷戰(zhàn)略總綱：引領(lǐng)全新的規(guī)模建筑、身份價值，樹立中央?yún)^(qū)的建筑新標桿，實現(xiàn)項目 2011年年底前第一批開盤熱銷 70%的銷售目標。 策略一：高舉高打，樹立項目成長價值 1 策略二：環(huán)形掃射，擴大整體客戶覆蓋 2 策略三：獨樹一幟，特色渠道傳達形象 3 策略四：周密部署，強調(diào)產(chǎn)品推售互動 4 策略五：銅墻鐵壁，完成項目個性體驗 5 洋溢地產(chǎn) 2011戶研究及定位分析 洋溢地產(chǎn) 2011戶分析思路 湘陰常住人口調(diào)查分析 挖掘核心客戶群 核心客戶群訪談?wù){(diào)研 核心客戶群的購房需求特征 洋溢地產(chǎn) 2011域選擇 根據(jù) 2011年 7月初湘陰市場問卷調(diào)查，針對購買住宅的客戶和準客戶群體，篩選有效樣本 500份客觀、直接的反映了湘陰本地市場客戶對住宅產(chǎn)品的需求狀態(tài)。 從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購房客戶以國家機關(guān)文化教育 (自營企業(yè)主 )為多，其次建筑業(yè)和制造業(yè)也占有一定比例。他們有一定的經(jīng)濟實力和購房的基礎(chǔ)。 從事行業(yè) 湘陰常住人口調(diào)查分析 洋溢地產(chǎn) 2011買目的 (%) 分析發(fā)現(xiàn)：湘陰市場中，購房的主要目的在自住，兼?zhèn)湟欢ū壤耐顿Y出租。 自住與投資的強烈需求，讓湘陰的房地產(chǎn)市場還有更長遠的發(fā)展。 洋溢地產(chǎn) 2011齡結(jié)構(gòu)（ %） 20到 63。這部分為中青年，家庭結(jié)構(gòu)特征為三口之家。 學(xué)歷水平（ %） 這群人，他們大部分擁有高中及其以上的學(xué)歷，受過高素質(zhì)的文化教育。 洋溢地產(chǎn) 2011房影響因素（ %） 分析中發(fā)現(xiàn)：產(chǎn)品的價格、交通條件、區(qū)域的環(huán)境、物業(yè)、戶型為主要考慮因素。 從而可以看出，目前湘陰市場的自住客戶，對居住的便利性和舒適性的要求較高。 洋溢地產(chǎn) 2011面積的需求（ %） 購房者大多數(shù)考慮 100計比例為 77%，多選擇三房、四房。 隨著 80后人群進入婚齡，以及新湘陰 人群體的逐漸壯大， 90平米左右的小戶型也占據(jù)一定比重。 洋溢地產(chǎn) 2011款方式的選擇（ %） 68%32%按揭付款一次性付款從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房者對于付款方式的選擇上， 超過 20%的人群可以一次性支付。 通過對個別購房者訪談，傳統(tǒng)的湘陰人傾向于一次性付款，但隨著新湘陰人數(shù)量越來越多，選擇貸款支付的比例逐年上升并已經(jīng)成為近年的主流。 而對于貸款中的首付款來源來看，從銀行貸款的人數(shù)將達到 70%比例。 首付款來源（ %） 洋溢地產(chǎn) 2011房者大多數(shù)考慮 1未來城市中心新世紀大道附近；城東作為城市老住宅區(qū)與濱湖區(qū)同樣占有一定的比例，說明湘陰人除了考慮區(qū)位外，還在乎景觀、環(huán)境等因素。 洋溢地產(chǎn) 2011析： 通過對樣本的統(tǒng)計分析： 城市規(guī)劃區(qū)域