案例精選殯儀館用地評估.doc

案例精選：殯儀館用地評估一、概述根據(jù)我市規(guī)劃建設(shè)的要求，土地儲(chǔ)備交易中心對民政局下屬XX殯儀館使用的土地實(shí)施收購。收購過程中需對該土地進(jìn)行評估。按國家有關(guān)規(guī)定（見附件），殯儀館用地在國家土地分類上屬于特殊用地，在用地性質(zhì)上屬于公用設(shè)施用地，在供地方式上屬于國有劃撥土地的范疇。該類用地的評估在城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及基準(zhǔn)地價(jià)體系中沒有相關(guān)的規(guī)定，導(dǎo)致評估工作中涉及的用地性質(zhì)、參照地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等問題難以確定?？紤]到該項(xiàng)工作既要滿足土地收購的需要，同時(shí)又要在評估方法上與基準(zhǔn)地價(jià)的評估技術(shù)、路線、方法等相掛鉤，因此我市有關(guān)部門組織土地評估專家就該類用地的評估進(jìn)行了專題研討，希望能制定出一套合理規(guī)范的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，今后用于指導(dǎo)我市該類土地評估實(shí)務(wù)。二、分析專題研討從殯儀館用地在利用中的特殊性、省內(nèi)其它城市該類用地的處置方式、殯儀館用地在評估中針對基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定用途的歸類、殯儀館效益分析等方面進(jìn)行了分析論證。（一）殯儀館用地在利用中的特殊性1、利用上的特殊性。殯儀館是一種市政及公用設(shè)施，是服務(wù)于社會(huì)大眾的公益性事業(yè)，在運(yùn)營中與一般的土地使用相比存在特殊性。殯儀館一般建設(shè)在城市郊區(qū)，有相對固定的服務(wù)人群，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受國家政策的影響巨大，其本身的使用對于周邊土地的利用會(huì)帶來負(fù)面的影響，在建設(shè)上受嚴(yán)格的控制。2、評估工作中的特殊性（評估方法選擇的困難性）。該類用地使用上的特殊性使該類用地?cái)?shù)量相對稀少，土地市場上沒有相應(yīng)的交易案例。同時(shí)該類用地在使用上基本采取劃撥的方式供地；收益上完全根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定取費(fèi)，一個(gè)殯儀館的收入狀況與土地的利用方式、位置、形狀、地形地勢、經(jīng)營狀況沒有很直接的關(guān)系。評估中對于該類土地價(jià)格水平、評估技術(shù)路線沒有案例可以參照。（二）省內(nèi)其它城市該類用地的處置方式 就該類土地的評估問題，向省內(nèi)幾個(gè)地級市土地評估機(jī)構(gòu)專家進(jìn)行了咨詢，發(fā)現(xiàn)各地多數(shù)沒有遇到該類問題。在山東省泰安市發(fā)生過一起，在殯儀館的搬遷過程中是按土地置換的方式操作的，沒有進(jìn)行土地收購，故沒有進(jìn)行土地評估。對于該類用地的評估各地土地評估專家的意見基本一致，認(rèn)為該類特殊用地的地價(jià)水平應(yīng)當(dāng)與工業(yè)用地地價(jià)水平接近，在估價(jià)實(shí)務(wù)中可以采用基準(zhǔn)地價(jià)中工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)修正體系評估。（三）殯儀館用地在評估中針對基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定用途的歸類目前我國城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系主要采取分類定級的思路，一般分商業(yè)、住宅和工業(yè)用地，尚未針對特殊用地建立基準(zhǔn)地價(jià)的指導(dǎo)理論及相應(yīng)的地價(jià)體系，現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系不能充分指導(dǎo)該類土地評估實(shí)務(wù)工作。從理論和實(shí)務(wù)上，該類特殊用地的市場價(jià)格目前沒有現(xiàn)成標(biāo)準(zhǔn)案例，在與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中土地用途的參照標(biāo)準(zhǔn)上，可以考慮從四個(gè)方面進(jìn)行分析： 1、通過對地價(jià)影響因素敏感度的分析，判斷土地使用上的趨同性，以確定其參照標(biāo)準(zhǔn)。 地價(jià)影響因素是指對地價(jià)的變化產(chǎn)生影響的因素。在同一城市中對地價(jià)產(chǎn)生影響的因素一般為區(qū)域因素和個(gè)別因素，主要包括以下幾個(gè)方面：區(qū)位條件、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公共設(shè)施配套狀況、周圍環(huán)境條件、生活條件、容積率等。下表中對幾類用途地價(jià)影響因素影響程度作了比較分析：地價(jià)影響因素對不同用地類型地價(jià)影響程度大小對照表 用地類型影響因素商 業(yè)住 宅工 業(yè)殯儀館區(qū)位條件大大小小交通條件大大較大一般基礎(chǔ)設(shè)施條件大大較大一般公共設(shè)施配套狀況大大小小周圍環(huán)境條件大大小小生活條件大大小小容積率大大小小通過上表的比較分析，發(fā)現(xiàn)該類用地與工業(yè)用地的地價(jià)影響因素敏感度近似，在使用條件上也更接近工業(yè)用地。2、從行業(yè)性質(zhì)的角度判斷土地的參照歸類殯儀館從行業(yè)上講屬于市政公用設(shè)施的范疇。市政公用設(shè)施中還包括供應(yīng)設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施等。根據(jù)以往的評估經(jīng)驗(yàn)，市政設(shè)施用地如：水廠、電廠、熱電廠、機(jī)房、基站用地在評估中是參照工業(yè)用地的地價(jià)水平進(jìn)行評估的，因此對于殯儀館用地也可以參照工業(yè)用地的地價(jià)水平進(jìn)行評估。3、從殯儀館重建的角度分析土地的參照歸類殯儀館用地屬于劃撥用地目錄，殯儀館在重建時(shí)需要支付的土地費(fèi)用為土地的取得成本及相關(guān)稅費(fèi)，不需要支付土地出讓金。該部分土地費(fèi)用與工業(yè)用地評估采用的成本逼近法中土地成本價(jià)格在構(gòu)成上是完全一致的。從這個(gè)角度看，該類用地在土地成本上更接近于工業(yè)用地。4、從殯儀館用地土地收購后處置的角度分析土地的參照歸類殯儀館用地對于自身及周圍的土地利用產(chǎn)生負(fù)面的影響。一般情況下新建項(xiàng)目在選址時(shí)不會(huì)選擇建設(shè)在殯儀館的旁邊或原址上，特別是對人氣要求比較高的商業(yè)和住宅項(xiàng)目。這就導(dǎo)致殯儀館用地在收購后處置時(shí)受到較大的限制，不可能處于一個(gè)較高的價(jià)格。這從另一個(gè)角度決定殯儀館用地的地價(jià)水平不會(huì)接近該區(qū)域商業(yè)或住宅用地的價(jià)格。通過上述分析，專題研討小組認(rèn)為殯儀館用地評估中針對基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定用途可以歸類到工業(yè)用地。 （四）殯儀館效益分析 根據(jù)民政局資料，殯儀館是市民政局下屬的自收自支事業(yè)單位，其中帶有火化項(xiàng)目的殯儀館是不對外放開的。殯儀館行業(yè)利潤率很高，高利潤率的原因是政策的許可和經(jīng)營上的壟斷。 殯儀館作為一種高收入的市政公益設(shè)施，政策上的許可對其收入的高低是決定性的，如果國家將該行業(yè)定義為純公益性質(zhì)的單位，采用國家補(bǔ)貼政策，其收入就會(huì)非常低。土地在經(jīng)營中的作用主要是作為一個(gè)場地，起到一種承載的作用，土地的區(qū)位條件及規(guī)劃條件對殯儀館的收入影響不大。 殯儀館在經(jīng)營上具有壟斷性，并由此產(chǎn)生行業(yè)壟斷收益。目前，殯儀館為國有性質(zhì)的自收自支事業(yè)單位，該部分壟斷收益由國家享有。假設(shè)殯儀館可以由企業(yè)、個(gè)人經(jīng)營，那么該部分壟斷收益應(yīng)當(dāng)通過稅費(fèi)的形式收歸國庫。例如卷煙廠是一個(gè)壟斷性的行業(yè)，由此帶來的行業(yè)壟斷利潤國家通過卷煙消費(fèi)稅將該部分壟斷利潤收歸國庫。 殯儀館用地在使用上存在經(jīng)營的成分，在地價(jià)的實(shí)現(xiàn)上應(yīng)當(dāng)略高于工業(yè)用地地價(jià)水平。通過對其收益的分析，專題研討小組認(rèn)為殯儀館用地應(yīng)當(dāng)在工業(yè)用地地價(jià)水平上進(jìn)行+15%的用途修正。三、結(jié)論及建議專題研討結(jié)論：殯儀館用地在地價(jià)水平上與工業(yè)用地地價(jià)水平接近，地價(jià)影響因素與工業(yè)用地地價(jià)影響因素基本一致。在評估實(shí)務(wù)中該類用地可參照工業(yè)用地的性質(zhì)及工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系進(jìn)行評估，充分考慮該類用地中的經(jīng)營成分，在地價(jià)水平上進(jìn)行+15%的用途修正。專題研討建議：在今后的土地評估實(shí)務(wù)中，類似殯儀館用地的土地評估參照工業(yè)用地進(jìn)行評估。附件：關(guān)于殯儀館用地評估的意見。 根據(jù)國土資源部國土資發(fā)2001255號(hào)關(guān)于印發(fā)試行土地分類的通知，殯儀館屬于建設(shè)用地中特殊用地墓葬地范疇。根據(jù)國土資源部令第9號(hào)劃撥用地目錄，殯葬設(shè)施用地屬國家劃撥用地范疇。作為土地使用證登記用途為殯儀館的用地，按上述文件規(guī)定在使用中可享受國家劃撥土地政策。相關(guān)討論意見：神龍村夫：前不久在本論壇有過類似的提問。針對這個(gè)問題，有些人主張參照商業(yè)用地，有些人主張參照工業(yè)用地評估，有些人則主張參照綜合用地評估。一般而言，盡管殯葬用地可以產(chǎn)生如商業(yè)用地一般的收益，但一般處在城鄉(xiāng)結(jié)合部，其土地的商業(yè)性價(jià)值大大降低，本人也認(rèn)為參照工業(yè)用地比較合適。之前我曾接觸過殯儀館的財(cái)務(wù)資料，也了解殯儀館中有一些用地的歸類非常特殊，例如墓地也屬于殯儀館用地的一部分，而這一部分受中國的傳統(tǒng)所限，在有限年期內(nèi)很難重復(fù)使用，其資產(chǎn)屬性與一般的存貨資產(chǎn)比較相似，銷售出去一點(diǎn)存量就減少一點(diǎn)。但是，墓地的管理卻與固定資產(chǎn)相似，必須善加維護(hù)，甚至還得投入一定的人力物力，栽花栽樹、培溝夯路等。如果單純?nèi)ピu估這類土地，怎樣分類都不是很恰當(dāng)。Flying：我認(rèn)為本文的參考價(jià)值很大，很值得認(rèn)真的思考研究。本文在附件中列舉了國家相關(guān)文件資料予以論證，但是文件比不上社會(huì)發(fā)展的變化，我個(gè)人比較贊同墓地用地價(jià)格評估向商業(yè)用地靠攏這種觀點(diǎn)?，F(xiàn)階段，雖然仍有很多地區(qū)的墓地屬于劃撥地，但是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，出讓性質(zhì)的墓地也逐漸增多。我所在的城市除了部分墓地仍屬民政局下屬單位，近幾年新批準(zhǔn)建立的墓地基本都是出讓用地。本人曾經(jīng)參與某出讓墓地的可研究報(bào)告，并做過某出讓墓地的抵押貸款評估，評估結(jié)果表明了墓地具有高昂價(jià)值。雖然像文章中提及的情況，墓地因其特殊性，基本位于相對偏遠(yuǎn)的地區(qū)，且常常是山地，它的使用有不可替代性，同時(shí)墓地分塊售出后的確與存貨資產(chǎn)比較相似，管理與固定資產(chǎn)相似，但是墓地售價(jià)高昂（至少每平方米數(shù)萬元，一個(gè)數(shù)十平方米、分上下兩層的豪華墓地，售價(jià)至少是數(shù)百萬元），同時(shí)還有很多配套的其他費(fèi)用（如墓碑費(fèi)、花草費(fèi)、刻字費(fèi)等），并且在購買墓地后購買者還需要交納管理維護(hù)費(fèi)，在出讓用地后產(chǎn)生的壟斷超額利潤也歸墓地經(jīng)營公司所有。所以對于墓地的評估，并不能簡單地向工業(yè)用地靠攏就行了。墓地具有特殊的不可替代性，但是偏遠(yuǎn)山區(qū)的土地如果不用作墓地，基本也難以改為其他用途，尤其是商住用途，其價(jià)值應(yīng)該會(huì)低于作為墓地表現(xiàn)的價(jià)值。文章中的評估方法適用于某些地區(qū)劃撥墓地的評估，而我認(rèn)為本人的觀點(diǎn)則更適用于市場化、經(jīng)營化的墓地評估，并且我相信，隨著社會(huì)的發(fā)展，后者才是今后墓地評估的發(fā)展方向。金木水火土：我比較同意flying的觀點(diǎn)。flying所說的情況和我在文章中描述的案例都是事實(shí)，本人也同意純粹經(jīng)營性的墓地應(yīng)該參照商業(yè)用地，但是我認(rèn)為有兩個(gè)問題值得特別關(guān)注： 其一，有些地方把基準(zhǔn)地價(jià)的功能放大（我們這里就是）。用做墓地的土地界定為墓地就可以，不一定要套用商業(yè)或工業(yè)用地。只