東城商業(yè)街項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

永恒盛 東城商業(yè)街 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 【 內(nèi)容提要 】 壹：項(xiàng)目背景分析 03 貳：項(xiàng)目定位分析 09 叄：總體業(yè)態(tài)定位 14 肆：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 25 伍：項(xiàng)目工程建設(shè) 32 陸：項(xiàng)目收益分析 34 永恒盛集團(tuán) 永恒盛集團(tuán)有限公司創(chuàng)建于 1989年，總部位于中國(guó)昆山，是經(jīng)國(guó)家工商總局核準(zhǔn)的綜合性民營(yíng)企業(yè)，集團(tuán)集工業(yè)、教育、房地產(chǎn)、投資為一體。 集團(tuán)旗下?lián)碛惺當(dāng)?shù)家公司，現(xiàn)有員工 3000人，其中高級(jí)工程師 3人，工程師 8人，會(huì)計(jì)師4人，經(jīng)濟(jì)師 2人，初級(jí)職稱 10人。 集團(tuán)簡(jiǎn)介 1、項(xiàng)目背景分析 集團(tuán)自成立以來(lái)，秉承 “ 恒心果敢成就未來(lái) ” 的信念 ，以對(duì)客戶的人文精神、對(duì)產(chǎn)品的領(lǐng)先追求、對(duì)社會(huì)和行業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)度扎根昆山，在房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域開(kāi)始了自己的發(fā)展歷程，并在長(zhǎng)期歷練中不斷成長(zhǎng)。 集團(tuán)經(jīng)營(yíng)方針是 “ 以誠(chéng)為信 和諧共贏 穩(wěn)步發(fā)展 ” 。真誠(chéng)期望社會(huì)各界同仁與永恒盛攜手合作，共創(chuàng)雙贏，我們堅(jiān)信：您的信賴與支持會(huì)使永恒盛的明天更加輝煌！ 集團(tuán)文化 永恒盛集團(tuán) 昆山永恒盛置業(yè)有限公司成立于 2005年 9 月 5 日，隸屬于永恒盛集團(tuán)。 公司成立之初注冊(cè)資金 1000萬(wàn)元。 后因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要，先后于 2006年 10月 19日和 2010年 4月 9日分兩次將注冊(cè)資金增加到5000萬(wàn)元。 現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)叁級(jí)資質(zhì)，是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售及物業(yè)管理為一體的綜合性企業(yè)。 永恒盛置業(yè) 1、項(xiàng)目背景分析 項(xiàng)目地段描述 位于昆山市區(qū)以東。 屬于國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 地理位置 地塊位于新星路兩側(cè)。 北至橫一路，南至昆嘉路，貫穿開(kāi)發(fā)區(qū)南北。 四至情況 地塊內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，私家車(chē)通達(dá)性較好。 目前公共交通稍有欠缺。 交通道路 地段相對(duì)優(yōu)越 人口十分密集 1、項(xiàng)目背景分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積： 63945 容 積 率： 總建面積： 89523 建筑密度： 45% 備 注： 另有二期現(xiàn)有建筑 樓號(hào) 面積（） 3 4273 4 3641 5 7017 6 9123 7 10529 8 5866 9 8695 10 6943 11 7858 1、項(xiàng)目背景分析 項(xiàng)目立地特點(diǎn) 已建二期商業(yè) 1萬(wàn)多方，三期商業(yè)近 9萬(wàn)方。 10萬(wàn)方純商業(yè)項(xiàng)目，獨(dú)具規(guī)模效應(yīng)。 10萬(wàn)方規(guī)模 位于新星路兩側(cè)，地塊沿街動(dòng)線 1500米，南北兩側(cè)共計(jì) 3000余米。 以街鋪為主的商業(yè)街區(qū)。 3000米動(dòng)線 區(qū)域標(biāo)桿商業(yè) 1、項(xiàng)目背景分析 項(xiàng)目輻射力 新星路沿線，現(xiàn)有居住人口。 蓬溪園： 3萬(wàn)人 方圓 5公里 輻射 20萬(wàn)人 蓬 朗 老鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有居民約 2萬(wàn)人。 蓬朗鎮(zhèn)： 2萬(wàn)人 蓬朗老鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有居民約 2萬(wàn)人。 光電園： 蓬 朗 老鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有居民約 2萬(wàn)人。 產(chǎn)業(yè)區(qū)： 4萬(wàn)人 未來(lái) 3年內(nèi)，區(qū)域人口將激增至 25萬(wàn)人。 人口激增至 25萬(wàn) 2、項(xiàng)目定位分析 整案定位思考 定位核心 建筑體量 一條完整的商業(yè)街 超 10萬(wàn)方建筑體量 項(xiàng)目位置 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)潛力地段 住宅、廠區(qū)黃金核心 輻射人群 周邊 5萬(wàn)當(dāng)?shù)鼐用?十?dāng)?shù)萬(wàn)周邊廠區(qū)人員 競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品 三千米沿街動(dòng)線 稀缺商鋪、珍鉆產(chǎn)品 2、項(xiàng)目定位分析 整案市場(chǎng)定位 城東核心 10萬(wàn)方國(guó)際風(fēng)情街區(qū) 項(xiàng)目所處位置的明確表征，強(qiáng)化客戶對(duì)本案地理屬性的記憶強(qiáng)度，加深印記。 城東的強(qiáng)化，重點(diǎn)表達(dá)工廠密集區(qū)和未來(lái)次主流居住區(qū)，進(jìn)而突現(xiàn)出商業(yè)的稀缺和不可限量的升值潛力。 城東核心 突破商業(yè)街的傳統(tǒng)概念，引入時(shí)尚、品質(zhì)、高尚的 “ 街區(qū) ” 概念。 為項(xiàng)目在將來(lái)的形象定位、功能定位和商家品牌定下高品質(zhì)的基調(diào)。 國(guó)際街區(qū) 150萬(wàn)方集中體量 15000戶超大規(guī)模 2、項(xiàng)目定位分析 市場(chǎng)形象定位 1 全國(guó)最大安置小區(qū)的樣板示范街 蓬曦園規(guī)劃總建筑面積超過(guò) 150萬(wàn)方，總戶數(shù) 15000中國(guó)最大的拆遷安置示范區(qū)。而本項(xiàng)目的第一重身份，就是該安置小區(qū)的重點(diǎn)商業(yè)配套，在滿足居民日常的生活需求之外，帶來(lái)更多的休閑、娛樂(lè)、教育等方面的享受，全面提升其生活品質(zhì)。 昆山東部核心區(qū)的一站式商業(yè)配套 2、項(xiàng)目定位分析 市場(chǎng)形象定位 2 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 3000億光電產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目周邊廠區(qū)林立，有國(guó)家重點(diǎn)打造的光電產(chǎn)業(yè)園，有出口加工區(qū)、有新興起來(lái)的制造工業(yè)區(qū)等，云集數(shù)千家工廠，凝聚十?dāng)?shù)萬(wàn)從業(yè)人員。 此外，前進(jìn)東路規(guī)劃為商務(wù)辦公區(qū)，未來(lái)也將形成城東商務(wù) 聚大量的商務(wù)人士。 與成熟的工業(yè)開(kāi)發(fā)相比，城東的商業(yè)開(kāi)發(fā)卻相對(duì)滯后，以本案 10萬(wàn)方的街區(qū)商業(yè)，正好彌補(bǔ)了這樣的市場(chǎng)空白，成為城東最重要的商業(yè)配套！ 2、項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目總精神 讓城東生活更美好 ! 以城市運(yùn)營(yíng)商的名義，以城市建設(shè)者的高度，全力開(kāi)拓四贏局面，讓老百姓滿意，讓政府滿意，讓投資者滿意，讓開(kāi)發(fā)商滿意，為城東打造一條跨時(shí)代的里程碑項(xiàng)目。 城市營(yíng)運(yùn)商，運(yùn)營(yíng)城市商業(yè) 業(yè)態(tài)定位思考點(diǎn) 規(guī)模性問(wèn)題： 單總體規(guī)模和單體規(guī)模小，打造多主題業(yè)態(tài)。 差異化策略： 與周邊區(qū)域形成差異，多種業(yè)態(tài)形成組合和互補(bǔ)。 主力店策略： 通過(guò)主力店的成功招商，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。 商業(yè)街形態(tài)： 以沿街商業(yè)為主、結(jié)合少量?jī)?nèi)街商業(yè)，深挖商業(yè)價(jià)值。 3、總體業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)定位 多主題、個(gè)性化、街區(qū)商業(yè) 運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲 商務(wù)、酒店、教育、培訓(xùn)、鄰里 3、總體業(yè)態(tài)定位 一站式、全程化 3、總體業(yè)態(tài)定位 多元化產(chǎn)品策略 一站式消費(fèi)體驗(yàn) 差異化競(jìng)爭(zhēng) 特色管理 吸引周邊人群 國(guó)際化理念 本 案 區(qū)業(yè)態(tài)層次及結(jié)構(gòu) 3、總體業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)建議：休閑商務(wù)賓館、經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店等。 休閑商務(wù)會(huì)所 業(yè)態(tài)細(xì)分 品牌建議：新島咖啡、迪歐咖啡，休閑情趣咖啡店。 品牌咖啡屋、休閑咖啡書(shū)吧 業(yè)態(tài)細(xì)分 品牌建議：大玩家、神采飛揚(yáng)、歡樂(lè)谷等。 時(shí)尚電玩城 業(yè)態(tài)細(xì)分 量販?zhǔn)?引進(jìn)具有一定知名度的品牌，滿足中高端消費(fèi)需求。 業(yè)態(tài)細(xì)分 美食廣場(chǎng)和特色餐飲 業(yè)態(tài)細(xì)分 區(qū)業(yè)態(tài)布局 備注：項(xiàng)目地塊編號(hào)，在原編號(hào)數(shù)字后 +2，如原來(lái) 1號(hào)現(xiàn)為 3號(hào)。 4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 前瞻性： 區(qū)域在不斷發(fā)展和成熟中，老鎮(zhèn)拆遷在不久的將來(lái)得以實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目未來(lái) 3計(jì)上有一定的前瞻戰(zhàn)略。 國(guó)際化： 項(xiàng)目整體定位為開(kāi)發(fā)區(qū)的示范性街區(qū)，在設(shè)計(jì)理念和手法上應(yīng)借鑒國(guó) 外和國(guó)內(nèi)一線城市商業(yè)項(xiàng)目，整體效果上應(yīng)大氣、時(shí)尚。 體驗(yàn)式： 現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)從單純的購(gòu)物需求，演變?yōu)榧?gòu)物、休閑、游 玩、鄰里、文化交流一體，故在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境營(yíng)造上，應(yīng)滿足現(xiàn)代商業(yè)的新功能，提倡體驗(yàn)式消費(fèi)。 前瞻性 國(guó)際化 時(shí)尚感 體驗(yàn)式 4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 功能分區(qū)圖 昆嘉路區(qū)域 商業(yè)街形象區(qū) 規(guī) 核心商業(yè)區(qū) 景王路區(qū)域 酒店商務(wù)區(qū) 橫一路區(qū)域 主題文化區(qū) 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn) 整條商業(yè)街南北全長(zhǎng) 目沿街面長(zhǎng)達(dá) 3公里。 整案以沿街商鋪為主，是昆山首屈一指的旗艦商業(yè)街。 純沿街 黃金鋪 昆山第一條全風(fēng)雨廊商業(yè)街，賦予更多人文關(guān)懷，讓客戶、商家享受更人性、更具風(fēng)情的購(gòu)物氛圍。 風(fēng)雨廊 風(fēng)情街 純一層商鋪 3010題城商鋪 20外有部分大體量產(chǎn)品滿足大客戶、大商家的需求。 小面積、低總價(jià)，對(duì)面更為深厚的投資客群，以低門(mén)檻吸引廣大投資客。 小面積 低總價(jià) 頂層商鋪采用了 “ 的設(shè)計(jì)手法，在后期使用中，可實(shí)現(xiàn)一層變兩層的空間改造，提升產(chǎn)品的附加值。 首創(chuàng)性 附加值 項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 昆嘉路透視 8#單體效果 3#單體效果 5、項(xiàng)目工程管理 建設(shè)順序 項(xiàng)目共分為 9個(gè)地塊，按照 2個(gè)工程標(biāo)段進(jìn)行施工，以規(guī) 標(biāo)段，包括 3、 4、 5、 6、 7地塊；規(guī) 標(biāo)段，包括 8、 9、 10、 11地塊。 標(biāo)段劃分 項(xiàng)目建筑形態(tài)以多層為主，樓層范圍 3中除 5、 7、 10、 11地塊進(jìn)行地下部分進(jìn)行地下開(kāi)挖外，其余部分僅有地面建筑。 建筑形態(tài) 項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2010年 8月底開(kāi)工，在 2011年 8月前后結(jié)構(gòu)封頂，在 2011年 12月底前交付使用，項(xiàng)目總建筑周期約為 16個(gè)月。 建筑工期 5、項(xiàng)目工程管理 組織管理機(jī)構(gòu) 該項(xiàng)目建設(shè)的具體實(shí)施由昆山永恒盛置業(yè)有限公司具體負(fù)責(zé)，項(xiàng)目初期的投資機(jī)會(huì)分析、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目報(bào)建等工作由公司開(kāi)發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由項(xiàng)目公司和營(yíng)銷策劃公司共同完成，我公司對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。 建設(shè)組織管理 昆嘉路北側(cè)、新星路兩側(cè)（ 2010塊項(xiàng)目采取獨(dú)立法人制，即由昆山永恒盛置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項(xiàng)目。 營(yíng)運(yùn)組織管理 6、項(xiàng)目收益分析 項(xiàng)目成本分析 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用（萬(wàn)元） 備注 1 土地成本 52427 購(gòu)置費(fèi)、契稅 2 前期費(fèi)用 237 設(shè)計(jì)、勘探、景觀、測(cè)繪 3 工程報(bào)建費(fèi) 1217 報(bào)建費(fèi)、招標(biāo)費(fèi) 4 工程建安費(fèi) 16552 建安、開(kāi)挖、監(jiān)理 5 附屬工程 895 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 6 公共設(shè)施 2734 供水供電、道路、綠化 7 管理費(fèi)用 1500 銷售費(fèi)用 2500 廣告費(fèi)、代理費(fèi) 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8800 0 維修基金 671 計(jì) 7533 、項(xiàng)目收益分析 項(xiàng)目資金籌措 序號(hào) 籌措途徑 費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 公司自籌 53000 2 預(yù)收收入 9000 3 施工方墊資 6000 4 銀行貸款 20000 總計(jì) 8000 6、項(xiàng)目收益分析 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè) 樓層 銷售面積 （） 銷售均價(jià) （元 / ） 總銷金額 （萬(wàn)元） 1F 16470 30000 49410 2F 16580 20000 33160 3F 14930 14000 20902 4F 10545 11000 11600 5F 6528 8000 5222 回購(gòu) 24470 8000 19576 合計(jì) 89523 39870 備注： 根據(jù)蓬朗鎮(zhèn)昆嘉路北側(cè)新星路兩側(cè)（ 2010塊項(xiàng)目的定位標(biāo)準(zhǔn)、檔次，結(jié)合影響售房?jī)r(jià)位的區(qū)位因素及昆山市商品房市場(chǎng)的行情，我們對(duì)本項(xiàng)目商品房的售價(jià)（均價(jià)）作如上預(yù)測(cè)。 6、項(xiàng)目收益分析 項(xiàng)目稅金預(yù)測(cè) 備注： 根據(jù)以上對(duì)收入、成本、費(fèi)用及稅金的測(cè)算，可預(yù)測(cè)項(xiàng)目利潤(rùn)為 40516萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)約為 30387萬(wàn)元。 項(xiàng)目名稱 銷售收入 營(yíng)業(yè)稅 城建稅 教育附加稅 土地增值稅 蓬朗鎮(zhèn)昆嘉路北側(cè)、新星路兩側(cè)（ 2010塊項(xiàng)目 139870 6995 350 280 4196 小計(jì) 139870 6995 350 280 4196 6、項(xiàng)目收益分析 項(xiàng)目稅金預(yù)測(cè) 備注： 根據(jù)以上對(duì)收入、成本、費(fèi)用及稅金的測(cè)算，可預(yù)測(cè)項(xiàng)目利潤(rùn)為 40516萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)約為 30387萬(wàn)元。 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 銷售收入 139870 項(xiàng)目成本 87533 銷售稅金及附加 11821 利潤(rùn)總額 40516 減：所得稅 10129 稅后利潤(rùn) 30387 銷售凈利潤(rùn)率（ %） 21% 6、項(xiàng)目收益分析 結(jié)論 項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政