土地估價(jià)師考試模擬土地估價(jià)案例與報(bào)告經(jīng)典題3

土地估價(jià)案例與報(bào)告經(jīng)典題（3）某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國(guó)有劃撥土地，土地面積為7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為00平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。 上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召?gòu)儲(chǔ)備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.03.5。請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問題： 1.市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在對(duì)宗地A進(jìn)行收購(gòu)補(bǔ)償時(shí)，有人認(rèn)為只應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡(jiǎn)述理由; 2.為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心需對(duì)其所使用的國(guó)有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對(duì)該國(guó)有劃撥土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路; 3.根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在收購(gòu)宗地C時(shí)，應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)問：如何確定補(bǔ)償價(jià)格? 4.根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地D應(yīng)如何處置，并說明法律依據(jù); 5.該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開出讓，請(qǐng)問可采用哪幾種方式出讓，并簡(jiǎn)述不同出讓方式的基本特點(diǎn); 6.市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為確定公開出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問： (1)該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評(píng)估; (2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估，為此應(yīng)收集哪些資料。 案例分析題一答案 1.答題要點(diǎn) 該說法不正確，其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價(jià)格補(bǔ)償。因?yàn)椋?(1)由于土地的資產(chǎn)屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。 (2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償。 2.答題要點(diǎn) (1)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地出讓金后的余額。 (2)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估。 評(píng)估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、收益還原法。 3.答題要點(diǎn) 對(duì)宗地C應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場(chǎng)價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償。 (1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)。 土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。 (2)可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、剩余法等方法。 4.答題要點(diǎn) 對(duì)于宗地D應(yīng)由政府無償收回，因?yàn)椋焊鶕?jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回。 5.答題要點(diǎn) 作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營(yíng)性用地，根據(jù)國(guó)土資源部第號(hào)令的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓。 各出讓方式的基本特征如下： 招標(biāo)：由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書，根據(jù)標(biāo)書所示的設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)者，投標(biāo)者一般在3個(gè)以上。 拍賣：先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場(chǎng)所集中競(jìng)買，出價(jià)高者成交。 掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時(shí)的價(jià)格即為成交價(jià)格。 6.答題要點(diǎn) (1)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受評(píng)估委托后，應(yīng)按以下程序進(jìn)行評(píng)估： A.確定估價(jià)的基本事項(xiàng)，包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類型、估價(jià)日期等; B.擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等; C.資料收集與實(shí)地查勘，主要收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個(gè)別資料等; D.相關(guān)資料分析，對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析; E.按照一定的原則，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，試算宗地價(jià)格; F.試算價(jià)格調(diào)整，確定最后估價(jià)結(jié)果; G.撰寫土地估價(jià)報(bào)告書; H.將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方。 (2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的兩種。 收集的資料包括： 1)收益還原法應(yīng)收集以下資料： A.開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益; B.房地產(chǎn)出租費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等; C.房屋重置成本; D.土地還原率、房屋還原率等參數(shù); E.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。 2)市場(chǎng)比較法應(yīng)收集以下資料： A.三個(gè)以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別條件相近、交易時(shí)間相近等的比較實(shí)例; B.土地還原率等參數(shù); C.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。 3)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料： A.當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)及修正體系; B.待估宗地所在土地級(jí)別; C.土地還原率等參數(shù); D.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地