年房地產(chǎn)估價師考試4科模擬題.doc

2011年房地產(chǎn)估價師考試4科模擬題房地產(chǎn)基本制度與政策模擬試題（一）一、單項選擇題 1.城市房屋拆遷管理條例的適用范圍，是在（）實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。 A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上 B.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上 C.城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上 D.城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上 2.拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是（）。 A.面積結(jié)算 B.貨幣補償 C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換 D.貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換 3.委托拆遷估價的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向（）申請確認。 A.拆遷人 B.拆遷主管部門 C.城市規(guī)劃行政主管部門 D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門 4.拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起（）日內(nèi)給予答復(fù)。 A.5 B.7 C.10 D.15 5.裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起（）日內(nèi)作出。 A.15 B.30 C.60 D.90 6.行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于（）天。 A.7 B.10 C.15 D.30 7.將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級”的部門規(guī)章是（）。 A.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 B.商品房銷售管理辦法 C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 D.城市商品房預(yù)售管理辦法 8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定，申請暫定資質(zhì)證書的條件不得低于（）級資質(zhì)企業(yè)的條件。 A.一 B.二 C.三 D.四 9.2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司實施該項目的項目資本金不得少于（）萬元。 A.1200 B.1800 C.2100 D.3000 10.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由（）規(guī)定。 A.全國人大 B.國務(wù)院 C.國土資源部 D.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 11.以（）方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 A.土地使用權(quán)出讓 B.房地產(chǎn)出租 C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 D.房地產(chǎn)抵押 12.商品房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定，其保修期從（）起計算。 A.商品房竣工之日 B.商品房竣工驗收之日 C.商品房竣工驗收合格之日 D.商品房交付之日 13.李某與W房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為100。后經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，李某所預(yù)購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93。其面積誤差比的絕對值為（）。 A.3 B.3 C.7 D.7 14.無正當(dāng)理由拖欠房租（）個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。 A.1 B.3 C.5 D.6 15.下列關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租”，表述錯誤的是（）。 A.該租賃關(guān)系可以對抗已登記的抵押權(quán) B.抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力 C.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 D.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔(dān) 16.人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由（）參照評估價確定。 A.委托人 B.人民法院 C.拍賣師 D.競買人 17.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實行土地（）和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 A.使用權(quán) B.所有權(quán) C.收益權(quán) D.占用權(quán) 18.下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯誤的是（）。（2007年試題） A.預(yù)告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權(quán) B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效 C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力 D.預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣 19.張某購買了一套二手房，按照有關(guān)規(guī)定，張某應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理（）。 A.房屋總登記 B.房屋所有權(quán)初始登記 C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 D.房屋所有權(quán)變更登記 20.（）是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。 A.房地產(chǎn)平面圖 B.房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件 C.房地產(chǎn)卡片 D.房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊 21.房地產(chǎn)估價采用（）。 A.差額定率分檔累進計收 B.足額定率分檔累進計收 C.差額定率分檔累退計收 D.足額定率分檔累退計收 22.某經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為2000萬元，按照原國家計委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，估價收費最高為（）萬元。 A.1.60 B.3.00 C.4.25 D.5.525 23.新設(shè)立中介服務(wù)機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級核定為三級資質(zhì)，設(shè)（）年的暫定期。 A.1 B.2 C.3 D.5 24.縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行監(jiān)督檢查時，應(yīng)當(dāng)有（2）名以上監(jiān)督檢查人員參加，并出示執(zhí)法證件。 A.1 B.2 C.3 D.5 二、多項選擇題 1.下列拆遷行為中，適用城市房屋拆遷管理條例的有（）。 A.征收集體土地的過程中對民房的拆遷 B.城市市區(qū)內(nèi)市政建設(shè)對居民購買的商品房的拆遷 C.城市近郊區(qū)集體土地上水利建設(shè)對民房的拆遷 D.城市市區(qū)內(nèi)國有企業(yè)對廠房的自拆自建 E.城市市區(qū)內(nèi)建設(shè)公益事業(yè)房屋對居民私有住房的拆遷 2.產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指（）的房屋。 A.有權(quán)屬證明 B.產(chǎn)權(quán)人下落不明 C.產(chǎn)權(quán)人出國留學(xué) D.因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟 E.暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人 3.下列關(guān)于暫定資質(zhì)證書，表述正確的是（BE ）。 A.暫定資質(zhì)證書有效期為3年 B.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書的有效期 C.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門延長暫定資質(zhì)證書的有效期不能超過3年 D.自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起3年內(nèi)無開發(fā)項目的，暫定資質(zhì)證書的有效期不得延長 E.自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，暫定資質(zhì)證書的有效期不得延長 4.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了（）的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目條件。 A.以出讓方式取得的土地使用權(quán) B.以劃撥方式取得的土地使用權(quán) C.以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán) D.以出租方式取得的土地使用權(quán) E.以抵押方式取得的土地使用權(quán) 5.當(dāng)前，我國各地房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要職責(zé)是（）。 A.辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù) B.開展房地產(chǎn)股票活動指導(dǎo)和監(jiān)督 C.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù) D.協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費 E.為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)成本價格 6.下列（），不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。 A.房地產(chǎn)買賣 B.房地產(chǎn)入股 C.房地產(chǎn)繼承 D.房地產(chǎn)抵債 E.房地產(chǎn)贈與 7.當(dāng)前我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)主要是（）。 A.做好房地產(chǎn)登記信息化工作 B.做好登記薄記載工作 C.做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作 D.為落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù) E.做好物業(yè)管理工作 8.房屋所有權(quán)初始登記是指（）原始取得所有權(quán)而進行的登記。 A.新建房屋申請人 B.原有但已進行過登記的房屋申請人 C.原有但未進行過登記的房屋申請人 D.轉(zhuǎn)讓所得房屋申請人 E.繼承所得房屋申請人 9.房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)包括的主要事項有（）。 A.當(dāng)事人姓名或名稱 B.當(dāng)事人住所 C.當(dāng)事人聯(lián)系方式 D.中介服務(wù)項目名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn) E.合同履行期限 三、判斷題 1.按照城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得 轉(zhuǎn)讓拆遷范圍內(nèi)的房屋。（） 2.房屋拆遷公司在房屋拆遷中，根據(jù)其服務(wù)對象，凡是排他性的且不是共享性的，可以認定為公益事業(yè)。（） 3.拆遷人拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。（） 4.拆遷當(dāng)事人王某對w市A縣房屋拆遷管理部門的裁決不服，王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請行政復(fù)議。（） 5.根據(jù)城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見，估價報告存在技術(shù)問題的，估價專家委員會應(yīng)當(dāng)改正錯誤并出具估價報告。（） 6.申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時問應(yīng)不少于3年。（） 7.經(jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。 （） 8.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，因房地產(chǎn)開發(fā)商的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的，不征收土地閑置費。 （） 9.未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。 （） 10.發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守中華人民共和國廣告法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法及國家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。 （） 11.房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，就可以要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價格，并按市場評估交納有關(guān)稅費。（） 12.凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，然后憑變更后的土地使用權(quán)證書向同級人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記。（） 13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。（） 14.房地產(chǎn)直銷是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。（） 15.某商品房于2007年1月8日竣工驗收合格，2007年3月8日開發(fā)商將其交給購房人孫某，該商品房保修期應(yīng)從2007年1月8日起計算。（） 16.土地初始登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名、名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。（） 17.建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，并及時頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。（） 18.單位和個人可以自己查詢房屋權(quán)屬登記信息，但不可委托他人查詢。（） 19.內(nèi)墻面裝飾厚度不計入套內(nèi)使用面積。（） 20.套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。（） 21.對中介服務(wù)機構(gòu)的管理主要從市場準(zhǔn)入抓起，采取資質(zhì)核準(zhǔn)、資質(zhì)分級、資信評價與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。（） 22.房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司、股份有限公司或者合伙企業(yè)的形式設(shè)立。（） 23.申請三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，要在暫定期內(nèi)完成估價標(biāo)的物建筑面積8萬以上或者土地面積3萬以上。（） 24.房地產(chǎn)估價機構(gòu)合并的，合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以承繼合并前各方中較低的資質(zhì)等級，但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的資質(zhì)等級條件。（） 四、閱讀理解 1.w市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年8月擬在A市投資建設(shè)一綜合住宅小區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司委托B拆遷公司進行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價公司進行拆遷評估。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當(dāng)理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進行。w市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年8月擬在A市投資建設(shè)一綜合住宅小區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司委托B拆遷公司進行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價公司進行拆遷評估。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當(dāng)理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進行。 (1).該項目房屋拆遷許可證應(yīng)由（）部門發(fā)放。 A.A市建設(shè)管理部門 B.A市房屋拆遷管理部門 C.w市房屋拆遷管理部門 D.w市建設(shè)管理部門 (2).如對拆遷協(xié)議不服，王某應(yīng)到（）部門申請裁決。 A.A市建設(shè)管理部門 B.A市房屋拆遷管理部門 C.w市房屋拆遷管理部門 D.w市建設(shè)管理部門 (3).王某申請裁決，裁決部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起（）日內(nèi)作出裁決。 A.15 B.30 C.45 D.60 (4).如果對裁決部門作出的裁決不服，王某可以在接到裁決書之日起（c）個月內(nèi)向人民法院起訴。 A.1 B.2 C.3 D.4 (5).A市方正房地產(chǎn)估價公司進行房屋拆遷估價時，估價時點應(yīng)當(dāng)確定為（）。 A.房屋拆遷公告之日 B.房屋拆遷實施之日 C.房屋拆遷補償協(xié)議簽訂之日 D.房屋拆遷許可證頒發(fā)之日 (6).下列關(guān)于A市方正房地產(chǎn)估價公司進行房屋拆遷估價工作中的做法不規(guī)范的是（）。 A.拆遷估價目的表述為“為確定被拆遷房屋價值而評估其房地產(chǎn)拆遷價格” B.主要采用市場比較法進行拆遷估價 C.拆遷評估價格以人民幣為計價貨幣，精確到萬元 D.將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日 (7).如果拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，可以自收到估價報告之日起（ ），向原估價機構(gòu)書面申請符合估價。 A.3日內(nèi) B.5日內(nèi) C.7日內(nèi) D.10日內(nèi) (8).不是達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理的方式有（）。 A.行政裁決 B.依法起訴 C.強制拆遷 D.投票方式 (9).如果在拆遷過程中涉及違章建筑，下列做法正確的是（）。 A.由B拆遷公司認定是否屬于違章建筑 B.由方正房地產(chǎn)估價公司認定是否屬于違章建筑 C.由B拆遷公司和方正房地產(chǎn)估價公司共同認定是否屬于違章建筑 D.由B拆遷公司申請A市規(guī)劃行政主管部門認定是否屬于違章建筑 答案部分 一、單項選擇題1. A【解析】：城市房屋拆遷管理條例的適用范圍，是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。參見教材P40 2. C【解析】：對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，城市房屋拆遷管理條例規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。參見教材P47 3. C【解析】：委托拆遷估價的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。參見教材P51 4. A【解析】：拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。參見教材P51 5. B【解析】：裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。參見教材P53 6. C【解析】：行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15天。參見教材P57 7. C【解析】：原建設(shè)部于2000年3月發(fā)布了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級。參見教材P5960 8. D【解析】：暫定資質(zhì)的條件不得低于四級資質(zhì)的條件。參見教材P60 9. C【解析】：2004年4月，為加強宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知（國發(fā)200413號），將房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用住房項目）資本金最低比例由20提高到35。6000萬元35=2100萬元。參見教材P62 10. B【解析】：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。參見教材P109 11. C【解析】：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。參見教材P113 12. D【解析】：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。參見教材P119 13. D【解析】：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100=（93100）100=7，7=7。參見教材P119 14. D【解析】：無正當(dāng)理由，拖欠房租6個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。參見教材P123 15. A【解析】：該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，所以A選項不正確。參見教材P127 16. B【解析】：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定。參見教材P133 17. A【解析】：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。參見教材P136 18. D【解析】：預(yù)告登記是為了保全一項請求而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。參見教材P140141 19. C【解析】：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。參見教材P144 20. A【解析】：房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。參見教材P156 21. A【解析】：房地產(chǎn)估價采用差額定率分檔累進計收。參見教材P175 22. D【解析】：對經(jīng)濟特區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)規(guī)定高一些，但最高不能超過表81標(biāo)準(zhǔn)的30。（1000.5+9000.25+10000.15）130=5.525萬元。參見教材P175176 23. A【解析】：新設(shè)立中介服務(wù)機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級核定為三級資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。參見教材P178 24. B【解析】：縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行監(jiān)督檢查職責(zé)時，應(yīng)當(dāng)有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加，出示執(zhí)法證件。參見教材P184 二、多項選擇題1. BE【解析】：城市房屋拆遷管理條例的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。參見教材P40 2. BDE【解析】：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。參見教材P47 3. BE【解析】：暫定資質(zhì)證書有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期不得超過2年。自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，暫定資質(zhì)證書的有效期不得延長。參見教材P60 4. AB【解析】：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件；第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。參見教材P6566 5. ACD【解析】：房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要職責(zé)是：執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)，并制定具體實施辦法；整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益；辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù)；協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款；為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；發(fā)布市場交易信息，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)。參見教材P110 6. CE【解析】：房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)贈與均屬于房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓。參見教材P111 7. ABCD【解析】：房地產(chǎn)登記的任務(wù)：做好登記薄記載工作；做好房地產(chǎn)登記信息化工作；做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作。除了以上任務(wù)外，房地產(chǎn)登記工作還要為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。參見教材P138139 8. AC【解析】：房屋初始登記是指新建房屋申請人，或但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進行的登記。參見教材P143144 9. ABDE【解析】：房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)包括以下主要事項：當(dāng)事人姓名或名稱、住所；中介服務(wù)項目名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；合同履行期限；收費金額和支付方式、時間；違約責(zé)任和糾紛解決方式；當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。參見教材P173 三、判斷題1. 錯【解析】：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。參見教材P42 2. 錯【解析】：用于公益事業(yè)房屋的認定，一是要根據(jù)其服務(wù)對象，是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)，是共享性的還是排他性的；二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以盈利為目的。參見教材P48 3. 對【解析】：拆遷人對拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的；在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償。參見教材P49 4. 錯【解析】：若拆遷當(dāng)事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復(fù)議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復(fù)議。參見教材P53 5. 錯【解析】：估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告。參見教材P52 6. 錯【解析】：申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時問應(yīng)不少于3年。參見教材P60 7. 對【解析】：經(jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。參見教材P61 8. 錯【解析】：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的，不征收土地閑置費。參見教材P63 9. 對【解析】：未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。參見教材P67 10. 對【解析】：發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守中華人民共和國廣告法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法及國家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。參見教材P69 11. 錯【解析】：房地產(chǎn)管理部門在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格，應(yīng)當(dāng)及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當(dāng)事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于房地產(chǎn)行政主管部門確認的評估價格繳納了有關(guān)稅費后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。參見教材P109 12. 錯【解析】：凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。參見教材P113 13. 對【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。參見教材P115 14. 錯【解析】：房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。參見教材P117 15. 錯【解析】：保修期從交付之日計算。該商品房保修期應(yīng)從2007年3月8日起計算。參見教材P119 16. 錯【解析】：土地初始登記是指，土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記。參見教材P141 17. 錯【解析】：建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。參見教材P146 18. 錯【解析】：房屋權(quán)屬登記信息既可以由單位和個人自己查詢，也可以委托他人查詢。參見教材P154 19. 錯【解析】：內(nèi)墻面裝飾厚度計入套內(nèi)房屋使用面積。參見教材P167 20. 對【解析】：套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。參見教材P167 21. 對【解析】：對中介服務(wù)機構(gòu)的管理主要從市場準(zhǔn)入抓起，采取資質(zhì)核準(zhǔn)、資質(zhì)分級、資信評價與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。參見教材P172 22. 錯【解析】：房地產(chǎn)估價機構(gòu)由自然人出資，主要由房地產(chǎn)估價師個人發(fā)起設(shè)立，組織形式有：合伙制、有限責(zé)任制。參見教材P177 23. 對【解析】：申請三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，要在暫定期內(nèi)完成估價標(biāo)的物建筑面積8萬以上或者土地面積3萬以上。參見教材P179 24. 錯【解析】：房地產(chǎn)估價機構(gòu)合并，合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的資質(zhì)等級，但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的資質(zhì)等級條件。參見教材P183 四、閱讀理解1. (1). B【解析】：該項目應(yīng)由A市房屋拆遷管理部門發(fā)放房屋拆遷許可證。參見教材P41 (2). B【解析】：城市房屋拆遷管理條例規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。參見教材P53 (3). B【解析】：裁決部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。參見教材P53 (4). C【解析】：若拆遷當(dāng)事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。參見教材P53 (5). D【解析】：拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。參見教材P50 (6). ACD【解析】：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償價值而評估其市場價格”。拆遷評估價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣，精確到元。估價機構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日。參見教材P50-51 (7). B【解析】：如果拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，可以自收到估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機構(gòu)書面申請符合估價。參見教材P51 (8). D【解析】：達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式：行政裁決、依法起訴、強制拆遷。參見教材P54 (9). D【解析】：違章建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。參見教材P49房地產(chǎn)估價相關(guān)知識模擬試卷（一）一、單項選擇題 1.某居住小區(qū)，用地面積35公頃，其中公共建筑用地占12%，道路廣場用地占22%，綠地率30%，住宅總建筑面積31.56萬平米。則該小區(qū)的住宅建筑面積凈密度為（）。 A.0.90 B.2.50 C.2.70 D.3.90 2.室內(nèi)環(huán)境越來越多的受到建筑材料的污染，其中（）材料中可能含有高本底的鐳，鐳可蛻變成放射性很強的氡，造成室內(nèi)氡的污染。 A.水泥 B.聚苯乙烯泡沫塑料 C.涂料 D.壁紙 3.當(dāng)建筑場地的上部土層較弱、承載力較低，在不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時宜采用（）。 A.獨立基礎(chǔ) B.整體式筏式基礎(chǔ) C.箱形基礎(chǔ) D.樁基礎(chǔ) 4.利潤應(yīng)根據(jù)工程類別按相應(yīng)的計費基礎(chǔ)乘以利潤率確定。其中土建工程的利潤計算基礎(chǔ)是（）。 A.直接工程費 B.直接費 C.直接工程費+間接費 D.人工費 5.（房產(chǎn)分丘圖 ）是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。 A.宗地圖 B.房產(chǎn)分戶圖 C.房產(chǎn)分丘圖 D.房產(chǎn)分幅圖 6.若X商品對Y商品的交叉彈性系數(shù)Exy0，則表明X商品與Y商品為（）。 A.正常商品 B.替代品 C.互補品 D.不相關(guān)商品 7.某房地產(chǎn)項目投入自有資金支付土地投資350萬元人民幣，其余采用銀行貸款方式投入開發(fā)成本470萬元，開發(fā)周期2年，年貸款利率8，利息支出78.21萬元，正常利潤為210萬元，若該項目能夠獲得超額利潤，則銷售收入至少應(yīng)該為（ ）萬元。 A.898.21 B.1108.21 C.1166.25 D.1322.83 8.以下金融工具屬于直接金融工具的是（）。 A.抵押契約 B.保險單 C.銀行券 D.存款單 9.以下不屬于信托職能的是（ ）。 A.融通資金 B.財務(wù)管理 C.信用服務(wù) D.投資咨詢 10.股票與股單都是用于證明股東的出資和股東的股份證書，它們（）。 A.適用范圍相同 B.性質(zhì)相同 C.表現(xiàn)形式相同 D.同屬于證據(jù)證券 11.保險損失補償時，權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則近適用于（）。 A.財產(chǎn)保險 B.責(zé)任保險 C.信用保險 D.人身保險 12.反映總體單位的屬性和特征的統(tǒng)計術(shù)語稱為（）。 A.指標(biāo) B.統(tǒng)計總體 C.標(biāo)志 D.總體單位 13.當(dāng)有價證券的市場價低于成本時，應(yīng)相應(yīng)的減記資產(chǎn)帳面價值，并將減記金額計入當(dāng)期損益。這樣的做法體現(xiàn)（）。 A.配比原則 B.謹慎原則 C.歷史成本原則 D.責(zé)權(quán)發(fā)生制原則 14.在當(dāng)事人意思表達一致后，仍須有實際交付標(biāo)的物的行為才能成立的合同，稱為（）。 A.雙務(wù)合同 B.贈與合同 C.要式合同 D.實踐合同 15.限制物權(quán)是指權(quán)利人可以在其所有物上為他人設(shè)立權(quán)利。下列屬于限制物權(quán)的是（）。 A.益物權(quán) B.所有權(quán) C.債權(quán) D.自物權(quán) 16.在買方報價拍賣中，拍賣人宣布的起拍價不是要約表示，只有（）報價才是要約表示。 A.拍賣公司 B.委托人 C.競買人 D.買受人 二、多項選擇題 1.下列指標(biāo)中，屬于控制性詳細規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)的有（）。 A.用地面積 B.建筑紅線后退距離 C.建筑控制高度 D.建筑密度 E.建筑間距 2.工程量清單計價中的分部分項工程采用綜合單價，由（）組成。 A.規(guī)費 B.人工費、材料費、機械使用費 C.管理費、利潤 D.風(fēng)險 E.稅金 3.由于需求拉上型造成通貨膨脹的基本原則因有（）。 A.原材料價格上漲 B.物價總水平持續(xù)下降超過6個月 C.國民經(jīng)濟比例失調(diào) D.過分提供信用 E.政府支出大幅擴張 4.商業(yè)保險包括（）。 A.保證保險 B.存款保險 C.財產(chǎn)保險 D.養(yǎng)殖業(yè)保險 E.勞動工傷保險 5.下列屬于強度相對指標(biāo)的是（）。 A.綠地率 B.容積率 C.房屋空置率 D.人口凈密度 E.建筑密度 6.根據(jù)民法通則規(guī)定，（）的訴訟時效期間為1年。 A.寄存財物被丟失 B.環(huán)境污染損害賠償 C.身體受到傷害要求賠償 D.拒付租金 E.損壞公共物品 三、判斷題 1.城市規(guī)劃運作體系包括城市規(guī)劃的編制和審批兩個方面。（） 2.大氣污染物中，顆粒物對人體的危害程度與其直徑大小和化學(xué)成分有關(guān)。對人體危害最大的是飄塵。（） 3.建筑物橫墻是與建筑短軸方向一致的墻。（） 4.根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程費用由直接費、間接費、利潤和稅金組成。（） 5.地形圖是按一定比例繪制的地形的正射投影圖。（） 6.某房地產(chǎn)項目的需求價格彈性系數(shù)Ed1.67。當(dāng)房價下降時，購房者支出會下降。（） 7.外部效應(yīng)引起私人成本與社會成本不一致，使得私人最優(yōu)配置與社會最優(yōu)配置偏離，而市場機制往往可以自主消除負外部性所帶來的影響，因而促進了市場配置資源的有效性。（） 8.大額可轉(zhuǎn)讓存單不記名、金額大、允許在市場上買賣轉(zhuǎn)讓、有條件的情況下允許提前支取。（） 9.證券可分為貨幣證券、資本證券和商品證券三類。（） 10.債券發(fā)行時，若債券利率高于市場利率，則債券的發(fā)行價往往高于票面價值。（） 11.保險基本職能中的分散危險是保險經(jīng)濟活動所特有的內(nèi)在功能。（） 12.在統(tǒng)計指標(biāo)中，算術(shù)平均數(shù)、幾何平均數(shù)、平均差都是平均指標(biāo)。（） 13.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在會計核算時，應(yīng)把銷售中發(fā)生的銷售費用計入成本類會計科目。（） 14.合同雙方約定工程總價7500萬元。定金為主合同標(biāo)的的25%，該定金條款無效。（） 15.拍賣中價高者得規(guī)則只是約束競買人的。（） 四、閱讀理解 1.甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甲公司）與乙建筑工程公司（以下簡稱乙公司）簽訂了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。該項目土地成本1200萬元，建筑安裝工程費用7500萬元，利息支出220.5萬元（70%商業(yè)貸款），正常成本利潤15%，銷售收入17400萬元。甲公司為自己的信用向某保險公司購買了保險。商品住宅建成后銷售均價為29800元/m2。 (1).根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中的成本概念，該項目的超額利潤為（）。 A.5902.57 B.5869.50 C.2576.93 D.8479.50 (2).該項目中，作為開發(fā)商應(yīng)該了解的居住區(qū)規(guī)劃的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)有（） A.建筑形式 B.人口凈密度 C.住宅平均層數(shù) D.停車泊位 (3).當(dāng)前國家針對房價上漲過快采取了調(diào)控措施，其中有（）。 A.增加公共工程開支 B.買賣政府債券 C.提高抵押貸款首付比例 D.提高貸款利率 (4).甲公司所購買的保險屬于（）。 A.擔(dān)保保險 B.保證保險 C.信用保險 D.責(zé)任保險 (5).銷售均價29800元/m2是（）。 A.比較相對指標(biāo) B.眾數(shù) C.中位數(shù) D.算術(shù)平均數(shù) (6).甲公司與乙公司簽訂的合同屬于（）。 A.有償合同 B.實踐合同 C.雙務(wù)合同 D.要式合同 答案部分 一、單項選擇題1. B【解析】：參見教材P37 2. A【解析】：參見教材P56 3. D【解析】：參見教材P79 4. C【解析】：參見教材P128 5. C【解析】：參見教材P155 6. B【解析】：參見教材P167 7. B【解析】：參見教材P182 8. A【解析】：參見教材P215 9. D【解析】：參見教材P237 10. D【解析】：參見教材P259 11. A【解析】：參見教材P280 12. C【解析】：參見教材P294 13. B【解析】：參見教材P319 14. D【解析】：參見教材P358 15. A【解析】：參見教材P365 16. C【解析】：參見教材P375 二、多項選擇題1. ABD【解析】：參見教材P26 2. BCD【解析】：參見教材P138 3. DE【解析】：參見教材P226 4. AC【解析】：參見教材P275 5. BDE【解析】：參見教材P298 6. ACD【解析】：參見教材P355 三、判斷題1. 錯【解析】：參見教材P7 2. 對【解析】：參見教材P44 3. 對【解析】：參見教材P81 4. 對【解析】：參見教材P129 5. 對【解析】：參見教材P152 6. 錯【解析】：參見教材P166 7. 錯【解析】：參見教材P198 8. 錯【解析】：參見教材P241 9. 對【解析】：參見教材P250 10. 對【解析】：參見教材P261 11. 對【解析】：參見教材P273 12. 錯【解析】：參見教材P298 13. 錯【解析】：參見教材P325 14. 錯【解析】：參見教材P363 15. 錯【解析】：參見教材P376 四、閱讀理解1. (1). A【解析】：參見教材P182，（17400220.5）15%2576.93 17400220.52576.93120075005902.57 (2). BC【解析】：參見教材P36 (3). CD【解析】：參見教材P229 (4). B【解析】：參見教材P276 (5). D【解析】：參見教材P298 (6). ACD【解析】：參見教材P358房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題（一）一、單項選擇題 1.房地產(chǎn)投資的物業(yè)按照使用目的劃分的類型不包括（）。 A.居住物業(yè) B.商業(yè)物業(yè) C.新興物業(yè) D.酒店與休閑娛樂設(shè)施物業(yè) 2.平均建設(shè)周期（CPt），指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工使用所占用的是時間長短。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=（）。 A.房屋施工面積/建筑面積 B.建筑面積/所有建筑面積 C.房屋施工面積/新竣工面積 D.可以房屋面積/房屋總面積 3.被邀請參加招標(biāo)的承包商通常在（）之間。 A.1-3個 B.3-5個 C.3-10個 D.5-10個 4.假設(shè)上述的兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調(diào)查，則屬于（）。 A.因果性調(diào)查 B.描述性調(diào)查 C.試探性調(diào)查 D.假設(shè)性調(diào)查 5.房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。 A.觀察法 B.實驗法 C.討論法 D.問卷調(diào)查法 6.下列屬于概率抽樣的是（ ）。 A.整群抽樣 B.隨機抽樣 C.估計抽樣 D.定額抽樣 7.（）就是特定商品的潛在購買者數(shù)量。 A.市場規(guī)模 B.合格有效市場 C.有效市場 D.潛在市場 8.對某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（）。 A.潛在市場服務(wù)市場有效市場合格的有效市場 B.潛在市場有效市場服務(wù)市場合格的有效市場 C.潛在市場有效市場合格的有效市場服務(wù)市場 D.服務(wù)市場潛在市場有效市場合格的有效市場 9.在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預(yù)測方法是（）。 A.簡單平均法 B.移動平均法 C.加權(quán)移動平均法 D.時間序列分析法 10.一筆月利率為2的貸款，每月計息一次，按復(fù)利計息，那么，年名義利率是（）。 A.24% B.25.1% C.25.36% D.27.1% 11.銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25，則名義年利率是（）。 A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85 12.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.3%，首期償還額為2600元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額是（）元。 A.2843.86 B.2847.55 C.3102.62 D.3291.27 13.一新建寫字樓的公開售價為26000元，開發(fā)商推出了以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金5000元，5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8，則開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說（）。 A.比售價優(yōu)惠 B.不如售價優(yōu)惠 C.與售價一樣 D.難以判定是否給予了優(yōu)惠 14.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是（）元。 A.5142.74 B.5475.37 C.5163.96 D.7000.00 15.下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（）。 A.現(xiàn)金回報率 B.流動比率 C.速動比率 D.償債備付率 16.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益率高于項目基準(zhǔn)收益率，那么該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值會（ ）。 A.大于零 B.小于零 C.等于零 D.都可能 17.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。 A.45.05% B.49.31% C.58.86% D.63.6 18.開發(fā)投資的投資利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的（）占開發(fā)項目總投資的比率。 A.年利潤總額 B.項目投資的資本價值 C.總開發(fā)成本 D.總開發(fā)價值 19.張某購買了一商品房，購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該樓房用于出租，出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。 A.9.00% B.8.05% C.30.00% D.7.52 20.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬，土地總價26000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元，預(yù)測銷售價格為12000元，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。 A.1.4 B.1.5 C.1.6 D.1.7 21.“三項預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面哪個是不屬于“三個預(yù)測值”。（ ） A.最樂觀預(yù)測值 B.最悲觀預(yù)測值 C.最可能預(yù)測值 D.最不可能預(yù)測值 22.對投資項目或投資方向提出建議，是