江蘇省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：價(jià)值時(shí)點(diǎn)考試題.doc

江蘇省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：價(jià)值時(shí)點(diǎn)考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、房屋拆遷糾紛的當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方向人民法院起訴，人民法院_。 A應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)立案受理 B應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)決定是否立案受理 C應(yīng)在受理后60日內(nèi)作出判決 D不予受理 2、下列有關(guān)保險(xiǎn)的表述中，正確的是。 A：社會(huì)保險(xiǎn)采用合同的形式，運(yùn)用概率論和人數(shù)定律，根據(jù)保險(xiǎn)的具體情況確定保費(fèi)及交付期限 B：從本質(zhì)上說，保險(xiǎn)體現(xiàn)一定的社會(huì)關(guān)系 C：危險(xiǎn)的存在是保險(xiǎn)產(chǎn)生的必要條件 D：在各種保險(xiǎn)中，商業(yè)保險(xiǎn)最能體現(xiàn)分配職能 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保的表述中，不正確的是。 A：擔(dān)保是個(gè)人貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充 B：住房置業(yè)擔(dān)保是由特定專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保 C：住房置業(yè)擔(dān)保實(shí)行保證方式和反擔(dān)保方式 D：住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)不承擔(dān)連帶責(zé)任 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建：1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則_。 A甲大于乙 B甲小于乙 C甲等于乙 D難以判斷5、貨幣發(fā)行，應(yīng)將所需數(shù)額列入國(guó)家綜合信貸計(jì)劃中，并作為_加以適用。 A國(guó)家信貸資金 B國(guó)家預(yù)算資金 C國(guó)家負(fù)擔(dān)資金 D國(guó)家計(jì)劃資金 6、下列關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的表述中，不正確的是_。 A依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù) B當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均需依法登記 C經(jīng)法定登記機(jī)關(guān)登記的房地產(chǎn)權(quán)利具有對(duì)抗第三人的效力 D房屋因買賣、贈(zèng)與等原因致使其權(quán)屬發(fā)生變化的，應(yīng)及時(shí)辦理變更登記 7、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。 A委托人 B估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者 C管理部門 D中立 8、_通常是構(gòu)成城市居住區(qū)的基本單位。 A居住小區(qū) B居住組團(tuán) C胡同 D四合院 9、某大廈總建筑面積10 000 ，房地總價(jià)值6 000萬元，其中，土地總價(jià)值2 500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240 如果 按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為。 A：24 B：3O C：38 D：72 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是。 A：上調(diào)貸款利率 B：收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款 C：開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 D：增加土地供應(yīng) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、對(duì)于任意拍賣，下列說法錯(cuò)誤的是_。 A以生效的法律文書為依據(jù) B屬于民事行為 C必須以委托人對(duì)標(biāo)的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提 D目的在于將物品交換兌現(xiàn) 12、具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用_作為其中的一種估價(jià)方法。 A市場(chǎng)法 B假設(shè)開發(fā)法 C收益法 D成本法 13、一已知其臨街深度3048 m(即100英尺)，臨街寬度15 m的矩形土地，總價(jià)為100萬元相鄰有一臨街深度4572 m(即150英尺)，臨街寬度15 m的矩形，根據(jù)“四三二一”法則，其總價(jià)為。 A：109萬元 B：117萬元 C：124萬元 D：130萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、下列對(duì)無差異曲線主要特點(diǎn)的描述，錯(cuò)誤的一項(xiàng)是_。 A無差異曲線是從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負(fù)值 B任意兩條無差異曲線不能相交 C無差異曲線凹向原點(diǎn) D無差異曲線圖上的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點(diǎn)代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用 15、在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場(chǎng)潛量是指這類商品房的。(2009年試題) A：市場(chǎng)需求上限 B：市場(chǎng)有效需求 C：市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求 D：市場(chǎng)最低需求 E：借款合同 16、城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估中，對(duì)被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評(píng)估應(yīng)采用的價(jià)值類型是。 A：投資價(jià)值 B：謹(jǐn)慎價(jià)值 C：快速變現(xiàn)值 D：市場(chǎng)價(jià)值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 17、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10時(shí)，需求量變化百分比分別為30、10、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是。 A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性 B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性 C：完全彈性、單一彈性、缺乏彈性 D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，土地費(fèi)用不包括。 A：出讓地價(jià)款 B：前期工程費(fèi) C：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) D：土地租用費(fèi) E：借款合同 19、下列關(guān)于合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)問題，表述錯(cuò)誤的是_。 A耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展 B土地復(fù)墾費(fèi)用于農(nóng)業(yè)發(fā)展 C菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理 D征地管理費(fèi)用于土地管理部門的各項(xiàng)業(yè)務(wù)開支 20、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為（）。 A7.90% B11.08% C11.83% D13.73% 21、隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，_劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會(huì)逐漸減少。 A存量 B增量 C流量 D減量 22、下列與城市規(guī)劃管理有關(guān)的工作中，屬于城市規(guī)劃保障系統(tǒng)主要內(nèi)容的是_。 A城市規(guī)劃的制定 B城市規(guī)劃的實(shí)施和管理 C城市規(guī)劃的監(jiān)督檢查 D城市規(guī)劃法律法規(guī)的制定23、某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為_%。 A76 B80 C1 D84 24、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對(duì)符合條件的新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)_。 A二級(jí)資質(zhì)證書 B三級(jí)資質(zhì)證書 C四級(jí)資質(zhì)證書 D暫定資質(zhì)證書25、業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)_同意。 A業(yè)主委員會(huì) B專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主 C占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主 D專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、成本法中的利息計(jì)算，包括（）的利息。 A土地取得成本和開發(fā)成本 B土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用 C土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和利潤(rùn) D借貸資金 E自有資金 2、項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是_。 A獲利能力分析 B盈虧平衡分析 C市場(chǎng)狀況分析 D定性風(fēng)險(xiǎn)分析3、長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于。 A：推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格 B：預(yù)測(cè)收益法中未來的租金、空置率等 C：市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 D：比較、分析兩宗或兩類以上的房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力 E：填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏 4、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是_。 A回收固定資產(chǎn)余值 B自有資金 C長(zhǎng)期借款 D凈轉(zhuǎn)售收入5、不屬于影響消費(fèi)者購買因素的是（）。 A經(jīng)濟(jì)因素 B社會(huì)因素 C個(gè)人因素 D理性因素 6、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為_。 A62.5% B80.00% C133.33% D200.00% 7、屬于產(chǎn)權(quán)登記制種類的是。 A：特權(quán)登記制 B：權(quán)利登記制 C：歸屬登記制 D：托倫斯登記制 E：契據(jù)登記制 8、下列關(guān)于收益率指標(biāo)的表述中，錯(cuò)誤的是。 A：基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率 B：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率 C：常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的 D：差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差 E：借款合同 9、會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量的一般原則包括。 A：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 B：配比原則 C：謹(jǐn)慎原則 D：劃分收益性支出與資本性支出原則 E：歷史成本原則 10、建筑安裝工程費(fèi)由_構(gòu)成。 A直接費(fèi) B間接費(fèi) C施工企業(yè)利潤(rùn) D稅金 E人工費(fèi)及福利費(fèi)11、同時(shí)開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場(chǎng)的營(yíng)銷方式是（）。 A無差異性營(yíng)銷 B差異性營(yíng)銷 C定制性營(yíng)銷 D集中性營(yíng)銷 12、下列選項(xiàng)中，屬于違法建設(shè)的工程有_。 A未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)工程 B臨時(shí)建設(shè)工程 C違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的建設(shè)工程 D城市規(guī)劃行政主管部門不按照法律規(guī)定批準(zhǔn)建設(shè)的項(xiàng)目 E擅自變更批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙的建設(shè)工程 13、在物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會(huì)抑制物業(yè)需求，從而會(huì)使物業(yè)價(jià)格_。 A下降 B上升 C不變 D無關(guān)聯(lián)14、某大廈總建筑面積10000m2，房地總價(jià)值6000萬元，其中，土地總價(jià)值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為（）。 A2.4% B3.0% C3.8% D7.2% 15、評(píng)估拆遷價(jià)格應(yīng)精確到_。 A元 B角 C百元 D由雙方協(xié)商 16、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析。(2004年、2005年、2007年試題) A：物理結(jié)構(gòu) B：區(qū)域結(jié)構(gòu) C：產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D：供求結(jié)構(gòu) E：總量結(jié)構(gòu) 17、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)一個(gè)技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間多的房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程咨詢服務(wù)，項(xiàng)目的總投資額為1億元，按照有關(guān)規(guī)定，則該機(jī)構(gòu)可以收費(fèi)萬元。 A：20 B：30 C：50 D：80 E：100 18、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含_。 A所得稅 B房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額 C改擴(kuò)建費(fèi) D房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi) E會(huì)計(jì)上的折舊額 19、在建工程抵押貸款，是以開發(fā)商與施工單位簽訂的依法生效的設(shè)定抵押權(quán)，按其在建工程已完工部分分次發(fā)放貸款。 A：房屋建筑物 B：土地使用權(quán) C：在建工程 D：房屋期權(quán) E：借款合同 20、房地產(chǎn)價(jià)格容易受買賣雙方的個(gè)別因素的影響，以下因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響最小的是_。 A買賣雙方的知識(shí)水平 B買賣雙方的偏好 C討價(jià)還價(jià)能力 D感情沖動(dòng) 21、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是_模式。 A市場(chǎng)集中化 B產(chǎn)品專業(yè)化 C市場(chǎng)專業(yè)化 D全面覆蓋 22、投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種人住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后推