2011年金澤房地產(chǎn)博物館項目產(chǎn)品定位報告 (NXPowerLite)

金澤房地產(chǎn)博物館項目 產(chǎn)品定位報告 謹呈：金澤房地產(chǎn) 版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸博通（濟南）房地產(chǎn)營銷策劃有限公司所有。未經(jīng)博通（濟南）房地產(chǎn)營銷策劃有限公司書面許可，不得向任何單位和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 博通顧問 第一階段 市場調(diào)研 第二階段 市場調(diào)研報告及定位 報告撰寫 第三階段 定位溝通 工作內(nèi)容 客戶溝通 地塊考察 收集基礎(chǔ)資料 典型項目調(diào)研 專業(yè)人士訪談 客戶訪談 確定研究思路 撰寫項目主體報告 公司評審 修改調(diào)整 工作內(nèi)容 工作內(nèi)容 匯報 反饋調(diào)整 本項目所要做的工作 目標 產(chǎn)品 價格 渠道 促銷 戶型 建筑形態(tài) 規(guī)劃布局 相關(guān)市場數(shù)據(jù) 超越競爭對手 （競爭項目研究） 4P 項目研究的基礎(chǔ)思路 地塊解析 項目定位 宏觀市場分析 房地產(chǎn)市場分析 客戶目標 我們的思維導圖 我們的一切研究都以客戶的目標為出發(fā)點 ， 以市場為導向 。 1、實現(xiàn)項目品牌在淄博主城區(qū)的樹立 2、保證一定的開發(fā)利潤 目標 物業(yè)類型 價格 風險 戶型 開發(fā)時間 營銷 怎么樣定價能保證合理收益 品牌 通過項目實現(xiàn)品牌的延續(xù)與提升 開發(fā)關(guān)鍵特征詞匯 如何制定項目的物業(yè)類型及比例 未來何種戶型的產(chǎn)品好銷售 通過開發(fā)時點的選擇，規(guī)避市場風險，快速銷售 減小產(chǎn)品的風險與開發(fā)風險 通過何種方式解決后期營銷問題？ 確定物業(yè)發(fā)展方向以確保項目的成功開發(fā)；確定戶型面積與配比建議 項目的未來收益 成為有影響力的品牌樓盤 降低項目風險，實現(xiàn)快速銷售 客戶目標梳理 開發(fā)目標界定 項目定位 宏觀市場分析 客戶目標 房地產(chǎn)市場分析 地塊解析 我們的思維導圖 地塊解析 地塊四至及內(nèi)部情況 項目周邊交通狀況 項目周邊配套狀況 地塊商業(yè)價值分析 地塊居住價值判斷 區(qū)位 城中 &核心 教育 名校 &便利 配套 齊全 &優(yōu)質(zhì) 項目 現(xiàn)狀 博物館 規(guī)模 &人流 交通 方便 &快捷 環(huán)境 繁榮 &密集 占盡天時、地利、人和 項目所在區(qū)域 項目地塊位于淄博市中心地段，是城市的核心區(qū)域 項目地塊 西 城 區(qū) 城市核心區(qū) 項目位于淄博市西四路與新村路交匯處。 在淄博的總體規(guī)劃中項目處于淄博市的核心區(qū)， 淄博經(jīng)濟最繁榮、人口最密集、業(yè)態(tài)最密集區(qū)域。是以行政、體育、科研、居住、教育等位主要職能，是淄博市文化中心、金融、商務(wù)和商業(yè)中心所在地。 項目地塊方正，東面和南面臨街，北面與中國陶瓷館相距較近，西面為博物館廣場用地 北面 西面 東面 南面 南面為新村西路，是淄博唯一貫穿三個區(qū)的主干道 東面為西四路，貫穿張店南北，是沿街商鋪最多的主干道之一 西面為西五路，是淄博的交通主干道之一 北面為商品街，商業(yè)氣氛濃郁 地塊四至及內(nèi)部情況 地塊解析 地塊四至及內(nèi)部情況 項目周邊交通狀況 項目周邊配套狀況 地塊商業(yè)價值分析 地塊居住價值判斷 項目地塊 西 四 路 步 行 街 小商品街 西 五 路 項目周邊交通狀況 項目周邊交通組織及動線分析 項目周邊交通路網(wǎng)非常很發(fā)達，每條道路都是淄博的主要干道。 南臨交通主干道新村路。 西臨西五路，交通比較便利。 公交 項目周邊公交線路豐富，近十條公交線路經(jīng)過。其中 96路可以到達周村區(qū)，其他各路公交可到達淄博市城區(qū)各個方向 地處連接三大主要區(qū)域的交通要道，與淄博商業(yè)、金融商務(wù)中心咫尺之遙。 車行距離 10分鐘內(nèi)可到達張店的任何位置。 地塊解析 地塊四至及內(nèi)部情況 項目周邊交通狀況 項目周邊配套狀況 地塊商業(yè)價值分析 地塊居住價值判斷 項目周邊生活、商務(wù)配套發(fā)展已經(jīng)成熟，無論在此生活或辦公步行距離內(nèi)均可滿足要求 周邊就學環(huán)境分析分析 興學街 小學 洪溝小學 凱瑞園小學 鐵路小學 潘莊小學 九級小學 馬尚中心小學 鎮(zhèn)東小學 科苑小學 柳泉 小學 蓮池小學 公園小學 西六路小學 和平小學 潘南小學 城中小學 人民東路小學 東一路小學 大成 小學 張鋼小學 開發(fā)區(qū)小學 興學街 小學 洪溝小學 凱瑞園小學 鐵路小學 潘莊小學 九級小學 馬尚中心小學 鎮(zhèn)東小學 科苑小學 柳泉 小學 蓮池小學 公園小學 和平小學 潘南小學 城中小學 人民東路小學 東一路小學 大成 小學 張鋼小學 開發(fā)區(qū)小學 西六路小學： 學校始建于 1990年， 學?，F(xiàn)有 23個教學班，在校學生達 1300余人 ， “面向新世紀，培養(yǎng)現(xiàn)代人” 為辦學宗旨； 山東省規(guī)范化學校， 山東省級體育傳統(tǒng)項目學校， 山東省綠色學校， 淄博市級教育初步現(xiàn)代化化學校， 淄博市藝術(shù)教育示范學校， 淄博市區(qū)現(xiàn)代化教育技術(shù)示范學校 和平小學 凱瑞園小學 蓮池小學 公園小學 西六路小學 柳泉小學 周邊就學環(huán)境價值分析 馬尚 二中 張店區(qū)實驗 張店 一中 張店 三中 張店七中 淄博十八中 張店 二中 淄博五中 淄博三中 馬尚 二中 張店區(qū)實驗 張店一中張店 三中 張店七中 淄博十八中 張店 二中 淄博五中 淄博三中 張店區(qū)實驗中學： 學校始建于 1995年， 現(xiàn)有教學班 40個，在校生 2506人， 以“全市起示范、全省創(chuàng)一流、全國爭影響”為奮斗目標； 全國綠色學校， 山東省規(guī)范化學校， 全國“基礎(chǔ)教育新課程教師培訓模式研究”實驗學校， 全國“教育信息化環(huán)境中學生高級思維能力培養(yǎng)”實驗學校， 全國“培養(yǎng)學生四會能力的和諧教育實驗重點實驗基地 區(qū)實驗中學 張店七中 淄博十八中 淄博五中 馬尚二中 地塊解析 地塊四至及內(nèi)部情況 項目周邊交通狀況 項目周邊配套狀況 地塊分析總結(jié) 地塊價值分析小結(jié) 地塊所在位置，處于淄博中心城區(qū)之最核心地段。位置優(yōu)越，城內(nèi)再難有類似地塊可比，是當之無愧的地王。 地塊所在區(qū)域，是淄博文化中心，該地塊步行距離內(nèi)集中了博物館、圖書館、體育館、小西湖公園、中國陶瓷館，還有淄博目前最大的市民廣場 博物館廣場。 地塊所在位置，新村路是淄博市區(qū)內(nèi)唯一貫穿淄博三區(qū)的主干路（周村、張店、臨淄），周邊交通網(wǎng)線和公交線路密集，可輕松到達城區(qū)內(nèi)任何位置。 地塊所在位置，位于淄博中心商圈的邊緣，完全可以劃入中心商圈內(nèi)。（中心商圈：步行街 銀座 商廈） 地塊所在位置，該區(qū)域是淄博知名度較高已經(jīng)成熟的家居專業(yè)市場。 地塊所在位置，生活與商務(wù)配套齊全，步行距離內(nèi)各種配套應(yīng)有盡有。 地塊所在區(qū)域，有淄博口碑較好的西六路小學和區(qū)實驗初中，屬于名校學區(qū)房。 地塊解析 項目定位 客戶目標 房地產(chǎn)市場分析 宏觀市場分析 我們的思維導圖 宏觀市場分析 政策分析 區(qū)域特點及規(guī)劃 房價持續(xù)高漲 房地產(chǎn)泡沫大，有購房需求的人買不起房 中央宏觀調(diào)控政策擠壓泡沫，保障房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展 山東房地產(chǎn)調(diào)控八條措施出臺 要調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的 2011. 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 ， 著力解決當前商品房銷售中存在的標價混亂 ，信息不透明 、 價格欺詐等問題 ， 3月16日 ， 國家發(fā)展改革委發(fā)布 商品房銷售明碼標價規(guī)定 ， 專門對商品房銷售的明碼標價問題作出規(guī)定 ，要求：商品房銷售要實行一套一標價 ， 并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費 ， 商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用 明碼標價 產(chǎn)稅將擴大至全國 發(fā)展改革委在報告中指出，下一步：一、督促各地加大各項政策措施的落實力度，對省級人民政府住房保障和穩(wěn)定房價工作進行考核和問責。對政策落實不到位、工作不得力的進行約談，直至追究責任。 二、嚴格執(zhí)行好差別化房地產(chǎn)信貸政策，對不認真執(zhí)行的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實嚴肅處理。 三、努力增加住房有效供給。 2011. 月 27日上午，溫家寶總理在新華網(wǎng)與網(wǎng)民在線交流。在回答網(wǎng)友關(guān)于房地產(chǎn)方面的問題時，溫總理表示，仍有信心、有決心在任期內(nèi)實現(xiàn)調(diào)控房價、平抑房價的目標，而主要手段是增加有效供給、抑制投資和投機性購房以及管好市場 2008. 總理：有信心、有決心實現(xiàn)房價調(diào)控目標 對未來市場影響判斷，調(diào)控政策威力漸顯 對住宅房地產(chǎn)政策調(diào)控疊加效應(yīng)漸顯 對商業(yè)地產(chǎn)不利影響較小，且使投資住宅資金流向商業(yè)地產(chǎn) 10年 到 10月 20日加息， 10年底年開始的限購，從稅收、信貸、行政、土地等組合政策連續(xù)出臺，促供給壓需求，打擊住宅房地產(chǎn)投資與投機， 凸顯政府調(diào)控市場的決心。 本次調(diào)控政策的出發(fā)點是民生，打壓住宅地產(chǎn)的投資、投機需求，這使得投資住宅資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)等其他投資產(chǎn)品，但近期銀行加息，五次上調(diào)存款準備金率 。 我們認為 ,隨著時間的推移，政策對住宅的效力在逐步顯現(xiàn)，成交價格會出現(xiàn)局部的、點式松動現(xiàn)象，并逐步影響整個居住市場成交價格的變化。 調(diào)控政策目標抑制住宅物業(yè)投資、投機需求，客觀上使一部分投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 國人民銀行決定 ， 自 2011年 4月 6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率 。 金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào) 一年期存款利率達到 一年期貸款利率達到 調(diào)存貸款基準利率 人住房公積金利率上調(diào) 當年歸集的個人住房公積金存款利率上調(diào) 調(diào)之 上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào) 調(diào)至 五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào) 調(diào)至 五年期以下（含五年）個人住房公積金利率上調(diào) 調(diào)至 幣政策進一步放松 要切實實施好穩(wěn)健的貨幣政策。處理好控制貨幣總量和改善結(jié)構(gòu)的關(guān)系、抑制通貨膨脹與促進經(jīng)濟增長的關(guān)系，引導商業(yè)銀行加大對重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)特別是中小企業(yè)的信貸支持，合理調(diào)節(jié)中長期貸款和短期貸款的比例，提高直接融資比重，既消除通貨膨脹的貨幣因素，又滿足實體經(jīng)濟對金融的合理需求。 青島 4月 9日起實行商品房預售監(jiān)管規(guī)定 根據(jù)規(guī)定，青島商品房項目預 (銷 )售計劃內(nèi)容包括項目對各種基本情況，如項目名稱、土地用途、房屋性質(zhì)、項目總規(guī)模等；項目預計建設(shè)情況，包括項目預計建設(shè)周期、各期工程建設(shè)計劃和進度安排；項目預計開盤銷售日期；項目的可售房源幢數(shù)、套(處 )數(shù)、建筑面積和預計銷售均價；項目中 90平方米以下及 90筑面積和所占比例，等等。 場： 通貨膨脹和近期房地產(chǎn)市場的低迷影響到淄博房地產(chǎn)，市場觀望明顯，成交降低。 經(jīng)濟： 經(jīng)濟平穩(wěn)增長通脹率保持高位 樓市： 調(diào)控全年難松 調(diào)控： 調(diào)控新政造成客戶觀望 結(jié)論： 面對殘酷的市場環(huán)境，客戶更加多樣化的市場選擇，這就要求我們采取超乎尋常的營銷策劃手法， 大手筆、大推廣、大制作 ，高度融合發(fā)展商、建筑商、代理商、廣告、媒體、金融、物業(yè)等機構(gòu)的一切有效資源，為我所用，為銷售是從，從而最終實現(xiàn)我們既定的銷售目標。 宏觀市場分析 政策分析 區(qū)域特點及規(guī)劃 淄博市位于山東省中部，為國務(wù)院批準的山東半島沿海開放城市和較大的市。其南與列入世界自然文化遺產(chǎn)清單的泰山毗鄰，北與被稱為中華民族母親河的黃河相依，現(xiàn)轄 5個區(qū)、 3個縣，總面積 5938平方公里，總?cè)丝?410萬，其中市區(qū)人口 270萬。 淄博的城市布局獨具特色，境內(nèi)張店、博山、淄川、周村、臨淄個區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東西南北個城區(qū)距中心城區(qū)分別為 20公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展。 淄博是山東省重要的交通樞紐城市，鐵路和公路密度均在國內(nèi)名列前茅。市內(nèi)鐵路總長 558公里。公路有 15條干線通往全國各地，公路通車總里程逾 3000公里，濟（南）青（島）高速公路橫貫全市東西。市中心張店距濟南國際機場僅 70公里，向東距青島港 210公里，空運、海運十分便捷。 初步核算并經(jīng)省統(tǒng)計局審定反饋， 2010年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (可比價格計算，比上年增長 增速比上年加快 產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 長 淄博市國務(wù)院批準的山東半島開放城市和較大城市，交通便捷， 淄博城市規(guī)劃 南整東改 ,中部平穩(wěn) 中心城區(qū) 北城區(qū) 功能定位：淄博市行政文化中心；區(qū)域性商務(wù)商業(yè)中心；教育科技中心，服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)中心。 中心板塊目前城市功能以居住為主。隨著城市快速發(fā)展以及人口的增加，中心板塊城市功能將快速整合，伴隨著大型的當?shù)禺a(chǎn)企業(yè) 華潤集團的進入為中心板塊的商業(yè)、住宅的發(fā)展起到強有力的推動作用 西城區(qū) 東城區(qū) 南城區(qū) 城市化理論 淄博城市化達到 入高速發(fā)展階段，必然給房地產(chǎn)業(yè)帶來大量的有效需求 前期 中后期 淄博城市化率所處階段 城市化理論 一個國家或地區(qū)的城市化水平達到 50左右時，城市化 進程將呈 20年左右的高速發(fā)展階段。 淄博目前城市化已進入高速發(fā)展階段，根據(jù)城市化發(fā)展的諾瑟姆曲線，未來一段時間內(nèi)淄博城市化仍將處于高速發(fā)展階段，城市化的快速發(fā)展，必然給房地產(chǎn)業(yè)帶來大量的有效需求。 2020年淄博市規(guī)劃常住人口控制在 585萬，規(guī)劃中心城區(qū)人口 340萬。 全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ( 按可比價格計算 ， 比上年增長 增幅較上年提高 第一產(chǎn)業(yè)增加值 增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 增長 三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 人均生產(chǎn)總值63464元 ， 增長 按年均匯率折算為 9430美元 。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 宏觀市場環(huán)境總結(jié) 政策分析 宏觀政策環(huán)境異常嚴峻 政策一旦松動或沉寂，成交量就會報復性上漲 市場需求仍然旺盛，剛性需求一直存在，通脹避險資金不斷涌入 成交量下降半年以上，成交價才可能松動 11年 5月前市場將出現(xiàn)短期停滯狀態(tài) 政策面抑制住宅，但商業(yè)地產(chǎn)受影響較小，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了機遇 城市規(guī)劃 經(jīng)濟因素 構(gòu)建 西展北擴 ,南整東改 ,中部平穩(wěn)是 淄博城市空間結(jié)構(gòu)格局 均 均可支配收入、城市化水平均呈增長態(tài)勢，反映淄博經(jīng)濟發(fā)展形勢良好，可為房地產(chǎn)的回暖提供有力支撐 城市化進入高速發(fā)展階段，城市呈現(xiàn)多極化發(fā)展態(tài)勢 地塊解析 項目定位 宏觀市場分析 客戶目標 房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場分析 發(fā)展現(xiàn)狀概況 商業(yè)地產(chǎn)市場分析 住宅市場分析 公寓市場分析 競爭項目個案 供需對比分析 05001000150020002500300035004000450050002008 2009 2010 2011淄博濰坊三維柱形圖 3近四年淄博與濰坊的房價對比 010002000300040005000600070008000900010000青島 濟南 煙臺 東營 威海 淄博 濰坊淄博房價在省內(nèi)排名（元 / ） 房價對比及省內(nèi)排名 最近十年間，淄博房價只經(jīng)歷過二次快速上漲過程。一次是在 2003年下半年 2004年上半年房價有一次大漲，國家對房地產(chǎn)市場開始宏觀調(diào)控，淄博平均房價破一進二，溫和地進入 2000時代，不過由于當時市場供應(yīng)量充足，沒有造成盲目追漲。而且那一次的上漲也是全省各地市的普遍現(xiàn)象。 在 2008年以前淄博房價在省內(nèi)長年處在倒數(shù)五名之內(nèi)。與淄博在省內(nèi)政治地位與經(jīng)濟環(huán)境極為不符。 2008年淄博以全市僅 2500元 /平米左右的價格成為“全國房價幸福感排名第一”的城市。 第二次大幅上漲至今仍在繼續(xù)。 2009年淄博房價一躍超過多年不如的濰坊市，省內(nèi)房價排序第五名。上漲如此之快，不要說省內(nèi)，就是全國范圍也是罕見的。我司認為供應(yīng)量短缺、不斷利好政策市場和資本市場回暖的綜合推動造成了這次翻番行情。前兩年的市場低迷給了 2009年的淄博市場一個巨大的蓄能，這個蓄能在充分爆發(fā)之下成就了淄博當年超過 30%的房價上升。 2010年淄博房價漲幅仍然在 20%以上，最直接的關(guān)系就是有效供應(yīng)量的不足了，配合著開發(fā)商對有限土地的利潤再挖掘造成的惜售，加上市場上的追漲心理，各種信息綜合在一起再加帶動了房價快速上漲。 09、 10二年間淄博房價平均水平較 08年時翻了一倍左右。 2010年開發(fā)量 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 長 增幅比上年提高 3個百分點。房屋施工面積 長 房屋銷售面積 長 實現(xiàn)房屋銷售額 長 2011年推出量（截止到 4月 全是新建住宅新建住宅 782套，新建住宅面積 77367 （房管局公布數(shù)據(jù)） 各片區(qū)開發(fā)特點 西部： 按照淄博市城市規(guī)劃，淄博市城區(qū)將逐步西移。目前政府單位、市體育中心等單位已入駐，受此影響，區(qū)域內(nèi)住宅迅速升值，并呈現(xiàn)趕超中心城區(qū)趨勢。 北部： 作為淄博市高新技術(shù)區(qū)域，經(jīng)濟發(fā)展迅速，生活配套逐步完善，區(qū)域內(nèi)住宅價位再創(chuàng)新高度。 東部、南部： 由于環(huán)境、區(qū)位和整個張店區(qū)發(fā)展趨勢等的原因，房產(chǎn)發(fā)展一直處于張店的末端，該區(qū)域房源很少，客戶可選擇性少。 中心城區(qū)： 土地資源開發(fā)殆盡，同時在售的項目多數(shù)進入開發(fā)尾期，價位提升較快。 產(chǎn)品檔次 高檔項目出現(xiàn)在西部，中高檔項目主要在市中心和北部地段。中低檔項目分布 中心路以東和昌國路以南的東部板塊和南部板塊，這部分產(chǎn)品以經(jīng)濟實惠為著力點，在戶型上以三房和兩房為主。南部板塊的安康家園，西部板塊的春江花月苑、北部板塊的中德亞運村為經(jīng)濟適用房 房地產(chǎn)市場分析 發(fā)展現(xiàn)狀概況 商業(yè)地產(chǎn)市場分析 住宅市場分析 公寓市場分析 競爭項目個案 供需對比分析 淄博中高端商業(yè)項目主要分布在中部板塊，且項目密集、早已形成成熟的商業(yè)圈 【 區(qū)域劃分 】 根據(jù)城區(qū)內(nèi)部樓盤分布情況，淄博商業(yè)項目主要分布在和市中心區(qū)域。 調(diào)研項目主要分布在中心板塊、北片區(qū)板塊、西部板塊。 淄博中心商圈 樓盤名稱 規(guī)模 主力面積 銷售均價 銷售 狀況 物業(yè) 物業(yè)類型 位置 備注 尚美第三城 300 1萬 / 20% 暫無 商鋪 共青團路與西五路交匯處 24小時不夜城 名尚城市廣場 由 8棟多層，10棟小高層，13棟高層，12棟別墅，游樂場 沿街面積 40 200 層高6米，商場內(nèi)商鋪 20多 100多平房米 沿街預計 3萬 / ，室內(nèi)商場 2 ， ，4層 80001萬 / 商業(yè) 5月份左右開盤 暫無 沿街商鋪、商場 魯泰大道與西五路交匯處 商業(yè)是全面銷售統(tǒng)一運營，商場內(nèi)商鋪年返 8%為期六年 溫州大廈青年家園 53 116 高層 30 90 商鋪 40 300 住宅均價 4700元/ 商業(yè)均價沿中心路 左右，沿新村路 萬 / 住在約80% 商業(yè)約70% 中心路與新村路交匯處 占據(jù)張店中心商圈之內(nèi) 18特區(qū) 由負一層地下商城，一層二層商鋪，三層四層商城，四層以上公寓 100 200平方米 公寓預計 6000元/ 左右，商鋪 3萬元 / 左右 暫未開盤 暫無 裙樓商業(yè)、公寓 西二路與美食節(jié)交叉口西北角 美食街上唯一在售的商鋪 區(qū)域商業(yè)項目狀況 商業(yè)項目主要分布在中心片區(qū)，都已形成了成熟的商業(yè)圈，均占有有利地形，銷售價格 1 3萬不等， 區(qū)域商業(yè)項目項目狀況 區(qū)域 租金 （元 / /天） 物業(yè)費 （元 / /月） 當前價位 （元） 回報率 經(jīng)營狀況 經(jīng)營業(yè)態(tài) 西班牙風情街 1萬左右 差 服裝、餐飲 美食街 12000優(yōu) 商場、品牌店 步行街 物業(yè) 900016000 6% 一般 餐飲、網(wǎng)吧、旅館 明清街 物業(yè) 400012000 南段良好北段較差 餐飲、足浴 王府井 500032000 12% 沿街極佳內(nèi)街良好 商場、品牌店、餐飲 世紀路、人民路 交匯處西側(cè) 700015000 一般 餐飲、網(wǎng)吧、裝飾公司 商街經(jīng)營狀況 西班牙 風情街 美食街 步行街 明清街 王府井 世紀路、人民路 交匯處西側(cè) 3萬以上 2萬 15000 12000 9000 7000 5000 5000以內(nèi) 市場主要價格區(qū)間： 8000 16000 商鋪價格區(qū)間 商鋪年回報率區(qū)間 淄博市商業(yè)市場，商鋪回報率整體維持在 3%6%之間，王府井、美食街由于開街時間早、周邊商業(yè)配套完善等原因，成為淄博市商業(yè)核心圈，回報率明顯高于其他區(qū)域。 美食街 步行街 明清街 王府井 世紀路、人民路 交匯處西側(cè) 10%以上 9%10% 8%9% 5%8% 3%5% 3%以內(nèi) 西班牙風情街 美食街 步行街 明清街 王府井 世紀路、人民路 交匯處西側(cè) 12以上 1 1元以內(nèi) 淄博市商業(yè)市場，商鋪租金一般在 元之間，上下波動幅度不大； 作為淄博市商業(yè)核心圈，租金方面也明顯高于其他區(qū)域，最佳地段租金達到10元 / /天。 商鋪租金價格區(qū)間 市場租金主要區(qū)間： 目前，淄博市商業(yè)街市場整體經(jīng)營狀況一般，除全市核心商圈外，整體租金維持在 2元之間，市場年回報率在 3% 6%之間。 從商鋪價位來看，淄博市商鋪整體市場價位在8000 16000元 / 之間，是住宅市場的 1 2倍；由此市場投資方向以住宅市場為主。 隨著淄博投資者對商業(yè)地產(chǎn)投資理念的成熟。和目前宏觀政策上明顯偏向商業(yè)地產(chǎn)的機會。未來幾年淄博商業(yè)地產(chǎn)必將迎來發(fā)展的黃金時期。 小結(jié) 北片區(qū) 西片區(qū) 南片區(qū) 東片區(qū) 中心片區(qū) 昌 國 路 淄博市板塊區(qū)域劃分 房地產(chǎn)市場分析 發(fā)展現(xiàn)狀概況 商業(yè)地產(chǎn)市場分析 住宅市場分析 公寓市場分析 競爭項目個案 供需對比分析 區(qū)域住宅項目狀況 北片區(qū)板塊：中高檔和高檔樓盤較多。最高端樓盤價格可到 10000元 / ，其片區(qū)均價在， 5500/ 6500/ 左右 名稱 規(guī)模 主力面積 主力戶型 銷售均價 銷售狀況 項目位置 備注 中潤華僑城 由十五個組團加一個別墅區(qū)組成，包括多層、小高層、別墅 三室兩廳（ 113 、144 ）四室兩廳（ 167 、195 ） 二室二廳，三室二廳 均價 700010000元，別墅10000基本售罄 高新區(qū)中潤大道 1號 現(xiàn)在開盤的是加州海岸組團 創(chuàng)業(yè)上城名府 高層、小高層 約 80 三室兩廳 5000元 / ， 層差價 20元 95% 柳 泉 路 與 蘭雁 大 道 交 匯處 弘韻豪庭 三棟小高層 約 80 三室二廳、二室二廳 約 5500 元 / 售罄 魯 泰 大 道 與西 四 路 交 匯處 盛世名苑 占地 220畝 ， 總建面 22萬 ， 綠化率 46%， 高層 17層 40 公寓： 33 二房： 80 107 三房二廳： 126 136 133 142 四房二廳二衛(wèi)： 170 5400元 / 基本售磬 中 潤 大 道 與西 四 路 交 叉路口 福澤花園 小高層 約 80 三室兩廳 二室二廳 約 4400元 / 基本售罄 魯 泰 大 道 與泰 美 路 交 匯處 該片區(qū)位于淄博的高新區(qū) ， 為淄博重點發(fā)展區(qū)域 本版塊配套不齊全 、 生活不夠便利 ， 但可開發(fā)土地極多 。 均價在 5500 跨度較大 。 本板塊調(diào)研樓盤在售部分總建面 消化率 55%左右 。 綜合 08年剩余量與 09年將推出量 ， 預計 09年將有 17萬多平米的供應(yīng)量 。 此區(qū)域產(chǎn)品主要是高層 。 戶型設(shè)計較為合理 ， 如 弘韻豪庭 項目和福澤花園項目新推出的面積在 80 130多平米；但高端的華僑城項目擁有豪宅的別墅的設(shè)計 ， 其面積最大可大 300 該片區(qū)以中高端項目為主 ， 物業(yè)服務(wù)較好 客戶為淄博本地高層次置業(yè) 、 多次置業(yè)者為主 ， 投資極多 區(qū)域中高端項目狀況 名稱 規(guī)模 主力面積 主力戶型 銷售均價 銷售狀況 項目位置 備注 尚文苑 多層、小高層、公寓 40 兩室一廳，兩室兩廳，三室兩廳，三室三廳，一室一廳，公寓 精裝公寓 6200元 / ，多層電梯洋房 6700元 / ，高層 5700元 / 80%以上 張周路以南，西九路以東，太平路以北，實驗中學以西 民泰 龍?zhí)┰?多層、小高層 約 103166 三室兩廳 （ 126 、132 ） ， 兩室兩廳 ， 別墅 7000元 / 以上 95% 西八路與聯(lián)通路交匯處市財政局東 紫園 洋房 、 高層 、 城市別墅 洋房 40， 小高層 125 ,130 ，城市別墅 170 三室二廳、二室二廳 均價 6400元 / ，現(xiàn)售最高價 8000元 / 以下 85% 區(qū)政務(wù)中心對面 盛世名苑 總建面 容積率 1 三室兩廳（ 129 ），兩室兩廳（ 82 ， 112 ） 均價 5700元 / 多層僅余頂層 ，小高層剩余房源 20套左右 ，高層部分團購 世紀路與聯(lián)通路交匯處西南角 福源匯 祥云家園 建筑面積約 4萬平米 90120 三室兩廳 二室二廳 均價 4000元 / 純多層 ， 僅剩頂層 6層 ， 閣樓暫時不賣 西十路以西王舍路以北 西片區(qū)板塊：中高檔和高檔樓盤集聚。沿西七路價格稍高，均價達 7000/ 以上，其片區(qū)均價在 6500平米左右。 區(qū)域中高端項目狀況 區(qū)域住宅項目狀況 小結(jié)： 為住宅重點規(guī)劃區(qū)域，其需求量特別大，所存有樓盤是在所有片區(qū)內(nèi)價格較高的，所存有樓盤以中高端為主，戶型配置齊全，本身具有較好的發(fā)展基礎(chǔ)使得其起點較高，現(xiàn)均價在說有片區(qū)內(nèi)最高。 名稱 規(guī)模 主力面積 主力戶型 銷售均價 銷售狀況 項目位置 備注 盛世康城 多層、小高層、 80 ， 104,108 ，146 三室兩廳（ 116 、119 ） ，兩室兩廳（ 82 ， 98 ） 均價 4700元 / ，最高價 5500元 / ；地下車位 8萬元 在售 3棟 ，主要為小高層 ， 多層剩余房源很少 昌國路以南，世紀路以西 幸福逸家 多層 三室兩廳（ 、） ，兩室兩廳 （ 96 ， 91 ） 均價 4300元 ， 小產(chǎn)權(quán)最高 1800元；新盤未定價 ， 預計 400070% 世 紀 路 與 昌國 路 路 口 南500米路西 泉山小區(qū) 共規(guī)劃 70棟 ， 其中小高層三棟 ， 計劃容納 10000人 84 三室兩廳 （ 113 、 121 ） ，兩室兩廳 （ 98 ） 小高層 7層 2865元 / ， 層差 50元 ， 多層2600元 / 80%以上 世 紀 路 南 首泉山小區(qū) 盛世新東城 多層 、 小高層 110 130 兩室兩廳，三室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳兩衛(wèi) 現(xiàn)多層僅剩一套售價 4300/ ， 小高層均價預計4600/ 左右 分期開盤，每次開盤一棟樓 位于東四路與共青團東路交匯處 東片區(qū)、南片區(qū)：該片區(qū)一種低端樓盤為主，所在片區(qū)銷售均價 4000 4500/ 區(qū)域中高端項目狀況 區(qū)域住在項目狀況 小結(jié)： 東片區(qū)為張店最早開發(fā)的地區(qū)，現(xiàn)在為張店的工業(yè)區(qū)，市政配套不完善、沒有教學質(zhì)量出眾的中學，此片區(qū)房價普遍低，開發(fā)量較小。東城發(fā)展因污染企業(yè)大量遷出和遷出預期，還有舊城改造的啟動（最大舊城改造項目洪溝板塊），該片區(qū)亦有較大漲幅，以代表項目盛世新東城來看，房價比去年下半年上漲 500元左右。鑒于相對低廉的房價，仍然受到工薪階層的追捧。東片區(qū)房價在所有片區(qū)里是最低的，但也少許有所增長。 名稱 規(guī)模 主力面積 主力戶型 銷售均價 銷售狀況 項目位置 備注 黃金國際 多層、小高層、高層 90150 、300 二室兩廳，三室兩廳，四室兩廳，錯層 均價 7000/ 以上，最高 1萬以上 80%；一、二期已交房； 銷面積106 、 109 ； 世紀路與聯(lián)通路交匯處 頤景園 總建面約 18萬 ， 規(guī)劃戶數(shù) 1200戶 ;容積率 #樓：三室兩廳155 、 152 ，兩室兩廳 113 ； 三室兩廳 ， 兩室兩廳 均價 5000 元 / ； 3月 20日 6#樓開盤 張店區(qū)柳泉路 21號 金領(lǐng)世家 2棟 19層 容積率 小戶型 均價 5800 基本售罄 西五路與人民路交匯處市財政局東 民泰 興業(yè)家園 建面 100761 ；14 三室兩廳 122 三室兩廳 114 三室兩廳兩衛(wèi)171 均價 5840元 / （ 已清盤 ） 華光路與西六路交匯處 （ 張店七中對過 ） 麗水景苑 約 500套 ， 小高層 兩 梯 六 戶 ； 三 室 兩 廳（ 兩室三廳 ） 108 ， 三室兩廳 117 目前價格已提至 5500 95 華光路中心路交匯處 區(qū)域中高端項目狀況 中心片區(qū)板塊：中高檔和高檔樓盤較多。最高端樓盤價格可到 10000元 / 以上，其片區(qū)均價在， 5500/ 6000/ 左右 小結(jié)： 此片區(qū)作為淄博傳統(tǒng)的商業(yè)、經(jīng)濟中心，其交通便利，配套齊全，中心地位無可比擬，隨著不斷地發(fā)展該片區(qū)的土地資源開發(fā)殆盡，其房地產(chǎn)的優(yōu)勢地位已然被西片區(qū)所超越。此片區(qū)多為現(xiàn)房、準現(xiàn)房，工程多已完工或即將完工；均價最高；投資型商鋪、寫字樓項目較多；新盤較少，但華潤集團新拿的兩塊地將再次掀起中心片區(qū)的房地產(chǎn)浪潮。 區(qū)域中高端項目狀況 房地產(chǎn)市場分析 發(fā)展現(xiàn)狀概況 商業(yè)地產(chǎn)市場分析 住宅市場分析 公寓市場分析 競爭項目個案 供需對比分析 區(qū)域中公寓項目狀況 張店公寓發(fā)展較晚，公寓產(chǎn)品還主要分布在老市中心區(qū)域。 公寓市場根據(jù)用途可分為居住型、投資型及混合型，本案從區(qū)域需求和開發(fā)回款角度評價建議開發(fā)投資兼有居住的混合型公寓 項目名稱 狀態(tài) 藍鉆國際 已售 尚城大廈 已售 新世界廣場 待售 華夏國際 已售 18特區(qū) 待售 通乾拉斐 待售 淄博高端公寓開發(fā)較少，市場上典型項目目前僅有通乾拉斐和新世界廣場、 18特區(qū)有公寓待售。 18特區(qū) 藍鉆國際 新世界廣場 尚城大廈 18特區(qū) 藍鉆國際 新世界廣場 尚城大廈 淄博公寓市場相對較少 , 成型公寓出租情況良好 ,回報率相對穩(wěn)定 ,市場對公寓投資認可度較高 項目名稱 位置 體量 出租率 尚誠大廈 柳泉路西 90% 新世界廣場 柳泉路西 2萬平米 待售 18特區(qū) 西二路 待售 藍鉆國際 共青團路 90% 淄博公寓受歡迎的戶型以 40少數(shù) 積略大在 60 市場概況 40色 戶型相對較少。 購買客戶主要以 淄博本地的為主 ， 約占 90%， 外地的只占 10%u， 主要是私企老板 、 周邊居民 、泛公務(wù)員群體 主要以投資為主 ， 占到總數(shù)的 75%， 剩余部分考慮創(chuàng)業(yè)或 客戶關(guān)注項目的 品牌和品質(zhì) ， 尤其是 精裝修 ， 樣板房直觀具有吸引力 ， 50平米左右的最好賣 。 首付 50%，直接把很多客戶拒之門外，所以客戶一般是收入較高的中高端客戶 尚城大廈 銷售 李小姐 購買客戶主要是本地人 ， 比例占到 80%以上 ， 大多是一些私營業(yè)主 、 個體戶 、 白領(lǐng)以及公務(wù)員 ，很認可淄博未來的發(fā)展 公寓 投資客戶占到 85%， 自用的客戶只有 15%， 越小的戶型 ， 賣的越快 ， 30 但是考慮其舒適性不是很好 ， 所以高端戶型可定位在 50 大部分客戶都比較關(guān)心 精裝修和物業(yè)服務(wù) 的情況 ， 能體現(xiàn)項目的形象 ， 客戶最關(guān)心的是開發(fā)商品牌 、 投資收益 、 產(chǎn)品品質(zhì) 、 物業(yè)服務(wù) 、 精裝修水平等 前藍鉆國際 張先生 客戶構(gòu)架 業(yè)目的 公寓可以居住、投資和辦公，可以滿足多樣的需求，特別是 尚感強，特別適合開我們這樣的創(chuàng)意型公司，又解決了居住，使用又劃算。 擇條件及關(guān)注點 交通便利，配套也較好，將來也會有有升值潛力。精裝修、產(chǎn)品品質(zhì)感一定要好，功能性強。還比較關(guān)注的是產(chǎn)品配套及物業(yè)服務(wù) 創(chuàng)意廣告公司老板張女士 業(yè)目的 買公寓是為了投資，手上有閑置資金，投資房產(chǎn)是首選，現(xiàn)在住在市柳泉路沿線，很看好區(qū)域的發(fā)展前景。 擇條件及關(guān)注點 區(qū)域升值潛力，開發(fā)商品牌，產(chǎn)品檔次特別是精裝修檔次、交通及配套，總價低易轉(zhuǎn)手。 藍鉆客戶 私營業(yè)主劉先生 業(yè)目的 主要是自己住的，因為是外地人，要在淄博生活，暫時買一個小的自己住一下，準備留在淄博長期發(fā)展，以后再換大一些的。 擇條件及關(guān)注點 交通便利和生活配套成熟是最重要的，此外產(chǎn)品形象和物業(yè)服務(wù)也是關(guān)注的重點。 尚城領(lǐng)域客戶 白領(lǐng)李先生 高端公寓客戶關(guān)注點集中在：區(qū)域升值潛力、產(chǎn)品檔次特別是精裝修水平、物業(yè)服務(wù)、性價比及周邊配套等 投資性客戶 關(guān)注點 過渡性客戶 關(guān)注點 商務(wù)型客戶 關(guān)注點 升值潛力 開發(fā)商品牌 交通、配套 單價、總價 精裝修、品質(zhì) 交通、配套 軟性服務(wù) 形象、品質(zhì) 交通、配套 產(chǎn)品形象 精裝修、品質(zhì) 產(chǎn)品特色 單價、總價 總結(jié) 在城市中心區(qū)高檔寫字樓開發(fā)已經(jīng)供大于求，空置率不斷上升；因此本項目不宜再開發(fā)高檔寫字樓。 商住樓的市場形式一直看好，但商住樓發(fā)展的趨勢，考慮開發(fā)高檔次商務(wù)樓。 高級公寓成為城市中心區(qū)的市場稀缺點，由于項目所在區(qū)域有大量的潛在的中高端客戶，因此可以開發(fā)部分適合市場需求的高級公寓。 高級公寓 寫字樓 商住樓 調(diào)研發(fā)現(xiàn)： 目前商務(wù)公寓樓市場正成為淄博市場寫字樓的強勢替代產(chǎn)品，同時公寓市場正越來越注重商務(wù)辦公的使用價值。過去的商住樓正向商務(wù)樓演變。本項目開發(fā)商務(wù)樓有較大的市場空間。 房地產(chǎn)市場分析 發(fā)展現(xiàn)狀概況 商業(yè)地產(chǎn)市場分析 住宅市場分析 公寓市場分析 競爭項目個案 供需對比分析 淄博市中心城區(qū)城市綜合體華潤中心項目（以下簡稱淄博華潤中心項目）是淄博市政府 2011年度最重要的招商引資項目之一，范圍包括淄博市老體育場地塊和原魯中賓館地塊，預計總投資約 50億元，總建筑面積近 100萬平米，業(yè)態(tài)涵蓋超大型購物中心、五星級酒店、景觀商業(yè)、精品公寓、高端住宅、國際 5潤中心項目將于今年 6、 7月份開工，項目初步預計 2014年底或 2015年初開業(yè)，屆時，這個綜合體將成為淄博乃至魯中地區(qū)的地標性建筑，開創(chuàng)一個時尚高檔商圈 華潤項目 既在定位上將會是金澤項目的直接競爭對手 ， 華潤動工早 ， 又將是金澤項目入市前最重要的參照項目 溫州大廈青年家園 項目簡介 項目位置 中心路以東，新村路以北 項目規(guī)模 物業(yè)類別 城市綜合體 建筑類型 多層、高層 建筑風格 簡歐主義 建筑結(jié)構(gòu) 框架、 銷售進程 住宅約 90%左右， 商業(yè)約 70%左右 開盤時間 房時間 2011年底 商業(yè)均價 沿中心路 左右，沿新村路 萬 / 住宅均價 4700元 / 戶型情況 主力戶型 面積 推出套數(shù) 銷售狀況 三室二廳 174 36套 約 85%左右 二室二廳 商鋪 100 套 約 70%左右。 套 客戶情況 以首次置業(yè)的青年人和投資客戶為主 優(yōu)惠及價格走勢 無優(yōu)惠，價格無調(diào)整 分析 優(yōu)勢 1、位置優(yōu)越 位于淄博主干道金晶大道 2、商業(yè)氣氛濃郁 毗鄰美食街，附近淄博商廈、利群超市 3、項目屬于綜合體，不僅商業(yè)氣氛濃郁而且居住環(huán)境也優(yōu)越。 劣勢 1、停車不方便 特色 1、淄博置業(yè)者講求的是位置 2、低價搶占市場 啟示 1、產(chǎn)品規(guī)劃方面充分考慮地塊內(nèi)地勢情況 2、采用高新科技提高項目品質(zhì) 3、借助地段優(yōu)勢 18特區(qū) 項目簡介 項目位置 美食街與西二路交匯處 項目規(guī)模 12733 物業(yè)類別 綜合體 建筑類型 多層、高層 建筑風格 簡歐主義 建筑結(jié)構(gòu) 框架、 銷售進程 暫無開盤 開盤時間 交房時間 商業(yè)均價 預計 3萬 / 住宅均價 預計 6000/ 產(chǎn)品分析： （一）商業(yè) 商鋪總量： 7套 ； 1、雙層商鋪 ， 面積區(qū)間：約 2、三層商業(yè)面積：三層面積： 1210 3、公寓 面積（） 數(shù)量 比例 364 400 502 合計 126 分析 優(yōu)勢 1、位置優(yōu)越 位于淄博美食街與西二路交匯處 2、商業(yè)氣氛濃郁 毗鄰淄博最繁華商業(yè)街 美食街，附近淄博商廈等大型商場 劣勢 1、停車不方便 2、體量過大 3、價格過高 特色 1、淄博置業(yè)者講求的是位置 2、公寓吸引青年置業(yè)者、 3、投資公寓部不愁租 啟示 1、產(chǎn)品規(guī)劃方面充分考慮地塊內(nèi)地勢情況 2青年置業(yè)者不容忽視 名尚城市廣場 項目簡介 項目位置 中心路以東，新村路以北 項目規(guī)模 物業(yè)類別 筑類型 6層商業(yè) 建筑風格 歐式 建筑結(jié)構(gòu) 框架、 銷售進程 暫無開盤 開盤時間 房時間 商業(yè)均價 沿街預計 3萬 / ，室內(nèi)商場 2 ， ， 4層 80001萬 / 住宅均價 產(chǎn)品介紹： 商業(yè)： 沿街面積 40 200 層高 6米，商場內(nèi)商鋪 20多 100多平